REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS EN SU NOMBRE Barinas, 09 de enero del 2008. Años 197º y 148º Sent. N° 08-01-06. Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta en fecha 26 de noviembre del 2007, por la parte actora contra la decisión dictada el 12-11-2007, por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Ahmad Ali, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.685.102, con domicilio procesal en la avenida Libertad, cruce con calle Camejo, edificio Le Mirage, piso 1, oficina N° 4, en jurisdicción del Municipio Barinas del Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, contra el ciudadano Nemmer Bassam, de nacionalidad siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 82.043.646, representado por los abogados en ejercicio María Cristina Betancourt Hitcher, Harold Paredes Bracamonte y Victoriano Rodríguez Méndez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.511, 27.992 y 21.916 respectivamente, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 03 de noviembre del 2007. En fecha 06 de diciembre del 2007, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, el cual se admitió por auto de fecha 10-12-2007, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Alega el actor en el libelo de demanda que el 05-01-1992, el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli convino verbalmente con el ciudadano Nemmer Bassam en celebrar contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en la esquina entre la avenida Libertador, con la calle 8 frente a la Plaza Bolívar en la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, con un lapso de duración de un año, el cual se ha prorrogado sucesivamente hasta la fecha de presentación de la demanda, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000,00). Que mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, el 19-01-2006, bajo el N° 17, folios 111 al 112 del Protocolo Primero, Tomo I, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2006, el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli en su condición de propietario le dio venta en forma pura y simple un inmueble conformado por tres (03) locales comerciales, con un área de construcción de cuatrocientos noventa metros cuadrados con treinta y tres centímetros cuadrados (490,33 mts2) y la parcela de terreno donde se encuentran enclavadas también de su propiedad, con una superficie aproximada de quinientos sesenta metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros cuadrados (560,74 mts2), ubicado en la dirección antes señalada, dentro de los linderos que indicó. Que el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, mediante sentencia N° 262, de fecha 05 de junio de 2006, que acompañó en copia simple, ordenó al demandado ciudadano Nemmer Bassam, desalojar voluntariamente y hacer entrega inmediata del inmueble, libre de personas y de bienes, así como pagar las respectivas pensiones arrendaticias insolutas correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2005, y los que han seguido venciendo desde el mes de enero 2006 hasta la entrega material del inmueble. Que luego ese mismo Juzgado mediante sentencia N° 426, de fecha 04 de agosto de 2006 anula el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, en fecha 19 de enero de 2006, bajo el N° 17, folios 111 al 112 del Protocolo Primero, Tomo I, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2006, y ordena ofrecer en venta el inmueble en litigio al ciudadano Nemmer Bassan, previo cumplimiento de las formalidades legales respectivas. Que una vez estampada la nota marginal correspondiente al referido documento, el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli, en su condición de propietario le dio nuevamente en venta el inmueble de marras, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, el 02-11-2006, bajo el N° 10, folios 45 al 46, del Protocolo Primero, Tomo II, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, que acompañó en copia simple, fecha a partir de la cual lo acredita o faculta nuevamente en todas las obligaciones arrendaticias como propietario-arrendador, de la relación locativa con respecto al único arrendatario que queda de esos tres (3) locales comerciales, produciéndose la subrogación arrendaticia, toda vez que el ciudadano Nemmer Bassam, para el momento que se pretendía ofrecerle en venta el inmueble antes identificado no cumplía con los requerimientos taxativamente y concurrentes establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el pretendido arrendatario ciudadano Nemmer Bassam, adeuda por concepto de pensiones arrendaticias los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del año 2006, además de las declaradas mediante sentencia definitivamente firme, por el Juzgado supra señalado, en fecha 05 de junio del 2006. Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de demanda, totalmente desocupado libre de personas y de bienes, de acuerdo con el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se le designe y se deje en guarda y depósito de dicho inmueble, en su condición de propietario-arrendador. Citó los artículos 1.159, 1.160, 1.592, 1.167 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por cuanto el referido arrendatario ciudadano Nemmer Bassam adeuda cuatro meses por concepto de pensiones arrendaticias, es por lo que lo demanda para que convenga o sea condenado por este Tribunal en: 1°) declarar con lugar la acción de desalojo, y en consecuencia, en la entrega voluntaria e inmediata del inmueble en las mismas perfectas condiciones, como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de personas y de bienes y en la forma prevista en el artículo 1.586 del Código Civil. 2°) en forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del precitado contrato de arrendamiento verbal y a manera de indemnización de daños y perjuicios, el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, cuales son julio, agosto, septiembre y octubre del 2006. Estimó la demanda en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00). Acompañó: copia certificada del expediente signado con el Nº 05-325, de la numeración particular llevada por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivas de la solicitud de consignación arrendaticia, presentada por el ciudadano Abad Sihion José, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano Memer Bassam, a favor del ciudadano Ahmad Alí. En fecha 13 de noviembre del 2006, el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial admitió la demanda intentada, ordenando emplazar al ciudadano Nemmer Bassam, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la misma. No habiéndose logrado la citación personal del demandado, conforme consta de la diligencia suscrita por el Alguacil de aquél Juzgado, inserta al folio 110, y previa solicitud de la parte actora, se acordó por auto del 08-12-2006, la citación por carteles del referido ciudadano de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyos ejemplares de los carteles publicados en los Diarios “La Prensa” de este Estado y “El Nuevo País” de circulación nacional, fueron consignados el 11 de enero del 2007, y el ejemplar respectivo fue fijado por la Secretaria del a-quo, el 12-01-2007, según consta de la nota estampada en esa misma fecha, cursante al folio 140. Previa solicitud del accionante, se designó por auto del 12-02-2007 como defensor judicial del demandado, al abogado en ejercicio Carlos Parada, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 45.626, quien notificado aceptó el cargo y prestó el juramento de ley mediante diligencia suscrita en fecha 22-02-2007, y el 26 de aquél mes y año, presentó escrito solicitando la reposición de la causa al estado de nueva citación, conforme al artículo 223 ejusdem, por las razones que expuso. En fecha 27-02-2007 el Juzgado de la causa, repuso la causa al estado de librar nuevos carteles de citación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 ejusdem, ordenando la publicación de cuatro ejemplares de los carteles, dos en el Diario “La Prensa” de este Estado y dos en el Diario “El Nuevo País” de circulación nacional, con intervalo de tres días entre uno y otro, los cuales fueron consignados el 14 de marzo del 2007, y el ejemplar respectivo fue fijado por la Secretaria de dicho Despacho, el 14-03-2007, conforme se colige de la nota estampada en esa misma fecha, cursante al folio 166. Previa solicitud de la parte actora, se designó por auto de fecha 13-04-2007 como defensor judicial del demandado, al abogado en ejercicio Wilberg Suárez González, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 78.060, quien notificado aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, siendo personalmente citado el 24-04-2007, según consta de la diligencia suscrita por el Alguacil, inserta al folio 177. Sin embargo, en fecha 26 de aquél mes y año, el abogado en ejercicio Harold Paredes Bracamonte, suscribió diligencia mediante la cual consignó poder otorgado por el demandado. En fecha 26-04-2007, el co-apoderado judicial del demandado abogado en ejercicio Harold Paredes Bracamonte, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual opuso como defensa de fondo la falta de cualidad o de interés del actor para sostener el juicio, manifestando ser cierto que el 15-01-1992, el ciudadano Giuseppe Zanetti, convino verbalmente con su representado en celebrar contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el N° 3, ubicado en la dirección ya señalada; que nunca se fijó plazo, que no se prorrogó sucesivamente hasta esa fecha, que lo cierto es que por efectos de la sentencia definitivamente firme con valor de cosa juzgada, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, en fecha 04-08-2006, su representado se subrogó al ciudadano Ahmad Ali en el contrato de compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, bajo el N° 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre del año 1996, y que por tanto, los efectos de dicho contrato se retrotraen a la fecha de la venta de tal inmueble, y que a partir de esa fecha su representado es el propietario del inmueble en cuestión. Que conforme a lo establecido