TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
Juzgado Primero del Municipio Barinas de la
Circunscripción Judicial del Estado Barinas.
BARINAS.

Exp. N° 2009-5399
Sentencia Definitiva
Dmate: Molina Mosquera Plutarco José
Dmdo: Gómez de Contreras Irma
Juicio: Resolución de Contrato de Arrendamiento y subsidiariamente el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino.

Barinas 27 de noviembre de 2009
199 ° y 150°.

Se inició la presente acción mediante escrito libelar interpuesto por el ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.917.793 y civilmente hábil, debidamente asistido el abogado en ejercicio Eliseo Enrique Gram-cko Contreras, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V-9.387.629, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, contra la ciudadana Irma Gómez de Contreras, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.956.283, todos de este domicilio, por resolución de Contrato de Arrendamiento y subsidiariamente el cumplimiento del contrato por vencimiento del termino.
Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 29 de julio de 2009, le correspondió a este Tribunal el conocimiento de la misma, la cual fue admitida en fecha 04 de agosto de 2009, ordenándose el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda. En fecha 05 de agosto de 2009, el demandante consigna los emolumentos para librar la correspondiente compulsa de citación, la cual fue librada en fecha 06 de agosto de 2009. Siendo recibida por el alguacil temporal de este juzgado en fecha 07 de agosto de 2009 y consignando la misma en fecha 10 de agosto de 2009 por cuanto la demandada se negó a firmar dicha compulsa. En fecha 11 de agosto de 2009, el demandante confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio Eliseo Enrique Gram-cko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422 y en la misma fecha solicita la notificación de la demandad conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del tribunal de fecha 12 de agosto de 2009, y en fecha 13 del mismo mes y año la secretaria titular de este juzgado deja constancia en autos de haber cumplido dicha formalidad.

En fecha 16 de septiembre de 2009 la demandada da contestación a la demanda interpuesta en su contra. En fechas 24 y 25 de septiembre de 2009 ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por sendos autos del tribunal de fechas 25 y 28 de septiembre de 2009. En fecha 29 de septiembre de 2009 fueron evacuadas las testimoniales promovidas por la parte actora y en la misma fecha se libro oficio N° 454 al Diario “La Prensa” de esta localidad. En fecha 30de septiembre de 2009, por auto del tribunal se reserva el lapso para dictar sentencia. En fecha 05 de octubre de 2009 se da por recibida comunicación emanada del Diario La Prensa. Y en fecha 08 de octubre del corriente año se difiere el dictamen del tribunal para dentro de los ocho (08) días de despacho siguientes. Resumidas así las actas procesales este Tribunal procede a dictar la misma bajo las siguientes:

MOTIVACIONES.

