REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 22 de Junio de 2.006
195º y 147º
Exp. N° 1.593-05
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Josefina Betancourt de Méndez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.867.928
APODERADA JUDICIAL: Abogada Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981
PARTE DEMANDADA: Gonzalo Fadul Aragón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.333.767
APODERADOS JUDICIALES: Abogados María Andreína Gutiérrez Rodríguez y Félix Moisés Rosales García, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 109.980 y 28.072, respectivamente
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
APELACIÓN
II
ANTECEDENTES
Sube a ésta alzada, el presente expediente contentivo del juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentado por la Abogada en ejercicio, Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.867.928, en contra del ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.333.767, con motivo del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia, en fecha 09 de Noviembre de 2.005, por la Abogada en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 04 de Noviembre de 2.005, la cual declaró sin lugar la demanda.
En fecha 18 de Noviembre de 2.005, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a éste Tribunal.
En fecha 21 de Noviembre de 2.005, se dicta auto dando por recibido el expediente y dándosele entrada al mismo.
En fecha 23 de Noviembre de 2.005, el Tribunal dicta auto, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 13 de Diciembre de 2.005, el Tribunal dicta auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia por estar excedido en su capacidad de trabajo.
III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 08 de Agosto de 2.005, la ciudadana Carmen Alicia Salazar, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.128.251, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, actuando en nombre y representación de la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.867.928, interpone demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, contra el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.333.767, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, de ésta Circunscripción Judicial, alegando:
“Que mediante documento privado, suscribió Contrato de Transacción con el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, en su condición de Arrendatario de un inmueble propiedad de su representada, constituido por una casa de habitación familiar, ubicada en la Avenida Olmedilla, Nº 5-50, de ésta ciudad de Barinas; Que el objeto de dicha transacción era la de dar por terminada la relación arrendaticia que existía entre su representada y el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, y proceder a la desocupación y entrega por parte del arrendatario, del referido inmueble, en el término de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 1º de Noviembre de 2.004, expirando dicho término el día 1º de Mayo de 2.005, según las cláusulas convenidas en la transacción; Que previamente a la firma del convenio, en fecha 26 de Octubre de 2.004, le otorgó al referido arrendatario, un recibo con carácter provisional, donde se dejó constancia que suscribirían tales acuerdos, elaborándose dos ejemplares que fueron suscritos por ambas partes; Que es el caso que cumplido el término estipulado, el arrendatario, ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, se negó a efectuar la desocupación, lo que le obliga a solicitar por la vía judicial, el cumplimiento de la transacción celebrada, cuyo objeto era la entrega del inmueble arrendado, en fecha 1º de Mayo de 2.005, de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del convenio; Que por lo expuesto, es por lo que demanda al ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: 1. En dar cumplimiento al referido contrato privado, procediendo a desocupar el inmueble arrendado; 2. En la entrega inmediata del inmueble libre de personas y bienes; y, 3. El pago de los cánones de arrendamiento hasta la total entrega del inmueble; Solicita medida de secuestro sobre el bien inmueble; Señala domicilio procesal; Estima la demanda en la cantidad de Bs. 10.000.000,oo”.
En fecha 08 de Agosto de 2.005, se realiza sorteo de distribución de causas, irrespondiéndole su conocimiento al Juzgado Segundo del Municipio Barinas de ésta Circunscripción Judicial.
En fecha 09 de Agosto de 2.005, se dicta auto, admitiendo la demanda y ordenando emplazar a la parte demandada.
En fecha 10 de Agosto de 2.005, diligencia la Abogada en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, consignando poder otorgado a ella, por la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, parte demandante.
En fecha 26 de Septiembre de 2.005, el Alguacil Titular del Juzgado Segundo del Municipio Barinas, consigna la boleta de citación del demandado, dejando constancia que el mismo se negó a firmarla.
En fecha 29 de Septiembre del 2.005, el juzgado a quo, dicta auto, ordenando proceder de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de Octubre de 2.005, el Secretario del Juzgado Segundo del Municipio Barinas, hace constar que entregó personalmente a la ciudadana Elizabeth de Fadul, quien manifestó ser la esposa del demandado de autos, la boleta de notificación librada a éste.
