Exp. N° 4685-03 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES IDENTIFICACION DE LAS PARTES PARTE RECURRENTE: OMAR ALFONSO MARQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.621.139, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira. APODERADOS JUDICIALES: Abogados FRANCY COROMOTO BECERRA CHACON y EDGAR OLIVO RAMÍREZ CHAPARRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.656.538 y 4.636.952 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 24.719 y 25.682. PARTE DEMANDADA: ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA. APODERADO JUDICIAL: TERCERA COADYUVANTE: Ciudadana MARIA ALEJANDRA SUAREZ ARCINIEGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.490.267. APODERADAS JUDICIALES: Abogadas JOSELINE DE CAIRES JIMÉNEZ y DALILA DE CAIRES JIMÉNEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.562.065 y 12.448.602 e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 75.900 y 71.876 respectivamente. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA El presente expediente se recibió en este Tribunal Superior en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandante en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en el recurso de Nulidad interpuesto por el ciudadano OMAR ALFONSO MARQUEZ en contra de la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA; en el libelo de la demanda el recurrente alega que el acto administrativo objeto del presente recurso de Nulidad en la Resolución N° 272 de fecha 10-09-2002 emanado de la Oficina de Inquilinato dependiente de la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, suscrito por el ciudadano Alcalde Ing. GERARDO WILLIAN MENDEZ, mediante el cual se reguló la renta máxima de alquiler del inmueble (local comercial) ubicado en la Calle 5, con carrera 3, N° 3-16, en la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES CON TRES CENTIMOS (Bs. 52.140,03) mensuales, producto de aplicar la renta legal anual del siete 6% (sic) al valor total del inmueble, que según el informe técnico (avalúo) para regulación, para efectos de regulación arrojó un monto de DIEZ MILLONES CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL SIETE BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 10.428.007,27), que esta mención no aparece regulada por el Decreto-ley de arrendamientos inmobiliarios, alegando que ningún inmueble tiene un valor propio o real y otro valor para efectos de regulación, que tal cantidad es un valor irrisorio de un inmueble con terreno propio, que dicho acto fue tramitado a solicitud de la inquilina o arrendataria ciudadana MARIA ALEJANDRA SUAREZ ARCINIEGAS. Señala que la regulación de alquileres protege los derechos de los inquilinos, sin perjudicar los legítimos intereses de los propietarios arrendadores, que al aplicar los porcentajes de rentabilidad anual, se establece en primer lugar el cánon máximo de arrendamiento anual y luego, el cánon de arrendamiento mensual, conforme a lo establecido en los artículos 29 y 20 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el presente caso se formó expediente administrativo, pero no hubo motivación adecuada para fijar el cánon de arrendamiento, que al fijar el monto por dicho concepto la administración no tomó en consideración que el uso del inmueble es netamente comercial y no se tomó en cuenta la utilidad económica que le está prestando a la arrendataria, la ubicación del inmueble en una zona de tránsito permanente de gran cantidad de personas, que está construido sobre terreno propio en una superficie de construcción de 26,20 metros cuadrados e incluye varios bienes muebles como son: una cocina industrial, una nevera de seis puertas, tres meses metálicas, 14 sillas metales acolchadas, un estabilizador de vaso, un baño Maria de dos metros, una cava refrigeradora con motor encontrándose todo en buen estado, que el inmueble está en perfectas condiciones, por tal motivo considera que el monto contenido en el resuelto del ente municipal no se ajusta a los requerimientos legales y a la relación de hechos señalados, que por tal motivo el referido acto administrativo está viciado de nulidad. Finaliza solicitando que de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se practique prueba de experticia sobre el local objeto de regulación, que se declare la nulidad del acto administrativo contenido en Resolución N° 272 de fecha 10-09-2002 emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, que se fije el valor justo y real del inmueble arrendado y en consecuencia se fije también el cánon de arrendamiento. Mediante escrito presentado ante el Juzgado de la causa, la ciudadana MARIA ALEJANDRA SUAREZ ARCINIEGAS, asistida por la Abogada DALILA DE CAIRES JIMÉNEZ, presentó escrito haciéndose parte como coadyuvante, en el mismo rechazó, negó y contradijo los alegatos del recurrente, alegando que el acto administrativo objeto del presente juicio no adolece del vicio de inmotivación, por cuanto la Alcaldía tomó como base para fijar el canon máximo, el informe técnico efectuado por expertos de la Alcaldía, que en