TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.
Exp. № 2.008-5300
Sentencia Definitiva
Dmate: Jonson Antonio Devia.
Dmdo: Norma Aidee López López.
Juicio: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Barinas, 13 de octubre de 2008.
198° y 149°

Se inicia la presente acción mediante demanda por resolución de contrato de arrendamiento, presentada por el ciudadano Jonson Antonio Devia, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-11.192.971, asistido por el abogado en ejercicio, Paulo E. Uzcátegui Guerra, titular de la Cédula de Identidad № V-8.002.994 e inscrito en el inpreabogado bajo el № 31.007, contra la ciudadana Norma Aidee López López, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad № V-8.145.324, todos domiciliados en esta ciudad de Barinas.
Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 09 de julio de 2008, le correspondió a éste Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 14 de julio de 2008, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. En fecha 18 de julio de 2008, la secretaria titular de este juzgado deja constancia que la parte actora no había consignado los fotostatos para la elaboración de la compulsa. En fecha 22 de julio de 2008, se libro compulsa de citación y recaudos a la parte demandada, la cual fue recibida por el alguacil de este Tribunal en fecha 23 de julio 2008, y en la misma fecha la parte actora confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio Paulo E. Uzcátegui Guerra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el № 31.007. El día 01 de agosto de 2008, el alguacil consigna la compulsa de citación por cuanto la demandada se negó a firmar. En fecha 05 de agosto 2008, mediante auto el tribunal ordena librar boleta de notificación a la demandada de conformidad con lo dispuesto en el articulo del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11 de agosto de 2008, la secretaria titular de este juzgado, da cumplimiento a lo ordenado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 ejusdem. En fecha 13 de agosto de 2008, la demandada de autos presento escrito de contestación de la demanda. Y en la misma fecha la demandada confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio Tobías Alberto Arias Moncada, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el № 84.154. Y presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto del tribunal en fecha 18 de septiembre de 2008, así mismo la parte demandada presenta escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 22 de septiembre de 2008. En fecha 26 de septiembre 2008, dicto auto el tribunal reservándose el lapso para dictar sentencia. Resumidas así las actas procesales el Tribunal pasa a dictar sentencia bajo las siguientes:
Motivaciones.

