TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: 46.902
PARTE DEMANDANTE:
ANGEL MARÍA RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 15.795.228 y domiciliado en el Municipio Autónomo San Francisco del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
YANET JIMÉNEZ PUCHE y TARQUINIO BOSCÁN MUJICA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.483 y 126.828, respectivamente y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA:
FRANCIS ACHONG, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal Nº 11.286.546 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL:
ANGEL SEGOVIA CORONADO y ANGEL ENRIQUE MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.920 y 57.700, respectivamente y de este domicilio
MOTIVO: DESALOJO
FECHA: 29/09/2009.

I
SÍNTESIS NARRATIVA
Ocurre por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el ciudadano ANGEL MARÍA RAMÍREZ, antes identificado, asistido por la profesional del derecho y de este domicilio YANET JIMÉNEZ PUCHE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.483 para demandar a la ciudadana FRANCIS ACHONG, identificada en actas, por DESALOJO con fundamento en los literales a) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por resolución de fecha 27 de enero de 2009, el referido Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, declinó la competencia en razón de la cuantía, correspondiéndole conocer a este juzgado por distribución de la presente demanda.
Por auto de fecha 13 de febrero de 2009, este órgano jurisdiccional admitió en cuanto ha lugar en la demanda objeto del presente litigio.
Por escrito presentado en fecha 31 de julio de 2009, la demandada en autos, asistida por el profesional del derecho y de este domicilio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.920, antes de ser citada en la presente causa, opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la causa.
En fecha 07 de agosto de 2009, la parte demandada asistida por el abogado en ejercicio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.920, promovió pruebas en la presente causa, las cuales fueron admitidas en la misma fecha por parte de este juzgado.
En la misma fecha 07 de agosto de 2009, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de contradicción de cuestiones previas.
Por escrito presentado en fecha 11 de agosto de 2009, la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas en la presente causa, las cuales fueron admitidas en la misma fecha, salvo el medio de prueba de informes.