Alega la parte actora en su libelo que según documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, tomo 203, de los libros de autenticaciones respectivos, celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Irma Gómez de Contreras, el cual anexa marcado con la letra “A”, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Medina Jiménez Nro. 9-11, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE Avenida Medina Jiménez; SURESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano Valdemar José Molina; SUROESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano Valdemar José Molina. NOROESTE: Parte del local comercial propiedad del ciudadano Plutarco José Molina. Con un canon de arrendamiento establecido en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), equivalente a Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) por reconversión monetaria. Y con un tiempo de duración de dos (2) años, contados a partir del día primero (01) de enero de 2007 hasta el primero (01) de enero de 2009, prorrogable automáticamente por igual periodo, de no verificarse el desahucio conforme a las reglas siguientes: si cualquiera de las partes dentro de los cuarenta y cinco días antes del vencimiento del contrato no diere aviso escrito a la otra de su voluntad de dar por terminado el contrato, aviso éste dado mediante carta con acuse de recibo, telegrama con acuse de recibo, aviso publicado en periódico de circulación regional o nacional, o mediante notificación por un tribunal a una persona cualquiera que se encuentre en local arrendado. Que el desahucio fue hecho a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, mediante carta en fecha 17 de noviembre de 2008, con acuse de recibo dado por los ciudadanos Víctor Alberto Alvarez Ramos y Gabriela del Carmen Vásquez Mendoza, titulares de las cédulas de identidad Nros: V- 17.112.042 y V- 19.429.954, dejando constancia que la arrendataria se negó a firmar la comunicación. Mediante telegrama con acuse de recibo de fecha 17 de noviembre de 2008 y aviso de prensa publicado en fecha 20 de noviembre de 2008, en el periódico “La Prensa”. Anexo dichas documentales marcadas con las letras “B”, “C” y “D”. Que la ciudadana Irma Gómez de Contreras, se encuentra haciendo uso de la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que no ha dado cumplimiento al ajuste del canon de arrendamiento a que se contrae el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estando en conocimiento que el inmueble arrendado se encuentra exento de regulación por tener cédula de habitabilidad o instrumento equivalente posterior al 02 de enero de 1987, el no haberse pactado cláusula de valor y por último el transcurso de más de un año desde el comienzo de la relación arrendaticia; consignando por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción del Estado Barinas, la cantidad de Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 750,00), correspondiente al pago de la segunda quincena del mes de noviembre de 2008; y dos consignaciones por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1500,00) cada una , correspondientes a las mensualidades de diciembre de 2008 y enero de 2009, y a tal efecto anexa marcado con la letra “E”, certificación del expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 225, llevado por el Juzgado Homologo. Así mismo alega que el inmueble arrendado presenta deterioros lo cual constituye un incumplimiento imputable a la arrendataria ante la ausencia de conservación del inmueble, anexando Inspección Ocular practicada por la Notaria Publica primera del Municipio Barinas del Estado Barinas, marcada con la letra “F”. Por otro lado indica que la arrendataria se encontraba insolvente en el pago del servicio de electricidad para el día primero de enero de 2009, fecha del vencimiento del contrato, adeudando los consumos mensuales correspondientes a los periodos del primero de noviembre de 2008 al 23 de noviembre de 2008; del 02 de diciembre de 2008 al 22 de diciembre de 2008, y los cuales fueron cancelados en fechas 29 de enero y 28 de febrero de 2009; es decir en fecha posterior a la de terminación del contrato.

Por su parte la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda lo hizo admitiendo como cierto el hecho de haber celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, sobre un local comercial identificado en autos, pero niega. rechaza y contradice el alegato de la parte actora referido a su notificación por cuanto no fue notificada conforme a la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento por lo que opero la tacita reconducción, y considera que dicho contrato se prorrogo automáticamente. Así mismo niega, rechaza y contradice por no ser cierto el alegato del demandante cuando precisa que se debió en cada año de vigencia del contrato ajustar el canon de arrendamiento, ya que no consta en ninguna de las estipulaciones del contrato y así lo demuestra cunado el arrendador se negó a recibir el canon de arrendamiento y tuvo que consignarlo ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, porque verbalmente le notifico que debía cumplir con ese ajuste que estaba establecido en el contrato. Niega, rechaza y contradice por ser falso que los deterioros que haya sufrido el local le sean imputables a su persona, pues todas las reparaciones mayores corresponden al arrendador; y así esta establecido en el contrato de arrendamiento. Niega, rechaza y contradice por ser falso que en algún momento le hayan notificado de la actualización del canon de arrendamiento del mencionado inmueble. Niega, rechaza y contradice por ser falso que el inmueble presente deterioros menores ya que puede demostrar con la misma inspección solicitada por la parte actora las condiciones del inmueble en cuestión y que si presenta algún deterioro es imputable al arrendador por ser reparaciones mayores, por establecerlo así el contrato de arrendamiento. Igualmente rechaza, niega y contradice la estimación de la demanda en la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00) por ser esta temeraria e infundada.

Pruebas de la parte actora:

PRIMERO: Valor y merito del documento acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “A”; consistente en el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Irma Gómez de Contreras, y autenticado ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, en fecha 03-11-2006, anotado bajo el N° 20, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. Para demostrar que conforme a la cláusula SEGUNDA del contrato, el tiempo de duración seria de dos (2) años, contados a partir del primero (1) de Anero de 2007 hasta el primero (1) de enero de 2009; y el cual se consideraría prorrogado automáticamente de no verificarse el desahucio conforme a las reglas convenidas en dicho contrato.
Se le otorga pleno valor probatorio para comprobar su contenido por ser un documento autenticado por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Valor y merito de las documentales acompañadas al libelo en original, marcadas con las letras “B”, “C” y “D”, a saber: * Carta de fecha 17-11-2008, dirigida a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, con acuse de recibo dado por los ciudadanos Víctor Alberto Alvarez Ramos y Gabriela del Carmen Vásquez Mendoza, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros: V- 17.112.042 y V- 19.429.954, dejando constancia que la ciudadana Irma Gómez de Contreras se negó a firmar la comunicación. * Telegrama con acuse de recibo de fecha 17-11-2008, y * Aviso de prensa publicado en fecha 20-11-2008, en el periódico de circulación regional “La Prensa”. Pruebas que tienen la finalidad de demostrar el desahucio hecho a la arrendataria.
Respecto de la documental marcada con la letra “B”, referida a la carta de fecha 17-11-2008, dirigida a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, con acuse de recibo dado por los ciudadanos Víctor Alberto Alvarez Ramos y Gabriela del Carmen Vásquez Mendoza, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros: V- 17.112.042 y V- 19.429.954. Quien suscribe le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto si bien no aparece firmada por la arrendataria como constancia de haber sido recibida, en la misma se dejo constancia de su negativa a firmar, a través de los ciudadanos que firman al pie de dicha comunicación, lo cual fue ratificado mediante declaración rendida ante este tribunal en fecha 29-09-2009, por uno de sus firmantes ciudadano Víctor Alberto Alvarez Ramos y aunado a ello la demandada promueve su valor y merito jurídico para demostrar la ratificación que le hace el arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Así queda establecido.

En cuanto al telegrama marcado con la letra “C”, de fecha 17-11-2008, se le otorga valor probatorio por emanar del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela existiendo sobre el mismo una presunción de veracidad y legitimidad respecto a su contenido como documentos administrativos por estar referidos a actos administrativos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos evidenciándose del acuse de recibo que dicha notificación no fue debidamente entregada por motivo de rechazo.
Y en lo que concierne al aviso de prensa publicado en fecha 20-11-2008, en el periódico de circulación regional “La Prensa”. Se observa que la referida publicación se corresponde al aviso de desahucio realizado por el arrendador ciudadano Plutarco José Molina Mosquera a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, en el que se expresa la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que se le otorga pleno valor probatorio en virtud de ser voluntad expresa de las partes quienes acordaron en la cláusula SEGUNDA del contrato los medios para realizar el desahucio por parte del arrendador, “…3.-el aviso publicado en un periódico de circulación regional o nacional.”; y de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Valor y mérito de la documental acompañada al libelo en original marcada con la letra “E”, correspondiente a certificación del expediente de consignación arrendaticia signado con el N° 225, llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, donde figura como consignante la ciudadana Irma Gómez de Contreras, representada por su apoderado abogado Edgar Alexander Matheus Brito y la persona en cuyo favor se consigna o beneficiario Plutarco José Molina Mosquera. Para demostrar el incumplimiento voluntario total y grave de la arrendataria en no consentir el ajuste del canon de arrendamiento de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco central de Venezuela, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se aprecia para comprobar su contenido como por ser un documento expedido por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo la documental promovida no es un medio susceptible para valorar las alegaciones hechas por el demandante respecto al ajuste del canon de arrendamiento el cual debe hacerse conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO: Valor y mérito de la documental acompañada al libelo en original marcada con la letra “F”, referido al estado de cuenta histórico del servicio de electricidad del local arrendado. Para demostrar que para el día 01 de enero de 2009, fecha de vencimiento normal del contrato y a partir de la cual comenzaría la vigencia de la prorroga legal, existía insolvencia en el pago del servicio de electricidad; por lo que la arrendataria realiza un cuestionable uso de la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 literal “b” de la ley de arrendamientos Inmobiliarios.

Se aprecia y se valora por existir sobre el mismo una presunción de veracidad y legitimidad respecto a su contenido como documentos administrativos por estar referidos a actos administrativos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Observándose de dicho estado de cuenta una deuda total pendiente de los consumos mensuales correspondientes a los periodos 03 de noviembre de 2008 al 23 de noviembre de 2008 y del 02 de diciembre de 2008 al 22 de diciembre de 2008, por la cantidad de Ciento Noventa y Seis Bolívares con Setenta y Cinco Céntimos (Bs 196.75).

