TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNCIPIO BARINAS DE LACIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 04 de noviembre de 2005
195° y l46°

Se inicia el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante libelo de demanda presentado por la abogada CARMEN ALICIA SALAZAR, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.128.251, inscrita por ante el Inpreabogado Nº 14.981, quien actúa en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA BETANCOURT DE MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 1.867.928, según consta en instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública primera de Barquisimeto, en fecha 07 de septiembre de 2004, bajo el Nº 78, tomo 87, contra el ciudadano: GONZALO FADUL ARAGON, venezolano, titular de la Cédula de Identidad N° V-1.333.767, de este domicilio.
En su libelo la parte actora alega lo siguiente:
“....Mi mandante en uso de las facultades que me fueron conferidas en instrumento Poder ya señalado, mediante documento privado suscribí contrato de transacción con el ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, titular de la cédula de identidad Nº V.1.333767, en su condición de ARRENDATARIO, de un inmueble propiedad de mi representada constituido en una casa ubicada en la Avenida Olmedilla Nº 5-50 de la ciudad de Barinas, el objeto de dicha transacción era la de dar por terminada la relación arrendaticia que existía entre mi representada y el ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, ya identificado y como consecuencia lógica la desocupación y la entrega por parte del ARRENDATARIO, del inmueble referido en el termino de seis meses (06) fijos, contados a partir del 01 de noviembre de 2004, expirando dicho termino el día 01 de mayo de 2005, todo según las cláusulas convenidas en la transacción escrita cuyo documento original acompañan anexo marcado “B”, lo cual opongo formalmente al ARRENDATARIO ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, previamente a la firma del convenio en fecha 26 de octubre de 2004,le otorgue al referido arrendatario un recibo con carácter provisional donde se dejo constancia de que suscribiríamos tales acuerdo, el cual acompaño marcado “C” e igualmente le opongo formalmente al ciudadano GONZALO FADUL ya identificado.
Continua expresando la actora que cumplido como fue el término convenido para la desocupación del inmueble, vale decir el día 01 de mayo de 2.005, EL ARRENDADOR ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, se negó a efectuar la misma, manteniendo dicha conducta hasta la presente fecha, lo que me obliga a solicitar vía judicial, el cumplimiento de la transacción celebrada cuyo objeto no era otra sino la entrega del inmueble.
EN EL CAPITULO II DEL DERECHO, la accionante fundamento sus argumentos en lo estipulado en los articulo 1159, 1160, 1167 del Código Civil, también el articulo 33 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Concluyendo con la siguiente apreciación”(…) si EL ARRENDATARIO no ejecuta el contrato conforme a las obligaciones contenidas tanto en el propio contrato, como en la ley, se coloca en posición de rebeldía ante ésta, y le otorga poderes inmediatos a EL ARRENDADOR, para ocurrir ante la tutela jurídica del estado, en reclamación del cumplimiento de tales obligaciones o la resolución del mismo, con los correspondientes daños y perjuicios a que haya lugar (…)”
Solicito medida de secuestro.
Finalmente en el petitorio la demandante expreso que por todos los argumentos de hecho y de derecho plasmados, es que acude ante esta autoridad para demandar al arrendatario, anteriormente identificado, para que convenga, o sea condenado por este tribunal en resolver el referido contrato privado de desocupación del inmueble, ubicado en la Avenida Olmedilla Nº 5-50 de la ciudad de Barinas…por la extinción de la relación arrendaticia, por vencimiento del término convenido para la desocupación; …en la entrega inmediata del inmueble en buen estado de mantenimiento, aseo y conservación, libre de personas y de buen estado…; En forma subsidiaria y como consecuencia del cumplimiento del precitado contrato de Transacción para la desocupación del inmueble referido, el pago de las respectivas pensiones arrendaticia hasta la total entrega del inmueble…”

