TSJ Regiones - Decisión

EXP. 7081-08
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.606.756, V-4.260.673, V-8.134.923, V-4.927.615, V-4.927.616 y V- 9.384.698 respectivamente, domiciliados en la población de Ciudad Bolivia Municipio Pedraza del Estado Barinas.

APODERADO JUDICIAL: Abogado LINDA DE LOS RÍOS RATTIA, titular de la cédula de identidad Nº V-11.710.530 e inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 62.593.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.002.712, domiciliado en la población de Ciudad Bolivia del Municipio Pedraza del Estado Barinas.

APODERADA JUDICIAL: Abogado JOSÉ JAVIER RONDÓN QUÍROZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 67.478.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El presente expediente se recibió en este Tribunal Superior, en fecha doce (12) de Junio del año Dos Mil Ocho (2008), proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en virtud de la apelación ejercida por la abogada LINDA DE LOS RÍOS RATTIA, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.606.756, V-4.260.673, V-8.134.923, V-4.927.615, V-4.927.616 y V- 9.384.698 respectivamente, contra la sentencia de fecha veinticinco (25) de Abril del año Dos Mil Ocho (2008), mediante la cual el mencionado Juzgado declaró sin lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos ya mencionados contra el ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.002.712, domiciliado en la población de Ciudad Bolivia del Municipio Pedraza del Estado Barinas.

En el libelo de la demanda, la abogada LINDA DE LOS RÍOS RATTIA, en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, antes identificados, alega que en fecha 13 de Enero del año Dos Mil Seis (2006) el ciudadano José Juan Dugarte Garrido, actuando en nombre propio y en representación de sus coherederos ciudadanos Rosa María Garrido de Dugarte, Marlene Coromoto Dugarte Garrido, César Augusto Dugarte Garrido, Leonor del Carmen Dugarte Garrido y Gilber Eude Dugarte Garrido, en virtud de poder que le fuera otorgado ante el Registro Inmobiliario con Funciones Notariales de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas, el cual se encuentra anotado bajo el Nº 28, Tomo Séptimo, Folios 56 al 57, de fecha seis (06) Abril del año Dos Mil Cuatro (2004) celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus; que el mencionado contrato fue otorgado ante el Registro Inmobiliario, quedando anotado bajo el Nº 22, Tomo Segundo de los libros respectivos.

Continúa exponiendo que en la cláusula PRIMERA del referido Contrato de Arrendamiento, se estableció como objeto del contrato “…un inmueble el cual consiste en un (1) Local Comercial donde funciona el ‘BAR POOL EL ALMENDRON SUCESORES DE JUAN DE DIOS DUGARTE MEJIAS’, ubicado en la avenida 4 entre Calles 3 y 4, Barrio El Estadio de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, con las siguientes características: paredes de bloque frisadas y pintadas, piso de cemento pulido, techo de zinc, puertas y ventanas de metal, mesas de pool, cancha de bolas criollas, dos baños, servicio de luz eléctrica, agua blanca y servida, todo en bien estado de funcionamiento; que las partes convinieron que al culminar el contrato de arrendamiento, el arrendatario le entregara al arrendador cuarenta y tres casilleros de cerveza polar ice llena y cuarenta y dos casilleros de cerveza de polar ice vacío; que en la cláusula TERCERA se estableció lo relativo al canon de arrendamiento, el cual fue fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00) mensuales, pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas; que en la cláusula CUARTA se estableció un plazo de duración del contrato de dieciocho (18) meses, contados a partir del siete (07) de Diciembre de 2005, plazo que sería prorrogable, si las partes de común y mutuo acuerdo lo aceptan a través de un nuevo contrato; y en la cláusula SEPTIMA las partes convinieron en permitir al arrendatario hacer mejoras y, bienhechurías en el inmueble arrendado; que la inversión que haya hecho el arrendatario con respecto a las mencionadas mejoras y bienhechurías, se descontará en un cincuenta por ciento (50%) sobre el monto mensual del pago del canon de arrendamiento; que de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00) se le deduce la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo); monto que se utilizaría para la reducción de la inversión de las mejoras y bienhechurías; que en la cláusula NOVENA se estableció que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, así como de cualquiera de las disposiciones legales que rigen la materia y falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador de pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble.

Que el arrendatario ciudadano José Gabriel Lalama Matheus, ha incumplido la tercera cláusula del contrato de arrendamiento, que adeuda las mensualidades correspondientes a un (01) año y diez (10) meses, para un total de veintidós (22) mensualidades vencidas a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00), para un total de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.8.800.000,00); que sus mandantes han dejado de percibir por concepto de arrendamiento del local comercial; que tal hecho constituye un incumplimiento total por parte del ciudadano JOSÉ LALAMA, que lo establecido en el contrato respecto al descuento del 50% de las mensualidades en virtud de las mejoras realizadas por el arrendatario al inmueble, representa un pago parcial, pero que si el deudor deja de cumplir con su obligación se está en presencia de un incumplimiento.

Que en el presente caso se estableció en la cláusula NOVENA que la falta de pago de dos mensualidades vencidas daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble; que por tal razón demanda a dicho ciudadano para que convenga o a ello sea obligado por este Tribunal en la Resolución de Contrato de arrendamiento por total y absoluto incumplimiento de las obligaciones arrendaticias previstas en las cláusulas Tercera y Séptima del contrato de arrendamiento y proceda a realizar la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado.

Fundamenta la presente demanda en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el 1167 y 1264 del Código Civil.

En fecha 13 de noviembre de 2007, el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, admitió la demanda.

