JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y
DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS.
EXPEDIENTE: Nº: 2006-2610-C.B.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATARIO
DEMANDANTE:
Simón Alexis Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 11.715.120, con domiciliado en Ciudad Bolivia Municipio Pedraza Estado Barinas y hábil.
APODERADO JUDICIAL:
José Javier Rondón Quiroz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-11.498.403 e inscrito en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo el N° 67.478.
DEMANDADOS:
Nancy del Carmen Espinoza Garrido, Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V- 6.728.968 y V- 11.713.897, todos domiciliados en Ciudad Bolivia del Municipio Pedraza, del estado Barinas.
APODERADOS JUDICIALES:
(De la ciudadana Nancy del
Carmen Espinoza)
Cesar Alberto Quiroz Sepúlveda y José Domingo Moreno, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Instituto de Previsión social del Abogado bajo los Nros. 44.265 y 114.631.
APODERADOS JUDICIALES:
(De los co-demandados)
Anglie Carolina Finol Torres y Monir José Faraj Cabezas, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V- 13.966.624 y V- 14.549.697, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 89.450 y 103.688, en su orden.
ANTECEDENTES
Se recibió en este Tribunal de Alzada, el expediente relacionado con el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio: José Javier Rondón Quiroz, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 67.478, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano: Simón Alexis Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.715.120, de este domicilio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 05 de junio de 2006, que declaró sin lugar la demanda de: Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano: Simón Alexis Molina, contra los ciudadanos: Nancy del Carmen Espinoza, Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V- 6.728.968 y V- 11.713.897, todos domiciliados en Ciudad Bolivia del Municipio Pedraza, del estado Barinas, que se tramita en el expediente Nº 1348-05, de la nomenclatura interna de ese Tribunal.
En fecha 18 de junio de 2006, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.
En fecha 10 de agosto del 2006, fecha en que venció el lapso legal para el pronunciamiento de la sentencia en el presente juicio y en virtud de la multiplicidad de competencias de este tribunal, lo cual acarrea exceso de trabajo, no fue posible dictar la misma, en virtud de ello no estando previsto el diferimiento en este caso; se dejó establecido que una vez pronunciada la misma se notificará a las partes.
En esta oportunidad este tribunal pasa a decidir bajo los siguientes términos:
DE LA DEMANDA
Alega la parte actora, que en fecha 15 de Diciembre de 1.998, celebró un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado con la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.923.180, en el que la mencionada ciudadana le dio en arrendamiento un local comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, signado con el Nº 8, el cual presenta las siguientes características: un salón de cuatro metros (04 m) de frente por ocho metros (08 m) de fondo, construido con paredes de bloque frisadas, techo de platabanda, piso de cemento pulido, un baño, una puerta santa María, dos (02) puertas de hierro; cuyos linderos generales son: NORTE: Con solar y casa de Pompillo León; SUR: Con la Avenida 4; ESTE: Casa de habitación del Señor Simplicio Zambrano; y OESTE: Local Nº 6, propiedad de Claudia Leal; siendo los linderos particulares los siguientes: NORTE: Con mejoras que son o fueron de Nancy Espinoza; SUR: Avenida 4ta; ESTE: Con mejoras que son o fueron de Nancy Espinoza; OESTE: Casa de habitación del señor Simplicio Zambrano; el cual fue adquirido por su arrendadora de la siguiente manera: en parte según consta en documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas, anotado bajo el N° 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folio del 129 al 130 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1995, de fecha 25 de junio de 1995; instrumento público que da por reproducido de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; y en parte por haberlas construidos a sus propias y únicas expensas y con dinero de su propio peculio; siendo fijado el último canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) mensuales, los cuales ha cancelado de manera puntual y correcta, encontrándose solvente en dichos pagos hasta la presente fecha; Que la relación arrendaticia con la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, se ha desarrollado de manera armoniosa y sin ningún tipo de problema, hasta el punto de manifestarle la intención que tenía de comprarle el local comercial arrendado en caso de que llegare a venderlo un día; afirmando que es el caso que desde hace días han hecho acto de presencia en el local comercial descrito anteriormente, unos ciudadanos de nombre: Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, manifestando, en todo momento, que ellos son los nuevos dueños del local comercial donde está arrendado y que por lo tanto eran los nuevos arrendadores, según ellos, de igual forma les dijo que esto no podía ser verdad porque la señora Nancy del Carmen Espinoza Garrido, no le había notificado nada al respecto, además que en varias oportunidades le había expresado que tenía intención de comprarle el mencionado local comercial; señalando que esos señores le dijeron que ya no se podía hacer nada porque ya habían protocolizado la documentación respectiva ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas: Que les hizo saber a los mencionados ciudadanos, que buscaría a la Señora Nancy Espinoza para que le explicara tal situación, lo cual ha sido imposible debido a que han sido inútiles todos los intentos por conversar con esa señora; Que en virtud de lo sucedido se dirigió en fecha 18 de Mayo de 2.005, al Registro Público de Pedraza Estado Barinas, con la finalidad de revisar de manera exhaustiva los Libros de Registros Inmobiliarios que para tal fin lleva dicha oficina, encontrándose con la sorpresa de que había un documento de compra- venta anotado bajo el Nº 31, del Protocolo Primero, Tomo Cuarto (4), Folios del 93 al 94 Fte., Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2.005, de fecha 28 de Abril de 2.005, en el que la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido es la vendedora, por una parte y por la otra los ciudadanos Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras son los compradores; que el local comercial donde se encuentra arrendado es parte de dicha venta; igualmente pudo constatar que la venta global fue pautada en un precio de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.00,00); luego procedió a solicitar una copia del instrumento público descrito anteriormente la cual anexó marcada con la letra “A”. Que los locales comerciales objeto de la venta descrita en el numeral anterior presentan las mismas características, en cuanto a medidas y aspectos de construcción, que al realizar una simple operación matemática, se puede deducir que el local comercial donde se encuentra arrendado fue vendido por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00); Que tiene mas de dos (02) años como arrendatario en dicho local comercial, además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que él siempre ha estado en la disposición de comprar el mencionado local, de acuerdo al precio que le fijara la arrendadora, que estaba dispuesto a satisfacer a la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, con la suma que fue vendido, circunstancias que fueron obviadas por esta ciudadana; que en diversas oportunidades le manifestó a la señora Nancy Espinoza que le vendiera el local donde se encuentra arrendado, intención que todavía persiste, debido a que tiene varios años alquilado allí, teniendo una buena clientela y que además piensa que la Ley le concede el privilegio de poder adquirir ese local con prioridad a otras personas ajenas a la relación arrendaticia, que no se explica cual fue el motivo por el que la señora Nancy Espinoza no le ofreció el local comercial antes de venderlos a terceros, que se hubiese conformado con que le notificara aunque sea de una manera extraoficial e informal, pero esto jamás ocurrió y procedió a transferir la propiedad del mencionado local a otras personas. Invocó a tales efectos el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento”; que en atención a ello hace las siguientes consideraciones: Que la Legislación Inquilinaria le consagra el derecho de Preferencia que tenía para adquirir el local comercial en donde está arrendado, con respecto a un tercero que no es parte de la relación arrendaticia; debido a que cumple con los requisitos exigidos por la ley para hacerle merecedor de tal preferencia ofertiva. Que el local comercial suficientemente descrito le fue dado en calidad de arrendamiento por la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, ya identificada, desde hace más de seis (06) años aproximadamente y el legislador patrio exige por lo menos un lapso de dos (2) años de relación arrendaticia, con esto se cumple el primer requisito exigido por la Ley. Que tal como lo probará, se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial suficientemente descrito; cumpliendo, con esto, con el segundo requisito exigido por la norma transcrita anteriormente. Que en cuanto al local comercial arrendado, presume que la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, ya identificada, lo enajenó por la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00); cantidad que está en capacidad de cancelar a su propietaria.
Que en conclusión, está seguro de que cumple a cabalidad con los requisitos exigidos por la Ley Inquilinaria, en cuanto al derecho de Preferencia Ofertiva que tiene para la adquisición del local comercial que ocupa en calidad de arrendatario.
Que la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, enajenó, el local comercial que ocupa en calidad de arrendatario a los ciudadanos Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, según consta en documento de compra-venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del estado Barinas, anotado bajo el N° 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuatro (4), folio del 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005, de fecha 28 de abril de 2005; produciéndose, de esta manera, la transferencia de la propiedad del local arrendado, por parte de la señora Nancy Espinoza a los ciudadanos Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras; quedando plenamente evidenciado que su arrendadora procedió a vender el inmueble sin notificarle tal hecho para descartar si tenía o no la intención de ejercer el derecho de preferencia ofertiva, que le otorgaba la ley, para la adquisición del local suficientemente descrito.
Que la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, en ningún momento dio cumplimiento al deber que le imponía la ley; pues, procedió a enajenar el inmueble suficientemente descrito sin realizar, previamente la manifestación de voluntad de vender, para verificar si estaba interesado o no en adquirir el local comercial que le dio en calidad de arrendamiento. La manifestación de voluntad a que hace referencia el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debió hacerse a través de un documento autenticado, hecho que jamás materializó la arrendadora Nancy Espinoza.
Alegó que la arrendadora estaba en la obligación de notificarle en forma autenticada las condiciones, modalidades y el precio en que tenía pensado enajenar el bien inmueble descrito anteriormente, lo cual nunca sucedió, obviando el deber que le imponía esta disposición legal.
Que las partes involucradas en el contrato de compra-venta descrito anteriormente nunca llegaron a notificarle tal hecho relacionado con la transferencia de la propiedad del inmueble descrito, para poder materializar el derecho de preferencia ofertiva que le asistía para adquirir el mismo.
Que al obviar la notificación prevista en el artículo 44 ejusdem el legislador venezolano le consagra el derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio dentro de un lapso de tiempo de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de protocolización del documento traslativo de la propiedad, llevado acabo por la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido (vendedora), por una parte y por la otra los ciudadanos Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras (compradores); en este caso la operación se realizó el día 28 de abril de 2005.
Que por todo lo antes expuesto demanda a la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.923.180, de este domicilio y hábil, en su carácter de vendedora por una parte y por la otra a los ciudadanos: Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.728.968 y V-11.713.897, de igual domicilio y hábiles, en su carácter de compradores; en retracto legal arrendaticio, previsto y sancionado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrato de compra- venta celebrado entre estos, el cual consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del estado Barinas anotado bajo el N° 31 del protocolo Primero, Tomo cuarto (4), folio del 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005, de fecha 28 de abril de 2005, por encontrarse en este documento la venta del local comercial en el cual es arrendatario y que se encuentra ubicado en la Avenida 4ta entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, estado Barinas, signado con el N° 8, con las características ya descritas, solicitando la subrogación por los compradores supra identificados, en las mismas condiciones, modalidades y precio acordadas en el contrato de compra-venta descrito anteriormente.
