TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
197° y 148°

EXPEDIENTE Nº: 45.383

PARTE ACTORA: LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, portadores de las cédulas de identidad N° V-18.201.264 y V-14.192.557 respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Maracay, Estado Aragua.
APODERADOS JUDICIALES: YANET JIMENEZ PUCHE, abogada en ejercicio, domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 19.483.

PARTE DEMANDADA: SAMER ABEDAL, también conocido como SAMER ABEDALHIE, y SADEK NAHI NAHI, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V-11.862.536 y V-13.742.411 respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARIO TORRES CARRILLO y LIGCAR FUENMAYOR SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 34.586 y 79.885 respectivamente, de este domicilio.
FECHA DE ENTRADA: VEINTICINCO (25) DE MAYO DE 2007.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DE LA COMPETENCIA:
Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente para conocer de la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. ASI SE DECIDE.-
DE LA APELACIÓN
Conoce este Tribunal como alzada de la apelación interpuesta por la Abogada en ejercicio LIGCAR FUENMAYOR SÁNCHEZ, en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos SAMER ABEDAL, también conocido como SAMER ABEDALHIE, y SADEK NAHI NAHI, parte demandada reconviniente en la presente causa, propuesta en fecha diez (10) de Mayo de 2007, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha ocho (08) de Mayo de 2.007, mediante la cual declaró Con Lugar la referida demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. En este sentido, pasa esta Juzgadora a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia.

SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha once (11) de octubre del 2.006, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió en cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoada por los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT.
En fecha siete (07) y ocho (08) de febrero de 2.007, fue practicada la citación personal de los demandados, ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI respectivamente, y en fecha doce (12) de febrero de 2.007 se agregaron a las actas los recibos de citación correspondientes.
En fecha catorce (14) de Febrero de 2.007, los demandados de autos presentaron escrito de contestación de la demanda y reconvención.
Por auto de fecha catorce (14) de Febrero de 2.007, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial admitió cuanto ha lugar en Derecho la Reconvención propuesta por los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI en esa misma fecha.
En fecha dieciséis (16) de Febrero de 2.007, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación de la reconvención interpuesta por los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI.
En fecha veintisiete (27) de Febrero de 2.007, la apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, Abogada Ligcar Fuenmayor Sánchez, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por el Tribunal en la misma oportunidad.
En fecha veintiocho (28) de Febrero de 2.007, la Apoderada Judicial de la parte actora reconvenida, Abogada en ejercicio Yanet Jiménez Puche, presentó escrito de promoción de pruebas, siendo agregadas y admitidas en la misma oportunidad.
En fecha diecinueve (19) de Marzo de 2.007, se declaró desierto el acto de reconocimiento de contenido y firma de los documentos privados promovidos por la parte actora reconvenida, y se tomaron como reconocidos.
En fecha tres (03) de Abril de 2.007, se recibió y se agregó a las actas el oficio emanado del Condominio del Edificio El Sábalo, con la información requerida mediante la Prueba de Informes promovida por la parte demandada reconviniente.
En fecha ocho (08) de Mayo de 2.007, se dictó sentencia declarando Procedente la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Y en fecha diez (10) de Mayo de 2.007 la Apoderada Judicial de la parte demandada reconviniente apeló de dicho fallo.
En fecha quince (15) de Mayo de 2.007, se oyó la apelación en ambos efectos, dándole entrada este Juzgado bajo mi cargo el día veinticinco (25) de Mayo de 2.007.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora, ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, por intermedio de su Apoderada Judicial, Abogada YANET JIMENEZ PUCHE, solicitaron en su libelo de demanda la entrega del inmueble arrendado descrito en actas y del cual alegan ser de sus propietarios, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de Septiembre de 1998, registrado bajo el No. 8, Protocolo 1°, Tomo 26.
Según la Apoderada Judicial de los demandantes reconvenidos, la prórroga legal del Contrato de Arrendamiento celebrado, por una parte, por el ciudadano LEON DOUMAT BERUTI, en su condición de ARRENDADOR, y por la otra, el ciudadano SAMER ABEDAL, también conocido como SAMER ABEDALHIE, en su condición de ARRENDATARIO, venció el día 30 de Agosto de 2006, teniendo la obligación el Arrendatario de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de dicho término, obligación ésta impuesta por la cláusula Decimotercera de dicho contrato; y resultando inútiles todas las diligencias practicadas por el Arrendador para obtener del Arrendatario la entrega material del inmueble, consideró motivo suficiente para que sus representados solicitaran el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, pues según su decir el inmueble arrendado es propiedad de sus mandantes.

DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad procesal correspondiente para ejercer el derecho a la defensa la Apoderada Judicial de la parte demandada reconviniente, Abogada en ejercicio Ligcar Fuenmayor Sánchez, ocurrió ante este Despacho y procedió a hacerlo en los términos siguientes: Afirmó que sus representados celebraron con el ciudadano LEON DOUMAT BERUTI, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en actas, pero por otra parte negó, rechazó y contradijo lo explanado en el libelo de demanda en relación a ese contrato, y aseveró la improcedencia de la demanda instaurada toda vez que los actores pretenden que por vía de cumplimiento contractual les sea entregado el inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes, alegando la parte demandada reconviniente que tal acción no existe en la Ley, tal como lo plantearon específicamente los demandantes, aún mas, inobservando la transformación de dicho contrato celebrado a un término fijo, a un contrato por tiempo indeterminado. Asimismo, la parte demandada reconviene en la demanda en el sentido de que la parte actora reconvenida reconozca que la naturaleza del contrato de Arrendamiento referido pasó de carácter Determinado a Indeterminado, y en el caso de que no exista reconocimiento voluntario por la parte demandante reconvenida, a ello sea obligada por esta Juzgadora mediante el fallo judicial que al efecto se dicte. Por otra parte, señaló la Apoderada Judicial de los demandados reconvinientes, que durante el lapso de duración del mismo y la prórroga contractual convenida, es decir, el primer periodo a partir del primero (1°) de septiembre de 2003, con vencimiento normal al primero (1°) de septiembre de 2004, y el segundo desde el primero (1°) de septiembre de 2004, con vencimiento normal al primero (1°) de septiembre de 2005, su mandante cumplió con las obligaciones que le impone el contrato celebrado, como Arrendatario, mientras que los demandantes de actas, por su parte, previo a la finalización del término convenido no notificaron a su representado, su voluntad de dar por culminado el contrato de arrendamiento celebrado, tal y como fuera determinado en la cláusula Tercera de dicho contrato, por lo que alega el Apoderado demandado que operó la tácita reconducción, verificándose los efectos previstos en el artículo 1.600 del Código Civil vigente, por cuanto una vez acaecido el término contractual convenido, el ciudadano SAMER ABEDAL continuó en forma pacífica e ininterrumpida en el inmueble arrendado, ejerciendo el uso y goce sobre dicho inmueble.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Posteriormente la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, en la cual niega que en el contrato de arrendamiento antes aludido se haya producido la tácita reconducción, y por ende que se haya transformado dicho contrato por tiempo determinado, en uno por tiempo indeterminado, habida cuenta que la parte demandada no se quedó ocupando el inmueble con el consentimiento de los demandantes, siendo la mejor prueba de ello el hecho que la parte demandada admitiera el haber realizado oferta judicial de consignación de alquileres. Asimismo, sostiene la parte actora reconvenida que la Tácita Reconducción invocada a su favor por la parte demandada reconviniente es improcedente, pues afirmó que el contrato de arrendamiento de autos se inició a término fijo, de un (01) año, estableciéndose además la posibilidad de prorrogarlo contractualmente por un (01) año más, salvo que el Arrendatario notificara al Arrendador su voluntad de no prorrogarlo contractualmente, y siendo que no notificó e hizo uso de dicha prórroga, en consecuencia al vencimiento de la misma operó a su favor de forma automática la prórroga legal del contrato, conforme a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga ésta que se inició a partir del primero (1°) de septiembre de 2005, y que sin necesidad de desahucio venció el día 30 de Agosto de 2006. Igualmente niega la parte actora reconvenida que la permanencia del ciudadano SAMER ABEDAL pacífica e ininterrumpida en el inmueble arrendado, fuera motivo de derecho suficiente para alegar la parte demandada reconviniente la tácita reconducción, pues sostiene que dicha permanencia desde el 01 de Septiembre de 2005 hasta el 30 de agosto de 2006, obedeció al beneficio de prórroga legal establecido en la Ley a favor de la parte demandada reconviniente. Asimismo sustentó la parte accionante reconvenida que no es cierto que tuviese la obligación de notificar mediante desahucio al Arrendatario de dar por terminado el contrato, porque los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado culminarán en el día prefijado al término, ya sea el término original o el de prórroga contractual, por lo que las partes tienen conocimiento de la fecha de inicio y de culminación del contrato, en consecuencia, no hay necesidad de desahucio. Niegan asimismo los demandantes reconvenidos que la parte demandada reconviniente, en su carácter de ARRENDATARIO y FIADOR respectivamente, se encuentren en estado de absoluta solvencia y que esté ocupando validamente el inmueble arrendado, pues la última de sus obligaciones contractuales, penalidades y accesorios están pendientes de cumplimiento, como lo son el pago de la cláusula penal establecida tanto en la Ley como en el Contrato, a razón de Seiscientos treinta mil Bolívares (Bs. 630.000,oo) o Seiscientos treinta Bolívares Fuertes (Bs.F 630,oo) por retardo y mora en la entrega del inmueble arrendado; la entrega material del inmueble en las mismas condiciones de uso, conservación y funcionamiento como lo recibió al inicio del contrato; y la cantidad de Cuatrocientos cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) o Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 450,oo) correspondiente al pago del último mes y canon de arrendamiento vencido, es decir, el mes de Agosto de 2006.

Ahora bien, concluido el epílogo de los hechos evidenciados de actas, pasa esta Juzgadora al análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes al presente proceso, para consecuencialmente decidir sobre el lugar en derecho del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente y que correspondió conocer a este Juzgado de Alzada.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Y LA VALORACIÓN QUE LES OTORGA ESTE JUZGADO DE ALZADA
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Invocó el Mérito favorable de las actas.
Tomando en consideración que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en nuestro sistema probatorio, los jueces están en el deber de aplicarlo de oficio siempre, sin necesidad de que el mismo haya o no sido alegado por las partes. ASÍ SE VALORA.-

INFORMES
• Prueba de informes dirigida al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
De la prueba indicada anteriormente, observa este Tribunal que la misma no fue evacuada, y puesto que es carga de la parte promovente ser diligente en la producción de la misma, la desecha.- ASÍ SE VALORA.-
• Prueba de informes dirigida a la Junta de Condominio del Edificio El Sábalo del Conjunto Residencial Los Olivos, ubicado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En lo referente a la prueba que antecede, este Tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma fue ratificada, se le da todo su valor probatorio. ASÍ SE VALORA.-

DOCUMENTALES
• Copia certificada de la Consignación Arrendaticia de fecha 21 de Agosto de 2006, solicitada por el ciudadano SAMER ABEDAL por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Agosto de 2006. Inserto en los folios del ochenta y seis (86) al ciento once (111).
Por ser documento público de carácter judicial y, por cuanto no fue tachado de falso, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora lo estima en todo su valor probatorio, tomando en consideración lo establecido por el autor Humberto Bello Lozano, en su obra Derecho Probatorio, tomo II, pp. 363, donde establece lo siguiente: “…Según el artículo 1357, podrían ser: registrales, aquellos donde han intervenido en su formación el funcionario, que según la pertinente Ley de Registro Público, está autorizado para tales funciones; judiciales cuando ha sido formulados por un Juez; notariales, en los casos a que se refiere el Decreto creativo de las Notarias Publicas; y administrativos, cuando provienen de un funcionario de esta categoría”. (curisvas, negritas y subrayado de la Juez). ASÍ SE VALORA.-
• Copia certificada de los recibos de consignación arrendaticia, constante de cinco (5) folios útiles, correspondiente a los meses de Octubre a Diciembre del año 2006, y los meses de Enero y Febrero del año 2007, y los recibos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2006, todos ellos emitidos por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Inserto en los folios del ciento treinta y dos (132) al ciento treinta y seis (136), y los folios ciento trece (113) y ciento veinte (120).
Respecto de la prueba que antecede, esta Sentenciadora estima en todo el valor probatorio, por ser documentos públicos que no fueron tachados de falso, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano. ASÍ SE VALORA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
En el presente caso la parte demandante reconvenida en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido, considera esta Juzgadora que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. ASÍ SE VALORA.-

