TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNCIPIO BARINAS DE LACIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 31 de julio de 2006
196° y l47°
Exp. Nro. 2021
PARTE ACTORA:
ROSA CARMINIA GUTIERREZ APONTE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.278.715
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 62.278.
PARTE DEMANDADA
MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.759.722.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.
MARIA CRISTINA BETANCOURT HITCHER, Inscrita el Instituto de Previsión Social del abogado N° 65.511.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SINTESIS:
Alega el actor en su libelo lo siguiente:
“…Consta en documento privado, el cual acompaño marcado con la letra “B”, que ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nº 5.759.722, en su carácter de arrendadora suscribió con la señora MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa de habitaciones familiar, en lo sucesivo el inmueble, ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, Sector I, Vereda 24, Nº 6, de la Ciudad de Barinas, Municipio Autónomo Barinas del Estado Barinas, poderdante según consta en copia simple de documento que anexo marcada con la letra “C”, En el citado contrato las partes convinieron en la Cláusula Segunda: El canon de arrendamiento quedo convenido en la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, que la arrendataria se obliga a pagar por mensualidades vencidas a la arrendadora o a la persona por ella autorizada, y en las sucesivas prorrogas si las hubiere el incremento del canon de arrendamiento será convenido entre las partes (lo cual fue incrementado posteriormente por Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) mensuales. En la Cláusula Tercera: El término fijado para la duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del 01-01-2001, hasta el 31-12-2001, lapso este que podrá ser prorrogado a voluntad de ambas partes, a menos que una de ellas comunique a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. Ex expresamente entendido y valido entre las partes que si cualquiera de ella da por término el presente contrato deberá indemnizar a la otra parte los daños y perjuicios que le causare…Cláusula Octava: la falta de pago de una mensualidad o canon de arrendamiento, así como el incumplimiento de algunas de las cláusulas que conforman este contrato dará derecho a la arrendadora, considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación inmediata del inmueble y el pago de los cánones vencidos…Sucede ciudadana juez que la arrendataria de manera unilateral dejó de pagar las pensiones de arrendamientos, correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, a razón de Ochenta Mil Bolívares (bs. 80.000,00) mensuales cada una, lo que totaliza la cantidad de Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 720.000,00), lo cual evidencia una clara violación a la cláusula segunda del contrato, al no pagar las pensiones de arrendamientos vencidas en la oportunidad acordada, y por ser el contrato de naturaleza bilateral, es evidente que su incumplimiento da lugar al supuesto de acción resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, y 1.159 y 1.160. por toas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por lo que acudo ante la autoridad competente de este Tribunal para demandar a la ciudadana Maria Beatriz Barroeta de Capano, en la Resolución de Contrato de Arrendamiento, referido a lo largo de este libelo y como consecuencia de ello, entregue el inmueble constituido por una casa de habitación familiar del inmueble que viene ocupando en su carácter de Arrendataria, Constituido por una casa de habitación familiar situada en la Urbanización Raúl Leoni, sector I, vereda 24, Nº 6 y la entregue completamente libre de personas y en buen estado de uso. En pagar por vía Subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de Setecientos veinte Mil Bolívares (Bs.720.000,00) por concepto de pensiones arrendaticias vencidas e insolutas a razón de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) cada una, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, diciembre y Enero, febrero, marzo abril y mayo del 2006; En pagar subsidiariamente y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de Ochenta Mil Bolívares por el uso del inmueble, contados a partir del mes de septiembre del año 2005; En pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamientos insolutas que se efectué mediante una experticia complementaria del fallo; En pagar las cotas procesales en el presente juicio.
Conjuntamente con el libelo el apoderado actor consigno documentos indicados.
En fecha 21-07-2006. Fue admitida la demanda, librándose emplazamiento de citación. En fecha 28-06-2006, el Alguacil de este Tribunal, consigna boleta de emplazamiento firmada a la parte demandada.
En fecha 03-07-2006, corre inserto escrito de contestación de la demanda, agregándose en autos en fecha 10-07-2006.
En fecha 13-07-2006, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas de la apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 17-07-2006, corre inserto escrito de promoción de prueba de la parte demandada.
