REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. BARINAS. Exp. N° 2.004-5075 Sentencia Definitiva Dmate: María Adela Herrera Bolívar Dmdo: “Mercantil Santo Domingo, C.A.” Juicio: Desalojo Barinas, 27 de Septiembre de 2.004. 194 ° y 145 °. Se inicia la presente acción por demanda intentada por la ciudadana María Adela Herrera Bolívar, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 11.717.275, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 79.196, actuando en este acto con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano Ghazi Kirbaj, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 11.185.293, según consta de poder el cual anexa copia marcado con la letra “A”, en contra de la Empresa Mercantil “Mercantil Santo Domingo, C.A.”, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, quedando anotado bajo el N° 19 del Tomo 13-A, de fecha 15 de Noviembre del Año 2003, representada en este acto en su condición de Presidente por el ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 10.055.155, por Desalojo, fundamentando la acción en lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 12-08-04, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 17-08-04, ordenándose la citación del demandado. En fecha 25-08-04, el alguacil recibió compulsa de citación, la cual consigno en fecha 31-08-04, la misma le fue firmada por el demandado. En fecha 02-09-04, compareció el demandado de autos ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, debidamente asistido en este acto por el abogado en ejercicio Paulo Emilio Uzcátegui Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.007, para dar contestación a la demanda. En fecha 06-09-04, la abogada en ejercicio ciudadana María Adela Herrera Bolívar, por diligencia solicita le sea devuelto el poder notariado otorgado por el ciudadano Ghazi Kirbaj, parte actora en la presente causa. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron las que consideraron pertinentes. En fecha 22-09-04, el Tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia. Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes: Motivaciones. Manifiesta la apoderada actora, que su poderdante celebro un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, de un autenticado ante la Notaria Segunda del Estado Barinas, quedando anotado bajo el N° 53, tomo 36 de los Libros de Autenticaciones, en fecha 17 de Junio del Año 2.003, por tiempo determinado de un año (01) año contado a partir del 1° de Junio del 2003 hasta el 1° de Junio del 2004, sobre un local comercial propiedad de su poderdante, ubicado en la Avenida Libertad entre Calle Camejo y Carvajal, de esta ciudad de Barinas, tal como consta de documento de compra-venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas Estado Barinas, en fecha 24 de Enero del Año 1995, quedando registrado bajo el N° 39, folios 118 al 119 Vto., del protocolo Primero, Tomo Quinto Principal y Duplicado del Primer Trimestre del año 1995; que quedo señalado en el contrato que no se produciría la tácita reconducción, como lo señala la Cláusula Tercera de dicho contrato, así mismo se estableció en el mencionado contrato en la Cláusula Cuarta, que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dará derecho a él arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento; que debido a las faltas de pago de los cánones de arrendamiento, en fecha 08-06-04, por telegrama le notificó que no se le renovaría el contrato por cuanto había incumplido en reiteradas oportunidades con el pago. Que posteriormente acudió a la Oficina reguladora de Alquiler de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, citándose en tres (03) oportunidades no acudiendo ni por si ni por medio de apoderado a ninguna de las citaciones, se levantó el Acta de No Comparecencia en fecha 14 de Julio del Año 2004, la cual anexa marcada con la letra “E” ; que su poderdante realizó múltiples gestiones para que el arrendatario cumpliera con el pago insolutos, por lo que acude para demandar como formalmente lo hace al ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, en su condición de Presidente de la Empresa Mercantil “Mercantil Santo Domingo, C.A.”, por encontrarse incurso en el causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimando la presente demanda en la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00). El demandado en su escrito de contestación a la demanda opone las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil contestando al fondo de la demandada, rechazo negó y contradijo que su representada se encontraba insolvente en dos (2) mensualidades de pago, así mismo rechazó y negó que su representada este usando en calidad de arrendataria un inmueble regido por un contrato a tiempo determinado ya que el mismo expiró el 01/06/04, que se debe entender que el contrato feneció y nació uno nuevo regido por los contratos verbales o a tiempo indeterminado por cuanto se ha seguido ocupando el inmueble sin ningún tipo de perturbación y de manera pacifica; niega, rechaza y contradice que su representada haya sido notificada dentro del lapso contractual, que el contrato no seria renovado y que haya sido citada a la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas, por último desconoce que su representada adeude la cantidad de tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) por concepto de