REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 23 de septiembre de 2.009
199º y 150º
Exp. Nº 688-04
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: José de Jesús Galvis Jiménez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.099.323
APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.970
PARTE DEMANDADA: José Vielma y Nancy Carolini Maldonado Álvarez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-2.502.897 y V-9.367.934
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio Sonia Pérez de Vivas y Mario Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 63.608 y 25.982, respectivamente
MOTIVO: Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio
APELACIÓN
II
ANTECEDENTES
Sube a esta alzada el presente expediente, contentivo de juicio de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, colombiano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº E- 82.099.323, debidamente asistido por el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 66.970, en contra de los ciudadanos José Vielma y Nancy Carolini Maldonado Álvarez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros V-2.502.897 y V-9.367.934, respectivamente, con motivo del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2.003, suscrita por el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 27 de noviembre de 2.003, la cual declaró sin lugar la demanda.
En fecha 08 de enero de 2.004, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la misma.
En fecha 13 de enero de 2.004, se dicta auto, dándole entrada a la demanda y fijando el décimo día de despacho siguiente, a fin de dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 23 de marzo de 2.004, diligencia el abogado en ejercicio Mario Ramírez, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, solicitando el avocamiento del Tribunal al conocimiento de la causa, y así mismo, que se notifique del mismo a la parte demandante.
En fecha 24 de marzo de 2.004, se dicta auto, acordándose la solicitud formulada por el representante judicial de la parte demandada, comisionándose al Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la notificación de la parte demandante, librándose boleta y despacho en la misma fecha.
En fecha 14 de abril de 2.004, se dicta auto, dando por recibido el despacho de notificación debidamente cumplido.
En fecha 19 de julio de 2.005, diligencia la abogada en ejercicio Sonia Tahis Pérez, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, solicitando el avocamiento del Tribunal al conocimiento de la causa, y así mismo, que se notifique del mismo a la parte demandante.
En fecha 25 de julio de 2.005, se dicta auto, mediante el cual la Juez Temporal, abogada Yriana Díaz Peña, se avoca al conocimiento de la causa, y ordena comisionar al Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de esta Circunscripción Judicial, a los fines de la notificación de la parte demandante, librándose boleta y despacho en la misma fecha.
En fecha 22 de septiembre de 2.005, se dicta auto, dando por recibido el despacho de notificación debidamente cumplido.
III
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 08 de mayo de 2.003, el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, colombiano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº E-82.099.323, debidamente asistido por el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.970, interpone demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, por ante el Juzgado los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en contra de los ciudadanos José Vielma y Nancy Carolini Álvarez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-2.502.897 y V- 9.367.934, alegando:
“Que desde el mes de junio de 1.997, es arrendatario de un inmueble ubicado en la carrera 5, esquina de calle 18, de la población de Santa Bárbara, Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, cuyos linderos son: Norte: Carrera 5, Sur: Mejoras que son o fueron de Maria Luz Ortega, Este: Calle 18 y Oeste: Mejoras que son o fueron de Rubia Rondón; Que de dicho arrendamiento no se realizó contrato escrito, siendo el mismo de forma verbal, consignando al efecto, los 4 últimos recibos de pago del canon de arrendamiento, recibidos por el arrendador y con la impresión de sus huellas dactilares por no saber este firmar; Que el 05 de mayo de 2.003, fue citado al despacho de la Prefectura del Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, donde fue compelido por el prefecto a desalojar el inmueble inmediatamente, a lo cual respondió de forma negativa, siendo detenido hasta el 7 de mayo del mismo año, en la comandancia policial Nº 2, de es población; Que motivado a ello su esposa se dirigió al Registro Subalterno del Municipio y encuentra que el ciudadano José Vielma antes identificado, quien era el propietario del bien inmueble identificado, el cual viene ocupando desde hace casi seis años, vendió el mismo en fecha 10 de abril de 2.003, a la ciudadana Nancy Carolini Álvarez venezolana, mayor de edad titular de cédula de identidad Nº V-9.367.934; Que lo expuesto se evidencia en copia certificada de documento, expedida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, registrado bajo el Nº 28, folios 115 al 118, Tomo I, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, de fecha 10 de abril de 2.003, la cual anexa marcada “B”; Que la venta se hizo con violación a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en ningún momento el propietario vendedor le hizo la preferencia ofertiva a la que tenía derecho con preferencia a cualquier tercero, por cumplir con las condiciones señalados en el artículo referido, pues tiene ocupando el inmueble mas de dos años y está solvente en los pagos; Que por lo expuesto es que procede a demandar a los ciudadanos: José Vielma y Nancy Carolini Álvarez, o en su efecto sean condenados por este tribunal en lo siguiente: 1º Que se le subrogue en la venta a la ciudadana Nacy Carolini Álvarez, y 2º Que la venta que se realizó entre los ciudadanos: José Vielma y Nancy Carolini Álvarez, se declare nula; Solicita que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble, objeto del litigio; Señala domicilio procesal;”.