En fecha 13 de Diciembre de 2007, el Abogado JOSÉ JAVIER RONDÓN QUIROZ, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSÉ LALAMA MATHEUS, presentó escrito en el que promueve la cuestión previa establecida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con relación a la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa, alegando que la misma versa sobre la Resolución de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, por el presunto incumplimiento por parte del demandado en el pago de los respectivos cánones de arrendamiento.

Hace mención del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y alega que el canon de arrendamiento pactado por ambas partes es de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales y tratándose de un contrato de tiempo determinado por espacio de dieciocho meses, la sumatoria es de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.7.200.000,00), que la competencia por la cuantía del Juzgado de Primera Instancia es hasta la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00); que por lo tanto el Tribunal debe declinar el conocimiento de la causa a un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil.

Respecto al fondo de la demanda alega que es cierto que en fecha 13 de enero del 2006 su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Juan Dugarte Garrido; que en el escrito libelar dicho ciudadano señala que actúa en nombre propio así como en representación de sus coherederos ciudadanos ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, que celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus, haciendo uso del poder que le fue conferido por sus coherederos, que los últimos cinco de ellos no tienen cualidad de coherederos del ciudadano José Juan Dugarte Garrido, en virtud que el mencionado ciudadano no ha fallecido, por lo cual considera que debe mencionarlos como comuneros hereditarios, que tal cualidad la comportan por ser todos en su conjunto herederos de quien en vida respondía al nombre de Juan de Dios Dugarte Mejías, que tal situación crea incertidumbre al momento de establecer la cualidad que ostenta cada una de las partes.

Que es cierto que a su mandante le fue otorgado en calidad de arrendamiento un bien inmueble el cual consiste en un local comercial donde funciona el “BAR POOL EL ALMENDRON SUCESORES DE JUAN DE DIOS GUGARTE MEJIAS”, que es cierto que ambas aparte al suscribir el contrato de arrendamiento convinieron que al finalizar la relación arrendaticia, el arrendatario le entregaría al arrendador, 43 casilleros de cervezas polar ice llena y 42 casilleros de cerveza de polar ice vacío; que el canon de arrendamiento lo establecieron en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,00) mensuales pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas; que es cierto que la duración del contrato se estableció en dieciocho (18) meses, contados a partir del siete (07) de Diciembre de 2.005, prorrogable si las partes de común y mutuo acuerdo lo aceptan, para lo cual se haría un nuevo contrato.

Que es cierto que en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento ambas partes convinieron en permitir al arrendatario hacer mejoras y bienhechurías en el inmueble arrendado; que la inversión realizada por el arrendatario con respecto a las mencionada mejoras y bienhechurías, sería descontada de un 50% sobre el monto mensual del pago de canon de arrendamiento, que de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) se deduciría la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), monto a ser utilizado para la reducción de la inversión de las mejoras y bienhechurías, que el demandado fue autorizado para realizar, entre otras, las mejoras siguientes: refraccionamiento de los galpones, de las canchas de bolas criollas, de los baños, de los pisos, portones y ventanas del local comercial, techo del pasillo posterior; que se convino que el arrendatario realizaría todas estas mejoras de envergadura y luego se elaboraría un avaluó para proceder a pagar a su representado, en dinero efectivo el remanente, pero que las mejoras ascienden a un monto de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00), cuyo pago no lo podían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, que por tal razón se acordó entre ambas partes que su representada no pagara la mensualidad para poder compensar la deuda y el remanente sería pagado luego del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niega, rechaza y contradice que su poderdante haya incumplido con lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, que no haya cancelado ninguna de las mensualidades vencidas desde la celebración del contrato; que le adeude un año y diez meses, es decir, veintidós mensualidades vencidas, por concepto de cánones de arrendamiento, que arrojan un total de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.8.800.000,00), alegando que su representado no tiene ningún tipo de deuda con la parte arrendadora; que en el escrito libelar la parte actora señala que se está en presencia de un incumplimiento total y en otra parte señala que se está en presencia de un incumplimiento parcial, que por lo tanto existe incertidumbre en cuanto a lo peticionado por la actora, que además no detalló en el libelo de la demanda uno a uno, cuáles son los meses que adeuda el arrendatario, que no hay certeza en cuanto a los meses que adeuda.

Niega, rechaza y contradice que su representado sea condenado por el Tribunal por total y absoluto incumplimiento de las obligaciones arrendaticias previstas en la cláusula tercera y séptima del contrato, por lo que no puede ser condenado a la entrega del inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado.

En fecha 13 de Diciembre de 2007, se declaró con lugar la cuestión previa de incompetencia para conocer de la presente demanda y declinó la competencia en el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

En fecha 14 de enero de 2008, se recibió el expediente por distribución en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual se declaró competente para conocer de la presente demanda.

En fecha 25 de Enero de 2008, la parte demandada presentó escrito en el que promueve el valor probatorio del documento autenticado ante la Registro Inmobiliario con funciones Notariales de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 22, Tomo Segundo, de fecha 13 de enero de 2006, para evidenciar la relación arrendaticia existente de la parte actora y su representado.

Promueve asimismo el valor probatorio del informe de avalúo, emitido por el ciudadano Williams González, Técnico Superior Universitario en Construcción Civil, para evidenciar que en el inmueble arrendado, su representado realizó un conjunto de mejoras, las cuales menciona, y evidenciar además que dichas mejoras tiene un valor aproximado de SETENTA Y OCHO MILLONES SETENTA Y DOS MIL SETECIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.78.072.719,25) equivalentes a SETENTA Y OCHO MIL SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.78.072,72), aduciendo que tales hechos son plenamente conocidos por la parte actora, quien se negó en reiteradas oportunidades a recibir el avaluó y a negociar con su representado lo relacionado con el pago de las mejoras efectuadas en el inmueble arrendado, señalando que es casi imposible que se recupere esta inversión a razón del pago de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,00) mensuales.

