TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. № 2006-5213
Sentencia Definitiva
Dmate: Escalona Colmenares Iraima Fabiola.
Dmdo: Peña Suárez John Fernando.
Juicio: Desalojo.

Barinas, 18 de diciembre de 2006.
196 ° y 147 °.

Se inicia la presente acción por demanda intentada por la ciudadana Escalona Colmenares Iraima Fabiola, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 8.139.786, asistida por el abogado en ejercicio Lubin Vielma Vielma, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25649, de este domicilio, contra el ciudadano Peña Suárez John Fernando, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.100.609, por Desalojo.
Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 09-10-2006, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 16-10-2006, ordenándose el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda. En fecha 18-10-2006, la ciudadana Escalona Colmenares Iraima Fabiola, confiere poder Apud-Acta al abogado en ejercicio Lubin Vielma Vielma. En fecha 20-10-2006, se libro recaudos de citación a la parte demandada, siendo recibidos por el alguacil titular de este Juzgado en fecha 24-10-2006, y practicada en fecha 31-10-2006. En fecha 02-11-2006, el demandado presento escrito de contestación a la demanda. En fecha 03-11-2006, la parte actora solicita copias certificadas, siendo recibidas en fecha 09-11-2006. En fecha 13-11-2006, la el demandado presenta escrito de promoción de pruebas, con anexos, siendo admitidas en fecha 14-11-2006, mediante auto del Tribunal, y en la misma fecha el abogado de la parte actora solicita copias simples. En fecha 14-11-2006, se reservó el lapso para dictar sentencia. En fecha 06-12-2006, se difiere la sentencia para dentro de los ocho (8) días siguientes al auto. Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes:
Motivaciones.

Manifiesta la demandante que en ejercicio del poder de administración y disposición que le fuera conferido por ante la Notaria Pública Primera de Barinas en fecha 25 de junio de 2003, anotado con el N° 76, tomo 56 de los libros respectivos, procedió en fecha 15 de abril de 2004, a pactar contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano abogado John Fernando Peña Suárez, sobre el 75% del área de un local comercial propiedad de la sucesión del Decujus Pedro Escalona Graterol, propiedad que se demuestra en folio 3 aparte 1 de la planilla de liquidación sucesoral que presenta marcada con la letra “B”. Que el local cedido en arrendamiento es parte del Edificio El Marqués, ubicado en la avenida Cruz paredes cruce con avenida Briceño Méndez del casco urbano de la ciudad de Barinas y alinderado dicho local de la siguiente manera: Frente: Pasillos del piso 1. Fondo: Parte externa del edificio Los Marqueses. Costado Izquierdo: Áreas comunes y jardín. Costado Derecho: Local 5. Que el arrendatario recibió el local para funcionamiento de oficina y es ocupado en el restante 25% por su colega el abogado José Fernando Macabeo en el cubícalo A. Que el arrendatario paso a ocupar dos cubícalos denominados B y C de tres que conforman dicho local, cubículos elaborados por divisiones de paredes de machihembrado, procediendo posteriormente el arrendatario a comprar dicha tabiquería, siendo estas bienhechurías, tabiques divisorios de madera de su propiedad. Que el contrato verbal se pacto por un lapso de seis meses de duración y un canon mensual de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000.00) que el arrendatario pago hasta el 15 de marzo de 2005, fecha en que comenzó a pagar la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 130.000.00), cantidades de dinero que recibió de John Fernando Peña, hasta el 15 de abril de 2006, fecha en la que el mencionado abogado debía pagar la mensualidad causada, sin que cumpliera con su obligación de pago continuando con su incumplimiento contractual y sin embargo continua aprovechándose de la cosa arrendada visitándola furtivamente a deshoras para evitar sus reclamos y permanentes cobros. Que estas evasiones contractuales que suman hoy seis meses de atraso en los pagos para un saldo deudor de Setecientos Ochenta Mil Bolívares, (Bs. 780.000.00), son carga injusta y arbitraría que tanto sus confirientes sucesores como su persona no están dispuestos a soportar más tiempo. Que el contrato verbal se convirtió a tiempo indeterminado, y que siendo que el arrendatario ha incumplido su principalísima obligación según el artículo 1592 numeral 2 del Código Civil Venezolano, pagar el canon mensual, es por lo que demanda en desalojo según lo pautado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en conjunción con lo dispuesto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1167 del Código Civil Venezolano, al ciudadano John Fernando Peña Suárez, para que desocupe el local arrendado y lo entregue en perfecto estado, como lo recibió libre de objetos y de personas, reservándose el derecho de accionar en su contra por cobro de bolívares para lograr el pago de los canones insolutos. Estimo la demanda en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000.00).

