REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS Barinas, 30 de abril de 2.008 197º y 148º Exp. Nº 1.388-05 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: Inversiones Y Construcciones Velas-Tor C.A. Presidente: Elisa Elena Toro (v) de Velásquez, venezolana, mayor, de edad, titular de lla C. I . N° V- 4.923.513. APODERADOS JUDICIALES: Abogada en ejercicio Emma Carolina Mago, Inscrita en el Inpreabogado 30.148 PARTE DEMANDADA: Dacio Gonzalo Medina Labrador, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.529.802. APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio Aulio Rivas, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.909. MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. APELACIÓN "VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES" Subieron a esta alzada las presentes actuaciones contentivas, de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por la ciudadana ELISA ELENA TORO viuda de VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V- 4.923.513, actuando en su condición de Presidente de la Empresa Mercantil “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES VELAS-TOR” C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 12 de noviembre del año 1.997, inserto bajo el N° 58, folios 210 al 212, Tomo 2, Adicional 2 de los libros de registro, debidamente asistida por la abogada en ejercicio de este domicilio EMMI CAROLINA MAGO DE PUMAR, Inscrita en el inpreabogado bajo el N° 30.148, en contra del ciudadano DACIO GONZALO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 1.529.802, de este domicilio. “Alega la demandante que dio en arrendamiento un inmueble para local comercial, ubicado en la Avenida Bachiller Elías Cordero d esta ciudad de Barinas, lo cual consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante l Notaría Pública de Barinas, en fecha 17 de junio del año 1.994, inserto bajo el N° 36, Tomo 53, de los libros de Autenticaciones. Que establece la cláusula quinta lo siguiente: “ La Duración de este contrato es de un (1)año, contado a partir del 20 de mayo del año 1.994. Este lapso podrá ser prorrogado siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el pago del alquiler del inmueble y con las demás obligaciones contraídas. Así como también, haya un acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento. En caso de que no haya acuerdo entre las partes, la arrendadora notificará por escrito a El Arrendatario su voluntad de no prorrogar este contrato y El arrendatario deberá desocupar el inmueble sin que sea necesario hacer otra notificación. En todo caso de que no haya acuerdo de prorroga El arrendatario cancelará a la arrendadora la cantidad de Trescientos Bolívares diarios ( Bs.300,oo ), como cláusula penal por concepto de mora en desocupar el inmueble. Que se estableció un lapso de tiempo de un año, prorrogable por voluntad d las partes por el mismo lapso, por lo que según la duración el contrato se inició como un contrato a tiempo determinado, condición que se mantiene como consecuencia del acuerdo de voluntades de las partes quienes establecieron prorrogas sucesivas por el mismo lapso de tiempo previsto inicialmente. Que se han operado prorrogas sucesivas desde el 17 de junio del año 1.995, hasta la presente fecha, sin que ello conlleve a que se desnaturalice el contrato por cuanto las prorrogas fueron establecidas por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado de un año de prorrogable por el mismo lapso de tiempo, Que en ese orden de ideas nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Que consta en la referida cláusula que el canon se ajustaría por acuerdo entren las partes. Que en l presente caso se han sucedido por prorrogas sucesivas con sus respectivos aumentos. Que a partir del mes julio hasta el mes de diciembre del año 2.000, el canon es la cantidad de,OCHENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs, 80.000,oo), a partir del mes de enero del año 2.001 el canon de arrendamiento es la cantidad OCHENTA MIL BOLIAVRES MENSUALES (Bs, 80.000,oo), todos estos aumento aceptados por el arrendatario. En ese orden de ideas el ciudadano Dacio Gonzalo Medina, ha venido ejerciendo las prorrogas sucesivas del contrato tal y como fue estipulado con la variante del canon de arrendamiento ya señalada; quedando entendido, en forma legal como contractual el deber de el Arrendatario de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Que es el caso que el arrendatario ciudadano Dacio Gonzalo Medina, venía cumpliendo las obligaciones inherentes al contrato, pero a partir del mes de enero del año 2.001, dejo de cumplir con la obligación de pago de los cánones de arrendamiento y es así como adeuda los cánones de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2.001, con un canon de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo) cada uno, es decir, que el arrendatario adeuda seis mensualidades consecutivas que establece las cláusulas contenidas en este contrato dará derecho a la Arrendadora, a pedir la resolución de este contrato e igualmente pedir y obtener la inmediata desocupación del inmueble aquí escrito” Que en el presente caso el arrendatario ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con su insolvencia, lo cual origina la inmediata desocupación del inmueble arrendado y el pago e los cánones tanto vencidos; que igualmente deberá responder por los daños y perjuicios ocasionados con su incumplimiento. Que la actitud descrita constituye claramente el