Planteada la presente controversia cuyo re-examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Juez “A Quo, según la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.
Preliminarmente debe esta Superioridad, pronunciarse acerca del alegato de improcedencia de la acción de la parte demandada, bajo el argumento que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda no existe, que tuvo vigencia hasta el 01-02-2003, transformándose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y que en virtud de ello las acciones que se deriven de ella deben fundamentarse en las causales en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se observa que la parte actora invoca a los efectos del ejercicio de la acción de resolución un contrato de arrendamiento debidamente firmado ante la Notaría Pública Segunda del estado Barinas, en fecha 31 de julio de 2002, anotado bajo el Nº 09, Tomo 66 de los libros de Autenticaciones llevados por la aludida oficina.
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”(resaltado de este tribunal)
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los 06 al 07 del presente expediente, que el ciudadano: Lelis Alcides Vargas Jaimes, titular de la cédula de identidad Nº 1.986.002, celebró contrato de arrendamiento de inmueble con el ciudadano: Manuel Moscote Pitre, titular de la cédula de identidad Nº 6.395.069, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “TERCERA: Este contrato tendrá una duración de seis (6) meses fijos sin prórroga, quedando el arrendatario notificado que al término de este contrato tendrá que entregar el bien arrendado ….omissis… El término de este Contrato (sic) comenzará el 01 de Agosto de 2.002 y termina el 01 de Febrero de 2.003.”
Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1614, señala:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, de la cláusula tercera del mismo, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo improrrogable de seis (6) contados desde el 01 de agosto del 2.002 hasta el 01 de febrero de 2.003.
La parte actora por otro lado, afirmó en su libelo que vencido ese plazo, el arrendatario dijo que no desocuparía el bien arrendado, hasta que no le entregaran una casa que el gobierno nacional le había ofrecido en el conjunto residencial “Ciudad Varyná”, que sólo faltaban unos días, que en ese momento le informó que debían seguir la letra del contrato que establece una cláusula penal en caso de que no entregara el inmueble, pero que sí era sólo por unos meses estaba dispuesto a esperar y hacer la excepción.
De lo antes expuesto, se observa que efectivamente el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado, aunado al hecho de que el arrendador afirmó en la demanda que el arrendatario había continuado cancelando pero sin el ajuste o incremento que debió hacerse de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, el señalado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción. Y ASI SE DECIDE.
Frente a la declaratoria de la naturaleza del contrato de arrendamiento bajo examen, y en atención al alegato de improcedencia de la presente acción, cabe resaltar que de conformidad con el artículo 33 de la Ley especial que rige la materia, las demandas de resolución de contrato de arrendamiento ciertamente se sustancian y sentencian de conformidad con el procedimiento breve, y por otro lado, los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, conforme lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 34 de la misma ley que preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”; por lo que es posible en todo caso promover una acción de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y en virtud de ello el alegato de improcedencia se desecha. Y ASI SE DECIDE.
En este sentido debemos agregar, que no actúo ajustado a derecho el Tribunal “A Quo” al cambiar la pretensión de “resolución” de contrato por la de “cumplimiento”, toda vez que la parte actora ejerció la acción de resolución, aunado al hecho que como ya se ha señalado en el cuerpo del presente fallo, los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, conforme lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECLARA.
Seguidamente, este Tribunal pasa a decidir al fondo de la presente causa:
El presente juicio versa sobre una demanda que contiene la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano: Lelis Alcides Vargas Jaimes, contra Manuel Moscote Pitre.
El actor peticionó la resolución del contrato bajo el argumento que vencido el término del contrato llegaron a un acuerdo para que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, siguiendo los términos del contrato, pero que había llegado el año y el arrendatario no entregaba el inmueble, participándole en esa oportunidad que se debía ajustar el canon de conformidad con el artículo 14 de la ley especial que rige la materia, y que los pagos de las mensualidades debían considerarse pagos parciales, lo que colocaba en mora en el cumplimiento del contrato.
En relación al incumplimiento de las obligaciones, el artículo 1.167 del Código Civil, indica:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Para que proceda la acción destinada a hacer valer la pretensión resolutoria en a base al artículo antes transcrito, se requiere como requisito fundamental el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes, en el caso de los contratos de arrendamiento, es necesario el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, en consecuencia, hay que precisar el concepto de incumplimiento.