Pidió se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del estado Barinas, a los fines de que informe, de manera expresa, si en sus libros reposa un instrumento público anotado bajo el N° 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folio del 129 al 130 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1995, de fecha 25 de junio de 1995; siendo por su cuenta los gastos que pudieran ocasionar con respecto a esta petición; esta solicitud la hago de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitó que la parte demandada sea condenada a pagar las costas y costos del proceso, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CONTESTACION DE LA DEMANDA
(NANCY DEL CARMEN ESPINOZA)
Debidamente asistida de abogado, presentó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual a todo evento negó, rechazó y contradijo, parcialmente los hechos, el derecho, y la estimación de la demanda, que invoca la parte demandante por no ser serio, ni ciertos, ni verdadero lo alegado en el libelo y señaló:
Que es cierto que en fecha 28 de abril del 2.005, hizo una venta de un local comercial de su exclusiva propiedad, a los ciudadanos: GRISELIA ISABEL ROBLES HERNÁNDEZ y JAIRO RAMIRO FLORES CONTRERAS, ubicado en la Avenida cuarta, entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, Estado Barinas, el cual esta descrito con el N° 08, y presenta las siguientes características: un (01) salón de cuatro (04) metros de frente, por ocho (08) metros de fondo, construido con paredes de bloques frisadas, techo de platabanda, piso de cemento pulido, un baño, una puerta Santa María, dos puertas de hierro; cuyos linderos generales son: Norte: con solar y casa de Pompilio León, Sur: con la avenida cuatro (04), Este: casa de habitación del Señor Simplismo Zambrano; Oeste: local N° 6, propiedad de Claudia Leal; y siendo los linderos particulares los siguientes: Norte: con mejoras que son o fueron de Nancy Espinoza, Sur: Avenida Cuarta, Este: con mejoras que son o fueron de Nancy Espinoza, Oeste: casa de habitación del señor simplismo Zambrano, dicha venta quedo anotada bajo el número 31, del Protocolo Primero, Tomo Cuarto (04), folio del 93 al 94, Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del 2005. Que esta venta la hizo ejerciendo su pleno derecho de propiedad, contemplado en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el artículo 545 del Código Civil Venezolano Vigente; Que igualmente es cierto que entre el ciudadano: SIMON ALEXIS MOLINA, existía un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; Que en cuanto al folio 1 del escrito libelar donde el ciudadano: Simón Alexis Molina, manifiesta que ha desarrollado una relación arrendaticia con ella del local comercial, el cual habían fijado un canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinte mil bolívares mensuales (Bs. 120.000,00), pero que él le pagaba en forma inoportuna la cantidad de cien mil bolívares mensuales (Bs. 100.000,00), y que siempre era reacio a los aumentos anuales de revisión de cánones de arrendamiento que como propietaria del inmueble tenía perfecto derecho según el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, además era un insolvente compulsivo en los servicios lo cual demostrará en la etapa probatoria con los respectivos recibos emanados de Cadela e Hidroandes, por lo cual la llevó a notificarle verbalmente tal como lo contempla la jurisprudencia Inmobiliaria de la Corte Suprema, 1970-1979, T. II. P. 13 a 15. Que no han sido establecidas fórmulas sacramentales en nuestra legislación, por lo que el aviso puede darse verbalmente, lo cual es retomado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el artículo 257 donde se expresa que en el proceso como un instrumento para la consecución de la justicia no se utilizarán Formalismos, sobre la intención que tenía de vender dicho inmueble; y como él era el que tenía la expectativa de derecho para ejercer la preferencia ofertiva, contemplada en el artículo 42 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, esta manifestación de voluntad por su parte. Que en fecha 18 de febrero del 2.005, visitó el local comercial de su propiedad y se hizo acompañar de los ciudadanos, quienes en su debido momento dará sus respectivos nombres para promoverlos como testigos, quienes corroborarán su aseveración y oyeron de voz inteligible del ciudadano Simón Alexis Molina, que éste le propuso Ocho Millones de Bolívares (8.000.000,00) para comprarle el Local N° 8, y que la forma de pago sería en dos partes, cinco millones (5.000.000,00), primer pago correspondiente al mes de julio y tres millones (3.000.000,00), para la protocolización del documento que era para diciembre del 2005; oferta que no satisfizo su aspiración y mantuvo la oferta de diez millones de Bolívares, precio justo y razonable por la ubicación del inmueble, no cumpliendo con las condiciones del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que para el 15 de marzo del 2005, habían transcurrido los 15 días consecutivos que en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente le da al arrendatario que pretende ejercer la preferencia ofertiva para que este notifique de igual manera, y estos no respondieron a la oferente en cuanto al precio, condiciones, modalidades de pago lo que se entiende que habían renunciado tácitamente a este derecho y es por lo que a partir de esta fecha ella quedó en libertad de vender su inmueble, y es en fecha 28 de abril del 2005 cuando vende a los ciudadanos: GRISELIA ISABEL ROBLES HERNÁNDEZ y JAIRO RAMIRO FLORES CONTRERAS; Que además existe el principio que estipula que la compra no extingue el arrendamiento e invocó el artículo 1.603 del Código Civil. Y el artículo 20 sobre la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso de marras, donde los compradores adquirientes de buena fe antes mencionados han tenido la condición de tomador de las consignaciones hechas por el arrendatario, que el mes de mayo lo canceló personalmente a los nuevos propietarios lo que podía entenderse como el comienzo de una nueva relación arrendaticia y aceptación de los adquirientes del inmueble, en los meses de junio y julio de las pensiones arrendaticias, lo que configura que existe prácticamente una tácita reconducción de contrato a tiempo indeterminado, lo que hace nugatorio el derecho preferente de este arrendatario y en consecuencia la acción que está ejerciendo por retracto legal arrendaticio. Negó, rechazó y contradijo en cuanto a que no se le haya ofrecido el inmueble que posteriormente fue enajenado que tenía de vender dicho inmueble; y como él era el que tenía el derecho a ejercer la preferencia ofertiva, contemplada en el artículo 42 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, en esta manifestación de voluntad por su parte, se hizo acompañar de los ciudadanos: que en su debido momento dará sus respectivos nombres en la etapa de promoción y evacuación de pruebas testigos hábiles y contestes, quienes con su deposición corroborarán su aseveración y que oyeron de voz inteligible del ciudadano Simón Alexis Molina, éste le propuso ocho millones de bolívares (8.000.000,00) para comprarle el Local N° 8, y que la forma de pago sería en dos partes, cinco millones (5.000.000,00), primer pago correspondiente al mes de julio y tres millones (3.000.000,00), a la protocolización del documento que era para diciembre del 2005; oferta ésta que no satisfizo, ya que el local continuo (local N° 07) con la misma característica lo estaba ofreciendo en diez millones de bolívares, (10.000.000,00), precio justo y razonable por la ubicación del inmueble. Negó, rechazó y contradijo en cuanto a que no se le haya ofrecido el inmueble que posteriormente fue enajenado, lo que sucede es que el señor Simón Alexis Molina pretendía que le vendiera a crédito el local, y siempre tenía una excusa para comprarlo, retardando la negociación, causándole un perjuicio de carácter económico, está insolvente y no reúne las condiciones del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que en cuanto al folio 2, donde el demandante invocó el derecho de adquirir con preferencia ante cualquier tercero, el local, por tener más de dos años como arrendatario, y pagar puntualmente los cánones de arrendamientos inmobiliarios, descrito esto en el artículo 42 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, como se observa el señor Simón Alexis Molina, no llegó a consolidar el derecho que lo hiciera acreedor de la preferencia ofertiva, ya que no llenó las expectativas por ofrecer un monto menor al que el aspiraba, y estaba insolvente.
Que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiera el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y este derecho solo es viable para ejercerlo cuando se es buen arrendatario, que pague oportunamente el canon de arrendamiento, los servicios públicos y satisfaga íntegramente las aspiraciones del propietario arrendador, por lo tanto no estamos en el supuesto de hecho de la norma descrita porque el ciudadano Simón Alexis Molina no cumple con estos requisitos.
Que al tratarse de una venta global, en la cual se enajenaron dos (2) inmuebles, a través de un mismo documento de compra-venta, con las mismas características de construcción, estamos en el supuesto del artículo 49 de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa lo siguiente: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado
Negó, rechazó y contradijo, la demanda interpuesta por el ciudadano: Simón Alexis Molina, por retracto legal arrendaticio, porque sí lo notificó oportunamente de manera verbal, cumpliendo este requisito legal y puso en conocimiento a éste ciudadano sobre su pretensión de vender el inmueble, afirmando que en el Tribunal del Municipio Autónomo Pedraza, Ciudad Bolivia fue consignado un cheque posteriormente a favor de la ciudadana: Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, en su condición de nuevos propietarios, manifestación de aceptación del comienzo de una nueva relación arrendaticia, que fue reiterado por los ciudadanos en calidad de nuevos propietarios y arrendadores del inmueble en cuestión, que dicho cheque era una pago por concepto de canon de arrendamiento de ciento veinte mil bolívares (120.000,00), de los meses junio y julio, lo que evidencia un reconocimiento expreso y voluntario a los nuevos propietarios, quienes tienen la firme disposición de hacer respetar la nueva relación arrendaticia tal y como lo contempla la ley, que con Simón Alexis Molina, había llegado a un acuerdo en presencia de los nuevos adquirientes para que los tres (3) meses en calidad de deposito dados en garantía para el cumplimiento del contrato, el cual para el momento era a razón de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, fuera operado una compensación en el pago por el mes de mayo la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), esto tuvo la aceptación de Simón Molina, su persona y los nuevos compradores. Que el señor Simón Alexis Molina, es un arrendatario que goza de la posesión pacifica del inmueble, que reconoce a los nuevos propietarios, que consigna ante el Tribunal del Municipio Pedraza el pago por los conceptos de los Canon de Arrendamiento de los meses de mayo y junio, con un cheque a favor de los nuevos propietarios, relevándola del carácter de arrendador y aceptando expresamente a los nuevos adquirientes, quienes tienen toda la firme disposición de seguir manteniendo con el una relación arrendaticia, sin embargo, intenta a la vez una acción por retracto legal arrendaticio en su contra, quien ha obrado a lo largo de la relación arrendaticia con mucha paciencia para soportar los retrasos, la insolvencia en los servicios públicos de agua y luz, y que agotó todos los requisitos y formalidades para que ejerciera la preferencia ofertiva y su señal a esta oferta fue negativa, renunciando a este derecho, que esta acción le parece temeraria y de mala fe. Se reservó el derecho de ejercer oportunamente las acciones de indemnización por daños y perjuicios a que hubiere a lugar una vez desestimada en todas las instancias esta pretensión.
