TSJ Regiones - Decisión

EXP. 6198-06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano AHMAD ALI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.685.102, domiciliado en el Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas.

APODERADO JUDICIAL: Abogado FELIX MOISES ROSALES GARCÍA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 28.075.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano NEMMER BASSAM, Sirio, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 82.043.646, domiciliado en el Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados MARIA CRISTINA BETANCOURT HITCHER, HAROLD PAREDES BRACAMONTE y VICTORIANO RODRIGUEZ MÉNDEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.398.013, 9.252.199 y 3.449.770 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 65.511, 27.992 y 21.916 respectivamente.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Tribunal Superior proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con motivo de la apelación interpuesta por la parte demandante en el juicio de DESALOJO Y PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano AHMAD ALI en contra del ciudadano NEMMER BASSAM.
Alega el demandante en el libelo de la demanda que en fecha 15-01-1992 el ciudadano GIUSEPPE ZANETTI ROMAGNOLI convino verbalmente con la ciudadana NEMMER BASSAM en celebrar contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la esquina entre la Av. Libertador con la calle 8 frente a la Plaza Bolívar en la población de Sabaneta en jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con un lapso de duración de un año, que dicho contrato se vino prorrogando sucesivamente año por año hasta la presente fecha, siendo el último cánon de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo) mensuales.
Continúa exponiendo que en fecha 03-05-2005 mediante documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas, bajo el Nº 91, Tomo 64 de los libros de autenticaciones el ciudadano GIUSEPPE ZANETTI ROMAGNOLI, en su condición de propietario le dio en opción a compra un inmueble conformado por tres locales comerciales, ubicados en la Av. Libertador cruce con calle 8, frente a la Plaza Bolívar en la población de Sabaneta, en jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, que dicho inmueble tiene un área de construcción de 490,33 mts.2, dentro de una superficie de terreno de aproximadamente 560,74 mts2, con los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida Libertador; SUR: Con Casa Parroquial; ESTE: Con propiedad de Salomón Temer; OESTE: Con calle 8.
Agrega que en la Cláusula SEXTA se estableció que “… “EL COMPRADOR” a partir de la autenticación de este documento, se subroga todos los derechos y obligaciones sobre el referido inmueble, quedando con ello enterado, que el mismo se encuentra ocupado por poseedores precarios (ARRENDATARIOS), con quienes se entenderá en lo sucesivo en sus respectivas relaciones locativas …”; que por tal razón a partir de dicha fecha se arrogó todas las obligaciones arrendaticias como propietario-arrendador con respecto a los actuales arrendatarios de los referidos locales comerciales, produciéndose el instituto de la subrogación arrendaticia; que posteriormente la opción a compra se perfeccionó mediante la venta definitiva que le hiciera el ciudadano GIUSEPPE ZANETTI ROMAGNOLI mediante documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 19-01-2006, quedando anotada bajo el Nº 17, folios 111 al 112 del Protocolo Primero, Tomo I, Principal y Duplicado, primer trimestre del año 2006. Invoca a su favor los artículos 1159, 1160, 1592 del Código Civil, y artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y señala que si el arrendatario no ejecuta el contrato verbal o escrito conforme a la ley, se coloca en una posición de rebeldía y le otorga poder inmediato al arrendador para ocurrir a la tutela jurídica del Estado y solicitar el desalojo del inmueble por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; que el ciudadano NEMMER BASSAM adeuda hasta la presente fecha ocho meses por concepto de pensiones arrendaticias correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2005.
Agrega que el referido inmueble presente signos de ruina y abandono, que está a punto de desplomarse en su totalidad, que para evitar que se produzcan daños sobre las propiedades contiguas al inmueble, tuvo que ocurrir ante la Dirección de Ingeniería Municipio Barinas a solicitar la demolición total del inmueble, que la Sindicatura Municipal, previo cumplimiento de los requisitos de ley, le otorgaron en fecha 16-11-2005, la autorización o permiso de construcción sobre el terreno, pero que el inquilino se ha rehusado a desalojar voluntariamente el local comercial.