Habiendo transcurrido en el presente procedimiento todos los lapsos previstos en el ordenamiento jurídico y encontrándose el Tribunal dentro del lapso para dictar sentencia, pasa a hacerlo de la siguiente manera:

MOTIVA
PREVIO

Antes de proceder a analizar el merito o fondo del juicio, estima oportuno quien aquí decide pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca de la defensa de fondo opuesta por el demandado contenido en el ordinal 2° del articulo 346 del código de Procedimiento civil. En este sentido, a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la cuestión planteada.
Alega el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, que la apoderada judicial de la demandante ciudadana ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, interpone la presente demanda en nombre y representación de la ciudadana ROSA CARMINIA GUTIERREZ APONTE, de quien dice es la propietaria del inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, sector 1, vereda 24, Nº 6, de esta ciudad de Barinas, y el cual posee por haber celebrado contrato de arrendamiento con la abogado RASAURA CABRERA DE CASTILLO, es decir que la relación arrendaticia solo existe entre ROSAURA CABRERA DE CASTILLO y no con ROSA CARMINIA APONTE, en consecuencia carece de cualidad o de interés para sostener el presente juicio.
Cree este Juzgador necesario hacer las siguientes anotaciones:
El contrato de arrendamiento, según el Código Civil Venezolano, en el artículo 1.579, se conceptúa como “aquel por el cual unas de las partes (arrendador) contratantes se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella”. De allí se desprende como elementos del arrendamientos,, los comunes a todos los contratos a saber: 1.- El consentimiento, 2..- El Objeto y 3.- La referida a la LEGITIMACIÓN PARA DAR EN ARRENDAMIENTO. En principio en las causas relativas a arrendamientos inmobiliarios el juez debería normalmente circunscribirse a analizar fundamentalmente, la existencia o no de un contrato de arrendamiento, la existencia o no del incumplimiento contractual que origine la resolución entre ellos la insolvencia o cualquier otro supuesto incumplíente, entre otras cosa.
Ahora bien, a pesar de lo dicho, cuando se ataca la legitimidad del arrendador es necesario para el tribunal, abrir un espacio y analizar los alegatos expuestos; necesariamente para no caer en vicios de la sentencia, sobre todo actuando en perfecta consonancia con los criterios que al respecto existen donde alguno, también en principio, apoyan que la falta de legitimación no produce la anulabilidad del contrato y para otros sostienen que hay que darle acción al arrendatario de buen fe en virtud de la incertidumbre que ello le genera?. En este estado se hace necesario hablar sobre la ¿Legitimación para dar? en arrendamiento, sobre ¿Quién puede dar? En arrendamiento y así tenemos que: Pueden dar en arrendamiento en primer lugar el propietario de la cosa, pero también pueden dar en arrendamiento, El Comunero, El Enfiteuta, El Usufructuario, El administrador, El arrendatario; pero se requiere en el caso de estos últimos exista el contrato o autorización correspondiente, donde el propietario así lo consienta. Como se ha dicho anteriormente, para algunos no se hace necesario que el arrendador sea uno cualquiera de los señalados para que el contrato de arrendamiento sea valido, es decir, que si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, administrador o arrendatario, el contrato no es nulo ni anulable.
La Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha indicado que para determinar si un instrumento es un documento fundamental debe encajar dentro del supuesto del 6° el artículo 340, es decir debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda y en consecuencia debe producirse junto con el libelo. Así ha sostenido que son documentos fundamentales de la pretensión de aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presunción no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse. (ver entre otras, sentencia del 25-02- 2004 , caso Isabel Elena Alamo Ibarra y otra contra Inversiones Mariquita Pérez C.A.).
En el caso que nos ocupa se observa, que el libelo de demanda, fue presentado por la ciudadana ROSA CARMINIA GUTIERREZ APONTE, debidamente asistida por la abogada ROSAURA CABRERA DE CASTILLO, acompañando adjunto a la misma, el contrato de arrendamiento suscrito entre Rosaura cabrera de castillo y la ciudadana MARIA BEATRIZ BARROETA; Poder otorgado por la ciudadana Rosa Carminia Gutiérrez Aponte a la Abogado Rosaura Cabrera de castillo; Documento de propiedad del Inmueble. El mismo no puede ser considerado como fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar tanto la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, como suscribir contrato de arrendamientos. Ciertamente este tipo de demandas puede ser ejercido también por un mandatario o por un comisionista o intermediario entre otros, (Sentencia de fecha 20-10-2004, caso Inversiones Gha, C.A., contra Licoreria del Norte C.A., Sala de Casación Civil.). En consecuencia resulta forzoso declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, por lo que no puede prosperarla señalada cuestión previa por de falta de cualidad, propuesta por la parte demandante. ASI SE DECIDE.