En fecha 14 de mayo de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo la demanda y emplazando a los demandados para dar contestación, al segundo día de despacho siguiente a la última citación que se practicare.
En fecha 16 de mayo de 2.003, el juzgado a quo dicta auto en el cuaderno de medidas, decretando medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, objeto de la demanda.
En fecha 20 de mayo de 2.003, diligencia el ciudadano José de Jesús Galvis, en su carácter de parte demandante, otorgando poder apud acta al abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.970.
En fecha 23 de mayo de 2.003, el alguacil del Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de esta Circunscripción Judicial, consigna la boleta de citación debidamente firmada en la misma fecha, por el co-demandado, ciudadano José Vielma.
En fecha 05 de agosto de 2.003, el alguacil del juzgado a quo, deja constancia deja constancia de haberse entrevistado con la co-demandada, ciudadana Nancy Carolini Maldonado, y al manifestarle el motivo de su visita, la misma se negó a firmar la boleta de citación.
En fecha 07 de agosto de 2.003, el alguacil del juzgado a quo dicta auto, disponiendo que se librare boleta de notificación a la co-demandada, ciudadana Nancy Carolini Maldonado, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de agosto de 2.003, la secretaria del Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de esta Circunscripción Judicial, deja constancia de haber entregado la boleta de notificación librada a la co-demandada, en manos de la ciudadana Carmen Rosa Álvarez.
En fecha 18 de agosto de 2.003, diligencia la co-demandada, ciudadana Nancy Carolini Maldonado Álvarez, otorgando poder apud acta a los abogados en ejercicio Sonia Pérez de Vivas y Mario Ramírez, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 63.608 y 25.982, respectivamente. En la misma fecha, diligencia el co-demandado, ciudadano José Vielma, otorgando poder apud acta a los referidos abogados en ejercicio.
En fecha 18 de agosto de 2.003, presentan escrito de contestación a la demanda, los abogados en ejercicio Sonia Pérez de Vivas y Mario Ramírez, en su carácter de apoderados judiciales de los demandados, ciudadanos: José Vielma y Nancy Carolini Maldonado Álvarez, alegando lo siguiente:
“Que niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, sea arrendatario de todo el inmueble que dice que ocupa, el cual está ubicado en la carrera 5, esquina de calle 18, de la población de Santa Bárbara de Barinas, ya que lo que realmente ocupa el demandante, es un local comercial de dos habitaciones, una cocina y un baño, ocupando su representado, el resto del inmueble; Que niegan, rechazan y contradicen que el arrendatario haya estado solvente con el pago del canon de arrendamiento, ya que en el mes de junio del año 1.997, fecha en que el arrendatario entró a ocupar parte del inmueble, nunca pagó los cánones de arrendamiento; Que niegan, rechazan y contradicen la autenticidad de los cuatro recibos que fueron consignados con el libelo de demanda, ya que en ningún momento el arrendatario demandante ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, y por ello, desconocen las huellas dactilares que aparecen en los recibos, por no ser de su representado; Que niegan, rechazan y contradicen que el demandante tenga derecho de preferencia ofertiva, ya que si bien es cierto que tiene seis años ocupando parte del inmueble arrendado, no es menos cierto que no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, y además no satisface las aspiraciones del arrendatario, y en consecuencia, no cumple con los requisitos establecidos legalmente para ser beneficiario de la preferencia ofertiva; Que niegan, rechazan y contradicen que se declare nula la venta del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en el presente caso, el inmueble fue vendido en su totalidad y no en parte; Que en fecha 09 de septiembre de 2.002, se presentaron voluntariamente por ante la Prefectura del Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, los ciudadanos José Vielma y José de Jesús Galvis Jiménez, y celebraron un convenimiento mediante el cual, este último, se comprometió voluntariamente a entregarle la parte de la casa de habitación con el local, al ciudadano José Vielma, en un lapso de dos meses, así como a pagarle los dos meses de alquiler; Que posteriormente, en fecha 15 de abril de 2.003, los ciudadanos antes referidos, se presentaron por ante la prefectura, señalada supra, celebrando otro convenimiento mediante el cual, el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, se comprometió a desalojar la vivienda en fecha 30 de abril de 2.003; Que a continuación se celebró nuevo convenimiento, por ante el mismo organismo, en fecha 7 de mayo de 2.003, comprometiéndose el arrendatario a desocupar la parte del inmueble que ocupaba, para el día 22 de mayo del mismo año, convenio que nunca cumplió, por lo que el propietario procedió a enajenar el inmueble”.
