REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. BARINAS. Exp. N° 2.006-5202 Sentencia Definitiva Dmate: Gagliano de Rivera Calogera María. Dmdo: Rueda Puentes Rosalba. Juicio: Desalojo Barinas, 23 de octubre de 2.006 196 ° y 147 °. Se inicia la presente acción por demanda intentada por la ciudadana Gagliano de Rivera Calogera María, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 8.142.387, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Carlos E. Rodríguez Guerrero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.962 en contra de la ciudadana Rueda Puentes Rosalba, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 14.813.464, por Desalojo. Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 31-07-2006, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 03-08-06, ordenándose el emplazamiento del demandado para comparecer al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación para la contestación de la demanda. En fecha 09-08-2006, se libraron recaudos de citación, siendo recibidas por el alguacil titular de este Juzgado en fecha 10-08-2006. Practicándose la citación en fecha 10-08-2006. En fecha 14-08-2006, la parte demandada presento escrito de contestación a la demanda, anexando un legajo de documentos. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron las que consideraron pertinentes. Siendo admitidas mediante autos de fechas 20-09-2006 y 02-10-2006. En fecha 03-10-2006, el Tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia. En fecha 10-10-2006, se difiere la misma para dentro de los ocho (8) días siguientes al auto. Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes: Motivaciones. Manifiesta la actora haber celebrado un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la calle Aramendi entre avenida Sucre y Briceño Méndez, signado con el N° 8-22, en esta ciudad de Barinas, autenticado en la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 28-12-2001, anotado bajo el número 20, tomo 119, de los libros respectivos, y que consigna marcado “B”, en copia fotostática. Que dicho contrato tendría una duración de un (1) año, contado a partir del 01-01-2002 hasta el día 01-01-2003. Que en fecha 11-11-2002, procedió a notificar a la inquilina, a través de la Notario Publico Segundo del Estado Barinas, de la venta de dicho inmueble, notificación que anexa marcada “C”. Que la mencionada ciudadana no realizó la entrega material del inmueble en los lapsos que fueron establecidos en el contrato de arrendamiento y ha continuado como inquilina disfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento antes citado funcionando en dicho local una venta de ropa denominada “ Stylos 4-40”. Que desde comienzos del año 2005, en reiteradas oportunidades la arrendadora le ha solicitado a la inquilina la entrega del inmueble. Que en fecha 15-02-2006, la inquilina de común acuerdo con la propietaria arrendadora, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Barinas, anotado bajo el N° 28, Tomo 20, de los libros respectivos, el cual anexa marcado “D”, se obliga y compromete en realizar la entrega material de dicho local comercial, para el día 01-07-2006, renunciando a cualquier prorroga legal y al derecho de preferencia, en su condición de inquilina y posteriormente llegar nuevamente a tener un acuerdo y nuevamente un contrato de arrendamiento determinado, según el compromiso de entrega material del inmueble. Que no ha cumplido con su obligación de realizar la entrega del citado local comercial en el tiempo establecido, es decir el día 01-07-2006. Que por razones de hecho anteriormente expuestas y por el derecho que le asiste, acude ante esta autoridad para demandar a la ciudadana Rosalba Rueda Puentes, para que convenga o en su defecto sea así condenada por este Juzgado a el desalojo inmediato del inmueble (local comercial), dado en arrendamiento y le sea entregado libre de bienes y de personas a la ciudadana Calogera Maria Gagliano de Rivera, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la parte actora, por considerar que las mismas no están ajustadas ni a los hechos ni al derecho invocado. Que la actora pretende el desalojo del inmueble fundamentándose en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, porque según ella, el término de duración era desde el 01-01-2002 hasta el 01-01-2003, cuando lo cierto es, que como ella misma lo manifiesta en su libelo de demanda “que yo he continuado como inquilina desfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento antes citado…”, lo que quiere decir, según su propia manifestación de voluntad dicho contrato fue renovado automáticamente entre las partes, y que por lo tanto mal puede pretender la arrendadora su desalojo estando plenamente vigente el contrato de arrendamiento, el cual se ha reconocido por un año más. Que además esta solvente en el pago de los canones de arrendamiento correspondientes y anexa recibos de pago marcados