Conjuntamente con el libelo de demanda la demandante acompañó original del documento privado de transacción arrendaticia y recibo provisional de pago.
Fue admitida la demanda mediante auto de fecha 09 de agosto de 2005, se libro boleta de citación en la misma fecha, folios 8 y 9.
Corre inserta diligencia suscrita por la demandante, presentado poder especial otorgado por la ciudadana JOSEFINA BENTACOURT DE MENDEZ, folios 10, 11, 12
Corre al folio 15 diligencia suscrita por el ciudadano alguacil HERMES LAGUNA, Se dio cuenta al juez de que en fecha 26/09/2005, el ciudadano GONZALO FADUL ARANGON, quién se le impuso del objeto de la visita se negó a firmar.
Al folio 24, cursa consignación del secretario del tribunal quien manifiesta que dio cumplimiento a la Notificación Librada según el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
A los folio 25 al 39, cursa escrito de contestación de la demanda, agregándose en fecha 13-10-2005.
Al folio 43 consta poder Apud Acta otorgado por la parte demandada al abogado MARIA ANDREINA GUTIERRES RODRIGUEZ Y FELIZ MOISES ROSALES GARCIA, inscritos bajo los números: 109.980 y 28.072.
A los folios 44 al 76, cursa escrito de promoción de pruebas con anexos, suscritos por la abogada MARIA ANDREINA GUTIERREZ, inscrita en el Inpreabogado Nº 109.980.
Del folio 78 al 79 escrito suscrito por la apoderada judicial de la accionante presentando escrito de promoción de pruebas.
Vencidos como se encuentran todos los lapsos procesales en la presente causa se pasa a dictar sentencia la cual se hace en los siguientes términos.

