REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 24 de Enero de 2006
195º y 146º
Exp. N° 1.630-05
“VISTOS SIN INFORMES”
Subió a ésta alzada el presente procedimiento de Desalojo, intentado por la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Mantilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.278.904; en contra de la ciudadana Maite Hernández Orjuela, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.158.019, con motivo del Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada, anteriormente identificada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio Gaudencio Ramón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.001, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 1º de Diciembre de 2.005, la cual, declaró parcialmente Con Lugar la acción de Desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 25 de Octubre de 2.005, la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Mantilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.278.904, interpone demanda de desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la ciudadana Maite Hernández Orjuela, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.158.019, alegando:
“Que su mandante es propietario de un inmueble ubicado en la calle Carvajal, signada con el Nº 9-2, entre Avenidas Páez y Briceño Méndez del Municipio Barinas, tal como se evidencia del documento de venta registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 30 de Septiembre de 2.004; Que los vendedores se comprometieron a entregárselo desocupado, en virtud que uno de los coherederos (vendedores) Dalia Rubio de Detrizio, había celebrado un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la venta con la ciudadana: MAITE HERNÁNDEZ ORJUELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-23.158.019 y de éste domicilio, por seis (6) meses, el cual ya había sido prorrogado, conviniendo la arrendataria, que el inmueble objeto de éste contrato de arrendamiento estaba en trámites de venta, ya que ella no se encontraba interesada en su adquisición, obligándose a entregarlo completamente desocupado al comprador una vez que se produjere la venta, y si este o la arrendadora así lo solicitaren, aún antes del vencimiento del mismo contrato; Que en fecha 3 de Septiembre de 2.004, la ciudadana en representación de sus hermanos le notifica formalmente y por escrito a la arrendadora MAITE HERNÁNDEZ ORJUELA, que necesitaba la desocupación del inmueble, objeto de dicho contrato, en razón de que había sido vendido; Que igualmente el arrendador Francisco Montilla, propietario del inmueble, en fecha 27 de Enero del año 2.005, hizo comparecer a la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas, a la inquilina: MAITE HERNÁNDEZ, para que desocupara el inmueble; Que en fecha 05 de Septiembre de 2.003, la ciudadana Maite Hernández Orjuela, viene ocupando en calidad de arrendataria el inmueble propiedad de su representado, cancelando como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 180.000,oo, comprometiéndose la arrendataria con la arrendadora y su representado a cancelarle el canon de arrendamiento señalado a su mandante, hasta su total desocupación; Que es el caso que la arrendataria presenta a la fecha, un atraso en el pago, de 10 meses; Que en la actualidad la arrendataria ni desocupa el inmueble ni cancela el canon de arrendamiento pactado entre las partes; Que demanda a la ciudadana Maite Hernández Orjuela, ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada: Al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; Al pago de los cánones de arrendamiento pendientes, hasta la total y definitiva desocupación del mismo; Al pago de las costas y costos del proceso; Fundamentó su demanda en los artículos 33, 34, literal “a” y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (omissis)”.
En fecha 28 de octubre de 2.005, se admitió demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada.
Consta al folio veintitrés (23) boleta de emplazamiento firmada por la demandada en fecha 04 de Noviembre de 2.005.
En fecha 08 de Noviembre de 2.005, presentó escrito de contestación a la demanda la ciudadana Maite Hernández Orjuela, ya identificada, asistida por la Abogada Yadira Barboza de Lugo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.650, donde alega:
“Que efectivamente si habita la casa de habitación familiar del ciudadano Francisco Antonio Montilla en condición de arrendataria, solo que su contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como lo alega el demandante, a quien ni conoce, por cuanto la persona que le arrendó el inmueble y con quien hizo el contrato fue la ciudadana Dalia Rubio; Que por tener cinco años en la relación arrendaticia y ser su contrato a tiempo determinado, posee derecho a la prórroga legal; Que la cláusula décimo quinta del contrato de arrendamiento establece que tiene conocimiento que el inmueble fue cedido por la ciudadana Miriam Rubio al ciudadano Francisco Montilla a través de una venta, sin respetar el derecho preferencial que le corresponde; Que de conformidad con lo establecido en el artículo 20 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el señor Francisco Montilla, estaría obligado a respetar la relación arrendaticia contraída hace cinco años; Que niega y rechaza el hecho de que en ningún momento se ha negado a pagar el canon de arrendamiento, solo que el arrendador Francisco Montilla no aceptó el pago; Que niega, rechaza y contradice los alegatos de la contraparte que establecen el hecho de que en la actualidad se niega a cancelar el arrendamiento pactado; Que solicita se mantenga la relación arrendaticia y se desestime el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por considerar que se irrespetó el derecho a prórroga legal, y se le conceda un tiempo prudencial mínimo de tres (03) meses para buscar un inmueble donde habitar”.