en el referido fallo, su representado pasó a ser el propietario del inmueble objeto de desalojo, que la sentencia fue ejecutada, que fue registrada a los efectos de que la misma fuese el documento de propiedad del inmueble en referencia, tal como lo establece el auto de ejecución forzosa de dicho fallo, dictado por este Juzgado en fecha 18-10-2006. Que el demandante pretende que se le tenga como propietario del inmueble, porque posteriormente al registro de la sentencia en referencia, fue registrada una nueva venta, cuando la venta anterior no ha sido anulada, sólo que los efectos o derechos de dicho documento, según lo establece dicha decisión, fueron subrogados una vez registrada la misma, que fue en fecha 26-10-2006; que por otra parte su representado con el pago del precio de la venta en la cual se subrogó, que consignó la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs.200.000.000) en el plazo que le fue conferido por el Tribunal de la causa, y la cual fue depositada en una cuenta de ahorro aperturada a nombre del actor ciudadano Ahmad Alí. Que por no ser el actor el propietario del inmueble del cual se pretende desalojar a su representado, sino su representado, no adeuda nada por cánones insolutos, es por lo que el demandante carece de cualidad o de interés para sostener el presente juicio, solicitando así sea declarado. Que la conducta de la parte actora de registrar la venta del mismo inmueble, entre el mismo vendedor y comprador, y el mismo abogado redactor, quien es apoderado de ambos ciudadanos, luego de la protocolización de la referida sentencia, constituye un fraude procesal para que quede ilusoria dicha sentencia y vulnerar el valor de cosa juzgada, por lo que reconvino en nombre de su representado por fraude procesal, de conformidad con lo establecido en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, a los ciudadanos Félix Moisés Rosales García, Ahmad Alí y Giuseppe Zanetti Romagnoli, para que convengan en la nulidad del presente juicio. Estimó la reconvención en la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs.20.000.000,00). Acompañó: copia certificada de actuaciones correspondientes al expediente signado con el N° 06-7443-CE de la numeración particular llevada por ante este Tribunal, contentivo del juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano Nemmer Bassam contra los ciudadanos Giuseppe Zaneti Romagnoli y Ahmad Alí. En fecha 30-04-2007, el Juzgado de la causa se declaró incompetente por la cuantía de la reconvención, declinando la competencia en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, luego de su distribución; y en esa misma fecha, el co-apoderado del demandado abogado en ejercicio Harold Paredes Bracamonte, suscribió diligencia exponiendo la nulidad del juramento del defensor judicial por no haber sido prestado ante el Juez sino ante la Secretaria, y que por ello, la citación de su representado se perfeccionó el 26-04-2007, consignando escrito de contestación a la demanda, solicitando se ordene el proceso para garantizarle a las partes la igualdad. En fecha 08 de mayo de ese año, el actor solicitó la regulación de competencia. El 10 de mayo del 2007 fue remitido el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, para la distribución respectiva la cual se realizó el 17 de ese mes y año, correspondiéndole a este Despacho el conocimiento de dicha causa, ordenándose por auto del 18-05-2007, devolver tal expediente al a-quo para que proveyera lo conducente en relación con la regulación de la competencia solicitada. El expediente en cuestión se dio por recibido en el a-quo el 06 de junio del 2007, y por auto del 07-06-2007, se declaró convalidado el acto de nulidad alegado por el demandado, indicándose que a partir del 24 de abril del 2007 corre el término para la contestación de la demanda. Luego, por auto del 15 de junio de 2007, se ordenó remitir el expediente a la Alzada respectiva para que decidiera la solicitud de regulación de competencia, y mediante sentencia de fecha 07 de agosto del 2007, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, declaró competente al Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial. En fecha 08 de octubre del 2007, fue recibido el expediente en el Juzgado de la causa, y por auto del 15 de aquél mes y año, se negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, contra el cual se interpuso recurso de apelación, que fue negado por auto del 25-10-2007, de acuerdo con lo previsto en la parte final del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil. Durante el lapso legal, ambas partes presentaron por ante el Juzgado a-quo escritos mediante los cuales promovieron las siguientes pruebas: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:  Confesión voluntaria pasiva, al no haber rechazado la parte demandada todos y cada uno de los hechos contenidos en el libelo.  Copia simple de documento por el cual el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli, dio en venta al ciudadano Ahmad Alí, el inmueble que describe, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, en fecha 02-11-2006, bajo el N° 10, folios 45 al 46, Protocolo Primero, Tomo II, Principal y Duplicado, Cuarto Trimestre del 2006.  