En fecha 22 de agosto de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitando la prueba de cotejo respecto de los instrumentos que rielan a los folios 24 y 25 del expediente, por haber sido desconocidos por la parte demandada; y solicitando así mismo, oficiar al Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, para que dicho cuerpo estableciere a quién corresponde la huella dactilar.
En fecha 26 de agosto de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo la prueba de cotejo promovida por la parte actora, fijando el segundo día de despacho siguiente, para el nombramiento de expertos. En la misma fecha, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, designando como experto al ciudadano Antonio Díaz Marquina, titular de la cédula de identidad Nº V-4.953.257, consignando constancia de aceptación del mismo.
En fecha 28 de agosto de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ratificando su diligencia de fecha 26 de agosto de 2.003, donde designa como experto al ciudadano Antonio Díaz Marquina, así como la constancia de aceptación del mismo. En la misma fecha, tiene lugar el acto de nombramiento de expertos por ante el juzgado a quo, declarándose desierto el mismo, respecto de la parte demandada, en virtud de su incomparecencia.
En fecha 29 de agosto de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, recomendando a los expertos el documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco del Estado Barinas, en fecha 10 de abril de 2.003, anotado bajo el Nº 28, folios 115 al 118, Tomo I, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2.003, para corroborar la huella.
En fecha 08 de septiembre de 2.003, presentan escrito de promoción de pruebas, los abogados en ejercicio Sonia Pérez de Vivas y Mario Ramírez, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. En la misma fecha, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 09 de septiembre de 2.003, tiene lugar el acto de juramentación de expertos, por ante el juzgado a quo. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes, salvo las promovidas en los numerales séptimo y octavo del escrito presentado por la parte demandada, así como la promovida en el numeral tercero del escrito presentado por la parte demandante, de las cuales se negó su admisión.
En fecha 11 de septiembre de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitando citar al ciudadano José Vielma, para que estampare sus huellas dactilares en hojas blancas por ante el juzgado a quo.
En fecha 12 de septiembre de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, absteniéndose de ordenar la citación del demandado de autos, hasta tanto constare en autos, la fecha de inicio de la experticia.
En fecha 18 de septiembre de 2.003, presenta escrito por ante el a quo, el ciudadano Antonio Díaz Marquina, en su carácter de experto, haciendo constar que las diligencias para realizar la prueba dactiloscópica, comenzarían el día 19 de septiembre de 2.003. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, ordenando la citación del demandado, para que estampare sus huellas dactilares en hojas blancas por ante ese despacho. Igualmente, el juzgado a quo acordó notificar a las partes, para que comparecieren a dicho acto. En la misma fecha, el alguacil del juzgado a quo consigna boletas de notificación firmadas por el ciudadano José Vielma y los abogados José Noguera y Sonia Pérez, respectivamente.
En fecha 19 de septiembre de 2.003, diligencia por ante el juzgado a quo, el ciudadano Antonio Díaz Marquina, en su carácter de experto designado, solicitando fijar el acto de la experticia para el día 23 de septiembre de 2.003, solicitando así mismo, se prorrogue el lapso fijado para la realización de la experticia. En la misma fecha, el juzgado a quo dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia hasta que constare en autos los resultados del informe técnico pericial.
En fecha 22 de septiembre de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, fijando el día 23 de septiembre de 2.003, a las 10 de la mañana, para comenzar la experticia, y así mismo, acuerda la prórroga del lapso para la misma, por ocho días de despacho.
