TSJ Regiones - Decisión

Conoce este Tribunal de la Demanda de Desalojo, presentada en fecha 19/11/2009, por el Abogado en ejercicio PAULO E UZCATEGUI GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.002.994, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.007, actuando en nombre y representación de los ciudadanos: NELSON RAMON VALERO y JOSEFA RAMONA NUÑEZ DE VALERO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.590.479, y 2.492.828, respectivamente, comerciantes, residenciados en la ciudad de Nutrias, contra el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.559.148, domiciliado en la Urbanización Altos de la Cardenera, sector La Castellana, calle 102, Nº 124, Prolongación De La Avenida Agustín Codazzi, vía Torunos, Municipio Autónomo Barinas estado Barinas.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Alega la parte el abogado actor en su libelo, que en fecha 28 de junio de 2007, el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado e incluso el mismo contrato contenía opción a compra del inmueble, en virtud de que el arrendador tenía la intención de adquirir el mismo y solicitaría un crédito de política habitacional, estableciéndose en el mismo un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) hoy a la conversión monetaria QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) y el precio acordado por la venta del inmueble era de sesenta millones de bolívares que por la conversión monetaria equivalen hoy a SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), entregando la cantidad de un millón quinientos bolívares hoy mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) por concepto de depósito y tres meses de cánones de arrendamiento por concepto de pago por adelantado equivalentes hoy a un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00); que a los dos meses aproximadamente el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, manifiesta a sus mandantes que el acuerdo de opción a compra venta no procedería por cuanto el banco le había negado la solicitud y cambiaron el contrato de arrendamiento a tiempo determinado con opción a compra a uno de arrendamiento a tiempo indeterminado simple; que desde el momento en que el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS pagó los tres meses por adelantado, es decir los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, hasta el día de la interposición de la demanda no se había concretado ningún otro pago, adeudando la cantidad de doce (12) meses de arrendamiento, es decir la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) y que no ha sido posible el pago por cuanto el mencionado ciudadano se ha negado a cancelar, lo que lo coloca en una insolvencia plena sancionada por la ley; de tal manera se debe concluir que el arrendatario adeuda a sus representados doce meses de arrendamiento equivalentes a SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), más los meses que se sigan venciendo hasta la cancelación de la deuda; que venció o no se podrá materializar la prorroga legal que le correspondía conforme a la ley, en completo estado de insolvencia arrendataria, en virtud del atraso o insolvencia arrendaticia, según lo establecen los artículo 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no obstante las múltiples gestiones amistosas emprendidas para que el arrendatario JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, cancelara o en su defecto haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, así como también del monto adeudado de manera subsidiaria por concepto de pago de daños y perjuicios causados por su insolvencia arrendataria, resultado todo ello infructuosa, es por lo que ocurre a demandar en DESALOJO y llenos como están los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 ejusdem y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a demandar al ciudadano antes identificado para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal: a.- desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la Urb. Altos de la Cardenera, Sector La Castellana, Calle 102, Nº 124, Prolongación de la Av. Agustín Codazzi, vía Torunos, Municipio y Estado Barinas y a entregarlo en las mismas condiciones de buen estado de conservación conforme fue recibido; b.- convenga en pagar o a ello sea condenado por el Tribunal, doce meses de canon de arrendamiento que hasta el mes de Octubre de 2009 equivalen a la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) mas los meses que corran hasta su cancelación. Estimó la acción en la suma de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00). De igual manera, solicitó medida preventiva de Secuestro.

En fecha 26-11-2009 fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento respectivo. (Folio 25).

En fecha 18-01-2010, mediante auto se ordenó la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 40).

En fecha 28-01-2010, el secretario del Tribunal dejó constancia de la notificación del ciudadano JOSE RAFAEL SOJA ROJAS. (Folio 41).

