TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.

Exp. № 2009-5342
Sentencia Definitiva
Dmate: Jesús Rosales Rodríguez.
Dmdo: Elizabeth Countant Villafañe.
Juicio: Desalojo.

Barinas, 06 de abril de 2009
198 ° y 150 °.

Se inicia la presente acción mediante demanda intentada por el ciudadano Jorge Enrique Rodríguez Abad, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad № 8.188.496, domiciliado en la ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nª 26.971, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Jesús Rosales Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad № V-7.127.221, según se evidencia de poder general cursante a los folios 3 y 4 del presente expediente, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 25 de mayo del año 2000, anotado bajo el Nª 38, Tomo 47, de los libros de autenticaciones respectivos llevados por esa Notaria, contra la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nª 9.269.428, por desalojo.
Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 04 de febrero de 2009, le correspondió a este Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 09 de febrero de 2009, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación. En fecha 13 de febrero de 2009, se libro compulsa de citación para la demandada, siendo recibida por el alguacil accidental de este tribunal en fecha 17 de febrero de 2009 y practicando la misma en fecha 10 de marzo del presente año. En fecha 12 de marzo de 2009, la demandada asistida por la abogado en ejercicio Luz Elba Gilly C. inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nª 40.235, presenta escrito de contestación a la demanda y a su vez solicita la intervención de un tercero en la causa, lo cual fue negado por este tribunal mediante auto de fecha 13 de marzo de 2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, y en la misma fecha el apoderado del demandante sustituye poder en la abogado en ejercicio María Belén Guglielmo Benavides, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nª 85.479, reservándose el ejercicio de los derechos que le fueron otorgados. En fecha 23 de marzo de 2009, la apoderada judicial del demandante presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto del tribunal de fecha 24 de marzo de 2009, librándose oficios Nros 132 y 133 a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas y a la Comandancia de la Policía del Estado Barinas, respectivamente. En fecha 26 de marzo de 2009, el tribunal evacuo la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora. En fecha 30 de marzo de 2009, vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el tribunal se reservó el lapso para dictar sentencia en la presente causa, Resumidas así las actas procesales se procede a dictar la misma bajo las siguientes:

Motivaciones.

Manifiesta el apoderado actor que en nombre de su mandante, ciudadano Jesús Rosales Rodríguez, en fecha 12 de marzo de 2002, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, sobre un inmueble propiedad de su mandante, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Barinas del Estado Barinas, en fecha 21 de mayo de 1998, anotado bajo el Nª 15, folios 83 al 90 Vto., del protocolo primero, Tomo 11 Principal y Duplicado, segundo trimestre, de los respectivos libros llevados por ese registro. Manifiesta que el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 12 de marzo de 2002, anotado bajo el Nª 39, Tomo 20, de los respectivos libros llevados por esa notaria, y que anexa al libelo marcado con la letra “b”. Que el inmueble en cuestión se corresponde con una casa ubicada en el sector La Hormiga, de la Urbanización Los Lirios, antiguo Centro de Recría del Ministerio de Agricultura y Cría, distinguida con el Nª G 61, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, construida sobre una parcela de terreno que mide aproximadamente Ciento Sesenta y Ocho metros cuadrados con Setenta y Cinco centímetros ( 168,75 Mts2), y un área de construcción aproximadamente de Noventa y Tres Metros Cuadrados con setenta y Ocho centímetros Cuadrados (93,78 Mts2), alinderada de la siguiente manera: NORESTE: En Once Metros Veinticinco Centímetros (11,25 Mts), con la calle Gardenias, SURESTE: En Quince Metros (15 Mtrs), con la avenida principal Los Lirios, NOROESTE: En Quince Metros (15 Mtrs), con la parcela G-62, SUROESTE: En Once Metros Veinticinco Centímetros (11,25 Mts), con la parcela G-60. Que una vez vencido el contrato, de común acuerdo se acogieron a la prorroga legal estipulada en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo el mismo se ha extendido por espacio de seis (6) años. Que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Ciento Treinta Bolívares (Bs. 130,00) mensuales, siendo ajustado posteriormente a la cantidad de Ciento Setenta Bolívares (Bs. 170,00) mensuales a partir del mes de marzo de 2003, los cuales serian pagados en el domicilio del representante del arrendador; pero la arrendataria pago el canon hasta el mes de noviembre de 2003, y partir de ese momento dejo de cumplir con su obligación en la relación arrendaticia, realizando múltiples diligencias y gestiones para que los pagos se hicieran efectivos o efectuara la entrega material del inmueble; siendo por estas razones de hecho y de derecho que procede a demandar formalmente a la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, por desalojo del inmueble arrendado propiedad de su mandante ciudadano Jesús rosales Rodríguez, fundamentando su acción en los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimando la demanda en la cantidad de Cinco mil Bolívares (Bs. 5.000,00).

