TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNCIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 10 de marzo de 2005.
194° y 146°
Se inició el presente procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.990.083, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN L. HERRERA H, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.651, de este domicilio, contra la ciudadana JULIA JOSEFINA SÁNCHEZ ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.384.295.
Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:
Que celebró contrato de arrendamiento autenticado en fecha 20-09-2002 por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, el cual anexa al libelo, anotado bajo el N° 64, Tomo 99 del libro de autenticaciones llevados por dicha Notaria, con la ciudadana: JULIA JOSEFINA SÁNCHEZ ARIAS, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicado en el cruce de la calle Mérida con Avenida Carabobo ciudad Barinas, Estado Barinas. Dicho contrato tenía una duración de un (1) año, contado desde el 01-10-2002 hasta el 01-10-2003
Que en la cláusula quinta del indicado contrato, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), los primeros seis meses y en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVRES (Bs. 450.000,00) los seis meses restantes. Igualmente expresa el actor que el contrato se prorrogó por un (01) año más, agregando que la arrendataria no ha cumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses: diciembre de 2003, de enero, febrero, marzo y abril de 2004, que tampoco ha cumplido con el pago de los servicios públicos, incumpliendo con lo previsto en las Cláusulas NOVENA, y DÉCIMA del contrato. Finalmente manifiesta el accionante que por estos motivos demanda a la ciudadana: JULIA JOSEFINA SÁNCHEZ ARIAS, por Resolución de Contrato, para que convenga, o en caso contrario a ello sea condenada por el Tribunal a que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha: 20-09-2002, quedó resuelto de pleno derecho.
El accionante estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES. (Bs. 2.250.000,00).
Conjuntamente con el libelo de demanda el demandante acompañó los documentos señalados.
Fundamento la demanda en los artículos 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1167, 1264 y 1592, numeral 2° del Código Civil.
En fecha 06-04-2004 se recibió por distribución la presente causa, folio 9.
Se admitió la demanda, se fijó el quinto (5to.) día de despacho siguiente a que precluya el lapso para la contestación de la demanda, para la absolución de posiciones juradas promovidas en el libelo de la demanda, se libró boleta de citación en fecha 15-04-2004, folios 10 y 11.
Corre inserto al folio 12 poder apud acta, otorgado por la parte actora al abogado JUAN HERRERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.651.
En fecha 21-04-04, mediante diligencia el alguacil de este Juzgado consigno la compulsa con la orden de comparecencia, por habérsele imposibilitado realizar la citación personal de la demandada.
Al folio 19 riela diligencia suscrita por la demandada de autos, asistida por el abogado ELISEO GRAMCKO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 49.422, mediante la cual se da por citada en el presente juicio.
Del folio 20 al 24 cursa escrito de contestación, en el cual la demandada propone la reconvención, acompañado por un anexo, agregándose en fecha 21-05-2004, folio 24.
Al folio 27 corre inserto auto negando la admisión de la reconvención.
Al folio 29 consta escrito de pruebas presentado por la parte actora. Al folio 34, riela poder apud acta otorgado por la parte accionada al abogado ELISEO GRAMCKO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 49.422,
A los folios 36 y 37 riela escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte demandada con dos (2) anexos.
Las pruebas aportadas por las partes fueron admitidas y evacuadas en su oportunidad.
Al folio 44 riela diligencia suscrita por el apoderado actor desconociendo documento privado (especificación de meses trascurridos) promovido por el apoderado de la parte demandada para el reconocimiento de la parte actora. Igualmente corre inserto al folio 48 prueba de cotejo promovida por la parte demandante en vista del desconocimiento del documento en referencia, solicitando para dicha evacuación el beneficio de justicia gratuita, de conformidad con el artículo 175 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue negado por este Tribunal, mediante auto de fecha 10-06-2004 (folios del 54 al 57. Este auto fue apelado, oyéndose dicha apelación en un solo efecto en fecha 17-06-2004, remitiéndose las copias pertinentes del expediente para el conocimiento de la misma a la alzada correspondiente.
En fecha 01-07-2004, se recibió oficio emitido en fecha 28-06-2004 por CADELA (Zona Barinas), dando respuesta a la prueba de informe requerida, folio 62.
En fecha 25-02-2005 se recibió cuaderno de Apelación procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de ésta Circunscripción Judicial, anexado a este expediente mediante auto de fecha 01-03-2005.
Riela al folio 70 auto de diferimiento del presente fallo, de fecha 08-03-2005.
El actor fundamento la demanda en los artículo 33 y 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159. 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano.