MOTIVA
PRIMERO
De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de forma tal que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASI SE DECIDE.
SEGU9NDO
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la accionante tiene su fundamento en el artículo 33 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1.159, 1160, 1167 del Código Civil. ASI SE DECIDE.
TERCERO
La parte actora alega en su libelo de demanda que suscribió contrato de transacción con el ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, titular de la cédula de identidad Nº V-1.333767, en su condición de ARRENDATARIO, de un inmueble propiedad de su representada constituido en una casa ubicada en la Avenida Olmedilla Nº 5-50 de la ciudad de Barinas, el objeto de dicha transacción era la de dar por terminada la relación arrendaticia que existía entre la representada y el ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, ya identificado y como consecuencia lógica la desocupación y la entrega por parte del ARRENDATARIO, del inmueble referido en el termino de seis meses (06) fijos, contados a partir del 01 de noviembre de 2004, expirando dicho termino el día 01 de mayo de 2005, todo según las cláusulas convenidas en la transacción escrita cuyo documento original acompañan anexo marcado “B”, lo cual opuso formalmente al ARRENDATARIO ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, continua señalando que previamente a la firma del convenio en fecha 26 de octubre de 2004, le otorgó al referido arrendatario un recibo con carácter provisional donde se dejo constancia de que suscribirían tales acuerdos, el cual acompaño marcado “C”, e igualmente le opuso formalmente al ciudadano GONZALO FADUL ya identificado. Sigue expresando la actora que cumplido como fue el término convenido para la desocupación del inmueble, vale decir el día 01 de mayo de 2.005, EL ARRENDADOR ciudadano GONZALO FADUL ARAGON, se negó a efectuar la misma, manteniendo dicha conducta hasta la presente fecha, lo que obligó a solicitar vía judicial, el cumplimiento de la transacción celebrada cuyo objeto no era otra sino la entrega del inmueble.
En la oportunidad legal el demandado de autos presentó escrito de contestación a la demanda alegando que desde el mes de marzo de 1996 es arrendatario de un inmueble constituido por una case de habitación familiar ubicado en la Avenida Olmedilla, signado con el Nº 5-50 Barinas, estado Barinas, teniendo una relación arrendaticia por mas de nueve (9) años consecutivos, pagando puntualmente todos los cánones de arrendamiento; Igualmente alega que el último contrato de arrendamiento celebrado sobre dicho inmueble fue realizado en diciembre de 2004 con un tiempo de duración de seis (06) meses, y con un canon de arrendamiento de doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), finalizando el mismo en mayo de 2005. Continúa alegando que luego al vencimiento de dicho contrato, no le aceptaron más el canon de arrendamiento y como hasta la presente fecha no ha encontrado vivienda para mudarse y en vista de la negativa de no aceptar el canon de arrendamiento, se vio obligado a realizar las respectivas consignaciones arrendaticias por medio del Tribunal Primero del Municipio Barinas, la cual anexó marcada “A”, donde realizó los pagos de los meses de julio, agosto, septiembre hasta la presente fecha. Señala el demandado en su escrito de contestación que el contrato privado de transacción que se celebro, es nulo por cuanto tenemos que dicha transacción fue realizada sin asistencia de un abogado, violándose los principios de orden Constitucional como es el de igualdad de las partes ya que el mismo contiene causa ilícita, y que las consagra cláusulas contienen unas series de renuncias de derechos y beneficios que la ley estipula a favor del arrendador, como el derecho a la prorroga legal. Igualmente alega el articulo 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios “…”; Sigue señalando que las normas de interés público exigen la observancia incondicional y no son derogables por disposiciones privadas; Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho que de la misma se desprende deducir.
Ahora bien, de acuerdo con los términos en que fue expresada la contestación de la demanda, admitida como fue la existencia de la relación arrendaticia, cabe entonces destacar que rechazadas por el demandado las demás pretensiones de la accionante tal y como precede la presente litis queda trabada con relación a dos hechos fundamentales, ellos son; El hecho alegado por la parte actora y que da nacimiento al derecho por ella reclamado referente al vencimiento del contrato de arrendamiento, concebida por ésta en razón de la finalización del contrato suscrito entre las partes, cuya duración fue convenida para el lapso de seis (06) meses fijos, contados a partir del 01 de noviembre de 2004 expirando el 01 de mayo de 2005, alegando para su fundamentación la manifestación de el arrendatario en la cláusulas del contrato de transacción presentado conjuntamente con el escrito libelar
Se concluye pues, que de conformidad con lo preceptuado en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, toca a cada parte contendiente la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por el cual se pasa seguidamente a analizar el acervo probatorio aportado por éstas a los fines de verificar a quien debe favorecer el dispositivo del fallo.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Reproduce y hace valer el merito favorable del libelo de demanda, en todas y cada una de sus partes, especialmente en los fundamentos legales que asisten a su representada. Es evidente que la manera genérica en que fue promovido el merito de los autos no puede ser apreciado como prueba por esta sentenciadora, pues tal proceder es contrario a derecho, ya que el promovente debe indicar de manera especifica y expresa cuales actuaciones procesales quiere hacer valer a su favor. Tampoco es procedente alegar los fundamentos legales como prueba a favor, en virtud de que el derecho no puede ser objeto de prueba. ASI SE DECIDE