En este acto procesal de contestación de la demanda, momento estelar de su defensa solo enunció las pruebas de carácter testimonial, pericial, de expertos avaluadores sobre el inmueble, inspecciones judiciales, así como las documentales de los instrumentos cambiarios mencionados, también las fotografías de los locales para demostrar que forman parte de una enajenación o transferencia global.
CONTESTACION DE LOS CO-DEMANDADOS
(GRISELIA ISABEL ROBLES HERNANDEZ
y JAIRO RAMIRO FLORES CONTRERAS)
En fecha 21 de julio de 2.005, los Abogados Monir José Faraj Cabezas y Anglie Carolina Finol Torres, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.688 y 89.450 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los codemandados: Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, presentaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Negaron, rechazaron y contradijeron los hechos, el derecho y la estimación de la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados por la parte actora referido a que se le violó el derecho de preferencia y mucho menos a que tenía derecho a ejercerlo. Que desconocen que en fecha 15 de diciembre de 1998, exactamente, el ciudadano Simón Alexis Molina, haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, sobre un local comercial ubicado en la Av. 4ta., entre calles 8 y 9 de ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, signado con el N° 8, el cual hoy en día es objeto de litigio, alegaron que lo cierto es que este ciudadano se encuentra alquilado, mediante un contrato verbal, en el inmueble señalado. Que no es cierto que al actor se le haya negado el derecho de preferencia, pues en diversas oportunidades acompañó a la ciudadana Nancy Espinoza, al local a los efectos de participarle al arrendatario la venta de dicho inmueble y saber si existía la posibilidad de que él como primera opción adquiriera el inmueble manifestando éste que no tenía la intención de comprar pues carecía del dinero para ello, motivo por el cual procedió a formalizar la negociación con la ciudadana Nancy Espinoza. Que es cierto, que desde hace un (01) año aproximadamente la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, ha estado ofertando, la venta de los dos (2) locales comerciales a dicho inquilino y demás vecinos de otros locales, y ninguno manifestó la intención de adquirirlos, ya que no tenían la disponibilidad económica para ello, ni reunían las condiciones necesarias para tener tal derecho de preferencia en virtud de que el demandante, siempre asumió una actitud contumaz referida al aumento del canon de arrendamiento con la anterior propietaria ciudadana: Nancy Espinoza, violando lo estipulado en la norma adjetiva y sustantiva del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, además de encontrarse insolvente en los pagos de servicios públicos, cancelando lo que él considera conveniente más no lo que le exigía la propietaria para ese entonces, por lo tanto no hay violación de tal derecho al no cumplir con los extremos de la ley referido a que debe satisfacer las aspiraciones del propietario a que hace referencia la norma del artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; y es por lo que sus mandantes, procedieron a comprar dicho inmueble. Por lo tanto, negaron, rechazaron y contradijeron que el demandante haya manifestado su intención de comprar dicho inmueble, puesto que de ser así, hoy sería el nuevo propietario. Afirmaron que es cierto que sus mandantes han hecho acto de presencia en el mencionado local, manifestando que son los nuevos dueños del local comercial, y que en lo sucesivo serían los nuevos arrendadores, ellos hicieron acto de presencia antes y después de la firma del documento de compra, y el actor sabia perfectamente cuales eran las intenciones de sus mandantes: ya que en varias oportunidades la señora Nancy Espinoza, y sus mandantes estuvieron en el local, y en una ocasión se le manifestó a el arrendatario, en presencia de varias personas, que la propietaria tenía intenciones de vender, y que el arrendatario no manifestó su voluntad de comprar, por lo que mal puede alegar ahora derecho de preferencia alguno, puesto que además de no haberlo ejercido, no cumplía con los requisitos exigidos en nuestra legislación por violar flagrantemente las normas de los artículos 14, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que sus representados compran el local, en el mes de febrero del año 2005. Que el negocio no se hizo a espaldas de nadie, y mucho menos violando algún derecho de preferencia. Que al no ejercer el derecho de preferencia el actor, aunado de no reunir las condiciones necesarias, sus mandantes compraron el inmueble. Que se estableció un nuevo contrato verbal de arrendamiento, por un lapso de tres (03) meses, y así respetar la relación arrendaticia que existía previamente con la anterior propietaria, y darle un tiempo prudencial para conseguir un nuevo local y poder mudarse, sin causarle daños. Que el arrendatario tenía tres (03) meses en calidad de depósito con la anterior dueña, y éste estaba reclamando su devolución, se le propuso que no cancelara los cánones de los tres (03) meses, mientras conseguía local, y se le ayudo a buscar, pero el arrendatario no aceptó y les canceló a sus mandantes por concepto de canon de arrendamiento lo correspondiente al mes de mayo del año 2005, obviamente llegando a un acuerdo previo de arrendamiento de tipo verbal como era costumbre, por la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000), ya que nunca había aceptado los aumentos correspondientes de dichos cánones de arrendamientos con la antigua propietaria, alegaron que prueba de que el accionante reconoce a sus mandantes como propietarios, es que aceptó con ellos un aumento en el arrendamiento que es lo que está depositado. Para su sorpresa, cursa por ante el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, un expediente, signado con el N° 06-2005, de fecha 21 de junio de 2005; cuyo motivo es la consignación del canon de arrendamiento, correspondiente al mes de junio de 2005, a nombre de Griselda Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, por el monto de Bs. 120.000,oo, según cheque de gerencia de la entidad bancaria banfoandes, N° 00000410 y N° 00000429 de fecha 18 de julio de 2005, (consignación ésta hecha en estado de mora, pues es dentro de los primeros 15 días que debe cancelar el canon, no cuando el arrendatario lo estime conveniente, esto de conformidad con lo estipulado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando en dicha consignación que nuestros mandantes se habían negado a recibir el canon de arrendamiento del quince (15) de mayo al quince (15) de junio del 2005, tal y como se evidencia de copia certificada de dicha consignación, marcada con la letra “A”, lo cual es totalmente falso, porque fueron varias las veces, en que sus mandantes visitaron el local, para cobrarles personalmente el arrendamiento del mes de junio y este señor, se negó a pagarles, les dijo que tenía que esperar y fue cuando se citó ante la Prefectura de Pedraza, y no se logró conciliar la desocupación ni el pago del mes. Fue en ese momento cuando se enteraron los mandantes, tanto de la presente demanda como de la consignación del canon de arrendamiento, anteriormente señalado. Que el arrendatario, esta ejerciendo un supuesto derecho de preferencia que no le corresponde por no tener las condiciones necesarias, y que además de ello se acordó de mutuo acuerdo, una nueva relación arrendaticia con sus mandantes, y de manera verbal se acordó el lapso de desocupación y canon de arrendamiento. Que llama profundamente la atención, de que sí, ya se habían establecido las condiciones de la nueva relación arrendataria, sin que el arrendatario, manifestara su inconformidad, de manera escrita o verbal, y hubiese pagado el canon del mes de mayo, a sus mandantes, ¿Por qué entonces canceló el canon del mes de mayo a sus poderdantes reconociéndolos como legítimos propietarios? ¿Por qué consignó ante un tribunal el canon de arrendamiento del mes de junio y julio a nombre de los nuevos propietarios?, ¿Por qué luego de aceptar un incremento en el canon de arrendamiento procede a demandar? ¿Por qué el accionante desconoce a la ciudadana Nancy Espinoza como propietaria y en consecuencia como la legítima arrendadora? ¿No será que es evidente el reconocimiento que les hizo el demandante de legítimos propietarios y en consecuencia la personas con cualidad y legitimidad para arrendar el inmueble y en consecuencia hace la consignación del canon a nombre de los nuevos propietarios, o sea, nuestros mandantes?, no es esto un reconocimiento de la cualidad y legitimidad de los nuevos propietarios, y en consecuencia sus nuevos arrendadores legitimidad de los nuevos propietarios, y en consecuencia sus nuevos arrendadores. Afirmaron que en el caso que nos ocupa, el arrendatario, reconoce al nuevo propietario, en el momento que paga el primer mes de arrendamiento a los nuevos propietarios, en este caso en el mes de mayo, y que posteriormente con los depósitos de junio y julio del año dos mil cinco 2005, ha seguido convalidando tal legitimidad de propietarios. Que a sus representados les sorprende, que ahora pretenda de manera temeraria ejercer esta acción la cual consideran improcedente por no cumplir el demandante con los extremos de Ley. Señalaron que el demandante no esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y no esta solvente con los servicios públicos básicos (luz- Agua) por lo tanto no satisface, las condiciones propuestas por la vendedora ciudadana Nancy Espinoza.
En su oportunidad legal, las partes promovieron pruebas, y el Tribunal “A Quo” dictó sentencia en los términos que parcialmente se transcribe:
DE LA RECURRIDA
“…En cuanto al Retracto Legal Arrendaticio, establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Aparte de lo expuesto es necesario establecer que por su parte el articulo 43 ejusdem, señala que el derecho consagrado a favor del arrendatario, es un derecho personal y en consecuencia, las pretensiones que de él emanan, luego de cumplidos los requisitos establecidos en la propia norma, están sujetas a la prescripciones de las pretensiones personales y debe cumplir con los requisitos requeridos, como lo es tener mas de dos años como arrendatario en la cosa arrendada, estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio o cualquier otra modalidad de la negociación, como sería la exigencia de ser pagado completamente de contado. De lo expuesto anteriormente, se desprende que la falta de alguno de los referidos requisitos no hará al arrendatario acreedor a la preferencia ofertiva, con lo cual se evidencia que dichos requisitos deben ser concurrentes. Así las cosas, se desprende de las pruebas ut supra analizadas y valoradas que ciertamente la ciudadana NANCY DEL CARMEN ESPINOZA GARRIDO, cumplió con lo preceptuado en el citado articulo, tal como se desprende de la información traída a los autos mediante prueba de informes promovida y admitida oportunamente por este Tribunal, como lo es el informe enviado por el ciudadano: BENITO CASTILLO, en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual, concordado con el testimonio de la Ciudadana: CLAUDIA YANETH LEAL RUIZ, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.294.384, se evidencia que el demandante no estuvo interesado en adquirirlo en la oportunidad que le fuere ofrecido.
