REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. N° 2.008- 5289
Sentencia Definitiva
Dmate: Ebtsame Hatem
Dmdo: Kenia Elizabeth Márquez López.
Juicio: Cumplimiento de Prorroga Legal.
Barinas 08 de Agosto de 2008
198 ° y 149°.
Se inicia la presente acción por demanda intentada por la ciudadana Ebtsame Hatem, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-12.206.073, asistida por el abogado en ejercicio Julio Vicente Pérez Aguilar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.262.961, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45208, contra la ciudadana Kenia Elizabeth Márquez López, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 3.920.023, todos domiciliados en esta ciudad de Barinas Estado Barinas, por cumplimiento de prórroga legal.
Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 28 de mayo de 2008, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 04 de junio de 2008, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. En fecha 12 de junio de 2008, se libreó compulsa y recaudos de citación a la demandada, siendo recibidos dichos recaudos por el alguacil temporal de este Juzgado en fecha 13 de junio de 2008 practicando la citación personal de la demandada el día 08 de julio de 2008. En fecha 10 de julio de 2008, la demandada de autos asistida por la abogada en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 14.981 consigna escrito de contestación a la demanda con anexo. En fecha 15 de julio de 2008 la ciudadana Ebtsame Hatem, confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio Juan L. Herrera H., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 25.651. En fecha 18 de julio y 23 de julio de 2008, la parte actora consignó escritos de promoción de pruebas, siendo admitidos por sendos autos del Tribunal de fecha 21 de julio y 01 de agosto de 2008 respectivamente. En fecha 01 de agosto de 2008 el tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes:
Motivaciones.
Alega la accionante que en fecha 01 de noviembre de 2006, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Kenia Elizabeth Márquez López, por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, inserto bajo el N°8, Tomo 193 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, sobre un inmueble de su propiedad consistente en una casa de habitación familiar, ubicada en la urbanización Prados de Alto Barinas, Sector Alto Barinas Sur, Calle 17, casa N° 48, de esta ciudad de Barinas del Estado Barinas. Que dicho contrato fue establecido a tiempo determinado e improrrogable por el lapso de un (1) año contado a partir del 01 de octubre de 2006. Que en fechas 01 de agosto de 2007 notificó a la ciudadana Kenia Elizabeth Márquez López, que a partir del 01 de octubre de 2007, le empezaba a correr la prorroga legal de seis (6) meses para la desocupación del inmueble, sin embargo la arrendataria no lo ha desocupado y en virtud que se ha vencido la prórroga legal establecida en la ley, demanda a la mencionada ciudadana para que proceda a la entrega del inmueble arrendado de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así mismo estima la demanda en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000, oo).
La parte demandada en la oportunidad correspondiente dio contestación a la demanda negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas sus partes. Alega entre otras cosas que existe un contrato de arrendamiento anterior, que desvirtúa la naturaleza del contrato a tiempo determinado, por cuanto la relación arrendaticia tuvo su inicio el 01 de octubre del año 2005, según se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y otorgado mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica de Barinas en fecha 27 de octubre de 2005, bajo el N° 09, Tomo 157, de los libros respectivos, el cual consigna en copia fotostática marcado con la letra “A”, y no como erróneamente trata de hacer ver la demandante, que esa relación comenzó el 01 de octubre de 2006. Que el referido contrato se prorrogó automáticamente y se suscribió un nuevo contrato con la finalidad de establecer el nuevo canon de arrendamiento transformándose en una relación arrendaticia a tiempo determinado. Que la pretensión de la actora le crea un estado de indefensión por cuanto de su aseveración, no sabe exactamente la fecha de la supuesta terminación del contrato o el inicio de la supuesta prorroga legal y mucho menos sabría el tiempo transcurrido. Que si bien la relación arrendaticia se inicio bajo un contrato a tiempo determinado por período de un año desde el 01 de octubre de 2005, el mismo se prorrogó automáticamente convirtiéndose en una relación a tiempo indeterminado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil.
Pruebas de la parte actora:
Primer escrito:
Primero: El valor y mérito del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la demandada, por un (1) año sin prorroga contado desde la fecha 01 de octubre de 2006, hasta el 01 de octubre de 2007, cursante a los folios 3 al 4 del presente expediente.
Dicho instrumento por haber sido presentado en original y por emanar de un funcionario competente se valora como instrumento público para apreciar su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.
Segundo: El valor y merito de notificación librada por la demandante a la arrendataria en fecha 1 de agosto de 2007, cursante al folio 16 de autos, informándole que el contrato en referencia no será renovado.
El referido instrumento opuesto a la arrendataria por contener su firma se tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, toda vez que en la oportunidad establecida no fue impugnado.
Segundo escrito:
Primero: Valor y merito de certificaciones expedidas por este Despacho marcada “A” y por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, marcada “B”, para hacer constar que por ante ninguno de estos despachos existe consignación arrendaticia alguna a favor de la demandante, ciudadana Ebtsame Hatem, por parte de la demandada de autos ciudadana Kenia Elizabeth Márquez López, por concepto de contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Dicho instrumento por haber sido presentado en original y por emanar de un funcionario competente se valora como instrumento público para apreciar su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que éste Tribunal le da pleno valor probatorio.