En fecha 23 de septiembre de 2.003, diligencian los expertos designados y juramentados por ante el juzgado a quo, solicitando, que en vista de la incomparecencia del demandado para estampar sus huellas dactilares, se fijare el día 25 de septiembre de 2.003, para que se verificare tal acto.
En fecha 24 de septiembre de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, acordando la solicitud realizada por los expertos, ordenando librar boleta de notificación al demandado de autos. En la misma fecha, el alguacil del juzgado a quo consigna las boletas de notificación debidamente firmadas por los ciudadanos: José de Jesús Galvis, José Vielma y la abogada en ejercicio Sonia Pérez de Vivas.
En fecha 29 de septiembre de 2.003, diligencian por ante el juzgado a quo los expertos designados, manifestando haber dado inicio a las actuaciones técnicas y científicas de la experticia solicitada, reservándose el lapso para realizar el peritaje y presentar las respectivas conclusiones.
En fecha 26 de septiembre de 2.003, los expertos designados, presentan dictamen pericial.
En fecha 06 de octubre de 2.003, presenta escrito la abogada en ejercicio Sonia Pérez de Vivas, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.
En fecha 09 de octubre de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, oponiéndose a la admisión de las pruebas que corren insertas a los folios 59, 64, 68 y 69, promovidas por la parte demandada.
En fecha 27 de noviembre de 2.003, el Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, dicta sentencia, declarando sin lugar la demanda, condenando en costas a la parte actora y ordenando notificar a las partes.
En fecha 10 de diciembre de 2.003, diligencia el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, apelando de la sentencia definitiva.
En fecha 17 de diciembre de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, oyendo en ambos efectos la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 22 de diciembre de 2.003, el juzgado a quo dicta auto, ordenando remitir el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El juzgado a quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora, en la forma siguiente:
Reproduce el mérito favorable de la copia certificada de las actas suscritas por el ciudadano: José de Jesús Galvis, por ante la Prefectura del Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, en fechas: 09 de septiembre de 2.002, 15 de abril y 07 de mayo de 2.003, las cuales rielan a los folios 26 al 28 del expediente, y fueron consignadas con el escrito de contestación a la demanda, marcadas “A”, “B”, y “C”, respectivamente; en el sentido de que se de valor a la declaración expresa del arrendamiento de la globalidad del inmueble. Al respecto, la juzgadora a quo se pronunció sobre los mismos, en la parte motiva de la sentencia, así: “En esta oportunidad (la establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil) la parte demandante no impugnó dichas Actas (sic) y sobre quien, por expresa disposición del Código de Procedimiento Civil, recaía la carga de desconocerlo por haber sido presentado por la parte demandada junto con su escrito de Contestación (sic) respecto a la autenticidad del mismo, ante lo planteado observa esta juzgadora, aunado al hecho del reconocimiento expreso que en el Escrito de Promoción hizo la parte demandante, forzoso es concluir que dichos instrumentos tiene valor probatorio”. Quien decide, difiere de la valoración expresada por la juzgadora de municipio, por cuanto los instrumentos promovidos no son instrumentos privados, sino los que la doctrina denomina, públicos administrativos, los cuales se encuentran revestidos de una presunción de veracidad iuris tantum, respecto de su contenido y de lo expresado en el texto de los mismos por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. En consecuencia, debe otorgárseles valor probatorio como tales, desprendiéndose de los mismos, que el arrendamiento pactado, lo fue sobre “una casa de habitación o vivienda con local comercial”. Y así se declara.
Respecto al justificativo de testigos, evacuado por ante el Registro Público Subalterno de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco del Estado Barinas, en fecha 20 de mayo de 2.003, el cual consigna junto con el escrito de promoción de pruebas. Al respecto expresó la juzgadora de municipio, lo siguiente: “Esta sentenciadora desestima la presente prueba, ya que si la evacuación de la prueba no es controlada por el antagonista del promovente, en el sentido de que pueda vigilar su desenvolvimiento y desarrollo, es decir, que pueda hacer observaciones, repreguntar y tachar testigos, la prueba resultaría del todo ineficaz por violar el principio de contradicción que informa el régimen legal del diligenciamiento de las pruebas. Cuando la prueba se practica antes del proceso o extrajudicialmente, lo que generalmente ocurre con la prueba de testigos estos (sic) deben ser ratificados en el curso del juicio para que este principio quede satisfecho, razones estas por la (sic) que el presente Justificativo (Sic) de Testigo (Sic) resulta del todo ineficaz”. Quien aquí decide, concuerda con el criterio esgrimido por la juzgadora de municipio. Y así se declara.