Por su parte el demandado de autos en su escrito de contestación manifestó: rechazar, negar y contradecirla presente querella, tanto en los hechos como en el derecho que la misma pretende deducir por ser totalmente falsos los mismos. Igualmente manifestó:
Sic... PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo los hechos que indican la demanda, son del todo ciertos, en cuanto a sus dichos, ya que si bien es cierto y así lo convengo mantengo contrato de arrendamiento por el 75% del área del local descrito por la demandante, que se fijo en principio por el término de cuatro años (4), debido a que mi persona me encontraba sub-arrendado desde diciembre del año 2002, hasta el año 2004, en uno de los locales de los hoy denunciados, específicamente como “B”, por el ciudadano LUBIN VIELMA, abogado hoy asistente de la demandada, ya que mi relación arrendaticia lo mantenía con este ciudadana, … Motivado a que realizamos la transacción, pactamos a manera de resguardo por la compra, realizar por mi persona, contrato de arrendamiento por el periodo consecutivo de cuatro años, con el aumento proporcional, que indicaría la oficina de regulación de alquileres de la Alcaldía, ya que el inmueble se encuentra regulado por la ley con que se refiere, por solicitud de regulación años atrás solicitada por el ciudadano LUBIN VIELMA, en contra de la sucesión, Sic… concretamos en canon en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000.00), para el periodo del 15 de abril de 2004, hasta tanto no se pidiera la nueva regulación por la Alcaldía, el cual convengo con la parte demandada. Sic… posteriormente en principio del primer trimestre del año 2006, se solicito la nueva regulación por parte de la sucesión, a través de la ciudadana Iraima Fabiola Escalona, el cual se concretó por inspección que hiciera dicha Alcaldía, siendo notificado en mi oficina del edificio el Márquez, ya antes mencionada por la demandante, a nombre del ciudadano LUBIN VIELMA, motivo por el cual se acordó entre ambas partes el canon en la cantidad de CIENTO TREINTA MIL (130.000), el cual convengo con la parte demandada.
Sic…SEGUNDO: Rechazo, niego y contradigo, los dichos de la demandada que mi persona le adeuda canones de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (780.000,00) debido a dos cosas:
A) La primera, es que mi persona le había comunicado desde inicio de la contratación que no soy de este Estado (Barinas) y persona mantiene en otros Estados de la República contratos de servicio y me ausentaría periódicamente.
B) Que realizaría en otro Estado una especialización y otra carrera, motivos por los cuales también me ausentaría por un período largo de la oficina y de esta ciudad.
Sic… motivo por el cual convine con esta ciudadana, en cancelarle en los meses pautados dinero de más, a los fines de que cuando me ausentaría, por algún motivo…los meses de canones de arrendamientos que le adeudaría estarían cubiertos, es por eso que no le debo ningún canon de arrendamiento ya que he cancelado simultáneamente desde el momento de la relación arrendaticia dichos canones de arrendamiento y muchos más que cubren todo este año y parte del otro…

Pruebas de la parte demandada:

Veintidós (22) recibos de pago de canones emitidos por la administración del edificio El Márquez, los cuales determinaran los excedentes que he pagado a los canones de alquiler, signados con los Nros. 0319, 0325, 0331, 0338, 0345, 0350, 0359, 0367, 0374, 0382, 0387, por un monto de Doscientos Mil Bolívares(Bs200.000.00) cada uno. Recibos signados con los Nros: 0396, 0403, 0410, 0417, 0424, 0432, 0446, 0455, 0461, 0469, 0476, por un monto de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs.220.000.00) cada uno. Firmados en principio por la ciudadana Iraima Fabiola Escalona, desde el N° 0319 hasta el 0417, y por cambio de administración los recibos restantes firmados por la hermana Carolina Escalona.
Dichos recibos fueron impugnados por la parte actora dentro del lapso establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia no se pueden valorar como documentos reconocidos o legalmente reconocidos por carecer de valor probatorio.
 Planilla de deposito del Banco Occidental de Descuento (B.O.D), signada con el N° 58679492, correspondiente a la cuenta de ahorros signada con el N° 0180693573, a nombre del ciudadano Lubin Vielma, por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000.00), los cuales corresponden a los canones de alquiler del sub- arrendamiento de los meses de septiembre a diciembre de 2003, marcada “B”.
Merece fe de los hechos a que se contrae para comprobar su contenido por emanar de la institución que presta el servicio correspondiente, sin embargo no guarda relación con el periodo correspondiente a los canones insolutos señalado en el libelo, toda vez que, según lo manifestado por la actora el incumplimiento a las obligaciones contractuales se produjo a partir de la fecha 15 de abril de 2006.
 Boleta de notificación emanada de la oficina reguladora de alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas, dirigida al ciudadano Lubin Vielma, donde se demuestra la solicitud de regulación por la ciudadana Fabiola Escalona, en nombre de la sucesión Escalona, para el año 2005, y que entro en vigencia a partir del año 2006, anexa marcada “C”.
Se aprecia y se valora por emanar del Organismo Público competente, para dar fe los hechos contenidos en la misma, no obstante no guarda relación con los hechos alegados en el libelo.
 Copia Simple de venta de bienhechurias realizada por la ciudadana Fabiola Escalona, en nombre de la sucesión, a mi persona de las divisiones, rejas y otras bien hechuras existentes en el local signado con el N° 04, marcada con la letra “D”.
Dicho documento fue producido en el lapso de promoción de prueba en copia fotostática, y al no haber sido impugnado dentro del lapso legal por la parte demandante se aprecia en todo su valor y se tiene como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la pretensión de la actora no esta referida a la propiedad de las mismas.
 Posiciones Juradas para ser presentadas por la ciudadana Iraima Fabiola Escalona. Al respecto, la parte promovente no manifestó absolverlas recíprocamente y tampoco insistió en la promoción y evacuación de la referida.
El Tribunal para decidir observa:

El artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) ……………

De la norma anteriormente se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado
2. Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley.
3. Que el contrato verse sobre un inmueble

Sentado lo anterior se debe analizar si la acción intentada cumple con los requisitos para su procedencia. Observándose al respecto que la accionante alega haber celebrado un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado es decir, con un lapso de duración de seis meses, en fecha 15 de abril de 2004, con el ciudadano John Fernando Peña Suárez, sobre el Setenta y Cinco por ciento (75%), del área de un local comercial propiedad de la sucesión del Decujus Pedro Escalona Graterol, sin embargo manifiesta la accionante que dicho contrato se ha convertido a tiempo indeterminado, en virtud que el arrendatario continuo ocupando el inmueble y pago los canones de arrendamiento hasta que en fecha 15 de abril de 2006, siendo la oportunidad de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, no cumplió con la misma.

Ahora bien, del ambiguo escrito de contestación de la demanda se observa que el demandado confunde el sujeto activo y el sujeto pasivo de la demanda, pues se refiere a la demandante, como si esta tuviera la condición de demanda; así mismo no expresa con claridad si contradice en todo o en parte el libelo de la demanda o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, tal y como lo estipula el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la presente querella, utilizando esta figura jurídica como sinónimo de demanda; conviene en la existencia de un contrato de arrendamiento por el Setenta y Cinco por ciento (75%), del área del local descrito por la demandante, no obstante, manifiesta que el tiempo de duración del contrato fue pactado por cuatro (4) años, limitándose a señalar que se encontraba sub-arrendado desde diciembre de 2002 hasta el año 2004, en el cubícalo señalado como “B” por la demandante, y que su relación arrendaticia la mantenía con el ciudadano Lubin Vielma, que motivado a una transacción celebrada con la accionante, pacto con la misma contrato de arrendamiento por el periodo consecutivo de cuatro años, con un canon de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs.120.000.00), para el la fecha 15 de abril de 2004, sin indicar la fecha precisa en que comenzaría a regir el contrato en cuestión. Y que posteriormente a principio del primer trimestre del año 2006, acordaron el canon en la cantidad de Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs.130.000.00). Por otra parte, rechaza, niega y contradice que le adeuda a la demandante canones de arrendamiento por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares, indicando en números (Bs780.000.00), motivado a que le había comunicado a la arrendadora desde inicio de la contratación que no es de este Estado (Barinas) y que mantiene en otros Estados de la República contratos de servicio y se ausentaría periódicamente. Que realizaría en otro Estado una especialización y otra carrera, motivos por los cuales también se ausentaría por un período largo de la oficina y de esta ciudad. Motivo por el cual conviene con esta ciudadana, en cancelarle en los meses pautados dinero de más, a los fines de que cuando se ausentara, por algún motivo…los meses de canones de arrendamientos que le adeudaría estarían cubiertos, y que por eso no le debe ningún canon de arrendamiento ya que ha cancelado simultáneamente desde el momento de la relación arrendaticia dichos canones de arrendamiento y muchos más que cubren todo este año y parte del otro…

En cuanto al primer requisito, es evidente la existencia de un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, toda vez que se evidencia del expediente que las partes convinieron en ello, pero el punto controvertido esta en el cumplimiento o no del pago de los canones de arrendamiento desde el 15 de abril de 2006, conforme a las afirmaciones de la demandante en su libelo de la demanda, y conforme a los hechos extintivos alegados por el demandado en su escrito de contestación a la demanda. Por lo que conforme al principio de la carga de la prueba establecido en los artículos 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que estipula:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho o el hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

