TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNCIPIO BARINAS DE LACIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 29 de Junio de 2004.
194° y 145°
Se inició el presente procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante libelo de demanda presentado por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MONTILLA MICHELENA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.111.658, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.699, de este domicilio, actuando en nombre y representación de la ciudadana CONCEPCION BAYES DE GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.834.342, según se evidencia en instrumento poder que le fuese otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, anotado bajo el N° 49, Tomo 113, de fecha 13-10-2003, en contra del ciudadano: MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 64.406.
Alega el apoderado de la parte actora en su libelo lo siguiente:
Que su representada celebró contrato de arrendamiento autenticado en fecha 08-04-2003, por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, el cual anexó al libelo marcado “B”, anotado bajo el N° 10, tomo 27 del libro de autenticaciones llevado por dicha Notaria, con el ciudadano: MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ, sobre un inmueble propiedad de su representada, constituido por una casa ubicada en la urbanización Alto Barinas, Callejón el Parque, N° 149, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas.
Que el contrato comenzó su vigencia a partir del día 08-04-2003, fecha en que fue autenticado; teniendo una duración de un (1) año fijo. Que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarlo el arrendador en los cinco primeros días inicio de cada mes. Que los gastos de servicio públicos estarían a cargo del arrendatario; que el arrendatario recibía en perfectas condiciones el inmueble estando en la obligación de mantenerlo y entregarlo de la misma manera; que el incumplimiento por parte del arrendatario respecto a las obligaciones específicas asumidas en el contrato daría derecho a su propietaria a darlo por terminado y así como demandar los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Que el canon de arrendamiento es de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00). Igualmente agregó la parte accionante que el demandado de autos ha incumplido con las cláusulas especificadas anteriormente, no solo a dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2003, adeudando a su mandante la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00); que también ha incurrido en mora con respecto al pago de los servicios públicos como línea telefónica, servicio de agua alcanzando dicha deuda la cantidad de CIENTO NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 109.272,66). Agrega el demandante que para el momento de incoar la presente demanda el arrendatario aún no ha desocupado el inmueble. Concluyendo que el contrato suscrito entre MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ y su representada, se encuentra resuelto de pleno derecho.
Fundamentó la demanda en los artículos en los artículos 1.160, 1.167 y 1.592, ordinal segundo del Código Civil Venezolano.
Conjuntamente con el libelo de demanda el apoderado judicial de la parte actora acompañó Poder General Judicial, Contrato de Arrendamiento, Estado de Cuenta del Acueducto Alto Barinas, Estado de Cuenta del Servicio de Teléfono.
En el petitorio la parte demandante expresa que acude ante esta autoridad para demandar al ciudadano MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ, en base a las cláusulas SEGUNDA, TERCERA y NOVENA del contrato suscrito entre su representada y el arrendatario y con fundamento en los artículos supraseñalados por resolución del contrato de arrendamiento, para que convenga, o que en su defecto sea condenado por el Tribunal a la resolución del contrato de arrendamiento fundamento de la presente demanda y en consecuencia a la desocupación total del inmueble arrendado, igualmente al pago de UN MILLÓN TRESCIENTOS NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.309.272,66) por los conceptos ya mencionados.
Solicitó medida de embargo de bienes muebles propiedad del demandado.
Cursan a los folios 1 al 11, libelo de demanda y anexos, el cual se recibió en fecha 19-11-2003, por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas, distribuyéndose la presente causa en fecha 26-11-2003, correspondiéndole a este Juzgado Segundo de Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial.
De los folios 13 al 21, riela admisión de demanda y boleta de Citación, asimismo diligencia del Alguacil consignando la misma con su respectiva compulsa, por cuanto le fue imposible localizar al demandado de autos.
Rielan a los folio 22 al 32, solicitud de la parte actora de Cartel de Citación, el cual fue acordado por este Juzgado en fecha 10-02-2004, y consignado ejemplares de los Diarios La Prensa y De Frente por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 11-03-2004. Igualmente consta nota secretarial donde el secretario expresa que fijó Cartel de Citación en el inmueble objeto de la presente demanda y auto en el que se agregan los ejemplares que contienen los referidos carteles.
De los folios 33 al 34, se encuentra escrito de promoción de pruebas y auto agregando el mismo.
Del folio 35 al 40, consta diligencia del apoderado judicial solicitando se le designe defensor judicial al demandado, acordándose en fecha 27-04-2004, designando éste Juzgado a la abogada en ejercicio MARIA OLIVARES, quien fue notificada por el alguacil, en fecha 13-05-2004, al igual diligencia suscrita en fecha 18-05-2004 por la abogada MARIA OLIVARES, aceptando el cargo de defensor.
Cursan a los folios 41 al 44 auto acordando la citación de la Defensora Judicial, adjunto boleta de Citación y diligencia del Alguacil consignando boleta de Citación debidamente firmada por la Defensora Judicial de la parte demandada de fecha 28-05-2004.
En fecha 02-06-2004, la Defensora Judicial de la parte demandada, abogada MARIA OLIVARES, presenta escrito de contestación de demanda, agregado a los autos en fecha 04-06-2004. (Folios del 45 al 46).
En fecha 07-06-2004, el apoderado judicial de la parte actora abogado JUAN CARLOS MONTILLA MICHELENA, presentó escrito de promoción de pruebas; admitiéndose las mismas mediante auto de fecha 08-06-2004, (folio 48.)
La defensora judicial del demandado no promovió pruebas.
Ninguna de las partes presento escritos de informes.
MOTIVA
PRIMERO