La parte demandada de autos en su escrito de contestación a la demanda, manifestó que: El contrato suscrito entre el demandante y su persona, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 12 de marzo de 2002, anotado bajo el Nª 39, Tomo 20, de los respectivos libros llevados por esa notaria, venció conforme al término establecido en el mismo, acogiéndose ambas partes a la prorroga legal consagrada en el artículo 38, literal b) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo confiesa el demandante en el libelo, y que una vez vencido el contrato fenece definitivamente, por lo que no hay lugar a prorroga, procediendo a desocupar el inmueble y mudándose a la población de Barinitas, sitio donde actualmente reside, razón por la cual, no es cierto que dicho contrato de arrendamiento se haya prorrogado después de vencida la prorroga legal, por lo que consecuencialmente tampoco es cierto que sea la arrendataria del inmueble propiedad del demandante, por lo que carece de cualidad e interés para mantener el juicio por no tener el carácter que se le atribuye. Que al desocupar el inmueble que tuvo arrendado y hacer entrega del mismo directamente al propietario, éste se lo cedió en arrendamiento a su hermano ciudadano Alexander José Countant Villafañe, titular de la cédula de identidad Nª 4.603.424, sin suscribir documento alguno, dada la amistad y confianza existente entre ambos. Que no es de su incumbencia la forma como estas dos personas (arrendador y nuevo arrendatario), hayan desarrollado su relación arrendaticia, por no ser ella parte en la misma, y no puede responder en nombre de un tercero que actuó por sí mismo, y a los fines de demostrar la ocupación del inmueble objeto del presente juicio por el ciudadano Alexander José Countant Villafañe, pide su citación de conformidad con el artículo 370, numeral 4ª del Código de procedimiento Civil en concordancia con el 382, ejusdem. Que por lo expuesto no es la persona obligada al pago de cánones de arrendamiento, por lo que niega, rechaza y contradice que deba cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento y menos aun que este atrasada en el pago de las mismas por no ser deudora. Así mismo y a todo evento considera exagerado y desproporcionado el monto de la demanda señalada por el apoderado actor, por cuanto Bs. 5.000,00, es una suma demasiado alta para cuantificar este proceso, a tenor de lo dispuesto en el articuló 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo que impugna la misma de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el correspondiente lapso probatorio sólo la parte actora presento escrito de promoción de la siguiente manera:
PRIMERO: Invoca, reproduce y ratifica en todo su valor el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, el cual no ha sido tachado, impugnado ni desconocido por la parte a quien le fue opuesto en el presente procedimiento, quedando el mismo firme en todos sus dichos y todos sus efectos. ..Sic Invoca y reproduce en todo su valor el escrito presentado por la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, en donde acepta la relación arrendaticia con el ciudadano Jesús rosales Rodríguez y así mismo acepta que incumplió con su obligación arrendaticia.
Se aprecian y se le otorga pleno valor para comprobar su contenido como documento público por haber sido autorizado por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Solicita de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, para que remita copia certificada del documento Nª15, folios 83 al 90 Vto. Del Protocolo Profiero, Tomo 11, Principal y Duplicado Segundo Trimestre, otorgado en fecha 21 de mayo de 1998, donde aparece registrado el inmueble propiedad del ciudadano Jesús Rosales.
Admitida la prueba, este tribunal en fecha 24 de marzo de 2009, libro oficio Nª 133 a la Oficina de Registro Pùblico del Municipio Barinas del Estado Barinas, solicitando la información indicada por el promoverte; recibiéndose en fecha 30 de marzo de 2009, según oficio Nª 0077/2009, copia certificada del documento en cuestión.
El cual se aprecia y se le otorga pleno valor para comprobar su contenido como documento público por haber sido autorizado por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Solicita que de con conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, este despacho se traslade y constituya el la Urbanización los Lirios, antiguo Centro de Recría del Ministerio de Agricultura y Cría, distinguida con el Nª G 61, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, para dejar constancia de los siguientes particulares:
• Indique en que estado físico se encuentra la casa en donde esta constituido el tribunal.
• Indique si en el inmueble en donde se constituye el tribunal se encuentra persona alguna y de ser afirmativo identifique a cada persona.
• Que deje constancia de cualquier otro hecho que pueda señalarse al momento de la práctica de esta inspección judicial.
Admitida dicha prueba, este tribunal en fecha 26 de marzo de 2009 se traslado y constituyo en la dirección indicada por el promoverte a fin de realizar inspección judicial al inmueble objeto del juicio. Dejándose constancia entre otras cosas que, para el momento de realizarse dicha inspección el inmueble se encuentra deshabitado, lo cual se constató por haber tocado en varias oportunidades y no haber respondido nadie. Así mismo se pudo observar que en el inmueble no existen para el momento ningún tipo de muebles ni personas que evidencien la ocupación del mismo. Igualmente se dejo constancia que se encuentra en regular estado de limpieza y de pintura tanto en su interior como en su exterior.

