REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 30 de Septiembre de 2004.
194º y 145º

Exp. N° 918-04
Vistos: Sin Informes de las partes.

Subió a esta alzada el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento, con motivo del Recurso de Apelación interpuesto por la abogado en ejercicio JAVIER ARIAS DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.929, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana GLYNIS YANETZI RUIZ BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-14.933.472, de la sentencia definitiva, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 14 de Junio de 2004; intentado por empresa mercantil SORMIMAR, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 19 de octubre de 1994, Bjo el Nº 63 del Tomo 1-A, representada por sus apoderados Judiciales abogados NELSON VILLAFAÑE Y NESTOR AURE, inscritos en el inpreabogado bajo los números 5.600 y 10.272, del mismo domicilio; en contra de la ciudadana GLYNIS YANETZI RUIS BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.933.472, de este domicilio.”
Oída la Apelación en ambos efectos, el a quo ordeno remitir el expediente al Juzgado distribuidor competente, correspondiendo por sorteo a esta alzada, donde se dio por recibido en fecha 02 de Julio de 2004, se dicto auto en fecha 6 de Julio de 2004 de conformidad con el articulo 517 del Código de procedimiento civil, el cual dejado sin efecto por auto de reposición de fecha 26 de Agosto de 2004; en fecha 02 de Septiembre se dicto auto, fijándose el décimo día siguientes al auto para el Tribunal dictar la correspondiente sentencia.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Aducen la demandante, “que cedió en calidad de arrendamiento a la ciudadana GLYNIS YANETZI RUIZ BETANCOURT, un local comercial ubicado en la planta alta del Centro Comercial GALERIA DON ENZO, distinguido con el Nº 1-B, situada en la Av. Márquez del Pumar entre calle Camejo y Av Cruz Paredes de esta ciudad de Barinas estado Barinas, del cual acompaña documento marcado B, que de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento la demandada convino en pagar la cantidad de cuatrocientos Mil bolívares (Bs. 400.000,oo) mensuales como canon de arrendamiento, e igualmente se obligo a los gastos de condominio conforme a la cláusula séptima del contrato, pero que, para la presente fecha la arrendataria, adeuda desde el mes de septiembre de 2003 hasta febrero de 2004, así mismo que también es deudora del condominio desde mayo del 2003 hasta febrero de 2004, a pesar de diversas gestiones amistosas para que la arrendataria pague. Que por las razones expuestas demanda a la ciudadana GLYNIS YANETZ RUIZ BETANCOURT, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado, y en consecuencia para que convenga en devolver dicho inmueble totalmente desocupado y para que convenga en pagar las costas de este procedimiento. Fundamenta la demanda en el contrato de arrendamiento, en el artículo 1167 de Código Civil y en el decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario”.
De la revisión de las actas procesales hecha por esta sentenciadora, se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplieron con todas las formalidades de Ley, de manera tal que las partes involucradas en el juicio pudieran hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez; ASI SE DECIDE.
Se trata el presente caso de la Apelación de la Sentencia Definitiva dictada por el a quo, a la Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentado en el contrato de arrendamiento, el artículo 1167 del Código Civil y el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia en sus Artículos 33, 34 y, 35, los cuales disponen:
Artículo 33 “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquiler, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantía, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil independientemente de su cuantía.”

Artículo 34, señala: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes…
c)…
(..)”
Articulo 35 “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. …”

Así mismo el artículo 1167 del Código Civil, señala:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De las normas legales parcialmente transcritas, podemos señalar que, por cuanto la acción intentada se deviene, según lo expresado por la parte demandante, de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primero de Barinas, celebrado entre las partes, cuyo objeto lo constituyen un local comercial propiedad de la demandante, la pretensión consiste en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, celebrado con la demandada de autos.
Ahora bien, el Artículo 1354 del Código civil venezolano, contempla:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

