TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
EN SU NOMBRE

Barinas, 12 de noviembre del 2009.
Años 199º y 150º
Sent. Nro. 09-11-10.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la apelación interpuesta en fecha 05 de agosto del 2009, por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20 de julio del 2009, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Kurt Gasde Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.384.713, con domicilio procesal en la avenida Medina Jiménez, entre calles Camejo y Carvajal, Centro Comercial Boulevard del Centro, 1er piso, oficina 19 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, representado por el abogado en ejercicio Francisco Javier Pumar Rivas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.730, contra la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.385.515, con domicilio procesal en la carrera 06 entre calles 7 y 8, casa Nro. 6-12 de la población de Barinitas, Municipio Bolívar del Estado Barinas, representada por el abogado en ejercicio Jaisam Al Atrache Gatrif, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 102.847, que fue oída en ambos efectos por auto del 18 de septiembre del 2009.

En fecha 27 de octubre del 2009, se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido, el cual se admitió mediante auto del 28/10/2009, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Alega el actor en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, en fecha 20 de julio del 2005, sobre un inmueble propiedad de su progenitora ciudadana Clara Rojas, constituido por un apartamento para habitación familiar, ubicado en la calle Camejo, edifico El Trigal, piso 4, N° D-14 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, según documento que consignó; que de acuerdo con la cláusula segunda, la duración del referido contrato era de un (1) año, contado a partir de la fecha de autenticación, lo que afirma haber ocurrido el 20/07/05, pero por cuanto no se suscribió nuevo contrato ni se prorrogó el mismo, continuando el arrendatario ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo el canon de arrendamiento, el contrato se transformó en a tiempo indeterminado, manteniéndose así hasta esa fecha.

Que por cuanto su madre ciudadana Clara Elvira Rojas, habita actualmente en una casa arrendada en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, y le ha manifestado sus deseos de regresar a vivir en Barinas, dado el alto costo de la vida en esa ciudad, y que no tiene allá ningún familiar, y su avanzada edad, es por lo que en innumerables oportunidades ha conversado con la arrendataria para que entienda la situación y le haga entrega del inmueble arrendado, para que su madre pueda ocuparlo, dado que carece de otra casa para vivir, a lo cual se ha negado rotundamente, manifestándole que nunca abandonará el inmueble. Que por esas razones y con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, para que convenga o en su defecto a ello sea constreñida, en desalojar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas, en virtud de la urgente necesidad que tiene su progenitora en ocuparlo. Estimó la demanda en la suma de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,00), de acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Acompañó: original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 20 de julio del 2004, bajo el Nro. 87, Tomo 72 de los libros respectivos.

En fecha 04 de junio del 2008, el Juzgado de la causa admitió la demanda ordenando la citación de la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la misma.

No habiéndose logrado la citación personal de la demandada, tal y como se evidencia de la diligencia suscrita por el Alguacil del a-quo el 03/07/2008, inserta al folio 12, y previa solicitud de la parte actora, se acordó por auto del 10/07/2008, la citación por carteles de la demandada de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cuyos ejemplares de los carteles publicados en los Diarios “El Diario de los Llanos” y “La Prensa” de este Estado, fueron consignados en fecha 22 de aquél mes y año, y el ejemplar del cartel respectivo fue fijado por la Secretaria del a-quo, el 23 de julio del 2008, según consta de la nota estampada, cursante al folio 26.

Previa solicitud del apoderado actor, por auto del 16/09/2008, se designó como defensor judicial de la demandada, al abogado en ejercicio Alexander Torrealba, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.374, a quien se ordenó notificar para que compareciera por ante aquél Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su notificación, a manifestar por escrito su aceptación o excusa, y en el primero de los casos para que prestara el juramento de ley correspondiente, librándose en esa misma fecha la boleta de notificación ordenada.

En fecha 22/09/2008, la demandada asistida por el abogado en ejercicio Jaisam Al Atrache Gatrif, suscribió diligencia mediante la cual manifestó darse por citada en esta causa.

Por auto de fecha 23 de septiembre del 2008, el Juzgado a-quo revocó por contrario imperio el auto dictado el 16/09/2009, por los motivos allí expresados.