En fecha 16 de Noviembre de 2.005, presentó escrito de pruebas la Abogada Carmen Hidalgo, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla.
En fecha 17 de Noviembre de 2.005, se dictó auto admitiendo las pruebas presentadas por la parte demandante.
En fecha 23 de Noviembre del año 2.005, el Juzgado a quo dictó auto mediante el cual se dejó constancia que la parte demandada no hizo uso de su derecho a presentar pruebas y quedó concluido el acto.
En fecha 1º de Diciembre de 2.005, el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dictó sentencia declarando Parcialmente Con Lugar la demanda de Desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla, ya identificado; en contra de la ciudadana Maite Hernández Orjuela.
En fecha 06 de Diciembre de 2.005, diligenció la ciudadana Maite Hernández Orjuela, asistida del Abogado en ejercicio Gaudencio Ramón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.001; Apelando de la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de ésta Circunscripción Judicial.
En fecha 07 de Diciembre de 2.005, el Tribunal dictó auto oyendo la apelación en ambos efectos y ordenando remitir el expediente con oficio al Tribunal de alzada.
En fecha 15 de Diciembre de 2.005, se realizó sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a éste Tribunal.
En fecha 19 de Diciembre de 2.005, el Tribunal dictó auto dándole entrada a la presente causa y en fecha 20 de Diciembre de 2.005, se dictó auto, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
DE LA DECISIÓN APELADA
Versa el presente caso, sobre la Apelación de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 1º de Diciembre de 2.005, en la demanda de desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.278.904, contra la ciudadana Maite Hernández Orjuela, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.158.019; la cual fue declarada parcialmente Con Lugar.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal a quo señala respecto a las pruebas presentadas por la parte demandante:
Respecto al mérito favorable de autos, especialmente de los documentos que corren insertos a los folios 03 al 17 del expediente: Observa el a quo: “Los mismos se valoran en todo su valor para comprobar su contenido como documentos públicos y privados de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil”. Valoración ésta, con la que concuerda quien aquí juzga. Y así se declara.
Respecto a la reproducción y oposición que hace de la copia certificada del documento de venta registrado por ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, en fecha 30/11/2004 y del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Dalia Rubio y Maite Hernández: Manifiesta el a quo: “Se valoran como documentos fundamentales de la pretensión, los cuales fueron reproducidos con el libelo”. Coincide ésta juzgadora con el criterio esgrimido por la Juez a quo. Y así se declara.
Respecto a la reproducción y oposición que hace del reconocimiento hecho por la arrendataria de que habita la casa de habitación familiar del ciudadano Francisco Antonio Montilla, así como el reconocimiento que solo pagó el canon de arrendamiento de los dos primeros meses: Expone el a quo: “Se valora como declaración de la demandada para comprobar los hechos a que se contrae, por hacer contra ella plena prueba, conforme a lo estipulado en el artículo 1.401 del Código Civil”. Esta juzgadora coincide totalmente con el criterio esgrimido por la Juez a quo al respecto. Y así se declara.
La parte demandada no promovió pruebas en la oportunidad respectiva, por lo que no habiendo elementos que valorar no se pronuncia el Tribunal a respecto. Y así se declara.
Para decidir, el Tribunal observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de Desalojo, fundamentándose la accionante en las disposiciones previstas en los artículos 33, 34, literal “a” y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El artículo 34 señalado, establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. (omissis)
En virtud de la demanda incoada por la Abogada Carmen Hidalgo, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla, y del derecho en que fundamenta su pretensión, y con basamento en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa; En el caso de autos correspondía a la parte accionante, demostrar que efectivamente entre ella y la demandada existía una relación arrendaticia sobre un inmueble de su propiedad, y que por su parte, la ciudadana Maite Hernández Orjuela, había incumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandante, especialmente las referidas al pago. Concerniendo de igual forma, a la parte demandada, probar sus argumentaciones de excepción respectivas.
Por su parte, el demandante probó que efectivamente la demandada habitaba en calidad de arrendataria, un inmueble de su propiedad, circunstancia ésta que expresamente reconoció la demandada en su escrito de contestación.