Punto Previo

Seguidamente se analiza el argumento esgrimido por la demandada en el escrito de contestación, respecto a la impugnación de la estimación de la demanda por considerarla exagerada y desproporcionada alegando que la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 50000,00), es una suma demasiado alta para cuantificar este proceso …(omissis). En tal sentido, encontramos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…(omissis)”.

En este sentido, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01136, de fecha 23 de julio del 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 2000-0594, acogió plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02-02-2000 la Sala de Casación Civil (expediente Nº 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente, resolviendo que:
“En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que él demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…” (Destacado de la Sala).

En el caso de autos, el demandante estimo la demanda en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.00000), cuantía ésta que fue rechazada en forma pura y simple por la demandada quien indicó en forma expresa que la consideraba exagerada y desproporcionada sin alegar hecho nuevo alguno susceptible de ser demostrado en juicio, y que permitiera así a este órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada o insuficiente, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la citada jurisprudencia, y cuyo contenido comparte plenamente esta sentenciadora, motivo por el cual resulta forzoso declarar que la estimación del demandante en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00);ha quedado firme. Así se decide.

El Tribunal para decidir observa:

El artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) ……………

De la norma parcialmente transcrita se desprende claramente que para la procedencia de la acción de desalojo es necesario 1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2) Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley, y 3) Que el contrato verse sobre un inmueble. Pues faltando cualquiera de los requisitos mencionados la acción no podrá prosperar.
De esta manera al analizar si la acción intentada cumple con los requisitos para su procedencia se observa que en el presente juicio las partes se encuentran vinculadas por contrato de arrendamiento sobre una casa ubicada en el sector La Hormiga, de la Urbanización Los Lirios, antiguo Centro de Recría del Ministerio de Agricultura y Cría, distinguida con el Nª G 61, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, (primer requisito), el referido documento fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 12 de marzo de 2002, anotado bajo el Nª 39, Tomo 20, de los respectivos libros llevados por esa notaria, y que cursa del folio 6 al folio 9 del presente expediente, con un tiempo de duración establecido de un (1) año en principio, sin embargo, el demandante alega que el contrato en cuestión paso a ser a tiempo indeterminado por haberle permitido a la arrendataria que continuara habitando el inmueble después del vencimiento de la prorroga legal, por lo que opero la tácita reconducción del mismo.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación admite como cierto la celebración del contrato de arrendamiento entre el demandante y su persona, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 12 de marzo de 2002, anotado bajo el Nª 39, Tomo 20, de los respectivos libros llevados por esa notaria, y que venció conforme al término establecido en el mismo, y que vencida la prorroga legal consagrada en el artículo 38, literal b) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a desocupar el inmueble y mudándose a la población de Barinitas, sitio donde actualmente reside. Por lo que alega no ser cierto que dicho contrato se haya prorrogado después de vencida la prorroga legal, y que tampoco es cierto que sea la arrendataria del inmueble propiedad del demandante, por lo que carece de cualidad e interés para mantener el juicio por no tener el carácter que se le atribuye. Que no es la persona obligada al pago de cánones de arrendamiento, por lo que niega, rechaza y contradice que deba cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento y menos aun que este atrasada en el pago de las mismas por no ser deudora.
Al respecto se observa que los argumentos esgrimidos por la parte demandada, están dirigidos a cuestionar la legitimatio ad causam, es decir la cualidad de la demandada para sostener el juicio, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. La cual debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, o de un interés jurídico propio en su aspecto activo o pasivo, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, la cual debe ser opuesta como defensa invocada en la contestación de la demanda conforme al artículo 361 ejusdem.