Prueba de Inspección Ocular:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1429 del Código Civil, promueve Inspección Ocular practicada por la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, practicada en fecha 13 de marzo de 2009, acompañada al libelo marcada con la letra “F”. Para demostrar deterioros menores o daños del inmueble arrendado que constituyen incumplimiento imputable a la arrendataria ante la ausencia de conservación del inmueble, lo cual impide la devolución del mismo en el estado que lo recibió, conforme consta en la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento.
La referida inspección ocular, constituye una prueba preconstituida o anticipada, y aunque fue realizada por un funcionario facultado para darle fe pública, al ser practicada de forma extra litem, no le permite a la parte demandada el debido control sobre la prueba, y de otorgársele el valor de plena prueba como si fuera una inspección judicial se vería cercenado su derecho a la defensa, por lo que el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido, tal y como lo ha señalado la jurisprudencia del más alto tribunal de la República.

Prueba Testifical:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 482 del Código de procedimiento Civil, promueve los testimoniales de los ciudadanos Víctor Alberto Alvarez Ramos y Gabriela del Carmen Vásquez Mendoza, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros: V- 17.112.042 y V- 19.429.954. Para demostrar el hecho material de una de las formas en que se produjo el desahucio de la arrendataria, a saber una de las tres establecidas contractualmente: Mediante carta de fecha 17 de noviembre de 2008, dirigida a la arrendataria con acuse de recibo dado por los testigos promovidos, quienes dejaron constancia que la ciudadana Irma Gómez de Contreras, se negó a firmar la comunicación.
En la oportunidad fijada por este tribunal para que rindieran declaración los testigos promovidos sólo el ciudadano Víctor Alberto Alvarez Ramos, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nros: V- 17.112.042, debidamente juramentado rindió declaración manifestando lo siguiente: Que el día 17 de noviembre de 2008, a las once de la mañana iba pasando por la avenida Medina Jiménez, acompañado de Gabriela Vásquez, cuando el señor Plutarco los llamo y les mostró una carta dirigida a la señora Irma donde le daba aviso de no prorrogar el contrato de arrendamiento del local comercial donde estaban. Que la señora Irma reviso la carta y se la regreso y le dijo que no la iba a firmar y fue allí cuando su persona y Gabriela Vásquez, firmaron dicho escrito para dejar constancia de la negativa de la arrendataria a firmar.

Al analizar el testimonio conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la declaración del testigo es concordante con el contenido de la comunicación de fecha 17-11-2008, dirigida a la arrendataria y cursante al folio 10 del presente expediente, tuvo como fin demostrar el hecho material de una de las formas en que se produjo el desahucio de la arrendataria, conforme a lo establecido contractualmente, y de su negativa a firmar dicha comunicación, y aunado a ello la demandada promueve su valor y merito jurídico para demostrar la ratificación que le hace el arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que esta juzgadora aprecia y le otorga valor probatorio a las declaraciones del testigo. Así queda establecido.

Prueba de Informes:
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, solicita informe de los archivos del diario “La Prensa”, de circulación regional, sobre: a) La identidad de la persona que suscribe el documento que se titula como “AVISO DE DESAHUCIO ARRENDATICIO”, dirigido a la ciudadana Irma Gómez de Contreras, Titular de la cédula de identidad N° V- 4.956.283, en su carácter de arrendataria del inmueble constituido por un local comercial N° 9-11, ubicado en la avenida Medina Jiménez de esta ciudad de Barinas, documento entregado en las oficinas de ese diario para ser publicado el día 20 de noviembre de 2008, para el caso que dicho documento tuviere firma autógrafa o ilegible, señale a nombre de quien fue entregado para su publicación.
Al respecto, este tribunal en fecha 29 de septiembre de 2009, libro oficio Nº 454, a la oficina del diario “La Prensa”, solicitando la información requerida por el promoverte, y a tal efecto en fecha 05 de octubre de 2009, se recibió ante este despacho comunicación suscrita por el director gerente del diario “La Prensa”, ciudadano Alberto Santeliz M., mediante la cual informa que la persona que suscribe el aviso en referencia (AVISO DE DESAHUCIO ARRENDATICIO), es el ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, titular de la cédula de identidad Nº 3.917.793.