Promueve las testimoniales de los ciudadanos PEDRO JOSÉ JIMENEZ, JOSÉ JHONNY ROA, JUAN CARLOS RANGEL ROA, JOSÉ GREGORIO CADENAS y GORJE LUIS MARTÍNEZ GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.501.160, V-17.989.732, V-23.146.346, V-9.265.918 y V-14.259.491.

Promueve el Testimonio del ciudadano WILLIAMS GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.264.758, con la finalidad de que amplíe y aclare los hechos controvertidos en la presente causa y además que ratifique en toda y cada una de sus partes tanto en su firma como en contenido, el informe de avaluó del mes de Mayo de 2007.

En fecha 01 de Febrero de 2008, la parte demandada presentó escrito promoviendo el valor probatorio del escrito de pruebas presentado en fecha 25 de enero del 2008; de la copia certificada del expediente Nº 382, nomenclatura del Juzgado del Municipio Pedraza del Estado Barinas, señalando que del mismo se puede extraer que las partes de aquella causa equivalente a las mismas de la que nos ocupa en la actualidad; que los demandantes son JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, y el demandado el ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS; que el objeto de la controversia equivale a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, sobre el bien inmueble, el cual es el mismo que se encuentra en la presente causa; que en los folios 59 al 61 de aquel expediente consta el escrito de promoción de pruebas de la parte demandante, del cual se puede evidenciar en su particular quinto, que el actor promovió la absolución de posiciones juradas, las cuales fueron admitidas oportunamente, que al momento de ser evacuadas el actor confesó que su mandante si realizó un conjunto de mejoras dentro del inmueble arrendado y que en fecha posterior arreglaría cuentas una vez presentado el avaluó respectivo, el cual se negó a recibir en reiteradas oportunidades; que en la oportunidad legal correspondiente promovieron pruebas a favor de su representado, entre otros medios, las testimoniales de los ciudadanos PEDRO JOSÉ JIMENEZ, JOSÉ JHONNY ROA, GORJE LUIS MARTÍNEZ GONZÁLEZ y WILLIAMS GONZÁLEZ, que evacuadas oportunamente, se evidenció que los ciudadanos fueron contestes en sus declaraciones al señalar que su representado realizó una serie de mejoras en el local arrendado y que su arrendador ciudadano José Juan Dugarte Garrido, las aceptó, que además saben y les consta que el arrendador y el arrendatario, convinieron en que el arrendatario realizaría las mejoras y luego se elaboraría un avaluó para proceder a cancelar a su representado en dinero efectivo el remanente, que las mejoras ascienden a la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00) equivalentes a setenta mil bolívares (Bs.70.000,00), que tal pago no lo podían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento mensual, que por tal motivo se acordó entre ambas partes que su representado no pagaría las mensualidades para poder compensar la deuda adquirida con éste y el remanente sería pagado luego del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en dinero efectivo.

En fecha 06 de febrero de 2008, la apoderada judicial de los demandantes presentó escrito en el que promueve el valor y mérito jurídico de todas las actas insertas en el expediente en todo cuanto favorezcan a sus representados, principalmente lo relativo a la demanda anterior, señalando que con la misma se deja en evidencia la oposición de los propietarios a que el demandado continuara ocupando el inmueble; valor y mérito jurídico de la certificación de pago emanada del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, donde se evidencia – señala- que el demandado no ha realizado ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento del Local Comercial Bar Pool El Almendrón; valor y mérito jurídico del Acta emanada del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (OMDECU), señalando que en la misma se evidencia la mala fe del demandado de autos, por cuanto presentó facturas repetidas y sin RIF, para abultar el monto de la obra por él realizada en el inmueble, que dos de sus representados le manifestaron en esa oficina pública, que no se negaban a realizar el pago, pero antes exigieron la elaboración de un avaluó por un experto imparcial y conocedor de la materia de construcción y afirma que en la referida acta se puede observar que la funcionario actuante dejó constancia de que observó facturas repetidas, presentadas por el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus, quien –afirma- tiene la mala sana intención de no cumplir con el contrato tal como fue estipulado; que además en la referida acta se dejó constancia y se le hizo saber al mencionado ciudadano el deseo de no renovarle el contrato de arrendamiento, por no haber cumplido con el mismo; valor y mérito jurídico de la Inspección Ocular realizada en fecha 28 de septiembre del 2007, en presencia del demandado y su abogado, contentiva de un informe de avalúo que arrojó como valor de las mejoras la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.30.000,00) aproximadamente, señalando que tal promoción obedece a la necesidad de demostrar la mala fe con la que actúa el demandado al cobrar un monto exagerado, pretendiendo quedarse en posesión del inmueble de forma ilegal; valor y mérito jurídico de la declaración sucesoral, señalando que de la misma se evidencia que sus representados son los propietarios legítimos del inmueble y del fondo de comercio objeto del litigio.

En fecha 03 de Agosto de 2007, la apoderada judicial de la parte demandante solicitó al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, se constituya y se traslade al Local Comercial donde funciona el “Bar Pool El Almendrón Sucesores de Juan de Dios Dugarte Mejías”, con el fin de que deje constancia de la ubicación e identificación del inmueble; las personas que se encuentran y bajo que condición; en que condiciones de habitabilidad viven las referidas personas; lugar y fecha en que se está realizando la inspección; del estado exacto de las instalaciones, así como de cualquier otro aspecto; si habitan otras personas y se indique quienes son; cuantos metros de construcción tiene el referido inmueble; si se encuentra totalmente cercado el inmueble; si cuenta con algún tipo de construcción de reciente fabricación y de ser así que se detalle en que consiste y con la ayuda del experto se determine su valor; si cuenta con los servicios básicos de agua y luz eléctrica. Solicita que para la referida inspección se haga acompañar de dos expertos en materia de inmuebles y de un fotógrafo.