Copia certificada del expediente signado con el Nº 05-325, de la numeración particular llevada por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivas de la solicitud de consignación arrendaticia, presentada por el ciudadano Abad Sihion José, actuando en su carácter de apoderado del ciudadano Memer Bassam, a favor del ciudadano Ahmad Alí.  Copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, en fecha 05 de junio 2006, en el juicio de desalojo intentado por el ciudadano Ahmad Alí contra el ciudadano Nemmer Bassam.  Facsímil de sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, en fecha 05 de junio 2006, marcado con la letra “C” y que corre a los folios 99 al 104. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:  Falta de cualidad.  Copia certificada mecanografiada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de los Andes, en fecha 04 de agosto del 2006, en el expediente signado con el N° 06-7443-CE, de la numeración particular llevada por este Tribunal, en el juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano Nemmer Bassam contra los ciudadanos Giuseppe Zaneti Romagnoli y Ahmad Alí. Por auto de fecha 06-11-2007 el a-quo difirió la sentencia para ser dictada por un lapso de cinco (05) días, la cual fue dictada el 12-11-2007. Por ante esta Alzada, en fecha 07 de enero del año en curso, el apoderado actor, presentó escrito mediante el cual expuso una serie de consideraciones e invocó diversas normas jurídicas por los que debe declararse que su representado si tiene cualidad e interés en proponer la demanda, revocando el fallo recurrido, debiendo declararse con lugar la apelación y por vía de consecuencia con lugar la demanda por la evidente insolvencia del demandado, ordenando el desalojo del inmueble de marras con la correspondiente condenatoria en costas procesales, y consignó original de resultas de certificación constancia arrendaticia expedida por el Juzgado de la causa, en fecha 01-11-2007. Y el 08 de los corrientes, el co-apoderado judicial del demandado abogado en ejercicio Victoriano Rodríguez Méndez, presentó escrito solicitando se declare sin lugar la apelación interpuesta por las razones que expuso. PREVIO: En cuanto al argumento esgrimido por el actor tanto en el libelo de demanda como en el escrito presentado por ante esta Alzada en fecha 07 de los corrientes, respecto a que el ciudadano Giuseppe Zaneti Romagnoli, le dio nuevamente en venta a su representado el inmueble en cuestión, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, el 02-11-2006, bajo el N° 10, folios 45 al 46, del Protocolo Primero, Tomo II, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, que acompañó en copia simple con el libelo, toda vez que el ciudadano Nemmer Bassam, para el momento que se pretendía ofrecerle en venta el inmueble antes identificado no cumplía con los requerimientos taxativamente y concurrentes establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, advierte quien aquí juzga que la norma en cuestión versa sobre la preferencia ofertiva, y por cuanto ello fue objeto de la pretensión contenida en la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano Nemmer Bassam contra los ciudadanos Giuseppe Zaneti Romagnoli y Ahmad Alí, la cual fue decidida mediante fallo definitivamente firme dictado en fecha 04 de agosto de 2006, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, es por lo que este órgano jurisdiccional se encuentra impedido de emitir pronunciamiento alguno al respecto, con fundamento en lo previsto en los artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil, que estipulan la cosa juzgada; Y ASÍ SE DECIDE. Para decidir este Tribunal observa: Seguidamente se analiza la defensa de falta de cualidad e interés del actor para intentar la demanda, opuesta en la oportunidad de dar contestación a la misma por el co-apoderado de la parte accionada abogado en ejercicio Harold Paredes Bracamonte, por las razones que expuso, suficientemente señaladas anteriormente en el texto del presente fallo. En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...(omissis)”. La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva. La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquélla se refiera al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes. La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquélla contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que: “…(omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”. Del contenido de la demanda, así como de su petitorio, se desprende que la misma versa sobre la nulidad de asiento registral, estimando menester quien aquí juzga señalar los requisitos necesarios para la procedencia de la acción, sobre lo cual la doctrina patria sostiene que: “…(omissis) considera como condiciones de la acción: 1) El interés, no en el sentido material, que es el núcleo del derecho subjetivo, sino procesal o instrumental, en el sentido de conseguir por los órganos de justicia y a través de su actividad, la satisfacción del interés material. 