Alega la parte actora que en fecha 23 de enero de 2008, adquirió un inmueble ubicado en la Urbanización Rodríguez Domínguez. Manzana A, casa № 40, e esta ciudad y Estado Barinas, tal y como se evidencia de instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Barinas, Estado Barinas, anotado bajo el № 17,folios 79 al 81 del protocolo primero, tomo 12, principal y duplicado del Primer Trimestre de 2008. que en dicho inmueble el antiguo propietario había realizado un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana Arelys José guzmán Adrián, titular de la Cédula de Identidad V-3.824.732, quien falleció antes del termino fijado para el vencimiento del contrato, y sin embargo no ha logrado conseguir la entrega del mismo, por cuanto existe una persona identificada como norma Aidee López López, titular de la Cédula de la Identidad № V-8.145.324, quien niega la entrega de dicho inmueble. Que desde la fecha en que se tuvo conocimiento del fallecimiento de la arrendataria se ha intentado lograr la entrega del inmueble e incluso para el pago de arrendamiento que tanto la antigua arrendataria como la que actualmente ocupa el inmueble hayan cancelado una sola mensualidad por concepto de arrendamiento. Que están en presencia de una insolvencia arrendataria derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual no se dieron las condiciones para la continuidad del mismo por fallecimiento de la arrendataria (octubre de 2006), y por falta de pago de los ocupantes irregulares del inmueble. Que no obstante las múltiples gestiones amistosas emprendidas para que el arrendatario irregular que ostenta el uso, goce y disfrute del inmueble objeto de esta demanda la ciudadana Norma Aidee López López, cancele o en defecto haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, resultando todo ello infructuoso, es por lo que acude ante esta autoridad para demandar formalmente a al ciudadana Norma Aidee López López, para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal:
a.- Desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se demanda en resolución, el cual ocupa en calidad de inquilino irregular, y a entregarlo en las mismas condiciones de buen estado de conservación conforme fue recibido, por insolvencia arrendataria.
b.- Subsidiariamente como consecuencia de la violación a la norma reguladora del arrendamiento y una vez acordada la medida convenga en pagar o a ello sea condenada por este tribunal a cancelar la cantidad equivalente a DIECINUEVE (19) meses de cánones vencidos y no cancelados, desde el mes de octubre de 2006, que fue notificada hasta el mes de julio de 2008, a razón de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00) mensuales para un total de Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 3.800,00) más el tiempo que corra hasta la entrega del inmueble, estimando la acción en la misma cantidad.
La parte demandada en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, presento escrito en el que opone como cuestiones previas la falta de cualidad o falta de interés en la demandada para intentar o sostener el presente juicio, y la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye, de conformidad con el ordinal 4º del articulo 346 del Código de Procedimiento civil. Así mismo continua dando contestación a la demanda alegando que es cierto que es la persona que cuidaba a la ciudadana quien en vida se llamara Arelys José Guzmán Adrián, por cuanto desde hace varios años le presta sus servicios al núcleo familiar de la ciudadana antes mencionada, y después del fallecimiento de la verdadera arrendataria ha continuado prestando sus servicios a la familia y es con el carácter de empleada y no como arrendataria que ocupa el inmueble tal y como lo reconoce el demandante. Que es falso que se haya negado a entregar el inmueble por cuanto no es la arrendataria del mismo y mal pudiera entregar una cosa que no esta bajo su responsabilidad por ningún concepto. Rechaza, niega y contradice tanto os hechos como el derecho alegado por la parte actora por cuanto no ocupa el inmueble bajo ninguna figura de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado. Así mismo rechaza, niega y contradice que tenga que cancelar mensualidad alguna por concepto de arrendamiento por cuanto no es arrendataria; que se le haya notificado que el demandante sea el propietario del inmueble, que no ha suscrito ningún contrato de arrendamiento con el demandante ni con ninguna otra persona y que es falso que se le haya notificado de cualquier circunstancia por cuanto no es arrendataria, que es falso que se le haya notificado del fenecimiento del contrato de arrendamiento por cuanto no ha suscrito contrato con el demandante. Rechaza, niega y contradice que adeude Tres Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 3.800,00) por concepto de cánones de arrendamiento. Que el demandante haya realizado gestiones amistosas con su persona para cancelara o entregara el inmueble arrendado ya que nunca ha tenido conversaciones con el mencionado ciudadano.

Pruebas de la parte demandada:

Merito favorable del libelo de demanda en cuanto le favorezca así como la contestación de la demanda…
El libelo de demanda, y la contestación a la misma no constituyen un medio de prueba en si, toda vez que, la primera contiene los alegatos de la parte actora y la segunda las excepciones y defensas que esgrime a su favor el demandado, en consecuencia, no existe prueba que apreciar.

