REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS EN SU NOMBRE Barinas, 31 de marzo del 2008. Años 197º y 149º Sent. N° 08-03-59. Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta en fecha 18 de febrero del 2008, por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 13 de ese mes y año, por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Lucía Otilia Parra de Caballero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.606.550, con domicilio procesal en la calle Cedeño N° 11-35 entre avenidas Rondón y Ricaurte al lado de la Panadería Tío Pepe de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, representada por los abogados en ejercicio María Clara Toro Sánchez y Mario La Sala Toro, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.973 y 78.574 respectivamente, contra el ciudadano Oscar Antonio Balaustre Tovar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.258.752, representado por el abogado en ejercicio Cristóbal Falcón Zamora, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.915, la cual fue oída en ambos efectos por auto del 20 de febrero del 2008. En fecha 03 de marzo del 2008, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, el cual se admitió mediante auto del 04 de los corrientes, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Alega la co-apoderada judicial de la actora abogada en ejercicio María Clara Toro Sánchez, en el libelo de demanda, que su mandante es propietaria de un inmueble destinado para local comercial, donde tiene su establecimiento un taller de latonería y pintura en general de vehículos automotores, ubicado en la avenida 7 Marqués del Pumar frente a CANTV de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con un área de construcción de ciento ochenta y nueve metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (189,80 M2) y una extensión de terreno de trescientos cincuenta y nueve metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (359,60m2), cuyos linderos son: norte: casa y solar que es o fue de Lucía Parra de Caballero, sur: con casa y solar de María de Barrio, este: terrenos municipales, y oeste: avenida Marqués del Pumar, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, en fecha 30-07-1982, bajo el N° 11, folios 24 al 24 vto., del Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año 1982, que consignó en copia certificada. Que su poderdante suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el ciudadano Oscar Antonio Balaustre Tovar, a partir del 01-01-2006, cuyo canon se fijó en la cantidad de doscientos treinta y nueve mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con cero céntimos (Bs.239.477,00), conforme a la Resolución N° 003/03 de fecha 03-11-2003, emanada de la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas; que tal relación arrendaticia transcurrió de manera normal y natural, cumpliendo cada una de las partes con sus obligaciones; que a solicitud de su mandante y en virtud de haber transcurrido el tiempo determinado en la Ley sobre la materia, solicitaron nueva regulación de alquileres ante tal organismo en fecha 15-08-2006, obteniendo un aumento del 6% representado en unidades tributarias y como canon de arrendamiento máximo mensual fijado en la suma de cuatrocientos sesenta y tres mil bolívares con diecisiete céntimos (Bs.463.000,17), procedimiento al cual el arrendatario se obligó conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, suscrito el 09-03-2006, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, bajo el N° 33, Tomo 33 de los libros respectivos, que anexó en original. Que el arrendatario no ha cumplido con la obligación de cancelar mensualmente el canon establecido, que desde el 19-12-2006 está consignando por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 165 de la nomenclatura particular de ese Despacho, el canon inicialmente estipulado y no el vigente, según la Regulación de Alquiler solicitada el 15-08-2006; que el 15-10-2007, el arrendatario consignó los cánones correspondientes a los meses de junio, julio y agosto, adeudando a su mandante la diferencia de los meses de noviembre de 2006, fecha en que quedó firme la mencionada Resolución, diciembre del 2006, y enero a agosto del 2007, más los meses de septiembre, octubre y noviembre, que no ha consignado, lo que afirma constituir incumplimiento tal obligación contractual. Adujo que su mandante es propietaria de la firma personal Estacionamiento Santa Lucía, inscrita inicialmente por ante el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08-12-1983, según documento que acompañó en copia certificada, dedicada al estacionamiento, depósito, remolque, guarda y custodia de vehículos automotores y motos, por parte de las autoridades policiales y de tránsito, ubicado en el callejón Coromoto entre avenidas Olímpica y Andrés Varela de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, el cual es insuficiente físicamente por el hacinamiento para atender el depósito de los referidos bienes muebles, por lo que dicho local comercial se hace necesario para la consecución de tal fin. Fundamentó la demanda en los artículos 1.592 ordinal 1°, 1.167 y 1.168 del Código Civil. Que por las razones expuestas demanda al ciudadano Oscar Antonio Balaustre, de conformidad con el artículo 34 literales “a” y “b” del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en devolver el referido inmueble, sin plazo alguno, completamente desocupado a su mandante, conforme al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los intereses de mora que sean determinados conforme al artículo 27 ejusdem, y las costas del procedimiento. Se reservó el derecho a demandar los posibles daños y perjuicios que se hayan podido acarrear. Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble en litigio, conforme a los artículos 39 de la citada Ley y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil. Además acompañó: original de poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 16-09-2003, bajo el N° 27, Tomo 100 de los libros respectivos; copia certificada de actuaciones contentivas de la solicitud de regulación de alquiler del inmueble en litigio presentada por ante la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, por el apoderado de la ciudadana Lucía Otilia Parra Fernández, abogado en ejercicio Mario La Sala Toro. En fecha 06 de diciembre del 2007, el Juzgado de la causa admitió la demanda ordenando la citación del demandado ciudadano Oscar Antonio Balaustre Tovar, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su emplazamiento, a dar contestación a la misma, quien fue citado negándose a firmar, según se desprende de la diligencia suscrita el 14-12-2007 por el Alguacil, inserta al folio 53, y por auto del 18 de aquél mes y año, dicho Tribunal ordenó librar boleta de notificación de acuerdo con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue entregada por el Secretario del a-quo el 15-01-2008, conforme consta de la nota que riela al folio 66. En fecha 17-01-2008, el demandado asistido de su apoderado judicial, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual reconoció ser inquilino del inmueble en litigio, donde afirmó tener también su residencia; que el canon de arrendamiento fijado es de doscientos treinta y nueve mil cuatrocientos setenta y siete bolívares (Bs.239.477,00) mensuales. Desconoció los demás cánones mensuales que señala la accionante en el libelo, que es completamente falso que se le haya obligado a cancelar otras mensualidades que superen la suma antes señalada; que se encuentre en mora en el pago de las mensualidades por concepto de canon; que no haya dado cumplimiento a las obligaciones contraídas con la arrendadora; que es falso que el local arrendado sirva para uso de chiveras por ser esa una zona residencial, que montar una Chivera en esa zona sería una contaminación inminente. Desconoció el contenido de las actuaciones contentivas de la solicitud de regulación de alquiler del inmueble en litigio presentada por ante la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, por el apoderado de la ciudadana Lucía Otilia Parra Fernández, abogado en ejercicio Mario La Sala Toro. Dentro del lapso legal, sólo la parte actora promovió por ante el a-quo las siguientes pruebas: • Mérito favorable de los autos que favorezcan a su representada, especialmente de actuaciones contentivas de la solicitud de regulación de alquiler del inmueble en litigio presentada por ante la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, por el apoderado de la ciudadana Lucía Otilia Parra Fernández, abogado en ejercicio Mario La Sala Toro. En cuanto al mérito favorable de los autos, se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable. Respecto a las actuaciones contentivas de la solicitud de regulación de alquiler del inmueble en litigio presentada por ante la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas, por el apoderado de la ciudadana Lucía Otilia Parra Fernández, abogado en ejercicio Mario La Sala Toro, y previo cumplimiento del procedimiento respectivo, en fecha 06-10-2006 fue dictada Resolución N° 474/2006 por el Alcalde del Municipio Barinas del Estado Barinas, en la que fijó como canon máximo mensual para el inmueble que describe -hoy en litigio-, la cantidad de cuatrocientos sesenta y tres mil bolívares con diecisiete céntimos (Bs.463.000,17). Tratándose de un acto administrativo dictado por el funcionario público respectivo, se aprecia en todo su valor para comprobar los hechos a que se contrae. • Original de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Lucía Otilia Parra de Caballero y Oscar Antonio Balaustre Tovar, autenticado por ante la Notaría Pública Primera Barinas, en fecha 09-03-2006, bajo el N° 33, Tomo 33 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. • Ratificación de la necesidad que tiene su representada, ciudadana Lucía Otilia Parra de Caballero, de ocupar el inmueble de su propiedad, el cual es objeto de litigio. Se observa que no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, sino un argumento esgrimido por dicha parte, el cual debe ser demostrado en la fase legal respectiva, por lo que se desecha. • Mérito favorable de expediente N° 165 de la numeración particular llevada por el Juzgado de la causa, de consignación de cánones de arrendamiento. Resulta inapreciable su valoración, dado que tales actuaciones no fueron consignadas a los autos. En fecha 11-02-2008, el apoderado del demandado presentó escrito de promoción de pruebas, cuya admisión fue negada por extemporánea por auto dictado el 12 de ese mes y año. Para decidir