A su vez el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Como se puede observar, el principio de la carga de la prueba en el procedimiento civil se encuentra contemplado en las normas transcritas, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo tanto, el actor debe demostrar los alegatos en que fundamenta su acción y el demandado debe probar a su vez, los hechos alegados para su defensa.
En la oportunidad señalada por la Ley, para que la demandada diera contestación a la demanda, y conforme a lo dispuesto en el Artículo 35, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento de Alquileres, la demandada a través de su apoderado judicial admitió como cierto la celebración del contrato de arrendamiento, e igualmente que convino en el canon de arrendamiento, y negó, rechazo y contradijo los demás hechos en los cuales se sustento la demanda, en forma pormenorizada, solicitando como punto previa a esta sentencia la nulidad de la exigencia a la arrendataria al pago de de los gastos de condominio, por considerar tales pagos como sobre alquiler, por cuanto en los recibos de pago no constan los conceptos que se incluyen como gastos comunes.
P U N T O P R E V I O
Señala la parte demandada en su escrito de contestación a los fines que sea decidido previa la sentencia, sobre la nulidad de la exigencia del pago de gastos de condominio, con fundamento en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia esta sentenciadora hace las siguientes consideraciones, señala el referido Artículo 7.- “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” La importancia de este artículo radica en que los particulares no pueden mediante pacto entre ellos disminuir ningún derecho que la ley le conceda al inquilino; en el caso subjudice , se observa que la demandante señala en su escrito libelar la falta de pago de gastos de condominio; por lo anteriormente señalado esta sentenciadora observa que en la presente demanda se persigue, conforme a su petitorio, la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia la devolución del inmueble totalmente desocupado; por lo que en relación al pago de los gastos de condominio señalados por la demandada, esta sentenciadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse, y Así se Decide.
En lo relacionado con lo solicitado para que la demandada convenga en pagar las costas del procedimiento, es necesario hacer los siguientes planteamientos el Código de Procedimiento Civil en su normativa relacionada con las costas procesales en los artículos 274 y siguientes, en los cuales señala que se condenara en costas a la parte que fuere vencida totalmente en el proceso, en consecuencia, esta juzgadora hace la siguiente acotación, las costas solo proceden luego de sentencia definitivamente firme tal cual lo dispone la norma y se demandan por el procedimiento correspondiente, por lo que tal petitorio no puede ser considerado por este Tribunal; y A si se Decide.
En la oportunidad de promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE.
Promovió el mérito favorable de los autos, este tribunal observa a la parte actora que los autos son del Tribunal y de las partes solo las actas; con conformidad con la locución latina “Iuris Novit “Iuria” es decir, el Juez debe conocer el derecho, promovió el valor de las actas entre ellas: -El contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; que por haber sido emanado de un funcionario competente se valora como documento público y por haber sido reconocido y aceptado por la demandada, este tribunal le concede todo su valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a los recibos señalados como recibos de mensualidades y de gastos de condominio este tribunal les da el valor probatorio por no haber sido negados ni impugnados siendo los que evidencian la falta de pago, señalado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento de Alquileres, por cuanto la presente demanda se interpuso por falta de pago; y Así se Decide.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA.
En su oportunidad la parte demandada a través de su apoderado judicial; promovió pruebas, entre ellas el mérito favorable de las actas procesales, no indicando cuales actas por lo que no puede ser valorada dicha prueba por esta sentenciadora; promueve el valor de los recibos de cánones de arrendamiento y de los recibos de condominio, consignados por la demandante con su libelo; los cuales no pueden ser valorados por esta sentenciadora por cuanto los mismos no fueron traídos al proceso por el promovente, en consecuencia; y Así se Decide.
Del análisis del los hechos expuestos en la causa que nos ocupa esta sentenciadora observa, que conforme a lo dispuesto en los Artículo 1167 y 1354 de Código Civil Venezolano, que señalan “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” y “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Del estudio del contenido del Instrumento fundamental de la acción Contrato de Arrendamiento, observa quien aquí tiene el deber de decidir, que ciertamente se persigue la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que dicho instrumento hace plena prueba, por haber sido reconocido por la demandante, el cual fue valorado por esta sentenciadora precedentemente. En consecuencia por haberse demostrado la existencia de la obligación preexistente y admitido el contenido del referido contrato, e igualmente por cuanto en la oportunidad probatoria la parte demandada no desvirtuó lo alegado por la parte demandante en su escrito libelar; al no haber aportado fundamentos legales fehacientes que pudiesen conllevar a determinar a esta sentenciadora la falsedad de lo demandado; es por lo que es indefectible para quien aquí sentencia declarar con lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y por consecuencia el desalojo del inmueble totalmente desocupado; Y así se Decide.