TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 11 de enero de 2008
197° y 148°
Expediente N° 2080.-
PARTE DEMANDANTE:
JUAN CARLOS MONTILLA MICHELENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.699, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CALOGERA MARIA GAGLIANO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-8.142.382
PARTE DEMANDADA:
ROSALBA RUEDA PUENTES, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V-14.813.464.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN HIDALGO Y NELSON MERCADO, inscritos en los impreabogados bajo los números: 8.017 y 69.774
MOTIVO
DESALOJO
SINTESIS:
Alega el actor en su libelo lo siguiente:
Que en fecha 28/12/2001, su representada celebró con la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, contrato de arrendamiento autenticado en la Notaria Publica Segunda del Estado Barinas, quedando anotado con el Nº 20, Tomo 119 de los libros respectivos, anexándolo en copia marcada con la letra “B”. Que el contrato versa sobre un inmueble ubicado en la calle Aramendi Nº 8-22 de esta ciudad de Barinas, señalando que el único uso podría darle la arrendataria al mismo seria netamente comercial y por la otra que el contrato se consideraría, intuito persona, con respecto a la arrendataria, según se estipulo en la cláusula Séptima. Que el contrato tendría una duración de un (1) año contado desde el 01 de enero del año 2002, hasta el 01 de enero de 2003. Que la relación contractual se ha transformado en una convención a tiempo indeterminada. Que la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, ha incurrido en la violación de varias condiciones del contrato de arrendamiento, lo cual configura causales de desalojo que contempla la ley. Que la cláusula séptima del contrato expresa: “Que la arrendataria se compromete a no ceder, subarrendar o traspasar, ni total, ni parcialmente el inmueble arrendado, pues el contrato se considerara celebrado intuito personae en lo que aquel respecta.”. Que en el local arrendado, funciona actualmente como sede de los negocios de una empresa mercantil, cuya razón social es STYLOS 4-40 S.R.L., personal jurídica, distinta a la inquilina identificada (persona Natural), con quien su representada no celebró contrato de arrendamiento alguno, sobre el referido inmueble (Pues la citada Rosalía Rosa Puentes, al suscribirlo, obró en su propio nombre y representación de otra persona jurídica), pero que sin embargo detenta el uso efectivo del mismo, para su particulares intereses económicos. Que de conformidad con lo dispuesto en el literal g) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tratándose de contratos a tiempo indeterminado procede el desalojo. Que ceder el contrato de arrendamiento, no se limita al acto jurídico convencional consistente en la celebración formal, sino que atañe al arrendatario, significa ceder el interés de un tercero el atributo principal de la relación inquilinaría. Que entrar en el goce o uso del inmueble arrendado a una persona distinta (jurídica o natural) a aquella con la cual se celebró el contrato sin el expreso consentimiento del arrendador se configura el desalojo, Que se celebro el contrato de arrendamiento con la ciudadana Rosalía Puentes y no con STYLOS 4-40 S.R.L. Que estipula la cláusula Segunda del mismo contrato de arrendamiento: “El arrendatario destinará el inmueble dádole en arrendamiento para fines netamente comerciales, no pudiéndole darle un uso distinto al aquí convenido. Que de conformidad con el literal d) del articulo 34 del decreto con rango y fuerza de Ley, el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces. Que la arrendataria en contravención a la referida estipulación que delimita el uso del inmueble específica y exclusivamente para fines comerciales, ha estado utilizando una parte del mismo como habitación o residencia permanente suya y de otras personas, presumiblemente integrantes de su núcleo familiar, por lo cual no cuenta con la autorización escrita emanada de su mandante. Que ese cambio no autorizado del uso del inmueble distorsiona la finalidad del contrato celebrado entre las partes. Que en aplicación a lo estipulado en la cláusula Octava del referido contrato en concordancia con los literales d, y g, de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el incumplimiento de la demanda ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, para que convenga o así sea declarado por en Tribunal a la certeza, verdad y exactitud de todo cuanto ha sido expuesto en el libelo. En que la demanda proceda al desalojo inmediato del inmueble arrendado, dejándolo libre de personas y bienes distintos a los que lo componen. Estimo la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00)…”
El presente expediente ingresa al Tribunal por distribución realizada por este Juzgado Segundo del Municipio, Tribunal Distribuidor, en fecha 16-10-2007.
En fecha 22-10-2007, fue admitida la demanda, ordenándose el emplazamiento. En fecha 12-11-2007, el alguacil Accidental del tribunal da cuenta a la Jueza que la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, se negó a firma la respectiva compulsa, siendo consignada al expediente. En fecha 14-11-2007, se ordena al Secretario librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; Dando cumplimiento en fecha 27-11-2007
En fecha 29-11-2007, la demandada ciudadana Rosalba Rueda Puente, debidamente asistida por la abogada Carmen Vicente Hidalgo estando dentro del lapso legal dio contestación a la demanda.