el mismo se observó la descripción del inmueble, atendiendo a los materiales y tipo de construcción, estado de los mismos, medidas, condiciones del inmueble, ubicación, servicios públicos, antigüedad, zonificación, uso, clase y calidad, etc; conforme al artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en el expediente administrativo llevado por la Alcaldía no consta que el recurrente haya alquilado el inmueble conjuntamente con bienes muebles, que la Alcaldía no establece dos tipos de valores para un mismo inmueble, que en el procedimiento administrativo las partes no hicieron uso del derecho de promover y evacuar la práctica de una experticia. En la oportunidad correspondiente para la promoción de pruebas ante el a-quo, la tercera interesada promovió el mérito favorable de los autos en relación a lo que se desprende del acto de contestación a la demanda y de la Resolución impugnada y de la confesión espontánea al afirmar el recurrente que no hubo motivación adecuada, ya que se traduce que si hubo motivación, pero que el recurrente no la considera adecuada. Por su parte el recurrente promovió el mérito favorable de los autos y solicitó que se practique la experticia sobre el local comercial objeto de la regulación. En la oportunidad legal correspondiente para la presentación de los informes la parte recurrente hizo uso de tal derecho y presentó escrito contentivo de sus informes. DE LA DECISIÓN APELADA El Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira declaró sin lugar el recurso de Nulidad interpuesto, declarando la legalidad del acto administrativo impugnado, bajo el argumento de que dicho acto cumple con todos los requisitos legales correspondientes, que la parte recurrente no aportó medio probatorio alguno que determinara que el inmueble tiene otro valor. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR En la oportunidad de formalizar la apelación la apoderada actora presentó escrito en el cual alega que el Tribunal de la causa omitió un acto procesal en el proceso, ya que no cumplió con el lapso de la segunda etapa de la relación, señalando que se violó el debido proceso, por tal motivo solicita que se reponga la causa al estado de fijar la segunda relación de la causa. Este Juzgador observa que en efecto la segunda etapa de la relación no fue cumplida; sin embargo considera que reponer la causa al estado de que la misma se cumpla sería una reposición inútil que solo produciría el retardo judicial, ya que el incumplimiento de dicho lapso no constituye violación del legítimo derecho a la defensa, puesto que durante el proceso las partes tuvieron oportunidad de probar sus alegatos y de presentar sus informes, aportando a los autos las pruebas y argumentos que consideraron pertinentes exponer en su defensa; en razón de lo cual se declara sin lugar dicho pedimento. Así se decide. En relación al fondo de la controversia, este Juzgador comparte el criterio expuesto por el a-quo, por cuanto de los autos se desprende que en efecto el acto administrativo impugnado está ajustado a derecho, ya que fue dictado basándose en el informe técnico efectuado por expertos de la Alcaldía y en el mismo se observó la descripción del inmueble, atendiendo a los materiales y tipo de construcción, estado de los mismos, medidas, condiciones del inmueble, ubicación, servicios públicos, antigüedad, zonificación, uso, clase y calidad, etc.- Ahora bien, la parte recurrente rechaza el monto de arrendamiento establecido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, ya que considera que dicho monto debe ser superior, alegando que el inmueble reúne condiciones óptimas que no se tomaron en cuenta; sin embargo, de los autos no se desprende prueba alguna que ilustre los alegatos del recurrente y en tal sentido es importante señalar que es indispensable para el Juzgador la aportación por parte del recurrente, de elementos que le permitan determinar la veracidad de sus alegatos, en razón de lo cual este Juzgador considera que en el presente caso la litis debe sucumbir por la falta de pruebas suficientes de los fundamentos de la demanda, puesto que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no probados. D E C I S I O N SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR el recurso de NULIDAD interpuesto por el ciudadano OMAR ALFONSO MARQUEZ en contra de la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial Los Andes actuando en sede Constitucional en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación formulada por la apoderada actora en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. ESTADO TÁCHIRA. TERCERO: Se declara CONFIRMADA la decisión apelada. CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente. QUINTO: Notifíquese la presente decisión. Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los doce (12) día del mes de marzo de 2004. Años 193° de la Independencia y 144° de la Federación. EL JUEZ, FREDDY DUQUE RAMÍREZ LA SECRETARIA, BEATRIZ TORRES MONTIEL En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las_____. Conste.- Scria.