PRIMERO
De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el procedimiento por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de forma tal que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASI SE DECIDE.
SEGUNDO
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada, por la parte accionante tiene su fundamento en el artículo 33 del Decreto con Rasgo y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159.1160, 1167 del Código Civil Venezolano, en consecuencia no es contraria a derecho. ASI SE DECIDE.
TERCERO
La parte actora alega en su libelo de demanda que dio en arrendamiento a la ciudadana MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO, antes identificada, según consta en documento privado un inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la Urbanización Raúl Leoni, sector 1, vereda 24, Nº 06, de la ciudad de Barinas Municipio Autónomo Barinas, de esta ciudad de Barinas, que convinieron en la cláusula segunda: el canon seria la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, a pagar por mensualidades vencidas a la arrendadora y del incremento del canon de arrendamiento de las sucesivas prorrogas; incrementándose a la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (bs. 80.000,00) mensuales. En la cláusula tercera convinieron en que la duración del contrato es de un (1) año, contados a partir del 01-01-2001 hasta el 31-12-2001, lapso este que podrá ser prorrogado a voluntad de ambas partes, amenos que una de ellas comunique a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. igualmente convino según lo establecido en la Cláusula Octava: Que la falta de pago de una de las mensualidades así como el incumplimiento de alguna de las cláusulas que conforma el contrato dará derecho a declararlo resuelto de pleno derecho.
Por su parte el Apoderado Judicial de la demandada en autos, en el escrito de contestación opone como cuestión previa analizada y valorada supra.
Admitida la existencia de la relación arrendaticia, reconocida la existencia del contrato suscrito entre las partes, queda en consecuencia trabada la litis. Se concluye pues, que de conformidad con lo preceptuado en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, toca a cada parte contendiente la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos razón por la cual se pasa seguidamente a analizar el acervo probatorio aportado por éstas a los fines de verificar a quien favorecer el dispositivo del fallo.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
* Valor y Merito favorable del contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO, de fecha 01-01-2001, el cual riela al folio 6. Se le atribuye todo el valor probatorio establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y por cuanto no fue tachado conforme a derecho, de conformidad con la norma prevista en el artículo 438, se le atribuye todo el valor probatorio que de él se desprende, articulo 444 del código de procedimiento Civil y 1364 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
* Valor y Merito favorable del Documento Poder General conferido por la ciudadana Rosa Carminia Gutiérrez Aponte, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas del Estado Barinas de fecha 22-07-2004, anotado bajo el Nº 72, tomo 93 de los libros de autenticaciones, el cual corre inserto al folio 4 al 5 de los autos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo a lo dispuestos en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE
* Valor y merito favorable del documento de propiedad del inmueble, ubicado en la Urbanización Raúl Leoni, sector 01, vereda 24, Nº 6, Barinas Estado Barinas, perteneciente a ROSA CARMINIA GUTIERREZ APONTE. Presentado en copia simple, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha 13-01-1997, anotado bajo el N° 3, folios 11 al 12, protocolo Primero, Tomo Cuarto, Principal y Duplicado, primer Trimestre del año 1997. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo a lo dispuestos en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
* Contrato privado de Compra venta celebrado entre Rosa Gutiérrez y Maria Beatriz Barroeta de Capano, celebrado en fecha 9-09-2002. Como este instrumento no fue tachado, conformes al artículo 438 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a darle el correspondiente valor probatorio en cuanto a sus firmas y contenido. ASI SE DECIDE.
