TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRAZA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Exp. 390.

Ciudad Bolivia, 11 de febrero de 2009.
Años: 198° y 149°.

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de Desalojo, acompañado de anexos, presentada por la ciudadana: AL CHEBLI DE AL CHBLI RIMA AMERICA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.717.460, domiciliada en la avenida 4, entre calles 9 y 10, en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, asistida por el abogado en ejercicio: SANDY E. GARCIA E., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.690, contra el ciudadano: CESAR AUGUSTO ALMONACID ORTIZ, extranjero, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. E-84.393.710, domiciliado en la avenida 4 entre calles 9 y 10, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, donde funciona actualmente un negocio cuya denominación comercial es INVER DÓLAR.
Mediante auto de fecha 08/01/2009, cursante al folio quince (15) fue admitida conforme a derecho la presente demanda, ordenándose darle el curso de ley correspondiente.
En fecha 15-01-09, fue debidamente citado el demandado, tal como se evidencia de diligencia suscrita por el alguacil de este juzgado, cursante al folio diecisiete (17).
En la oportunidad legal de la contestación de la demanda, el prenombrado demandado, debidamente asistido por la abogada en ejercicio: SOLAIRA ELENA MOLINA HERNÁNDEZ, Inpreabogado N° 60.994, dio contestación a la demanda, oponiendo como cuestión previa, el defecto de forma de la demanda, previsto en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de fecha 22-01-2009, cursante al folio 22, la parte actora de conformidad con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, informa su dirección procesal, subsanando el defecto invocado. Y mediante escrito de esa misma fecha, la demandante, ciudadana AL CHEBLI DE AL CHBLI RIMA AMERICA, otorgó poder apud acta al abogado en ejercicio: SANDY E. GARCIA E., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.690. Por auto de fecha 23-01-2009, se dictó auto teniendo como apoderado judicial al prenombrado abogado.
Mediante diligencia de esa fecha, el accionado otorgó poder apud acta, a la abogada en ejercicio: SOLAIRA ELENA MOLINA HERNÁNDEZ, Inpreabogado N° 60.994. Por auto de fecha 23-01-2009, se dictó auto teniendo como apoderada judicial a la prenombrada abogado.
Ambas partes comparecieron al Tribunal dentro del lapso previsto en el ordenamiento Jurídico y presentaron escritos contentivos de promoción de pruebas.
Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal pasa a dictar su fallo en los siguientes términos.

MOTIVA
Alega la demandante en su libelo que en fecha 18 de septiembre de 2004, dio en arrendamiento de manera verbal al demandado, antes identificado, un (01) inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 4, entre calles 9 y 10, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, estableciéndose un canon de arrendamiento de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) mensuales. Que en fecha 30 de noviembre de 2007, decidió no renovar el aludido contrato arrendaticio, estableciéndose al efecto un convenio por ante la Sindicatura del Municipio Pedraza, debido a la necesidad de ocupar el inmueble por su hermana, lo que ha ocasionado múltiples inconvenientes con su arrendatario, desavenencias que han sido reflejadas en actas suscritas por la Oficina Municipal de Protección al Consumidor y por la Prefectura del Municipio Pedraza. Que en fecha 20 de noviembre de 2008 fue notificado por la Sindicatura del Municipio Pedraza del resultado infructuoso de las gestiones de conciliación al respecto. Que en fecha 01 de Diciembre de 2008, envió comunicación telegráfica por IPOSTEL al arrendatario manifestándole el vencimiento de la prorroga legal otorgada.
Expresa que las circunstancias expuestas le confieren derecho a demandar como en efecto demanda por DESALOJO del inmueble ya descrito y como consecuencia de ello sea restituido de manera inmediata en el uso del mismo. Fundamenta la acción propuesta en el artículo 34, literal b y c de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículo 1615 del Código Civil Venezolano. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,oo).
En la oportunidad legal, la parte accionada, asistido de abogada, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual convino en el alegato expuesto por la actora en relación a la fecha de inicio de la relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo, así como el hecho de la naciente relación verbis, en el canon estipulado y en haber sido comunicado de la intención del actor, a través del convenio celebrado. Asimismo, la demandada, promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 6, referida al defecto de forma de la demanda, por faltar en el libelo la dirección procesal de la actora, requisito exigido por el artículo 340, numeral 9 ejusdem. En relación a los alegatos expuestos por la actora, coincide con ésta, en calificar la naturaleza de contrato como de término fijo o determinado, conforme a lo estipulado en el convenio celebrado en la Sindicatura Municipal de Pedraza. No obstante rechaza la acción intentada por la vía de Desalojo, pues la misma resulta procedente solo para el caso de los Contratos de Arrendamientos establecidos bajo la modalidad de tiempo indeterminado. Al resto de los alegatos invocados por la actora en su libelo, niega y rechaza la necesidad de remodelación y ocupación del referido inmueble, así como las desavenencias y agresiones enunciadas en el libelo. Señaló que ante la negativa del arrendador en recibir el pago de los cánones de arrendamiento procedió a realizar la consignación legal. Igualmente rechaza y contradice la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,oo) o CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.900,oo). Finalmente solicita se declare sin lugar la acción intentada.

