TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ROJAS
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
LIBERTAD.

Libertad 30 de Julio de 2009
199° y 150°
Expediente N. 1.150-09
PARTE DEMANDANTE:
Ciudadana MARIA LUCIA PARCEA, titular de la cédula de identidad Nº V-8.414.724.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
Abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano BOU GHWI IYAD titular de la cédula de identidad Nº V- 23.245.427.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio HENRY ULISES ORELLANA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N. 101.958
MOTIVO:
DESALOJO

SINTESIS
Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:
“…que mediante documento autenticado, por ante la oficina de Registro Público, con funciones Notariales del Municipio Rojas del Estado Barinas, de fecha 07 de mayo de 2008, anotado bajo el Nº 41, Folios 89 al 91 tomo II, de los libros respectivos, suscribí, contrato de arrendamiento con el ciudadano BOU GHWI IYAD..., titular de la cédula de identidad N V-23.245.427, con domicilio en la población de Libertad, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, sobre DOS (2) LOCALES COMERCIALES, distinguidos con los número 05-06, ubicados en la calle Guzmán Blanco, cruce con Pedro Manuel Rojas, de la Población de Libertad, en Jurisdicción del Municipio Rojas del Estado Barinas, con una superficie de 150 metros cuadrados, dos (2) sala de Baño, techo de platabanda, piso de granitos, dos (2) puertas de Hierro y tres (3) santa Maria.., con un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00), mensuales, pagaderos por mes vencidos que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente dentro de los tres primeros días de cada mes hasta que entregue el inmueble arrendado completamente desocupado TERCERA, que el atraso de dos mensualidades consecutivas por parte de EL ARRENDATARIO, dará derecho a LA ARRENDADORA, para solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado…tendría un plazo de duración de dos (2) años contados a partir de 15 de mayo de 2008…CUARTA, y que EL ARRENDATARIO, no podría “…subarrendar, ni ceder, ni traspasar parcial o totalmente en todo o en parte el inmueble arrendado, sin previa autorización de la arrendadora…Del derecho, fundamento la presente acción en los artículo 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 del Código Civil y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios... Solicito se apertura CUADERNO SEPARADO DE MEDIDA PREVENTIVA, a los fines de demostrar los parámetros contenidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual se podrá deducir con buen olor a derecho sobre la evidente insolvencia del ejecutado, por lo que solicito el Secuestro del inmueble arrendado objeto de la presente demanda…DEL PETITUM IN CAUSA, que el ARRENDATARIO, ciudadano BOU GHWI IYAD, me adeuda hasta la presente fecha CUATROS (4) MESES, por concepto de CANONES ARRENDAMIENTOS, correspondiente a los meses de ENERO 2009, FEBRERO 2009, MARZO 2009 Y ABRIL 2009, así como no podía ceder ni subarrendar el inmueble en marra…para demandar como en efecto demando a EL ARRENDATARIO, ciudadano BOU GHWI IYAD, para que convenga o a ello sea condenado: En RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por el evidente incumplimiento en sus obligaciones arrendaticias… A la ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE, en las mismas perfectas condiciones, tal como le fue entregado al inicio de la relación arrendaticia, libre de persona y de bienes… En forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del contrato por la falta de pago en las pensiones arrendaticias, a manera DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, correspondiente a los meses de ENERO 2009, FEBRERO 2009, MARZO 2009, Y ABRIL 2009, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500) cada una, y las que sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble…En forma subsidiaria en resolver el contrato de arrendamiento, como consecuencia de su incumplimiento por haber cedido o subarrendado…Se condene al ciudadano BOU GHWI IYAD, al pago de las costas procesales... estimo la presente demanda en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00)…”
En fecha 08-06-2009, fue admitida la presente demanda por el Juzgado del Municipio Rojas del Estado Barinas, librándose el emplazamiento respectivo. En esta misma fecha se ordeno abrir el cuaderno de medidas.
En diligencia de fecha 02-07-2009, el alguacil titular de este tribunal da cuanta a la jueza, consignado la boleta de emplazamiento, quien fue debidamente firmada.