Promueve las testimoniales de los ciudadanos Halmar de Jesús Farias y Félix Manuel mayz Gómez, titulares de las Cédulas de Identidad №s V-8.145.119 y V-3.701.369, respectivamente. Para probar que nunca ha sido arrendataria. Quienes fueron debidamente juramentados en la oportunidad correspondiente. El ciudadano Halmar de Jesús Farias, manifestó conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana Norma López, por ser vecina. Que por el conocimiento que tiene dicha ciudadana nunca ha hecho contrato de arrendamiento y que el dueño de la casa es el señor Jesús Vivas Gamez. Que la ciudadana Norma López, trabajó con la ciudadana que en vida se llamara Arelis Guzmán, y todavía trabaja con los que están allí. Sabe y le consta que la ciudadana Arelys Guzmán (fallecida) suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Manuel Vivas Gamez. Que la ciudadana Norma López trabaja con el grupo familiar de la de cujus Arelys Guzmán. Conoce que quien firmo el contrato de arrendamiento fue la señora Arelys Guzmán. Conoce que los primeros dueños de la casa fueron los señores Eriberta de Gonzáles y Rafael Gonzáles, y le vendieron la casa al señor Jesús Manuel Gamez, actual dueño. Sabe que la fallecida Arelys Guzmán, suscribió contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble con el ciudadano Jesús Manuel Vivas Gamez, porque en una conversación que tuvo con la fallecida Arelys Guzmán, le mostró el contrato de arrendamiento. Y que fundamenta sus dichos en razón de tener cuarenta y cinco (45) años viviendo en su residencia, por tener conocimiento de lo sucedido y por ser verdad. Al ser repreguntado por la contraparte manifestó: Que actualmente es comerciante, que no tiene horario por que los negocios lo hace en horas diferentes y además trabaja en desde las siete de la mañana hasta las siete de la noche en un auto lavado en su casa. Que nunca realizo alguna negociación con la fallecida Arelis Guzmán ni con la señora Norma López. Que no es abogado y sabe que para suscribir un contrato tienen que ir a una Notaria. Que por el conocimiento que tiene actualmente el inmueble objeto de esa demanda lo ocupa la hija de la señora Arelis Guzmán y su esposo, la señora Norma López y una señora María. Y considera pertinente que quien ocupe el inmueble objeto de esta demanda debe estar al día con los cánones de arrendamiento. Seguidamente el ciudadano Felix Manuel Mayz Gómez, manifestó: conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana Norma López. Que tiene conocimiento que la ciudadana Norma López, no ha suscrito contrato de arrendamiento con el ciudadano Jonson Antonio Devia. Sabe y le consta que la mencionada ciudadana fue empleada de Arelys Guzmán (fallecida) y que fue la fallecida quien suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Manuel Vivas Gamez. Que la muerte de la ciudadana Arelis Guzmán quedo como empleada del grupo familiar la ciudadana Norma López. Y fundamenta sus dichos por tener conocimiento de los hechos. Al ser repreguntado manifestó: Que Arelys Guzmán si suscribió contrato de arrendamiento con el señor Vivas Gamez. No tiene conocimiento que le había dado en venta la casa al señor Jonson Devia. Tiene conocimiento que por el uso, goce y disfrute de la cosa ajena hay que pagar una contraprestación. Que la señora Norma López vive en un inmueble ubicado en la Urbanización Rodríguez Domínguez, manzana A, № 40, de esta ciudad de Barinas.

Pruebas de la parte actora:

Merito favorable de los autos que ampliamente favorecen a su representado y ratifica todas y cada una de las actuaciones realizadas y especialmente los dichos contenidos en el libelo de la demanda, para probar el estado de insolvencia de la arrendataria y la cualidad que ostenta con relación al uso de la cosa.
Esta forma genérica de promover pruebas en inapreciable, dado que no se señala cuales actas del proceso se quieren hacer valer.
Promuevo a todo evento los dichos de la demandada en cuanto señala que no suscribió contrato ni verbal ni escrito, y la confesión al no negar que no acordó la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que los contratos que se suscriben son sólo los escritos y los verbales se pactan pero nunca se suscriben.