Ahora bien, este Tribunal, antes de entrar a analizar del fondo de la controversia, debe calificar la acción propuesta por la actora, que no es otra que la acción de Desalojo, entre la ciudadana AL CHEBLI DE AL CHBLI RIMA AMERICA, en su calidad de Arrendadora y propietaria y el ciudadano CESAR AUGUSTO ALMONACID ORTIZ, en calidad de Arrendatario, relación arrendaticia que surgió de modo verbal en fecha 18-01-2004, según han coincidido las partes en sus alegatos.

Para calificar la acción interpuesta debemos considerar que tipo de contrato de arrendamiento existe, siendo oportuno en consecuencia, entrar a resolver sobre la temporalidad de dicha relación y en tal sentido, es preciso citar la doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca:
“SIGNIFICADO DE LA RELACIÓN INDETERMINADA: El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado.. La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación...
En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia.
LA RELACIÓN A PLAZO FIJO: En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado. Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla.

Aplicando los conceptos doctrinarios anteriormente expresados, se puede deducir que en el caso en comento, las partes son contestes en lo atinente a la fecha de iniciación de la relación arrendaticia sin que conste que hayan previsto la duración de la misma, convirtiéndolo en consecuencia en un contrato a tiempo indeterminado.
Ello se da cuando no existe una dimensión temporal, determinada, fija, concreta y específica para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto, que los contratantes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. Ahora bien, en este tipo de contrato, la voluntad unilateral del contrato no puede ponerle término, sino por alguna de las causales establecidas taxativa e imperativamente en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
En el caso de autos, la parte actora en su libelo de demanda fundamenta la acción en la necesidad que tiene de remodelar de manera urgente el inmueble para que lo ocupe su hermana, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “b” y “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se concluye pues, que de conformidad con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a cada parte contendiente la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, razón por la cual se pasa seguidamente a analizar el acervo probatorio.