En fecha 28 de septiembre de 2007, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m) a los fines de la práctica de la inspección judicial se trasladó el Tribunal del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a la avenida 4, entre calles 3 y 4, Barrio El Estadio, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, específicamente en la sede del “Bar Pool El Almendrón” en compañía de la apoderada judicial de la parte demandante, una vez en el sitio el Tribunal procedió a notificar de su misión al ciudadano José Gabriel Lalama Matheus y a designar como Práctico Asesor, Fotógrafo y maestro de obra a los ciudadanos Ciro de Jesús Molina Vega, Nelson Edixon Rondón Guerrero y Luis Enrique Polo Tapias, quienes aceptaron el cargo y prestaron el correspondiente juramento de Ley. Se dejó constancia que el Práctico fotógrafo designado fue autorizado para tomar muestras de fotografías con una cámara digital, que se le indiquen en la practica de la Inspección. Se dejó constancia de la presencia del abogado José Javier Rondón Quiroz, que asiste al ciudadano José Gabriel Lalama Matheus. Posteriormente se dejó constancia de: PRIMERO: que el inmueble esta constituido por un local con un área de terreno de aproximadamente cuarenta y dos metros (42 mts) de fondo por diecinueve metros (19 mts) de frente ubicado en el Barrio El Estadio, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, avenida 4 entre calles 3 y 4 de esa población, dividido en dos ambientes, el primero de los cuales está constituido por paredes de bloque frisada y pintadas, pisos de cemento, en parte pulido y en parte rustico, techo de zinc con estructura de madera, barra de concreto, puertas y ventanas de metal; el segundo ambiente lo constituye un galpón de dos naves a dos aguas cada una, de planta rectangular, estructura metálica y cubierta de laminas de zinc, dentro del cual el Tribunal tuvo a su vista que funcionan dos canchas de bolas criollas, cubriendo un área de 480,00 m2 aproximadamente con pisos de tierra, cercadas con bloques de concreto armado, anexo a las canchas donde se ubican los baños con estructura de concreto y uno de ellos tienen paredes revestidas con cerámica y pisos rústicos con instalaciones sanitarias de aguas blancas y aguas negras. SEGUNDO: el Tribunal deja constancia que el inmueble inspeccionado se encuentra ocupado para el momento de la practica de esta actuación José Gabriel Lalama Matheus, inicialmente Jorge Luís Martínez, quien manifiesta ser ayudante en el local y la comisión que conforma el Tribunal. TERCERO: se dejó constancia que el inmueble lo ocupa el notificado con el carácter de arrendatario. CUARTO: la presente actuación se efectuó el día 28/09/2007 y la ubicación lo constituye el Barrio El Estadio, avenida 4 entre calle 3 y 4 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. QUINTO: el local inspeccionado, parcialmente descrito en el primer particular, cuenta con características de construcción los cuales serán detallados en el informe del avaluó. SEXTO: Resulta pertinente reiterar la información que ha quedado expuesta en el particular segundo. SEPTIMO: según informó el práctico que asiste el inmueble inspeccionado tiene un área de construcción aproximada de 480, 00 m2. OCTAVO: a la vista de la comisión se destacó que el inmueble se encontraba totalmente cercado con paredes de bloque. NOVENO: dada la naturaleza jurídica de esa actuación, resulta ser de imposible comprobación. DÉCIMO: a los fines de detallar lo solicitado se amerita el informe que con tal fin debe rendir el práctico. UNDÉCIMO: El tribunal certificó con la asistencia del experto que el referido inmueble cuenta con los servicios básicos de agua y luz eléctrica.

En fecha 06 de febrero de 2008, se admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la parte demandante.

II
DE LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, declaró SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, bajo el siguiente fundamento:
…Omissis …

“En el caso de autos, cabe destacar que si bien el apoderado judicial del demandado admitió la celebración del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, alegó que su representado fue autorizado para realizar entre otras, las siguientes mejoras: refaccionamiento de los galpones, de las canchas de bolas criollas, de los baños, pisos, portones y ventanas del local comercial, techo del pasillo posterior, que convinieron que su representado realizara todas esas mejoras de envergadura y luego se elaboraría un avalúo para pagar a su cliente en dinero efectivo el remanente; que tales mejoras ascienden en la actualidad a un monto superior a setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares fuertes (Bs.F.70.000,00), cuyo pago no lo podrían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, y que por ello acordaron que su cliente no pagara la mensualidad respectiva para poder compensar la deuda adquirida; negando, rechazando y contradiciendo que haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato en cuestión; que no haya pagado ninguna mensualidad vencida desde la celebración del mismo; y que su mandante adeude un año y diez meses.

En este orden de ideas, observa quien aquí decide que si bien es cierto que el demandado a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato en cuestión, quien no demostró en el curso del juicio, el pago o cancelación de las pensiones de arrendamiento que el actor señaló adeudarle, circunstancia ésta que conllevaría a la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento ejercida, ello por ser tal una obligación no sólo contractual sino también de rango legal conforme a lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil; no obstante, cabe advertir que tomando en cuenta los hechos por él aducidos en el escrito de contestación a la demanda presentado, respecto al no incumplimiento de las cláusulas tercera y séptima de dicho contrato, por los argumentos antes narrados en este fallo, es por lo que esta juzgadora hace las siguientes consideraciones:

Del contenido de la cláusula séptima del contrato en cuestión, se colige claramente que las partes convinieron, y por ende, el arrendador permitió que el arrendatario realizara mejoras bienhechurías (entendiéndose mejoras y/o bienhechurías) en el inmueble arrendado, cuyo forma de pago por tal concepto fue estipulado en la referida cláusula.