incumplimiento del contrato de arrendamiento, incumplimiento este no simplemente culposo, sino intencional o doloso que genera para ella responsabilidad Civil contractual y en ese sentido se le otorga a su representada la posibilidad legal y efectiva de exigir judicialmente la Resolución del contrato, como también el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas antes descritas, el pago de los cánones por vencerse hasta la expiración natural del termino del contrato. Que por todas las razones que anteceden, acude para demandar como en efecto formalmente demanda al ciudadano DACIO GONZALO MEDINA, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre las partes en fecha 17 de junio del año 1.99, y como consecuencia de ello se condene a la parte demandada por violación de las cláusulas que rigen y conforman la relación contractual establecidas entre las partes a lo siguiente: 1.-) La Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes debidamente autenticado por ante la notaría pública de Barinas, en fecha 17 de junio del año 1.994, inserto bajo el N° 36, Tomo 53 de los libros de Autenticaciones.- 2.- Como consecuencia de la resolución del Contrato, a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en las mismas condiciones en que lo recibió.- 3.-) En pagar a su representada los cánones insolutos desglosados de la siguiente manera: los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2.001, con un canon de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs 80.000,oo) cada uno, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs, 800.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento por vencerse, hasta la expiración del contrato, o sea los meses de julio del año 2.001 hasta el mes de de mayo del año 2.002, en pagar las costas procesales. En fecha 16-10-01, la parte demandante presentó reforma del libelo de la demanda. Cursa al folio 36 poder Apud- Acta otorgado por la parte demandante a la abogada en ejercicio de este domicilio EMMI CAROLINA MAGO DE PUMAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.148. En fecha 22 de Octubre del año 2.001, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado a los fines de dar contestación a la demanda. Por cuanto el demandado se negó a firmar la citación se ordenó librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de Noviembre del 2.001, la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas. Cursa al folio 62 poder Apud- Acta otorgado por el demandado al abogado en ejercicio de este domicilio Aulio Rivas, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 909. En la oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas las cuales fueron admitidas. Análisis y valoración de las pruebas presentadas por las partes PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE 1.- Valor y mérito del contrato de arrendamiento, el cual corre inserto a los folios 7 y 8 del expediente.- Se aprecia como documento público para comprobar su contenido, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil-.- y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- 2.- Certificación emanadas de los juzgados Primero y Segundo del Municipio Barinas, del Estado Barinas de esta misma Circunscripción Judicial.- Se aprecia como documento público para comprobar su contenido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 357 y 1.359 del Código Civil.- 3.- Copia certificada del contenido del expediente llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, del Estado Barinas, signado bajo el N° 1277, Se aprecia como documento público para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. 4.- invoca la confesión hecha por el demandado al alegar que hay una contradicción entre las partes que se sustentó en un contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 17 de Junio del año 1.994, ambas partes está contestes en la existencia de dicho contrato de arrendamiento cuya naturaleza será analizada supra. 5.- Copia certificada emanada de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, del Estado Barinas, del documento que acredita la propiedad del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento.- Se aprecia como documento público para comprobar su contenido, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. 1.- Copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, contenida en el expediente signado con el N° 1.277:- Se aprecia como documento público para de mostrar su contenido, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.- 2.- Titulo Supletorio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en fecha 23 /08/01.- Se aprecia como documento público para demostrar su contenido de conformidad con lo establecidos en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. PUNTO PREVIO: En el caso que nos ocupa se hace necesario referirse prelatoriamente a la forma como el demandado procedió a dar contestación a la demanda , toda vez que de la lectura del citado escrito, se evidencia que contestó al fondo de la demanda incoada en su contra y posteriormente opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 4°, 9° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 35 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios que estipula que el demandado deberá oponer todas las cuestiones previas previstas en el Código de procedimiento Civil y las Defensas de fondo, el contestar de esta manera el demandado subertió el ordén procesal, toda vez que le impedirían al juzgador el análisis previo de dichas cuestiones previas requieren, dado que si resultara procedente la cuestión previa contenida en el numeral 4°, ello conllevaría a la extinción del proceso sin tener que analizar el fondo litis, advirtiéndose que las contenidas en los ordinales 9° y 11° ciertamente pueden ser opuesta como defensas de fondo, no obstante, las cuestiones previas opuestas versan sobre los puntos de controversia entre las partes, y así serán analizadas.