2) La legitimación (legitimación ad causam) o reconocimiento del actor o del demandado, por el orden jurídico, como las personas facultadas, respectivamente, para pedir y contestar la providencia que es objeto de la demanda; y 3) La posibilidad jurídica, que los seguidores de Chiovenda entienden como la existencia en hipótesis del derecho subjetivo reclamado; y los partidarios de la acción como derecho abstracto, entienden como la posibilidad para el juez, en el orden jurídico a que pertenece, de pronunciar la clase de decisión pedida por el actor”. (Tomado de la obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Arístides Rengel Romberg. Volumen I). Del criterio doctrinario parcialmente transcrito, y cuyo contenido comparte plenamente este órgano jurisdiccional, se colige que para la procedencia de la acción, se requiere del cumplimiento concurrente de tres extremos o condiciones, cuales son: tutela jurídica, legitimación ad causam o cualidad, y coincidencia o relación entre el supuesto de hecho legal y la situación material planteada. La demanda aquí intentada versa sobre el desalojo del local comercial que forma parte del inmueble descrito supra, el cual según lo expuesto por el actor -como antecedentes fácticos del caso- fue arrendado verbalmente por el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli al ciudadano Nemmer Bassam, que si bien el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, en sentencia N° 426, de fecha 04 de agosto de 2006 anuló el documento de venta celebrado entre su persona y el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, en fecha 19-01-2006, bajo el N° 17, folios 111 al 112 del Protocolo Primero, Tomo I, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 2006, y ordenó ofrecer en venta el inmueble en litigio al ciudadano Nemmer Bassan, previo cumplimiento de las formalidades legales respectivas; que el ciudadano Giuseppe Zanetti Romagnoli, en su condición de propietario le dio nuevamente en venta el inmueble de marras, por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, el 02-11-2006, bajo el N° 10, folios 45 al 46, del Protocolo Primero, Tomo II, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 2006, fecha a partir de la cual lo acredita o faculta nuevamente en todas las obligaciones arrendaticias como propietario-arrendador, de la relación locativa con respecto al único arrendatario que queda de esos tres (3) locales comerciales, produciéndose la subrogación arrendaticia, toda vez que el ciudadano Nemmer Bassam, para el momento que se pretendía ofrecerle en venta el inmueble antes identificado no cumplía con los requerimientos taxativamente y concurrentes establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, observa este órgano jurisdiccional que de la copia certificada mecanografiada de la sentencia dictada en fecha 04 de agosto de 2006, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, y la cual se aprecia en todo su valor como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, proferida con motivo de la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio intentado por el ciudadano Nemmer Bassam contra los ciudadanos Giuseppe Zaneti Romagnoli y Ahmad Alí, se colige que se declaró con lugar la demanda, y como consecuencia de ello, Nemmer Bassam se subroga al ciudadano Ahmad Ali en el contrato de compra venta registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, asentado bajo el N° 17, folios 111 al 112, Protocolo Primero, Tomo I, Primer Trimestre, año 2006, de igual manera declaró que la venta hecha por dicho documento es nula, a tal efecto Giuseppe Zanetti Romagnoli queda obligado a vender a Nemmer Bassan el inmueble determinado por su ubicación y linderos en el documento antes identificado, en los mismos términos y condiciones; y ordenó la protocolización de dicha decisión una vez que se ordene su ejecútese. Ahora bien, los artículos 526 y 531 del Código de Procedimiento Civil, establecen: Artículo 526: “Transcurrido el lapso establecido en el Artículo 524, sin que se hubiese cumplido voluntariamente la sentencia, se procederá a la ejecución forzada.” Artículo 531: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” Al respecto sostiene la doctrina patria que la sentencia puede disponer que el perdidoso cumpla con una obligación de hacer o de no hacer contenida en un determinado contrato, si previamente no se ha pactado lo contrario y es posible, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. El incumplimiento consiste en la inejecución de la obligación y puede ser total o parcial, y permanente o definitivo. En cuanto al segundo precepto de la última norma transcrita respecto a las sentencias reivindicatorias o merodeclarativas de derechos reales, afirma dicha doctrina que la sentencia servirá de título y se registrará en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, si el acto del cual dimana el derecho está sujeto a registro según la ley, salvo la excepción de no cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.168 del Código Civil. La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 20 de junio de 1990, expediente N° 89/399, señaló que: “…(omissis). Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o transferencia de otro derecho, la demanda no puede ser acogida si la parte que la ha propuesto no cumple su obligación o no hace el ofrecimiento de ello en los modos legales, a menos que la prestación no sea todavía exigible”. En el caso de autos, cabe destacar que cursa al folio 199, auto dictado por este Juzgado en fecha 24-11-2006 -en el referido juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio- en el cual con vista al escrito presentado en fecha 20-11-2006 por el co-apoderado judicial de la parte actora abogado en ejercicio Harold Paredes Bracamonte, mediante el cual consignó copia certificada mecanografiada de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región de Los Andes, en fecha 04 de agosto de 2006, protocolizada por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, y a la vez solicita luego de una serie de consideraciones la fijación del plazo y la forma en que debe su representado consignarle al comprador subrogado ciudadano Ahmad Ali, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho siguientes a aquél para que el actor procediera a la consignación mediante un cheque de gerencia librado a favor de este Tribunal; lo que fue cumplido oportunamente por dicha parte mediante diligencia suscrita en fecha 30 de aquél mes y año, con la cual fue consignado cheque de gerencia N° 00001665 por la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs.200.000.000,00), tal y como consta de las actuaciones que rielan a los folios 200 y 201. En este orden de ideas, considera esta Alzada que habiéndose declarado mediante sentencia definitivamente firme y con valor de cosa juzgada, que el actor en aquélla causa y aquí demandado ciudadano Nemmer Bassam, subrogó al comprador ciudadano Ahmad Alí en el contrato de compraventa declarado nulo, quedando obligado el ciudadano Giuseppe Zaneti Romagnoli a vender al referido ciudadano Nemmer Bassam el inmueble determinado por su ubicación y linderos en el citado documento, en los mismos términos y condiciones; y por cuanto se encuentra comprobado en este juicio que el mencionado ciudadano Nemmer Bassam, mediante el cheque de gerencia antes señalado canceló dentro del lapso conferido por el ente judicial respectivo la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs.200.000.000,00), correspondiente al precio estipulado en tal negociación, es por lo que resulta forzoso para quien aquí juzga considerar que el hoy demandado es el propietario del inmueble objeto de desalojo, más no inquilino o arrendatario del mismo, y por ende, por lo que prospera la defensa de mérito opuesta de falta de cualidad del actor ciudadano Ahmad Ali para intentar el presente juicio, dado que el demandante carece de legitimación ad causam o reconocimiento por el orden jurídico como la persona facultada como actor para pedir la providencia que es objeto de la demanda; Y ASÍ SE DECIDE. En consecuencia, cabe resaltar que al faltar en el caso de autos uno de los extremos o condiciones para la procedencia de la acción, cual es, la legitimación ad causam o cualidad, mal puede proceder la misma, en virtud de que la consecuencia de la existencia de tal defensa perentoria o de fondo, de acuerdo con la jurisprudencia del máximo Tribunal de la República es la desestimación o rechazo de la pretensión por falta de legitimación, lo que releva al órgano jurisdiccional de emitir pronunciamiento sobre el mérito de la causa, motivo por el cual este Juzgado no entra a analizar los hechos controvertidos, ni las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en litigio, por considerarlo inoficioso; Y ASÍ SE DECIDE. Es por ello que en atención a las motivaciones que preceden, la sentencia apelada debe ser modificada en los términos precedentemente expuestos, y el recurso de apelación interpuesto debe ser declarado parcialmente con lugar; Y ASÍ SE DECIDE. En mérito de las motivaciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 26 de noviembre del 2007. SEGUNDO: Se MODIFICA la sentencia definitiva dictada el 12 de noviembre del 2007, por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. TERCERO: Se declara INADMISIBLE la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Ahmad Ali, contra el ciudadano Nemmer Bassam, ya identificados. CUARTO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se hace condenatoria en las costas del recurso, conforme a lo previsto en el artículo 281 ejusdem. QUINTO: No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso estipulado en el artículo 893 ibidem. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los nueve (09) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación. La Juez Titular, Abg. Reina Chejín Pujol. La Secretaria, Abg. Karleneth Rodríguez Castilla. En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste. La Secretaria, Abg. Karleneth Rodríguez Castilla Exp. N° 07-8391-COT. rc.