DOCUMENTALES
La parte actora reconvenida consignó junto con el libelo de demanda los instrumentos públicos y privados fundantes de la acción, e igualmente consignaron escrito de promoción y ratificación de los mismos en su oportunidad.
Ahora bien, este Tribunal considera pertinente antes de entrar a valorar los documentos consignados con el libelo de demanda, señalar lo siguiente: los documentos públicos son los que emanan de un funcionario público en el desempeño de sus funciones, razón por la cual no ameritan de ratificación, y la persona que quiera destruir su validez debe atacarla por medio de la Tacha de Instrumento Público en el acto de contestación de la demanda, en consecuencia por haber sido dicha documentación producida con el libelo de demanda, de conformidad con el artículo 429, segundo párrafo del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “…Las copias o reproducciones fotográficas, o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte…”. (cursivas y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, en la presente causa la parte actora reconvenida consignó con el libelo de demanda los siguientes instrumentos:
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, mediante el cual el ciudadano LEON DOUMAT BERUTI cede en calidad de Arrendamiento al ciudadano SAMER ABEDAL el inmueble objeto del presente juicio. Autenticado en la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día veinticinco (25) de septiembre de 2003, anotado bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Inserto en las actas en los folios ocho (08) al quince (15).
Esta Juzgadora estima en todo el valor probatorio el referido documento, por ser un instrumento público que no fue tachado de falso, conforme lo establece los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE VALORA.-
• Consignaron con la demanda, expediente contentivo de la Notificación Judicial solicitada por la Apoderada Judicial de la parte actora reconvenida, Abogada Yanet Jiménez Puche, para el ciudadano SAMER ABEDAL, expediente éste signado con el No. S-656-06 según la nomenclatura particular llevada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Mediante la cual los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI Y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT notificaron al ciudadano SAMER ABEDAL que han decidido vender el inmueble arrendado objeto de la presente acción, y asimismo le hicieron la Oferta con motivo de su derecho de preferencia para la adquisición de dicho bien inmueble. Inserto en los folios del dieciséis (16) al treinta y tres (33).
Considera esta Sentenciadora que por cuanto los documentos que conforman el mencionado expediente no fueron tachados de falso, el mismo se estima en todo su valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano. ASÍ SE VALORA.-
• Consignaron con la demanda, constante de seis (06) folios útiles, recibos mediante los cuales el ciudadano SAMER ABEDAL en su condición de Arrendatario efectuó el pago del canon de Arrendamiento, correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, y Julio del año 2006. Inserto en los folios del treinta y cuatro (34) al treinta y nueve (39).
Respecto a la prueba que antecede, esta Sentenciadora estima en todo su valor probatorio el instrumento inserto en el folio treinta y cuatro (34), por cuanto el mismo no fue impugnado conforme lo establecen los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil venezolano. Ahora bien, con respecto a los instrumentos insertos en los folios treinta y cinco (35) al treinta y nueve (39), por cuanto los mismos no fueron ratificados por el ciudadano Henry Casanova, portador de la cédula de identidad N° V-4.754.191, en la oportunidad fijada para la evacuación de la Prueba Testimonial promovida por la parte actora reconvenida en el lapso probatorio, se declaró desierto dicho acto, en virtud de que el referido ciudadano no compareció al mismo, es por lo que esta Juzgadora los desecha. ASÍ SE VALORA.-
• Consignaron con la demanda, copia de la Boleta de Notificación emitida en fecha 22 de Agosto de 2006 por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual en fecha 25 de Agosto de 2006, la Apoderada Judicial de la parte demandante reconvenida recibió del ciudadano SAMER ABEDAL, asistido por la Abogada en ejercicio Ligcar Fuenmayor Sánchez, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) lo que equivale a Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 450,oo) por concepto de Canon de Arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2006, en relación al inmueble objeto de la presente acción. Inserta en el folio cuarenta (40).
Considera esta Sentenciadora que por cuanto dicho documento no fue tachado de falso, el mismo se estima en todo su valor probatorio, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil venezolano. ASÍ SE VALORA.-

TESTIMONIALES
Observa esta Juzgadora que el ciudadano Henry Casanova, portador de la cédula de identidad N° V-4.754.191, no compareció ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la oportunidad fijada para la evacuación de dicha prueba, por lo cual se declaró desierto el acto, razón por la cual este Jurisdicente desecha la referida prueba. ASÍ SE VALORA.-

Estimadas las pruebas promovidas por las partes en la presente causa, esta Sentenciadora antes de decidir hace previamente las siguientes consideraciones:
DE LA RECONVENCIÓN