Sin embargo, debe resaltarse que el representante judicial del demandado adujo oportunamente que su representado fue autorizado para realizar las mejoras que indicó, y que convinieron que su mandante realizara todas esas mejoras de envergadura, que luego se elaboraría un avalúo para proceder a pagar a su cliente en dinero efectivo el remanente; que tales mejoras ascienden en la actualidad a un monto superior a setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00) hoy setenta mil bolívares fuertes (Bs.F.70.000,00), cuyo pago no lo podrían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, y que por ello acordaron que su cliente no pagara la mensualidad respectiva para poder compensar la deuda adquirida.

En tal sentido tenemos que con el material probatorio inserto en estas actas procesales, específicamente con la ratificación por parte del ciudadano T.S.U Williams González S., titular de la cédula de identidad N° 9.264.758, del instrumento privado consistente en informe de avalúo realizado en el mes de mayo del año 2007, se encuentra demostrado de manera plena y suficientemente que el demandado realizó en el inmueble arrendado las mejoras allí descritas, por un valor de setenta y ocho millones setenta y dos mil setecientos diecinueve bolívares con veinticinco céntimos (Bs.78.072.719,25) hoy setenta y ocho mil setenta y dos bolívares fuertes con setenta y dos céntimos (Bs.F.78.072,72), e igualmente está comprobado en autos, con las declaraciones rendidas por los testigos promovidos y evacuados, que las partes hoy en litigio acordaron verbalmente que el arrendatario no pagara el alquiler, porque del mismo se descontarían las mejoras efectuadas en el inmueble arrendado.

En consecuencia, al haber sido probados en este juicio los hechos modificativos invocados por el demandado -en su condición de arrendatario del señalado inmueble-, en la oportunidad legal, pues los mismos no fueron desvirtuados de manera alguna por el adversario, es por lo que resulta forzoso declarar la improcedencia de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en controversia … “

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Seguidamente esta Juzgadora se remite al análisis de los alegatos y material probatorio cursantes en los autos y a tal efecto observa: alega la apoderada actora que el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus ha incumplido el contrato de arrendamiento que celebrara con el ciudadano José Juan Dugarte Garrido, actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos Rosa María Garrido de Dugarte, Marlene Coromoto Dugarte Garrido, César Augusto Dugarte Garrido, Leonor del Carmen Dugarte Garrido y Gilber Eude Dugarte Garrido, que convinieron un canon de arrendamiento de Bs.400.000,00 mensuales, y un plazo de duración del contrato de dieciocho (18) meses, contados a partir del siete (07) de Diciembre de 2005, plazo que sería prorrogable, si las partes de común y mutuo acuerdo lo aceptan a través de un nuevo contrato; que en la cláusula SÉPTIMA convinieron en permitir al arrendatario hacer mejoras y bienhechurías en el inmueble arrendado; que la inversión de las mejoras y bienhechurías, se descontaría el 50% sobre el monto mensual del pago del canon de arrendamiento; que de Bs. 400.000,00 se le deduce la cantidad de Bs. 200.000,00; monto que se utilizaría para la reducción de la inversión de las mejoras y bienhechurías; que igualmente se estableció que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, así como de cualquiera de las disposiciones legales que rigen la materia y falta de pago de dos mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador de pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble; alegando que el arrendatario ha incumplido la tercera cláusula del contrato de arrendamiento, que adeuda las mensualidades correspondientes a un año y diez meses, para un total de veintidós mensualidades vencidas a razón de Bs.400.000,00, para un total de Bs. 8.800.000,00; que lo establecido en el contrato respecto al descuento del 50% de las mensualidades en virtud de las mejoras realizadas por el arrendatario al inmueble, representa un pago parcial, pero que si el deudor deja de cumplir con su obligación se está en presencia de un incumplimiento; que según lo convenido en la cláusula NOVENA la falta de pago de dos mensualidades vencidas daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble; que por tal razón demanda a dicho ciudadano para que convenga o a ello sea obligado por este Tribunal en la Resolución de Contrato de Arrendamiento por total y absoluto incumplimiento de las obligaciones arrendaticias previstas en las cláusulas Tercera y Séptima del contrato de arrendamiento y proceda a realizar la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento totalmente desocupado.

La parte demandada alega que es cierto que celebró con la parte demandante el referido contrato de arrendamiento, que en la cláusula séptima ambas partes convinieron en permitir al arrendatario hacer mejoras y bienhechurías en el inmueble arrendado; que la inversión realizada por el arrendatario con respecto a las mencionadas mejoras y bienhechurías, sería descontada de un 50% sobre el monto mensual del pago de canon de arrendamiento, que de Bs. 400.000,00 se deduciría la cantidad de Bs. 200.000,00, monto a ser utilizado para la reducción de la inversión de las mejoras y bienhechurías, que el demandado fue autorizado para realizar, entre otras, las referida mejoras; que se convino que el arrendatario realizaría todas estas mejoras de envergadura y luego se elaboraría un avaluó para proceder a pagar a su representado en dinero efectivo el remanente, pero que las mejoras ascienden a un monto de Bs.70.000.000,00, cuyo pago no lo podían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento, que por tal razón se acordó entre ambas partes que no pagara la mensualidad para poder compensar la deuda y el remanente sería pagado luego del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niega, rechaza y contradice el incumplimiento del pago de las mensualidades vencidas desde la celebración del contrato; así como también niega que adeude un año y diez meses, es decir, veintidós mensualidades vencidas, por concepto de cánones de arrendamiento, que arrojan un total de Bs. 8.800.000,00, alegando que su representado no tiene ningún tipo de deuda con la parte arrendadora.