En fecha 11 de Octubre de 2.005, presenta escrito de contestación a la demanda el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, asistido por la Abogada en ejercicio María Andreína Gutiérrez Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 109.980, alegando:
“Que desde el mes de Marzo de 1.996, es arrendatario de un inmueble constituido por una casa de habitación familiar, ubicado en la Avenida Olmedilla, signado con el Nº 5-50, de ésta ciudad de Barinas, teniendo una relación arrendaticia desde hace más de nueve (09) años; Que el último contrato de arrendamiento celebrado por ellos sobre dicho inmueble, fue realizado en Diciembre de 2.004, con un tiempo de duración de seis (06) meses y con un canon de arrendamiento de Bs. 200.000,oo, finalizando el mismo en Mayo de 2.005; Que posteriormente al vencimiento de dicho contrato, la propietaria del inmueble, por medio de la Abogada Carmen Alicia Salazar, le comunicó que no le siguiera depositando mas el canon de arrendamiento, tal como lo venía haciendo en una cuenta del Banco de Venezuela; Que como hasta la presente fecha no ha encontrado para donde mudarse y en vista de la negativa de la arrendadora a aceptar el pago por concepto de cánones de arrendamiento, se vió obligado a realizar consignación arrendaticia por ante el Tribunal Primero del Municipio Barinas, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y hasta la fecha de la contestación; Que el contrato privado de transacción que se celebró es nulo, por cuanto se realizó sin la asistencia de Abogado, y que además contiene una causa ilícita, porque consagra cláusulas que señalan una serie de derechos y beneficios que la ley ha estipulado en favor del arrendatario; Que de conformidad con lo alegado, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada”.
En fecha 20 de Octubre de 2.005, diligencia el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, en su carácter de parte demandada, asistido por la Abogada en ejercicio María Andreína Gutiérrez Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 109.980, otorgando poder apud acta a la Abogado asistente y al Abogado Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.072.
En fecha 25 de Octubre de 2.005, presenta escrito de pruebas la Abogado en ejercicio María Andreína Gutiérrez Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 109.980, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, siendo admitidas mediante auto de fecha 26 de Octubre de 2.005.
En fecha 26 de Octubre de 2.005, presenta escrito de pruebas la Abogada Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, siendo admitidas en la misma fecha.
En fecha 03 de Noviembre de 2.005, el a quo dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia.
En fecha 04 de Noviembre de 2.005, el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dicta sentencia declarando sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
En fecha 09 de Noviembre de 2.005, diligencia la Abogada Carmen Alicia Salazar, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, apelando de la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas.
En fecha 14 de Abril de 2.005, el Tribunal a quo dicta auto oyendo la apelación en ambos efectos y ordenando remitir el expediente con oficio al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de ésta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
En fecha 18 de Noviembre de 2.005, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a éste Tribunal.
En fecha 21 de Noviembre de 2.005, el Tribunal dicta auto dándole entrada a la presente causa.
En fecha 23 de Noviembre de 2.005, el Tribunal dicta auto fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 13 de Diciembre de 2.005, el Tribunal dicta auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia.
IV
DE LA DECISIÓN APELADA
Versa el presente caso, sobre la apelación de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 04 de Noviembre de 2.005, en la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la Abogada en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, actuando en nombre y representación de la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez; en contra del ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, todos supra identificados.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Juzgado a quo señala respecto a las pruebas promovidas por la parte demandante:
Respecto al valor y mérito de los autos a favor de su representada y especialmente la pretensión y los alegatos contenidos en el libelo. Observa el a quo: “Es evidente que la manera genérica en que fue promovido el mérito de los autos, no puede ser apreciado como prueba por ésta sentenciadora, pues tal proceder es contrario a derecho, ya que el promoverte debe indicar de manera específica y expresa, cuales actuaciones procesales quiere hacer valer a su favor. Tampoco es procedente alegar los fundamentos legales como prueba a favor, en virtud de que el derecho no puede ser objeto de prueba”. Valoración ésta, con la que concuerda quien aquí juzga, pues los hechos alegados en el libelo de demanda y en la contestación, deben ser probados por las partes en la etapa legal respectiva, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Y así se declara.