Promueve las testifícales de los ciudadanos Dilcia Quintero, María Celina de García, Pedro Novoa, Aguilar Becerra Viky Nahir, Yoleida Segovia, titulares de las Cédulas de Identidad №s V-6.196.390, V-3.915.966, V-6.196.390, V-11.795.803 y V-8.141.509, respectivamente. Rindiendo declaración solo el ciudadano Pedro Felipe Novoa Rojas, quien debidamente juramentado y en la oportunidad correspondiente, manifestó: conocer de vista, trato y comunicación al ciudadano Jonson Antonio Devia, y sabe y le consta el mencionado ciudadano es propietario del inmueble ubicado en la Urbanización Rodríguez Domínguez, manzana A, № 40, de esta ciudad. Que en el mes de noviembre de año 2007, acompaño al señor Devia a ocupar el inmueble en virtud que la ocupante Norma López, no quería entregarlo después de haber transcurrido año y medio de la muerte de arrendataria. Fundamenta sus dichos porque tiene conocimiento que el señor Devia es el propietario de ese inmueble por documento que portaba para el momento que fueron a la casa a desocupar el inmueble y la señora se negó a desocupar estando presente la policía y familiares. Y al ser repreguntado manifestó conocer de vista a la señora Norma López, que conoce la dirección porque se encontraba presente en la misma para el momento de los hechos en noviembre del año pasado. Y que ha leído el documento que tenía el señor Jonson Devia.
Dicha testimonial será examinada en el merito de la controversia conforme a lo dispuesto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Así mismo promueve prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. A objeto de librar oficio al Consejo Comunal de la Urbanización Rodríguez Domínguez de esta ciudad y Estado Barinas, a la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, y a la Prefectura de la Parroquia Rómulo Betancourt de este Municipio Barinas, solicitando información relacionada con el inmueble objeto de la demanda.
En fecha 22 de septiembre de 2008, se libraron oficios a las distas dependencias administrativas signados con los números 275, 276 y 280 respectivamente; obteniendo respuesta únicamente por parte de la Prefectura Rómulo Betancourt de este Municipio Barinas, en fecha 29 de septiembre de 2008, mediante oficio de fecha 25 de septiembre del mismo año, el cual informa que la ciudadana Norma López, fue citada por ante ese despacho de la prefectura, por el ciudadano Jonson Antonio Devia, el cual denuncio a la mencionada ciudadana por motivo de supuesta insolvencia en el pago de un arrendamiento de un inmueble ubicado en la Urbanización Rodríguez Domínguez, manzana A, № 40, en este Municipio Barinas del Estado Barinas. Que la citación fue realizada en 2801-2008 para comparecer el 29-01-2008, llegando las dos partes a un acuerdo verbal.

Punto Previo

Previamente este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios procede a decidir las cuestiones previas opuestas por la demandada en su escrito de contestación de la demanda, las cuales fueron alegadas de la siguiente manera:
1º Invoco y hago valer la falta de cualidad o falta de interés en la demandada para intentar o sostener el presente juicio, por cuanto nunca he suscrito contrato de arrendamiento ni verbal ni escrito con el aquí demandante ni con ninguna otra persona sobre un inmueble ubicado en la U Urbanización Rodríguez Domínguez.
2º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye conforme lo establece el orinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido hago conocimiento a la ciudadana juez que no tengo legitimidad para actuar en el presente juicio por cuanto nunca he suscrito contrato de arrendamiento ni verbal, ni escrito con el aquí demandante ni con ninguna otra persona, tal como lo demostrare en su oportunidad legal, así como tampoco he actuado en representación de otra persona.
Respecto a la primera defensa invocada se observa que los argumentos de la demandada, están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, por la falta de cualidad o la falta de interés en la demandada para sostener el juicio, la cual no puede ser opuesta como cuestión previa sino como defensa invocada en la contestación de la demanda conforme al articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, por ser una excepción procesal perentoria. Entendiéndose por legitimación como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; titular del derecho que se cuestiona, o titular de la obligación correlativa de un interés jurídico propio en su aspecto activo o pasivo, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito. Teniendo por regla general que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). (Tomado de la obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Arístides Rengel Romberg Volumen II).

En este sentido y por cuanto la legitimación constituye un requisito necesario para la procedencia de la acción el demandante tiene la carga de probar conforme al principio de la carga de la prueba establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que es titular del derecho aducido y que su contraparte es la titular de la obligación correlativa lo cual es el presupuesto necesario para la legitimación ad causam.