II
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Expresa la parte demandante que en fecha 04 de octubre de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana FRANCIS ACHONG sobre un inmueble distinguido con el Nº 14 del Centro Comercial Ciudad Chinita, ubicado en la Planta Alta, Centro Piazza en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del estado Zulia, según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, en la referida fecha 04 de octubre de 2006, anotado bajo el Nº 52, Tomo 111 del Libro de Autenticaciones, dejándose constancia que se entregaba en buenas condiciones y que debía devolverse en las mismas condiciones a la fecha de finalización del contrato.
Destaca además que, el referido contrato se celebró por el término de seis (06) meses, prorrogables por períodos iguales de forma automática si no se avisare la intención de su terminación con no menos de 30 días de anticipación al vencimiento del término o de la prórroga, aceptando la arrendataria además, que tanto el término original como las prórrogas subsiguientes se considerarían celebradas a término fijo cuando se tratare de incremento en el precio del canon de arrendamiento y su obligación de celebrar un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, a tenor de lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Señala además, que en dicho contrato se estableció como precio del canon de arrendamiento mensual, lo que equivale en la actualidad a la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. f 650, oo), pagaderos en mensualidades anticipadas, según se desprende de la cláusula tercera del contrato.
Pero, que es el caso que vencido el término original del contrato en abril de 2007, éste se prorrogó automáticamente, y por una primera vez hasta octubre de 2007; y vencida esta, se prorrogó nuevamente por segunda vez, hasta abril de 2008. Que una vez que se había prorrogado esa segunda vez, exactamente el día 15 de abril de 2008, notificó de forma personal a la arrendataria, mediante carta que aceptó en la misma fecha, participándole que vencida la segunda prórroga del contrato, iniciada en abril de 2008, el contrato no se prorrogaría nuevamente, por ende se consideraría terminado, y también le notificó el aumento del precio del canon de arrendamiento a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. f 1.200, oo) que anteriormente habían acordado de manera verbal.
Aduce igualmente, que ese mismo día 15 de abril de 2008, la arrendataria invocó a su favor que no había sido notificada 30 días antes de iniciarse la prórroga, sobre el aumento del canon de arrendamiento, pidiéndole de manera gentil y razonable que fijaran el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 850, oo), y que para la firma del nuevo contrato al vencimiento del vigente en ese entonces, según notificación recibida, o simplemente para el período de prórroga legal, cuando quedara terminado el contrato vigente, es decir, en octubre de 2008, comenzaría a pagar el nuevo precio, todo lo cual aceptó en esa oportunidad, porque consideró razonable del contrato su petición.
Alega que, llegado el mes de octubre de 2008, por ende, había terminado el contrato, la arrendataria no manifestó su interés en firmar un nuevo contrato, por lo que notificada como ya había sido de la terminación del contrato recién vencido, operó de forma automática y a su favor, habiendo estado solvente para esa fecha, el período de prórroga legal del contrato desde el día 05 de octubre de 2008.
Asimismo, explica que habida cuenta que la relación arrendaticia había comenzado bajo la vigencia no del recién contrato, sino desde mucho antes, y más específicamente desde el día 06 de septiembre de 2002, cuando se celebró el primer contrato de arrendamiento, se celebró un segundo contrato que se inició el 07 de octubre de 2004, y finalmente, un tercer y último contrato el día 04 de octubre de 2006, que se prorrogó al igual que los dos anteriores se prorrogó tres (03) veces, donde la relación arrendaticia excede de cinco (05) años, razón por la cual el período de prórroga legal que operó de forma automática, notificada como fue de la terminación del contrato, sería de dos (02) años, según lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con un canon de arrendamiento por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. f 1.200, oo).
Que para la fecha 07 de octubre de 2008, y en vista de que la arrendataria no había cancelado la mensualidad correspondiente al mes vencido, hizo unas llamadas a conocidos del centro comercial, quienes le manifestaron que el local Nº 14, ya no tenía suficiente actividad comercial y lo habían destinado como depósito, permaneciendo mayor parte del tiempo cerrado. Que a razón de esa situación, se asesoró con una profesional del derecho, trasladándose al local comercial arrendado, evidenciando un cambio en el uso para el cual fue destinado, agotando la vía extrajudicial, resultando infructuosa, razón por la cual, introdujo solicitud notificación judicial a la arrendataria sobre la terminación del contrato, el inicio de la prórroga legal y el precio del canon de arrendamiento, la cual se llevó a efecto en fecha 15 de octubre de 2008, por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.
Igualmente, señala que los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses a octubre, noviembre, diciembre de 2008 y enero de 2009, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. f 1.200, oo), no han sido cancelados, perdiendo el beneficio de la prórroga legal por dicho incumplimiento.
Razón por la cual, demandaba con fundamento en el literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses a octubre, noviembre, diciembre de 2008, y enero de 2009, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. f 1.200, oo), y con fundamento en el literal d) por el cambio del uso para el cual fue destinado el inmueble.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA
En el mismo instante en que la demandada FRANCIS ACHONG, debidamente asistida por el profesional del derecho y de este domicilio ANGEL ENRIQUE MENDOZA, se hizo parte en el proceso, en primer lugar, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En relación al fondo de la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo, por ser falso e infundado que deba la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. f 4.800, oo) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses a octubre, noviembre, diciembre de 2008, y enero de 2009, a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. f 1.200, oo) cada uno, aduciendo para ello, que nunca convino con el arrendador a pagar un canon de arrendamiento superior al que venía cancelando, es decir, la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 850, oo), razón por la cual procedió a consignar judicialmente tales mensualidades.
Por otra parte, negó, rechazó y contradijo la afirmación hecha por el arrendador en el sentido que haya cambiado el uso al cual quedó obligaba contractualmente, alegando además que conforme al contrato de arrendamiento quedó en libertad de destinarlo a cualquier actividad de lícito comercio.
Señala además que, celebrado como fue el primer contrato de arrendamiento, en fecha 06 de septiembre de 2002, procedió junto a su esposo a explotar en el local comercial arrendado un negocio dedicado a la compra-venta y comercialización de artículos de joyería, denominada “JOYERÍA SAMARA”, la cual bajo su patrocinio funcionó por varios años, sin que ello significare que la arrendataria fuere dicha empresa. Que a mediados del año 2008, mudaron la empresa mencionada a otro local comercial ubicado en el mismo centro comercial, por lo que también decidieron darle un uso o destino comercial distinto al local arrendado, siendo necesario realizar algunos trabajos de adecuación, razón por la cual estuvo cerrado por algunos meses, sin dejar de cumplir con las obligaciones de pago.
Que en fecha 26 de febrero de 2009, procedió a solicitar la práctica de una inspección judicial, de la cual se desprende que es falso que el inmueble en cuestión haya sido abandonado, atizado como depósito, y mucho menos que se haya contravenido lo contractualmente pactado.
III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

DEL MÉRITO DE LAS ACTAS
Invocó a su favor, el mérito que arrojan las actas procesales.