Segundo: Valor y merito del documento de propiedad del inmueble objeto de la controversia, debidamente registrado, cursante a los folios 5 al 15 del presente expediente.
Dicho instrumento por haber sido presentado en copia fotostática se valora como fidedigno por no haber sido impugnada por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal para decidir observa.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso de Cumplimiento de Prorroga Legal, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil.
De esta manera la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé entorno a la prórroga legal el contenido de las siguientes normas:
Artículo 38._En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) …………..
d) ……………
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39._La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 41._ Cuando estuviera en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
La prórroga legal obligatoria es un beneficio que el legislador le otorga al arrendatario que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que al vencimiento del mismo continué ocupando el inmueble arrendado por un cierto tiempo máximo, con fundamento a la duración de la relación arrendaticia, siempre que se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones derivadas de la relación contractual y con las obligaciones establecidas en la ley.
Ahora bien, en la presente acción de cumplimiento de prórroga legal y consecuencialmente la entrega del inmueble, es pertinente y necesario precisar tanto la naturaleza del contrato es decir, si es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado; como la naturaleza de la relación arrendaticia diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento, toda vez que dependiendo de su duración se aplicará de determinada manera la prórroga legal de la relación contractual arrendaticia, pues dicha figura y su alcance depende de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato, de acuerdo con doctrina sobre “ El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, página 95, del autor Roberto Hung Cavalieri.
Siendo oportuno además definir la duración de la relación arrendaticia según el autor antes mencionado, de la siguiente manera:
“El lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien determinado (Inmueble), independientemente a la duración del contrato o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas”.
Es así como de los documentos que constan en el expediente apreciados y valorados por esta sentenciadora, se evidencia que contrario a lo alegado por la demandante en su libelo de demanda, la relación arrendaticia en el caso de marras se inicio en fecha 1 de octubre de 2005, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado y autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, en fecha 27 de octubre de 2005, inserto bajo el N° 09, del Tomo 157, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue presentado por la demandada en copia fotostática y es valorado como fidedigno por no haber sido impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Observándose que en la cláusula TERCERA del referido contrato las partes convienen que: “el lapso de duración es por un (1) año contado a partir del 01 de octubre del año 2005, prorrogable por voluntad de las partes”. Evidenciándose así mismo que en fecha 01 de noviembre de 2006, suscriben nuevo contrato de arrendamiento autenticado, a tiempo determinado e improrrogable por el lapso de un (1) año contado a partir del 01 de octubre de 2006, cuyo vencimiento tuvo lugar en fecha 1 de octubre de 2007. Así mismo se observa que aun cuando el contrato expresaba que era improrrogable la arrendadora notificó oportunamente a la arrendataria en fecha 1 de agosto de 2007 (desahucio propio o anticipado), que el contrato en referencia no sería renovado, con lo cual la arrendataria estaría en conocimiento de la incontinuidad de la relación obligatoria arrendaticia y al vencimiento del término prefijado hiciera entrega del inmueble en caso de no haber ejercido la prorroga legal.
Concluyendo esta sentenciadora que en el presente caso habiendo celebrado las partes de manera anual y sucesiva durante dos años, dos contratos de arrendamiento diferentes con una duración de un año cada uno, en definitiva la duración de la relación arrendaticia es de dos años. Así se decide.
En este orden de ideas, llegado el día del vencimiento del lapso acordado en el contrato de arrendamiento y no habiendo más prórrogas convencionales entre las partes, la prorroga legal comenzó a transcurrir inmediatamente en fecha 01 de octubre de 2007, entendiéndose entonces que la prorroga legal además de ser a plazo fijo, también tendrá una duración máxima determinada, de acuerdo la duración de la relación arrendaticia es decir, un (1) año al tenor de lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se encuentra en curso y tendrá vencimiento en fecha 1 de octubre de 2008, siendo en esa oportunidad cuando la relación arrendaticia se extinga y la arrendadora podrá exigir a la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, naciendo a su vez para la arrendadora el derecho de solicitar el secuestro del inmueble arrendado de conformidad con lo previsto en el artículo 39 ejusdem. En este sentido, estando en curso la prorroga legal a que alude el Titulo V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y en consecuencia la acción intentada por la ciudadana Ebtsame Hatem, para la entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal resulta improcedente, por cuanto dicha prórroga no ha culminado siendo forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar la acción intentada. Así se decide.
DISPOSITIVA:
En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Prorroga Legal intentada por la ciudadana Ebtsame Hatem, asistida por su apoderado judicial el abogado en ejercicio Juan L. Herrera H., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 25.651, contra la ciudadana Kenia Elizabeth Márquez López, asistida por la abogada en ejercicio Carmen Alicia Salazar, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 14.981, todos ampliamente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley.
Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Ocho (8) días del mes de agosto de Dos Mil Ocho.- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez Temp. La Secretaria Titular.
Abg. Lizbeth Andreina Quintero. Abg. Gladys T. Moreno M.
En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m, se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.
La Scria.
Exp. N° 08-5289
LAQ/GTMM/
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