Ahora bien, por su parte el articulo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “El retracto legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. En el caso de autos, quedó demostrado que el inmueble objeto de la venta, forma parte global de la totalidad del inmueble, lo cual quedó demostrado con los documentos públicos traídos a autos y a los cual, se les otorgó pleno valor probatorio, siendo verificados los linderos con la inspección realizada.
Al respecto, éste Juzgado considera oportuno referir el criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de Abril de 2.005, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, en el expediente Nº AA20-C-2003-000290, que señala lo siguiente:
“(omissis) En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.
Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ Said Nicolás Rahal El Khouri), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.
Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:
“...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...”.
Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.
(omissis)
De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.
Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso. (Cursivas y negrillas del Tribunal
Criterio éste, que comparte quien aquí juzga y por lo que en consecuencia, y fundamentado en los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal llega a la conclusión que la presente demandada no puede prosperar. Y así se decide.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano Simón Alexis Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.715.120, asistido por el Abogado en ejercicio José Javier Rondón Quiroz, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.478, contra los ciudadanos: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897, respectivamente.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la controversia, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo” de fecha 05 de junio de 2006, según la cual declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, modificar o revocar dicho fallo, a cuyo efecto este Tribunal observa:
El presente juicio versa sobre una acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano: Simón Alexis Molina, contra los ciudadanos: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras.
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA Y CARGA DE LA PRUEBA
En primer término debemos señalar, que la parte actora ha alegado ser el arrendatario de un local comercial que en principio le pertenecía a la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza, señalando que esta última vendió el inmueble arrendado sin notificarle a él de la venta y sin darle el derecho a adquirir con preferencia el inmueble antes referido.
Por su parte la propietaria original del inmueble y arrendadora del mismo, señaló que ella había notificado oportunamente al arrendatario del inmueble acerca de la venta, ofreciéndoselo inclusive, pero que éste le había propuesto cancelarlo a crédito, y que esta proposición no le había interesado, por otro lado, afirmó que el arrendatario no cumplía a cabalidad con sus deberes y obligaciones derivadas del contrato.
También, los co-demandados de autos, alegaron que la antigua propietaria le ofertó en venta el inmueble al arrendatario, que ellos habían estado en el local antes y después de la venta del inmueble, que ellos compraron en atención a que el arrendatario no ejerció el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, que una vez protocolizado el inmueble ellos y el arrendatario establecieron una nueva relación arrendaticia, que el arrendatario aceptó incluso un aumento del canon de arrendamiento, que incluso el arrendatario les hizo una consignación de pensiones de arrendamiento en el Juzgado del Municipio Pedraza correspondiente al mes de junio de 2005. Que el arrendatario está ejerciendo un derecho de preferencia que no le corresponde porque él no cumplió cabalidad con sus obligaciones contractuales con la antigua propietaria, afirmando de manera enfática que el arrendatario les había reconocido como nuevos propietarios y arrendadores.
Habiendo sido trabada la litis, de conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes involucradas en el presente litigio tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Establecidos los límites de la controversia, y la carga de la prueba, pasa esta Alzada a analizar y valorar el material probatorio que cursa en autos:
MEDIOS PROBATORIOS PROMOVIDOS POR LA PARTE ACTORA
Promovió y ratificó el merito favorable de todos y cada uno de los folios que constituyen esta causa.
Ratificó el valor probatorio del libelo de la demanda.
En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, esta Superioridad ha señalado en múltiples oportunidades, que una promoción realizada en términos tan generales, sin indicar a que actas se refiere y sin señalar que pretende probar con ellas es total y absolutamente improcedente.
Por otro lado, este Tribunal también ha señalado en otras oportunidades, que el libelo de la demanda no es en si mismo un medio de prueba que pueda ser promovido como tal, en atención que el mismo contiene los alegatos y la pretensión de la parte actora, que deben en todo caso ser demostrados en el juicio.
En virtud de lo antes expuesto, se desechan ambas promociones.
Promovió y ratificó el valor probatorio que tiene el documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del Estado Barinas anotado bajo el N° 31 del Protocolo Primero, Tomo Cuarto (4), folio del 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2005, de fecha 28 de abril de 2005; agregado al libelo de la demanda en copia certificada marcada con la letra “A”; en el que se puede evidenciar la transferencia de propiedad que hizo la arrendadora de su patrocinado ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, identificada en autos, a los ciudadanos: Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, igualmente identificados en autos, de dos locales comerciales de su exclusiva propiedad, construido en dos parcelas. Las parcelas de terrenos tienen cuatro (04) metros de frente por veintitrés (23) metros de fondo que suman Ciento Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados (184 mts.2) los locales comerciales construido en parte de las parcelas identificados con los N° 7 y 8. Teniendo los locales cuatro (04) por ocho (08) metros de fondo cada uno con área de treinta y cuatro metros cuadrados (34 mts2) ubicado en la avenida 4ta de Ciudad Bolivia Municipio Autónomo Pedraza del estado Barinas cuyos linderos son los siguientes: Norte: con solar y casa de Pompilio León, Sur: con la avenida Cuatro (04), Este: casa de habitación del señor Simplicio Zambrano; Oeste: local N° 6 propiedad de Claudia Leal; del local comercial en donde se encuentra arrendado su cliente desde el día 15 de diciembre de 1998.
A esta Instrumental se le otorga valor probatorio para dar por demostrado la negociación efectuada entre los ciudadanos precedentemente mencionados, y que tiene por objeto dos (2) locales comerciales, entre ellos el inmueble arrendado sobre el cual versa el presente juicio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, debiendo añadirse que la venta del inmueble no es un hecho controvertido en este juicio, en atención que las partes involucradas en el presente litigio así lo admitieron, sin embargo queda demostrada la venta global del inmueble propiedad de la co-demandada Nancy del Carmen Espinoza Garrido. Y así se declara.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Bully Georgi Giagtzidakis Guerrero, Carlos Adeliz Rojas y Freddy Yony Díaz Silva.
Testigo: Bully Georgi Giagtzidakis Guerrero - (folio 245 al 246): Primera: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al señor Simón Alexis Molina? Respuesta: Si, si lo conozco. segunda: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Si, si la conozco. Tercera: ¿Diga usted si sabe a qué se dedica el señor Simón Molina? Respuesta: A la venta de C.D. y alquiler de películas. Cuarta: ¿Diga usted si sabe y le consta en qué lugar tiene el señor Simón Molina la venta de C.D. y alquiler de películas? Respuesta: En la avenida cuarta entre ocho (08) y nueve (09), diagonal al negocio mío. Quinta: ¿Diga usted que nombre tiene su negocio? Respuesta: El Ofertón. Sexta: ¿Diga usted, si sabe y le consta que el local, donde el señor Simón Molina, tiene la venta de C.D. y alquiler de películas, es de su propiedad? Respuesta: No de su propiedad no, de la señora Nancy. Séptima: ¿Diga usted si sabe el carácter con el cual ocupa el señor Simón Molina dicho local? Respuesta: El está alquilado. Octava: ¿Diga usted si sabe el tiempo en el que el señor Simón Molina, ocupa dicho local como alquilado? Respuesta: Yo llegué hace tres años y medio aquí a Pedraza y él ya estaba ahí. Es todo. Acto seguido el abogado asistente de la codemandada Nancy Espinoza, manifiesta que no hay repreguntas. Seguidamente el abogado asistente de los ciudadanos: Griselda Isabel Robles y Jairo Flores, procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo que profesión ejerce? Respuesta: Comerciante. Segunda: ¿Diga el testigo si tiene algún interés en la resulta de éste Juicio? Respuesta: No, no tengo ningún interés. Tercera: ¿Diga el testigo si ha estado en el local comercial que ocupa el señor Simón Molina como inquilino y si conoce dicho local internamente con sus anexidades? Respuesta: Si, si he entrado pero puro a alquilar películas. Cuarta: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener, conoce la parte posterior del local que ocupa el señor Simón Molina? Respuesta: No. Quinta: ¿Diga el testigo si su negocio, llamado el Ofertón se encuentra ubicado en el frente o diagonal al local que ocupa el ciudadano Simón Molina? Respuesta: Diagonal. Sexta: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener, le consta que empleados de Cadela han supervisado el contador del fluido eléctrico del local ocupado por el ciudadano Simón Molina? Respuesta: No. Séptima: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener, sabe y le consta que el ciudadano Simón Molina, mantenía para la fecha del veintiocho (28) de abril del presente año, deuda pendiente con la empresa Cadela? Respuesta: No. Octava: ¿Diga el testigo quien le informó o le pidió que viniera a declarar a éste Tribunal? Respuesta: Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandante solicitó el derecho de palabra y concedídole como fue expuso lo siguiente: Pido muy respetuosamente a éste Tribunal que inste al abogado repreguntante a reformular la repregunta planteada en virtud de que con la misma se plantean dos situaciones totalmente distintas y que pueden inducir al testigo al error, debido a que la misma puede considerarse como una pregunta capciosa. Es todo. Acto seguido el abogado asistente repreguntante solicitó el derecho de palabra y concedídole como le fue expuso lo siguiente: Insisto en la pregunta formulada al testigo por ser la misma clara y uniforme. En cuanto a la observación realizada por le abogado promovente la rechazo enfáticamente, por cuanto su alegato contraviene el artículo 488 del Código de Procedimiento Civil que establece lo siguiente “Sólo el Juez podrá interrumpir a los testigos en el acto de declarar, para corregir algún exceso”. Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandante solicitó de nuevo el derecho de palabra y concedídole como fue expuso lo siguiente: Insisto en el petitorio planteado en aras de garantizar el derecho a la defensa y tutela judicial efectiva de mi mandante. El abogado repreguntante plantea su repregunta dos términos como lo son: “quién le informó o le pidió, que tiene un significado totalmente diferente, uno del otro y que pueden ser empleados en repreguntas distintas, pero no en la misma, puesto que, inducirá al testigo al error. Es todo. Acto seguido el abogado asistente repreguntante solicitó de nuevo el derecho de palabra y concedídole como le fue expuso lo siguiente: Vista la contra réplica formulada por el abogado promovente, respetuosamente le informo al Tribunal y a las partes y al testigo aquí presente, que la pregunta que he formulado en ningún momento ha tenido la tendencia de coartar el derecho a la defensa ni la tutela judicial efectiva de ninguna persona, lo que ha pasado en el presente caso es una táctica ilustrativa del colega hacia el testigo a fin de ponerlo al tanto como hasta la presente lo ha hecho sobre la relevancia de la pregunta que he formulado en términos claros, sencillos y lacónicos sin ánimo de captar o de ser una pregunta capciosa como erróneamente la ha apreciado el abogado promovente y dejo en manos de la ciudadana Juez si el testigo debe contestar o no a dicha pregunta, la cual a mi saber y entender debe ser contestada salvo a su apreciación en la definitiva. Es todo. El Tribunal toma la palabra y le pide al abogado repreguntante que formule por separado las preguntas a fines que se despeje las diferencias aquí planteadas. Octava: ¿Diga el testigo quién le pidió que viniera a declarar a éste Tribunal? Respuesta: El señor Simón Molina me comentó si podía ser testigo y yo le dije que yo iba pero no iba a decir mentiras, sino a decir la verdad. Novena: ¿Diga el testigo si es amigo del señor Simón Molina? Respuesta: No, conocido, relación de vecinos. Décima: ¿Diga el testigo si conoce a la señora Griselia Robles y al señor Jairo Flores? Respuesta: No. Décima Primera: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo no ha vuelto a frecuentar el local ocupado por el señor Simón Molina, la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Este, hace como seis (06) días, yo estaba ocupado en otro lado viendo otro negocio. Décima Segunda: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener, que se encontraba haciendo la señora Nancy Espinoza, hace seis (06) días en el local ocupado por el señor Simón Molina? Respuesta: No se. Décima Tercera: ¿Diga el testigo por el conocimiento que dice tener, en que parte especifica del local ocupado por el señor Simón Molina, se encontraba hace seis (06) días la señora Nancy Espinoza? Respuesta: la pregunta es necia, porque si le dije que no la vi. Cesaron las preguntas. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.