- Así se decide. El Tribunal Para decidir Observa: El artículo 1.167 del Código Civil establece: "En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”. De la norma anteriormente transcrita se colige la posibilidad de que el actor ante el incumplimiento de un contrato puede a su elección accionar ante el órgano Jurisdiccional competente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En el caso de autos se demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Estado Barinas, inserto bajo el N° 36, Tomo 53 de fecha 17 de junio del año 1.994, suscrito por las partes, que versa sobre un inmueble para local comercial ubicado en la avenida Bachiller lías Cordero el demandado en su escrito de contestación niega y rechaza la demanda y esgrime una serie de defensas, referidas a oponer la cosa juzgada, la prohibición de la ley de admitir la demanda, y la negativa de la relación arrendaticia. Ahora bien la cosa juzgada ha sido objeto de conceptos técnicos como el del autor Chovendia quién sostiene que se está ante la incontrovertibilidad de la voluntad concreta de la ley afirmada en la sentencia, así mismo para alsina situándose en terreno más practico que teórico declara que, en el proceso las partes no pretenden sino una declaración definitiva sobre la cuestión litigiosa,, de manera pues no puede ser discutida de nuevo ni en ese proceso, ni en ningún otro y que de establecer una condena puede ejecutarla sin nuevas revisiones.- En nuestro ordenamiento Jurídico la cosa juzgada se encuentra establecida en el Artículo 1.395, del Código Civil qué establece: “La Presunción legal es la que una disposición especial de la ley atribuye a ciertos actos o aciertos hechos, tales son: 1.- Los actos que la ley declara nulos sin atender más que a su cualidad, como hechos en fraudes de sus disposiciones. 2.- Los casos en que la ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas. 3.- La autoridad que da la ley a la cosa Juzgada no procede si no respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté las mismas partes y que estas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior” De este modo el legislador consagra el principio general de que la eficacia de cosa juzgada queda circunscripta a lo que fue objeto de la decisión del juez, la institución de cosa juzgada está destinada a garantizar fuera del proceso los resultados del juicio, atribuyéndole certeza jurídica. Así mismo del citado artículo 1.395 Ejusdem se colige que los requisitos indispensables para la procedencia de la cosa juzgada son la identidad de sujetos, objeto y causa. En relación a la identidad de sujetos es necesario la identidad física y la de carácter, en cuanto al objeto, es el núcleo de la cosa que ha sido juzgada, no concierne al derecho sino al bien de la vida que se peticiona como objeto de la pretensión y por ultimo en relación con la causa petendi, esta referida a la razón de la pretensión o fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. En fecha 06 de febrero del año 2.002, el tribunal de la causa dicto sentencia. De dicha sentencia apelo el Dr, Aulio Rivas, efectuando el sorteo de la distribución le correspondió a este Tribunal conocer de dicha causa. En la oportunidad fijada por el tribunal las partes presentaron informes. Quien aquí decide pasa analizar si en el presente caso, existen los elementos de la cosa Juzgada alegadas por el demandado observándose que en la causa que nos ocupa, la parte actora intentó la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento, que seria la causa; los sujetos son como demandante inversiones y Construcciones Velas-Tor, C.A, representada por su presidenta ciudadanas Elisa Elena Toro viuda de Velásquez, y como demandado el ciudadano: Dacio Gonzalo Medina, el objeto el arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida Bachiller Elías Cordero, el cual consta de documento autenticado en la Notaría Pública del estado Barinas, Inserto bajo el N° 36, del tomo 53 de fecha 17 de junio del año 1.994. Así también se observa en copia certificada de la sentencia emanada del juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial que como alzada conoció en apelación a la sentencia dictada por el juzgado segundo del Municipio Barinas, del Estado Barinas, en donde consta que al igual que la anterior acción, la intentada es la resolución de Contrato, las partes son las mismas, no coincidiendo respecto al objeto toda vez que se trata del mismo inmueble pero el instrumento fundamental que fue traído a los autos como regulador de la relación arrendaticia es un contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública de Barinas, bajo el N° 80, Tomo 60, de fecha 11 de junio del año 1.993, aunado al hecho que el mismo demandado trajo a los autos el contrato de arrendamiento que en la presente demanda rige la relación arrendaticia, razones por las cuales no se cumple con la triple identidad que debe existir en la cosa juzgada es decir que la cosa demandada sea la misma, que la nueva demanda esté fundada en el mismo instrumento