En fecha catorce (14) de Febrero de 2007, la Abogada en ejercicio Ligcar Fuenmayor Sánchez, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada reconviniente, ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención, la cual fue admitida por el Tribunal a quo en la misma fecha, escrito éste mediante el cual los demandados reconvinientes reclamaron la acción de reconocimiento de la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, tanta veces mencionado, de Contrato Determinado a Indeterminado. En este sentido la parte accionada reconviniente reconoció haber celebrado dicho Contrato con los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, demandantes reconvenidos en la presente causa, cuya duración estipulada, incluyendo la prórroga contractual, fue desde el día primero (01) de Septiembre de 2003, con vencimiento el primero (01) de Septiembre de 2004, y luego a partir del primero (01) de Septiembre de 2004 hasta el primero (01) de Septiembre de 2005; sin embargo, alegan los demandados reconvinientes que previo a la finalización del término pactado, los demandantes reconvenidos estaban en la obligación, según lo estipula la Cláusula Tercera de dicho contrato, de notificar su voluntad de dar por culminado el contrato de arrendamiento celebrado, en el cual se previó el Desahucio, operando a su decir la Tácita Reconducción, de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.600 del Código Civil. Asimismo, afirman los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI en su escrito de reconvención que en virtud de la permanencia pacífica e ininterrumpida del ciudadano SAMER ABEDAL en el inmueble arrendado, y pese a la notificación judicial de fecha 22 de Febrero de 2007 practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a solicitud de los demandantes reconvenidos, dicha notificación es de naturaleza no contenciosa, y siendo que se practicó en el decurso de una prórroga legal inoperante, al no existir el desahucio oportuno, por ende operó de pleno derecho la tácita reconducción, de modo que debe tenerse dicha notificación como NO VÁLIDA. Por otra parte, reconvienen los demandados, por cuanto alegan que los arrendadores reclamaron en su escrito libelar el pago del monto de canon convenido, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo) lo que actualmente equivale a CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 450,oo) más un cuarenta por ciento (40%) por el retraso en la entrega del inmueble arrendado, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,oo) lo que actualmente equivale a SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 630,oo), por concepto de atraso en la devolución del inmueble arrendado, calculados sobre la base del cuarenta por ciento (40%) del canon de arrendamiento acordado, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,oo) lo que actualmente equivale a CIENTO OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 180,oo), todo ello con fundamento a lo estipulado en la Cláusula Decimotercera de dicho Contrato, y siendo que las disposiciones que regulan la materia especial de arrendamiento tienen el carácter de normas de orden público, alegan los demandados reconvinientes que dicha cláusula viola este principio, ya que en el negado supuesto de haber una demora en la entrega del inmueble arrendado, y aún cuando el artículo 28 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece la base en la cual debe realizarse dicho cálculo, las cláusulas penales establecidas por vía contractual no pueden sobrepasar los parámetros establecidos en el artículo 27 de este Decreto-Ley, es decir, que tales intereses deben ser calculados en base a la tasa pasiva promedio de los seis (06) principales bancos del país. Aunado a ello los demandantes reconvenidos pretenden cobrar tales intereses moratorios aduciendo una Cláusula Penal, pagaderos DIARIAMENTE, pretensión ésta que sobrepasa los límites legales y lo cual la parte demandada reconviniente lo configura como un delito de Usura, razón por la cual reconviene a los demandantes para que reconozcan la Nulidad de dicha cláusula penal y la inadmisibilidad de su pretensión de Cobro de Intereses Moratorios.
Ahora bien, se evidencia de actas que por escrito presentado en fecha 16 de Febrero de 2007 por la Abogada en ejercicio Yanet Jiménez Puche, en su condición de Apoderada Judicial de la parte actora reconvenida, da contestación a dicha Reconvención propuesta por los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI, y en primer lugar rechaza, niega y contradice que en el aludido contrato se haya producido la Tácita Reconducción y por ende se haya transformado la determinación del tiempo del contrato, en una indeterminación del tiempo, siendo que no es cierto que el arrendatario haya ocupado el inmueble objeto de arrendamiento con el consentimiento de los arrendadores, e invoca los demandantes reconvenidos como prueba de ello el hecho que la parte demandada reconviniente admitió haber realizado oferta judicial de consignación de alquileres. Asimismo, expuso a los fines de demostrar la improcedencia de la tácita reconducción, que contradictoriamente, la parte demandada reconviniente acepta que hizo uso de la prórroga contractual de un (1) año, es decir, con determinación exacta del tiempo del contrato, siendo que al año siguiente al vencimiento de dicha prórroga operó la PRÓRROGA LEGAL, conforme a lo dispuesto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que la permanencia pacífica e ininterrumpida en el inmueble arrendado que alegan los demandados reconvinientes no es motivo de derecho para que haya operado la tácita reconducción, sino que obedece al beneficio de prórroga legal. Por otra parte, los demandantes reconvenidos rechazan, niegan y contradicen la supuesta obligación de notificar mediante DESAHUCIO al Arrendatario de dar por terminado el contrato de arrendamiento, por cuanto en los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado la partes tienen conocimiento de cuando se inicia y cuando terminan, pues terminan en el día prefijado al término estipulado en dicho contrato.
De igual modo, la parte actora reconvenida rechaza, niega y contradice que la parte demandada reconviniente esté en absoluta solvencia y además esté ocupando válidamente el inmueble arrendado, ya que el referido contrato se encuentra terminado de forma definitiva desde el pasado 30 de Agosto de 2006, cuando venció el lapso de prórroga legal, y que las cantidades de dinero que adeuda la parte demandada en su carácter de ARRENDATARIO y FIADOR respectivamente, corresponden al pago de la Cláusula Penal establecida tanto en la Ley como en el contrato, a razón de Seiscientos Treinta mil bolívares (Bs. 630.000,oo) lo que equivale actualmente a Seiscientos treinta bolívares fuertes (Bs.F 630,oo), por cada mes transcurrido desde el día 01 de Septiembre de 2006 hasta el día de la entrega definitiva del inmueble arrendado, así como también la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) lo que actualmente equivale a Cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F 450,oo) correspondientes al pago del último mes y canon de arrendamiento vencido, esto es el mes de Agosto de 2006, por lo que alegan los actores reconvenidos que las consignaciones judiciales realizadas por la parte demandada reconviniente según expediente No. 89 ante otro Despacho de esta misma jurisdicción correspondan a la realidad de los conceptos adeudados por los accionados reconvinientes. Finalmente la parte actora reconvenida afirma que al demandar el pago de la cláusula penal por la cantidad expresada en autos y anteriormente indicada, no constituye delito de Usura, por cuanto a pesar del error involuntario en la redacción del Contrato de Arrendamiento, se subsanó efectivamente el mismo en el petitorio de la demanda, cuando demandó el pago de dicha cláusula, motivos por los cuales solicitó que se declarara improcedente la petición reconvenida por la parte demandada.
Esta Sentenciadora evidencia de las actas que componen el presente expediente que ciertamente la duración del Contrato de Arrendamiento fue estipulado por un (01) año, desde el día primero (01) de Septiembre de 2003, con vencimiento el primero (01) de Septiembre de 2004, y luego a partir del primero (01) de Septiembre de 2004 hasta el primero (01) de Septiembre de 2005, éste último periodo relativo a la prórroga contractual que nació a solicitud del co-demandado reconviniente, ciudadano SAMER ABEDAL, con anterioridad a la terminación del periodo contractual original, tal como lo estipula la Cláusula Segunda de dicho contrato, y siendo éste por tiempo determinado cabe destacar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es clara al establecer el nacimiento de la Prórroga Legal en los casos de Contratos de Arrendamientos celebrados a tiempo determinado, señalando que la misma nace ope legis, en los siguientes términos: “…llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el Arrendatario…”, asimismo establece dicha Ley que sólo tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal aquel Arrendatario que al vencimiento del término del Contrato estuviere solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales. En el caso in comento, se evidencia que durante el término contractual, incluyendo su prórroga, el Arrendatario cumplió efectivamente con las obligaciones derivadas de dicho contrato, naciendo para él el derecho a gozar del beneficio de prórroga legal, salvo que manifestara su voluntad de no hacer uso del mismo, pues como se indicó ut supra dicho término es de carácter potestativo para el Arrendatario. Así pues, se evidencia de actas que el ciudadano SAMER ABEDAL gozó de dicho beneficio, por cuanto vencido el término de la prórroga contractual, esto es, el primero (01) de Septiembre de 2005, y durante el año siguiente, el referido ciudadano siguió ocupando el inmueble arrendado en las mismas condiciones y cumpliendo con las obligaciones pactadas en el contrato. ASÍ SE DECLARA.-
Ahora bien, con relación al monto demandado por los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI Y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT en su escrito libelar, referente a la Cláusula Penal causada por mora en la entrega del inmueble arrendado a la terminación del contrato, tal como lo establece el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el Arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”. (cursiva y subrayado del Tribunal), sobre este punto, esta Sentenciadora pasará a analizarlo más adelante.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Ahora bien, analizados los puntos que anteceden, esta Juzgadora pasa a dictar sentencia en segunda instancia de la siguiente manera:
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2001, pp. 5).
En la opinión de Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos”, Editorial Livrosca, Caracas, año 2002, pp. 4, señala que el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Ahora bien, el autor José Luís Aguilar Gorrondona en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS. Derecho Civil IV”, señala lo siguiente: “El Arrendamiento puede ser por tiempo determinado o indeterminado.
…Si en un contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por periodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas.”
Por otra parte, señala dicho autor que “son causas de extinción del Arrendamiento: 1. el mutuo disenso; 2. la expiración del término fijado; 3. la voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado; 4. la pérdida o destrucción de la cosa; 5. la resolución por incumplimiento; y 6. excepcionalmente, la enajenación de la cosa arrendada.”
En cuanto a la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del término fijado, señala lo siguiente: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (C.C. art. 1.599)… Los contratos en que se prevé su renovación por periodos determinados siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se confiere a ambas partes o a una de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral.” (subrayado y resaltado del Tribunal).
Ahora bien, de actas quedó evidenciado que se celebró un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado, es decir, que se fijó un plazo para su terminación, el cual fue de un (1) año contado a partir del día primero (1) de septiembre de 2003. Por el contrario, se dice que un contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal se le dejó, después de vencido el lapso y su prórroga legal correspondiente, en posesión del inmueble mediante el pago del precio.