Expone que demanda a la ciudadana NEMMER BASSAM para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a desalojar voluntariamente y hacer entrega inmediata del inmueble, libre de personas y de bienes conforme al articulo 1586 del Código Civil, en el reconocimiento expreso de la veracidad de la causal de desalojo relativo a la necesidad de demoler el mencionado inmueble; el pago de las respectivas pensiones arrendaticias insolutas correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, así como las pensiones que faltaren por vencerse hasta la sentencia definitiva y entrega material del inmueble.
Los abogados HAROLD PAREDES y VICTORIANO RODRIGUEZ, actuando como apoderados judiciales del ciudadano NEMMER BASSAM, presentaron ante el Juzgado de la causa escrito de contestación a la demanda en el cual interponen la falta de jurisdicción del juez para conocer del presente juicio, alegando que la autorización para demoler el inmueble le corresponde a la Alcaldía por intermedio de Ingeniería Municipal y no al Tribunal.
En cuanto al fondo de la demanda rechazan tanto en los hechos como en el derecho la demanda, alegando que es falso que su representado no haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2005, que lo que sucede es que el actor se ha negado a recibir los cánones de arrendamiento y por tal razón, a los fines de cumplir con la obligación de pagar oportunamente, su representado acudió al Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas y ha venido consignando desde el mes de mayo hasta la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes.
Señala asimismo que es totalmente falso que el inmueble presente evidentes signos de ruina y abandono, alegando que el mismo se encuentra en perfectas condiciones, que también es falso que algunos vecinos lo hayan amenazado con demandarlo mediante la acción Interdictal de Obra Vieja, por cuanto el único es el yerno del demandante ciudadano SALOMON NEMER, y la casa parroquial que colinda con otro local del demandante. Que la autorización o permiso de construcción que le fue otorgado al demandante por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas es nula, por cuanto el inmueble está ubicado en la población de Sabaneta Municipio Alberto Arvelo Torrealba y en consecuencia el único órgano facultado para otorgar cualquier permiso es la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas y no los funcionarios de la Alcaldía de Barinas.
Impugnan los documentos referidos a la constancia de cumplimiento de variables, permiso de construcción e informe de inspección, suscritas por la Ingeniero Moralba Contreras, Directora de Ingeniería Municipal; Abogada María Carpio, Sindico Procurador Municipal y Abando Ramírez, Dibujante, todos funcionarios de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, alegando que los mismos no guardan relación alguna con lo narrado en el libelo de la demanda, por cuanto se refieren a documentos suscritos por funcionarios de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas; que el referido documento tiene fecha 16-11-2005, que es falso que el terreno es propiedad del Municipio, que el mismo era propiedad privada, adquirido por el actor el 19-01-2006; que los funcionarios se refiere a una parcela de terreno, lo cual es falso, por cuanto lo que allí existe es una construcción con tres locales comerciales.
Los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito en el cual promueven la prueba de experticia a los fines que los expertos dejen constancia de los siguientes hechos: ubicación y linderos del inmueble objeto de la demanda; tipo de inmueble con las características generales de construcción, el estado físico actual en que se encuentre dicho inmueble. Promovieron igualmente copia certificada de la solicitud de consignación de los cánones de arrendamiento hechos por sus representados ante el Juzgado de Municipio Alberto Arvelo Torrealba, para demostrar que el demandado no adeuda los cánones de arrendamiento que alega el actor, y recibo de cancelación del cánon de arrendamiento de fecha 30-06-2005 donde consta que su representado canceló el cánon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2005.
El apoderado actor promovió prueba de informes, solicitando al Tribunal oficiar a la Sindico Procuradora Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba para que informe al Tribunal si en los archivos de ese despacho existe y se emitió autorización o permiso de construcción sobre el terreno ya mencionado; que asimismo se sirva oficiar a la Directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas para que le informe al Tribunal si en los archivos de ese despacho existe y se emitió Constancia de Cumplimiento de Variable e Informe de Inspección por el Fiscal Abando Ramírez sobre un proyecto de construcción identificado con el Nº 295 sobre el referido terreno. Asimismo promovió los instrumentos públicos siguientes: el contenido integro del documento en el cual el ciudadano GIUSEPPE ZANETTI ROMAGNOLI le da en opción a compra el inmueble descrito, con el fin de determinar la subrogación arrendaticia; el contenido integro del documento acompañado al libelo de la demanda, marcado con la letra “B”, para determinar la subrogación arrendaticia como propietario arrendador con respecto a los actuales arrendatarios; el contenido de la Boleta de Notificación librada por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba en fecha 06-02-2006 en el expediente Nº 05-325, donde se le informa a su representado que los cheques con los cuales fue aperturada la cuenta en BANFOANDES Agencia Sabaneta de fecha 02-11-2005 fueron devueltos el 07-11-2005, con el propósito de evidenciar el estado de insolvencia en que se encuentra el demandado.