En la oportunidad legal, el apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, manifestando que el actor intenta su acción en su carácter de arrendador del inmueble en litigio, según el contrato de arrendamiento que celebró con su representada, no correspondiéndole a éste la titularidad o derecho real del mismo, fundamentando la acción de desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, presupuesto legal que debe existir para intentar la acción, y deberá acompañar al libelo los instrumentos en que funda su pretensión, salvo que se trate de documentos públicos, caso en el cual debe indicar en el libelo el lugar un oficina donde reposan y reservarse el derecho de presentarlos en la oportunidad legal establecida en el artículo 1.920 del Código Civil.

Que la cualidad de propietario es imprescindible para ejercer la acción y de no tenerla, no posee la legitimidad para actuar en juicio; que el actor intenta la acción en nombre propio y no como representante del propietario del inmueble en comento, ni se funda en poder alguno para ejercer la respectiva representación. Que la necesidad que alude el accionante, que tiene su madre de ocupar el inmueble debe ser demostrado y que sean suficientes las razones que tenga y que la justifiquen, y en el caso de autos la parte sólo manifiesta su deseo de ocuparlo sin ningún elemento jurídico que demuestre su alegato, lo cual está establecido en la ley.

Negó, rechazó y contradijo, que el actor haya conversado en innumerables oportunidades con su mandante, para que entendiera la situación e hiciera entrega del inmueble arrendado para que éste fuese ocupado por su progenitora; que no ha habido participación verbal, ni escrita de parte del actor, para que desocupe el inmueble, ni ha sostenido conversación o contacto con el mismo; que le tomó de sorpresa la demanda intentada porque su representada ha realizado los depósitos de los cánones de arrendamiento en una cuenta bancaria a nombre de la ciudadana Clara Elvira Rojas, no teniendo conocimiento de los hechos que alega el accionante.

Negó y rechazó que la ciudadana Clara Elvira Rojas, tenga el deseo de habitar el inmueble, por cuanto su mandante no tenía conocimiento de ello; que el actor no alega la necesidad, ánimo o intención de ocupar el inmueble; quien expresa tener la intención de desocupar a su cliente para disponer del inmueble es el actor, no negándose en ningún momento a desocuparlo, por lo que negó, rechazó y contradijo que su cliente se haya negado a desocupar el inmueble arrendado manifestándole que nunca lo abandonara.

Dentro del lapso legal, ambas partes promovieron por ante el a-quo las siguientes pruebas:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Confesión judicial, espontánea e irrevocable respecto a las afirmaciones que señaló, y a su vez promueve el libelo de la demanda. En cuanto a la prueba de confesión promovida, se observa que los argumentos esgrimidos por el actor no constituyen confesión alguna susceptible de ser apreciada de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, por lo que resulta inapreciable. Y respecto al libelo de la demanda, debe destacarse que no constituye un medio de prueba en sí mismo susceptible de valoración, dado que los argumentos allí esgrimidos luego de la contestación de la demanda, da lugar a la determinación de los hechos controvertidos, los cuales deberán ser demostrados en la fase legal respectiva.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Kurt Gasde Rojas -arrendador- y Marvyan Nayry Lazo Moreno -arrendataria-, sobre el inmueble allí descrito, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 20 de julio del 2004, bajo el Nro. 87, Tomo 72 de los libros respectivos. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de documento por el cual el ciudadano Martín López Pérez dio en venta a la ciudadana Clara Elvira Rojas Correa, el inmueble que describe, quien a su vez constituyó hipoteca especial de primer grado a favor de Mérida Entidad de Ahorro y Préstamo, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, de fecha 11 de diciembre de 1979, bajo el Nro. 33, folios 131 al 136 vto., del Protocolo Primero, Tomo Tercero, Principal y Duplicado, Cuarto Trimestre del año 1979. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos Juergen Murillo –arrendador- y Clara Elvira Rojas –arrendataria-, sobre el inmueble allí descrito, en fecha 27 de diciembre del 2006. Tratándose de un instrumento privado emanado de terceros ajenos al juicio que no fue ratificado por éstos en el presente juicio mediante la prueba testimonial, carece de valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Comunicaciones dirigidas a la ciudadana Clara Elvira Rojas, por el ciudadano Juergen Murillo, de fechas 20/11/2007 y 10/07/2008, en su orden. Tratándose de instrumentos privados emanados de un tercero ajeno al juicio que no fueron ratificados por éste en el presente juicio mediante la prueba testimonial, carecen de valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