estimación de la demanda. Pruebas de las partes: Pruebas de la parte actora: Primero: Promueve el mérito y valor probatorio de las actas que rielan en el expediente. Segundo: Solicita oficiar al Juzgado Primero de Municipio Barinas, para que informe, si por ante ese despacho el ciudadano Nelson Kilsi Flores, ha efectuado consignaciones arrendaticias a favor de su poderdante ciudadano Ghazi Kirbaj. Pruebas de la parte demandada: Capitulo II – De los Documentos: Primero: Promueve y reproduce a todo evento, los siguientes documentos públicos, que rielan a los folios 05, 06, 07 y su vuelto, de este expediente, contentivo de la Copia del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, el cual se encuentra vencido, el cual acompaña marcado “1”, el cual dio origen a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado, del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo. Segundo: Acompaña marcada “A”, original del Escrito de consignación de pensiones de arrendamientos, realizadas por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, relacionadas a la cancelación de cuotas de arrendamiento de un inmueble propiedad del ciudadano Ghazi Kirbaj, antes identificado, ocupado en calidad de arrendatario por la sociedad de comercio “Mercantil Santo Domingo, C.A.” ya identificada. Tercero: Promueve a todo evento, marcado “B”, constancia emanada de la Dirección de Inquilinato, Oficina Reguladora de Alquileres. Cuarto: Promueve a todo evento en este acto, telegrama. Capitulo III – De los Informes: Primero: Solicita y promueve de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 433, que informe al Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, sobre la existencia de hechos litigiosos que consten en expedientes que curse por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, por concepto de Consignado Arrendataria. El Tribunal para decidir, observa: Punto Previo: Estima esta juzgadora, referirse a la legalidad de la oportunidad para la contestación de la demanda, toda vez que, se observa que el representante legal de la parte demandada presentó dos (02) escritos de constetación de demanda el primero con fecha 02-09-04 y otro en fecha 06-09-04, y como se ha establecido, cualquier juicio que intentare el arrendador contra el arrendatario se tramitará por el procedimiento del juicio breve pautado en el Código de Procedimiento civil, de igual manera dispone el artículo 883 ejusdem, el emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, en el caso que nos ocupa se observa que el representante legal de la parte demandada ciudadano Nelson Eduardo Kilsi Flores, fue citado personalmente el 31 de Agosto del presente año, correspondiéndole dicha contestación el 03 de Septiembre, dado que el 01 de Septiembre, este Tribunal no despacho, observándose de los escritos de contestación que, estos fueron presentados en fecha 02/09/04 y 06/09/04, es decir, el primero anticipado y el segundo extemporáneo, no obstante, acoge esta Juzgadora el criterio reiterado del máximo Tribunal, en cuanto a la actuación anticipada, considerando oportuno transcribir parcialmente sentencia de la Sala Político Administrativo, en la cual se establece lo siguiente: “… A lo anterior se impone agregar, que esta Sala ha precisado en anteriores oportunidades el criterio conforme al cual: “…la consagración de un sistema procesal de orden consecutivo legal con fases de preclusión, no obsta para que cuando se encuentre en juego el derecho a la defensa de las partes, la interpretación se oriente a favor de su ejercicio. En tal virtud, debe reiterarse que la fatalidad del efecto preclusivo viene referida no a la anticipación de la actuación, sino al agotamiento del lapso sin que se ejerza el recurso; es la extinción de la posibilidad de hacer valer la facultad procesal impugnatoria según el límite temporal que la ley dispone…” (Sentencia N° 1075 de fecha 13 de agosto de 2002 y Sentencia N° 01287 de fecha 20 de agosto de 2003). Ello así, debe reiterar la Sala que en situaciones como la presente, el factor determinante en el marco del sistema actual de justicia contencioso administrativa, es la garantía del principio favor libertatis, el cual implica asumir la interpretación más amplia y favorable para la tutela efectiva del derecho a la defensa y al debido proceso. En atención a estos criterios ya las circunstancias supra relatadas, considera la sala que la presentación efectuada por la parte demandante del escrito, más sus anexos (a los efectos de subsanar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada), antes de que venciera el lapso de emplazamiento, al no constituir vulneración del derecho a la defensa de la parte demandada, debe ser tomado en consideración por esta Sala para garantizar, a su vez, el derecho de la defensa de la parte actora. Así se declara…” (Sentencia del 29 de abril de 2004 – T.S.J. – Sala Político Administrativa - Ramírez & Garay). Aclarado el punto anterior se procede de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demanda. Opone en primer lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346, es decir, efecto de forma por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que las formas como fueron descritos los hechos en el libelo de demanda, no son los ciertos y correctos, ya que la parte demandante señala que existe una supuesta insolvencia en el pago