La parte demandada promovió el valor probatorio del documento autenticado ante la Registro Inmobiliario con funciones Notariales de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 22, Tomo Segundo, de fecha 13 de enero de 2006, para evidenciar la relación arrendaticia existente de la parte actora y su representado; el cual se aprecia en su valor probatorio respecto al hecho no controvertido de la existencia del contrato de arrendamiento.
Asimismo, la parte demandada presentó escrito en el que promueve el valor probatorio del escrito de pruebas presentado en fecha 25 de enero del 2008; no se le otorga valor probatorio a dicha promoción, por cuanto el escrito de promoción de pruebas no constituye elemento probatorio alguno.

Promueve igualmente el valor probatorio de la copia certificada del expediente Nº 382, nomenclatura del Juzgado del Municipio Pedraza del Estado Barinas, señalando que del mismo se puede extraer que las partes de aquella causa es equivalente a las mismas de la que nos ocupa en la actualidad; que los demandantes son JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, y el demandado el ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS; que el objeto de la controversia equivale a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, sobre el bien inmueble, el cual es el mismo que se encuentra en la presente causa; que en los folios 59 al 61 de aquel expediente consta el escrito de promoción de pruebas de la parte demandante, del cual se puede evidenciar en su particular quinto, que el actor promovió la absolución de posiciones juradas, las cuales fueron admitidas oportunamente, que al momento de ser evacuadas el actor confesó que su mandante si realizó un conjunto de mejoras dentro del inmueble arrendado y que en fecha posterior arreglaría cuentas una vez presentado el avaluó respectivo, el cual se negó a recibir en reiteradas oportunidades; que en la oportunidad legal correspondiente promovieron pruebas a favor de su representado, entre otros medios, las testimoniales de los ciudadanos PEDRO JOSÉ JIMENEZ, JOSÉ JHONNY ROA, GORJE LUIS MARTÍNEZ GONZÁLEZ y WILLIAMS GONZÁLEZ, que evacuadas oportunamente, se evidenció que los ciudadanos fueron contestes en sus declaraciones al señalar que su representado realizó una serie de mejoras en el local arrendado y que su arrendador ciudadano José Juan Dugarte Garrido, las aceptó, que además saben y les consta que el arrendador y el arrendatario, convinieron en que el arrendatario realizaría las mejoras y luego se elaboraría un avaluó para proceder a cancelar a su representado en dinero efectivo el remanente, que las mejoras ascienden a la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.70.000.000,00) equivalentes a setenta mil bolívares (Bs.70.000,00), que tal pago no lo podían efectuar los arrendadores con la cuota parte del canon de arrendamiento mensual, que por tal motivo se acordó entre ambas partes que su representado no pagaría las mensualidades para poder compensar la deuda adquirida con éste y el remanente sería pagado luego del vencimiento de la prórroga legal prevista en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en dinero efectivo; promoción a la cual no se le otorga valor probatorio alguno, por cuanto constituyen alegatos y probanzas que corresponden a otro juicio y de pretender el promovente hacer valer a su favor dichas pruebas ha debido promoverlas en el presente proceso.

En fecha 06 de febrero de 2008, la apoderada judicial de los demandantes presentó escrito en el que promueve el valor y mérito jurídico de todas las actas insertas en el expediente en todo cuanto favorezcan a sus representados, principalmente lo relativo a la demanda anterior, señalando que con la misma se deja en evidencia la oposición de los propietarios a que el demandado continuara ocupando el inmueble; promoción que no se le otorga valor probatorio en cuanto al asunto controvertido, por cuanto de la misma se desprende la interposición de una demanda anterior; sin embargo nada aporta respecto a los alegatos de las partes en lo referente al incumplimiento y a lo convenido en el contrato de arrendamiento.

Valor y mérito jurídico de la certificación de pago emanada del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, donde se evidencia – señala- que el demandado no ha realizado ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento del Local Comercial Bar Pool El Almendrón; la cual es de fecha 16 de noviembre de 2007, la cual corre inserta al folio 06 de la segunda pieza del presente expediente, no se le otorga valor probatorio respecto a su pretensión de demostrar que el demandado no ha realizado pago alguno, puesto que pudo haber realizado el pago en otra instancia o a través de otra vía; es decir, el hecho de que no haya realizado pago alguno específicamente ante el Juzgado del Municipio Pedraza no se traduce como falta de cancelación de los cánones de arrendamiento.

Valor y mérito jurídico del Acta emanada del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (OMDECU), señalando que en la misma se evidencia la mala fe del demandado de autos, por cuanto presentó facturas repetidas y sin RIF, para abultar el monto de la obra por él realizada en el inmueble, que dos de sus representados le manifestaron en esa oficina pública, que no se negaban a realizar el pago, pero antes exigieron la elaboración de un avaluó por un experto imparcial y conocedor de la materia de construcción y afirma que en la referida acta se puede observar que la funcionario actuante dejó constancia de que observó facturas repetidas, presentadas por el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus, quien –afirma- tiene la mala intención de no cumplir con el contrato tal como fue estipulado; que además en la referida acta se dejó constancia y se le hizo saber al mencionado ciudadano el deseo de no renovarle el contrato de arrendamiento, por no haber cumplido con el mismo; documento expedido por funcionaria competente, en el que aparece la firma y el sello húmedo de la Oficina de Protección al Consumidor Coordinación Municipal del Municipio Pedraza, al cual se le otorga valor probatorio como documento público, el cual no ha sido impugnado en oportunidad alguna y del cual se desprende que el demandado hizo referencia a las mejoras realizadas y expuso que el costo de las mismas es de Cincuenta y Dos Millones Novecientos Un Mil Sesenta Bolívares sin céntimos (Bs. 52.901.060,00); y los demandantes reclaman el pago de las mensualidades correspondientes al tiempo que tiene arrendado, alegando que el arrendatario no ha cancelado ninguna mensualidad y le informan que no se le renovará el contrato de arrendamiento; acta que no fue impugnada en oportunidad alguna y como documento público expedido por funcionario público competente se le otorga valor probatorio y de la cual se observa que el monto que señala el demandado en tal oportunidad, difiere de la cantidad que señala en la presente causa.

