REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 27 de Noviembre de 2.006
196º y 147º
Exp. N° 2.062-06
PARTE DEMANDANTE: Calogera María Gagliano de Rivera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.142.387
APODERADOS JUDICIALES: Abogados Oscar Rodríguez y Carlos Rodríguez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.457 y 70.962, respectivamente
PARTE DEMANDADA: Rosalba Rueda Puentes, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.813.464
ABOGADA ASISTENTE: Abogada Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017
MOTIVO: Desalojo
APELACIÓN
Subió a ésta alzada el presente procedimiento de Desalojo, intentado por el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Calogera María Gagliano de Rivera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.142.387, en contra de la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.813.464, con motivo del Recurso de Apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 24 de Octubre de 2.006, por el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 23 de Octubre de 2.006, la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 31 de Julio de 2.006, el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Calogera María Gagliano de Rivera, interpone demanda de Desalojo contra la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, alegando:
“Que su representada celebró con la demandada, un contrato de arrendamiento autenticado, por escrito y a tiempo determinado, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Aramendi entre Avenidas Sucre y Briceño Méndez, signado con el Nº 8-22, Barinas, Estado Barinas; Que dicho contrato tendría una vigencia de un año contado a partir del 1º de Enero de 2.002; Que en fecha 11 de Noviembre de 2.002, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, su representada procedió a notificar a la inquilina, a través de la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, de la venta del inmueble arrendado; Que la arrendataria no realizó la entrega material del inmueble, en el lapso que fue fijado en el contrato de arrendamiento y ha continuado en el inmueble, bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento citado; Que en fecha 15 de Febrero de 2.006, por medio de documento autenticado, la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, se obligó y comprometió con su representada, en realizar la entrega material del local arrendado, para el 1º de Julio de 2.006, renunciando a la prórroga legal y a la preferencia ofertiva a su favor; Que la arrendataria no cumplió con la obligación asumida en dicho instrumento autenticado; Que por las razones expresadas, demanda a la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, para que convenga o a ello sea condenada, al Desalojo inmediato del inmueble arrendado y le sea entregado libre de personas y de bienes a su representada, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; Solicita Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado; Estima la demanda en Bs. 5.000.000,oo; Aporta domicilio procesal”.
En fecha 31 de Julio de 2.006, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Primero del Municipio Barinas.
En fecha 03 de Agosto de 2.006, se admite la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada. Se apertura cuaderno separado de medidas.
En fecha 11 de Agosto de 2.006, el Alguacil del Juzgado Primero del Municipio Barinas, deja constancia de haber citado a la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, en fecha 10 de Agosto de 2.006, consignando la boleta debidamente firmada.
En fecha 14 de Agosto de 2.006, la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, presenta escrito de contestación a la demanda, alegando:
“Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, las pretensiones de la parte actora, por considerar que las misma no está ajustadas a los hechos ni al derecho invocado; Que pretende la actora el desalojo de un inmueble fundamentándose en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, porque según ella, el término de duración era desde el 1º de Enero de 2.002 hasta el 1º de Enero de 2.003, cuando lo cierto es, que como lo manifiesta la actora en su libelo de demanda, la arrendataria ha continuado disfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento; Que lo anterior quiere decir, que según la propia manifestación de la actora, dicho contrato fue renovado automáticamente entre las partes, que por tanto, mal puede pretender la arrendadora el desalojo, estando vigente el contrato de arrendamiento y ella solvente en el pago de los cánones; Que la parte actora valiéndose de su buena fe, le hizo firmar un documento público por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 15 de Febrero de 2.006, donde se le hace renunciar a todos los derechos que como arrendataria le concede la ley, siendo nula ésta renuncia a tenor de lo establecido en el artículo 7 de la ley especial en la materia; Que rechaza la medida de secuestro solicitada, así como la estimación realizada”.
En fecha 19 de Septiembre de 2.006, presenta escrito de promoción de pruebas, la parte demandada, ciudadana Rosalba Rueda Puentes, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017.
En fecha 20 de Septiembre de 2.006, el Tribunal a quo dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 27 de Septiembre de 2.006, presenta escrito de promoción de pruebas, el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en su carácter de apoderado de la parte demandante.