Promueve el testimonio de los ciudadanos: Luis María Zambrano García y Jenrri Monsalve Marquina. No fue admitida por el juzgado a quo.
Respecto a los recibos consignados con el escrito libelar. Expresó la juzgadora a quo: “Dichos recibos fueron acompañados junto con el libelo de demanda, siendo impugnados por la parte demandada en la oportunidad de la Litiscontestación (Sic) precediéndose (sic) a el (sic) respectivo cotejo de ley, razón esta por la que más adelante los presentes recibos serán objeto de análisis cuando se analice el Dictamen (sic) arrojado por los expertos”. Quien aquí juzga, coincide con el criterio formulado por la juzgadora de municipio, pues aún los referidos instrumentos no fueron ratificados en la etapa probatoria; al haber sido impugnados y así mismo, haber sido objeto de cotejo, de conformidad con lo establecido en el artículo 449 del Código de Procedimiento Civil, tal incidencia debe ser resuelta en la sentencia definitiva. Y así se declara.
Respecto al instrumento de compraventa que en copia certificada fuere consignado junto con el escrito libelar, marcado “B”. Observa esta juzgadora, que la juzgadora a quo le otorgó valor probatorio como instrumento público. En tal sentido, observando quien decide que dicho instrumento sólo fue consignado a fin de ilustrar los alegatos expuestos en el libelo de demanda, no siendo ratificado por la parte demandante en la etapa legal respectiva, verbigracia, la probatoria, a fin de que surtiera plenos efectos en el juicio, el mismo debe ser desechado. Y así se declara.
El juzgado a quo se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada, en la forma siguiente:
Respecto al valor y mérito de lo negado, rechazado y contradicho en el escrito de contestación a la demanda, en cuanto a: 1º Que el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, no es arrendatario de todo el inmueble objeto de la demanda, sino de un local comercial, dos habitaciones, una cocina y un baño; 2º Que desde que ocupó el inmueble arrendado, el arrendatario nunca pagó los cánones de arrendamiento; 3º Que las huellas dactilares que aparecen en los recibos consignados con el libelo de demanda, no son del demandado; 4º Que el arrendatario no tiene derecho de preferencia ofertiva, en virtud de no satisfacer las aspiraciones del arrendatario y no cumplir con los requisitos previstos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5º Que se declare nula la venta del inmueble. Al respecto se pronunció el juzgado a quo: “El mérito favorable de los autos no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente y por lo tanto no arroja mérito alguno favorable al promovente, criterio este sostenido por la sala (sic) político-administrativo (sic) del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Julio (sic) de 2002. Ahora bien, cuando dicho mérito favorable sea promovido en especifico, (sic) es decir, que su contenido esté referido a una determinada situación o circunstancia debidamente comprobada, si (sic) tiene pleno valor probatorio y relevancia; en el caso que nos ocupa en el punto primero de su Escrito (Sic) de Promoción (Sic) de Pruebas (Sic), la parte demandada y Arrendadora no demostró que el inquilino sea arrendatario de una parte del inmueble y no de todo, por lo que en consecuencia tal mérito favorable no existe respecto a la situación planteada.
En cuanto al mérito favorable de los puntos Segundo (Sic), Tercero (Sic), Cuarto (Sic), Quinto (Sic) y Sexto (Sic), éstos serán objeto de análisis más adelante cuando se explanen los fundamentos de hecho y de derecho, para decidir el fondo de la presente controversia”. Quien aquí juzga, coincide parcialmente con el criterio pronunciado por la juzgadora de municipio, pues si bien es cierto que el mérito favorable de autos no es un medio probatorio válido, las afirmaciones o negaciones contenidas en el escrito de contestación a la demanda, no pueden ser objeto de análisis, por cuanto las mismas no constituyen en idéntico sentido, medios probatorios, sino meros alegatos de la parte demandada, los cuales deben ser comprobados por la misma en la etapa probatoria, o en su defecto, por la parte demandante, en el caso de la inversión de la carga de la prueba. Por tanto, al no constituir lo negado, rechazado y contradicho en el escrito de contestación a la demanda, un medio probatorio, debe ser desechado como prueba. Y así se declara.