De la declaración antes transcrita no emergen elementos probatorios tendientes a probar o demostrar los hechos controvertidos en el presente litigio, por lo que de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, tal declaración se desecha. Y así se declara.
Testigo: Carlos Adelis Rojas Rojas - (folio 247 y su vuelto): Primera: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al señor Simón Molina? Respuesta: Si lo conozco. Segunda: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Si la conozco. Tercera: ¿Diga usted si sabe a qué se dedica el señor Simón Molina? Respuesta: Vende C.D y alquila películas. Cuarta: ¿Diga usted si sabe el lugar donde el señor Simón Molina vende C.D y alquila películas? Respuesta: en la avenida cuatro (04) entre calles ocho (08) y nueve (09), al lado de la venta de lotería. Quinta: ¿Diga usted si sabe que el local donde el señor Simón Molina vende C.D y alquila películas es de su propiedad? Respuesta: No es de su propiedad, es alquilada. Sexta: ¿Diga usted si sabe el nombre de la persona que le alquiló dicho local al señor Simón Molina? Respuesta: La señora Nancy Espinoza. Séptima: ¿Diga usted si sabe el tiempo que tiene alquilado Simón Molina en dicho local? Respuesta: Aproximadamente como siete (07) años. Es todo. Acto seguido el abogado asistente de la codemandada Nancy Espinosa, procede a repreguntar al testigo de la forma siguiente: Primera: ¿Desde hace cuánto tiempo conoce usted al señor Simón Molina? Respuesta: Aproximadamente como diez (10) años. Segunda: ¿Tiene usted alguna sociedad o negocio común con el señor Simón Molina? Respuesta: No, simplemente lo conozco de vista y trato. Tercera: ¿conoce usted a la señora Griselia Robles y al señor Jairo Flores? Respuesta: No los conozco. Cuarta: ¿Tiene usted algunas diferencias conflictivas en referentes a la señora Griselia Robles y Jairo Flores? Respuesta: Ninguna. Quinta: ¿Es usted amigo del señor Simón Molina? Respuesta: No, conocidos. Sexta: ¿Ha participado usted como testigo en otras oportunidades? Respuesta: No. Séptima: ¿Desde cuando conoce usted a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Aproximadamente como cinco (05) años. Octava: ¿Cómo sabe usted el nombre de la persona que le alquiló el local al señor Simón Molina? Respuesta: Porque en alguna oportunidad lo escuché del señor Simón Molina e incluso en el local de al lado. Novena: ¿Ha estado usted en el local arrendado? Respuesta: No. Décima: ¿Tiene usted algún interés en el local arrendado? Respuesta: Ninguno. Seguidamente el abogado asistente de los ciudadanos: Griselia Isabel Robles y Jairo Flores, procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo cuál es su profesión habitual? Respuesta: Comerciante. Segunda: ¿Diga el testigo qué tipo de comercio ejerce? Respuesta: Vendo C.D. Tercera: ¿Diga el testigo si su venta o compra de C.Ds., la hace igualmente con el señor Simón Molina? Respuesta: No. Cuarta: ¿Diga el testigo dónde realiza su actividad de comercio? Respuesta: al lado de la Prefectura, en la Panadería La Parada. Quinta: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener sobre la señora Nancy Espinoza, me puede aportar las características fisonómicas de ésta última? Respuesta: Contextura baja, gorda y morena. Sexta: ¿Diga el testigo cual fue la última vez que usted vio a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: una semana. Cesaron las preguntas. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.
Ya se ha dicho en el cuerpo del presente fallo, que los hechos controvertidos en el presente juicio versan sobre la preferencia ofertiva invocada por la parte actora, en este sentido, la declaración que antecede en modo alguno aporta elementos probatorios que tiendan a esclarecer sobre tal hecho alegado, por lo que la misma se desecha. Y así se declara.
Testigo – Freddy Yony Díaz Silva – (folio 248 al 249). Primera: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al señor Simón Molina? Respuesta: Si. Segunda: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Si. Tercera: ¿Diga usted si sabe a que se dedica el señor Simón Molina? Respuesta: A vender C.D. y alquiler de películas. Cuarta: ¿Diga usted si sabe en que lugar tiene la venta de C.D. y alquiler de películas el señor Simón Molina? Respuesta: al frente de Inversiones Souki, diagonal al Ofertón en la avenida cuarta entre calles ocho (08) y nueve (09). Quinta: ¿Diga usted si sabe que el local donde tiene la venta de C.D. y alquiler de películas el señor Simón Molina es de su propiedad? Respuesta: No. Sexta: ¿Diga usted, si sabe el carácter con el que Simón Molina ocupa dicho local? Respuesta: De alquiler. Séptima: ¿Diga usted si sabe el nombre de la persona que le alquilo el local mencionado al señor Simón Molina? Respuesta: La señora Nancy Espinoza. Octava: ¿Diga usted si sabe el tiempo que tiene el señor Simón Molina alquilado en dicho local? Respuesta: Aproximadamente siete (07) años, poco días después de las elecciones presidenciales de nuestro Presidente Hugo Rafael Chávez Frías. Es todo. Acto seguido el abogado asistente de la codemandada Nancy Espinoza, procede a repreguntar al testigo de la forma siguiente: Primera: ¿Desde cuando conoce a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Aproximadamente diez (10) años. Segunda: ¿Puede usted describir físicamente a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Piel morena, no muy alta de estatura, gorda, cara redonda. Tercera: ¿Tiene alguna relación de amistad con el señor Simón Molina? Respuesta: No. Cuarta: ¿Desde cuando se encuentra el señor Molina con el negocio de alquiler de C.D. y alquiler de películas? Respuesta: Aproximadamente siete (07) años. Quinta: ¿Cómo sabe usted y puede dar constancia con tanta precisión del carácter con que ocupa el inmueble el señor Molina, si es de carácter arrendaticio o es de su propiedad? Respuesta: Porque en varias ocasiones, estando yo comprando C.D., llegó la señora por el pago del arrendamiento, del alquiler. Sexta: ¿Cómo se llama la señora encargada de cobrar el canon de arrendamiento? Respuesta: La señora Nancy Espinoza. Seguidamente el abogado asistente de los ciudadanos: Griselia Isabel Robles y Jairo Flores, procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera: ¿Diga el testigo a que se dedica? Respuesta: Soy obrero de la Escuela Básica “José Francisco Jiménez”. Segunda: ¿Diga el testigo desde hace cuanto tiempo vive en Ciudad Bolivia Municipio Pedraza del estado Barinas? Respuesta: Veintiséis (26) años. Tercera: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener, quien construyo el local ocupado hoy día por el señor Simón Molina? Respuesta: En éste momento no recuerdo el nombre de esa persona. Cuarta: ¿Diga el testigo en que año observó que efectuaron la construcción del local que hoy día ocupa el ciudadano Simón Molina? Respuesta: En el año mil novecientos noventa y seis (1996). Quinta: ¿Diga el testigo si conoce la parte interior del local, que hoy día ocupa el ciudadano Simón Molina? Respuesta: Si. Sexta: ¿Diga el testigo, si por el conocimiento que dice tener, sabe y le consta, que en la parte posterior del local ocupado por el ciudadano Simón Molina, existe un solar? Respuesta: Si, un solar pequeñito. Séptima: ¿Diga el testigo que existe en el solar posterior al local ocupado por el señor Simón Molina? Respuesta: Hierbas, montes. Octava: ¿Diga el testigo hace cuanto tiempo fue que observo las hierbas y montes en el solar a que hace referencia en la respuesta anterior? Respuesta: El tiempo no lo recuerdo. Novena: ¿Diga el testigo, además de las hierbas y el monte que dice haber visto en el solar posterior del inmueble, que otra estructura, artículo o bienes existen? Respuesta: No he visto más nada. Décima: ¿Diga el testigo hace cuanto tiempo fue la última vez que usted observó el solar posterior al local ocupado por el ciudadano Simón Molina? Respuesta: No lo recuerdo. Décima Primera: ¿Diga el testigo hace cuanto tiempo, fue la última vez que vio a la ciudadana: Nancy Espinoza cobrando el alquiler al señor Simón Molina? Respuesta: No lo recuerdo. Décima Segunda: ¿Diga el testigo si antes de llegar a éste Tribunal se encontraban en la oficina del abogado José Rondón Quiroz? Respuesta: Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandante solicitó el derecho de palabra y concedidole como le fue expuso lo siguiente: Pido muy respetuosamente a éste Tribunal que exonere al testigo de contestar la repregunta formulada en virtud de que la misma, no guarda relación con los hechos controvertidos en la presente causa, además notamos que el abogado repreguntante al formular su cuestionario y específicamente en ésta repregunta tiene la única intención de inducir al testigo al error. Es todo. Décima Tercera: ¿Diga el testigo si para el interrogatorio que aquí se le ha formulado por las partes, fue asesorado por alguna persona? Respuesta: Acto seguido el apoderado judicial de la parte demandante solicitó de nuevo el derecho de palabra y concedídole como le fue expuso lo siguiente: Pido a éste Tribunal que exonere al testigo de contestar la repregunta formulada, debido a qué le misma, es de tipo capcioso y además pretende inducir al testigo al error y de igual manera aseveramos que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos en ésta Causa. Es todo. Seguidamente el abogado repreguntante solicitó el derecho de palabra y concedídole como le fue expuso lo siguiente: Quiero dejar claro que la pregunta formulada no es capciosa y si guarda relación con el caso que nos ocupa, es parte de los hechos controvertido, cabe señalar que el abogado de la contraparte en su intervención lo que ha hecho es alertar al testigo con el fin de sugerirle la respuesta que le conviene, no debemos olvidar el contenido del artículo 488 del Código de Procedimiento Civil que establece que solo el juez podrá interrumpir a los testigos en el acto a declarara, más en ningún momento está dado a las partes hacer objeción alguna, pues con su intervención alteró el curso de la declaración encontrándose para el momento el testigo alertado. Es todo. Cesaron las preguntas. Es todo. Acto seguido el tribunal acuerda que el testigo de respuesta a la repregunta formulada y advierte a los abogados acerca de la hora del despacho que concluye a las dos de la tarde y por cuanto son las dos y veinte deben concluir con el interrogatorio. Respuesta: No. Es todo, término, se leyó y conformes firman.