En el caso sub-judice tanto la parte demandante reconvenida como la parte demandada reconviniente coincidieron en que el inmueble propiedad en comunidad de los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 11 de Septiembre de 1998, registrado bajo el No. 8, Protocolo 1°, Tomo 26, le fue dado en arrendamiento mediante un contrato al ciudadano SAMER ABEDAL, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 25 de Septiembre de 2003, anotado bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros respectivos, por un (1) año contado a partir del 01 de Septiembre de 2003, y que luego a solicitud del Arrendatario se prorrogó contractualmente por un (1) año más. En este sentido es importante señalar que la regla general en los contratos celebrados a tiempo determinado como lo es el contrato de Arrendamiento, es que el vencimiento del término estipulado por las partes contratantes pone fin a la relación contractual, naciendo la figura de la prórroga legal, llegado el día del vencimiento del plazo convenido, tal como lo establece en esta materia el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y siempre que el Arrendatario haya cumplido con todas y cada una de las obligaciones inherentes a su condición, pues de lo contrario no tendrá derecho a gozar de este beneficio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 ejusdem. Ahora bien, se evidencia de actas que el contrato de marras se prorrogó contractualmente por un período igual al original, es decir, por un (01) año, y siendo que el artículo 12 del Código Civil establece: “Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.(…)”, en consecuencia, el referido contrato se inició el 01 de septiembre de 2003, venciendo el 01 de septiembre de 2004, iniciándose la prórroga contractual el día 02 de Septiembre de 2004, teniendo como fecha de vencimiento el 01 de Septiembre de 2005, por lo que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, operando de pleno derecho la prórroga legal por una duración de un (1) año tal como lo prevé el literal b) del artículo 38 ejusdem, en fecha 02 de Septiembre de 2005 con fecha de vencimiento el día 01 de Septiembre de 2006. En este orden de ideas, cabe resaltar lo que establece el artículo 41 ejusdem:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean impuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