 Ratificación de la documentación que señaló mediante la testimonial de los ciudadanos Clara Elvira Rojas y Juergen Murillo, domiciliados en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo. Fue negada su admisión por auto del 06/10/2008, y habiendo ejercido la parte actora recurso de apelación contra tal actuación, la Alzada respectiva (Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial) en fecha 03/11/2008, declaró con lugar tal recurso, revocando el auto apelado, y ordenando al a-quo admitir dicha prueba, no hizo condenatoria en costas, y ordenó notificar a las partes por dictarse fuera del término previsto en la ley. Notificadas las partes, el accionante solicitó aclaratoria de la referida decisión, lo cual fue subsanado por auto del 12/03/2009. En fecha 20/03/2009, el Juzgado de la causa admitió dicha prueba, no habiendo sido evacuada por ante el Tribunal Comisionado al efecto.

 Testimoniales de los ciudadanos Karina Torres Villarreal y Nancy Herrera Silva, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.254.075 y 4.454.079 en su orden, domiciliados en la ciudad de Valencia Estado Carabobo. Fue negada su admisión por auto del 06/10/2008, y habiendo ejercido la parte actora recurso de apelación contra tal actuación, la Alzada respectiva (Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial) en fecha 03/11/2008, declaró con lugar tal recurso, revocando el auto apelado, y ordenando al a-quo admitir dicha prueba, no hizo condenatoria en costas, y ordenó notificar a las partes por dictarse fuera del término previsto en la ley. Notificadas las partes, el accionante solicitó aclaratoria de la referida decisión, lo cual fue subsanado mediante auto del 12/03/2009. En fecha 20/03/2009, el Juzgado de la causa admitió dicha prueba, no habiendo sido evacuada por ante el Tribunal Comisionado al efecto.

 Testimoniales de los ciudadanos Héctor Antonio Pacheco y Jennifer Zurina Quiñonez Fuentes, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.777.969 y 10.872.596 en su orden, de este domicilio. Sólo los ciudadanos Héctor Antonio Pacheco y Jennifer Zurina Quiñónez Fuentes, rindieron sus declaraciones por ante el a-quo con el siguiente resultado:

1. Héctor Antonio Pacheco: que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Kurt Gasde Rojas, Clara Elvira Rojas y Marvyan Nayry Lazo Moreno, porque hace trabajos de electricidad en pequeños, como colocar lámparas, bombillos, igualmente coloca tuberías como plumas, llaves, y ha ido varias veces a al edificio El Trigal, a hacerle arreglos al apartamento de la señora Clara Elvira Rojas, cambiándole bombillos a las lámparas haciéndole trabajos menores de tuberías; que le consta que la señora Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, en su presencia le solicitaron el apartamento a la demandada en reiteradas oportunidades, a principio de enero y a finales de julio del 2008, que oyó que ellos le pedían el apartamento que le tienen alquilado porque tienen la necesidad de venirse a Barinas, porque el apartamento que tienen alquilado en Valencia ya lo tienen que entregar, en el que ella está alquilada; fundamenta sus dichos por haber oído en reiteradas oportunidades que los señores Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, dueños del apartamento le pedían el mismo a la señora Marvyan Nayry Lazo Moreno, el cual está ubicado en el Edificio El Trigal, piso cuarto N° 14. Se observa que el testigo se contradice en su deposición con las demás pruebas aportadas al proceso, específicamente con el documento que le acredita a la ciudadana Clara Elvira Rojas Correa la propiedad del inmueble objeto de litigio, razón por la cual resulta inapreciable su declaración, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

2. Jennifer Zurina Quiñónez Fuentes: que conoce de vista, trato y comunicación desde hace bastante tiempo a los ciudadanos Kurt Gasde Rojas, Clara Elvira Rojas y Marvyan Nayry Lazo Moreno, del edificio El Trigal, porque siempre ha visitado a una amiga que vive allí y siempre supo que la señora Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, son los dueños del apartamento 14 del piso cuatro apartamento que le dieron en alquiler a la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno; que sabe y le consta que el ciudadano Kurt Gasde Rojas, le ha solicitado a la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, en reiteradas oportunidades la entrega del apartamento N° 14 del piso cuatro en el edificio El Trigal, porque los ciudadanos Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, en su presencia le solicitaron el apartamento a la demandada en reiteradas oportunidades, a principio de enero y a finales de julio del 2008, que los que allí frecuentan saben que los ciudadanos Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, tienen la necesidad de venirse a vivir a Barinas, porque el apartamento que ellos tienen alquilado en Valencia ya lo tienen que entregar, y la señora se encuentra mal de salud y se tiene que venir a su apartamento porque está enferma y su hijo es quien la acompaña y él se tuvo que venir a Barinas a trabajar y ella está allá en Valencia sola con ese problema de enfermedad y que tiene que entregar el apartamento que tiene alquilado; fundamenta sus dichos porque sabe que los ciudadanos Clara Elvira Rojas y Kurt Gasde Rojas, en reiteradas oportunidades le han solicitado a la señora Marvyan Nayry Lazo Moreno, la entrega del apartamento, el cual está ubicado en el Edificio El Trigal, piso cuarto N° 14. Si bien la testigo manifestó conocimiento sobre los particulares interrogados, debe destacarse que la declaración de un testigo único no hace plena prueba, dado que no cursan en estas actas procesales otros elementos probatorios que puedan ser adminiculados a dicha deposición, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha tal testigo.