En fecha 10-12-2007, la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, le otorga poder Apud-Acta a los abogados CARMEN HIDALGO y NELSON MERCADO.
En fecha 10-12-2007, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12-12-2007, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos en autos de fecha 12-12-2007.
En consecuencia, habiendo transcurrido en el presente procedimiento, todos los lapsos previstos en el ordenamiento jurídico y encontrándose el Tribunal en el lapso legal para dictar sentencia; pasa a decidir de la siguiente manera:
DE LA CONTESATCIÓN DE LA DEMANDA:
Admitió y reconoció la existencia del contrato de arrendamiento existente entre las partes, alegando que existe desde el año 1999 y no como se señala la demandante que es desde el día 28-12-2001. Admitió que el contrato de arrendamiento existente es un contrato a tiempo indeterminado, pues han surgido varias renovaciones.
Rechazó y contradijo, las pretensiones de desalojo por no ser ciertos las mismas y no estar ajustadas a derecho. Que no es cierto que haya violado la cláusula Primera, segunda y séptima del Contrato de Arrendamiento. Que no es cierto que se ha subarrendado, cedido o traspasado el local comercial objeto de los diferentes contratos de arrendamientos suscritos entre las partes. Que desde hace más de quince años vive en el inmueble con su grupo familiar ya que el cónyuge de señora CALOGERA MARIA CAGLIANO, en vida le alquilo la casa completa y vive desde entonces. Que una vez muerto su cónyuge construyó el local comercial donde funciona su negocio (STYLOS 440 S.R.L.). Que la señora CALOGERA MARIA CAGLIANO, le hace firmar los contratos del local, pero no en la casa donde viven desde hace años, como se evidencia en los contratos acompañados anexos con la letra “A” y “B”.
Que no ha violado la cláusula séptima del contrato suscrito y que no esta incursa en las causales D y G del artículo 34 de la Ley de alquileres y arrendamientos inmobiliarios, ya que lo que funciona en el local es su empresa y ella es la dueña junto con su grupo familiar, que no ha habido cesión, ni traspaso, ni subarrendamiento del local arrendado. Que no es cierto que su persona haya cambiado el uso o destino que se pactó en el contrato de arrendamiento, que establece el contrato el objeto es un local comercial, ubicado en la calle Aramendi de esta ciudad de Barinas, y que forma parte del inmueble identificado con el número 8-22, de esta ciudad de Barinas; que con su grupo familiar ejerce su labor comercial, con su empresa Stylos 440, S.R.L., hoy día C.A., lo acompañaron en copia simple marcada con la letra “C”. y factura en copias simples y cheque de gerencia del Banco de la Construcción, en donde se evidencia que su domicilio siempre ha sido el inmueble en referencia. Que solicita sea declarada sin lugar la presente demanda de desalojo con la correspondiente condenatoria en constas.
Ante tal trabazón de la litis, el Tribunal entra analizar, el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Correspondiéndole por ende a la parte demandada, la carga de la prueba u “Omnus Probandi” de que la arrendadora no ha subarrendado el inmueble dado en arrendamiento y que no le ha dado otro uso distinto, asimismo, le corresponde a la parte demandada, la prueba de la existencia de las causales de desalojo alegadas; por su parte, a la actora le corresponde la carga de demostrar la existencia de que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

*.-Promueve y reproduce el merito favorable del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 20, tomo 119 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con la pautado en los artículos 1.357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
*.- Promueve y reproduce el valor probatorio de la confesión espontánea de la demandada vertida en su escrito de contestación de la demanda al señalar Que en el inmueble arrendado funciona la empresa STYLOS S.R.L., Persona distinta a la arrendataria; Y por otra parte que la arrendataria utiliza una parte del inmueble como vivienda suya y su grupo familiar.