Pruebas de la parte demandada:

PRIMERO: Valor y merito jurídico del contrato de arrendamiento inserto a los folios 1 al 5 y sus vueltos del expediente.
Al respecto se observa que los folios indicados no se corresponden con el mencionado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no obstante, dicho instrumento cursa a los folios 6, 7,8, 9 y sus vueltos, del presente expediente, otorgándosele valor probatorio para comprobar su contenido como por ser un documento autenticado por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: Valor y mérito jurídico del escrito inserto al folio 10 del expediente, en el cual se le ratifica el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión.
La instrumental promovida se corresponde a comunicación de fecha 17 de noviembre de 2008, dirigida por el ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, con el fin de notificarle su voluntad de no prorrogar dicho contrato. Y a la cual se le otorga valor probatorio por cuanto si bien es cierto que dicha comunicación carece de la firma de la arrendataria por haberse negado a firmar, también es cierto que la arrendataria en el lapso probatorio hace valer su merito jurídico para demostrar que se le ratifico el deseo de no prorrogar el contrato en cuestión, lo cual se traduce en un reconocimiento tácito a la mencionada comunicación, por lo que esta juzgadora la aprecia y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Valor y mérito jurídico del aviso de desahucio arrendaticio o la ratificación previa que se le dio según el cual no operaria la prorroga legal del contrato de arrendamiento objeto de este juicio cursante al folio 15 del expediente, con este anuncio, el arrendador ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, identificado en autos manifiesta su interés de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y queda en evidencia que vencido el contrato a tiempo determinado y no considerándose la prorroga legal que es una institución de orden público, continua ocupando el inmueble bajo la condición de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, toda vez que ha cumplido cabalmente con el pago de los canones de arrendamiento, y materializados los mismo por medio de la consignación arrendaticia ante el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en la causa 225, desde el mes de diciembre de 2008, hasta la presente fecha…..
Se observa que contrario a lo alegado por la demandada al indicar que el desahucio fue realizado para no otórgale la prorroga legal, la referida publicación se corresponde al aviso de desahucio realizado por el arrendador ciudadano Plutarco José Molina Mosquera a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, a fin de expresar su voluntad de no prorrogar (entiéndase convencionalmente) el contrato de arrendamiento; por lo que se le otorga pleno valor probatorio en virtud de ser voluntad expresa de las partes quienes acordaron en la cláusula SEGUNDA del contrato los medios para realizar el desahucio por parte del arrendador, “…3.-el aviso publicado en un periódico de circulación regional o nacional.”; y de conformidad con lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Valor y merito jurídico del contrato de arrendamiento cursante del folio 1 al 5 del expediente, para demostrar que en el no se convino bajo ninguna circunstancia la actualización del canon de arrendamiento.
Los folios indicados no se corresponden con el mencionado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, no obstante, dicho instrumento cursa a los folios 6, 7,8, 9 y sus vueltos, del presente expediente, otorgándosele valor probatorio para comprobar su contenido como por ser un documento autenticado por funcionario competente para dar fe publica de acuerdo con lo previsto en los artículos 1357, 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Evidenciándose que en dicho contrato no se estableció expresamente en ninguna de las cláusulas el ajuste anual del canon de arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 14 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

QUINTO: Que efectivamente se deja constancia en la inspección judicial evacuada por la Notaria Pública Primera del Municipio Barinas, de fecha 13 de febrero de 2009, donde se especifica que la pintura del inmueble no esta en optimas condiciones, que el cielo raso esta algo deteriorado, que el piso del inmueble se encuentra manchado, que estos detalles ya existían cuando arrendó el inmueble y que subsisten filtraciones producto de la construcción del inmueble, pero que estos hechos no se le pueden abrogar a su negligencia. Y respecto a la acometida de la luz, alega que el local lo recibió así. Razones de hecho que no pueden considerarse subsidiariamente como motivos suficientes para resolver un contrato de arrendamiento, por lo que no opera la resolución sino el desalojo….
Las defensas aquí expuestas por la demandada no constituyen un medio probatorio susceptible de valoración, y en consecuencia deben ser desechadas.