con la letra “A”. Que la actora valiéndose de su buena fe, le hizo firmar un documento público, de fecha 15-02-2006, por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, anotado bajo el N° 28, Tomo 20, de los libros de autenticaciones respectivos, en donde se le hace renunciar a todos a sus derechos como arrendataria, lo cual es violatorio a lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que a tenor de esta norma la renuncia es nula, y que en consecuencia, el contrato de arrendamiento que mantiene con la actora –arrendadora se encuentra vigente por haberse prorrogado automáticamente a tiempo indeterminado. Rechazó la medida de secuestro solicitada, la estimación de la demanda de cinco (5) Millones por ser exagerada, y señalo además tener más de Quince (15) años viviendo en el inmueble objeto de desalojo. Anexa copia fotostática de los contratos de arrendamiento, marcados con la letra “B”. Pruebas de la parte demandante: Primero: Merito favorable de los autos y muy especialmente los documentos que corren insertos a los folios 25 al 31. Al respecto, los folios 25 y 31 del expediente fueron impugnados por la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, no obstante dicha impugnación no fue realizada en la oportunidad legal establecida en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto los folios 25 y 26, se aprecian y se valoran como documentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil y los folios 27 al 31, se tienen como fidedignas de conformidad con el articulo 429 ejusdem. Segundo: Reproduce y opone 63 recibos de pago de canones de arrendamiento desde el mes de julio del año 1992 hasta el mes de diciembre del año 2004, ambos inclusive, para evidenciar que ha sido arrendataria en el inmueble objeto de demanda, en forma indeterminada, desde el mes de julio del año 1992 hasta la presente fecha del año 2006. Anexa marcado “A”. Fueron impugnados por la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, no obstante dicha impugnación no fue realizada en la oportunidad legal establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se tienen como documentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Tercero: Reproduce y opone los recibos que corren insertos a los folios 25 y 26 y los contratos de arrendamientos de fecha 25-12-2001 y de fecha 11- de 2002, que corre inserto a los folios 10,11,12 y 13 del presente expediente, los cuales fueron consignados con el escrito de contestación de la demanda. Los folios 25 y 26 ya fueron valorados en el particular primero de la valoración de las pruebas y en relación con los documentos que opone y reproduce como contratos de arrendamiento, se advierte que los mismos no se corresponden con los folios 10, 11,12 y 13, del expediente. Cuarto: Invoco a mi favor la confesión hecha por la parte actora en su libelo de demanda al señalar que: “ Ha continuado como inquilina disfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento antes citado, funcionando en dicho local una venta de ropa (Boutique) denominada Estilo 4-40…” lo que demuestra que la arrendadora ha consentido la renovación automática del contrato de arrendamiento suscrito entre nosotras al recibir los canones de arrendamiento, ya que me encuentro solvente con dichos canones. De conformidad con el artículo 1401 del Código Civil, se aprecia para comprobar los hechos a que se contrae por hacer contra ella plena prueba. Quinto: Invoca el derecho que le asiste como es el beneficio de la prorroga legal y el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se debe destacar que el derecho invocado no constituye en si mismo un medio de prueba susceptible de valoración, toda vez que según el principio iura novit curia el derecho no necesita de prueba, sólo los hechos alegados por las partes. Pruebas de la parte demandante: A) Impugna y desconoce tanto en su contenido como en su firma, recibos de pago consignados por la demandada en su contestación marcados A y B, que corren insertos a los folios 25 y 26. B) Impugna documentos de arrendamientos presentados en copias y consignados por la demandada en su contestación y que corren insertos a los folios 27, 28, 29,30 y 31ambos inclusive. C) Impugna y desconoce tanto en su contenido como en su firma, (63) supuestos recibos de pago consignados por la demandada en su escrito de pruebas y que corren insertos a los folios 33 al 92 ambos inclusive. D) Impugna y desconoce tanto en su contenido como en su firma (3) comunicaciones o escritos consignados por la demandada en su escrito de pruebas y que corren insertos a los folios 93 al 95 ambos inclusive. Es importante señalar que las impugnaciones no fueron realizadas en la oportunidad legal establecida en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto dichos documentos se aprecian y se valoran como documentos privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Reproduce el valor y merito favorable del escrito de demanda que corre inserto en el expediente. El libelo de demanda, no constituye un medio de prueba en si, toda vez que contiene los alegatos de la parte actora, en consecuencia no existe prueba que apreciar. Promueve, reproduce y ratifica el valor y merito procesal que se desprende de: 1) Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble (local Comercial), ubicado en la calle Aramendi entre avenidas Sucre y Briceño Méndez, signado con el N° 8-22, en esta ciudad de Barinas Estado Barinas, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 28-12-2001, anotado bajo el N° 20, Tomo 119, de los libros de autenticaciones respectivos; Consignado en original, marcado con la letra “B”. 