En el caso in comento observa esta Juzgadora que los demandantes reconvenidos introdujeron su demanda en fecha 06 de Octubre de 2006, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circuncripción Judicial, la cual fue admitida por dicho Tribunal en fecha 11 de Octubre de 2006, es decir, se introdujo dicha demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en fecha posterior al vencimiento de la prórroga legal a que se contrae el literal b) del señalado artículo, y tal como lo establece el artículo 41 del Decreto-Ley antes citado. En tal sentido, el autor José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra señalada anteriormente, página 435, señala: “Es de observar que la regulación de la prórroga legal ni siquiera menciona la existencia de la tácita reconducción que en nuestro criterio no obstante la reforma operada puede ser procedente (p.ej. Al vencimiento de la prórroga legal si se dan los supuestos del caso).”
Ahora bien, este Jurisdicente considera oportuno indicar lo siguiente: El autor Rafael Gelman, en su obra “CONTRATOS Y GARANTÍA”, específicamente, en las páginas 79 y siguientes, establece como obligaciones del arrendador las siguientes:
• Obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada. Obligación esta demostrada en la presente causa, pues el co-demandado reconviniente, ciudadano SAMER ABEDAL habita el inmueble, propiedad en comunidad de los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, desde hace más de tres (3) años en calidad de arrendatario y que según su decir, el mismo fue dado en arrendamiento por el ciudadano LEON DOUMAT BERUTI.
• Obligación de conservar la cosa en estado de servir al fin para la que se ha arrendado. De actas se comprueba que los arrendadores han cumplido con esta obligación.
• Obligaciones de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. Esta obligación también se ha cumplido en la presente relación arrendaticia, pues la parte actora reconvenida no ha perturbado de ninguna manera al arrendatario.
Por su parte el mismo autor establece como obligaciones del arrendatario las siguientes:
• Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. Se ha cumplido, pues la parte actora reconvenida no manifestó de ninguna manera que el arrendatario descuidara el bien inmueble.
• Hacer las reparaciones locativas, devolver la cosa arrendada (en caso de extinción del contrato), cuidar la cosa arrendada.
• Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido, quedando evidenciado de actas que el referido co-demandado dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2006, realizando dicho pago mediante consignación arrendaticia fuera de lapso legal respectivo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la parte demandada reconviniente alegó que consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2006, por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conforme al procedimiento de consignación arrendaticia, motivado a que los demandantes reconvenidos una vez llegado el mes de Agosto de 2006 le inquirieron y exigieron la entrega del inmueble arrendado, negándose a recibir el pago correspondiente a dicho mes, y así lo hizo saber al Tribunal. Por su parte, se desprende de las actas que los demandantes reconvenidos alegaron que durante los cinco (5) primeros días del mes de agosto de 2006, el precio del canon de arrendamiento correspondiente al período del último mes del periodo de la prórroga legal desde el 01 de septiembre de 2005 al 30 de agosto de 2006, no lo realizó el Arrendatario ni por intermedio de su Abogado, ciudadano Henry Casanova, y no fue sino hasta el día veinticinco (25) de agosto de 2006 cuando la Apoderada Judicial de los demandantes reconvenidos fue Notificada mediante boleta de la consignación del precio del canon de arrendamiento perteneciente a dicho mes.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que el procedimiento de consignación arrendaticia fue solicitado por el Arrendatario en fecha 21 de Agosto de 2006, y tal como se pactó en el aludido Contrato según su Cláusula Quinta, el canon de arrendamiento convenido por la partes se debía cancelar en forma mensual y adelantada dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes contrato; en este sentido, esta Juzgadora trae a colación el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”, de modo que se evidencia claramente que el Arrendatario consignó el canon de arrendamiento concerniente al mes de Agosto de 2006, una vez vencido el lapso legal antes descrito. (cursiva, subrayado y negrita del Tribunal).
El presente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula un hecho social de gran sensibilidad, como lo es el alquiler de inmuebles con destinos a vivienda, comercio, industria, oficina y otros. Tal regulación tuvo lugar en medio de excesos y desequilibrios que causaban la aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda de 1947, la Ley de Regulación de Alquileres de 1960 y la propia dinámica de los arrendamientos que, en algunos casos, vaciaban de contenido al Derecho Constitucional a la propiedad.
Este decreto surgió para el establecimiento de los correctivos necesarios respecto de esos desequilibrios, que producía una legislación que no se adaptaba a las circunstancias, con la inclusión de garantías tanto para los arrendadores, temerosos de entregar en arrendamiento su inmueble, pues sentían que no existían garantías suficientes reguladores de la materia como los arrendatarios que clamaban también por mayores garantías, principalmente en cuanto a los excesos de los cánones de arrendamiento, tales garantías estaban representadas, fundamentalmente, por procesos judiciales más expeditos y por mayor transparencia en las relaciones arrendaticias.
El sentido, es que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobre-alquileres y de depósito de garantía sobre inmuebles urbanos o suburbanos, ahora se sustancian y sentencian conforme a las normas del proceso breve que preceptúa el Código de Procedimiento Civil. El propósito fundamental es la abolición de las dilaciones indebidas en el proceso judicial y que la intención no deseada de los inquilinos de eternizarse en un inmueble por medio de trabas judiciales, quedaran suprimidas por expresas garantías de un juicio limpio y transparente.

Por otro lado, respecto de la obligación del Arrendatario de devolver la cosa arrendada una vez extinguido el contrato, resulta evidente para esta Sentenciadora el hecho que el contrato de arrendamiento tantas veces referido, se haya extinguido una vez finalizado el término de la prórroga legal, específicamente en fecha 01 de Septiembre de 2006, siendo procedente y exigible a partir de ese momento la entrega por parte del Arrendatario del inmueble arrendado, en las mismas condiciones como fue recibido, de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por causa de fuerza mayor, y a su vez resultan extemporáneas e improcedentes las consignaciones judiciales antes señaladas por cuanto está claramente determinado que el Contrato de Arrendamiento había vencido en fecha 01 de Septiembre de 2006.
Con relación al Desahucio, que según la parte demandada reconviniente debieron realizar los arrendadores para notificarles su voluntad de dar por terminado el contrato de actas, tal y como fuera previsto en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, si se analiza detenidamente el contenido de dicha cláusula, se tiene que: “Las notificaciones a que haya lugar practicar a EL ARRENDATARIO, incluyendo el desahucio, la hará válidamente EL ARRENDADOR, mediante la firma del recibo de notificación o por la vía judicial conforme a lo previsto en el Artículo 935 del vigente Código de Procedimiento Civil, en el mismo inmueble arrendado.”, pero en el presente caso, siendo el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo convenido nace de pleno derecho la prórroga legal, salvo que el arrendatario manifestare su voluntad de no acogerse a dicho beneficio legal, pues para el arrendador esta prórroga es obligatoria y potestativa para el arrendatario, conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, no se puede hablar de desahucio, pues tal como se indicó anteriormente, el artículo 38 ejusdem en su parte in fine establece que “durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, de modo que concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, y por ende no opera la Tácita Reconducción; así pues los arrendadores tenían plena libertad durante dicho periodo de ofrecer en venta el inmueble arrendado, debiendo cumplir con las exigencias previstas en dicha Ley en relación a la Preferencia Ofertiva, tal como lo establecen los artículos 42 y siguientes, lo cual está demostrado en el caso concreto por cuanto los arrendadores, tal como lo establece la cláusula tercera del aludido contrato, mediante notificación judicial dieron cumplimiento al artículo 44 ejusdem, el cual reza: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.” (cursiva y subrayado del Tribunal).
Bajo esta óptica esta Juzgadora considera oportuno citar la opinión del autor José Luís Aguilar Gorrondona, quien en su obra antes aludida, páginas 401 y 402, expone: “En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato con el cual las partes no hubieran determinado su duración (C.C. art. 1.600).
…”La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del disfrute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nuestros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita reconducción el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.” (cursiva y negrita del Tribunal).
De lo antes expuesto se constata que en el caso sub-examine no operó la tácita reconducción, pues se pactó en la cláusula segunda del contrato el tiempo exacto de duración del mismo y su respectiva prórroga, de modo que el contrato siempre fue a tiempo determinado, y llegado el día de su vencimiento operó automáticamente la prórroga legal, caso en el cual no se requiere de notificación previa al arrendatario, pues dicha prórroga nace de pleno derecho y ambas partes tienen conocimiento de cuando se inicia y finaliza el contrato celebrado.
En razón del análisis de las actas del presente juicio, si bien el contrato venció el primero (01) de septiembre de 2006, siendo exigible a partir de ese momento la entrega al Arrendador del inmueble, libre de personas y bienes, y en virtud de la demora en dicha entrega por parte del Arrendatario, esta Juzgadora considera que el co-demandado reconviniente, ciudadano SAMER ABEDAL habita actualmente el bien inmueble propiedad de los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, así como también se constata que el ciudadano SAMER ABEDAL a través del procedimiento de consignación arrendaticia ha depositado ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo) lo que equivale actualmente a Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 450,oo) como cánones de arrendamiento, durante los meses siguientes: 2006: agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre; y 2007: enero y febrero.