De ello se colige entonces que respecto de los hechos extintivos esgrimidos por el demandado de autos, correspondía por vía de consecuencia demostrar los hechos en que se fundamentó su excepción, es decir probar su solvencia en los pagos de los canones de arrendamiento, quedando así liberada la actora de la carga de probar.
Y así se evidencia del folio 27 al 48 del expediente Veintidós (22) recibos de pago de canones presentados por el arrendatario durante el lapso probatorio, desde el 15-05-2004, hasta el 15-03-2006, emitidos por la administración del edificio El Márquez. Dichos recibos como se estableció en la valoración de las pruebas, fueron impugnados por la parte actora dentro del lapso legal, quedando en consecuencia sin valor probatorio. No evidenciándose del expediente que el promovente de los mismos, probara su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia no queda probado el cumplimiento de sus obligaciones contractuales específicamente en lo que respecta al pago de los canones de arrendamientos insolutos, así se decide.
En cuanto al segundo requisito, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece de manera taxativa siete (7) causales por las que puede accionarse el desalojo del inmueble arrendado, observando quien aquí juzga que la actora fundamenta su demanda en el incumplimiento por parte del arrendatario a su principalísima obligación según el artículo 1592 numeral 2 del Código Civil Venezolano, como lo es pagar el canon mensual, y es por lo que demanda en desalojo según lo pautado en el artículo 34 ejusdem, por lo que su pretensión encuadra con la causal a) del referido artículo, es decir:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
Concurriendo el segundo requisito para que la pretensión de la actora prospere, así se decide.
En cuanto al tercer requisito se observa que, el contrato de arrendamiento fue celebrado sobre el 75% del área de un local comercial propiedad de la sucesión del Decujus Pedro Escalona Graterol, propiedad que se demuestra en folio 3 aparte 1 de la planilla de liquidación sucesoral que presenta marcada con la letra “B”. Que el local cedido en arrendamiento es parte del Edificio El Márquez, ubicado en la avenida Cruz paredes cruce con avenida Briceño Méndez del casco urbano de la ciudad de Barinas y alinderado dicho local de la siguiente manera: Frente: Pasillos del piso 1. Fondo: Parte externa del edificio Los Marqueses. Costado Izquierdo: Áreas comunes y jardín. Costado Derecho: Local 5. Cumpliéndose de esta manera con el tercer requisito para que la acción de desalojo sea procedente, así se decide.
De esta forma, se concluye que en el caso que nos ocupa es evidente que están demostrados los requisitos para que la acción de desalojo sea procedente, toda vez que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con fundamento en la insolvencia del arrendatario en el pago de los canones de arrendamiento desde el Quince (15) de abril de 2006, es decir la causal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además la relación arrendaticia ha tenido como objeto el 75% del área de un local comercial propiedad de la sucesión del Decujus Pedro Escalona Graterol, y en virtud que es un principio reconocido en doctrina, que la prueba de la falta de pago de los cánones de arrendamiento corresponde al arrendatario, por cuanto el arrendador no tiene por que probar una situación negativa como lo es el hecho de que no se han pagado los cánones mensuales de arrendamiento, dicha prueba sólo correspondía hacerla el arrendatario por cualquiera de los medios permitidos legalmente; y no existiendo en los autos del expediente prueba alguna que desvirtuara el hecho alegado por la accionante en su libelo como lo es la falta de pago de cánones de arrendamiento desde el 15 de abril de 2006, hasta la presente fecha, resulta forzoso para ésta juzgadora concluir que la presente acción de desalojo debe prosperar, y así se decide.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por la ciudadana Escalona Colmenares Iraima Fabiola, contra el ciudadano Peña Suárez John Fernando, ambos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadano Peña Suárez John Fernando, hacerle entrega a la demandante ciudadana Escalona Colmenares Iraima Fabiola, del inmueble arrendado consistente en el 75% del área de un local comercial propiedad de la sucesión del Decujus Pedro Escalona Graterol, parte del Edificio El Márquez, ubicado en la avenida Cruz paredes cruce con avenida Briceño Méndez del casco urbano de la ciudad de Barinas y alinderado dicho local de la siguiente manera: Frente: Pasillos del piso 1. Fondo: Parte externa del edificio Los Marqueses. Costado Izquierdo: Áreas comunes y jardín. Costado Derecho: Local 5.

TERCERO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Diez y Ocho (18) días del mes de diciembre de Dos Mil Seis.- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Juez temporal. El Secretario Temporal.

Abg. Lizbeth Andreina Quintero. Abg. Leonardo Javier Jiménez M.

En esta misma fecha (18-12-2006), siendo la 3:00 p.m.; se publicó y registró la anterior Sentencia. Conste. El Scrio. Temp.

Jiménez
Exp. № 06-5213
LAQ/LJJ/luis díaz