PRIMERO
De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el Procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de forma tal que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la accionante tiene su fundamento en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código Civil Venezolano, en consecuencia no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.
TERCERO
El presente litigio versa como se expresó en la síntesis procesal, sobre la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito entre el actor: CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO y la demandada: JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, en el cual el arrendador cedió en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad, constituido por dos (2) locales comerciales, ubicados en el cruce de la Calle Mérida con Avenida Carabobo, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, alegando la parte actora que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones contraídas por ella, por encontrarse insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento de cinco (05) mensualidades, específicamente las correspondientes a los siguientes meses: diciembre de 2003, de enero, febrero, marzo y abril de 2004, como también encontrándose insolvente en los pagos del servicio de luz eléctrica. Al momento de dar contestación a la demanda la accionada admitió como ciertos los siguientes hechos afirmados por el actor: que celebró contrato de arrendamiento autenticado en fecha 20-09-2002 por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, con la ciudadana: JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales, ubicado en el cruce de la calle Mérida con Avenida Carabobo de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, que dicho contrato tenía una duración de un (1) año, contado desde el 01-10-2002 hasta el 01-10-2003. Admitiendo también que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Bs. 350.000,00 los primeros seis meses y en Bs. 450.000,00 los seis meses restantes. Finalmente admitió que el contrato se encuentra renovado por un (1) año más. Ahora bien, con la finalidad de enervar la acción propuesta por el actor, la demandada negó que adeude cinco (5) meses por cánones de arrendamiento, también negó que ha dejado de pagar los servicios públicos, agregando que es falso que para el 07-02-2004 exista una deuda de Bs. 1.605.079,00 con la empresa CADELA. También afirmó que el demandante tiene conocimiento de la existencia de un convenio entre la empresa CADELA y el esposo de la demandada para el pago de lo adeudado. Finalmente rechazó y contradijo que haya incumplido con las cláusulas Novena y Décima del contrato y que el contrato haya quedado resuelto de pleno derecho. Así las cosas, habiendo la demandada negado que el hecho argumentado por el accionante en cuanto a la falta de pago por parte de la arrendataria de cinco (5) mensualidades y la insolvencia en lo que se refiere al servicio de luz eléctrica, queda trabada la litis en cuanto a la comprobación del incumplimiento o no de las obligaciones contraídas por la arrendataria al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, pues corresponde aquí a la parte demandada demostrar que no son ciertas las afirmaciones hechas por el apoderado de la parte demandante en cuanto a los hechos que ha rechazado y contradicho. ASÍ SE DECIDE.
Ahora esta juzgadora procede al análisis de las pruebas aportadas por la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió posiciones juradas las cuales habiendo sido admitidas no se procedió a evacuarlas, por tanto no existe prueba que analizar. ASÍ SE DECIDE.
Promovió la prueba de informes, solicitando oficiar a la Empresa CADELA, oficina Barinas, para que la misma informe a este Tribunal sobre la deuda que presenta el medidor de Luz Eléctrica distinguido con el N° 03-2604-355-1040, perteneciente al cliente CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO, para la fecha 07-02-2004 hasta el 28-05-2004. Admitida la prueba y evacuada se obtuvo respuesta de la referida empresa en fecha 01-07-2004, mediante oficio sin número de fecha 28-06-2004, desprendiéndose de su contenido que el punto de entrega de energía de referencia: 03-2604355-1040, el cual se encuentra a nombre del ciudadano Carlos Alberto Márquez Arvelo, titular de la cedula de identidad N° 9.990.083, ubicado en la calle Mérida con Av. Carabobo, N° 2-115, tiene una morosidad pendiente de Un Millón Ochenta y Seis Mil Trescientos Cincuenta y Cuatro con Cero Céntimos (Bs. 1.086.354,00) correspondiente a cinco (5) facturas desde el 07-02-04. Se deduce del contenido de esta probanza que efectivamente existe una deuda pendiente con la empresa CADELA, con respecto al punto de entrega en referencia, perteneciente a los inmuebles arrendados objeto de este litigio, en consecuencia se le atribuye todo el justo valor probatorio que se desprende de esta prueba. ASÍ SE DECIDE.
Promovió las testificales de los ciudadanos: JOSÉ LUIS AZUAJE, HUMBERTO MENDOZA y ANDRES ARIZALETA, evacuándose solo los dos primeros.
Las declaraciones del testigo JOSÉ LUIS AZUAJE verso sobre las siguientes preguntas y respuestas: Primera: si conoce a los señores CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO y JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, contestando que si los conoce. SEGUNDA: si sabe y le consta que el señor CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO tiene arrendado a la señora JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, un inmueble de su propiedad consistente en dos locales comerciales, contestó que si le consta. TERCERA: que si le consta que esos locales comerciales están ubicados en el cruce de la calle Mérida con la Avenida Carabobo de la ciudad de Barinas formando parte integrante del inmueble N° 2-115, respondió que si le consta esa dirección. CUARTA: si le consta que esa arrendataria no esta al día con el pago de los servicios públicos, contestando no esta al día, por que el una vez estaba comparando carne allá y llego el camión de CADELA y empezaron a discutir por que no quería que le cortaran la luz. QUINTA: si a usted también le consta que esa arrendataria no esta al día con el pago de cánones de arrendamiento, respondió que le consta que no esta al día porque presencio una discusión con CARLOS ALBERTO y el señor de la carnicería que se negaba a pagar. SEXTA: Diga el testigo porque sabe y le consta todo lo que ha declarado, contesto por que lo ha presenciado y me he dado cuenta.