* Oficio dirigido por la ciudadana Rosa Gutiérrez a la ciudadana Maria Beatriz Barroeta de Capano, de fecha 31-08-2002, donde le solicitaba cumpliera con el contrato. Como este instrumento no fue tachado, conformes al artículo 438 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, lo que conduce a darle el correspondiente valor probatorio en cuanto a sus firmas y contenido. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
* promueve el contrato de arrendamiento acompañado al libelo por el demandante, lo cual pruebo que el referido contrato lo celebró fue la abogada ROSAURA CABREA DE CASTILLO y no la ciudadana ROSA CARMINI GUTIERREZ APONTE, por lo que queda perfectamente demostrado que la demandante Rosa Carminia Gutiérrez Aponte no tiene la cualidad para intentar la presente acción. Es evidente que la manera genérica en que fue promovido el merito de los autos no puede ser apreciado como prueba por esta sentenciadora, En virtud de haber sido declarada sin lugar la cuestión previa opuesta valorado y analizado supra. ASI SE DECIDE
Para decidir el tribunal Observa:
La presente demanda versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento celebrado
entre las partes en litigio ciudadanas ROSAURA CABRERA DE CASTILLO.-arrendador, con MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO.-arrendataria., contrato privado, por un termino de un (1) año contados a partir de 01-01-2001 hasta el 31-12-2001, prorrogable por voluntad de las partes contratantes, cuyo canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), siendo incrementado a la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00), que se obligaron a pagar a la arrendadora en mensualidades vencidas, alegando la actora que la inquilina le adeudaba para la fecha de presentación de la demanda las pensiones de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo abril y mayo de 2006.
El artículo 1167 dispone:
“En el contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones, a saber: a) ejecución del contrato, b) resolución del contrato; c) daños y perjuicios. No obstante, la elección de daños y perjuicios por ser también de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente. Con cualquiera de las dos primeras de las cuales se hace depender.
Por su parte el ordinal 2° del articulo 1592 del Código Civil estipula que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
2° debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
La cláusula octava del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, es del tenor siguiente: “la falta de pago de una mensualidad o canon de arrendamiento, así como el incumplimiento de alguna de las cláusulas que conforma este contrato dará derecho a la Arrendadora considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación inmediata del inmueble y el pago de los cánones vencidos…(omissis)”.
Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio de la carga de la prueba, según las cual las partes tiene que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiente al actor probar los hechos en que fundamente su pretensión y al demandado aquello en que basa su excepción o defensa.
En el caso de autos, la demanda de resolución de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio fue fundamentada en el incumplimiento de la arrendadora y demandada de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 y enero, febrero, marzo abril y mayo de 2006, y por cuanto no cursa en autos elemento probatorio alguno del cual emerja que la parte demandada hubiere cumplido con la citada obligación legal, dado que no fue demostrado el pago de las pensiones insolutas, es por lo que resulta forzoso para quien aquí juzga considerar que la demanda de resolución del tanta veces mencionado contrato de arrendamiento debe prosperar. ASI SE DECIDE.
En relación con el pedimento formulado por la parte actora en su libelo de la demanda de que en forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del citado contrato, la parte demandada convenga o en su defecto sea condenada al pago de los cánones de arrendamientos insolutos antes señalados, así como los que se hayan vencido hasta el momento de la entrega efectiva y material del inmueble en cuestión. Observa esta juzgadora que los mismos proceden cuando la acción versa sobre el cumplimiento del referido contrato, y por cuanto la aquí intentada fue de resolución del mismo, debe desestimarse tal pedimento por ser contrario a derecho, pues al ser las pretensiones ejercidas en esta causa-resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento-, contrarias entre sí, por esxcluiser mutuamente, conforme a lo establecido en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, y ante la procedencia de la acción resolutoria intentada, que trae consigo la finalización del contrato en cuestión y entrega del inmueble arrendado, mal puede prosperar el cumplimiento de dicho contrato, que no conlleva la terminación de la relación contractual. ASI SE DECIDE.
A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedente, este juzgado segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por ROSA CARMINIA GUTIERREZ APONTE, representada por su apoderada ROSAURA CABRERA DE CASTILLO contra la ciudadana MARIA BEATRIZ BARROETA DE CAPANO Suficientemente identificados en autos, en consecuencia se condena a la demandada perdidosa a lo siguiente:
PRIMERO: Como consecuencia de lo anterior, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, privado suscrito, y por ende se ordena a la parte demandada hacer entrega inmediata al accionante de un inmueble conformado por una casa para habitación familiar, ubicado en la urbanización Raúl Leoni, Sector 1, Vereda 24, Nº 6, de esta ciudad de Barinas, libre de personas y cosas y hacer entrega al Arrendador sin plazo alguno.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal no es necesario notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los treinta y uno (31) días del mes de julio del año dos mil seis (2006).
La Juez Temporal,

Abg. SONIA FERNANDEZ CASTELLANOS El Secretario,

JOSE ROMAN
En la misma fecha, siendo la una y cuarenta post-meridiem (1:40 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario,

JOSE ROMAN
Exp. N° 2021.-
SFC/JSR/jr.