 Copia simple de acta de nacimiento del actor ciudadano Kurt Gasde Rojas, asentada por ante la Prefectura del Municipio Candelaria, Distrito Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 347 de fecha 17/01/1967. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de noviembre del año en curso, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio Jaisam Al Atrache Gatrif, presente escrito de informes, mediante el cual realizó una serie de consideraciones relacionadas con la presente causa.

PREVIO:

En relación con la falta de cualidad alegada por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, quien adujo que el actor intenta su acción en su carácter de arrendador del inmueble en litigio, según el contrato de arrendamiento que celebró con su representada, no correspondiéndole a éste la titularidad o derecho real del mismo, fundamentando la acción de desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, presupuesto legal que debe existir para intentar la acción; que la cualidad de propietario es imprescindible para ejercer la acción y de no tenerla, no posee la legitimidad para actuar en juicio; que el actor intenta la acción en nombre propio y no como representante del propietario del inmueble en comento, ni se funda en poder alguno para ejercer la respectiva representación, esta juzgadora estima oportuno hacer las siguientes consideraciones:

Así las cosas, encontramos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, expresa:

“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...(omissis)”.
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el accionado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquélla se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquélla a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquélla contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:

“…(omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.

En este orden de ideas, se observa que la pretensión ejercida es de desalojo con ocasión del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 20 de julio del 2004, bajo el N° 87, Tomo 72 de los libros respectivos, celebrado entre los ciudadanos Kurt Gasde Rojas -arrendador- y Marvyan Nayry Lazo Moreno -arrendatario-, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Camejo, edifico El Trigal, piso 4, N° D-14 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas.

Sobre la legitimación para dar en arrendamiento, la doctrina patria sostiene que la legitimación no se refiere al mismo título que en materia de venta, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato, señalando dentro de los legitimados para dar en arrendamiento, a los siguientes: a) el propietario que tenga la plena propiedad, b) el enfiteuta, c) el usufructuario y d) el propio arrendatario, según los casos.

Asimismo, afirman los autores nacionales que, si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario, el contrato no es nulo ni anulable, señalando como uno de los efectos entre las partes del arrendamiento de la cosa ajena, que si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente -propietario, usufructuario, etc.-. (Tomado de la obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 16ª Edición, 2006).

Del criterio doctrinario que precede, se colige entonces que no sólo el propietario (como erróneamente lo expuso el representante judicial de la demandada), puede dar en arrendamiento, observándose entonces que el contrato de arrendamiento antes señalado, analizado y valorado, fue suscrito por el ciudadano Kurt Gasde Rojas -arrendador-, quien si bien es cierto no manifestó en forma alguna en dicha convención el derecho que posee sobre el bien inmueble objeto del contrato, es evidente que al haber sido suscrito por la arrendataria ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, tácitamente la aquí demandada aceptó la omisión de esa circunstancia, de lo que se colige asimismo la buena fe de las partes contratantes. Además de ello, debe resaltarse que esta juzgadora comparte el criterio sostenido por los autores, respecto a que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato, y por ende, el mismo surte plenos efectos jurídicos entre las partes intervinientes en la relación arrendaticia, razón por la cual resulta improcedente, y por ende, no puede prosperar la defensa opuesta en esta causa; Y ASÍ SE DECIDE.