Respecto a la promoción y ratificación del Contrato de Transacción, suscrito entre la demandante y el demandado, que se consignó junto con el libelo. Observa el a quo: “Si bien es cierto que éste instrumento, producido en juicio por la parte actora, no fue tachado conforme a las previsiones contenidas en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a darle el correspondiente valor probatorio en cuanto a su firma y contenido; También es cierto que toda aquella disposición contenida en él que atente contra el orden público se debe tener como no opuesta. En éste sentido es de advertir que debe tenerse como cierto el objeto del contrato, la identidad de las partes y sus firmas; igualmente el tiempo de vigencia del mismo, es decir, la fecha de inicio y finalización; Más no se le puede atribuir ningún valor en derecho a lo contemplado en la cláusula Sexta, la cual se copia textualmente “SEXTA: “EL ARRENDATARIO”, renuncia expresamente a la modalidad de prórroga establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón a que “LA ARRENDADORA” había dado cumplimiento a dicha norma, concediéndole “EL ARRENDATARIO” con antelación a la Ley; el plazo correspondiente para la desocupación del inmueble, no pudiendo ocurrir el mismo, por razones ajenas a la voluntad de “EL ARRENDATARIO”, lo cual dio lugar a la presente transacción. En consecuencia, durante el tiempo de vigencia de la presente transacción, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento ya citado”, (cursiva y subrayado de quien suscribe) toda vez que ésta disposición es contraria a derecho, pues los derechos contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son irrenunciables, y no pueden ser relajados por las partes, ya que son de estricto orden público, y por lo tanto de obligatoria aplicación. Tampoco es procedente la renuncia tácita ni expresa a la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal y como quedó convenida en la cláusula “Sexta”, del referido contrato, pues éste es un derecho irrenunciable tal como lo establece el artículo 7 ejusdem. ASI SE DECIDE”. Quien aquí decide, coincide en su totalidad con el criterio esgrimido por la juzgadora a quo, y éste punto será objeto de análisis más adelante. Y así se declara.
Respecto a la promoción y ratificación del documento-recibo, que se consignó junto con el libelo marcado “C”. Se observa que la juzgadora de Municipio no valoró dicha prueba, por lo que quien aquí decide, procede a valorarla en los siguientes términos: Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido, por cuanto el mismo, no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal respectiva. Y así se declara.
El Juzgado a quo señala respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada:
Respecto del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 09 de Noviembre de 1.998, anotado bajo el Nº 44, Tomo 87 de los Libros de Autenticación llevados por ésa Notaría. Se pronunció el a quo: “Por ser un documento público se aprecia su contenido en todo su valor. En el caso bajo análisis es importante señalar que aunque éste documento tenga valor probatorio, por tratarse de un documento público y no haber sido tachado conforme a las previsiones contenidas en el artículo 438 del Código de Procedimiento civil; donde demuestra el tiempo de arrendamiento del contrato de arrendamiento, puesto que la relación arrendaticia nación con éste contrato de arrendamiento a tiempo determinado comprendido desde el 09-11-1998, por un lapso de un (01) año prorrogando sucesivamente, convirtiéndose luego en un contrato a tiempo indeterminado; Pero luego fue realizado un nuevo contrato de arrendamiento, el cual fue admitido en el escrito de contestación de demanda, que comprendía desde el primero (1) de diciembre de 2004, hasta el primero (1) de mayo del 2005, por un período de seis (06) meses, convirtiéndose en un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado. ASÍ SE DECIDE”. Coincide quien aquí juzga, en la totalidad del razonamiento expuesto por la juzgadora a quo, evidenciándose para quien aquí decide, que entre las partes se celebró nuevo contrato de arrendamiento que regiría por un lapso de seis (06) meses, comprendido entre las fechas 1º de Noviembre de 2.004 al 1º de Mayo de 2.005, debiendo entenderse que es éste último, el contrato bajo análisis y del cual se demanda su resolución. Y así se declara.
Respecto de la promoción del contenido de las copias certificadas del expediente consignatario, signado con el Nº 628, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas. Se pronuncia el a quo: “Se aprecia su contenido por tratarse de un documento emanado de un funcionario público que merece fé de ésta juzgadora, conforme a los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil”. Coincide ésta juzgadora con el criterio esgrimido por la juzgadora a quo. Y así se declara.
Para decidir, el Tribunal observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de resolución de contrato de arrendamiento. En tal sentido, dispone el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”. (Cursivas y subrayado del Tribunal)
La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones, a saber: 1. la ejecución del contrato; 2. la resolución del contrato; y 3. la indemnización de daños y perjuicios, ésta última, por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.
