TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. N° 2.005-5166.
Sentencia Definitiva
Dmate: Arquímedes Maria Laya.
Dmda: Cruz Yadira Sayazo Parra.
Juicio: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Barinas 09 de Febrero de 2006.
195 ° y 146°.

Se inicia la presente acción por demanda intentada por el ciudadano Arquímedes Maria Laya, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° v- 3.592.430, debidamente asistido por el abogado Jesús Montiel, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 105.330, contra la ciudadana Cruz Yadira Sayazo Parra, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 8.148.234, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 13-12-05, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 16-12-05, ordenándose la citación de la demandada. En fecha 20-12-05 el demandante consigno escrito de reforma de demanda, admitiéndose ésta en fecha 10-01-06, ordenándose nuevamente la citación de la demandada, librándose recaudos de citación en fecha 12-01-06, siendo recibidos dichos recaudos y consignado el recibo por el alguacil en constancia de haber practicado la citación personal de la demandada el día 16-01-06. En fecha 18-01-06, la demandada asistida de abogado consigno escrito de contestación a la demanda. En fecha 23-01-06 el actor consigno escrito de pruebas anexándole un legajo de documentos, siendo admitidos por auto del Tribunal de fecha 24-01-06. En fecha 01-02-06, se recibió oficio emanado de la Alcaldía del Municipio Barinas, contentivo de pruebas, el cual fue recibido y ordenado agregarse a los autos por auto del Tribunal de esa misma, así mismo dictó auto donde se reserva el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes:
Motivaciones.

Alega el acciónate que tal como se evidencia en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 09 de febrero de 2005,, anotado bajo el N° 8, del Tomo 22 de los libros respectivos, y el cual consigna signado con la letra “A”, cedió en arrendamiento a la ciudadana Cruz Yadira Sayago Parra, un inmueble destinado a vivienda, de su legitima propiedad ubicado en la Av. Bachiller Elías Cordero N° 3-64, al lado de la Panadería Yenni-fe, C.A, en la Parroquia El Carmen de la ciudad y municipio autónomo Barinas, Estado Barinas, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas, en fecha 15 de abril de 1994, quedando registrado bajo el N° 24 folios 61 al 62 vto. del protocolo primero, tomo quinto y principal duplicado, segundo trimestre del año 1994, el cual produce marcado con al letra “B”.
Que el canon de arrendamiento mensual fue fijado en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), encontrándose el arrendatario en estado de mora en la cancelación de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2005, y que fueron infructuosas las gestiones realizadas ante ella para obtener el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, las cuales representan la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00). Que la arrendataria además se encuentra insolvente en dos (2) recibos de servicio eléctrico, pertinentes a los meses de octubre y noviembre por la cantidad de Setenta y Tres Mil Ochenta y Ocho Bolívares (Bs. 73.088,00), y noviembre por la cantidad de Sesenta y Cinco Mil Cuatrocientos Treinta Bolívares (Bs. 65.430,00), cuya suma asciende a la cantidad de Ciento Treinta y Ocho Mil Quinientos Dieciocho Bolívares (Bs. 138.518,00) según estado de cuenta emitido por la compañía prestadora del servicio eléctrico “CADELA”, que anexa marcado con la letra “C”. Incumpliendo con ello la arrendataria a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. Que por los hechos narrados y el derecho esgrimido demanda en virtud de la remisión expresa del articulo 33 de Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al procedimiento breve previsto en el libro IV Titulo XII del Código de Procedimiento Civil:

1. La Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuestión suscrito por él y la ciudadana Cruz Yadira Sayazo Parra, en subvención general del articulo 1.167 del Código Civil, pro el incumplimiento de la arrendataria en:
a) La obligación establecida en el numeral 2° del articulo 1.592 del mismo código, y contraída por Cruz Yadira Sayazo Parra en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y;
b) En la cláusula quinta de la convención precitada, en lo referente al pago de los servicios eléctricos.

2. En forma subsidiaria lógica, la inmediata devolución del inmueble, y el natural efecto que prevé el articulo 1.616 ejusdem, el pago de los canones no solventes y los que faltasen para el termino del contrato, los cuales ascienden en suma a la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00).
3. El pago del servicio de electricidad que hasta la fecha y según señalamiento anterior representa la cantidad de Ciento Treinta y Ocho Mil Quinientos Dieciocho Bolívares (Bs. 138.518,00).