SEXTO: Promuevo el valor y mérito jurídico del escrito de demanda donde la parte demandante establece que no opera la prorroga legal por cuanto la arrendataria esta incursa en el incumplimiento de los pagos de los canones de arrendamiento, fundamento que es falso por haber consignado consecutivamente en el Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, desde el mes de diciembre de 2008 hasta la presente fecha según se observa en la causa 225…
Al respecto, se debe advertir que dicho escrito no constituye una prueba en sí ya que el mismo contiene defensas y excepciones invocadas por el actor, lo cual tiene que ser probado en autos conforme al principio de la carga de la prueba a menos que la parte accionada los admita.

Punto previo: De la Impugnación de la Cuantía

Por mandato expreso del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca de la impugnación de la cuantía ejercida por la parte demandada en la contestación de la demanda. En este sentido, se observa que en el curso de la litis la demandada no trajo a los autos ningún elemento probatorio que demuestre su afirmación sostenida como argumento para impugnar el valor de la demanda, sólo argumentó lo siguiente: “rechazo, niego y contradigo la estimación de la demanda en la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00) por ser esta temeraria e infundada”. Tal afirmación debe. ser probada por cuanto no corresponde al Juez suplirlo, mucho menos –como en el presente caso– en que los argumentos de la impugnación fueron tan escasos. En este sentido la jurisprudencia se inclina a determinar que en materia de impugnación, si el impugnante no demuestra el monto de la cuantía que sostiene entonces debe tenerse como cierto el valor de la estimación que formuló el actor en su libelo. Y por cuanto no existe elemento probatorio alguno que permita valorar como cierto el argumento sostenido por el impugnante, debe declararse improcedente la impugnación de la cuantía ejercida por la parte demandada, y así queda establecido.

El Tribunal para decidir observa.

En el presente caso se demanda la resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en el incumplimiento del mismo por parte de la arrendataria, al ajuste anual del canon de arrendamiento conforme a lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al mantenimiento y conservación del inmueble conforme fue arrendado; a tal efecto según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución por motivo de incumplimiento, pudiendo ser por tiempo determinado o a plazo fijo o también en caso de ser a tiempo indeterminado, será resoluble por cualquier motivo distinto a los indicados en el artículo 34, ejusdem.

Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La referida norma contempla a su vez el ejercicio de las siguientes acciones:
a) Ejecución o cumplimento de contrato
b) Resolución del contrato
c) Daños y perjuicios, por ser ésta última de naturaleza accesoria puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (2) primeras, o en forma autónoma.

Teniendo como requisitos de procedencia: 1.-Que el contrato exista jurídicamente. 2.- Que la obligación esté incumplida. 3.- Que el actor haya cumplido con su contraprestación. Y finalmente que el tribunal declare la resolución o terminación del contrato.
Del estudio de las actas procesales se evidencia que ha quedado efectivamente comprobado el vínculo contractual entre las partes, vale decir la existencia del contrato de arrendamiento entre el ciudadano Plutarco José Molina y la ciudadana Irma Gómez de Contreras, sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la Avenida Medina Jiménez Nro. 9-11, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, tomo 203, de los libros de autenticaciones respectivos, con un tiempo de duración determinado por dos (2) años, contados a partir del día primero (01) de enero de 2007 hasta el primero (01) de enero de 2009, prorrogable automáticamente por igual periodo, de no verificarse el desahucio conforme a las reglas siguientes: si cualquiera de las partes dentro de los cuarenta y cinco días antes del vencimiento del contrato no diere aviso escrito a la otra de su voluntad de dar por terminado el contrato, aviso éste dado mediante carta con acuse de recibo, telegrama con acuse de recibo, aviso publicado en periódico de circulación regional o nacional, o mediante notificación por un tribunal a una persona cualquiera que se encuentre en local arrendado; y con un canon de arrendamiento establecido en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), equivalente actualmente a Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) por reconversión monetaria.