legal y que vengan a juicio con el mismo carácter. En cuanto a la inexistencia de la relación arrendaticia alegada por el demandado trayendo a los autos como prueba un titulo supletorio que lo acedita como propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, advierte esta juzgadora que no obstante en el presente juicio no debate la propiedad de dicho inmueble, es necesario precisar que si bien es cierto que dicho titulo se desprende que es propietario del inmueble en cuestión, no es menos cierto que en el mismo se dejan a salvo derechos de terceros, así mismo la parte actora presenta igualmente documento de propiedad donde se observa que su fecha de Protocolización es anterior a la promovida por la parte demandada, sin embargo, como ya estableció la propiedad del inmueble no constituye punto controvertido, llamado la atención el hecho que en el anterior juicio la parte demandada convino en que era arrendataria, razón por la cual se desestima este alegato. Así mismo alega el demandado que la acción intentada no debió admitirse, al respecto estima esta juzgadora que la ley de arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 41 establece solo una limitación a este respecto, disponiendo que cuando que cundo estuviere en curso la prorroga legal no se admitirán demandas de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, pautando el artículo 40 Ejusdem que si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a prorroga, por lo tanto, la naturaleza del contrato de marras constituye punto de controversia entre las partes, por lo que no le está permitido un pronunciamiento a priori dl asunto, dado que ello conllevaría a emitir opinión sobre el fondo. Sentado lo anterior procede esta juzgadora a determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 7 y 8 del expediente, así se observa que dicho contrato tal como lo establece la cláusula quinta, tiene una duración de un (1) ño a partir del 20 de mayo del año 1.994, con prorrogas siempre que encuentre solvente, notificando la arrendadora al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato no constando en autos la notificación de la arrendadora participándole al arrendatario su voluntad de no prorrogar dicho contrato de arrendamiento, por lo tanto, el contrato nació a tiempo determinado y continuó a tiempo determinado, en los mismos términos y condiciones. Observando esta juzgadora que el arrendatario se encuentra efectivamente insolvente con los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, febrero, Marzo, Abril Mayo y Junio del año 2.001, así mismo la clara manifestación de voluntad de la arrendadora de ponerle fin a la relación arrendaticia, toda vez que como señaló el mismo demandado y está comprobado en autos intentó demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, esgrimiendo otro contrato lo cual ya fue analizado supra, lo que esta plenamente demostrada esta voluntad unilateral del propietario del poner de manifiesto su disconformidad con el hecho de que el arrendatario continué en el goce y disfrute del inmueble arrendado, por cuyas razones se hace forzoso estimar que la presente acción debe declararse con lugar y así se dispondrá en la parte dispositiva de esta sentencia. En fecha 07 de junio del año 2.002, este Tribunal dicto sentencia declarando sin lugar la demanda, contra dicha sentencia interpuso la parte demandante un Amparo constitucional por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual fue declarado con lugar y anuló la sentencia dictada por este tribunal en fecha 07 de junio del 2.002, siendo confirmada la sentencia del Amparo Constitucional por la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ordenándose en la parte dispositiva de la decisión de la sentencia dictar nueva sentencia, el cual el Tribunal acata y decide en la forma siguiente. DISPOSITIVA En orden de los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de le ley este Tribunal pasa a dictar sentencia en el presente juicio y lo hace en los siguientes términos: PRIMERO: Declara con lugar la ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la Empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES VELAS-TOR, C. A, representada por su presidente ciudadana Elisa Elena Toro viuda de Velásquez, en contra del ciudadano: DACIO GONZALO MEDINA, todos suficientemente identificados en autos. SGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 06-02-2.002. Se ordena al demandado ciudadano DACIO GONZALO MEDINA a entregar libre de bienes y de personas el inmueble N° 4-46, ubicado en la Avenida Bachiller Elías Cordero de esta ciudad de Barinas. TERCERO: Se condena al demandado a pagarle a la Empresa demandante la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs, 480.000,oo) actualmente CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 480.oo), por concepto de Daños y Perjuicios.- CUARTO: Se confirma la sentencia en todas y en cada una de sus partes dictada por el Juzgado a quo. QUINTO: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese Boletas. Publíquese, Regístrese, y Expídanse las Copias de Ley y bájese el expediente a su tribunal de origen. Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en Barinas, a los treinta días del mes de abril del dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación. La Juez Suplente Especial Abg. Linda Musali Andrade La Secretaria Abg. Mercedes Santiago En esta misma fecha siendo las 11:a.m, se publico y se registró la anterior sentencia. Conste, Scría.