En relación a las testificales del ciudadano HUMBERTO MENDOZA IZTURI, igualmente el apoderado de la parte actora formuló el mismo interrogatorio formulado al testigo anterior, expresando este testigo en sus respuestas que conoce a los ciudadanos CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO y JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, que le consta que el señor CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO tiene arrendado a la señora JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS un inmueble de su propiedad consistente en dos locales comerciales, que le consta que esos locales comerciales están ubicados en el cruce de la calle Mérida con la Avenida Carabobo de la ciudad de Barinas formando parte integrante del inmueble N° 2-115, que le consta que la arrendataria no esta al día con los pagos de los servicios públicos, igualmente que no esta al día con los pagos de los cánones de arrendamiento. Finalmente expresó que a el le consta lo que ha declarado porque una vez estando en el negocio vio al ciudadano CARLOS MARQUEZ haciendo su uso del derecho del pago del inmueble y también vio una cuadrilla de la empresa CADELA haciendo el corte del servicio eléctrico por falta de pago del mismo. Ahora bien, en lo que respecta a las tres primeras preguntas y respuestas formuladas y respondidas respectivamente de los dos testigos, se observa que no tienen relevancia en el presente juicio porque la parte accionada no ha negado la relación arrendaticia existente entre ella y el actor. Con respecto a las respuestas de la cuarta, quinta y sexta preguntas los testigos han sido contestes en afirmar que la arrendataria se encuentra insolvente en cuanto a los pagos de los cánones de arrendamiento igualmente no esta al día con el pago de la luz eléctrica, corroborando de esta manera lo afirmado por el actor en su libelo. En consecuencia se le atribuye el justo valor probatorio que de estas respuestas se desprenden. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Opuso para su reconocimiento documento privado emanado de la parte actora, que trata de la especificación de los meses transcurridos, con lo cual quiere probar el pago de los meses de alquiler que allí se señalan. Este documento fue objeto de desconocimiento de la firma por el apoderado de la parte actora en el lapso establecido para ello y a consecuencia de esta circunstancia, la parte demandada promovió la prueba de cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, señalando para ello algunos documentos indubitados, igualmente solicitó para la evacuación de esta prueba el beneficio de justicia gratuita según lo dispuesto en el artículo 175 ejusdem, por no contar con medios económicos la demandada para realizar la experticia sobre el documento, lo cual no fue admitido por este Tribunal mediante auto de fecha: 10-06-2004, el cual fue objeto de apelación por la parte accionada, siendo resuelta por la alzada correspondiente, declarando sin lugar dicho recurso de apelación, en conclusión no existe prueba que valorar. ASÍ SE DECIDE.
Promovió exhibición de documento privado referido a comunicación de fecha 01-12-2003, enviada por el arrendatario al gerente de Comercialización de CADELA, en la persona del Ingeniero Tarek Abou Assali, para lo cual acompañó copia fotostática simple del mismo, con lo cual quiere demostrar que el accionante tiene conocimiento y consintió en el acuerdo celebrado entre la mencionada empresa y el esposo de la demandada, para el pago de lo adeudado por concepto de energía eléctrica de los locales arrendados. El accionante estando a derecho no exhibió el documento en el término fijado para ello por este Tribunal y tampoco se desprende del expediente ninguna prueba que demuestre que dicho documento no se encuentra en poder del arrendador, deduciéndose que la copia presentada por el promovente se tiene como exacto su contenido. Sin embargo observa esta juzgadora que el convenio que se menciona en la copia fotostática, celebrado entre el esposo de la arrendataria y la empresa CADELA con relación a la deuda pendiente por el suministro de energía eléctrica por parte de la arrendataria no reposa en el presente expediente, por lo cual se desconoce su contenido, circunstancia que le resta valor probatorio a este instrumento, por cuanto desconociendo esta juzgadora de que se trata el referido convenio no puede hacer ninguna apreciación al respecto, resultando impertinente para la resolución de la presente controversia y aunado a esto como ya quedo sentado en el análisis de las pruebas aportadas por la parte actora en cuanto a la prueba de informe solicitada a la empresa CADELA, dando respuesta la misma que efectivamente el punto de entrega de energía de referencia: 03-2604355-1040, el cual se encuentra a nombre del ciudadano Carlos Alberto Márquez Arvelo, tiene una morosidad pendiente de para la fecha 07-02-2004 hasta el 28-05-2004 correspondiente a cinco (5) facturas, de igual forma se observa del contenido de este oficio que la empresa CADELA no hace referencia a ningún convenio realizado entre ella y el esposo de la arrendataria con relación a la deuda pendiente, en consecuencia no se le atribuye ningún valor probatorio a este instrumento. ASÍ SE DECIDE.
Analizado como ha sido el acervo probatorio aportado por las partes, deben tenerse como ciertos los siguientes hechos controvertidos, el incumplimiento de lo estipulado en el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, específicamente en lo que se refiere a la falta de pago de cinco (05) mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de diciembre de 2003, enero, febrero, marzo y abril de 2004, los cuales debía pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y la falta de pago de del servicio de energía eléctrica desde la fecha 07-02-2004 hasta el 28-05-2004, correspondiente a cinco (5) facturas por la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.086.354,00)
Se deduce entonces que lo estipulado entre el arrendador y la arrendataria en el contrato escrito autenticado de arrendamiento, el cual constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, y no siendo desconocido por la arrendataria, pues todo lo acordado en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo cual significa que si lo convenido en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público, en tal caso, se puede concluir que la demandada de autos violo el contrato establecido por ella y el arrendador, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo a pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, al igual que el servicio eléctrico, encontrándose en morosidad con respecto a estas dos obligaciones.
Ahora bien, es menester acotar la siguiente consideración en cuanto a las obligaciones que contraen las partes en el contrato de arrendamiento por ser un contrato bilateral, es decir, el arrendador está obligado a mantener el goce pacífico de la cosa arrendada, en hacer entrega de la misma y el arrendatario en cumplir con el cúmulo de obligaciones que se transforman en prestaciones de dar, como para el caso en estudio pagar el canon de arrendamiento y los servicio públicos, y las obligaciones de hacer o no hacer, como el buen uso y mantenimiento de la cosa arrendada.
Teniendo claro que el derecho aquí reclamado por el actor percibe que se de por resuelto el contrato por el real incumplimiento de lo estipulado en el mencionado contrato de Arrendamiento por parte del accionado, es importante destacar el alcance del artículo 1.167 del Código Civil, según José Melich – Orsini en la obra Doctrina General del Contrato, pág 734, analiza lo siguiente:

“La resolución de que habla el artículo 1.167 C.C. esta sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante”.
Ahora bien, el término resolución es empleado por el legislador para apuntar a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato, la cual consiste en el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y por no haber probado nada que le favoreciera la parte demandada, la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debe prosperar. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano: CARLOS ALBERTO MARQUEZ ARVELO, anteriormente identificado, en contra de la ciudadana: JULIA JOSEFINA SANCHEZ ARIAS, igualmente identificada, en consecuencia se dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: se condena a la demandada perdidosa a la DESOCUPACIÓN inmediata del inmueble que posee en calidad de ARRENDATARIA, constituido por dos (2) locales comerciales ubicado en la calle Mérida con Av. Carabobo, N° 2-115, de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas , libre de personas y cosas.
SEGUNDO: Se ordena a LA ARRENDATARIA a pagarle al ARRENDADOR la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.250.000,00) por concepto de cinco (5) cánones de arrendamiento vencidos.
TERCERO: La ARRENDATARIA debe entregar el inmueble solvente en cuanto al servicio de energía eléctrica, es decir, debe previamente realizar el pago de la cantidad de UN MILLÓN OCHENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 1.086.354,00) a la empresa CADELA.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada perdidosa por haber resultado vencida totalmente, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso de diferimiento no es necesario notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los diez (10) días del mes de Marzo del año Dos Mil Cinco.

La Juez Temporal,

Abog. ANA MONTILLA GONZÁLEZ
El Secretario,

JOSÉ ROMAN

En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos post meridiem (1:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

JOSÉ ROMAN

Exp. N° 1862.