Reproduce y hace valer el merito favorable del contrato de transacción, que corre inserto a los folios 4 y 5, de donde se desprende la identificación de las partes y su duración, con aceptación expresa de las partes a su vencimiento prorroga alguna. Si bien es cierto que este instrumento, producido en juicio por la parte actora, no fue tachado conforme a las previsiones contenidas en el articulo 443 del Código de procedimiento Civil, lo que conlleva a darle el correspondiente valor probatorio en cuanto a su firmas y contenido; También es cierto que toda aquella disposición contenida en él que atente contra el orden público se debe tener como no opuesta. En este sentido es de advertir que debe tenerse como cierto el objeto del contrato, la identidad de las partes y sus firmas; igualmente el tiempo de vigencia del mismo, es decir, la fecha de inicio y finalización; Mas no se le puede atribuir ningún valor en derecho a lo contemplado en la cláusula Sexta, la cual se copia textualmente “SEXTA: “EL ARRENDATARIO”, renuncia expresamente a la modalidad de prorroga establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón a que “LA ARRENDADORA” había dado cumplimiento a dicha norma, concediéndole “EL ARRENDATARIO” con antelación a la Ley; el plazo correspondiente para la desocupación del inmueble, no pudiendo ocurrir el mismo, por razones ajenas a la voluntad de “EL ARRENDATARIO”, lo cual dio lugar a la presente transacción. En consecuencia, durante el tiempo de vigencia de la presente transacción, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento ya citado”, (cursiva y subrayado de quien suscribe), toda vez que esta disposición es contraria a derecho, pues los derechos contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son irrenunciables, y no pueden ser relajados por las partes, ya que son de estricto orden público, y por lo tanto de obligatoria aplicación. Tampoco es procedente la renuncia tácita ni expresa a la prorroga legal contemplada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal y como quedó convenida en la cláusula “Sexta”, del referido contrato, pues este es un derecho irrenunciable tal como lo establece el artículo 7 ejusdem. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promueve el contenido del documento de arrendamiento debidamente autenticado suscrito entre los ciudadanos Josefina Betancourt de Méndez y Gonzalo Fadul Aragón, con el objeto de precisar y determinar la continuidad de la relación arrendaticia. Por ser un documento público se aprecia su contenido en todo su valor. En el caso bajo análisis es importante señalar que aunque este documento tenga valor probatorio, por no tratarse de un documento público y no haber sido tachado conforme a las previsiones contenidas en el articulo 438 del código de Procedimiento Civil; donde demuestra el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento, puesto que la relación arrendaticia nació con este contrato de arrendamiento a tiempo determinado comprendido desde el 09-11-1198, por un lapso de un (1) año, prorrogando sucesivamente, convirtiéndose luego en un contrato a tiempo indeterminado; Pero luego fue realizado un nuevo contrato de arrendamiento, el cual fue admitido en el escrito de contestación de demanda, que comprendía desde el primero (1) de diciembre de 2004, hasta el primero (1) de mayo del 2005, por un periodo de seis (6) meses, convirtiéndose en un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado. ASI SE DECIDE.
Promueve el valor y merito favorable del expediente de consignación de alquiler, signado con el Nº 628, llevado por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, cursantes en copias certificadas del folio 49 al 76, ambos inclusive, ante la negativa por parte de la arrendadora de recibir los cañones de arrendamientos. Se aprecia su contenido por tratarse de un documento emanado de un funcionario público que merece fe de esta juzgadora, conforme con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Efectuado el análisis precedente, se debe concluir que, conforme a los términos en que quedo trabada la litis, a pesar de que la actora demostró que el contrato de arrendamiento que constituye el instrumento fundamental de la acción por ella incoada, expiro el primero (01) de mayo de 2005, tal y como se desprende de dicho instrumento, No podemos olvidar que la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece en su Artículo 7° “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Lo que quiere decir, aun cuando estamos en presencia de un contrato, y que las partes pueden convenir sobre aquello derechos que la ley considera como beneficio del arrendatario. Así como lo ha reiterado nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de julio de 2005 (T.S.J.-Sala Constitucional, R. Banarroch.) al señalar: “… En este sentido, la prorroga legal de los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, que se encuentren dentro del ámbito de aplicación del articulo que se transcribió de la ley de arrendamientos Inmobiliarios, opera por orden de la Ley y no por decreto del Juez…”. Razón por la cual, de acuerdo a lo pautado en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es contraria a derecho la pretensión de la actora, no estando comprendida el arrendatario en el supuesto de hecho contemplado en la causal en que fundamenta la acción la arrendadora, aquí demandante, entonces no se ajusta a derecho su pretensión dado que las normas contenidas en la Ley son de estricto orden público tal y como lo contempla el articulo 7 ejusdem. En merito de lo antes expuestos, salvo mejor criterio, considera quien aquí resuelve que la acción incoada por la actora sucumbió y por lo tanto debe ser declara improcedente en la dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes y de las disposiciones legales citadas, este Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana CARMEN ALICIA SALAZAR, quien actúa en nombre y representación de la ciudadana JOSEFINA BETANCOURT DE MENDEZ, contra el ciudadana GONZALO FADUL ARAGON, suficientemente identificados en la narrativa, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la parte demandante perdidosa a pagar las costas del presente juicio, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: No es necesario notificar a las partes por que esta sentencia se dicta en el plazo de Ley.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los cuatro (04) días del mes de noviembre del año 2005
La Juez Temporal

Abg. SONIA FERNANDEZ

EL SECRETARIO

JOSE ROMAN
En la misma fecha, siendo la una y treinta post meridiem (1.30 p.m.) se publico y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario

JOSE ROMAN
EXP. N° 1977