DOCUMENTALES
• Constante de once (11) folios útiles, impresiones fotográficas aparentemente del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contratantes.
• Constante de cuatro (04) folios útiles, recibos de pago insolutos, emitidos por el ciudadano ANGEL MARÍA RAMÍREZ, correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2008 y ENERO DE 2009.
• Notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 09 de octubre de 2008.
• Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en fecha 04 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nº 52, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones.
• Comunicación de fecha 15 de abril de 2008, dirigida por el ciudadano ÁNGEL RAMÍREZ a la ciudadana FRANCIS ACHONG

CONFESIÓN
• Promueve como prueba la confesión realizada por la parte demandada, en el sentido de haber aceptado de manera expresa e inequívoca, haber mantenido cerrado el local arrendado, mientras le realizaba modificaciones en paredes y techos, que según su propio dicho eran destinadas para explorar su nuevo giro comercial de compra venta de ropa importada de Panamá.
• Igualmente, promueve como prueba la exposición realizada por la alguacil adscrita a este tribunal, en relación a la práctica de la citación en la presente causa.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en fecha 06 de septiembre de 2002, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nº 13, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones.
• Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en fecha 07 de octubre de 2004, por ante la Notaría Séptima de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nº 62, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones.
• Copia fotostática de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en fecha 04 de octubre de 2006, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el Nº 52, Tomo 111 de los Libros de Autenticaciones.
• Constante de cincuenta y seis (56) folios útiles, copia certificada de expediente por consignación arrendaticia expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, donde aparece como consignatario la ciudadana FRANCIS ACHONG y como beneficiario el ciudadano ÁNGEL RAMÍREZ.
• Constante de veintitrés (23) folios inspección ocular practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

CONFESIÓN
• Promueve como prueba la confesión realizada por la parte demandante en su libelo, en el sentido de que el empapelado del cual está provisto actualmente todo el frente comercial del vidrio, evita la visualización del interior del local.

IV
PUNTOS PREVIOS
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:
Observa esta jurisdicente que para el momento de contestar la demanda, la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y que se refiere a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Entre los fundamentos que sostiene dicha defensa perentoria se encuentra que para el momento de interponer la presente demanda, se encontraba bajo la vigencia de de su prórroga legal, resultando por expresa disposición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios inadmisible.
En este sentido, considera necesario esta juzgadora oportuno citar al autor Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario”, quien expresa:
“El derecho de acción se ha definido de distintas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable. De manera que, solo tenían acción quienes la ejercían con fundamento. En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rancel (1.991), que existe “carencia de acción” y la define “como privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. La jurisprudencia ha declarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción; por ejemplo, el articulo 1.801 del Código de Procedimiento Civil dispone expresamente, “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”; pero también llegamos a la misma conclusión, cuando observamos que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal previsto en el articulo 1547 eiusdem, aunque en este caso la norma no lo prohíbe expresamente. Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse”.

De igual modo, es pertinente citar el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353, expediente Nº 15121, de fecha 26 de febrero de 2002, donde se dejó sentado lo siguiente:
“…Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito…”.

La excepción contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien como lo ha indicado reiteradamente la casación, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
En este sentido, y al no existir norma expresa que prohíba la admisión de la demanda interpuesta, la cuestión previa opuesta no debe prosperar.
En relación a la cuestión previa planteada, opuesta por la demandada y sustentada en que para el momento en el cual se intentó la demanda se encontraba en plena vigencia la prórroga legal, y que con fundamento en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la relación arrendaticia permanecía a tiempo determinado, resultando inadmisible la presente demanda por la vía del desalojo, observa esta jurisdicente que a través de escrito de contradicción de cuestiones previas, la parte demandante advierte que el beneficio de la prórroga legal lo había perdido la demandada en vista del incumplimiento en el pago que había incurrido, a partir del día 04 de octubre de 2008.
Bajo esta óptica, observa quien suscribe la presente decisión que, en primer lugar, es menester determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que sirve de fundamento a la presente demanda, a fin de pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda.
Así las cosas, se evidencia que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento objeto de estudio, reza textualmente:
“…DURACIÓN: La fecha de duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su protocolización (sic) por ante una notaría pública de esta ciudad de Maracaibo, este término se considera prorrogado automáticamente si una de las partes no da aviso a la otra parte expresando por escrito su voluntad de dar por terminado este contrato o de las posibles prórrogas que puedan sufrir el mismo, por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo. La o las prórrogas se considerarán cada una como plazo fijado y así lo acepta LA ARRENDATARIA, se compromete a firmar un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, especialmente en lo referente al nuevo canon de arrendamiento que varia de acuerdo al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela…”.