En cuanto a esta declaración valen las mismas consideraciones vertidas en el análisis anterior, pues una vez más cabe resaltar que los hechos controvertidos en el presente juicio versan sobre la preferencia ofertiva invocada por la parte actora, por lo que de la declaración antes transcrita no emergen elementos probatorios que tiendan a esclarecer sobre los hechos alegados por la parte actora, por lo que la misma se desecha. Y así se declara.
Promovió inspección judicial, la cual fue practicada en fecha 01 de agosto de 2005, dejándose en esa oportunidad constancia que el Tribunal se constituyó en un local, ubicado en la avenida cuarta (4°), entre calles 8 y 9 de la Población de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, y que se observó lo siguiente: Que el local está constituido por un salón, paredes de bloques, techo de platabanda (tabelones), piso de cemento, un portón santamaría, una puerta de hierro individual, una puerta en la parte de atrás de hierro, un baño.
…Omissis…
“…El Tribunal deja constancia que el inmueble donde se encuentra constituido y objeto de inspección se encuentra ubicada en la localidad de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, específicamente en la Avenida 4, entre Calles 8 y 9, local signado con el N° 8. En cuanto al segundo particular el Tribunal deja constancia que el local esta constituido por un salón, paredes de bloques, techo de platabanda (tabelones), piso de cemento, un portón santamaría, una puerta de hierro individual, una puerta en la parte de atrás de hierro, un baño. El Tribunal deja constancia que el fotógrafo designado y juramentado como tal, procedió a realizar las tomas fotográficas las cuales deberán ser consignadas por ante el Tribunal dentro de los tres días de despacho siguientes al de hoy, en el cual se realizó la práctica de la medida solicitada. Es todo. Término, se leyó y conformes firman. El Tribunal acuerda realizar las otras inspecciones promovidas…”
….Omissis…
“… El Tribunal al primer particular deja constancia que el inmueble esta ubicado en la Calle cuarta (4°), entre Calles 8 y 9, de la población de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, signado con el N° 8. Al segundo particular el Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de Inspección, esta constituido por paredes de bloques, techo de plata banda, (tabelones); piso de cemento, un portón santamaría, una puerta de entrada individual de hierro, una puerta en la parte trasera de hierro. Al tercer particular el Tribunal deja constancia que el local se encuentra constituido por un único salón y un baño, en la parte posterior del local se encuentra un solar el cual es común con otro local comercial y en le mismo se encuentra una edificación constituida por cuatro salones, divididos por paredes de bloques sin frisar, piso de tierra, sin techo. Al cuarto particular el Tribunal deja constancia que en la parte posterior se encuentra una construcción la cual esta hecha a base de paredes de bloques, cabilla y cemento, la cual no es habitable para el momento de la inspección. Al quinto particular el Tribunal deja constancia que la edificación que se encuentra por la parte de atrás del local se encuentra construida formando una sola unidad con cuatro divisiones hechas con paredes de bloques. El Tribunal no teniendo de que otro particular dejar constancia da por terminada la inspección. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman. La parte tiene 3 días de despacho para consignar las tomas fotográficas…”
En relación a la inspección judicial, se verificó la existencia del local comercial y de su ubicación. Y así se declara.
Promovió marcados con las letras “A”, “B” y “C”, copias simples del servicio de energía eléctrica, emitidos por la Compañía Anónima Electricidad de los Andes (CADELA).
Se observa que tales recibos corresponden al medidor N° 017456444, sin embargo, tales documentales en modo alguno son pertinentes y conducentes a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en el presente juicio, por ello, los mismos se desechan. Y así se declara.
Promovió copia certificada del expediente N° 06-2005 de la nomenclatura llevada por el Juzgado del Municipio Pedraza del estado Barinas, el cual contiene el asunto relacionado con las consignaciones de los cánones de arrendamiento del local N° 08, consignaciones realizadas por Simón Alexis Molina, a favor de Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, presentada dicha consignación en fecha 17 de junio de 2005, en la que se evidencia que consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes que venció el 15 de mayo de 2005, consignando también el canon correspondiente al mes de junio de 2005.
A esta instrumental se le otorga valor probatorio, como documento público procesal, para dar por demostrada las declaraciones hechas por el consignante ante el funcionario del órgano jurisdiccional respectivo. Y así se declara.
Promovió informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó oficiar a la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Pedraza y Sucre del estado Barinas, a los fines de que informe, de manera expresa, si en sus libros reposa un instrumento público anotado bajo el N° 45 del Protocolo Primero, Tomo IV, folio del 129 al 130 fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 1995, de fecha 25 de junio de 1995.
Se observa al folio 147 del presente expediente, oficio enviado por el Registrado Inmobiliario de los Municipios Pedraza y Sucre del estado Barinas, en el cual anexa copia simple del documento a que se hizo referencia en la solicitud.
De igual modo, de las copias enviadas por el Registrador Inmobiliario se evidencia que en dicho documento consta la venta pura simple, perfecta e irrevocable que hizo el ciudadano: Sergio Espinoza López a la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido de una parcela de terreno y una casa de habitación ubicada en la calle ocho (8) con avenida 4 N° 8-6 de la población de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza Distrito Pedraza, estado Barinas.
Se le otorga valor probatorio, para dar por demostrado los hechos y declaraciones que contiene, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Promovió informes y solicitó se oficiara al Servicio Autónomo Municipal de la Administración Tributaria (SAMAT), a los fines de que informara todo lo relacionado con la patente de industria y comercio suscrita por el ciudadano: Simón Alexis Molina. El Tribunal “A Quo” libró oficio en fecha 27 de julio de 2005, signado con el N° 589. Recibiéndose respuesta.
No se evidencia en las actas procesales que conforman el presente expediente, que se haya recibido respuesta del Samat, por lo que no existen elementos probatorios que valorar. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA:
(NANCY DEL CARMEN ESPINOZA)
Promovió Informes, y solicitó se oficiara a la oficina de CADELA Filial de Cadafe, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, a fin de requerir de lo siguiente: 1) Que informe a este tribunal si ante esa Oficina aparece una cuenta cliente Nº 01-2605-124-0807.2). Que informe al tribunal si la referida cuenta cliente se encuentra asignada al local comercial Nº 8, ubicado en la avenida cuatro entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas. 3) Que informe a ese tribunal si el usuario del servicio de energía eléctrica, correspondiente al local comercial 8 de la avenida cuatro, al cual ha hecho referencia en los presentes informes, paga dicho servicio público al día, manteniendo solvente las cuentas con esa administración, ó por el contrario, mantienen algún saldo pendiente y desde hace cuanto tiempo. 4) Que informe si en los últimos años se ha presentado en dicha sede, alguna persona con el objeto de solicitar reestructuración de la deuda de energía eléctrica por los locales a los cuales se hace referencia. 5) Que informe si el local en referencia, actualmente se encuentran disfrutando del servicio eléctrico y si se encuentra solvente en el pago de dicho servicio público.
En el folio 233 del presente expediente se evidencia respuesta de CADELA, en comunicación de fecha 15 de agosto de 2005, en las que señala las cuentas correctas correspondientes a los locales comerciales signados con los números 08 y 07, ubicados en la avenida 4 entre calles 8 y 9, informando que los usuarios mantienen deuda con la empresa por más de 5 años por Bs. 187.692,55 y 134.644,30 respectivamente. Que actualmente disfrutan de la energía eléctrica de manera ilegal, tomándola del punto 01-2605-124-4622.
En cuanto a estos informes se les otorga valor probatorio para dar por demostrado que el local N° 08, ubicado en la avenida 4 entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, se encuentra insolvente en el pago del servicio de la energía eléctrica, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Promovió informes y solicitó oficiar al ciudadano Benito Castillo, Prefecto del Municipio Pedraza con sede en ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, a fin de requerir de éste informes sobre los hechos litigiosos que aparecen en sus archivos, los cuales deben ser remitidos a esta instancia a la brevedad del caso: 1) Que informe al tribunal si ante esa oficina Pública compareció la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, a los fines de citar a dos ciudadanos para ofrecer en venta unos locales comerciales ubicados en la avenida cuatro entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas. 2) Que informe al tribunal si los ciudadanos que fueron citados a la mencionada Prefectura, ocurrieron oportunamente a la citación, y si manifestaron que eran los inquilinos de la señora Nancy Espinoza Garrido. 3) Que informe al tribunal si por motivo de dicha citación se levantó algún acta o convenio, donde quedó plasmado las condiciones tendentes a la solución del conflicto. 4) Solicitó que el ciudadano Prefecto del Municipio Pedraza, se sirva enviar copia fotostática certificada del acta, convenio o cualquier otro instrumento que soporte su respuesta, concerniente a los particulares requeridos en el presente informe.