En fecha 02 de Octubre de 2.006, el Tribunal a quo dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 03 de Octubre de 2.006, el Juzgado a quo, dicta auto mediante el cual da por terminado el lapso de pruebas y se reserva el lapso para dictar sentencia.
En fecha 10 de Octubre de 2.006, el Tribunal a quo dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia.
En fecha 23 de Octubre de 2.006, el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dicta sentencia declarando sin lugar la demanda de Desalojo.
En fecha 24 de Octubre de 2.006, diligencia el Abogado Carlos Rodríguez Guerrero, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, apelando de la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas.
En fecha 31 de Octubre de 2.006, el Juzgado Primero del Municipio Barinas, dicta auto, oyendo la apelación en ambos efectos y ordenando remitir el expediente con oficio al Tribunal de Primera Instancia distribuidor.
En fecha 02 de Noviembre de 2.006, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a éste Tribunal.
En fecha 06 de Noviembre de 2.006, éste Tribunal dicta auto dándole entrada a la presente causa.
En fecha 08 de Noviembre de 2.006, éste Tribunal dicta auto fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la correspondiente sentencia.
DE LA DECISIÓN APELADA
Versa el presente caso, sobre la Apelación de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 23 de Octubre de 2.006, en la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana Calogera Maria Gagliano de Rivera, asistida por el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, previamente identificados, contra la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, igualmente identificada, la cual fue declarada sin lugar.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Juzgado a quo señala respecto a las pruebas promovidas por la parte demandante:
Impugna y desconoce: 1º Los recibos de pago consignados con la contestación, marcados “A” y “B”, que rielan a los folios 25 y 26 del expediente; 2º Los contratos de arrendamiento presentados con la contestación en copia simple, que rielan a los folios 27 al 31 del expediente; 3º Los sesenta y tres (63) recibos de pago, consignados con el escrito de pruebas, que rielan a los folios 33 al 92 del expediente; 4º Tres (03) comunicaciones o escritos consignados con el escrito de pruebas, que cursan a los folios 93 al 95 del expediente. Observa el a quo: “Es importante señalar que las impugnaciones no fueron realizadas en la oportunidad legal establecida en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto dichos documento se valoran como documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Coincide quien aquí decide, con el criterio esgrimido por a juzgadora a quo, salvo en lo que respecta a la copia simple de los contratos de arrendamiento que rielan a los folios 27 al 31 del expediente, lo cuales han de ser valorados como documentos públicos, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Tampoco coincide quien aquí juzga, con la juzgadora de Municipio, en el hecho que se tengan como iguales los DOCUMENTOS RECONOCIDOS a los TENIDOS LEGALMENTE POR RECONOCIDOS, pues los primeros son expresamente reconocidos en su contenido y firma por la parte a quien se les opone, en tanto, que los tenidos legalmente por reconocidos, son aquellos a los que la ley, equipara a los primeros -asignándole los mismos efectos procesales- en virtud de que la parte a quien se les opone no procede reconocerlos o desconocerlos en el lapso que la misma ley prevé al efecto. Por tanto, en el presente caso, debe concedérsele valor a éstos instrumentos, teniéndolos legalmente como reconocidos por la parte actora. Y así se decide.
Respecto del mérito favorable del escrito de demanda. Observa el a quo: “El libelo de la demanda, no constituye un medio de prueba en si, toda vez que contiene los alegatos de la parte actora, en consecuencia no existe prueba que apreciar”. Quien aquí juzga, coincide con el criterio esgrimido por la juzgadora a quo, pues los hechos contenidos en el libelo, deben ser probados por el actor en la etapa legal respectiva. Y así se declara.
Respecto del mérito favorable del contrato de arrendamiento, que se anexó marcado “B” al escrito libelar, y la Notificación realizada por la ciudadana Calogera Gagliano a la arrendataria, en fecha 11 de Noviembre de 2.002, por medio de la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas. Observa el a quo: “Dichos documentos se aprecian y se les otorga todo el valor probatorio, como instrumentos públicos o auténticos de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”. Coincide ésta juzgadora con el razonamiento expuesto por la Juez de Municipio. Y así se declara.