La parte demandante presentó escrito de informes en el cual expone que el Juzgado de Primera Instancia si tiene jurisdicción para conocer del presente caso, alegando que según la postura adoptada por el legislador patrio, en el derecho inquilinario convergen conflictos de intereses entre partes, motivo por el cual debía ser ventilado, sustanciado y decidido por los órganos jurisdiccionales competentes, accediendo el ajusticiable ante un funcionario imparcial, predeterminado, no vinculado con el problema en si, ni con los resultados de la gestión del estado frente al problema del servicio público o carencia de viviendas, que del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, poco importa si la pretensión deducida se encuentra vinculada a declarar el desalojo, cumplimiento o resolución del contrato, ya que los mismos siempre van a converger en el poder judicial. Luego señala que respecto a las consignaciones ilegítimamente efectuadas, el Juez de la causa ante quien se intenta la demanda por falta de pago de las pensiones arrendaticias, debe analizar si las consignaciones efectuadas en concreto al subsumirlas a la norma legal y al concatenarlas con las pruebas aportadas a los autos, resultan legítimamente efectuadas, conforme a los requisitos esenciales y concurrentes que la doctrina patria ha confeccionado para su procedencia, como son: Que el arrendador de un inmueble rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, que las consignaciones las haga cualquier persona en nombre del arrendatario, que el arrendatario haga las consignaciones ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación de inmueble, que las consignaciones se efectúen dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y como requisito fundamental de las consignaciones inquilinarias, señala el lapso legal dentro del cual el arrendatario debe consignar la cantidad exacta de dinero correspondiente a la pensión arrendaticia para evitar quedar en mora de la obligación y pueda ser considerado en estado de solvencia.
Alega que las consignaciones efectuadas debieron hacerse dentro de los primeros quince días de cada mes, y el demandado consignó la primera relativa al mes de mayo de 2005 en fecha 10 de junio de 2005, siendo la fecha tope de culminación de la mensualidad el 30 o 31 de casa mes y así sucesivamente. Manifiesta que al haber consignado el arrendatario las pensiones relativas a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2005 ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, mediante cheques emitidos contra BANFOANDES Agencia Sabaneta por un monto de Bs. 500.000,oo cada uno y al haberse devuelto dichos cheques por parte de la entidad bancaria, se puede evidenciar que no se produjo los efectos legales anotados, por cuanto no hubo la satisfacción monetaria para su representado, motivo por el cual considera que las consignaciones inquilinarias efectuadas por el arrendatario son totalmente intempestivas y en consecuencia, consignadas ilegítimamente por no llenar los extremos establecidos en los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que tal hecho aparece probado en Boleta de Notificación efectuada por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba a su representado el 06-02-2006, notificándole la devolución de los referidos cheques, ya que al no producirse la satisfacción económica las consignaciones inquilinarias debe declararse ilegítimamente efectuadas.
Señala que la última consignación es de fecha 11-01-2006, fecha en la cual se consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, que en consecuencia faltan por consignarse los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2006, aduciendo que no basta con solo consignar las correspondientes pensiones arrendaticias, sino que necesariamente debe estar ajustadas tempestivamente conforme a la ley, que por tal razón es procedente el desalojo conforme al articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Agrega que la autorización otorgada por la administración pública lleva implícita la demolición o destrucción total del inmueble, para dar paso a la nueva construcción, por ser el inmueble una construcción de vieja data, que para la procedencia de la acción de desalojo por causal de demolición del inmueble, basta demostrar ante el órgano jurisdiccional en forma fehaciente las autorizaciones respectivas para proceder a la demolición, que en el presente caso corren a los autos tales autorizaciones de fecha 16-11-2005, para construir una edificación según Proyecto Nº 295, constante de locales comerciales y vivienda unifamiliar en terrenos propiedad de su representado. Expone que la experticia practicada sobre el inmueble, refuerza lo expresado en el escrito de la demanda, con relación al deterioro del techo del inmueble, al expresar que el techo del inmueble presenta perforaciones producidas por objetos que sobre ellas han caído.