Para decidir este Tribunal observa:

La pretensión aquí ejercida versa sobre el desalojo de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Camejo, edifico El Trigal, piso 4, Nro. D-14 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, con las características señaladas en el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Kurt Gasde Rojas -arrendador- y Marvyan Nayry Lazo Moreno -arrendataria-, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 20 de julio del 2004, bajo el Nro. 87, Tomo 72 de los libros respectivos, alegando el actor ciudadano Kurt Gasde Rojas, que su progenitora ciudadana Clara Elvira Rojas lo necesita para ocuparlo, por los motivos que expuso y con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes”.

De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo se requiere la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de contrato de arrendamiento, sea verbal o escrito; c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la demanda intentada.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos que alegare.

En el caso de autos, cabe resaltar que de los argumentos esgrimidos en la oportunidad de la contestación de la demanda, se evidencia que tácitamente el apoderado judicial de la accionada, admitió la existencia de la relación arrendaticia sobre dicho bien inmueble, y que la vincula con el actor, la cual fue celebrada por escrito conforme se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha 20 de julio del 2004, bajo el Nro. 87, Tomo 72 de los libros respectivos, y no el 20 de julio del 2005, como erróneamente señala el actor en el libelo de la demanda, encontrándose así llenos los extremos legales referidos a la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, cuyo bien arrendado es un inmueble; Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, resulta menester analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

En tal sentido, se analiza lo estipulado por las partes contratantes en la cláusula segunda del referido contrato, que es del siguiente tenor:

“La duración del presente contrato será de un año contado a partir de la fecha de autenticación del mes”.

En el presente caso, de la nota estampada al referido por la Notaría Pública Segunda de Barinas, se evidencia que el mismo fue autenticado en fecha 20 de julio del 2004, fecha ésta a partir de la cual se inició la relación arrendaticia conforme a lo convenido en indicada cláusula, cuyo lapso de duración estipulado de un (1) año, venció el 20 de julio del 2005, es decir que el contrato nació a tiempo determinado. No obstante, a partir de la fecha de vencimiento de la duración pactada, tal contrato de arrendamiento se convirtió en a tiempo indeterminado, dado que operó la figura de la tácita reconducción establecida en el artículo 1.614 del Código Civil, pues tal circunstancia al no haber sido objetada o contradicha por la demandada, se tiene como tácitamente admitida por dicha parte, y por ende, constituye un hecho exento de prueba. En consecuencia, se encuentra cumplido en estas actas procesales, el extremo legal exigido por nuestro legislador, de que el contrato o vínculo arrendaticio sea a tiempo indeterminado; Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en lo atinente a la causal de desalojo invocada por el actor con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, en la necesidad que tiene la propietaria ciudadana Clara Elvira Rojas de ocupar el inmueble arrendado por el actor ciudadano Kart Gasde Rojas, quien es hijo de aquélla, se observa que el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, UCAT Caracas 2003, señala que no importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble o del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado; que no se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador o del pariente consanguíneo en comento.

En el caso de autos, si bien se encuentra demostrado con el material probatorio que integra estas actas procesales, analizado y valorado supra, que la ciudadana Clara Elvira Rojas Correa, madre del accionante, es la propietaria del inmueble arrendado por el ciudadano Kurt Gasde Rojas a la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, resulta menester advertir que no fue comprobado de manera alguna el hecho referido a la necesidad de la mencionada propietaria para ocupar el inmueble en cuestión, por ser haber sido ésta la causal invocada como fundamento de la pretensión ejercida; Y ASÍ SE DECIDE.

Es por ello que, al no encontrarse llenos todos y cada uno de los requisitos concurrentes exigidos por el legislador patrio, es por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar la procedencia del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en virtud de que la sentencia dictada por el a-quo debe ser modificada en los términos que han quedado expuestos, y por ende, la demanda intentada debe ser declarada sin lugar; Y ASÍ SE DECIDE.

En mérito de las motivaciones antes expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO: Declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 05 de agosto del 2009.

SEGUNDO: Se MODIFICA la sentencia dictada el 20 de julio del 2009, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial.

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Kurt Gasde Rojas contra la ciudadana Marvyan Nayry Lazo Moreno, ya identificados.

CUARTO: Se condena a la parte actora al pago de las costas del juicio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y no se hace condenatoria en las costas del recurso, conforme a lo previsto en el artículo 281 ejusdem.

QUINTO: No se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse dentro del lapso previsto en el artículo 893 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Reina Chejín Pujol.
La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth Rodríguez Castilla.

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria Titular,

Abg. Karleneth Rodríguez Castilla

Exp. N° 09-9286-COT.
rm.