De la anterior cláusula, se infiere que la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contrincantes es, sin duda, determinada, en vista de que el contrato tendría una vigencia de seis (06) meses, contados a partir de su autenticación, vale decir, cuatro (04) de octubre de 2006, pudiendo ser prorrogado automáticamente, si una de la partes no manifestare su voluntad en contrario con treinta (30) días de anticipación, dejándose expresamente establecido que el compromiso de firmar un nuevo contrato, especialmente en lo atinente a la fijación del nuevo canon de arrendamiento.
De igual forma, es oportuno destacar que el demandante alega tanto en su escritura libelar como en el de contradicción a las cuestiones previas, que en fecha 15 de abril de 2008, notificó a la arrendataria su deseo de no renovar el contrato, y que llegado el mes de octubre de 2008, y notificada como había sido la arrendataria de la terminación del contrato de arrendamiento, operó de pleno derecho la prórroga legal, que por exceder de cinco años la relación arrendaticia, la misma sería de dos (02) años.
Ahora bien, evidencia esta jurisdicente que para el caso que efectivamente la arrendataria haya sido notificada en fecha 15 de abril de 2008, tal como aduce el demandante, y que llegado el vencimiento de la prórroga contractual, en octubre de 2008, e iniciado el período de prórroga legal, el cual es potestativa para el arrendatario pero obligatoria para el arrendador, y siendo que el mismo demandante manifiesta que para el día 05 de octubre de 2008, la arrendataria se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones, le nacía de pleno derecho a la arrendataria de acogerse a la prórroga legal, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden de ideas, resulta necesario citar el contenido del artículo 38 de la ley especial inquilinaria, el cual establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…)
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Asimismo, el artículo 41 eiusdem, reza del siguiente tenor: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Exp. N° 04-1845, en el caso de Gilberto Gerardo Remartini Romero, con ponencia del magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, se expresó:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Subrayado del tribunal).

Analizando el caso sub examine, observa quien hoy suscribe el presente fallo que la actual demanda fue interpuesta por el ciudadano ANGEL MARÍA RAMÍREZ, asistido por la profesional del derecho y de este domicilio YANET JIMÉNEZ PUCHE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.483, por la vía de desalojo, sin tomar en cuenta además de la naturaleza del contrato de arrendamiento, vale decir, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo preceptuado en el in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en relación a que el período de ejecución de la prórroga legal será considerada la relación arrendaticia como de tiempo determinado.
Por otra parte, es pertinente señalar que si bien es cierto que a la letra del citado artículo 38 de la ley especial, permanecen vigentes todas las cláusulas acordadas por las partes, salvo la referida al aumento del canon de arrendamiento, no es menos cierto que para el caso de que se haya fijado un nuevo canon por las partes, por no encontrarse el inmueble sujeto a regulación, igualmente, la demanda propuesta debe necesariamente ser congruente con la naturaleza del contrato o de la relación arrendaticia.
Conforme a los fundamentos antes expuestos, se hace forzoso para esta operadora de justicia, declarar la inadmisibilidad de la demanda incoada, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.
En este orden, y partiendo de que la presente demanda fue admitida en principio por este órgano jurisdiccional, y ahora declarada inadmisible, es oportuno citar la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintiséis (26) de enero de 2001, sentencia Nº 57, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera, donde se expresó:
“…En consecuencia, a pesar de ser la admisión de la acción un requisito necesario para el inicio del procedimiento, ya que es a través de esta figura que el juez determina si la acción incoada debe o no tramitarse, eso no quiere decir que ese es el único momento dentro del proceso en el cual el juez puede declarar la inadmisibilidad de una acción, ya que, puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando el juez debe declarar inadmisible la acción; así ha quedado establecido en jurisprudencia reiterada de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia” (Subrayado del Tribunal).

V
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada referida a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en consecuencia, se declara: INADMISIBLE, y por ende, extinto el proceso que por DESALOJO propusiere ANGEL MARÍA RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 15.795.228 y domiciliado en el Municipio Autónomo San Francisco del estado Zulia, asistido por la profesional del derecho y de este domicilio YANET JIMÉNEZ PUCHE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.483 para demandar a la ciudadana FRANCIS ACHONG, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula personal Nº 11.286.546 y de este domicilio.
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.

Dada firmada y sellada en la sala de este despacho de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los veintinueve (29) días del mes de octubre de 2009. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZA:

Abog. HELEN NAVA de URDANETA MSc.
LA SECRETARIA:

Abog. LAURIBEL RONDÓN ROMERO

En la misma fecha, siendo las tres y quince (03:15) minutos de la tarde se publicó la anterior sentencia, quedando anotada bajo el Nº 1595.

LA SECRETARIA:

Abog. LAURIBEL RONDÓN ROMERO
HNdU/jaf.