Respecto del mérito favorable de la declaración autenticada en fecha 15 de Febrero de 2.006, donde la demandada se obliga a realizar la entrega material del inmueble arrendado en fecha 1º de Julio de 2.006, que se anexó al libelo marcado “D”. Se observa que a éste respecto, no se pronunció el a quo, por lo que en aras de salvaguardar el principio de exhaustividad de la prueba, ésta juzgadora se pronuncia en los siguientes términos: Si bien, se observa del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas, que la arrendataria, ciudadana Rosalba Rueda Puentes, se compromete a entregar el inmueble arrendado a la propietaria del mismo, ciudadana Calogera Maria Gagliano, en fecha 1º de Julio de 2.006, renunciando en el mismo instrumento a sus derechos de disfrutar de la prórroga legal y a la preferencia ofertiva, establecidos en su favor en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede considerarse éste instrumento como un verdadero contrato de arrendamiento, pues el mismo carece del objeto propio de éste tipo de contrato, que lo constituye, el hacer gozar a una de las partes de un bien a cambio del pago de una suma de dinero. Aunado a esto, de conformidad con el artículo 7 de la ley referida, no se permite ni es válida la renuncia que realice el arrendatario de cualquiera de los derechos establecidos a su favor en la ley. En virtud de lo expuesto, no puede concedérsele valor a éste instrumento como causal en si misma del desalojo invocado. Y así se decide.
Promueve y deja constancia que la inquilina se encuentra insolvente en los pagos del canon de arrendamiento. Se observa que a éste respecto, no se pronunció el a quo, por lo que en aras de salvaguardar el principio de exhaustividad de la prueba, ésta juzgadora se pronuncia en los siguientes términos: No se le concede valor probatorio, pues éste tipo de argumentos deben ser probados durante el lapso probatorio y no ser meramente promovidos como prueba, sin proceder a demostrar la existencia de la mora del arrendatario, por lo que en éste sentido, debe ser desechado. Y así se decide.
El Juzgado a quo señala respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada:
Reproduce el mérito favorable de los documentos que corren insertos a los folios 25 al 31 del expediente. Observa el a quo: “Al respecto, los folios 25 y 31 del expediente fueron impugnados por la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, no obstante dicha impugnación no fue realizada en la oportunidad legal establecida en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto los folios 25 y 26, se aprecian y se valoran como documento privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil y los folios 27 al 31, se tiene como fidedignos de conformidad con el artículo 429 ejusdem”. Concuerda quien aquí decide con el razonamiento esgrimido por la juzgadora a quo en éste sentido, salvo lo atinente a los documentos privados, los cuales deben ser valorados como tenidos legalmente por reconocidos, según lo expresado ut supra. Y así se declara.
Reproduce y opone los sesenta y tres (63) recibos de pago, que anexa con el escrito de promoción, marcados “A”. Observa el a quo: “Fueron impugnados por la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, no obstante dicha impugnación no fue realizada en la oportunidad legal establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se tienen como documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil”. Estos instrumentos deben ser valorados, teniéndolos legalmente por reconocidos por parte de la actora, de conformidad con lo expresado precedentemente. Y así se declara.
Reproduce y opone los recibos que corren insertos a los folios 25 y 26, así como los contratos de arrendamiento que rielan a los folios 10 al 13 del expediente, los cuales fueron consignados con el escrito de contestación de la demanda. Manifestó la juzgadora de Municipio: “Los folios 25 y 26 ya fueron valorados en el particular primero de la valoración de las pruebas y en relación con los documentos que opone y reproduce como contratos de arrendamiento, se advierte que los mismos no se corresponden con los folios 10, 11, 12 y 13 del expediente”. Concuerda ésta juzgadora con el criterio expuesto por el a quo. Y así se decide.
Invoca a su favor la confesión realizada por la parte actora en su libelo de demanda al señalar que ha continuado como inquilina disfrutando del inmueble arrendado bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Se pronunció el a quo de la siguiente manera: “De conformidad con el artículo 1401 del Código Civil se aprecia para comprobar los hechos a que se contrae por hacer contra ella plena prueba”. Concuerda quien aquí decide, con el razonamiento realizado por el a quo. Y así se decide.