Así mismo el demandante pidió expresamente al Tribunal ordenar en el dispositivo del fallo a la parte demandada, el pago de las costas y honorarios.

La demandada por su parte, estando dentro de la oportunidad procesal para contestar la demanda lo hizo asistida por le abogado en ejercicio Alfredo José Calles Germán, de la siguiente manera:

Primero: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos explanados de la presente demanda…
Segundo: Niego, rechazo y contradigo lo estipulado pro la parte demandante en cuanto a la obligación contraída y precitada en la cláusula N° 4 del Contrato de Arrendamiento, pro cuanto en ningún momento he dejado de cumplir a cabalidad dicha obligación. … como tampoco no he incurrido en un estado de mora o insolvencia de dichos canones de arrendamiento.
Tercero: Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes los alegatos explanados por la parte demandante en cuanto a la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento de la cancelación de los servicios públicos, tales como: luz eléctrica, agua y aseo urbano están totalmente a cabalidad cumplidas dichas obligaciones como arrendataria…

Continuo la demandada afirmando que no es cierto lo contenido en la demanda, reservándose el derecho de presentar en la oportunidad legal correspondiente las pruebas para desvirtuar tan temeraria demanda…

En el correspondiente lapso probatorio solo la parte accionante hizo uso de tal derecho, presentando las siguientes:

 Mérito favorable de los autos, como es el contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en especial las obligaciones que le impone el mismo contrato a la arrendataria.
Se aprecia y se valora como documento público de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Consigna y reconoce los últimos recibos de pago hechos por la demandada a favor del arrendador, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2005, …
Dichos recibos y su reconocimiento no causan perjuicio ni favorecen a la contraparte, pues no fueron opuestos en el juicio para demostrar el incumplimiento por parte de la demandada.

 Solicita al Tribual de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, oficiar a la Empresa CADELA, Oficina Barinas II a los fines que dicha oficina informe el estado actual de la cuenta correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento…
Este Tribunal libró el correspondiente oficio en fecha 24-01-06, sin embargo, la referida empresa no dio la información requerida, y por cuanto la presente causa es seguida por el procedimiento breve se procedió a dictar sentencia sin dicha información.

 Solicita oficiar a la Alcaldía del Municipio Barinas, Oficina Reguladora de Alquileres, Consultaría Jurídica, a fin de que informe a este Tribunal sobre las causas que impidieron que las personas que se mencionan en constancia de fecha 10-08-2005, emanada de dicha oficina llegaran a un acuerdo…
Librado el correspondiente oficio en fecha 24-01-2006, al mencionada oficina infor5mó a este Despacho, que en fecha 10-08-2005 comparecieron ante esa oficina los litigantes en el presente juicio, en sus posiciones de Propietario/Arrendador y Arrendataria del inmueble objeto del litigio, con la intención de llegar a un acuerdo para la desocupación del inmueble, sin embargo, no llegaron a un convenimiento voluntario para lograr la desocupación…
Se aprecia la información dado que contribuye a obtener mayor conocimiento de los hechos alegados por el accionante, y por emanar del organismo público respectivo merece fe de los hechos que contiene.

 Consigna y le opone a la demandada, misiva dirigida a ella, recibida, firmada y aceptada por ella en fecha 08-06-2005, donde se le participó que debería entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en un plazo de seis (6) meses, por motivos de remodelación…
Se aprecia y se valora su contenido como documento privado reconocido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal para decidir observa.

Seguido el presente juicio conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De esta manera, la demanda versa sobre al resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Arquímedes Maria Laya y Cruz Yadira Sayazo Parra, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 09-02-2005; sobre un inmueble propiedad del arrendador, motivado al incumplimiento de la arrendataria a las obligaciones de la convención pactada.
En este orden de ideas, la norma establecida en el artículo 1.167 del Código Civil dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La norma anteriormente transcrita contempla el ejercicio de las siguientes acciones.

a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras.

En el presente caso el accionante, manifestó que la demandada se encuentra insolvente y en estado de mora en la cancelación de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, que suman la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares, que además se encuentra insolvente en dos recibos de servicio eléctrico pertenecientes a los meses de octubre y noviembre del mismo año y que suman la cantidad de Ciento Treinta y Ocho Mil Quinientos Dieciocho Bolívares (Bs. 138.518,00), según estado de cuenta emitido por la Empresa CADELA.
Entre tanto la demandada negó, rechazó y contradijo los alegatos expuestos por la parte accionante, manifestando como hecho extintivo, haber cumplido con sus obligaciones como arrendataria y reservándose el derecho de presentar en la oportunidad legal correspondiente las pruebas para desvirtuar la demanda.