En este orden de ideas, cabe destacar que el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I”, página 418, señala que existe diferencia entre ‘pago por consignación’ y ‘la consignación’ misma, considerando lo siguiente:
“Aquél se refiere al medio o modo conducente y material orientado a que se tenga al arrendatario en estado de solvencia, mientras que ‘la consignación’ guarda relación propiamente con el procedimiento que debe utilizarse para realizar el pago de modo que el mismo sea legítimamente efectuado. En la praxis, ‘pago por consignación’ y ‘consignación’ se emplean o comprenden como sinónimos, no obstante que la pensión arrendaticia vencida se consigna y esta consignación lleva en sí misma la cantidad dineraria que se presume constituye el pago. Así observamos que el artículo 53 y siguientes de LAI regula el procedimiento consignatario sea legítimamente efectuada siempre y cuando se cumpla con los requisitos esenciales contemplados en el Título VII de la Ley.”
En este sentido, señala dicho autor en la pág. 423 de la citada doctrina, lo siguiente: “La consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial…hasta el punto que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia. Y como LAI norma el procedimiento de la consignación inquilinaria, del modo anotado, ahora según el artículo 55 eiusdem no podrá el arrendatario retirar la misma y entendemos que sí cuando el arrendador la rechaza o el tribunal de la causa declara ilegítima la consignación, porque la cantidad consignada mal puede, en tales casos, quedar como res nullius”. (negrita y subrayado del Tribunal).
Ahora bien, en cuanto al tiempo para realizar la consignación arrendaticia y tal como se indicó ut supra, el referido autor señala lo siguiente, pág. 437: “la consignación podrá efectuarse dentro de los quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demora y como observamos, comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida…”. Asimismo señala dicho autor, pág. 441: “la consignación ‘después del tiempo’, ‘preclusiva’ o ‘por retardo’, como se deduce de su propia expresión, es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación. Esa ‘preclusión consignatoria’ podemos entenderla en dos sentidos: uno, que la consignación haya tenido lugar después de extinguido el ‘plazo legal’ de los quince días del artículo 51 de LAI; y, otro, de haberse efectuado la misma después de agotado el ‘plazo convencional’ (que exceda al ‘plazo legal’) fijado por las partes como oportunidad fuera de la que el arrendatario es considerado en estado de mora”. (subrayado del Tribunal).
En el caso in comento las partes contratantes no acordaron en el contrato de arrendamiento ningún lapso para el caso de efectuarse la consignación arrendaticia, siendo entonces el lapso legal previsto en el artículo 51 de dicha Ley el que debe aplicarse; en base a ello, se confirma que la consignación realizada por el ciudadano SAMER ABEDAL en su condición de arrendatario fue preclusiva, es decir, fuera del lapso legal respectivo (vencido los quince (15) días que prevé la Ley especial).
Por otra parte, es menester referirnos al caso en que medie un proceso judicial y la acción estuviere fundamentada en la falta de pago, en tal sentido este Jurisdicente considera relevante citar la opinión del autor José Luis Valera, quien en su obra titulada “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, página 184 y 185, expone: “En este supuesto debe entenderse que el arrendador o propietario, puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, pues no hay prohibición alguna, pero si mediando un proceso judicial la acción estuviere fundamentada en ‘la falta de pago de la pensiones de alquiler’, puede considerarse como renuncia o desistimiento de la acción.
A nuestro entender, el legislador en el precedente caso, se está refiriendo a la ‘acción ejecución’ o ‘cobro de bolívares’, en la cual el actor lo que pretende es únicamente la cancelación de los cánones de arrendamiento adeudados por el arrendatario. (…)
El legislador, a nuestro juicio, no puede, en el caso señalado del comentado artículo 52 del Decreto Ley, estar refiriéndose ‘a cualquier acción’ fundamentada en la falta de pago de alquileres (demandas de resolución, ejecución o cumplimiento de obligaciones contractuales o legales). Pues, existen acciones que si bien es cierto que están fundamentadas o derivadas en la falta de pago de las pensiones de alquiler, no es menos cierto que el objeto de la demanda no lo constituye los cánones de arrendamiento adeudados sino el incumplimiento tardío de la obligación”.
Así pues, se evidencia del caso sub-examine que si bien los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT incoaron una demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, siendo su pretensión fundamental la entrega del inmueble arrendado en virtud de la terminación del contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como lo pactado en la Cláusula Decimotercera de dicho contrato, se constata igualmente que reclamaron la entrega del referido inmueble, solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, entre otros conceptos.
Ahora bien, de una revisión de las actas procesales se evidencia que en el petitum del libelo de demanda los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, reclamaron asimismo los siguientes conceptos:
“Segundo: Conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes establecieron como cláusula penal causada por mora en la entrega del inmueble arrendado a la terminación del contrato cualquiera que fuere su causa (en este caso vencimiento de prórroga legal) y hasta el día de la entrega definitiva del inmueble a satisfacción de El Arrendador; por ende demando el pago del monto que resulte, incrementado el precio del último canon pagado de Bs. 450.000,oo mensuales, en un cuarenta por ciento (40%) adicional; por ende les demando el pago del monto total que resulte a razón de seiscientos treinta mil bolívares (Bs. 630.000,oo) por cada mes o en su defecto fracción menor que transcurra desde el pasado día 30 de agosto de 2006 cuando El Arrendatario debió cumplir con su última obligación contractual de entregar y hasta el día de la entrega a favor de mis mandantes propietarios, del inmueble arrendado, y por concepto de cláusula penal, según lo dispuesto en la invocada norma y también en la Cláusula Decimocuarta del Contrato.(…)”.
Y siendo que el a quo según sentencia de fecha 08 de Mayo de 2007, ordenó en el Dispositivo lo siguiente:
TERCERO: Se ordena la experticia complementaria del fallo. Para efectuar el respectivo cómputo se determinará mediante una experticia complementaria del fallo con la designación de los expertos contables que acordarán las partes de común acuerdo o en su defecto será nombrado por el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 455 eiusdem, tomando en cuenta como base de cálculo el monto del último canon de arrendamiento estipulado por las partes, esto es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), computándose desde el día dos (2) de septiembre de dos mil deis (2006) hasta la fecha que se efectúe el mencionado cálculo contable, debiendo tener en cuenta para el cálculo de los intereses moratorios la tasa pasiva promedio de lo seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.”