Invoca el derecho de beneficio de prórroga legal y el de preferencia para adquirir el inmueble. Dejó sentado el a quo: “Se debe destacar que el derecho invocado no constituye en si mismo un medio de prueba susceptible de valoración, toda vez que según el principio iura novit curia el derecho no necesita de prueba, sólo los hechos alegados por las partes”. Conviene ésta juzgadora, con el razonamiento reseñado por la juzgadora de Municipio. Y así se decide.
Para decidir, el Tribunal observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de Desalojo del inmueble arrendado. En éste sentido, establece el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual es, la legislación especial aplicable al presente caso:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” (Cursivas y negrillas del Tribunal)
De conformidad con el texto del artículo parcialmente transcrito, el legislador previó de manera taxativa las causales por las que se podría intentar la acción de desalojo, siendo esta situación, una consecuencia lógica de la limitación de la autonomía de voluntad y la creación de seguridad jurídica a la que alude la exposición de motivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En éste sentido, se extrae de la referida disposición sustantiva, los presupuestos necesarios para accionar por esta vía especial, cuales son: 1º Que se trate del desalojo de un inmueble; 2º Que sobre dicho inmueble se haya pactado un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; y, 3º Que se solicite el desalojo por cualesquiera de las causales establecidas en dicha norma; debiendo entenderse que la falta de uno solo de éstos requisitos, hace imposible la satisfacción de la pretensión por ésta vía especial.
En atención a las exigencias anteriormente enunciadas, se evidencia del estudio de la presente causa, que efectivamente en el caso bajo estudio, la ciudadana Calogera Maria Gagliano, acciona solicitando el desalojo de un inmueble consistente en un local comercial que le hubiere arrendado a la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, inmueble éste, sobre el que ambas partes pactaron un contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, el cual venció en fecha 1º de Enero de 2.003 y cuya prórroga legal se extendió hasta el 1º de Julio de 2.003, convirtiéndose la relación arrendaticia a partir del 02 de Julio de 2.003, en una a tiempo determinado, pues no se evidencia de autos, que las partes hayan procedido a suscribir nuevo contrato de arrendamiento y consta que la parte actora manifestó que la arrendataria se mantuvo desde entonces en el goce y disfrute del inmueble arrendado en las mismas condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento. Circunstancias que permiten apreciar que en el presente caso, se ha verificado el cumplimiento de los dos primeros requisitos enunciados previamente. Y así se decide.
Como ya se acotó, es clara la legislación especial en materia arrendaticia al establecer de manera taxativa, las causales por las que puede solicitarse el desalojo de un inmueble, circunstancia que constituye el tercero de los requisitos enunciados precedentemente. En éste sentido, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece siete (07) causales por las que puede accionarse para instar el desalojo del inmueble arrendado, observando quien aquí decide, que la parte accionante no fundamenta su demanda en ninguno de los literales que prevé la disposición sustantiva referida y en vez de esto, solicita el desalojo por el cumplimiento de contrato de arrendamiento, que alega haber celebrado con la parte accionada en fecha 15 de Febrero de 2.006, contrato éste, que no puede ser valorado como de arrendamiento, pues observa quien aquí decide, que se trata de un mero pacto suscrito entre ambas partes.
En razón a las anteriores consideraciones, observa quien aquí juzga, que habiéndose verificado en el presente caso, que no se cumplieron concurrentemente los requisitos establecidos por la legislación especial en la materia para que pueda prosperar la acción incoada, pues la parte actora no demanda el desalojo por ninguna de las causales establecidas en la legislación especial, la misma debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 23 de Octubre de 2.006, la cual, declaró sin lugar la demanda de desalojo.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo, intentada por el Abogado en ejercicio Carlos Rodríguez Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Calogera María Gagliano de Rivera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.142.387, en contra de la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.813.464
TERCERO: Se confirma la decisión dictada por el a quo.
CUARTO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas del juicio y del recurso, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: No se ordena notificar a la partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta en el término establecido en la ley.
SEXTO: Se ordena devolver el expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo establecido en el artículo 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintisiete (27) días del mes de Noviembre del año dos mil seis. Años: 196º de Independencia y 147º de Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abg. Yriana Díaz Peña
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 10 de la mañana. Conste,
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
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