En fecha 03-07-2009, el ciudadano BOU GHWI IYAD, asistido por el abogado Henry Ulises Orellana, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03-07-2009, el ciudadano BOU GHWI IYAD, otorga poder apud actas al abogado Henry Ulises Orellana.
En fecha 13-07-09, el apoderado de la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en auto de fecha 16-07-2009.
En fecha 07-07-2009, el apoderado de la parte actora presento escrito de promoción de pruebas siendo admitidas en autos de fecha 07-07-2009.
En fecha 16-07-2009, el apoderado judicial de la parte actora presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 21-07-2009.
En fecha 21-07-09, se dicto auto declarando desierto el acto para la realización de la prueba de inspección.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Alega la parte demanda lo siguiente:
De conformidad con lo contemplado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario procedo, a todo evento, a oponer la siguiente cuestión previa: …Del capítulo IV del libelo de la demanda se advierte que la pretensión del actor consiste en: 1. La resolución del contrato de arrendamiento. 2. La entrega inmediata del inmueble. 3. indemnización de daños y perjuicios. 4 El pago de las sumas por concepto de compensación indemnizatorias…Articulo 1.167 de Código Civil prevé que: …lo consagra la norma transcrita la resolución del contrato es compatible con la solicitud de indemnización por daños y perjuicios, los cuales en este caso lo constituyen los montos relativos a los cánones de arrendamiento insolutos y los que se causen durante el transcurso del procedimiento…Además de la resolución de contrato con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, el pago de la suma adeudada, incurrió en una acumulación indebida, con lo cual incurrió igualmente en uno de los supuestos de hechos contenidos en el numeral 6 del artículo 346 eiusdem, a saber haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. De acuerdo a los fundamentos de hecho y derecho expuesto precedentemente, opongo, a todo evento, a la parte demandante la CUESTION PREVIA contemplada en el numeral 6 del artículo 346 eiusdem… DE LOS HCHOS ADMITIDOS…1. La celebración de un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIA LUCIA PARCEA, cuyo objeto lo constituye un (1) local comercial signado con el número 05 y 06 ubicado en la calle Guzman Blanco cruce con Pedro Manuel Rojas de la población de Libertad, Municipio Rojas del Estado Barinas descrito en la cláusula PRIMERA del documento contentivo del contrato el cual fue debidamente autenticado ante la oficina de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Rojas del Estado Barinas, en fecha siete (07) de Mayo del año Dos Mil Ocho (2008). 2. Admito como ciertas las condiciones en que se convino el contrato específicamente en relación con la fecha de inicio, tiempo de duración, canon de arrendamiento, oportunidad del canon del pago, la obligación de pago de los servicios públicos, las buenas condiciones en que se recibió el inmueble dado en arrendamiento, prohibición de subarrendar el inmueble, monto del canon y obligación de pago de daños y perjuicios por los daños causados al inmueble dado en arrendamiento. DE LOS HECHOS EXPRESAMENTE NEGADOS. 1. Rechazo, niego y contradigo que se me haya dado en arrendamiento dos (2) locales comerciales, en virtud que tal como reza el contrato de arrendamiento suscrito por mi con la ciudadana MARIA LUCIA PARCEA, plenamente identificada en autos, en virtud como lo establece la cláusula primera me fue dado en arrendamiento un (1) local comercial signado con el número 05 y 06. 2. Rechazo, niego y contradigo que me encuentre incurso en el incumplimiento de las condiciones contractuales y que haya omitido el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo abril del año 2009 infringiendo con ello la cláusula TERCERA del referido contrato. 3.- rechazo que la arrendadora tenga el derecho de solicitar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 de Código Civil. 4. Rechazo, niego y contradigo que deba pagar los supuestos cánones arrendaticios insolutos de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2009, que suma Bs. 10.000,00, así como todos aquellos meses que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble como compensación por el uso de dicho local comercial. 