Se evidencia del petitum libelar que los demandantes reconvenidos no reclamaron los intereses moratorios por falta en el pago oportuno del canon de arrendamiento, a lo cual alude la Cláusula Quinta del contrato sub judice, sino que por el contrario demandaron, entre otros conceptos, el pago del monto que resulte, incrementando el precio del último canon pagado de Bs. 450.000,oo mensuales, es decir, Cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.F 450,oo) en un cuarenta por ciento (40%) adicional, por ende se demandó el pago del monto total que resulte a razón de Seiscientos treinta mil bolívares (Bs. 630.000,oo), es decir, Seiscientos treinta bolívares fuertes (Bs.F 630,oo) por cada mes o en su defecto fracción menor, que transcurra desde el 30 de Agosto de 2006 hasta el día de la entrega a favor de los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT del inmueble arrendado, y por concepto de cláusula penal, así como también lo dispuesto en la Cláusula Decimocuarta del Contrato de Arrendamiento. En tal sentido, observa esta Juzgadora que en la Sentencia dictada por el Juez del a quo se ha producido lo que se conoce como ULTRAPETITA, al excederse en los términos de la litis, y producir una decisión con una condena extraña al pedimento que se le planteó en el libelo de demanda, pues en dicha sentencia se ordenó una experticia complementaria del fallo para determinar los intereses moratorios condenados en la misma, sin que tales intereses fuesen demandados en el escrito libelar. Según, nuestro tratadista, HUMBERTO CUENCA, define la ULTRAPETITA en los siguientes términos:
ULTRAPETITA, ES UN VICIO CONTENIDO EN EL DISPOSITIVO DEL FALLO O EN EL RAZONAMIENTO QUE INCLUYA UNA CONDENA. CONSISTE EN EXCEDER LOS TÉRMINOS DE LA LITIS, DECIDIENDO CUESTIONES EXTRAÑAS A LOS PEDIMENTOS DEL LIBELO Y A LA DEFENSA PLANTEADA EN LA CONTESTACIÓN. TODA VENTAJA NO RECLAMADA, EN FAVOR DE UNA PARTE CONSTITUYE ESTE VICIO. EN FIN, ES TODO EXCESO O DESVIACIÓN EN LA NECESARIA CORRESPONDENCIA QUE DEBE EXISTIR ENTRE EL FALLO Y EL OBJETO DE LA LITIS, PRINCIPIOS QUE LOS ANTIGUOS SINTENTIZABAN EN EL AFORISMO LATINO NE EAT IUDEX ULTRAPETITA PARTIUM.

En consecuencia, por todo lo antes expuesto lo procedente en derecho es declarar Sin Lugar la apelación interpuesta en fecha diez (10) de Mayo del año 2007, por la Apoderada Judicial de la parte demandada reconviniente y por ende Ratificar, pero bajo otros motivos, la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha ocho (08) de Mayo del año 2007, mediante la cual declaró procedente la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieron los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT en contra de los ciudadanos SAMER ABEDAL, también conocido como SAMER ABEDALHIE, y SADEK NAHI NAHI. Asimismo, se ordenará la entrega del inmueble dado en arrendamiento por el ciudadano LEON DOUMAT BERUTI al ciudadano SAMER ABEDAL, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha veinticinco (25) de Septiembre de 2.003, bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y de igual modo se ordenará el pago relativo al Cuarenta por ciento (40%) adicional sobre el monto del canon de arrendamiento, por demora en la entrega del inmueble arrendado. Así se dejará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha diez (10) de Mayo de 2007, por la Profesional del Derecho Ligcar Fuenmayor, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos SAMER ABEDAL, también conocido como SAMER ABEDALHIE, y SADEK NAHI NAHI, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° V-11.862.536 y V-13.742.411 respectivamente, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En consecuencia, se RATIFICA la decisión dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha ocho (08) de Mayo del año 2.007, pero en los siguientes términos: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT en contra de los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI; SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención interpuesta por los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI, en fecha catorce (14) de Febrero de 2007; en consecuencia: a) Se ordena la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, constituido por un (01) apartamento distinguido con el No. 9-A, de la Novena planta del Edificio El Sábalo, ubicado en el Conjunto Residencial Los Olivos, en jurisdicción de la Parroquia Carraciolo Parra Pérez de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, por parte del ciudadano SAMER ABEDAL, a sus propietarios ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT; b) Se ordena a la parte demandada reconviniente, ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI al pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de: Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; y enero de 2008, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble arrendado, a la parte actora reconvenida, ciudadanos LEON DOUMAT BERUTI y ANTONIA SAYEGH DE DOUMAT, imputando parte de dicho pago a las cantidades de dinero que se encuentran depositadas con motivo del procedimiento de consignación arrendaticia signado con el No. 89, llevado por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; c) Se condena a los ciudadanos SAMER ABEDAL y SADEK NAHI NAHI al pago de la Cláusula Penal convenida en la Cláusula Decimotercera del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha veinticinco (25) de Septiembre de 2003, ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 43, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y a tal fin, para efectuar dicho cálculo se ordena una experticia complementaria del fallo, con la designación de expertos contables que acordarán las partes de común acuerdo o en su defecto serán nombrados por el Tribunal, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 455 ejusdem; y d) Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. Remítase el expediente al Tribunal de origen vencido el lapso legal correspondiente.
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de Febrero de dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-
LA JUEZ:

DILCIA SORENA MOLERO REVEROL
LA SECRETARIA:

MARIELIS ESCANDELA

En la misma fecha siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15pm) se dictó y publicó la anterior Sentencia.-
LA SECRETARIA:

MARIELIS ESCANDELA

DSMR/a.5