Por otra parte, por tratarse la acción aquí intentada, sobre un contrato de arrendamiento, se hace necesario analizar lo que nuestro legislador patrio señala como contrato, al definirlo en el artículo 1.133 del Código Civil, así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
En el mismo orden de ideas, establece el artículo 1.159 de nuestro Código Civil vigente: “Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
Queda entendida así, la relevancia que da el legislador patrio a la manifestación concordada de voluntad entre las partes, que da origen a un vínculo al que la ley otorga consecuencias jurídicas especiales.
Ahora, siendo que la parte demandante solicita la resolución de un contrato de arrendamiento por escrito, se hace necesario definir lo que se entiende en nuestra legislación por arrendamiento, y en tal sentido, dispone el artículo 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.
De la anterior definición se pueden extraer los elementos primarios existentes en un contrato de arrendamiento, a saber: 1. Se origina por consenso o voluntad de ambas partes; 2. La cesión temporal de una de las partes de la posesión de un bien mueble o inmueble de su propiedad, en favor de la otra; y 3. El pago de una canon que por el uso estipulen ambas partes.
Queda así claro, que ambas partes, deben cumplir con diferentes obligaciones, las cuales asumen en el respectivo contrato, pero dicho cumplimiento no puede ser realizado motu propio, sino que debe obedecer a la manifestación concordada de voluntad de ambos contratantes, tal como lo dispone el artículo 1.264 de nuestro Código Civil vigente: “Las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
Del texto transcrito, se evidencia la obligación de las partes contratantes de cumplir con lo pactado en el respectivo contrato, so pena de incurrir en inobservancia de la ley.
En virtud de la demanda incoada por la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, y del derecho en que fundamenta su pretensión, y con basamento en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa; correspondía a la parte accionante, demostrar que efectivamente entre ella y el demandado existía una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre un inmueble por ella arrendado, así como también que el arrendatario había incumplido con la obligación de desocupar el inmueble, tal y como se había comprometido en el contrato de transacción. Concerniendo de igual forma, a la parte demandada, probar sus argumentaciones de excepción respectivas, que consistían en que no había incurrido en incumplimiento de las cláusulas contractuales alegadas por la parte actora.
En tal sentido, de la lectura del contrato de transacción consignado junto con el libelo -el cual no fue impugnado ni tachado por la parte accionada- y del contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada, se evidencia que la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, celebró con el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la Avenida Olmedilla, Nº 5-50 de ésta ciudad de Barinas.
En base a lo probado a ésta alzada por parte de la actora y específicamente del estudio del contrato de transacción celebrado entre ambas partes, se evidencia que efectivamente la cláusula segunda prevé el lapso que se le concedería al arrendatario para proceder a la desocupación del inmueble arrendado, el cual es de seis (06) meses, contados a partir del 1º de Noviembre de 2.004, venciéndose en fecha 1º de Mayo de 2.005, debiendo tenerse ése lapso como el de arrendamiento de conformidad con el razonamiento esgrimido por la juzgadora a quo, el cual comparte quien aquí decide.
Por otra parte, de conformidad con la cláusula sexta del referido contrato, el arrendatario renunció expresamente a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sobre éste particular, se hace necesario un pronunciamiento expreso por parte de quien aquí decide, pues es el punto clave y primordial para proceder a aclarar si es viable o no la apelación interpuesta y la demanda incoada. En éste sentido, el a quo dejó sentado, que por ser las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de estricto orden público y los derechos en ella establecidos, de carácter irrenunciable, no era procedente que el arrendatario renunciara a su derecho a la prórroga legal. Igualmente alega el demandado, sobre éste aspecto, que el referido contrato contiene una causa ilícita, por cuanto conculca derechos que están establecidos en su favor como arrendatario.
Sigue arguyendo el demandado en su escrito de contestación a la demanda, que el contrato de transacción celebrado es nulo, por cuanto fue realizado sin la asistencia de Abogado, y que además, contiene una causa ilícita, por cuanto señala una serie de renuncias a derechos y beneficios que la ley otorga al arrendatario. En éste sentido, debe aclarar quien aquí decide, que aún cuando de la lectura del texto de la referida transacción, se evidencia que el ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, no se encontraba asistido de Abogado para el momento de la celebración del acto, éste hecho hace que el instrumento en cuestión esté viciado de nulidad relativa, por lo que ha debido la parte afectada, proceder a ejercer las acciones pertinentes para que fuere declarada su nulidad definitiva y absoluta, pero visto que en el expediente no consta que el demandado de autos, haya ejercido las acciones pertinentes contra el contrato de transacción, limitándose solamente a alegar su nulidad, no impugnando el mismo, se hace evidente que convalidó la nulidad de la que adolecía dicho instrumento, por lo que quien aquí decide le otorga pleno valor a su contenido. Y así se decide.