Se observa al folio 232 del presente expediente, los informes enviados por el Prefecto del Municipio Pedraza, Sr. José Benito Castillo, a través de oficio N° 10, de fecha 09 de agosto de 2005, en el que comunica que la ciudadana Nancy del Carmen Espinoza Garrido, si compareció ante esa Oficina para ofrecer en venta al ciudadano: Simón Alexis Molina, un local comercial signado con el N° 08, ubicado en la Av. 4ta. Entre calles 8 y 9 en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza. Que el ciudadano: Simón Alexis Molina, si se presentó a la citación, manifestando que era inquilino de la Sra. Nancy del Carmen Espinoza, y que no tenía intención de comprar el local comercial, por cuanto no tenía la cantidad de dinero que la Sra. Nancy pedía por el inmueble, que el señor Simón Alexis Molina, se retiró de la prefectura negándose a firmar, que estuvieron presentes en el acto los testigos Yajaira Padilla, C.I. V- 10.560.081 y Claudia Yaneth Leal C.I. V- 8.294.382.
Se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Promovió las testifícales siguientes:
Testigo: Claudia Yaneth Leal Ruiz: Primera: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Nancy Espinoza? Respuesta: Si. Segunda: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación a la señor Pedro Chaparro y Simón Molina?. Respuesta: Si. Tercera: ¿Diga usted si para finales del mes de marzo del presente año, usted se encontraba en la Prefectura del Municipio Pedraza del Estado Barinas? Respuesta: Si, e fuimos con Nancy para darle la acción de compra a los señores de los locales siete (07) y ocho (08). Cuarta: ¿Diga la testigo, si a finales del mes de marzo, la señora Nancy Espinoza, citó a los ciudadanos a la Prefectura y le ofreció en venta a cada uno de ellos el local? Respuesta: Si. Quinta: ¿Diga la testigo, cuál fue el preció que estableció a cada local en referente a los inquilinos Pedro Chaparro y Simón Molina? Respuesta: Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) por cada local. Sexta: ¿Diga la testigo, qué personas se encontraban junto a usted, el día que la señora Nancy Espinoza, le ofreció los locales en venta a los inquilinos Pedro Chaparro y Simón Molina? Respuesta: El Prefecto, el secretario, la señora Nancy Espinoza, Simón Pedro, Yhajaira Padilla y yo. Séptima: ¿Diga usted, si escuchó en algún momento las intenciones del señor Pedro Chaparro y Simón Molina de querer comprar los locales? Respuesta: Se habló de que ella quería vender los dos locales, se los dio en venta y ninguno estuvo interesado en comprarlos. Seguidamente el abogado asistente de los ciudadanos Griselia Isabel Robles y Jairo Flores, procede a repreguntar a la testigo de la manera siguiente: Primera: ¿Diga la testigo, si en la actualidad tiene propiedad de algún inmueble colindante con los locales siete (07) y ocho (08), propiedad de los ciudadanos Griselia Robles y Jairo Flores? Respuesta: Yo soy la propietaria de los locales, cuatro (04), cinco (05) y seis (06) y el seis (06) colinda en toda la extensión con el de la señora Griselia y Jairo. Segunda: ¿Diga la testigo, si por el lindero que usted dice colinda con los ciudadanos Griselia Robles y Jairo Flores, hay alguna vía de acceso para estos últimos? Respuesta: No, no hay ninguna vía de acceso, porque el local seis (06) colinda en toda la extensión. Tercera: ¿Diga la testigo si por el conocimiento que dice tener, sabe y le consta que existe unas mejoras construidas en el solar, que es parte integrante del inmueble donde se encuentran edificados los locales siete (07) y ocho (08), hoy objetos de retracto arrendaticio? Respuesta: En la parte posterior de los locales siete (07) y ocho (08), hay una construcción de una (01) casa. Cuarta: ¿Diga la testigo, si las mejoras edificadas con el fin de construir una casa, se encuentran en una dimensión que abarca los locales siete (07) y ocho (08) a los que hemos hecho referencia? Respuesta: Si, abarca la totalidad de los locales siete (07) y ocho (08) en la parte posterior. Quinta: ¿Diga la testigo, cuál es la vía de acceso a las mejoras que se encuentran construidas en la parte posterior de los locales siete (07) y ocho (08), hoy objeto de retracto arrendaticio? Respuesta: La única vía de ingreso es por el frente de los locales. Sexta: ¿Diga la testigo, si para el mes de abril del año en curso, tuvo conocimiento que el ciudadano Simón Molina, se encontraba insolvente con la empresa Cadela, por concepto de pago de suministro de luz eléctrica, correspondiente al local que ocupa? Respuesta: Yo siempre he sabido que ellos tienen problemas con el pago de la luz en Cadela, de hecho siempre se dijo que ellos, tomaban la luz del poste de Cadela, después de que desocuparon el local N° cuatro (04) que es de mi propiedad, ellos empezaron a tomarla de mi contador? Acto seguido el apoderado judicial de la parte demandante, procede a repreguntar a la testigo de la manera siguiente: Primera: ¿Diga usted, cuál es su profesión u oficio? Respuesta: Yo soy odontólogo. Segunda: ¿Diga usted si conoce de vista, trato y comunicación al señor Simón Alexis Molina? Respuesta: Si, si lo conozco. Tercera: ¿Diga usted, si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Nancy Espinoza? Respuesta: Si, si la conozco. Cuarta: ¿Diga usted, si sabe y le consta el nombre de la persona que ocupa el local signado con el N° ocho (08), ubicado en la avenida cuatro (04) entre calles ocho (08) y nueve (09) de ésta localidad de Ciudad Bolivia? Respuesta: Si, el señor Simón Alexis Molina. Quinta: ¿Diga usted, si sabe el carácter con el cual ocupa el señor Simón Molina, dicho local comercial? Respuesta: El señor Molina tiene una venta de C.D en ese local comercial. Sexta: ¿Diga usted si sabe y le consta el día en qué la señora Nancy Espinoza, acudió a la Prefectura del Municipio Pedraza a solicitar la citación del señor Simón Molina? Respuesta: No, no se el día. Séptima: ¿Diga usted, el día que usted acudió a la Prefectura del Municipio Pedraza en el mes de marzo del presente año? Respuesta: No me acuerdo el día. Octava: ¿Diga usted si la señora Nancy Espinoza, le mostró para que observara un documento autenticado en donde constaba el ofrecimiento en venta del local comercial al señor Simón Molina? Respuesta: el día de la Prefectura, solamente fue verbal, se habló de la venta pero no hubo ningún documento. Novena: ¿Diga usted, por qué vino a declarar al presente juicio? Respuesta: Porque bueno, o sea, la señora Nancy sabía que yo conocía la situación que se estaba presentando, por eso me imagino que me citaron, pues. Décima: ¿Diga usted, si la señora Nancy Espinoza y el señor Simón Molina, firmaron algún acta en la Prefectura del Municipio Pedraza? Respuesta: No, no tengo conocimiento que se haya firmado ningún acta. Décima Primera: ¿Diga usted, si sabe y le consta el tiempo que tiene el señor Simón Molina alquilado en el local signado con el N° ocho (08)? Respuesta: Yo llegué a los locales hace cuatro (04) años y este, ellos ya eran inquilinos, no se cuanto tiempo anterior tendrían ahí. Cesaron las preguntas. Es todo.
Se le otorga pleno valor probatorio a la declaración que antecede, en virtud que la testigo no se contradijo en sus dichos, ratificando que la propietaria del inmueble ofreció en venta el inmueble arrendado al ahora actor ciudadano: Simón Alexis Molina, todo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara
MEDIOS PROBATORIOS APORTADOS POR LOS CO-DEMANDADOS:
(GRISELIA ISABEL ROBLES HERNANDEZ Y JAIRO RAMIRO FLORES CONTRERAS)
• Promovió el valor probatorio que se deriva del documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos Pedraza y Sucre del estado Barinas, bajo el Nº 31, del Protocolo Primero, Tomo Cuatro (4), folio del 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre de fecha 28 de abril del año 2005, de dos locales comerciales de su exclusiva propiedad, construido en dos parcelas. Las parcelas de terrenos tienen cuatro (04) metros de frente por veintitrés (23) metros de fondo que suman Ciento Ochenta y Cuatro Metros Cuadrados (184 mts.2) los locales comerciales construido en parte de las parcelas identificados con los N° 7 y 8. Teniendo los locales cuatro (04) por ocho (08) metros de fondo cada uno con área de treinta y cuatro metros cuadrados (34 mts2) ubicado en la avenida 4ta de Ciudad Bolivia Municipio Autónomo Pedraza del estado Barinas cuyos linderos son los siguientes: Norte: con solar y casa de Pompilio León, Sur: con la avenida Cuatro (04), Este: casa de habitación del señor Simplicio Zambrano; Oeste: local N° 6 propiedad de Claudia León; el cual consignó en copia fotostática simple para su certificación, previa constatación con el original, todo en cuatro folios útiles marcado con la letra “A”.
Esta instrumental ya fue objeto de análisis y valoración en el presente fallo, otorgándosele pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado la negociación efectuada entre los ciudadanos precedentemente mencionados, y que tiene por objeto dos (2) locales comerciales, entre ellos el inmueble arrendado sobre el cual versa el presente juicio, debiendo añadirse que la venta del inmueble no es un hecho controvertido en este juicio, en atención que las partes involucradas en el presente litigio así lo admitieron, sin embargo queda demostrada la venta global del inmueble propiedad de la co-demandada Nancy del Carmen Espinoza Garrido. Y así se declara.