5. Rechazo, niego y contradigo que deba aplicar una medida cautelar de secuestrar el inmueble objeto de arrendamiento….6. Rechazo, niego y contradigo que entregar de manera inmediata el inmueble que me fue arrendado en virtud que no estoy en curso en ninguna causal para solicitar tal pedimento…7. Rechazo, niego y contradigo que tenga que resolver el contrato de arrendamiento suscrito por mi persona y la ciudadana MARIA LUCIA PARCEA por que se haya cedido o sub arrendado dicho inmueble de conformidad con la cláusula sexta de dicho contrato en concordancia con el artículo 15 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud que dicho local jamás lo he cedido ni arrendado, a otra persona por que en el mismo funciona un fondo de comercio de mi propiedad denominado PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA EL CORAZON DE LIBERTAD, el cual se encuentra debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Judicial del Estado Barinas, en fecha siete (7) de julio del año dos Mil Ocho (2008) anotado bajo el N 38, Tomo 4-B. 8. Rechazo, niego y contradigo que tenga que cancelar las costas y costos procesales por la temeraria e infundada demanda incoada en mi contra. DE LOS FUNDAMENTOS DE LA NEGACION. …lo cierto es que no es tal como ha producido la alegada efectiva y realmente mi representado pagó a la arrendadora los montos relativos a los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO del año 2009... Ciudadana juez, la arrendadora, MARIA LUCIA PARCEA sin ningún tipo de explicación ni motivo que lo sustentara se negó a recibirme los pagos de los meses de (enero y febrero del 2009), por lo que vi en la necesidad de consignar ante este tribunal los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO DEL AÑO 2009, tal como se evidencia del expediente N 1137-09 llevado por este juzgado.

PUNTO PREVIO
Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta por el demandado, fundamentando el actor su accion en la resolución del contrato de arrendamiento con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, el pago de la suma adeudada, incurriendo en una acumulación indebida, infringiendo el contenido en el numeral 6° del articulo 346, del Código de Procedimiento Civil; y a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la excepción procesal perentoria, cuyo objeto es terminar con el curso de proceso, en caso de ser declarado por el tribunal la existencia del hecho alegado por la parte demandada.
Se desprende del escrito libelar que el accionante motiva su pretensión en la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y en forma subsidiaria y como consecuencia del incumplimiento del contrato la falta de pago en las pensiones arrendaticias, alegadas a manera de indemnización por daños y perjuicios de conformidad con el ultimo inciso del articulo1.167, del Código Civil; el pago de las respectivas pensiones insolutas, correspondiente a los meses de enero del 2009, febrero, 2009, marzo del 2009 y abril del 2009, a razón de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 2.500,00) cada una, así como todas aquellas que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega de inmueble, como compensación del uso del inmueble. Al respecto se hace obligante para esta juzgadora, señalar el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006, caso (T.S.J.-Casación Civil C.A. Dianamen contra Diamen) donde señala entre otras cosas lo siguiente:
“La acción de resolución del Contrato del Arrendamiento y el pago de lo cánones de arrendamiento vencidos de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre si; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponde tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión Nº 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003. Exp. Nº 02-0076, en el caso De_Todo Import, Export, Training y Distribuidora CD C.A.., en el cual se dijo: “…Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la Doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y como consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada en el presente caso…, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria.-pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa...”(Cursiva y negrillas del tribunal).