de dos (02) mensualidades consecutivas sin señalar a que período de contrato de arrendamiento corresponde, así como tampoco la cuantía de los mismos. Dicho argumento no constituye motivo de cuestión previa, toda vez que dicho hecho conforma uno de los puntos controvertidos del juicio, que tiene que ser decidido cuando se conozca el fondo del asunto, razón por la cual se declara improcedente la cuestión previa opuesta. Segundo: Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Señalando que la parte actora en su libelo procedió conforme con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 literal “a”, que la intención del actor es, que esta norma regula los contratos a tiempo determinado, argumento este, que al igual que el anterior tiene que ser decidido cuando se entre a conocer el fondo del asunto, aunado al hecho que es reiterado el criterio del más alto Tribunal que las prohibiciones de admitir la acción propuesta debe estar expresamente pautada en la ley, y la norma señalada por el demandado no contiene dicha prohibición advirtiéndole que la única prohibición de admitir la acción propuesta en materia de esta, contenida en el artículo 41 que establece lo siguiente: “…Cuando estuviera en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No Obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…” De inmediato pasa esta juzgadora a decidir sobre el fondo del asunto planteado, cuya acción fue fundamento en el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación. De la norma anteriormente se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos: 1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado 2. Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley. 3. Que el contrato verse sobre un inmueble. Vistos los requisitos exigidos para que pueda prosperar la acción de desalojo, pasa quien aquí sentencia a verificar si se cumplieron con dichos extremos legales, tomando como base el instrumento fundamental de la acción, el contrato de arrendamiento, de manera de dirimir en primer lugar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige entre las partes, dado que tanto la actora como el representante de la parte demandada presenta alegatos confusos en cuanto a la naturaleza del mismo. Así, se observa que la relación arrendaticia tal como se desprende del contrato de arrendamiento cuya cláusula tercera establece lo siguiente: Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento: “…El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (01) año contado a partir del 1ro. de junio del presente año 2.004. El lapso es prorrogable por cuanto si EL ARRENDATARIO deseara seguir ocupado el inmueble deberá contar con la autorización expresa, por escrito de EL ARRENDADOR y celebrar el nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo período a voluntad de EL ARRENDADOR y celebrar el nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo período a voluntad de EL ARRENDADOR. Por ningún motivo se producirá la tácita reconducción…” De dicha cláusula se desprende: primero: que la relación arrendaticia se inicio a tiempo determinado fijo por un (01) año, aún cuando en la misma cláusula de manera confusa se establece que el lapso es prorrogable mediante autorización expresa por escrito por el arrendador y la celebración de un nuevo contrato, lo que a juicio de quien aquí decide se trataría una nueva relación jurídica y no una prorroga del contrato inicial y no consta en autos ni la autorización expresa del arrendador, ni la consignación de un nuevo contrato de arrendamiento. Segundo: se establece que el contrato que rige entre las partes es un contrato a tiempo determinado, fijo, que se inicio el 01/06/03 y se extinguió el 01/06/04, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 supra señalado el arrendatario tiene el derecho a la prorroga legal contenida en dicho artículo, que en este caso de es seis (6) meses, dicha prorroga es obligatorio que la otorgue el arrendador y es opcional para el arrendatario, siempre y cuando este ultimo se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento. Establecido como quedó que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo lapso de duración es concreto, especifico de un año, sin prorrogas y que actualmente el arrendatario esta disfrutando la prorroga legal señalada supra, constituye razón más que suficiente para considerar que la acción de desalojo intentada no puede prosperar, toda vez que, dicha acción solo le es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, considerándose inoficioso analizar las pruebas presentadas por las partes, inclusive verificar si procedía la falta de pago, y así se decide. DISPOSITIVA: Por razones de hecho y derecho anteriormente expuestas, éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta Sentencia de la siguiente manera: PRIMERO: Declara SIN LUGAR la acción de Desalojo intentada por el ciudadano Ghazi Kirbaj, contra la contra la Empresa Mercantil “Mercantil Santo Domingo, C.A.” todos suficientemente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley. Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley. Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Veintisiete (27) días del mes de Septiembre del Dos Mil Cuatro.- Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.- La Juez Prov. La Secretaria, Abg. Dora A. Molero Parra. Abg. Gladys T. Moreno M.