En fecha 02-02-2010, el demandado JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, presentó escrito el cual riela al folio 42 de contestación de la demanda, en los siguientes términos:
“PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos y fundamentos expresados por el demandante en su libelo de demanda, intentada en mi contra, y me reservo el lapso procesal pertinente para explanar todas y cada uno de los fundamentos de la presente contestación.
SEGUNDO: Doy así por contestada la presente acción y solicito sea admitida y sustanciada y tramitada conforme a derecho con todos los pronunciamientos de Ley”

En fecha 18-02-2010, cursa escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado en ejercicio Paulo Emilio Uzcátegui Guerra, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.007, con el carácter de apoderado actor. (Folios 44 al 46).
Mediante auto de fecha 19-02-2010, se admitieron dichas pruebas y se ordenó oficiar al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de verificar si existen consignaciones de pensiones arrendamientos realizadas por el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA (Folio 47).

Mediante escrito de fecha 03-03-2010, el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, asistido por el abogado en ejercicio CARLOS ALBERTO CARRILLO QUINTERO, presentó escrito de promoción de pruebas. (Folios 49 al 88).

En fecha 04-03-2010, se admitieron las pruebas anteriores en cuanto ha lugar en derecho, las contenidas en los particulares PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO, CUARTO Y QUINTO. En cuanto a las testimoniales no fueron admitidas a tenor de lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil. (Folio 89).

En fecha 15-04-2010, se recibió del Juzgado Primero del Municipio Barinas, de esta Circunscripción Judicial, oficio Nº 220. (Folio 90).

Ahora bien, conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciadora para decidir la presente controversia, la cual se hace en los siguientes términos:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Documento Poder Original otorgado por los ciudadanos: NELSON RAMON VALERO y JOSEFA RAMONA DE VALERO, al abogado en ejercicio PAULO EMILIO UZCATEGUI GUERRA, de en fecha 21 de septiembre de 2009, debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funciones Notariales del Municipio Sosa del estado Barinas, anotado bajo el Nº 29, folios 62 al 63 del Protocolo Tercero, Principal y Duplicado del Tercer Trimestre del año 2009.
Observa esta Juzgadora que el presente instrumento es un documento público el cual se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado de falso por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se le atribuye al profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora y consecuencialmente su legitimación activa para obrar en el presente juicio y ASÍ SE ESTABLECE.
- Copia fosfática simple de documento de Venta sucrito por la ciudadana CRISTINA MALDONADO y los ciudadanos NELSON RAMÓN VALERO y JOSEFA RAMONA NÚÑEZ DE VALERO, de fecha 04-12-1984, debidamente Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas bajo el N° 06, Folios 14 al 22, del Protocolo Primero, Tomo 8º, Principal y Duplicado, Cuarto Trimestre del año 1984. (Folios 12 al 34).

El presente instrumento se trata de una copia fotostática simple de un documento público, el cual no fue impugnado por la contraparte, motivo por el cual esta se tiene como fidedigna, el cual demuestra la condición de propietarios de los accionantes y su cualidad activa para demandar en la presente causa, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

Siendo la oportunidad legal para presentar pruebas por ante esta instancia, el abogado en ejercicio PABLO EMILIO UZCATEGUI GUERRA, mediante escrito en fecha 18-02-2010, Promovió lo siguiente:

- Reprodujo a todo evento el mérito favorable de los autos de los autos que ampliamente le favorecen.
Con respecto a esta promoción nuestro máximo Tribunal en fallo de fecha 26 de mayo de 1999, señaló: “…En el juicio que por cobro de diferencia de prestaciones sociales y otros conceptos laborales para decidir, se observa: En cuanto a la reproducción del mérito favorable de los autos que se acusa de haber silenciado la recurrida, la Sala considera que la reproducción de este mérito favorable, por sí mismo, no constituye un medio probatorio susceptible de ser silenciado por la alzada. En todo caso, si de las actas del expediente aparece que existen probanzas de la parte actora que le favorecían y que el sentenciador no las consideró ni valoró, debió hacerse en la formalización la acotación y el señalamiento expreso correspondiente. Empero el formalizante no indica nada al respecto en cuanto a este mérito favorable de los autos, por lo que la Sala no tiene materia sobre la cual decidir en torno a este particular de haber silenciado la recurrida el mérito favorable de los autos a favor de la parte recurrente...”. En aplicación del contenido del fallo supra trascrito, esta sentenciadora comparte lo referido al mérito favorable de los autos; por lo que no será objeto de análisis alguno la forma genérica utilizada por el accionante para invocar el mérito favorable. Así se deja establecido.