De igual forma, la demandada aceptó en la misma oportunidad, que solo había cancelado el monto correspondiente a los dos primeros meses de arrendamiento pues el ciudadano Francisco Antonio Montilla se había negado a aceptar las cantidades subsiguientes. Respecto a éste argumento, dejó sentado el a quo: “…cabe destacar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 53 establece el procedimiento de consignación arrendaticia (…) es por lo que el argumento expuesto por la demandada como excusa de su obligación no puede ser valorado”. Comparte quien aquí juzga, la aseveración del a quo en éste sentido, por estar total y correctamente ajustada a derecho. Y así se declara.
De igual forma, se evidencia para ésta juzgadora, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, pasó de ser a tiempo determinado a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, concediéndosele a la arrendataria el lapso de prórroga legal respectivo, venciendo el mismo en fecha 06 de Marzo de 2.005. Consta también que ambas partes suscribieron convenio por ante la Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas, acuerdo en el que la arrendataria se comprometió a desalojar el inmueble arrendado el 27 de Mayo de 2.005, convenio que no fue cumplido, lo que evidencia que la arrendataria y demandada en el presente juicio no ha tenido la voluntad para desalojar el inmueble arrendado a pesar de habérsele concedido más plazo del que estipula la ley, por lo que concedérsele el lapso de tres (03) meses para desalojar el inmueble, que solicita en la parte final de su escrito de contestación sería un acto negatorio del derecho a la defensa de la parte demandante. Y así se declara.
Se evidencia para quien aquí juzga, que la parte demandada no probó a su favor, nada que le favoreciera, limitándose su actuación, solamente a negar, rechazar y contradecir los argumentos expuestos por la parte demandante. Y así se declara.
Por otra parte, el ciudadano Francisco Antonio Montilla, en su carácter de demandante, presentó al Juzgado a quo, prueba fehaciente de su derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado, tal como consta en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, de fecha 30 de Septiembre de 2.004, que promovió en la oportunidad respectiva, no siendo impugnado ni tachado por la parte actora; y siendo que todas las demás pruebas presentadas por él y valoradas por éste Tribunal han llevado a la convicción de quien aquí juzga de la veracidad de los hechos que alegó el demandante, se hace obligante para ésta instancia declarar parcialmente con lugar la demanda incoada. Y así se declara.
Respecto a la solicitud que hace la parte accionante de exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, deja sentado ésta juzgadora que siendo que el fin perseguido con la presente demanda, por una parte: el desalojo de un inmueble, lo que conlleva a la culminación de la relación arrendaticia, y por la otra: el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, lo que trae como consecuencia la continuación de la relación arrendaticia; se evidencia que ambas pretensiones se excluyen entre si, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no puede prosperar la solicitud del demandante del pago de dichas cantidades, debiendo ser peticionado tal derecho, por otra acción distinta. Y así se declara.
En virtud de lo precedentemente señalado, se hace obligante para quien aquí juzga, declarar SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el Abogado en ejercicio Gaudencio Ramón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.001, en su carácter de Apoderado de la ciudadana Maite Hernández Orjuela, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 1º de Diciembre de 2.005, la cual, declaró parcialmente Con Lugar la acción de Desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento. Y así se decide.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el Abogado en ejercicio Gaudencio Ramón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.001, en su carácter de Apoderado de la ciudadana Maite Hernández Orjuela, titular de la cédula de identidad Nº V-23.158.019; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 1º de Diciembre de 2.005, la cual, declaró parcialmente Con Lugar la acción de Desalojo y cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada en su contra por la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla, titular de la cédula de identidad Nº 4.278.904.
SEGUNDO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, intentada por la Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de Apoderada del ciudadano Francisco Antonio Montilla, titular de la cédula de identidad Nº 4.278.904; en contra de la ciudadana Maite Hernández Orjuela, titular de la cédula de identidad Nº V-23.158.019.
TERCERO: Se confirma la decisión dictada por el a quo.
CUARTO: No se condena en costas dada la naturaleza de la decisión.
QUINTO: No se ordena notificar a la partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta dentro del lapso legal.
SEXTO: Se ordena remitir la presente causa a su Tribunal de origen.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veinticuatro (24) días del mes de Enero del año dos mil seis. Años: 195º de Independencia y 146º de Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abg. Yriana Díaz Peña
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 2 y 30 de la tarde. Conste,
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
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