Respecto al valor y mérito de la copia certificada de las actas suscritas por el ciudadano: José de Jesús Galvis, por ante la Prefectura del Municipio Ezequiel Zamora del Estado Barinas, en fechas: 09 de septiembre de 2.002, 15 de abril y 07 de mayo de 2.003, las cuales rielan a los folios 26 al 28 del expediente, y fueron consignadas con el escrito de contestación a la demanda, marcadas “A”, “B”, y “C”. Expresó la juzgadora a quo: “En cuanto al mérito favorable de los puntos (…) Sexto (Sic), éstos serán objeto de análisis más adelante cuando se explanen los fundamentos de hecho y de derecho, para decidir el fondo de la presente controversia”. Quien aquí juzga, difiere del pronunciamiento expuesto por la juzgadora a quo, por cuanto dichos instrumentos fueron valorados ut supra. Y así se declara.
Respecto al derecho de repreguntar a los testigos que promoviere la parte demandante y a la inspección ocular. No fueron admitidas por el juzgado a quo.
El Tribunal para decidir observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio. En tal sentido, dispone el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
Por su parte, el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tipifica lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”
De conformidad con los dispositivos legales anteriormente transcritos, y habida cuenta que en el presente caso, ambas partes manifestaron que había tenido lugar la venta del inmueble arrendado, es evidente que no puede producirse ya, el supuesto de hecho previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y sólo podría ser procedente -en el caso de verificarse el cumplimiento de los requisitos legales pertinentes- el retracto legal contenido en el artículo 43, ejusdem, y es respecto a la verificación de tal supuesto de hecho, que se pronunciará este Juzgado. Y así se decide.
En consonancia con lo expresado anteriormente, resultan claramente visibles los supuestos exigidos en nuestra legislación para que pueda ser procedente la acción intentada en el presente caso, a saber:
1. Que exista entre las partes una relación arrendaticia,
2. Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble,
3. Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y,
4. Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones (referentes al precio) del propietario.
En idéntico sentido, establece el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
En atención a las consideraciones antes expresadas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandante en el presente caso, comprobar su solvencia respecto del pago de los cánones de arrendamiento, en virtud que la parte accionada en su escrito de contestación, procedió a negar, rechazar y contradecir tal circunstancia, pero aceptando que era cierto que el arrendatario tenía seis años ocupando parte del inmueble arrendado. En idéntico sentido, correspondía a la parte demandada, comprobar que el arrendatario sólo ocupaba una parte del inmueble enajenado, y que en consecuencia, no procedía en el presente caso, el retracto legal demandado, dada la circunstancia que la parte actora manifestó en su escrito libelar, que ocupaba la totalidad de dicho inmueble.
Ahora bien, no siendo controvertido en el presente caso, los supuestos exigidos por nuestra legislación patria, referidos a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y la ocupación por más de dos años del inmueble arrendado, queda a quien decide, analizar si en el presente caso, el arrendatario-demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y así mismo, si su pretensión satisface las aspiraciones del propietario-vendedor.
En tal virtud, se desprende del escrito libelar que la parte actora en el petitorio solicita que se le subrogue a la ciudadana Nancy Carolini Maldonado Álvarez, en el contrato de compraventa celebrado con el arrendador-propietario, por el precio de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), actualmente, tres mil bolívares (Bs. F. 3.000,oo), con lo cual, la parte demandante da cumplimiento al requisito de satisfacción de las aspiraciones del propietario, al manifestar estar dispuesta a cancelar la misma cantidad que pagó la compradora del bien inmueble al arrendador-propietario. Y así se decide.
En idéntico orden de ideas, y respecto al requisito de solvencia de los cánones de arrendamiento, se observa que la parte demandante consignó con su escrito libelar, cuatro (04) recibos de pago, de fechas: 10 de enero, 10 de febrero, 10 de marzo y 10 de abril de 2.003, todos por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), actualmente cien bolívares (Bs. F. 100,oo), en los que presuntamente el arrendador-demandado, estampó sus huellas dactilares en señal de haber recibido la cantidad especificada.