En este orden de ideas y conforme al principio de la carga de la prueba establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo a la parte actora demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y a la demandada los hechos que esgrime en su defensa o su excepción.
En este sentido, tenemos que la demandada durante el lapso probatorio no trajo a los autos prueba alguna que lograra demostrar su falta de cualidad para sostener el juicio, y consecuentemente con ello desvirtuar la pretensión del actor, por lo que esta juzgadora concluye que tanto el demandante como la demandada tienen cualidad e interés para sostener el juicio (legitimatio ad causam) por cuanto del contrato de arrendamiento en cuestión, surge una relación de identidad lógica entre la persona del actor como arrendador-propietario del inmueble objeto de desalojo a quien la ley le conceda la acción (cualidad activa), y entre la persona demandada (arrendataria) contra quien la acción es concebida (cualidad pasiva), teniendo como resultado que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes paso a ser a tiempo indeterminado,(segundo requisito), por cuanto el mismo tuvo un tiempo de duración en principio de un (1) año fijo desde el 01 de marzo del año 2002 hasta el 28 de febrero del año 2003, y llegado el día de su vencimiento comenzó automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal establecida en el articulo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, vencida la misma la arrendataria continuo ocupando el inmueble con el consentimiento del arrendador por lo que se produjo la tácita reconducción del contrato de conformidad con lo estipulado en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, Así se decide.

Ahora bien en cuanto al requisito atinente a si la acción está fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la ley, se evidencia en el libelo de demanda que el actor fundamenta su pretensión en el literal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base al incumplimiento de la arrendataria al pago de los canones de arrendamiento desde el mes de marzo del año 2003 hasta la presente fecha; y por cuanto ha quedado probado en los autos del expediente el vinculo contractual entre las partes lo cual demuestra que la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, arrendataria-demandada, estaba obligada al pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos por el inmueble arrendado, y visto que la misma no presento prueba del cumplimiento de su obligación principal, surge en consecuencia su estado de insolvencia, concurriendo de esta manera los requisitos necesarios para que la acción de desalojo sea procedente y en consecuencia deba declarase con lugar. Así se decide.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por el ciudadano Jorge Enrique Rodríguez Abad, abogado en ejercicio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nª 26.971, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Jesús Rosales Rodríguez, contra la ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, todos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadana Elizabeth Countant Villafañe, hacerle entrega a la parte actora abogado Jorge Enrique Rodríguez Abad en su condición de apoderado judicial del ciudadano Jesús Rosales Rodríguez, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por una casa de habitación familiar ubicada en el sector La Hormiga, de la Urbanización Los Lirios, antiguo Centro de Recría del Ministerio de Agricultura y Cría, distinguida con el Nª G 61, de esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas del Estado Barinas, alinderada de la siguiente manera: NORESTE: En Once Metros Veinticinco Centímetros (11,25 Mts), con la calle Gardenias, SURESTE: En Quince Metros (15 Mtrs), con la avenida principal Los Lirios, NOROESTE: En Quince Metros (15 Mtrs), con la parcela G-62, SUROESTE: En Once Metros Veinticinco Centímetros (11,25 Mts), con la parcela G-60, libre de bienes y de personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de ley.

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Seis (6) días del mes de abril de Dos Mil Nueve.- Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Juez Temporal,
Abg. Lizbeth Andreina Quintero
La Secretaria Titular,
Abg. Gladys Teresa Moreno

En esta misma fecha (06-04-2009) siendo la 12:00 p.m.; se publicó y registró la anterior Sentencia. Conste.
La Secretaria Titular.
Abg. Gladys Teresa Moreno.
Exp. № 09-5342
LAQ/GTM