Retomando el orden de ideas, y a los fines de dilucidar si la cláusula sexta del contrato celebrado, es válida o no, se hace necesario destacar, que el encabezamiento del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra la obligatoriedad de concesión de la prórroga arrendaticia por parte del arrendador, y establece así mismo, la facultad del arrendatario de optar por ejercer o no, tal derecho.
De lo anteriormente expuesto, se evidencia que, aunque si bien las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de estricto orden público y su aplicación persigue la limitación de la autonomía de la voluntad de las partes, para reducir ésta última a lo estrictamente necesario y en consecuencia, crear seguridad jurídica para los ciudadanos; no es menos cierto, que en el presente caso, la norma otorga al arrendatario, la potestad de hacer uso o no de la referida prórroga legal, cuando establece: “…llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…” (Negrillas y cursivas del Tribunal)
Sobre el punto en análisis, alega la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, así:
“…vale decir que la propia Ley le concede al arrendatario, una vez vencido el contrato a tiempo determinado, la POTESTAD (PODER, FACULTAD, DERECHO) de acogerse o no a la prórroga que pudiera corresponderle, no se trata pues, en el caso bajo análisis que se le hayan conculcado los derechos del arrendatario-demandado, éste POTESTATIVAMENTE, ejerció su derecho a desocupar el inmueble y en prueba de ello suscribió el Contrato de Transacción referido…”.
Por su parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
Es claro entonces, que de conformidad con las disposiciones transcritas y a pesar de habérsele dado valor al contrato celebrado entre las partes, quien aquí decide observa, que el lapso que se le concede en el referido contrato para que el arrendatario proceda a la desocupación del inmueble, es un nuevo y verdadero lapso del contrato de arrendamiento, y aunado a esto, no es procedente que el arrendatario, renuncie a su derecho a la prórroga legal, pues si bien es potestativo del mismo ejercerlo o no, del propio texto del artículo 38 de la ley en comento, queda claro que no puede renunciarse a éste derecho, con antelación al cumplimiento del lapso de arrendamiento, sino que en todo caso, el arrendatario puede optar por su ejercicio o no “…el día del vencimiento del lapso estipulado…”, y observándose, que no es éste el caso, la renuncia a éste derecho, así realizada, no puede ser válida y debe tenerse como nula la cláusula sexta del contrato celebrado entre la demandante y demandado de autos. Y así se decide.
Con fundamento en lo expuesto, debe concluir quien aquí juzga, que en el presente caso, evidenciándose el estado de solvencia del arrendatario, así como el orden público de las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y habiéndose declarado nula la cláusula en la que el arrendatario renuncia a su derecho a la prórroga legal arrendaticia, necesariamente concluye quien aquí decide, que la apelación interpuesta y en consecuencia, la demanda incoada, deben ser declaradas sin lugar, pues de la revisión de las actas procesales se constata que la parte accionada demostró sus argumentaciones de excepción a la pretensión de la parte actora. Y así se decide.
Respecto a la solicitud que hace la parte accionante de exigir el pago de los cánones de arrendamiento hasta la entrega definitiva del bien inmueble, deja sentado ésta juzgadora que siendo que el fin perseguido con la presente demanda, la resolución de la relación arrendaticia, no puede válidamente exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, pues ésta situación evidenciaría la tácita voluntad por parte del arrendador de continuar la relación arrendaticia; por lo que no puede prosperar la solicitud del demandante del pago de dichas cantidades, debiendo ser peticionado tal derecho, por una acción distinta. Y así se declara.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por la Abogado en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 04 de Noviembre de 2.005, la cual declaró sin lugar la demanda.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la Abogada en ejercicio, Carmen Alicia Salazar, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.981, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Josefina Betancourt de Méndez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.867.928, en contra del ciudadano Gonzalo Fadul Aragón, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.333.767.
TERCERO: Se confirma la decisión dictada por el a quo.
CUARTO: Se condena en las costas del juicio y del recurso a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma se dicta fuera del lapso previsto en la ley.
SEXTO: Se ordena devolver el expediente a su Tribunal de origen.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintidós (22) días del mes de Junio del año dos mil seis. Años: 195º de Independencia y 147º de Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abg. Yriana Díaz Peña LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 2 y 30 de la tarde. Conste,
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
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