• Promovió inspección judicial del inmueble objeto del Retracto arrendaticio, consistente de dos locales comerciales, construidos en dos parcelas. Las parcelas de terrenos tienen cuatro (04) metros por (08) metros de fondo cada uno con área de treinta y cuatro metros cuadrados (34 mts2) ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9 la de ciudad Bolivia Municipio Autónomo Pedraza del estado Barinas cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con solar y casa de Pompillo León; SUR: con la avenida cuatro (4); ESTE: casa de habitación del señor Simplicio Zambrano; OESTE: local Nro. 6, propiedad de Claudia Leal. En consecuencia, respetuosamente se traslade y constituya en la dirección donde se encuentra ubicado el referido inmueble, a objeto de verificar las condiciones de construcción, ubicación y linderos del mismo, nombrando un practico fotógrafo a los fines de ilustrar mediante reproducciones fotográficas las resultas de la inspección judicial acordada, como lo establece el artículo 473 ejusdem. Dejando constancia de los siguientes hechos:
Se observa en el folio 93 del presente expediente, que el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, y dejó constancia de lo siguiente:
“… El Tribunal al primer particular deja constancia que el inmueble esta ubicado en la Calle cuarta (4°), entre Calles 8 y 9, de la población de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, signado con el N° 8. Al segundo particular el Tribunal deja constancia que el inmueble objeto de Inspección, esta constituido por paredes de bloques, techo de plata banda, (tabelones); piso de cemento, un portón santamaría, una puerta de entrada individual de hierro, una puerta en la parte trasera de hierro. Al tercer particular el Tribunal deja constancia que el local se encuentra constituido por un único salón y un baño, en la parte posterior del local se encuentra un solar el cual es común con otro local comercial y en le mismo se encuentra una edificación constituida por cuatro salones, divididos por paredes de bloques sin frisar, piso de tierra, sin techo. Al cuarto particular el Tribunal deja constancia que en la parte posterior se encuentra una construcción la cual esta hecha a base de paredes de bloques, cabilla y cemento, la cual no es habitable para el momento de la inspección. Al quinto particular el Tribunal deja constancia que la edificación que se encuentra por la parte de atrás del local se encuentra construida formando una sola unidad con cuatro divisiones hechas con paredes de bloques. El Tribunal no teniendo de que otro particular dejar constancia da por terminada la inspección. Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman. La parte tiene 3 días de despacho para consignar las tomas fotográficas…”
Se le otorga valor probatorio, para dar por demostrado la existencia del local comercial, sobre el cual se pretende el ejercicio de la acción del retracto legal arrendaticio. Y así se declara.
• Promovió informes y solicitó al tribunal oficiar al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del estado Barinas, a fin de requerir de éste, los siguientes informes sobre los hechos litigiosos que aparecen en sus archivos, los cuales deben ser remitidos a esta instancia a la brevedad del caso: 1) Que informe a este tribunal si por ante ese despacho se encuentra un expediente que contiene el procedimiento consignatario solicitado por el ciudadano Simón Alexis Molina, a favor de los ciudadanos Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras. 2) Que informe a este tribunal si en el referido expediente aparece consignada una suma de dinero por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9 de ciudad Bolivia Municipio Autónomo Pedraza del estado Barinas. 3) En razón de los informes aquí formulados, solicito que la ciudadana Juez del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del estado Barinas se sirva enviar copia fotostática certificada del mencionado expediente consignatario, concerniente a los particulares requeridos en el presente informe.
Se evidencia en el folio 53 del presente expediente, oficio N° 168 de fecha 09 de agosto de 2005, en el que la Jueza del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, informa al Tribunal de la causa notificando que en ese Tribunal cursa expediente N° 06-2005, contentivo del procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, cuyas partes son: Simón Alexis Molina (consignante), Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras (beneficiarios). Que en dicho expediente han sido consignados dos cheques de gerencia del Banco Banfoandes, el primero de ellos signado con el N° 00000410 de fecha 16-06-2005 por Bs. 120.000,oo, por concepto del canon de arrendamiento que comprende entre 15-05-2005 al 15-06-2006, consignado ante ese Juzgado en fecha 17-06-2005; y el segundo N° 00000429 de fecha 18-07-2005 por Bs. 120.000,oo, por concepto del canon correspondiente del 15-06-2005 al 15-07-2005, ambos cheques por concepto de canon de arrendamiento del local comercial signado con el N° 08, ubicado en la Av. 4ta. Entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia del Municipio Pedraza.
Se le otorga pleno valor probatorio, para dar por demostrado los hechos que contiene, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Para decidir este Tribunal observa:
Ya hemos señalado en el cuerpo del presente fallo, que nos encontramos frente a una acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano: Simón Alexis Molina, contra los ciudadanos: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras.
La preferencia ofertiva, es el derecho que detenta el arrendatario con total exclusión de otras personas, para comprar o adquirir el inmueble que posee en calidad de arrendamiento, en el caso de que el propietario desee vender.
Esa preferencia ofertiva, busca en todo caso que el arrendatario del inmueble, si lo considera conveniente adquiera la propiedad del inmueble, con predilección a otras personas. El derecho de preferencia es aplicable en todos los casos sin importar si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, eso si, siempre y cuando se trate de la venta o enajenación del inmueble, no tendría el inquilino ningún derecho a adquirir el inmueble arrendado si el propietario decide por ejemplo donarlo; no obstante si subsiste el derecho a favor del arrendatario si el propietario decide permutarlo, darlo en pago o efectuar una transacción judicial por ejemplo, es decir, el derecho para el arrendatario subsiste si el propietario realiza cualquier acto que implique la transmisión onerosa del inmueble..
En relación a la preferencia ofertiva y el retracto legal, el artículo 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. “
De los artículos antes transcritos, se evidencia que el propietario podrá vender el inmueble con las limitaciones que le impone la Ley, siempre y cuando el arrendatario reúna los siguientes requisitos: I) Que el arrendamiento hubiere durado más de dos (2) años. II) Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. III) Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario.
Del caudal probatorio revisado y analizado en el caso bajo examen, quedó demostrado que ciertamente el actor ciudadano: Simón Alexis Molina, titular de la cédula de identidad N° 11.715.120, ocupa en calidad de arrendatario un (1) local comercial el cual se encuentra suficientemente identificado en autos, y que es el objeto de la pretensión de retracto legal aquí esgrimida.
De igual modo emerge de autos, que la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza, en fecha 28 de abril de 2005, vendió dos (02) locales comerciales que le pertenecían y que uno de ellos se encuentra ocupado por el ciudadano: Simón Alexis Molina, con el carácter expresado, evidenciándose que vendió el inmueble a los ciudadanos: Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, todo de conformidad con documento de compra venta debidamente registrado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos Pedraza y Sucre del estado Barinas, inserto bajo el N° 31, del Protocolo Primero, Tomo 4to. Folio del 93 al 94 Fte. Principal y Duplicado, que fue analizado por quien aquí decide, otorgándosele pleno valor probatorio para dar por demostrado la venta en cuestión, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo esto así, es decir, habiendo la propietaria vendido el inmueble arrendado a terceras personas que no son los arrendatarios del inmueble, quien aquí sentencia debió entonces revisar si la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza ofreció en venta el inmueble arrendado al arrendatario de autos, en este sentido cabe resaltar que del informe enviado al Tribunal de la causa por el Prefecto del Municipio Pedraza Sr. José Benito Castillo, comunicó que efectivamente la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza Garrido en su presencia y en presencia de dos testigos, ofreció en venta el inmueble arrendado al ahora actor ciudadano: Simón Alexis Molina, quien manifestó que no tenía ninguna intención en comprar el local comercial por cuanto no tenía capacidad económica para ello; a este medio probatorio se le otorgó valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Aunado a lo anterior, en las actas procesales que conforman el presente expediente consta declaración de la testigo ciudadana: Claudia Yaneth Leal Ruiz, titular de la cédula de identidad N° 82.294.384, quien declaró que fue a la prefectura, que ese día la señora: Nancy del Carmen Espinoza ofreció en venta los locales, que se encontraban presentes Pedro Chaparro y Simón Molina, y que presenció cuando estos últimos señalaron que no estaban interesados en comprarlos, debiendo resaltar este Tribunal que esta testigo que rindió declaración dentro del proceso, aparece en los informes enviados por el Prefecto del Municipio Pedraza, por lo que a tal declaración se le otorgó valor probatorio para dar por demostrado que la ciudadana: Nancy del Carmen Espinoza, ofreció en venta el local comercial al ciudadano: Simón Alexis Molina, evidenciándose que el arrendatario no se interesó en adquirir el inmueble arrendado.
Por otro lado, resulta muy importante traer al presente fallo el contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. “
En el caso bajo examen, quedó plenamente demostrado que el inmueble objeto de la venta, forma parte de la totalidad del inmueble vendido, prueba que resultó de los documentos promovidos y de la inspección judicial practicada por el Tribunal “A Quo”, cuya valoración consta en el cuerpo del presente fallo.
En consecuencia, habiéndose verificado que efectivamente la propietaria original del inmueble arrendado ofreció en venta el inmueble al arrendatario ciudadano: Simón Alexis Molina, demostrando este último que no tenía interés en adquirir para si el inmueble tantas veces aludido, y habiendo quedado además comprobado que el local vendido forma parte de la totalidad del inmueble, resulta indeclinable para quien aquí sentencia declarar que la presente demandada debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE.
De conformidad con el artículo 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 42, 43 y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículos 254 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, sin lugar la demanda y se confirma la recurrida. Y ASI SE DECIDE.
D I S P O S I T I V A:
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, éste Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado: José Javier Rondon Quiroz, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, en el juicio por Retracto Legal Arrendamiento, que se sigue por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en el Expediente signado con el N° 1.348-05 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal, incoada por el ciudadano: Simón Alexis Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V- 11.715.120, asistido por el abogado en ejercicio ciudadano: José Javier Rondon Quiroz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.478, contra los ciudadanos: Nancy del Carmen Espinoza Garrido, Griselia Isabel Robles Hernández y Jairo Ramiro Flores Contreras, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad personal números V- 4.923.180, V- 6.728.968 y V- 11.713.897, en su orden.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia apelada.
CUARTO: Se levanta o deja sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal “A Quo” sobre dos (02) locales, en fecha 07 de julio de 2005, la cual fue notificado al Registrador Inmobiliario de los Municipios Autónomos Pedraza y Sucre del estado Barinas con oficio N° 526-05, debiendo resaltarse que la mencionada medida se dejará sin efecto una vez la presente sentencia quede definitivamente firme. Al quedar definitivamente firme la presente sentencia, el tribunal de la causa deberá oficiar al Registrador Inmobiliario correspondiente, a los fines de que levante la medida preventiva respectiva.
QUINTO: Se condena en las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes y/o sus apoderados judiciales. Líbrense boletas.
Publíquese, regístrese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta misma Circunscripción Judicial, en Barinas, a los dieciocho (18) días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Jueza Suplente Especial,
Rosa Elena Quintero Altuve
La Secretaria,
Abg. Adriana Norviato Gil.
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Scría.
Expediente N° 2006-2610-C.B.
REQA/ANG/maité.-
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