Por otro lado, del análisis y valoración de las pruebas cursantes al expediente quedo claramente demostrado el desahucio, realizado por el arrendador a la arrendataria conforme a las reglas convenidas en la cláusula SEGUNDA del contrato, es decir, dentro de los cuarenta y cinco (45) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato y mediante: * Carta de fecha 17-11-2008, dirigida a la arrendataria ciudadana Irma Gómez de Contreras, con acuse de recibo dado por los ciudadanos Víctor Alberto Alvarez Ramos y Gabriela del Carmen Vásquez Mendoza,(….) venezolanos, mayores de edad, (….) quienes dejaron constancia que la ciudadana Irma Gómez de Contreras se negó a firmar la comunicación. * Telegrama emanado del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, con acuse de recibo de fecha 17-11-2008, y * Aviso de prensa publicado en fecha 20-11-2008, en el periódico de circulación regional “La Prensa”. Y aunado a ello el reconocimiento tácito de la arrendataria al desahucio, al haber promovido en autos el valor y merito jurídico de las documentales antes mencionadas para demostrar según ella, la ratificación que le hace el arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión.

En este sentido, teniendo en cuenta que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes fue realizado por un tiempo determinado de dos (2) años, desde el primero (01) de enero de 2007 hasta el primero (01) de enero de 2009, y habiéndose realizado el desahucio conforme a lo establecido en el contrato, el argumento sostenido por la arrendataria referido a la reconducción del contrato no tiene ninguna validez por no ser oponible aun cuando haya continuado ocupando el inmueble, por establecerlo así la norma contenida en el artículo 1.601 del Código Civil Venezolano; y en este sentido debe entenderse que el contrato de arrendamiento concluyo el día prefijado es decir en fecha 01 de enero de 2009, prorrogándose automática y obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para la arrendataria, siempre y cuando se encontrara en cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, pues en caso contrario no tendría derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En este orden de ideas y respecto a las obligaciones incumplidas por la arrendataria según fue alegado por el actor , concernientes al ajuste anual del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria y al mantenimiento y conservación del inmueble conforme fue arrendado, y a su insolvencia en el pago del servicio de electricidad para el día primero de enero de 2009, fecha del vencimiento del contrato, adeudando los consumos mensuales correspondientes a los periodos del primero de noviembre de 2008 al 23 de noviembre de 2008; del 02 de diciembre de 2008 al 22 de diciembre de 2008, y los cuales fueron cancelados en fechas 29 de enero y 28 de febrero de 2009; es decir en fecha posterior a la de terminación del contrato. Se observa que la insolvencia en el pago del servicio de electricidad no resulto ser un hecho controvertido en el presente juicio puesto que la demandada no esgrimió defensa alguna al respecto por lo cual debe tenerse como admitida su insolvencia en el pago del servicio eléctrico para la fecha del vencimiento del contrato. Así se decide.