Si bien el libelo de demanda y el escrito de contestación, contienen alegatos, que expuestos por las partes, deben ser probados por ellas en la etapa legal respectiva, la confesión de la parte demandada acerca la veracidad de parte de los hechos alegados por la parte actora, no es susceptible de ser objeto de prueba por ésta ultima, pues de conformidad con lo expresado en el axioma jurídico “a confesión de parte, relevo de prueba”, la confesión de la apoderada judicial de la parte demandada, en lo que respecta a que vive conjuntamente con su grupo familiar en parte del inmueble ubicado en la Calle Aramendi Nº 8-22, de esta ciudad de Barinas, donde funciona el local comercial Stylos 440 S.R.L., Debe apreciarse como prueba a su favor de la parte demandante. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

*.- Reproduce e invoca a su favor el merito favorables de los autos, especialmente los que cursan a los folios 23 al 32. Se observa en copias simples los siguientes documentos: Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas de fecha 28-12-2001, anotado bajo el Nº 20, tomo 119, y contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública segunda del estado Barinas de fecha 27-12-2000; anotado bajo el N 53, Tomo 116; Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública segunda del estado Barinas de fecha 02-12-1999, anotado bajo el Nº 66, Tomo 88. Se aprecia en todo su valor de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Si bien es cierto que estos instrumento, producido en juicio por la parte demandada, no fueron tachados conforme a las previsiones en el articulo 443, 444 del Código de procedimiento Civil, lo que conlleva a darle el correspondiente valor probatorio en cuanto a su firmas y contenido. Se debe tener presente que los estos contratos no tiene vigencia en virtud de haberse celebrado otro contrato con fecha posterior, en donde convergen los mismos elementos, el ultimo realizado en fecha 28-12-2001, con un plazo de duración de un año fijo a partir del primero (1) de enero del año 2002; Pues es claro que al celebrar las partes varios contratos de arrendamientos han manifestado su voluntad de circunscribir su relación arrendaticia al lapso estipulado en cada contrato, siendo este último el que prevalece a los efectos de determinar el lapso, el objeto y las condiciones contractuales. Así se declara.
*.-Reproduce en copias simples, los recibos de pagos de alquileres, producidos en copias simples de fecha 2-09-1999, de fecha 30-08-1992, de fecha 30-09-1992, 28-02-1993 al 30-3-1993, de fecha 2-04-1993. Para demostrar que la demandada vive en el inmueble antes de celebrar contrato de arrendamiento con la señora Colagera Maria. No se otorga ningún valor probatorio, son recibos presentados en copias simples, otorgadas por terceras personas.
*.-Reproduce y opone en copias simples, Registro de Información Fiscal (Rif), emitido por el Ministerio de Hacienda, Dirección General de rentas e impuestos sobre la Renta. de la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES. Para demostrar que su representada tiene más de quince años viviendo en dicho inmueble. Por cuanto no fueron impugnadas, en la oportunidad legal, y por ser un documento público administrativo cuya presunción de veracidad y legitimidad de sus contenidos no fueron desvirtuados en el presente juicio, se le atribuye valor probatorio.
*.-Reproduce en copias simples, Recibo Nº 14784 de fecha 20-01-1999, emitido por el grupo Imgeve Lesaca, por un monto de 53.408; Recibo Nº 009, de fecha 12-12-99, emitido por Lux de Venezuela; Cheque de Gerencia Nº 892420, del Banco Construcción de fecha 22-05-1992; Por cuanto no fueron impugnadas, en la oportunidad legal, se les concede valor probatorio como tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se decide.
*.-Presento En copia simple Documento Constitutivo del Registro mercantil de la empresa demoninada STILOS 4-40 S.R.L., Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Barinas de fecha 10-02-1993, anotada bajo el Nº 21, folios 76 al 79, Tomo VIII. y Acta de Asamblea realizada, por Registro Mercantil Primero del estado Barinas de fecha 05-11-2007, anotada bajo el Nº 55, Tomo17-A. Por cuanto no fueron impugnadas, en la oportunidad legal, se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con la pautado en los artículos 1.357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
*.-Reproduce Copia certificada de partida de nacimiento de la hija Let-itbe Sopfia, para evidenciar lo antes expuestos. Se le otorga valor probatorio por ser un documento publico administrativo cuya presunción de veracidad y legitimidad de sus contenidos no fueron desvirtuados en el presente juicio.
*.- Reproduce en copia simple, recibo de fecha 30-06-2006, donde señala la cancelación de la mensualidad de alquiler de un local comercial donde funciona 440, en donde se evidencia claramente que esta cancelando el local donde funciona la empresa Stilos 440-(folio 37). Este tipo de instrumentos privados no se le concede ningún valor probatorio.
La acción intentada en el presente juicio es la de Desalojo de inmueble arrendado, fundamentándose la parte accionante, en las causales establecidas en los literales “d”, y “g” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
d) “… O por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…(omissis)
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (omissis)
A los efectos de determinar si el contrato celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado, se debe hacer referencia a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el cual expresa:
“El plazo de duración del presente contrato es de Un (1) año fijo. Comienza a tener vigencia a partir del primero (1) de enero del 2.002, pasado dicho lapso, este contrato espirara y en ningún momento se podrá alegar la tácita reconducción ni habrá necesidad necesidad de notificación o desahució alguno”
Al respecto, se observa que la relación arrendaticia del contrato que nació a tiempo determinado según consta en la cláusula tercera. Sin embargo, por cuanto no consta en las actas procesales que conforman este expediente, que las partes lo hayan renovado por escrito, se puede colegir que operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, cuyo efecto, la relación arrendaticia en comento, es a tiempo indeterminado.