este Tribunal observa: La pretensión aquí ejercida versa sobre el desalojo de un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la avenida 7 Marqués del Pumar frente a CANTV de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, cuyos linderos son: norte: casa y solar que es o fue de Lucía Parra de Caballero, sur: con casa y solar de María de Barrio, este: terrenos municipales, y oeste: avenida Marqués del Pumar, el cual afirma la co-apoderada actora, que su mandante dio en arrendamiento al ciudadano Oscar Antonio Balaustre Tovar, por tiempo determinado, a partir del 01-01-2006, cuyo canon se fijó en la cantidad de doscientos treinta y nueve mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con cero céntimos (Bs.239.477,00), conforme a la Resolución N° 003/03 de fecha 03-11-2003, emanada de la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado Barinas; que solicitaron nueva regulación de alquileres ante tal organismo en fecha 15-08-2006, obteniendo un aumento del 6% representado en unidades tributarias y como canon de arrendamiento máximo mensual fijado en la suma de cuatrocientos sesenta y tres mil bolívares con diecisiete céntimos (Bs.463.000,17), procedimiento al cual el arrendatario se obligó conforme a la cláusula cuarta citado contrato de arrendamiento; que el arrendatario no ha cumplido con la obligación de cancelar mensualmente el canon establecido, que desde el 19-12-2006 está consignando por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 165, el canon inicialmente estipulado y no el vigente, según la Regulación de Alquiler solicitada el 15-08-2006; que el 15-10-2007, el arrendatario consignó los cánones correspondientes a los meses de junio, julio y agosto, adeudando a su mandante la diferencia de los meses de noviembre de 2006, fecha en que quedó firme la mencionada Resolución, diciembre del 2006, y enero a agosto del 2007, más los meses de septiembre, octubre y noviembre que no ha consignado, lo que afirma constituir incumplimiento tal obligación contractual. Asimismo, expuso que su mandante es propietaria de la firma personal Estacionamiento Santa Lucía, el cual es insuficiente físicamente por el hacinamiento para atender el depósito de los referidos bienes muebles, por lo que dicho local comercial se hace necesario para la consecución de tal fin, todo lo cual fundamentó, entre otras normas, en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que disponen: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes... (omissis)”. De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo se requiere la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida. Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos. La cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, es del tenor siguiente: “SEGUNDA: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (01) año fijo y comienza a regir a partir del 01 de enero de Dos Mil Seis (2006). No obstante convienen las partes, que si fuere voluntad de ambas y si “EL ARRENDATARIO” estuviere solvente en el cumplimiento de las obligaciones que le impone ésta relación contractual, con por los menos TREINTA (30) DIAS calendario de anticipación a la terminación de este contrato, se comprometerán por escrito a la celebración de un nuevo Contrato de Arrendamiento, previa discusión acerca del nuevo canon a firmarse y cualesquiera otras modificaciones, por igual término; sin lo cual quedará en vigencia la primera parte de la cláusula, y “EL ARRENDATARIO” a entregar el inmueble objeto de éste contrato.” En el caso de autos, vale destacar que el demandado reconoció en forma expresa ser inquilino del inmueble en litigio, y por cuanto de la cláusula segunda se colige que si bien el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 09 de marzo del 2006, bajo el Nº 33, Tomo 33 de los libros respectivos, nació a tiempo determinado, a saber un año fijo contado a partir del 01 de enero del 2006, luego de su vencimiento operó la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil, dado que no consta en estas actas procesales elemento de prueba alguno que demuestre que las partes hoy en controversia hubieren suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, encontrándose así llenos los requisitos legales exigidos, respecto a que la pretensión de desalojo versa sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la avenida 7 Marqués del Pumar frente a CANTV de esta ciudad de Barinas Estado Barinas, dentro del área y linderos, ya indicados, según el citado contrato, y cuya relación arrendaticia es escrita y por tiempo indeterminado; Y ASÍ SE DECIDE. En este orden de ideas, quien aquí decide estima menester advertir que mal puede el accionado en el presente juicio, desconocer las actuaciones contentivas de la solicitud de regulación de alquiler del inmueble en litigio formulada por la actora por ante la Oficina Reguladora de Alquileres de la Alcaldía del Municipio Barinas del Estado, pues consta de tales actuaciones que previo el cumplimiento del procedimiento respectivo, en fecha 06 de octubre del 2006 fue dictada Resolución N° 474/2006 por el Alcalde del Municipio Barinas del Estado Barinas, en la que se fijó como canon máximo mensual para el inmueble hoy en litigio, la cantidad de cuatrocientos sesenta y tres mil bolívares con