En este orden de ideas y con fundamento en el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, criterio este acogido por esta jurisdicciente, se hace obligante para quien decide, desestimar la defensa alegada por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBA DE LA PARTE ACTORA:
• Promueve documento, inserto a los folios 4 y 7, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Rojas del Estado, con funciones Notariales de fecha 07-05-2008, inserto bajo el N° 41, Folios 89 al 91, Tomo II, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Suscrito entre MARIA LUCIA PARCEA Y BOU GHWI IYA, partes contratantes, con el objeto de demostrar: La relación arrendaticia; El plazo de duración de dicho contrato era de dos año, contados a partir del 15-05-2008; El canon de arrendamiento establecida, por la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.500,00); que en caso de atraso de dos mensualidades consecutivas, por parte del arrendatario daría derecho a la arrendadora para solicitar desocupación del inmueble; Así para demostrar que el arrendador no podía subarrendar, ni ceder, ni traspasar parcial o totalmente el inmueble arrendado. Se le atribuye pleno valor probatorio como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
• Reproduce el merito favorable, conforme al principio de la comunidad de la prueba del Expediente de Consignaciones Arrendaticias llevados por este Tribunal, el cual acompañado por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda: Al efecto se observa cursa a los folios 20 al 43, de la presente causa, expediente de Consignaciones Arrendaticias signado con la nomenclatura particular de este Tribunal N° 1.137-09. con el objeto de demostrar la insolvencia o mora en sus obligaciones contractuales. Se le atribuye todo el valor probatorio como documento público, por ser realizado por un funcionario público de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de procedimiento Civil. Ahora bien, en lo que respecta al valor de la forma como fueron hechas las consignaciones de acuerdo al artículo 51, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se analizará en lo sucesivo. Así se decide.-
• Promueve la Confesión espontánea y pasiva de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda cuando señala, que se vio en la obligación de consignar ante este tribunal, los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2009., con el objeto de demostrar la insolvencia de los cánones de arrendamientos. Se aprecia de acuerdo al artículo 1.400 1.401del Código Civil Así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Promueve contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana MARIA LUCIA PARCEA, debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Rojas del Estado, con funciones Notariales de fecha 07-05-2008, inserto bajo el N° 41, Folios 89 al 91, Tomo II, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con el objeto de demostrar, que su mandante tiene arrendado un local comercial y no dos (2). Este tribunal observa que dicha prueba fue valorada anteriormente. Así se decide.-
• Promueve en copias simples expediente de consignaciones de cánones arrendaticios Nº 1.137-09, llevados por este tribunal, realizado por su mandante a la ciudadana MARIA LUCIA PARCEA, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2009, con el objeto de probar que no se encuentra incurso en sus obligaciones arrendaticias. Se le atribuye pleno valor probatorio como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En cuanto a la forma como fueron realizadas las consignaci
• ones arrendaticias según el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se valoraran posteriormente.
• Consigna en copias certificadas, documento constitutivo de un fondo de comercio, propiedad de su mandante denominado, Panadería, Pastelería Y Charcutería El Corazón De Libertad, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 07-07-2008, anotado bajo el N° 38, Tomo 4-B. Se le atribuye pleno valor probatorio como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
• Promovió original en un folio útil, Patente Anual, expedida, por la Alcaldía del Municipio Rojas, Hacienda Municipal, para demostrar que su poderdista es el representante legal y dueño del fondo de comercio Panadería, Pastelería Y Charcutería El Corazón De Libertad. Tales instrumentales administrativas son los que la doctrina denomina documentos administrativos per.se que son distintos a los documentos públicos, cuyo contenido hacen generar el valor de una presunción respecto a su veracidad, legitimidad, en razón del principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en tal sentido se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.
• Promueve prueba de inspección judicial en el inmueble constituido por un (1) local comercial signado con el numero 05 y 06, ubicado en la calle Guzmán Blanco cruce con Pedro Manuel Rojas de la Población de Libertad Municipio Rojas del Estado Barinas. Dicha prueba fe admitida, pero en la oportunidad legal para su evacuación, se declaro desierto el acto por inasistencia de las partes, en tal sentido se desecha la misma. Así se decide
• Promueve testimoniales de los ciudadanos: THAIR ALBUNAI, fue declaro desierto el acto.