2) Notificación realizada por la propietaria Calogera Gagliano, a través de la Notario Público Segundo del Estado Barinas, de fecha 11 de noviembre del año 2002, a la inquilina (demandada) ciudadana Rosalía Rueda Puentes, de la venta del inmueble objeto de la presente acción. Consignada en original marcada con la letra “C”. Dichos documentos se aprecian y se les otorga todo el valor probatorio, como instrumentos públicos o auténticos de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Promueve, reproduce y ratifica el valor y merito procesal que se desprende de la declaración debidamente autenticada de fecha 15 de febrero de 2006, otorgado por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Barinas, anotado bajo el N° 28, Tomo 20, de los libros de autenticaciones respectivos; en donde la ciudadana Rosalía Rueda Puentes, se obliga y compromete con la propietaria del inmueble, en realizar la entrega material de dicho local comercial que posee en alquiler libre de personas y cosas, así como en buen estado de mantenimiento y pintura, el pasado 01 de julio 2006, igualmente renuncio a cualquier otra prorroga legal y al derecho de preferencia en su condición de inquilina sobre el prenombrado inmueble. Consignada en original marcada con la letra “D”. Para demostrar que el referido documento fue realizado libremente por la inquilina, y que igualmente realiza la renuncia a cualquier otra prorroga legal, pues en efecto estaba disfrutando de la misma y no tubo interés alguno en adquirir dicho inmueble… El Tribunal para decidir observa: En el presente caso pretende la actora el desalojo de un inmueble (local comercial) ubicado en la calle Aramendi entre avenida Sucre y Briceño Méndez, signado con el N° 8-22, en esta ciudad de Barinas, arrendado a la ciudadana, Rosalba Rueda Puentes, mediante contrato de arrendamiento escrito y autenticado en la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 28-12-2001, anotado bajo el número 20, tomo 119, de los libros respectivos, Que dicho contrato tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01-01-2002 hasta el día 01-01-2003. Que en fecha 11-11-2002, a través de la Notario Publico Segundo del Estado Barinas, procedió a notificar a la inquilina, de la venta de dicho inmueble, y de la entrega del mismo para la fecha acordada en el contrato de arrendamiento pudiéndose acoger al derecho de la prorroga legal si se encontraba solvente. Que la mencionada ciudadana no realizó la entrega material del inmueble en los lapsos que fueron establecidos en el contrato de arrendamiento y ha continuado como inquilina disfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento antes citado funcionando en dicho local una venta de ropa denominada “ Stylos 4-40”. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala las causales taxativas de incurrencia para intentar el desalojo de un inquilino arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación. d) …………… e) …………… De la norma anteriormente se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos: 1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado 2. Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley. 3. Que el contrato verse sobre un inmueble. Vistos los requisitos exigidos para que pueda prosperar la acción de desalojo, pasa quien aquí sentencia a verificar si se cumplieron con dichos extremos legales, tomando como base el instrumento fundamental de la acción, el contrato de arrendamiento, de manera de dirimir en primer lugar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige entre las partes, dado que tanto la actora como la parte demandada presentan alegatos confusos en cuanto a la naturaleza del mismo. De esta manera se observa que la acción intentada versa sobre un inmueble (local comercial) ubicado en la calle Aramendi entre avenida Sucre y Briceño Méndez, signado con el N° 8-22, en esta ciudad de Barinas. Igualmente se evidencia de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que fue pactado con una duración de un (1) año fijo, es decir, desde el 01-01-2002 hasta el día 01-01-2003. Y en fecha 11-11-2002, la arrendadora procedió a notificar a la inquilina, de la venta de dicho inmueble, y de la entrega del mismo para la fecha