TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRAZA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS.

Ciudad Bolivia, 14 de marzo de 2006.
Años: 195° y 147°.

Exp N° 370.

NARRATIVA:
Se inició el presente procedimiento, mediante libelo de demanda de Retracto Legal Arrendaticio y anexos, incoado por el ciudadano FREDDY OVENTO BARRIOS BARRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 6.674.481, domiciliado en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas; asistido por el abogado en ejercicio ANTONIO J. LINERO, Inpreabogado N° 49.411, contra los ciudadanos: MANUEL BARRIOS, MARÍA CLEMENCIA DE BARRIOS y JONNY ALBERTO GUERRERO ROA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 895.291. V-1.618.678, y V-14.259.516, respectivamente, representados los dos primeros de los nombrados por la abogada en ejercicio María Alejandra Rondón Quiroz, Inpreabogado N° 115.174 y el último por el abogado en ejercicio José Javier Rondón Quiroz, inpreabogado N° 67.478, ambos de este domicilio.
Mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2005, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de los demandados para que comparecieran a dar contestación a la misma al segundo (2°) día despacho siguiente a su citación, quienes se dieron por citados a través de diligencias suscritas en fecha 16 de enero de 2006, según se evidencian de actas que rielan a los folios 23 y 24.
En la oportunidad legal, la representación judicial de la parte codemandada dio contestación a la demanda.
Ambas partes comparecieron al Tribunal dentro del lapso previsto en el Ordenamiento Jurídico y presentaron escritos contentivos de promoción de pruebas, las cuales fueron evacuadas oportunamente.
Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal pasa a dictar su fallo, en los siguientes términos:

MOTIVA:

Alega el actor en su libelo de demanda haber celebrado contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado con la codemandada María Clemencia de Barrios en fecha 01-08-03, sobre un inmueble de la cual la referida ciudadana era copropietaria, ubicado en el sector Maporal, Parroquia Ignacio Briceño, de este Municipio Pedraza del Estado Barinas; pagando un canón de arrendamiento de Treinta Mil Bolívares (Bs 30.000,oo) mensuales. Manifiesta igualmente que el codemandado Manuel Barrios, actuando como copropietario, autorizado por su cónyuge, porcedió a dar en venta el referido inmueble al codemandado ciudadano Jonny Alberto Guerrero Roa; sin que previamente se hubiese hecho la correspondiente notificación legal; no obstante, reunir los requisitos exigidos para ser sujeto titular del derecho de preferencia ofertiva. Que por esas razones demanda a los ciudadanos: Manuel Barrios, María Clemencia de Barrios, en su carácter de propietarios y al ciudadano: Jonny Alberto Guerrero Roa, como comprador adquiriente, para que convengan: 1) En que tiene el derecho de preferencia para adquirir el inmueble y ser subrogado en lugar del comprador. 2) En que la referida venta no le es oponible. 3) En que el fallo, una vez registrado sirva de titulo de propiedad, en caso que el vendedor y su cónyuge no procedan al otorgamiento. Fundamentó su demanda en los artículos 7, 33, 42, 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs 2.000.000,00) más las costas procesales.
En la oportunidad de la contestación de la demanda la representación judicial de los codemandados Manuel Barrios y María Clemencia de Barrios, procedieron a negar, rechazar y contradecir cada uno de los alegatos invocados por el actor en su libelo. Finalmente se invocó los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo referente al plazo durante el cual el arrendatario puede ejercer el Derecho de Retracto, afirmando que la pretensión fue incoada después del fenecimiento del plazo otorgado por la Ley.

En el lapso legal, ambas partes presentaron escrito de pruebas, mediante los cuales promovieron los siguientes:

Pruebas de la parte demandante:
1.- Testimoniales de los ciudadanos Máxima Suraima Guerrero de Plana, José Luís Heredia López, Adelquiz Omar Plana Dugarte, quienes debidamente juramentados rindieron declaración por ante este Juzgado. Fueron repreguntados.
La testigo Máxima Suraima Guerrero de Plana, manifestó conocer a las partes y constarle los hechos alegados por el actor, dichos que fundamentan por vivir en el referido inmueble. A las repreguntas hechas por los apoderados de los codemandados, respondió coherentemente, en concordancia con las respuestas dadas a las preguntas formuladas por el apoderado actor, en razón de lo cual se evidencia, a juicio de este Tribunal, que la testigo tiene conocimiento de los hechos sobre los cuales declaró. Así se declara.-
El testigo José Luís Heredia López declaró conocer a las partes y los hechos controvertidos en el sentido que el actor es arrendatario de la vivienda desde aproximadamente 28 meses. Su dicho lo fundamenta en que vive en el Caserío Maporal. En respuesta a repregunta cuarta (4ta) declara no constarle que el codemandado, señor Jonny Guerrero, sea propietario de la vivienda en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del litigio. Al ser repreguntado por el apoderado del codemandado, en relación a la existencia del contrato de arrendamiento respondió que eso es un hecho conocido en la Población en la cual reside. A juicio del Tribunal, el testigo no entró en contradicción, razón por la cual se valora su testimonio en cuanto a los hechos declarados. Así se declara.
El testigo Adelquiz Omar Plana Dugarte: afirmó conocer a las partes y constarle el hecho que el actor es arrendatario de la vivienda desde casi treinta (30) meses. En respuesta a repreguntas afirmó no tener conocimiento de la venta efectuada; así como tampoco tiene certeza del documento de arrendamiento, no obstante sí ha tenido a su vista los recibos de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo). En respuesta a la repregunta cuarta formulada por el apoderado judicial del demandado, (comprador-adquiriente) respondió que cuida la casa a petición del actor mientras éste se encuentra ocupado en su actividad de compra de ganado. El testigo se aprecia, pues no se contradijo en sus respuestas, apreciándose de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
2.- Mediante diligencia suscrita en fecha 01-02-2006, que corre al folio 55, consigna en nueve (09) folios útiles, recibos por concepto de pago de canon de arrendamiento de inmueble. Los mismos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, merecen fe de los hechos que contienen, por cuanto, tratándose de instrumentos privados, y aún habiendo sido impugnados por la apoderada judicial de la codemandada de autos, en la oportunidad establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fueron posteriormente reconocidos en su contenido y firma por su otorgante mediante escrito presentado en fecha 15-02-2006 por la ciudadana María Clemencia Barrios de Barrios, asistida por el abogado en ejercicio Joffre Gamboa Ramos, Inpreabogado No. 115.063, que cursa al folio 67 de las actas del expediente. Así se declara.-

Pruebas de la Parte Demandada:
1.- El mérito favorable de los autos, especialmente de:
• Libelo de Demanda,
• Escrito de Contestación de Demanda
• Copia Certificada de documento de venta autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones notariales de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas, anotado bajo el No.33, Tomo Décimo Sexto, folios 66 al 67 de fecha 27-09-2005. Se aprecia para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
2.- Testimoniales de los ciudadanos Alfredo José Correa Pérez, José Adonay Mora Ramírez, quienes debidamente juramentados rindieron declaración por ante este Juzgado. No fueron repreguntados. Manifestaron conocer a las partes y constarle que no existe entre los codemandados copropietarios del inmueble y el actor vínculo de arrendamiento sobre el inmueble a que se refiere en autos. Ambos afirman saber que el ya referido inmueble fue vendido al codemandado (comprador adquirente) y que éste se encuentra realizando mejoras sobre el mismo. Se aprecia en su totalidad las anteriores declaraciones en relación a los hechos afirmados. Así se declara.-
3.- En cuanto al argumento esgrimido en la etapa probatoria referido a la caducidad de la acción, la defensa de los codemandados alega que la venta del inmueble se verificó en fecha 27-09-2005 y que el actor tuvo conocimiento de la referida transacción en fecha 05-10-2005 por haber solicitado copia certificada del documento que anexa al libelo y que fue el 30-11-2005 cuando demanda por ante este Juzgado, momento para el cual ya había vencido la oportunidad procesal para ejercer el pretendido derecho de retracto legal arrendaticio. En relación con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ha pronunciado recientemente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 24-01-2006, al atribuirle a los efectos de la protocolización del documento negocial, efectos meramente presuntivos y en ese sentido fijó el criterio para el caso que el arrendatario, encontrándose presente, no haya sido notificado o avisado de la enajenación del bien, a fin que tenga el derecho de ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.(subrayado nuestro).
Observa esta sentenciadora que el precitado criterio hace referencia al documento protocolizado, requerido por la Ley para todo acto translativo de propiedad de inmuebles. Ahora bien, se desprende del documento de compra venta, acreditado a las actas procesales, que el mismo no ha cumplido con la formalidad esencial del registro, en consecuencia, el contenido del mismo no puede ser oponible a terceros, de conformidad con el artículo 1.924 del Código Civil, el cual establece:
“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Del anterior análisis concluye quien acá decide que no pudo operar la aducida caducidad, en razón que el ya referido documento no podía surtir efectos frente al actor para quien no ha nacido el derecho de preferencia ofertiva, previsto en el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y por ende la oportunidad de ejercer la demanda de retracto legal arrendaticio hasta tanto no se cumpla con la formalidad del registro. Así se declara.-