De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el Procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Se hace necesario aclarar que al momento que se le dio entrada a la presente demanda se denominó la acción como Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, lo cual no es correcto ya que se desprende del libelo de la demanda que la parte actora fundamentó sus alegatos de hecho y de derecho incoando la Resolución del Contrato de Arrendamiento, observando que dichas acciones son sustanciadas siguiendo las disposiciones establecidas por el PROCEDIMIENTO BREVE contenidas en el Código de Procedimiento Civil, Libro Cuarto, Capitulo IV, Titulo XII, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Determinándose en el transcurso del proceso que la acción demandada ha alcanzado su fin, ésta Juzgadora considera que no es necesario reponer la causa de conformidad con lo preceptuado en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el cual establece en su único aparte lo siguiente: “(…) EL estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. Concluyéndose que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la parte demandante tiene su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano que reza lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado de quién transcribe)”
Demandada como ha sido por el actor la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio, alegando el incumplimiento por parte del arrendador de las cláusulas contractuales contenidas en el mencionado contrato, observa quien aquí resuelve que la acción incoada es procedente conforme a lo establecido en las normas citadas, en consecuencia no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.
TERCERO
El presente juicio versa como se expresó en la síntesis procesal, sobre la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre la actora la ciudadana: CONCEPCIÓN BAYES DE GUTIERREZ y el demandado el ciudadano: MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ, en el cual la arrendataria cedió en arrendamiento al arrendador un inmueble de su propiedad ubicada en la urbanización Alto Barinas, Callejón el Parque, N° 149, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, alegando el apoderado de la parte actora que el arrendatario ha incumplido con las obligaciones contraídas por él, por encontrarse insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento de seis (06) mensualidades, específicamente las correspondientes a los siguientes meses: mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2003, como también encontrándose insolvente en los pagos del servicio de agua y teléfono. Ahora bien, con la finalidad de enervar la acción propuesta por el actor, en la oportunidad de dar contestación a la demanda la defensora judicial del demandado negó y contradijo todo lo alegado y solicitado por la parte accionante en su demanda. Así las cosas, habiendo la defensora judicial del demandado negado todo lo argumentado por la accionante, queda trabada la litis en cuanto a la comprobación del incumplimiento o no de las obligaciones contraídas por el arrendatario al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, pues corresponde aquí a la parte demandada demostrar que no es cierto las afirmaciones hechas por el apoderado de la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.
Ahora esta juzgadora procede al análisis de las pruebas aportadas por la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Promovió con el libelo de la demanda contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Barinas, anotado bajo el N° 10, tomo 27 del libro de autenticaciones llevado por dicha Notaria, en fecha 08-04-2002. Se advierte que la parte actora en su libelo de demanda expresa que este Instrumento fue autenticado el 08-04-2003, desprendiéndose del mismo que efectivamente fue notariado en fecha 08-04-2002, fecha de inicio de la relación arrendataria. Este contrato de mutuo acuerdo, según se desprende en el libelo de la demanda fue prorrogado por igual plazo, hecho que la defensora del demandado no desvirtuó en el lapso probatorio, indicándose con este hecho que la relación arrendaticia se encontraba vigente para el momento de la introducción de la demanda. Este documento fue ratificado por la parte actora en el lapso probatorio; teniendo el carácter de público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, se le atribuye el justo valor probatorio que del mismo se desprende y en virtud de no haber sido objeto de tacha se le tiene como autentico de conformidad con lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico. ASÍ SE DECIDE.
Promovió con el libelo estado de cuenta de la empresa ACUALBA 2000, C.A y estado de cuenta de la empresa CANTV, documentos ratificados igualmente en el lapso probatorio, con lo que desea probar el estado de morosidad en que se encuentra el arrendatario por el servicio de agua y de teléfono. Estas probanzas no se les atribuye ningún valor probatorio por cuanto constituyen documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, y en su debida oportunidad procesal no se cumplió con la formalidad de ratificarlos con la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
El artículo 1.579 del Código Civil, establece lo siguiente:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (...)”
Establece también el artículo 1.592 ejusdem lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:(…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Se desprende de la normas parcialmente citadas que el arrendatario debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código, fuerza que deriva de la autonomía de la voluntad de dichas partes. Se deduce entonces que lo estipulado entre la arrendadora y el arrendatario en el contrato escrito autenticado de arrendamiento, el cual constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público, en tal caso, se puede concluir que el demandado de autos quebrantó el contrato establecido por él y la Arrendadora, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo a pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, encontrándose en morosidad con respecto a dichos pagos.
CUARTO
Como quedó expuesto en la narrativa, la defensora judicial del demandado, durante el transcurso del lapso probatorio, no promovió ninguna prueba a favor de su defendido, destinada a demostrar que el demandado haya cumplido con las obligaciones contraídas desde el momento en que suscribió el contrato de arrendamiento sobre el inmueble que le fue arrendado por la accionante; razón por la cual es ajustado a derecho considerar que debe prosperar la pretensión del accionante en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia la desocupación del inmueble arrendado. Teniéndose como cierto la existencia de un contrato de Arrendamiento Autenticado, celebrado entre La Arrendadora y El Arrendatario, que no fue rechazado ni en la oportunidad para dar contestación a la demanda ni en el lapso probatorio, y el incumplimiento de lo estipulado en el mismo por parte del demandado, específicamente en lo que se refiere a la falta de pago de seis (06) mensualidades vencidas, que debería pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes de conformidad con lo convenido en la cláusula segunda del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, así como el pago de los servicios públicos.
Tomando en consideración que el derecho aquí reclamado por la actora percibe que se de por resuelto el contrato por el real incumplimiento de lo estipulado en el mencionado contrato de Arrendamiento por parte del accionado, es importante destacar el alcance del artículo 1.167 del Código Civil, según José Melich – Orsini en la obra Doctrina General del Contrato, Pág. 734, quién comenta lo siguiente:

“La resolución de que habla el artículo 1.167 C.C. esta sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante”.
Ahora bien, el término resolución, del cual nace la acción resolutoria es empleado por el legislador para apuntar a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato, la cual consiste en el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el abogado: JUAN CARLOS MONTILLA MICHELENA, actuando en representación de la ciudadana: CONCEPCIÓN BAYES DE GUTIERREZ, ambos identificados, en contra del ciudadano: MANUEL ANTONIO GUZMAN SANCHEZ, igualmente identificado, en consecuencia se condena al demandado perdidoso a lo siguiente:
PRIMERO: A la DESOCUPACIÓN inmediata del inmueble que posee en calidad de ARRENDATARIO, constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización Alto Barinas, Callejón el Parque, N° 149, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, libre de personas y cosas.
SEGUNDO: Al pago de los cánones vencidos y no pagados de los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2003, sumando la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).
TERCERO: No hay condenatoria en costas de acuerdo a la naturaleza del fallo, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal no es necesario notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintinueve (29) días del mes de Junio del año Dos Mil Cuatro.
La Juez Temporal,

Abg. ANA MONTILLA GONZÁLEZ.

El Secretario,

JOSÉ ROMAN

En la misma fecha, siendo la una y cuarenta y cinco minutos post meridiem (1:45 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

JOSÉ ROMAN

Exp. N° 1800.