Afirma que la autorización es un acto administrativo que goza de la presunción de legitimidad, que fue dictado conforme a derecho, en armonía con el ordenamiento jurídico venezolano, que por tal razón el mismo es eficaz y por tal motivo produce los efectos de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo mientras no sea declarado nulo por la autoridad competente, que por tal motivo el mismo debe producir todos sus efectos jurídicos mientras el mismo no sea declarado nulo, que en consecuencia la construcción deberá realizarse de forma inmediata.
El abogado FELIX MOISES ROSALES GARCÍA, presentó escrito de informes en el cual ratifica sus alegatos y agrega que la parte demandada al contestar la demanda se excepcionó en el pago de las pensiones insolutas, así como la improcedencia de la demolición, adoptando una actitud dinámica o activa probationi, produciéndose la inversión de la carga de la prueba, que por tal razón la carga de la prueba le corresponde a la parte demandada, ya que está obligado a probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación respecto a la cancelación de las respectivas pensiones insolutas, así como probar por qué es improcedente la pretensión concerniente a la demolición del inmueble.
Continúa exponiendo que no existe prueba que su representado se haya rehusado a recibir las cantidades dinerarias por concepto de pensiones arrendaticias, por cuanto con posterioridad a las consignaciones efectuadas ante el Tribunal competente, es cuando su representado tiene conocimiento de ello; que las consignaciones efectuadas debieron hacerse dentro de los primeros 15 días de cada mes; que siendo la última consignación en fecha 11-01-2006, fecha en la cual es consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2005, es evidente que faltan por consignarse los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006, por lo cual considera que tal situación encuadra con el supuesto de hecho consagrado en el literal a) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo relativo a la procedencia del desalojo, alegando que no basta con solo consignar las correspondientes pensiones arrendaticias, sino que necesariamente deben estar ajustadas tempestivamente conforme a la ley.
Señala que la acción de desalojo por demolición, procede también cuando el propietario del inmueble, en el ejercicio del derecho de propiedad requiere construir una nueva edificación, alegando que la autorización para construir una nueva edificación en la totalidad del terreno lleva implícita per se la demolición del inmueble.
El apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes en el cual ratificó sus alegatos.

DE LA DECISION APELADA
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas declaró sin lugar la demanda bajo el siguiente fundamento:
…. Omissis ….

“Es así, como en el caso de autos, se evidencia que la parte actora no probó a su favor, hecho alguno que pudiera hacer llegar a la convicción de ésta juzgadora, que efectivamente el ciudadano Nemmer Bassam le adeuda los cánones de arrendamiento referidos, y es por lo que considera, que la demandada con las consignaciones realizadas por ante el Juzgado de Municipio referido, se encontraba en estado de solvencia respecto de las mensualidades pactadas y no puede ser procedente la causal de insolvencia invocada….”
( … )
“Al respecto, se evidencia de las actuaciones que conforman el presente expediente, que se realizó experticia al inmueble arrendado, dejando constancia los expertos designados al efecto, entre otros, del siguiente resultado: “(omissis) El inmueble presenta buen estado físico en su estructura, paredes, pisos, puerta y techos, no tiene filtraciones, ni grietas …”, es por ello que en virtud del dispositivo legal previsto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al Juez a atenerse a lo alegado y probado en autos, debe entenderse que el inmueble arrendado no se encuentra en estado ruinoso, tal como lo señala en su demanda, el ciudadano Ahmad Alí, sino por el contrario está en buenas condiciones de habitabilidad y uso…”
“En el mismo orden de ideas, de las pruebas aportadas por la parte demandante, no se colige que la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, haya otorgado al ciudadano Ahmad Alí, el permiso de Demolición respectivo, por lo que, siendo que una de las causales alegadas por el actor para solicitar el desalojo, es la demolición del inmueble arrendado, y no contando con el debido permiso de demolición o la orden emanada de la Dirección de Ingeniría Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba para proceder al derribamiento de la edificación erigida, es por lo que considera quien aquí juzga, que no se comprobó la causal alegada, y es por lo que no debe prosperar la demanda interpuesta …”

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El ciudadano AHMAD ALI pretende mediante la presente acción el desalojo y entrega inmediata del inmueble ya identificado en los autos por parte de la ciudadana NEMMER BASSAM, fundamenta la demanda en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alegando la necesidad de demoler el mencionado inmueble por presentar signos de ruina y abandono, que está a punto de desplomarse en su totalidad y el inquilino se ha rehusado a desalojar voluntariamente el local comercial, que asimismo la parte demandada adeuda, hasta la fecha de interponer la demanda, ocho meses por concepto de pensiones arrendaticias correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2005.