Valor y mérito jurídico de la declaración sucesoral, señalando que de la misma se evidencia que sus representados son los propietarios legítimos del inmueble y del fondo de comercio objeto del litigio; promoción que no se valora respecto al asunto controvertido por cuanto en la presente causa no se discute la propiedad del inmueble arrendado.

Valor y mérito jurídico de la Inspección Ocular realizada en fecha 28 de septiembre del 2007, en presencia del demandado y su abogado, contentiva de un informe de avalúo que arrojó como valor de las mejoras la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.30.000,00) aproximadamente, señalando que tal promoción obedece a la necesidad de demostrar la mala fe con la que actúa el demandado al cobrar un monto exagerado, pretendiendo quedarse en posesión del inmueble de forma ilegal; dicha inspección corre inserta en los autos, observándose que el Tribunal del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, se traslado al inmueble arrendado a los efectos de la práctica de la inspección ocular, encontrándose presente el ciudadano José Gabriel Lalama Matheus, el Práctico Asesor, Fotógrafo y maestro de obra designados, ciudadanos Ciro de Jesús Molina Vega, Nelson Edixon Rondón Guerrero y Luís Enrique Polo Tapias, el abogado José Javier Rondón Quiroz, que asiste al ciudadano José Gabriel Lalama Matheus; dejando constancia el Tribunal que el inmueble está constituido por un local con un área de terreno de aproximadamente 42 metros de fondo por 19 metros de frente, dividido en dos ambientes, el primero de los cuales está constituido por paredes de bloque frisada y pintadas, pisos de cemento, en parte pulido y en parte rustico, techo de zinc con estructura de madera, barra de concreto, puertas y ventanas de metal; el segundo ambiente lo constituye un galpón de dos naves a dos aguas cada una, de planta rectangular, estructura metálica y cubierta de laminas de zinc, dentro del cual el Tribunal tuvo a su vista que funcionan dos canchas de bolas criollas, cubriendo un área de 480,00 m2 aproximadamente con pisos de tierra, cercadas con bloques de concreto armado, anexo a las canchas donde se ubican los baños con estructura de concreto y uno de ellos tienen paredes revestidas con cerámica y pisos rústicos con instalaciones sanitarias de aguas blancas y aguas negras; que el local inspeccionado, parcialmente descrito en el primer particular, cuenta con características de construcción los cuales serán detallados en el informe del avaluó. Desde el folio 24 hasta el 35 cursa el avalúo presentado por el experto que presenció la inspección ocular, en el que describe las mejoras realizadas en el inmueble y determinó que las referidas mejoras tienen un valor de Bs. 29.722.379,52; a la cual se le otorga pleno valor probatorio en cuanto al valor de las bienhechurías, puesto que en su realización se encontraba presente la parte demandada y pudo ejercer el control sobre la misma, no formulando objeción alguna, ni impugnando el avalúo rendido por el experto designado en la práctica de dicha inspección. En virtud de la valoración anterior respecto a la inspección ocular y el respectivo avalúo, se desestima el avalúo promovido por la parte demandada.

Promueve asimismo el valor probatorio del informe de avalúo, emitido por el ciudadano Williams González, Técnico Superior Universitario en Construcción Civil, para evidenciar que en el inmueble arrendado, su representado realizó un conjunto de mejoras, las cuales menciona, y evidenciar además que dichas mejoras tiene un valor aproximado de SETENTA Y OCHO MILLONES SETENTA Y DOS MIL SETECIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs.78.072.719,25) equivalentes a SETENTA Y OCHO MIL SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs.78.072,72), aduciendo que tales hechos son plenamente conocidos por la parte actora, quien se negó en reiteradas oportunidades a recibir el avaluó y a negociar con su representado lo relacionado con el pago de las mejoras efectuadas en el inmueble arrendado, señalando que es casi imposible que se recupere esta inversión a razón del pago de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,00) mensuales; respecto al mencionado avalúo rindió declaración el experto ciudadano WILLIAMS ARTURO GONZÁLEZ COLMENARES, quien declaró que conoce de vista, trato y comunicación a las partes involucradas en el presente juicio; que su profesión u oficio es Técnico Superior Universitario en Construcción Civil; que reconoce en todas y cada una de sus partes el contenido y firma del informe de Estudio Valorativo (avaluó) de bienhechurías de fecha Mayo de 2007, que le es presentado para su vista, señalando que es el avaluó que realizó, que por lo tanto lo reconoce en su totalidad; al cual no se le otorga valor probatorio alguno en virtud de las anteriores consideraciones.

Respecto a las testimoniales promovidas, al ser evacuadas las mismas, el ciudadano JOSÉ JHONNY ROA, declaró que conoce de vista, trato y comunicación a las partes; que conoce al ciudadano José Gabriel Lalama de Pedraza; que le consta que dicho ciudadano está alquilado en el Bar El Almendrón de esta localidad de Ciudad Bolivia; porque trabajó allí, ayudándole a hacer mejoras que él hizo al local; que sabe y le consta que el señor José Gabriel Lalama cancela por concepto de alquiler del Bar El Almendrón Bs. 400.000,00; que es testigo de que Juan José y Pepe llegaron a un arreglo de que no le pagara alquiler, porque tenía que rebajarlas de las mejoras que Pepe le había hecho al negocio y que al final arreglaría que era lo que le debían el uno al otro, porque las mejoras eran muy caras y el alquiler era muy bajo para pagar esa deuda tan grande; que sabe y le consta que el señor José Gabriel Lalama va al día en el pago del alquiler del Bar El Almendrón.