diecisiete céntimos (Bs.463.000,17), el cual constituye un acto administrativo dictado por el funcionario público respectivo, y por ende, no es susceptible de desconocimiento por la parte contra la cual se dicta; Y ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, en relación con la causal de desalojo invocada por la actora con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley sobre la materia, se observa que en la oportunidad de la contestación de la demanda el accionado manifestó desconocer los demás cánones mensuales señalados por la accionante, aduciendo ser falso que se le haya obligado a cancelar otras mensualidades que superen el canon de arrendamiento fijado en la suma de doscientos treinta y nueve mil cuatrocientos setenta y siete bolívares (Bs.239.477,00) mensuales, que se encuentre en mora en el pago del canon mensual, y que no haya dado cumplimiento a las obligaciones contraídas con la arrendadora. En tal sentido, considera esta Alzada que habiendo operado la tácita reconducción estipulada en el citado artículo 1.614 del Código Civil, conforme a las motivaciones precedentemente expresadas, el contrato que vincula a las partes en litigio continúa bajo las mismas condiciones, excepto respecto al tiempo, el cual se tiene por tiempo indeterminado, y por vía de consecuencia, se estima menester precisar el contenido de la cláusula cuarta del mismo, que señala: “CUARTA: El canon de arrendamiento conforme a la Resolución N° 003/03 de Regulación de Alquileres de fecha 03 de noviembre de 2003, emanada de la Oficina Reguladora de Alquiler, Consultoria Jurídica, Alcaldía del Municipio Barinas, es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.239.477,00) mensuales, los cuales serán pagados por mensualidades vencidas, en el domicilio y residencia de la arrendadora, la cual declara conocer el arrendatario, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes; y es también convenio expreso de que si dentro del plazo de duración de este contrato la autoridad inquilinaria competente dictase nueva Resolución modificatoria del canon de arrendamiento aquí establecido, “EL ARRENDATARIO” queda obligado a pagar este nuevo canon de arrendamiento conforme a tal Resolución y así quedaría modificado el aquí establecido”. Del texto de la cláusula transcrita se desprende entonces que las partes intervinientes en tal relación arrendaticia convinieron en forma expresa que si dentro del plazo de duración de dicho contrato la autoridad inquilinaria competente dictase nueva Resolución modificatoria del canon de arrendamiento establecido, el arrendatario -aquí demandado- quedaba obligado a pagar este nuevo canon de arrendamiento conforme a tal Resolución, modificándose así el inicialmente fijado. Así las cosas, observa esta Alzada que demostrado como se encuentra en autos que en fecha en fecha 06 de octubre del 2006, fue dictada Resolución N° 474/2006 por el Alcalde del Municipio Barinas del Estado Barinas, en la que fijó como canon máximo mensual para el inmueble objeto de litigio, la cantidad de cuatrocientos sesenta y tres mil bolívares con diecisiete céntimos (Bs.463.000,17), y tomando en cuenta que no consta en estas actas procesales elemento probatorio alguno del cual emerja el cumplimiento de la obligación asumida por el demandado de pagar el canon de arrendamiento en cuestión a partir del mes de noviembre del año 2006, así como que la actora hubiere demostrado la necesidad de ocupar tal inmueble, conforme a la causal estipulada en el literal b) del artículo 34 de la Ley sobre la materia, es por lo que procede tal pretensión sólo en lo que respecta a la causal establecida en el literal a) del citado artículo 34, en razón de lo cual el recurso interpuesto por el demandado prospera parcialmente, modificándose la sentencia definitiva apelada en los términos expuestos en este fallo; Y ASÍ SE DECIDE. En mérito de las motivaciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 18 de febrero del 2008. SEGUNDO: Se MODIFICA la sentencia definitiva dictada el 13 de febrero del 2008, por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana Lucía Otilia Parra de Caballero, contra el ciudadano Oscar Antonio Balaustre Tovar, ya identificados. CUARTO: Como consecuencia de lo anterior, se ordena al demandado hacer entrega inmediata a la actora del inmueble arrendado, conformado por un (01) local comercial con su correspondiente terreno construido con paredes de bloques, techo de zinc y pisos de cemento, puertas y ventanas de hierro, machones de cemento y portones de hierro, ubicado en la avenida 7 Marqués del Pumar, frente a CANTV, del área urbana de la ciudad de Barinas, Estado Barinas. QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del juicio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se hace condenatoria en las costas del recurso, conforme a lo previsto en el artículo 281 ejusdem. SEXTO No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 893 ejusdem. Publíquese y Regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación. La Juez Titular, Abg. Reina Chejín Pujol. La Secretaria Titular, Abg. Karleneth Rodríguez Castilla. En la misma fecha siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. Conste, La Secretaria Titular, Abg. Karleneth Rodríguez Castilla Exp. N° 08-8516-COT. rm.