Tales alegatos fueron tachados como falsos por la parte demandada, quien alega que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones, que además las mensualidades que reclama el demandante las ha venido consignando ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
De las pruebas promovidas por la parte demandante se valoran como documentos administrativos que están dotados de veracidad y legitimidad los siguientes, comunicación emanada de la Sindico Procurador del Municipio Alberto ARvelo Torrealba, Abogado María Alejandra Carpio, en la cual informa que el permiso y autorización de construcción de local comercial y vivienda unifamiliar, sobre un terreno propiedad de la municipalidad, fue otorgado al ciudadano Ahmad Alí; comunicación emanada de la Directora de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba Ingeniero Moralba Contreras, donde informa que la constancia de cumplimiento de variable urbana e informe de inspección, fueron otorgados al ciudadano Ahmad Alí; documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 03-05-2005, bajo el Nº 91, Tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, del cual se evidencia la voluntad del ciudadano Giuseppe Zanetti de traspasar todos sus derechos y obligaciones sobre el inmueble al ciudadano Ahmad Alí; documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas en fecha 19 de enero de 2006, anotado bajo el Nº 17,folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Principal y Duplicado, Primer Trimestre 2006, como evidencia de la subrogación arrendaticia a partir de la cual el ciudadano Ahmad Ali es el nuevo propietario de las mejoras arrendadas; Boleta de Notificación librada por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba al ciudadano Ahmad Alí en fecha 06-02-2006.
La parte demandada promovió experticia sobre el inmueble arrendado, practicada la misma, los expertos dejaron constancia en el acta de experticia consignada a los autos de la ubicación del inmueble, sus características constructivas, distribución, dejando constancia que el inmueble presenta buen estado físico en su estructura, paredes, pisos, puertas y techos, no tiene filtraciones, ni grietas, solamente en el techo de los corredores exteriores, algunas láminas de asbesto presentan perforaciones redondeadas, producidas por objetos que han caído sobre ellas; a la cual se le da pleno valor probatorio por haber sido promovida durante el proceso y evacuada conforme a la ley. Asimismo promovió copia certificada de expediente de consignación arrendaticia llevado ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual se valora por ser actuación emanada de un órgano jurisdiccional competente, y original de recibo de pago de canon de arrendamiento del mes de junio de 2005 por la cantidad de Bs. 500.000,oo, el cual se aprecia como instrumento privado, por haber sido reconocido su contenido y su firma por el apoderado judicial de la parte demandante, mediante diligencia que suscribiera en fecha 04-04-2006.
Seguidamente corresponde a este Juzgador determinar la existencia de los supuestos en los cuales el actor fundamenta la demanda, como son la necesidad de desalojo del inmueble por encontrarse deteriorado y los cánones de arrendamiento no cancelados por la parte demandada; al respecto tenemos: Con relación al alegato de deterioro del inmueble, corre inserto a los folios 120 al 122 experticia en la cual los expertos determinaron que el inmueble objeto de la presente acción presenta “ buen estado físico en su estructura, paredes, pisos, puertas y techos, no tiene filtraciones, ni grietas; solamente en el techo de los corredores exteriores, algunas laminas de asbesto presentan perforaciones redondeadas, producidas por objetos que sobre ellas han caído”; sin embargo, el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: omissis… c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”; es obvio, que el desalojo no solo procede cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, sino también cuando vaya a ser objeto de reparaciones, es muy clara la norma al establecer la procedencia del desalojo cuando el inmueble “… vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…”; en el caso especifico de autos existe una orden de construcción emanada del órgano competente, como es la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, la cual en fecha 16-11-2005 autorizó al ciudadano AHMAD ALI a ejecutar el proyecto de construcción Nº 295 contentivo de locales comerciales y vivienda unifamiliar, concediéndole un lapso perentorio para su realización; concatenados tales hechos con la norma parcialmente trascrita, resulta lógica la procedencia del desalojo, motivado a la construcción a realizarse, la cual está debidamente autorizada por el órgano administrativo competente y así se decide.