acordada en el contrato de arrendamiento pudiéndose acoger al derecho de la prorroga legal si se encontraba solvente. Sin embargo, la arrendataria no realizó la entrega material del inmueble en los lapsos que fueron establecidos en el contrato de arrendamiento y ha continuado como inquilina disfrutando de dicho inmueble bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento antes citado funcionando en dicho local una venta de ropa denominada “Stylos 4-40”, según la propia manifestación de la arrendadora, en su libelo de la demanda, confesión esta que conforme a nuestra ley procesal se deben tener por admitida, y ante la excepción de la demandada respecto del consentimiento de la arrendadora en la renovación del contrato, tal hecho quedó relevado de prueba al haber sido admitido en forma expresa, teniéndose en consecuencia un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo. Así se decide. Así mismo, manifiesta la demandante que la arrendataria disfrutó de su prórroga legal, entendiendo quien aquí juzga, que dicha prorroga seria por un lapso de seis (6) meses, en virtud de la duración de la relación arrendaticia y según lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzando desde el 02-01-2003 hasta el 02-07-2004. Por lo que a partir del 02 de julio de 2.004, la relación arrendaticia no esta regida por el contrato anteriormente suscrito entre las partes en cuanto a su duración, en virtud que el arrendatario continuó en posesión de la cosa arrendada y aún cuando se observa un silencio entre las partes en cuanto a la duración que en el goce de la cosa arrendada debe tener la arrendataria para considerar que han tenido la intención de realizar un nuevo contrato, se evidencia que la voluntad de la arrendadora no es otra que la de no permitir la continuación de la arrendataria en el uso y disfrute de la cosa arrendada, según se desprende de la notificación hecha en fecha 11-11-2002, transcurriendo el tiempo de duración del contrato y la prorroga legal, la arrendataria no dió cumplimiento a su obligación de desocupar el inmueble, lo que produjo que la relación arrendaticia se convirtiera a tiempo indeterminado, y continua de forma indeterminada, dado que no existe contrato escrito que reglamente su duración. Así de decide. Ahora bien cursa al folio 16 del expediente, documento autenticado, de fecha 15 de febrero de 2006, en donde la arrendataria se obliga y compromete en realizar la entrega material del inmueble arrendado, libre de personas y cosas para el día 01 de julio de 2006, renunciando a cualquier prorroga legal y al derecho de preferencia, en su condición de inquilina. No obstante dicho documento no puede tenerse como un nuevo contrato de arrendamiento tal y como lo afirma la accionante, toda vez que en principio no cumple con las características propias de un contrato, según las disposiciones de nuestro Código Civil vigente, siendo además nulo por cuanto implica la renuncia a derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorga a los arrendatarios. Así se decide. Respecto de la causal para demandar el desalojo tenemos que la demandante se limito a señalar en su libelo de la demanda, lo siguiente: “Por las razones de hecho anteriormente expuestas… acudo ante la competente autoridad de este Tribunal…para DEMANDAR…a la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES,… al DESALOJO inmediato del inmueble…por el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” En este sentido, tenemos que la situación indicada por la accionante como causal para intentar la acción propuesta, sólo sería procedente en un contrato a tiempo determinado, toda vez que, en este tipo de contratos de arrendamiento a tiempo determinado no existe esa marcada restricción o incurrencía en causales taxativas para intentar acciones de cumplimiento o resolución, tendientes o no al desalojo del inquilino, como si sucede en los contratos a tiempo indeterminado; y tal como quedo anteriormente expresado, en el caso que nos ocupa el contrato que rige a las partes es a tiempo indeterminado, y al no haberse fundamentado el desalojo en una de las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción intentada resulta improcedente. Así se decide. DISPOSITIVA: En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de Desalojo intentada por la ciudadana Gagliano de Rivera Calogera María, contra la ciudadana Rueda Puentes Rosalba, suficientemente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento. Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley. Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Veintitrés (23) días del mes de octubre de Dos Mil Seis.- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. La Juez Temporal, Abg. Lizbeth Andreina Quintero. La Secretaria, Abg. Leonardo J. Jiménez M. En ésta misma fecha (23-10-2006) siendo las 10:30 a.m; se publicó y registró la anterior Sentencia. Conste. La Scria. Exp. N° 06-5202. LAQ/LJJ