DOCUMENTALES:
- Ratificó, promovió y reprodujo la copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la acción de Desalojo, el cual fue Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del antes Distrito Barinas hoy día Municipio Barinas, en fecha 04 de diciembre de 1984, bajo el Nº 06, folios 14 al 22, Protocolo Primero, tomo Octavo, 4º trimestre de 1984, que riela a los folios 12 al vto 19. El presente instrumento fue ya valorado anteriormente por esta Juzgadora y se dan por reproducidos.

PRUEBA DE INFORMES:
- Solicitó sea exhortado el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y se requiera información de la existencia de consignaciones de pensiones de arrendamiento realizas por la parte demandada a favor de sus representados, señalando la fecha en que fue realizada así como los meses cancelados con los montos consignados. En relación a esta prueba, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nº 220, de fecha 12-04-2.010, informó a este Tribunal que NO EXISTE consignación de dinero alguna por concepto de pago de cánones de arrendamiento a favor de los ciudadanos NELSON RAMON VALERO y JOSEFA RAMONA NUÑEZ DE VALERO que haya efectuado el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS.

En cuanto a esta prueba este Tribunal observa que el oficio fue enviado en la oportunidad procesal debida al Juzgado Primero del Municipio Barinas, de esta misma Circunscripción, dando respuesta a lo solicitado y donde se evidencia que no existe consignación de dinero alguna, por concepto de pago de cánones de arrendamiento a favor de los demandante de autos, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

- Asimismo, se requirió al Departamento de archivo de este Despacho, información de consignaciones de pensiones de arrendamientos realizadas por la parte demandada a favor de sus representados, señalando fecha en que fue realizada así como los meses que son cancelados con los montos consignados.

Con respecto a esta promoción este Tribunal en el auto de admisión de estas pruebas, dejó constancia que de la revisión del archivo de este Juzgado, que no existe expedientes de consignaciones de pensiones de arrendamiento realizadas por la parte demandada.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito de fecha 03-03-2010, desconoce haber celebrado contrato, además alega que el arrendador le recibió cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), autorizándolo para ingresar al inmueble a realizar mejoras y bienhechurías con el fin de recuperar el inmueble que estaba en deterioro, lo cual realizó y que a los efectos de comprobar lo dicho promueve:

DOCUMENTALES:
- PRIMERO: Reproduce 27 fotos digitalizadas que anexa al escrito marcadas “A” que demuestra el estado de deterioro en que se encontraba el inmueble objeto de la demanda.
Observa esta Juzgadora que la reproducción de las fotografías que demuestra el presunto estado de deterioro en que se encuentra el inmueble, a pesar de no haber sido impugnadas por la contra parte, no pueden ser objeto de valoración para esta Sentenciadora, a los fines de demostrar y probar los hechos excepcionados del demandado de autos, ya que, una de las pruebas eficaces para determinar sus alegatos, era sin duda la inspección ocular o judicial promovida y evacuada oportunamente, mediante la ayuda de un experto en la materia. En mérito de dar una mejor ilustración, me permito citar lo que opina el doctrinario Dr. Francesco Carnelutti en su Obra la Prueba Civil: “…Puede ser oportuno y hasta necesario hacer intervenir a personas distintas al juez en la percepción de los hechos, cuando el Juzgador no tenga aptitud o preparación suficiente para la percepción directa de los hechos mismos o para la deducción de éstos de los hechos a probar. La Primera hipótesis no se refiere sólo a los llamados hechos de percepción (…) la segunda, a hechos comunes o técnicas, cuya conexión con el hecho a probar sea materia de reglas técnicas y no de reglas de experiencia común…”. Así las cosas y bajo esta premisa considera esta Jurisdicente, que las reproducciones fotográficas objeto de estudio no serán analizadas, ni apreciadas en el caso sub-examine, en virtud de carecer de valor probatorio que obre a favor de la parte promovente, resultando forzoso para quien aquí sentencia desechar el material fotográfico, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.- ASI SE DECIDE.-

- SEGUNDO: veinticinco (25) facturas de compra de materiales de construcción que anexa marcadas “B”, lo que evidencia todo lo que ha invertido para realizar las mejoras del inmueble.