Resulta oportuno analizar el escrito, presentado en fecha 15-02-2006, por la codemandada ciudadana María Clemencia Barrios de Barrios, asistida por el abogado Joffre Gamboa Ramos, Inpreabogado No. 115.063, que riela al folio 67, y en síntesis se reproduce a continuación:
“…el ciudadano Freddys Barrios quien ocupa el mencionado inmueble como inquilino desde hace aproximadamente dos años y medios y quien paga un cánon de arrendamiento mensual de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,oo).”

Con la anterior declaración, se ha producido, a juicio de quien decide, la admisión de los hechos litigiosos, alegados por la parte contraria, lo cual se traduce específicamente en que la codemandada ha incurrido en confesión cuando manifestó que el actor detenta el carácter de arrendatario “desde hace dos años y medios y pagando un canon de treinta mil bolívares (Bs.30.000,oo) mensuales.” del inmueble sobre el cual pretende el retracto legal. En tal sentido la confesión judicial que se ha verificado debe ser valorada en toda su plenitud de conformidad con los artículos 1.402 y siguientes del Código Civil, por cuanto la parte que ha confesado tiene capacidad necesaria y de manera espontánea ha comparecido al juicio a fin de actuar con lo que la doctrina ha denominado “animus confitendi”, esto es, con la intención de admitir un hecho que la perjudica y que favorece a su adverso y no para tratar de enervar y destruir las pretensiones de la parte contraria. Así se declara.-

A los fines del pronunciamiento de la decisión, el Tribunal observa:
El caso de autos se trata de demanda de retracto legal arrendaticio, prevista en el artículo 43 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuyo contenido se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el documento translativo de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 ejusdem, referidas a tener más de dos (2) años como arrendatario, estar solvente en el pago de los cánones y satisfacer las aspiraciones del propietario.
En el caso que se examina quedó plenamente demostrado, por la confesión espontánea de la codemandada, la cualidad de arrendatario del actor por más de dos (2) años y asimismo la solvencia en el pago de los canones de arrendamiento, lo cual se evidencia de los recibos de pago aportados a las probanzas. Por otra parte, mediante documento autenticado que consta en autos, es evidente la celebración del acto negocial de venta entre los codemandados, no obstante, resulta forzoso declarar que el referido documento no le puede ser oponible al actor hasta tanto no sea protocolizado. Así se declara.-
Bajo tales premisas, concluye quien juzga que la presente demanda debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA:
Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente expuestas, este Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia así:

PRIMERA: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada, interpuesta por el ciudadano FREDDY OVENTO BARRIOS BARRIOS en contra de los ciudadanos MANUEL BARRIOS, MARIA CLEMENCIA DE BARRIOS y JONNY ALBERTO GUERRERO ROA, identificados en autos.
SEGUNDA: Por las razones expuestas en la motiva de este fallo, se NIEGA el derecho de preferencia del actor para adquirir el inmueble y la consecuente subrogación en el contrato de compra-venta suscrito entre los codemandados de autos.-
TERCERA: Por las razones expuestas en la motiva de este fallo, se declara que el documento autenticado y que consta a los autos no les oponible al actor.
CUARTA: Por cuanto no hay vencimiento total en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil, no ha lugar a condenatorias en costas.-
QUINTA: No se ordena notificar a las partes y/o a sus Apoderados Judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 890 ejusdem.
Publíquese, Regístrese y Expídanse las Copias Certificadas de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en Ciudad Bolivia, a los catorce (14) días del mes de marzo de 2006. Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez,

Xiomara Méndez Ramírez. La Secretaria,

Janitzia Aro Bastidas.
En esta misma fecha siendo las 2:00 p.m, se publicó y registró la presente sentencia.
Conste.
La secretaria.

Exp. No. 370
XMR/umu.-