Ahora bien, en relación a las defensas esgrimidas por la arrendataria-demandada al indicar que no consta en ninguna de las estipulaciones del contrato el ajuste anual del canon de arrendamiento y que los deterioros que haya sufrido el local no le son imputables a su persona, por constituir reparaciones mayores que corresponden al arrendador; resulta menester para esta juzgadora indicar previamente lo siguiente: Para que el canon de arrendamiento pueda ser ajustado unilateralmente por el arrendador deben concurrir tres condiciones, exigidas por el articulo 14 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a saber: 1) que sea un inmueble exento de regulación; 2) que se haya estipulado en el contrato alguna cláusula de valor, como sería los IPC que publica el Banco Central de Venezuela; y 3) que las partes no hayan podido llegar a un acuerdo respecto al aumento; concluyéndose lógicamente que de no cumplirse tales condiciones no puede ajustarse el canon de arrendamiento.
Y por cuanto en el presente caso el demandante afirma que el inmueble objeto de contrato de arrendamiento está exento de regulación de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener cédula de habitabilidad posterior al 2 de enero de 1.987, la carga de la prueba corresponde al mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, por ser él quien persigue el reconocimiento del ajuste anual del canon de arrendamiento. Sin embargo, lo alegado por el actor no puede tenerse como cierto toda vez que no trajo a los autos la prueba necesaria que lo excluya de la regulación del canon de arrendamiento constituida por la cédula de habitabilidad del inmueble o cualquier otro documento equivalente posterior al 2 de enero de 1.987, y en consecuencia mal pudiera ser exigido a la arrendataria el ajuste anual del canon sin estar llenos los requisitos exigidos en el artículo 14 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Por otro lado, y ante la afirmación del demandante referida a los deterioros ocasionados al inmueble arrendado, entre ellos mal estado de pintura, piezas sanitarias con botes de agua, el piso con manchas que parecen oxido, el techo raso con algunas piezas deterioradas, desnivel del piso por tener piezas de cerámica que lo deforman, y conexión eléctrica que proviene del alumbrado público; evidenciados mediante la inspección ocular promovida y la cual fue valorada anteriormente como un indicio que requería acumularse a otros indicios o pruebas, para que pudiera considerarse como totalmente verdadero su contenido; y ante la defensa de la demandada alegando el que los deterioros causados al inmueble no le son imputables a su persona, por constituir reparaciones mayores que corresponden al arrendador.
Resulta necesario precisar que en la cláusula NOVENA del contrato ambas partes convienen en lo siguiente: “LA ARRENDATARIA” declara recibir el inmueble o local comercial arrendado en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, con todas las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento, y por lo tanto se obliga a devolverlo a “EL ARRENDADOR” en el mismo buen estado en que lo recibe; reservándose “EL ARRENDADOR” el derecho de inspeccionar directa o indirectamente en forma periódica el estado y conservación del inmueble o local comercial.”. Concluyendo quien aquí sentencia que la defensa expuesta por la demandada-arrendataria no la exime de la obligación asumida puesto que en la cláusula antes transcrita quedo claramente establecido que el inmueble seria devuelto en el mismo buen estado y conservación en que lo recibió.
Y por cuanto la misma demandada-arrendataria reconoce la existencia de los mencionados deterioros en el inmueble, haciendo valer la efectividad de la inspección ocular promovida por la parte actora sin traer a los autos prueba alguna que demostrara que los mismos fueran por causa de antigüedad o por fuerza mayor; quien aquí suscribe considera totalmente verdadero el contenido de la inspección ocular promovida y en consecuencia plenamente comprobado en el presente juicio el incumplimiento de la arrendataria a mantener en perfecto estado de conservación el inmueble arrendado correspondiéndole la reparación de los deterioros causados y así poder cumplir a su vez con la entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió conforme a lo establecido contractualmente, y por establecerlo así los artículos 1.592 y 1.594 del Código Civil Venezolano, sin que pueda además gozar del beneficio de la prorroga legal, por estar incursa en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual conlleva a la declaratoria con lugar de la acción resolutoria intentada, y en consecuencia la pretensión subsidiaria de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino no será examinada. Así se decide.

DISPOSITIVA:

En orden a los hechos expuestos anteriormente éste Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por el ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, debidamente asistido por su apoderado judicial el abogado en ejercicio Eliseo Enrique Gram-cko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, contra la ciudadana Irma Gómez de Contreras, asistida por los abogados en ejercicio Edgar Alexander Matheus Brito Y Maury Ortegana Reyes, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 64.010 y 89.102, respectivamente, todos plenamente identificados en autos y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas en fecha 03 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 20, tomo 203, de los libros respectivos, suscrito por las mencionadas partes.

SEGUNDO: Se condena a la demandada ciudadana Irma Gómez de Contreras, hacerle entrega a la parte actora ciudadano Plutarco José Molina Mosquera, del inmueble objeto de contrato de arrendamiento constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Medina Jiménez Nro. 9-11, cuyos linderos son los siguientes: NORESTE Avenida Medina Jiménez; SURESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano Valdemar José Molina; SUROESTE: Local Comercial propiedad del ciudadano Valdemar José Molina. NOROESTE: Parte del local comercial propiedad del ciudadano Plutarco José Molina., libre de bienes y de personas.

TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Se ordena notificar a las partes o a sus apoderados judiciales de esta decisión, por dictarse fuera del lapso previsto en la ley

Publíquese. Regístrese y expídase las copias de Ley.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en Barinas, a los Veintiséis (27) días del mes de noviembre de Dos Mil Nueve.- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez Temp.

Abg. Lizbeth A. Quintero.
La Secretaria.

Abg. Gladys T. Moreno M.

En esta misma fecha (27-11-2009) siendo las 10:00 a.m, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria

Abg. Gladys T. Moreno M.
Exp. N° 2009-5399
LAQ/GTMM