Observa esta Juzgadora que las facturas de compra de materiales de construcción carecen de valor probatorio y pertinencia ya que no guardan relación con los hechos controvertidos, adicional a ello se trata de documentales emanadas de terceros, en las cuales no aparece la firma de la parte demandada ni de ninguna otra persona, que tenga facultad para desconocerla o negarla; previa ratificación por vía testimonial, este Tribunal de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, las desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.

- TERCERO: Original de 33 recibos de pago de colaboración hechas al consejo Comunal de la Urb. La Castellana que anexa marcada “C”, lo que evidencia que ha venido cancelando los servicios:

En cuanto a la promoción de los recibos de pago, se observa que no aparecen suscritos por persona alguna, ni la firma de la parte demandada ni de ninguna otra persona, que tenga facultad para desconocerla o negarla; en consecuencia, al desconocerse la autoría de los instrumentos objeto de análisis, forzoso es concluir para esta Sentenciadora, que a los mismos no debe atribuírseles valor probatorio alguno. Así se declara.

- CUARTO: original de carta de residencia emitida por el Consejo Comunal de la Castellana, marcado “D”, lo que evidencia que ha venido poseyendo de manera continúa el inmueble.

En cuanto a esta promoción este Tribunal considera que tratándose de un instrumento administrativo emanado de un ente público deben tenerse como ciertos salvo prueba en contrario, en consecuencia, debe dársele valor probatorio a los fines de demostrar que el demandado de autos ha venido poseyendo el inmueble objeto de la presente acción de desalojo.

- QUINTO: Original de escrito hecho por su cónyuge ANIRCIA FIGUEROA, a los vecinos de la Castellana, lo que evidencia que no ha existido contrato de arrendamiento y que lo habitan desde hace dos (02) años y que se encontraba en estado de abandono.

La anterior probanza es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, y que ha pesar de no haber sido impugnada por la contraparte, quien aquí decide no le confiere valor probatorio en virtud de que la misma emana de una persona que no es parte en la presente causa, razón por la cual se desestima de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

TESTIMONIALES:
- Promovió el testimonio de los ciudadanos EDUARDO MONTERO, MARINA LEON DE OJEDA, SANDRA ARO, NANCY RUIZ, NIEVES SANTOS, PASTOR MONTES, DOMINGO MENDEZ, MARIELA GOMEZ, CIARA PAIVA, DANIEL BRICEÑO, GILVER TORO, PEDRO PAIVA. Estas testimoniales no fueron admitidas por este Juzgado, en auto de admisión de fecha 04-03-2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 1387 del Código Civil y el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de marzo del 2000, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ.

- Invocó a todo evento a los fines de preservar sus derechos El Iuris Retentioris, por causa de mejoras y bienhechurías, que están valoradas en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

En cuanto a las testimóniales anteriormente señaladas y la invocación del merito de preservar el Iuris Restentioris, observa quien aquí decide que ha pesar de no haber sido impugnadas, esta Sentenciadora las desecha del Proceso, por cuanto nada aporta sobre lo hechos controvertido en la presente causa, Y ASI SE DECLARA.-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:

Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo y con fundamento en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por los ciudadanos NELSON RAMON VALERO y JOSEFA RAMONA NUÑEZ DE VALERO, supra identificados, al señalar que en fecha 28 de junio de 2007, convino en celebrar CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO CONTENIENDO OPCION A COMPRA con el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS sobre el referido inmueble descrito supra, con un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), que dicho contrato fue cambiado a contrato de arrendamiento simple a tiempo indeterminado, por cuanto el arrendatario ya no quería el acuerdo de opción a compra venta puesto que el banco le había negado la solicitud de financiamiento. Asimismo, alegó entre otras cosas que el referido INQUILINO ciudadano: JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, le adeuda hasta la presente fecha, DOCE (12) MESES por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO de los meses de: OCTUBRE DE 2.008 a SEPTIEMBRE 2009, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) cada uno. En el acto de la litis contestación el ciudadano JOSE REAFAEL SANOJA ROJAS, identificado up-supra, niega, rechaza y contradice, en toda y cada una de las partes, tanto el fundamento de los hechos como del derecho de la presente demanda.

De esta forma quedo trabada la Litis.
Por acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado, bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales… omisis… a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamient,o correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…omiss…”

El actor alega que el demandado no le ha cancelado que desde el momento en que el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA ROJAS, pagó los tres meses por adelantado, es decir los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, hasta el día de la interposición de la demanda no se había concretado ningún otro pago, adeudando la cantidad de doce (12) meses de arrendamiento, es decir la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) y que no ha sido posible el pago. En este sentido y como fundamento al principio de las cargas probatorias según la cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; el articulo 506 del código adjetivo preceptúa que: “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho o el pago del hecho extintivo de la obligación”, esta norma concatenada con lo dispuesto en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de que “los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que se procurarán conocer en los límites de su oficio”, decidiendo con lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos; circunscritos a la interpretación de las nuevas jurisprudencias de que, el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, y con ello invertir la carga de la prueba a la parte contraria, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra de manera fehaciente y contundente lo que se pretende sea reconocido por el derecho.

En materia Inquilinaria, la carga de la prueba de solvencia en el juicio, que tenga como CAUSA PRETENDI, la morosidad del arrendatario, pesa sobre el arrendatario y no sobre el arrendador, ya que como hecho negativo que es, no corresponde al demandante probar la insolvencia. El Dr. Edgar Núñez Alcántara en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario (Aspectos Sustantivos y Procesales) (Vadell editores, año 2000) al respecto, ha manifestado que:“…corresponde la carga de probar un hecho, a la parte cuya petición lo tienen como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable…”

Y ese presupuesto jurídico, no es otro que la solicitud de la acción de desalojo por falta de pago contemplado en el articulo 34 literal “A” de la Ley.
En el caso de marras, el accionante alega el hecho negativo de que el arrendatario se encuentra en estado de morosidad, de insolvencia, y el accionado niega tanto los hechos como el derecho de la presente acción, y en el momento de promover en su escrito de pruebas afirma que desconoce haber celebrado contrato, además alega que el arrendador le recibió cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), autorizándolo para ingresar al inmueble a realizar mejoras y bienhechurías con el fin de recuperar el inmueble que estaba en deterioro, lo cual realizó, constituyendo el presente alegato una confesión espontánea por parte del arrendatario que adminiculado a la prueba documental emanada por el Consejo comunal de la Castellana, supra valorada, permite a esta sentenciadora afirmar que el ciudadano JOSE RAFAEL SANOJA, se encuentra en posesión del inmueble de marras y consecuencialmente se determina además su cualidad de Inquilino y parte demandada en la presente causa. En cuanto a la confesión espontánea, ha establecido nuestro máximo Tribunal de la República que el juez al detectar de oficio una confesión espontánea, puede entrar a analizarla al ser incorporada a los autos y como tal debe ser apreciada y analizada conforme lo establece el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil vigente. Y así se establece.