Realizado el anterior razonamiento, queda a ésta juzgadora analizar si efectivamente se han verificado en el presente caso, violaciones de causales, “d” y “g”, previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegadas por la actora en su escrito libelar.
De la lectura de causal contenida en el literal “d”, se observa, que la parte actora alega que se estableció en la cláusula segunda del tanta veces mencionado contrato de arrendamiento “El arrendatario, destinará el inmueble dadole en arrendamiento netamente para fines comerciales, no pudiéndole darle otro uso distinto al aquí convenido…”
La doctrina establece que una vez celebrado el contrato de arrendamiento, no ésta permitido que algunas de las partes, los cambie o modifique, sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (Arts. 1.559 y 1.160 del Código Civil).
Así mismo al cambio del uso o destino del inmueble por el arrendatario, que se estipulo en el contrato, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, deriva el principio según el cual, el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como buen padre y para el uso determinado en el contrato; así como si el arrendatario emplea la cosa para uso distinto a aquel a que se le ha destinado o de modo pueda venirse perjuicio al arrendador, éste puede según las circunstancia pedir el desalojo o la resolución del contrato (art. 1.593 del Código Civil).
De conformidad con lo anterior y del medio probatorio traídos al expediente, se observa la confesión espontánea realizada por la parte demandada al señalar textualmente lo siguiente: “lo cierto ciudadana juez, que desde hace más de quince (15) años, vive en dicho inmueble con su grupo familiar ya que el cónyuge de la señora CALOGERA MARIA GAGLIANO, en vida le alquilo la casa completa y allí vivo desde ese entonces…”. Otorgándosele pleno valor probatorio a la confesión expuesta por la parte demandada. Observándose que la parte demandada también usa el local comercial para vivienda. En este orden, ambas partes deben cumplir con diferentes obligaciones, las cuales asumen en el respectivo contrato, pero dicho cumplimiento no puede ser realizado mutos propio, sino que debe obedecer a la manifestación concordada con la voluntad de ambas partes contratantes. En virtud de lo anterior, todas ves que el contrato suscrito por ambas partes, venció en fecha primero de enero del año 2003, convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado, como quedo valorado supra, es el que se encuentra vigente a los efectos de determinar las obligaciones de los contratantes. En tal sentido se evidencia que la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTE, dio un uso distinto, al establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, al destinar una parte del local comercial para vivienda. Así se decide.

Respecto de la causal “g” del articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituye causal de desalojo que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
La norma en comento establece, que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresan y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar el desalojo o la resolución del contrato.
Ahora bien la parte demandada presento en copias fotostáticas simples documento constitutivos de Estatutos Sociales de la firma mercantil STILOS 4-40 S.R.L., la cual se le otorgó valor probatorio por cuanto no fue tachado, por la parte actora; donde se demuestra que la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, parte demanda, actúa como accionista, con el cargo de presidente de dicha empresa, cuyo objeto es comercial. Evidenciándose con ello que no ha existido cesión ni subarrendamiento del contrato a la firma mercantil STILOS 4-40- S.R.L. Igualmente no consta en autos pruebas presentada por la parte actora donde demuestre la cesión o subarrendamiento, hecha por la parte demanda, a la empresa mercantil u a otra persona; Por lo que en éste sentido no fue debidamente comprobada la causal invocada, debiendo en consecuencia desecharse. Y así se decide

Analizadas las causales alegadas por la parte actora para solicitar el desalojo de la arrendataria, ha quedado comprobado a éste Juzgado, que habiendo prosperado la interposición de una de ellas, es motivo suficiente para que la demanda incoada sea declarada parcialmente con lugar. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En merito de las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedentes y de las disposiciones legales citadas, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano JUAN CARLOS MONTILLA MICHELENA, quien actúa como apoderado judicial de la ciudadana CALOGERA MARIA GAGLIANO, identificada en autos, contra la ciudadana ROSALBA RUEDA PUENTES, identificada en autos, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada perdidosa a DESALOJAR, de manera inmediata y sin prorroga alguna, el inmueble ubicado en la Calle Aramendi Nº 8-22, de esta ciudad de Barinas, objeto de la presente demanda, y por consiguiente a hacer entrega a la ciudadana CALOGERA MARIA GAGLIANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.142.387, y su entrega en la persona de la misma o de su apoderado judicial.
SEGUNDO: No hay Condenatoria en costa debido a que la parte actora no venció totalmente a la parte demandada en su petitorio libelar.
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso establecido no es necesario notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008).
La Juez Titular,

Abg. SONIA FERNANDEZ C.
El Secretario,

JOSE ROMAN
En la misma fecha, siendo las dos y media post meridiem (2:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario,
JOSE ROMAN
Exp. N° 2080
SFC.