En el caso de autos se observa que el actor manifiesta que en fecha 23 de enero de 2008, adquirió un inmueble ubicado en la Urbanización Rodríguez Domínguez, manzana A, № 40, en esta ciudad y Estado Barinas, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Barinas, Estado Barinas, anotado bajo el № 17, folios 79 al 81 del protocolo primero, tomo 12, principal y duplicado del Primer Trimestre de 2008. Que en dicho inmueble el antiguo propietario Jesús Manuel Vivas Gamez, había realizado un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 22 de mayo de 2006, anotado bajo el № 04, Tomo 52 de los libros respectivos, por tiempo determinado con la ciudadana Arelis José Guzmán Adrián, quien falleció antes del término fijado para el vencimiento del contrato, sin embargo no ha logrado conseguir la entrega del mismo, por cuanto existe una persona identificada como Norma Aidee López López, quien niega la entrega de dicho inmueble además de encontrarse insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
De esta manera conforme a lo dispuesto en el articulo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, si efectivamente durante la relación arrendaticia el inmueble arrendado paso a ser propiedad del ciudadano Jonson Devia (demandante), se produjo en consecuencia una subrogación arrendaticia, es decir, el comprador se subrogó en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, continuando con la relación arrendaticia. En consecuencia el demandante (nuevo propietario-arrendador) tiene legitimación o cualidad activa porque se afirma titular del derecho de propiedad invocado sobre el inmueble objeto del presente juicio, y por tanto esta legitimado para obrar en juicio respecto de tal derecho cuyo reconocimiento solicita, Así se decide.
Ahora bien, según lo manifestado por las partes contendientes la arrendataria ciudadana Arelys José Guzmán adrián, falleció en octubre de 2006, durante la vigencia del contrato y según las declaraciones de los testigos presentados por la demandada de autos, el inmueble quedó ocupado por la ciudadana Norma Aidee López y el núcleo familiar de la de-cujus específicamente su hija y esposo. Por lo que de acuerdo con lo expresamente dispuesto en el artículo 1603 del Código Civil Venezolano, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o por la del arrendatario. Así decide.
Entonces, cuando fallece el arrendador o el arrendatario, indudablemente la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquel y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos según el orden de suceder. (Tomado de Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, Gilberto Guerrero Quintero).
En este orden de ideas en el caso que nos ocupa por expresa disposición legal del articulo 1163 ejusdem se produce la subrogación arrendaticia mortis causa en la persona de los causahabientes de la arrendataria fallecida; los cuales son los continuadores de la relación arrendaticia y en consecuencia son los titulares pasivos del interés jurídico controvertido. Y por cuanto no existe prueba en los autos del expediente que demuestre la condición de la demandada ciudadana Norma López, como causahabiente de la cujus Arelis José Guzmán Adrián, y consecuentemente como arrendataria por subrogación arrendaticia mortis causa, concluye esta juzgadora que existe una evidente falta de legitimación pasiva de la demandada, para sostener el juicio resultando forzoso para esta sentenciadora desechar la acción incoada sin entrar en la consideración del mérito de la causa por infundada. Así se decide.
DISPOSITIVA:

Por razones de hecho y derecho anteriormente expuestas, éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta Sentencia de la siguiente manera:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano Jonson Antonio Devia, asistido por el abogado en ejercicio, Paulo E. Uzcátegui Guerra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el № 31.007, contra la ciudadana Norma Aidee López López, asistida por el abogado en ejercicio Tobías Alberto Arias Moncada, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el № 84.154, todos ampliamente identificados en autos.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

QUINTO: No se ordena notificar a las partes por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento establecido en la ley.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Trece (13) días del mes de octubre del año Dos Mil Ocho.- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez Temporal.

Abg. Lizbeth Andreina Quintero.

La Secretaria

Abg. Gladys Teresa Moreno
En esta misma fecha (13-10-2008), siendo la 2:00 p.m.; se publicó y registró la anterior Sentencia. Conste. La Scria.

Exp. № 08-5300
LAQ/GTM