Así las cosas, trae esta sentenciadora a colación el criterio doctrinario del el Dr. Gilberto Quintero Guerrero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, aplicable al caso bajo análisis al manifestar que el pago del canon arrendaticio, constituye un deber jurídico y deber moral el primero es cuanto el arrendatario se obliga a pagar un precio determinado, y entre sus dos obligaciones principales tal como lo ha previsto el código civil en su articulo 1.592, está la de pagar los cánones de arrendamientos, y el segundo, es cuando el arrendatario celebra el contrato y recibe el bien, lo usa, goza o disfruta a cambio de un precio; deberes estos, que en la presente causa de manera notoria, incumplió el arrendatario; en consecuencia, y en mérito de los razonamientos antes expuestos considera esta Jurisdicente que analizadas las probanzas aportadas por las partes y conforme al hecho controvertido de la insolvencia de los pagos por cánones demandados, se puede concluir, que no existe en el expediente prueba alguna que demuestre que la parte accionada lograra enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto al hecho de la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, corresponde a ésta Sentenciadora pronunciarse sobre la solicitud de el Ius Retentioris, el cual solicitó el demandado de autos en los siguientes términos: “..Por último a todo evento, y en el supuesto negado de que el tribunal desestime las defensas y alegatos anteriormente opuestos, invoco a los fines de preservar mis legítimos derechos el Iuris Retentioris, por causa de las mejoras y bienhechurías antes descritas, las cuales están valoradas prudencialmente en la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00). Esta defensa opuesta por el demandado de autos constituye una de las excepciones que puede oponer el accionado, a las pretensiones del actor en materia de Juicio de Reivindicación del derecho de Propiedad, en virtud del cual el poseedor de buena fe tiene un derecho de retención sobre la cosa reivindicada, por causa de las mejoras realmente hechas y existentes en los bienes objeto de la acción, siempre que las haya reclamado en el juicio de reivindicación (artículo 793 del Código Civil). Así las cosas, por cuanto el juicio que nos ocupa trata sobre una acción de Desalojo, por lo que es de la consideración de ésta Sentenciadora que el alegato esgrimido por el demandado en el presente juicio es improcedente

En el presente caso, la demandada ha dicho que no pretende adueñarse de la casa en litigio ni del terreno en el cual se encuentra enclavada ésta, que fue arrendataria y que luego se ha desempeñado como cuidadora o vigilante de dichos inmuebles. Debe entenderse, entonces, en primer lugar, que la demandada, según su propio dicho, ya no es arrendataria, pues, adviértase que ha dicho que tal cualidad la tuvo en un principio y que ahora su condición es de mantenedora y cuidadora o vigilante. En segundo lugar, y como consecuencia de lo anotado precedentemente, debe considerarse que la accionada no se afirma dueña de los inmuebles descritos.

Ahora bien, se hace necesario analizar la solicitud de Daños y perjuicios, mencionados por el actor en su libelo de demanda y a este respecto se hace necesario transcribir el texto íntegro del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

Del análisis de la norma anteriormente transcrita se observa, que en el presente caso, que la pretensión de la parte actora es lograr el desalojo del inmueble que dio en arrendamiento al ciudadano SANOJA ROJAS JOSE RAFAEL, y subsidiariamente como consecuencia de su insolvencia y el uso evidente de la cosa, de que se sirvió por mas de doce (12) meses de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados desde el mes de Octubre de 2008 hasta Octubre de 2009 a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) mensuales, equivalentes a SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) mas los meses que corran hasta su cancelación por indemnización de Daños y Perjuicios causados por incumplimiento.

Por su parte esta juzgadora observa que no pueden ser acumuladas ambas pretensiones en un mismo libelo por tener procedimientos distintos, siendo regido el desalojo, por el procedimiento breve, en tanto que la pretensión de la parte de que se le cancele el monto presuntamente adeudado por cánones de arrendamiento, que según alega configura un una indemnización de daños y perjuicio, se rige por el procedimiento ordinario pautado en nuestra ley adjetiva.

Ahora bien con el fin de dejar claro lo sostenido por la norma este Tribunal considera que los daños y perjuicios señalados en el libelo de la demanda, la Jurisprudencia ha sostenido en cuanto a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento tracto sucesivo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador; circunstancia que ocurre en el presente caso, por lo que dicha reclamación debe ser declarada procedente. Así se decide.