El incumplimiento puede denominarse no actuar de la manera debida, es decir, el arrendatario no desarrolla un comportamiento acorde con los deberes que le son inherentes de conformidad con la naturaleza del contrato de arrendamiento y de acuerdo al contrato firmado por las partes; este incumplimiento puede ser parcial o total.
No obstante, no todo incumplimiento autoriza o hace procedente la resolución, es menester que sea importante el incumplimiento, debiendo agregar además que por regla general, para que el incumplimiento sea legalmente relevante es necesario que debido a el incumplimiento se haya incurrido en mora.
Ahora bien, en relación al primer alegato planteado por el actor, vale decir, el incumplimiento en la entrega del inmueble, ya se ha dicho en reiteradas oportunidades en el presente fallo, que de conformidad con lo expuesto por la parte demandante, ciertamente el arrendatario continúo en el uso y goce del inmueble arrendado, en virtud, de que este último estaba esperando le entregaran una casa del gobierno en el conjunto residencial “Ciudad Varyná”., siendo así, y habiéndose verificado la anuencia del arrendador, mal podría esgrimirse la falta de entrega del inmueble arrendado.
Aunado a lo anterior, el demandante sustenta el alegato de falta de pago de los cánones bajo el argumento de que los pagos realizados por el arrendatario deben considerar “pagos parciales” argumentó, de que debió ajustarse el canon de conformidad con la ley; sin embargo; no demostró de manera alguna el arrendador que el ajuste del canon haya sido notificado al arrendatario, sumado a que de conformidad la ilustración de los cálculos de arrendamientos realizado por el actor (ver folio 15 del presente expediente), pone en evidencia que ciertamente el demandante continúo recibiendo el pago del canon de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes; por lo que no puede alegar el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, si ha existido pleno consentimiento al recibirlos.
Por todo lo anteriormente expuesto, siendo que el actor en modo alguno trajo a los autos elementos probatorios que demostraran la veracidad de sus afirmaciones, toda vez que sólo produjo como medio probatorio el contrato de arrendamiento, de conformidad con los artículos señalados en el presente fallo, y de acuerdo con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que impone a los jueces no declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, es por lo que la demanda incoada debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE.
Ante esta Instancia, el abogado: Jorge Alejandro Vargas Coronado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito, en el que manifestó no estar de acuerdo en cuanto a la improcedencia de la acción de resolución plasmada por la sentenciadora “A Quo”, señalando además que la jueza de la causa interpretó bien la ley pero la aplicó mal, indicando que en el presente caso bajo ningún concepto se había dicho que el contrato siguiera los términos del contrato, se referían a la intención de que el contrato se vencía y el arrendatario debía seguir allí, pero pagando lo que corresponde por la cláusula penal, reiterando una vez más que el contrato cuya resolución se peticiona es a tiempo determinado.
En relación a estos alegatos, cabe resaltar que estas afirmaciones de que el arrendatario se quedó en el inmueble sólo cancelando lo correspondiente por cláusula penal de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se contradice abiertamente con lo afirmado por el mismo actor en su demanda, en la que señaló, que los pagos efectuados por el arrendatario por concepto de cánones de arrendamiento debían ser considerados pagos parciales.
Y en cuanto a la naturaleza del contrato, es decir, si es a tiempo determinado o no, este Tribunal ya se pronunció acerca de ello en el presente fallo. Y ASI SE DECIDE.
Debe resaltar quien aquí sentencia, que en fecha 04-02-09, la parte actora debidamente asistido por el abogado: Eliseo Enrique Gramcko Contreras, consignó un (1) escrito que denominó conclusiones, el cual fue producido en forma absolutamente extemporáneo, por lo que los alegatos ahí esgrimidos no fueron considerados por esta Alzada. Y ASI SE DECIDE.
Como consecuencia de la anterior declaratoria, para esta juzgadora es forzoso concluir que el recurso de apelación interpuesto no debe prosperar, se confirma la decisión recurrida en los términos expuestos. Y ASI SE DECIDE.
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