El ciudadano GORJE LUÍS MARTÍNEZ GONZÁLEZ, declaró que conoce de vista, trato y comunicación a las partes, que el ciudadano José Gabriel Lalama es el inquilino del Bar El Almendrón y él le ayudó a hacer una canal de cemento, a meter una tierra, a pegar un portón, techar una cancha, echar unos pisos, a hacer unos baños y una ventana para la cantina; que sabe y le consta que el señor José Gabriel Lalama paga por concepto de alquiler del Bar El Almendrón la cantidad de Bs. 400.000,00 mensuales; que sabe y le consta que el señor José Gabriel Lalama va al día con el pago del alquiler del Bar El Almendrón.

Ahora bien, las testimoniales deben valorarse en conjunto con las demás pruebas promovidas en los autos, observándose en tal sentido que si bien es cierto los testigos declaran que saben y les consta que el demandado ha cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento, que le consta que Juan José y Pepe llegaron a un arreglo de que no le pagara alquiler, porque tenía que rebajarlas de las mejoras que Pepe le había hecho al negocio y que al final arreglaría que era lo que le debían el uno al otro, porque las mejoras eran muy caras y el alquiler era muy bajo para pagar esa deuda tan grande; sin embargo, no cursan en los autos otros elementos probatorios que permitan determinar que en efecto el demandado haya cumplido debidamente con el pago de las mensualidades, como tampoco que las partes hayan acordado que no cancelara el alquiler para pagar la deuda que se deriva de las mejoras realizadas, por tal razón resultan contradictorias sus declaraciones respecto al resto del material probatorio bajo análisis; por lo que se desestiman las mismas.

Observa esta Juzgadora que el demandado negó que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento; sin embargo, no aportó a los autos prueba alguna de los pagos realizados, razón por la cual resulta evidente que ha incurrido en el incumplimiento del contrato. Además de los autos no se desprende que las partes hayan estado en conocimiento del valor de las mejoras alegadas por el demandado.

Con relación a lo alegado por la parte demandada de que se haya convenido que el arrendatario realizara las mejoras de envergadura y luego se realizaría un avalúo para pagar el remanente en dinero efectivo; de la cláusula SÉPTIMA del contrato de arrendamiento se desprende que las partes convinieron en permitirle al arrendatario hacer mejoras y bienhechurías en el inmueble arrendado; que la inversión que haya hecho el arrendatario se descontará en un 50% sobre el monto mensual del pago del canon de arrendamiento, que de Bs. 400.000,00 se deduciría la cantidad de Bs. 200.000,00, para reducir la inversión de las mejoras y bienhechurías. Así mismo en la cláusula NOVENA convienen las partes en que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, así como de cualquiera de las disposiciones legales que rigen la materia y falta de pago de dos mensualidades vencidas, daría derecho al arrendador de pedir la resolución del contrato y la inmediata desocupación del inmueble arrendado; en efecto, tal como se desprende de las cláusulas antes mencionada se acordó que el arrendatario podía realizar mejoras y bienhechurías al inmueble, acordándose que del monto de las mensualidades se le deduciría el 50% para reducir la inversión de las mismas; sin embargo, no se evidencia de dicho contrato que las mejoras serían de envergadura como lo señala el demandado; tampoco consta que hayan acordado la no cancelación de los cánones de arrendamiento para reducir la inversión realizada.

En tal sentido se observa: el contrato, tal como lo dispone el artículo 1.133 del Código Civil “ … es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

De lo antes expuesto se puede concluir que la legislación venezolana, da pleno valor a las obligaciones asumidas por las partes, siendo ley entre ellas, por lo cual, lo pautado por vía contractual no podrá ser relajado por una sola parte, pues tal actitud, trae consigo dos sanciones principales; tal cual lo establece el artículo inmediatamente antes citado, como lo es, a elección de la parte afectada el reclamo de la ejecución de lo establecido o la resolución de lo pautado y en segundo término el reclamo de los daños y perjuicios a que hubiere lugar con cualquiera de las acciones establecidas para reclamar la sanción elegida.

Del estudio de la presente causa quedó demostrado que el demandado no ha dado cumplimiento al contrato de arrendamiento respecto al pago de los cánones de arrendamiento. Al respecto el artículo 1.167 eiusdem, establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Norma en la que se subsume el caso bajo estudio, puesto que el demandado no cumplió su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento convenidos; derivándose así la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, por lo que resulta forzoso concluir que el recurso de apelación interpuesto por la demandada debe declararse con lugar; y revocada la decisión apelada. ASÍ SE DECIDE.

IV
D E C I S I Ó N
En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la Abogada LINDA DE LOS RÍOS RATTIA apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 25 de abril de 2008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; y REVOCADA la sentencia apelada.

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por los ciudadanos ROSA MARÍA GARRIDO DE DUGARTE, MARLENE COROMOTO DUGARTE GARRIDO, JOSÉ JUAN DUGARTE GARRIDO, CÉSAR AUGUSTO DUGARTE GARRIDO, LEONOR DEL CARMEN DUGARTE GARRIDO y GILBER EUDE DUGARTE GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.606.756, V-4.260.673, V-8.134.923, V-4.927.615, V-4.927.616 y V- 9.384.698 respectivamente, contra el ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.002.712.

TERCERO: Se le ordena al demandado, ciudadano JOSÉ GABRIEL LALAMA MATHEUS, hacer entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado.

CUARTA: Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
FDO
MAIGE RAMIREZ PARRA

LA SECRETARIA,
FDO
DAMARY GONZÁLEZ RANGEL
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las__X__. Conste.FDO