En tal sentido, resulta adecuado transcribir parte de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de septiembre de 2.006, en el expediente Nº 2006-00084, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, donde se expresó lo siguiente:
“Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).

Se desprende del texto de la sentencia, anterior y parcialmente trascrita, que la Sala de Casación Civil considera ajustado a derecho, a fin de evitar un enriquecimiento indebido por parte del arrendatario, y tomando en cuenta los principios de concentración y economía procesal, que en las demandas que tengan por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento, la parte actora pueda demandar válidamente además, el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, pues dicho monto se corresponde con los daños y perjuicios causados a la misma; criterio que ciertamente comparte esta juzgadora.

En tal sentido, si bien en el presente caso no se ventila una resolución de contrato de arrendamiento sino el desalojo de un inmueble arrendado, por encontrarse vinculadas las partes procesales entre sí, por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es palmario, que la consecuencia primaria de la acción interpuesta, comprende la terminación de la relación arrendaticia que une a los actores y a la parte demandada, de lo que se colige, que resulta aplicable también al caso sub examine la posibilidad de exigir además del desalojo, el pago de los cánones de arrendamiento que no fueron cancelados, por constituir éstos, la obligación primaria asumida por la parte arrendataria al celebrar el contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas es necesario citar sentencia proferida por el Tribunal Superior en lo Civil Y Mercantil de esta circunscripción Judicial de fecha 23 de marzo del año 2009, Expediente N° 2008-2876-C.B., el cual señala lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Tenemos entonces, que de conformidad con la ley especial que rige la materia que ciertamente las demandas por desalojo, y cualquier otra acción que se derive de un contrato de arrendamiento, como lo es en el presente caso, el pago de cánones de arrendamiento insolutos, pueden perfectamente tramitarse a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, siendo que ambas pretensiones si pueden tramitarse por el procedimiento breve, cabe preguntarnos cual sería la consecuencia de la declaratoria con lugar de ambas pretensiones, sin duda alguna si ello es así una pretensión no hace ineficaz a la otra, tampoco puede decirse que una de ellas se encuentre comprendida dentro de la otra, porque sin duda alguna el fin que se persigue con el desalojo es distinto al que se busca con el reclamo del pago de los cánones insolutos, y por último cabe destacar que la sentencia que recaiga sobre alguna de ellas en modo alguno produce cosa juzgada respecto de la otra.
A lo antes explicado, debemos añadir si no resulta contrario a la justicia, el hecho de que un arrendador deba en caso de incumplimiento de un contrato de arrendamiento, proceder solo a demandar el desalojo de un inmueble, siendo que el arrendatario pudiera además adeudarle cánones de arrendamiento por el uso y disfrute del inmueble arrendado; sin duda alguna, el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos corresponden a la indemnización que reclama la parte actora, por la ocupación del inmueble arrendado, y viene a ser en todo caso una reclamación que tiene como característica que es justa y derivada del contrato de arrendamiento.
De lo señalado se deriva, que habiéndose determinado que de conformidad con la ley especial que rige la materia cualquier acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles debe tramitarse y sustanciarse por el procedimiento breve, y siendo que el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos es una acción derivada de una relación arrendaticia, resulta forzoso concluir para quien aquí juzga que la pretensión de desalojo y pago de cánones de arrendamiento pueden perfectamente tramitarse en forma conjunta a través del procedimiento breve, de conformidad con el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE…”

En razón a lo anteriormente expuesto, es por lo que considera quien decide, que en el presente caso no constituye una inepta acumulación de pretensiones sino que ambas pretensiones, en razón al respeto a los principios procesales expuestos, deben ser resueltas en el mismo proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

A la luz de esta doctrina podemos observar que los demandantes ajustaron su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia, y como insolvente que ha quedado la parte accionada debe declararse con lugar la demanda de DESALOJO, incoada ASI SE DECIDE.

Así las cosas, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar los hechos alegados por la representación de la parte demandada, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de desalojo propuesta. Y ASÍ SE DECIDE.