Testimonial del ciudadano SAID ALBINNI AZAM, titular de la cedula de identidad Nº 13.279.616, quien estando debidamente juramentado respondió a la primera pregunta: si lo conozco desde hace más de diez años., a la segunda respondió: Si., a la tercera respondió: Si por que yo trabajo aya, he sido testigo de esos pagos., a la cuarta respondió: Hasta donde yo se ENERO y FEBRERO lo canceló en efectivo a la mano directo de la señora MARIA que venia con su esposo, y de ahí tengo entendido que la señora MARIA no le dio recibo de los dos meses de ENERO y FEBRERO por lo mismo el señor BOU GHAWI IYAD tuvo que depositarle a través de este tribunal como segunda vez, mes de ENERO Y FEBRERO y los demás meses hasta el día de hoy. A la quinta pregunta contestó: El tipo de negocio es una panadería y charcutería y pastelería que funciona desde hace tiempo, más de un (1) año o dos (2) años, tengo entendido que el señor BOU GHAWI IYAD tiene la panadería arrendada desde el año pasado en el mes de MAYO. A sexta pregunta contestó: El nombre Panadería, Pastelería y Charcutería el Corazón de Libertad queda ubicado en la Calle Pedro Manuel Rojas Libertad de Barinas. A séptima pregunta contestó. No, ningún interés. De seguido la juez precedió a interrogar al testigo. A la primera pregunta contestó: Yo trabajo empleado normal y llevo control de pago de las facturas y de los empleados y control de la venta diaria. A la segunda pregunta contesto: En día no, pero mas o menos el mes de ENERO fue a los dos primeros días de febrero, y el mes de febrero fue en los ultimo de febrero en el mismo mes. A la tercera pregunta contesto: EN EFECTIVO. A la cuarta pregunta contesto: en efectivo personal los dos meses de ENERO Y FEBRERO DE ESTE AÑO Y LOS DE MÁS MESES DEPOSITADOS EN ESTE TRIBUNAL.
Testimonial del ciudadano CARLOS JOSE PINEDA, titular de la cédula de identidad N° V-13.683.005.
A la primera pregunta contesto: si lo conozco y desde hace mucho tiempo. A la segunda pregunta contesto: si. A la tercera pregunta contesto: si me consta, ENERO lo cancelo en el mes de Febrero y lo cancelo a final del mismo mes, a ya en el local en efectivo. A la cuata pregunta contesto: ENERO y FEBRERO el lo cancelo allá en el local y los meses restantes los ha cancelado por medio del tribunal, por que como son amigos no le dieron mas recibos, y la señora no quiso recibirles mas dinero y el tubo que depositarlo por el tribunal. A la quinta pregunta contesto: si se cancelo y en efectivo, inclusive la señora andaba con el esposo, a la sexta pregunta contesto: una panadería, pastelería El Corazón de Libertad. A la sextina pregunta contesto: no, ninguno. Seguidamente la Juez procedió hacer repreguntas, a la primera pregunta contesto: por que yo trabajo allí como despachador desde el año 2009 y esos pagos los hacían allí en presencia de uno.
Dicha prueba testimonial fue impugnada dentro del lapso legal por el apoderado actor.
Ahora bien, visto que de conformidad con lo establecido en el artículo Nº 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, Así lo ha sostenido el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia N° 99-312, de fecha 14-03-2000, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Olberto Velez. En tal sentido la prueba de testigo ante señalada carece de valor probatorio, por no ser procedente. Así se decide.-
Para decidir este tribunal observa:
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la actora, tiene su fundamento jurídico en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1.159, 1.160, 1167, 1592 del Código Civil, y en consecuencia, la acción incoada no es contraria a derecho. ASI SE DECIDE.
En tal sentido dispone el artículo 1.167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” (Cursivas del Tribunal)
La norma ante transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones, a saber: 1.-la ejecución del contrato, 2.-la resolución del contrato; y 3.-la indemnización de daños y perjuicios, ésta ultima por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser ejercida conjuntamente con cualquiera de las dos primeras, de la cual se hace depender.
Ahora bien siendo que la parte demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se hace necesario definir lo que se entiende en nuestra legislación por arrendamiento y en tal sentido, dispone el artículo el artículo 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” (Cursivas del Tribunal)
De la anterior definición se puede extraer los elementos primarios existente en un contrato de arrendamiento a saber: 1.- Se origina por consenso o voluntad de ambas partes. 2.- la cesión temporal de una de las partes de la posesión de un bien mueble o inmueble de su propiedad, a favor de la otra; y 3.- El pago de un canon de arrendamiento que por el uso estipulen ambas partes.