Respecto a las pensiones arrendaticias insolutas correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, la parte demandada consignó como medio probatorio copia de solicitud de consignación de cánones de arrendamiento de fecha 10-06-2005, realizada por el ciudadano ABAD SIHION JOSE, actuando como apoderado del ciudadano NEMER BASSAM, ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, la cual fue admitida en fecha 14-06-2005, ordenándose la notificación del ciudadano AHMAD ALI en esa misma fecha; posteriormente dicho Juzgado solicitó la apertura de cuenta de ahorro en el Banco SOFITASA AGENCIA SABANETA. A los folios 66 y 67 del expediente aparece acta y escrito mediante los cuales la parte demandada consignó cheque de gerencia por la suma de Bs. 500.000,oo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de julio de 2005 y copia simple de recibo de pago del mes de junio 2005; al folio 72 cursa escrito en el cual el ciudadano YSAM HASSOUN ABOU KEIS consigna cheque de gerencia por la suma de Bs. 500.000,oo correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto 2005; al folio 75 cursa oficio en el cual el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba solicita la apertura de cuenta de ahorro; al folio 85 aparece diligencia en la cual el demandado consigna planilla de deposito por la cantidad de Bs. 500.000,oo correspondiente al pago de arrendamiento del mes de octubre 2005; al folio 87 aparece diligencia en la cual el demandado consigna planilla de deposito por la cantidad de Bs. 500.000,oo correspondiente al pago de arrendamiento del mes de noviembre 2005; al folio 89 aparece diligencia en la cual el demandado consigna planilla de deposito por la cantidad de Bs. 500.000,oo correspondiente al pago de arrendamiento del mes de diciembre 2005.
Se observa al folio 115 Boleta de Notificación mediante la cual el Juzgado de Municipio le notifica al ciudadano AHMAD ALI que a la Secretaria del Tribunal le fue entregado por parte del personal del Banco de Banfoandes Agencia Sabaneta, cuatro cheques con los cuales fue aperturada la cuenta de ahorros correspondiente en fecha 02-11-2005, informándole que dichos cheques fueron devueltos por defecto de endoso del beneficiario, alegando el demandante que al ser devueltos los cheques no se produjo la satisfacción económica y por tanto las consignaciones inquilinarias deben ser declaradas ilegítimamente efectuadas. Al respecto este Juzgador observa que en efecto, tal como lo alega el demandante, los cheques y planillas de deposito efectuados por la parte demandada por concepto de pago de los canon de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre, no surtieron el efecto legal respectivo, dado que los mismos fueron devueltos y no se produjo, en consecuencia, la satisfacción económica del arrendador.
Por otra parte, se evidencia de los autos que falta por consignarse los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo 2006; supuesto que encuadra en la causal establecida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a la procedencia del desalojo cuando “ (…) el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas …”.

En corolario de lo anterior, este Tribunal difiere del criterio del Juez a-quo y en consecuencia considera procedente revocar la decisión apelada y así se decide.

D E C I S I Ó N
En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, Abogado FELIX MOISES ROSALES GARCÍA.

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO Y PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano AHMAD ALI en contra del ciudadano NEMMER BASSAM.
TERCERO: Se declara REVOCADA la decisión apelada.
CUARTO: Se le ordena a la parte demandada, ciudadano NEMMER BASSAM, desalojar voluntariamente y hacer entrega inmediata del inmueble, libre de personas y de bienes, así también se le ordena el pago de las respectivas pensiones arrendaticias insolutas correspondientes a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y los meses que se han seguido venciendo desde el mes de enero 2006 hasta la entrega material del inmueble.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los cinco (05) días del mes de junio de 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
FDO.
FREDDY DUQUE RAMÍREZ
LA SECRETARIA,
FDO.
BEATRIZ TORRES MONTIEL