La distribución y principio general de la carga de la prueba es determinante para las partes en el litigio y así está consagrado en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:

Artículo 1.354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reza:

Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Según las normas citadas corresponde al demandante la carga de la prueba de los hechos constitutivos del derecho que reclama y a la demandada la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos).

De tal forma que, ante los hechos extintivos expuestos por la demandada, de no estar en mora o insolvente con los pagos de los canones de arrendamiento y de haber cumplido a cabalidad con sus obligaciones como arrendataria, correspondía por vía de consecuencia a la demandada demostrar el pago o cumplimiento de sus obligaciones, quedando así liberado el actor de la carga de la probar; siendo evidente de los autos que la demandada, aun cuando dió contestación a la demanda, nada probó a su favor, para desvirtuar los hechos y el derecho reclamado por el accionante, incumpliendo así, con la carga de la prueba, y prosperando en consecuencia la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada; y así se decide.

Por otra parte, respecto de la petición formulada por el accionante en su libelo de la demanda, al reclamar el pago de los canones de arrendamiento no solventes y los que faltasen para el término del contrato, los cuales ascienden a la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.600.000, 00) según el efecto que prevé el artículo 1.616 del Código Civil, el cual establece:

“Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”

Para aplicar el dispositivo trascrito, necesariamente debe tenerse en cuenta que el contrato de arrendamiento opuesto por el accionante fue celebrado a tiempo determinado, en fecha 09-02-2005, con un (1) año de duración, es decir, hasta el 09-02-2006. La norma citada prevé que el arrendatario deberá pagar el precio del arrendamiento, si el contrato se resolviere y aun no haya vencido de forma natral ó si se resolviere y le faltare tiempo para su expiración, por lo que mal pudiera ser exigido el pago de canones de arrendamiento posteriores a la fecha en que ha de quedar resuelto; no correspondiéndole a la arrendataria pagar mensualidades posteriores a la fecha de vencimiento de la convención contractual, y así se decide.

Respecto a las obligaciones no cumplidas por la arrendataria, y reclamadas por el actor, respecto al pago de los canones de insolutos y la obligación de pagar el servicio eléctrico, todo lo cual constituye el objeto de una acción de cumplimiento de contrato de tal naturaleza. Y al ser la pretensión ejercida en esta causa la resolución del contrato de arrendamiento, resultan contrarias entre sí por excluirse mutuamente conforme a lo establecido en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, y ante la procedencia de la acción resolutoria intentada, que trae consigo la finalización del contrato en cuestión y entrega del inmueble arrendado, mal pudiera prosperar el cumplimiento de dicho contrato, que no conlleva la terminación de la relación contractual; y así se decide.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por el ciudadano Arquímedes Maria Laya contra la ciudadana Cruz Yadira Sayazo Parra, ambos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, de fecha 09-02-2006, bajo el N° 8, del tomo 22 de los libros respectivos y por ende, se ordena a la demandada ciudadana Cruz Yadira Sayazo Parra, hacer entrega al actor ciudadano Arquímedes Maria Laya, del inmueble arrendado constituido por una casa para habitación situada en la Av. Bachiller Elías Cordero N° 3-64, al lado de la Panadería Yenni-fe, C.A, en al Parroquia El Carmen de la ciudad de Barinas; libre de bienes y de personas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Nueve (09) días del mes de Febrero del Dos Mil Seis.- Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

La Juez Temp. La Secretaria,
Abg. Lizbeth Andreina Quintero. Abg. Gladys T. Moreno M.

Quien suscribe, Secretaria Titular del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Abg. Gladys Teresa Moreno Márquez.- CERTIFICA: Que el anterior traslado es copia fiel y exacta de su original signado con el N° 2005-5166, seguido por el ciudadano Arquímedes Maria Laya contra la ciudadana Cruz Yadira Sayazo Parra, por Resolución de Contrato de Arrendamiento. Así lo certifico en Barinas, a los Nueve (09) días del mes de Febrero de 2006. Conste.
La Secretaria,
Abg. Gladys T. Moreno. M.

Exp. N° 05-5166.
LAQ/GTMM/mariana