La pretensión aquí ejercida es de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, signado con el Nº 05-06, ubicado en la calle Guzmán Blanco cruce con Pedro Manuel Rojas, de la Población de Libertad, Municipio Rojas del Estado Barinas, con una superficie de 150 Metros Cuadrados, dos (2) salas de Baño, techo de platabandas, piso de granito, dos (2) puertas de hierro y tres (3) Santa María; Y que cedió el mismo en arrendamiento a el ciudadano BOU GHWI IYAD, según consta en documento de arrendamiento celebrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Rojas del Estado, con funciones Notariales de fecha 07-05-2008, inserto bajo el N° 41, Folios 89 al 91, Tomo II, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, con fundamento en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que el demandado le adeuda cuatro (04) meses por concepto de cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, y abril del año 2009, a razón de Dos Mil Quinientos Bolívares Mensuales (Bs.F. 2.500,00) cada una, así como las que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
En este mismo orden esta jugadora hace consideraciones sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado.
Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado. En consecuencia, será por tiempo fijo aquel contrato donde se acuerda una duración determinada, y que al vencerse este continuará por otro lapso igual, bajo las mismas condiciones, y así sucesivamente, a menos que una parte de aviso a la otra participando la no continuación, caso este último en el cual se configura la situación prevista en el artículo 1601 del Código Civil.
Señalado lo anterior tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula Cuarta, señala: “El tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años, contados a partir del 25 de abril del 2008, hasta el 15 de abril de 2010, y podrá prorrogarse por periodos iguales, previa revisión del canon de arrendamiento…” Estando claro para esta juzgadora que el contrato de arrendamiento suscrito, se encuentra vigente hasta la presente fecha, encontrándonos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
Ahora bien, tomando en consideración, por las motivaciones que preceden que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo fijo o determinado, y en virtud de que los hechos aducidos por el actor en su libelo de demanda se colige que la pretensión de resolución que aquí nos ocupa fue fundamentada en el incumplimiento de los cánones de arrendamientos correspondiente a Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2009, por parte del arrendatario. Siguiendo este orden de ideas es por lo que resulta menester analizar el contenido de la cláusula Tercera del contrato que señala:
“El canon mensual de arrendamiento es por la cantidad de DOS QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, pagaderos por mes vencido, que EL ARRENDATARIO, se obliga a pagar puntualmente dentro de los tres primero días de cada mes, hasta que entregue el inmueble arrendado completamente desocupado. Queda entendido que el atraso de dos mensualidades consecutivas por parte de EL ARRENDATARIO, dará derecho a la ARRENDADORA, para solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado”” (cursivas del tribunal)
Del contenido de la cláusula que antecede se evidencia que en efecto el arrendatario asumió la obligación contractual allí estipulada, cuyo incumplimiento conllevaría la resolución del contrato, A su vez la parte demandada señala en su escrito de contestación que no se encuentra incursa en el incumplimiento de su obligación y ante la negativa de la actora de recibir los cánones de arrendamientos procedió a ser las consignaciones arrendaticias, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Rojas, de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En tal sentido y de conformidad con el contenido en el artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios pasa esta Juzgadora ha analizar en los siguientes términos:
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; de modo que, conforme al artículo 56 ejusdem, se considerará solvente al arrendatario que haya efectuado legítimamente la consignación arrendaticia, salvo prueba en contrario.”