En la oportunidad legal respectiva, valga decir, en el acto de contestación a la demanda, la representación judicial del co-demandado, ciudadano José Vielma, procedió a desconocer las huellas estampadas en los recibos de pago, alegando que no eran de su representado, por lo que en tal sentido la parte actora, por actuación de su apoderado judicial, promovió la prueba de cotejo sobre los referidos instrumentos privados, siguiéndose en lo sucesivo el trámite legal pertinente, hasta la consignación del dictamen pericial.
Sobre el particular, se pronunció la juzgadora a quo en el texto de la sentencia, expresando lo siguiente: “Esta Sentenciadora (Sic) se aparta del dictamen de los Expertos (Sic) por cuanto dicha prueba no da certeza debido a que dos (02) impresiones no pudieron ser analizadas por presentar distorsión…”.
Al respecto observa esta juzgadora, que ciertamente riela a los folios 73 al 75 de las actuaciones que conforman el expediente, dictamen pericial realizado sobre las huellas dactilares visibles en los recibos cursantes a los folios tres (03) al seis (06) del expediente, constatándose de la lectura del mismo, que no fue posible el estudio de los recibos signados con la foliatura cinco (05) y seis (06), relativos a los meses de enero y febrero de 2.003, por presentar distorsión de impresión. En tanto que las impresiones dactilares ubicadas al lado derecho de los recibos signados con la foliatura tres (03) y cuatro (04), relativos a los meses de marzo y abril de 2.003, no pudieron ser analizadas por presentar igualmente distorsión de impresión, mientras que las ubicadas al lado izquierdo, concuerdan con las impresiones dactilares de los pulgares del ciudadano José Vielma, tomadas por los expertos sobre tarjetas dactilares.
En tal sentido, aprecia quien aquí juzga, que el cotejo evacuado no aporta elementos que puedan acercarle a la convicción, a fin de establecer con plena certeza que las huellas dactilares que aparecen en los cuatro recibos consignados con el libelo de demanda, pertenecen al ciudadano José Vielma, pues habiéndose desechado de plano los signados con la foliatura cinco (05) y seis (06), y sólo constatándose el origen de la huella ubicada en el lado izquierdo de los signados con los folios tres (03) y cuatro (04), tales circunstancias se constituyen en suficientes para no atribuirle valor probatorio al contenido de los recibos consignados como prueba de la solvencia del arrendatario, debiendo en consecuencia el mismo, probar su solvencia respecto al pago de las pensiones arrendaticias por otro medio. Y así se decide.
De conformidad con lo expuesto anteriormente, no habiendo comprobado la parte demandante por medio de los recibos consignados con el libelo de demanda, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y no habiendo promovido al efecto, ningún otro medio probatorio, es por lo que concluye quien decide, que la parte demandante no comprobó en el presente caso, el requisito de solvencia requerido por nuestra legislación patria para la procedencia de la acción incoada, de lo que se colige, que no resulta ser acreedora del derecho subjetivo de retracto legal, establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
En razón a las anteriores consideraciones, resulta inoficioso pronunciarse sobre la defensa opuesta por la parte demandada, relativa a la globalidad de la venta que se hizo sobre el inmueble arrendado. Y así se decide.
V
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 10 de diciembre de 2.003, por el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado de los Municipios Ezequiel Zamora y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 27 de noviembre de 2.003, la cual declaró sin lugar la demanda.
SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio, incoada por el ciudadano José de Jesús Galvis Jiménez, colombiano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº E- 82.099.323, debidamente asistido por el abogado en ejercicio José Domingo Noguera Guillén, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 66.970, en contra de los ciudadanos José Vielma y Nancy Carolini Maldonado Álvarez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros V-2.502.897 y V-9.367.934, respectivamente.
TERCERO: Se confirma la decisión apelada.
CUARTO: Se condena en las costas del juicio y del recurso a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta fuera del término establecido en la ley.
SEXTO: Se ordena devolver el expediente a su Tribunal de origen, en la oportunidad legal respectiva.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre del año dos mil nueve. Años: 199º de Independencia y 150º de Federación.
LA JUEZ TEMPORAL
Abg. Yriana Díaz Peña
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 10 de la mañana. Conste,
LA SECRETARIA
Abg. Mercedes Santiago
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