Pruebas aportadas por la demandante:
1) El merito favorable de los autos. Promovido de forma genérica no puede ser objeto de valoración en razón de no ser un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente.
2) Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y en consecuencia debe dársele todo su valor probatorio.
3) Acta Convenio celebrada por ante la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Pedraza del Estado Barinas, en fecha 30 de noviembre de 2007, en la cual se convino lapso para el desalojo y entrega del inmueble. Al respecto es oportuno destacar el criterio de la sala político administrativa, que configura a esta prueba en la especialidad de documento administrativo, que por emanar de un funcionario público se debe tener por cierto su contenido, salvo prueba en contrario. No obstante, se observa de las declaraciones contenidas en las cláusulas suscritas, argumentos convincentes acerca de la existencia de la ya tantas veces referida relación arrendaticia, hecho que para nada se debate en esta litis.
4) Acta de inspección de fecha 06 de junio de 2008, levantada por la Oficina Municipal de Protección al Consumidor (OMDECU), acompañada al escrito libelar.
5) Acta de compromiso de desalojo, signada con el número 6, de fecha 09 de junio de 2008, suscrita por ante la Prefectura del Municipio Pedraza.
6) Caución de fecha 09 de junio de 2008, firmada por ante la Prefectura del Municipio Pedraza.
7) Comunicación de fecha 20 de noviembre de 2008, emanada por la Sindicatura Municipal del Municipio Pedraza.
8) Comunicación vía correo certificado con acuse de recibo de IPOSTEL, participándole el vencimiento de la prorroga legal, la cual se negó a recibir, el cual es valorado por el Tribunal como instrumentos emanados de institutos administrativos públicos, en este caso IPOSTEL, los cuales no fueron impugnados ni tachados en su oportunidad por la parte accionada.
En cuanto a los documentales contenidos en los numerales 4,5, 6 y 7, este Tribunal no les da ningún valor probatorio, pues los mismos no aportan nada a la controversia planteada.
Pruebas del demandado:
3) El merito favorable de los autos especialmente del libelo de la demanda.
4) Documentales:
• Copia simple del Acta convenio suscrito por ante la Oficina de Sindicatura del Municipio Pedraza. Al respecto de esta documental, se reproduce el análisis y valoración realizada previamente por haber sido incorporada al proceso por la parte actora.
• Copia simple de recibo de pago del canon de arrendamiento de fecha 28-05-2008. Este Tribunal observa que de su contenido no se desprenden elementos que puedan relacionarse con los hechos discutidos, que son, en definitiva, objeto de probanza, en consecuencia se desecha por inconducente.
• Copia simple del Expediente Nº 10-2007 de la nomenclatura de este Tribunal. Se le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un solicitud que cursa por ante este Juzgado.
• Copia simple de comunicación dirigida a la Oficina de Inquilinato del Estado Barinas. La misma no posee valor probatorio, debido a que carece de relación con los hechos aducidos.
• Copia simple de comunicación dirigida a la Oficina de Sindicatura del Municipio Pedraza del Estado Barinas. Carece de valor por guardar vinculación con lo debatido.
• Copia simple de comunicación dirigida a la Fiscalía Nº 15 de Salvaguarda del Ministerio Público. Se reitera la valoración expuesta supra.
• Copia simple acta Nº 6 suscrita por ante la Prefectura del Municipio Pedraza. Se reitera el análisis efectuado en la oportunidad de incorporación al proceso por la parte actora.
• Comunicación expedida por la parte actora participándole el vencimiento de la prorroga legal. Se da por reproducido la valoración hecha en la oportunidad de incorporación al proceso por la parte actora.

Como ha quedado dicho, la presente acción se trata de demanda de desalojo, de un bien inmueble, ubicado en la avenida 4, entre calles 9 y 10, Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, con fundamento en el articulo 34, literal b y c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido el artículo 34 literal a de la Arrendamientos Inmobiliarios señala:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”

Ahora bien, específicamente para la procedencia de la acción de desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos según los señala la Obra doctrinaria anteriormente citada, la cual establece:
“1.-La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), requisito que se cumple, conforme al análisis de las actas procesales que integran el expediente. 2.-La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del pariente consanguíneo. Esta cualidad ha sido suficientemente demostrada en las pruebas de autos. 3.-La necesidad del propietario o de un pariente consanguíneo suyo de ocupar el inmueble, sin cuya prueba no procederá la mencionada acción, la cual debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.”

En ese sentido de la revisión de las actas procesales, especialmente de las pruebas aportadas a los autos se desprenden indicios suficientes demostrativos del vínculo arrendaticio que une a las partes, sin embargo, en relación a las causales específicamente alegadas, no se evidencia que la parte actora haya aportado elementos que permitan deducir el parentesco entre la propietaria y su supuesta hermana, así como la necesidad de esta de ocupar el inmueble arrendado, aunado a que nada se demostró en relación a las aludidas reparaciones que ameritan la desocupación, razón por la cual resulta forzoso declarar improcedente la presente acción, lo cual se dispondrá en la dispositiva de este fallo. Así se declara.
DISPOSITIVA.
En mérito de las consideraciones antes expuestas este Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano AL CHEBLI DE AL CHBLI RIMA AMERICA, contra el Ciudadano: CESAR AUGUSTO ALMONACID ORTIZ, identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en COSTAS a la parte demandante, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
TERCERO: No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de la presente decisión, por haberse dictado dentro del lapso previsto en el artículo 887 ejusdem.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias certificadas de ley, una vez quede ejecutoriado el presente fallo.
Dado firmado y sellado, en la sala del despacho del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Ciudad Bolivia, a los once (11) días del mes de febrero de 2009. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza,

Belkis Xiomara Méndez Ramírez. La Secretaria,

Janitzia Aro Bastidas.

Siendo las 3:25 p.m, se publicó la presente sentencia.
Conste,
La Secretaria.
Exp.N° 390.
BXMR/opm