En efecto, siguiendo el criterio del Dr. Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 422.) Pago por consignación señala: “…Consiste en el beneficio o derecho que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendatario, o a cualquier tercero que actué en nombre y descargo de aquel, cuando el arrendador o propietario rehusé recibir la pensión de arrendamiento vencida, para que pueda consignarla en el Tribunal de Municipio de la Ubicación del Inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad…”. De esta noción se deduce varios elementos como son: La existencia jurídica de la relación arrendaticia; La persona del consignante; El objeto de pago por consignación; Lugar de pago y el tiempo para la consignación. Siempre que la consignación se efectué dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad a que se refiere el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este mismo orden de idea, es necesario señalar Sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en exp. Nº 07-1731, de fecha 05-02-2009, (caso inmobiliaria 200555 C.A, contra HELIMEDICAL C.A.),
“ En Criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al laso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con la convencionalmente pactadose, refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no esta expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden publico, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad des parte contratantes, si que exista ninguna de las limitantes a la libertad de la contratación; en cambio, la interpretación según la cual es el lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el ultimo día de cada mes calendario con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legitima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de goza de cobertura legal y, a demás, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerara el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiada, sin causa legal, por una prolongación de lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantada dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinte cinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vence el ultimo día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza correr desde entonces “

En virtud de los antes señalado a los efectos de verificar si se encuentra llenos los extremos señalados precedentemente, es necesario acotar, que de acuerdo a lo pactado por las partes, se pasa a analizar el expediente de consignación arrendaticias Nº 1137-09, llevados por este Tribunal, que en copia certificada fue traído a los autos por la parte demandada, y a los efectos de determinar si las consignaciones arrendaticias fueron realizada de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango de Ley de arrendamiento Inmobiliarios, o en su defectos fueron realizadas de manera extemporánea.
Corren insertos a los folios 07 y 08 del expediente de Solicitud de consignación de cánones de arrendamiento Nº 1137-09, nomenclatura particular llevada por este tribunal siendo el consignatario ciudadano BOU GHWI IYA, y la beneficiaria MARIA LUCIA PARCEA, escrito en el cual consigna por ante este Tribunal Copia carbónica de las planillas de Depósito del Banco Banfoandes, Agencia Libertad Nº 02255393, de fecha 07-05-2009, por un monto de Bs F. 7.500,00, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo del año 2009. Y copia carbónica de la planilla de depósito banco Banfoandes Nº 02252600, de fecha 07-05-2009, del Banco Banfoandes, por un monto de Bs. 2.500,00, correspondiente al canon de arrendamiento al mes de abril de 2009.
Por consiguiente, el demandado ha pretendido probar su solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2009, se observa claramente que dichos pagos de cánones de arrendamiento fueron depositados en forma extemporánea, es decir, en lo que respecta a los meses de enero, febrero y marzo del 2009, fueron consignados en un único deposito Nº 02255393, del Banco Banfoandes, agencia Libertad, de fecha 07/05/2009, y el pago correspondiente al mes de abril del 2009, fue consignado en deposito Nº 02252600, de fecha 07/05/2009. Resultando a todas luces que las consignaciones arrendaticias no fueron consignadas dentro de los quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad, contrariando así lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango de ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Luego de examinadas minuciosamente las actas procesales, no se evidencia que la parte demandada haya demostrado fehacientemente estar solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2009, reclamados por la parte actora como insolventes por pago retardado, incumpliendo obligaciones contractuales, sin haber presentado en cualquier estado y grado del proceso la prueba que enervara la acción propuesta y demostrar la solvencia en el cumplimiento de las obligaciones que, como arrendatario del inmueble estaba en la obligación de asumir y cumplir cabalmente, tal y como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil concordado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, Por lo que, siendo la demanda de desalojo incoada, fundamentada en el derecho aplicable y habiendo llevado la parte actora con el material probatorio cursante en autos, a la convicción de esta Juzgadora que los hechos planteados por ella en el libelo, son ciertos hace que la pretensión sea procedentes y, declarada con lugar la Resolución de Contrato de Arrendamiento. ASÌ SE DECIDE
En este sentido se puede concluir que el demandado de autos violo el contrato establecido por él y la arrendadora, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo, en lo relativo a pagar los cánones de arrendamiento, encontrándose en morosidad con respecto a las mensualidades antes señaladas. ASÍ SE DECIDE.
Por lo antes expuesto observa esta juzgadora Que tal incumplimiento tiene como consecuencia jurídica la resolución del contrato, con lo cual se extingue la relación arrendaticia y por consiguiente se declara resuelto con contrato de arrendamiento suscrito. ASI SE DECIDE.
A la luz de esta doctrina podemos observar que el demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada. ASI SE DECIDE.