TSJ Regiones - Decisión

Conoce este Tribunal del presente expediente con motivo de de la Resolución de Contrato interpuesto en fecha 22-10-2009, por el abogado en ejercicio RALFIS CALLES RIVAS, actuando en su condición de apoderado Judicial del ciudadano RICHARD JESUS LOPEZ CASTILLO, contra el ciudadano ADALBERTO MONSALVE RIVERO.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Mediante escrito libelar alega la actora en su libelo de demanda lo siguiente:
“ En fecha 14 de noviembre de 2007, mi mandante, antes identificado, arrendó al ciudadano ADALBERTO MONSALVE RIVERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.059.645, según consta en contrato de arrendamiento que acompaño marcado letra “B”, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa para habitación familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19, Nº 861, de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, cuyas características específicas constan en el documento de propiedad, el cual anexo marcado letra “C”, en la Cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento se establece que la duración del contrato es por seis (06) meses contados a partir de la firma del documento, pudiendo ser prorrogable por seis (06) meses mas si una de las partes no da aviso a la otra por escrito de lo contrario con por lo menos un (01) mes de anticipación, prorrogándose automáticamente el referido contrato desde el 14 de mayo de 2008 hasta el día 14 de noviembre de 2008, desde el 14 de noviembre de 2008 hasta el 14 de mayo de 2009 y desde el 14 de mayo de 2009 hasta el día 14 de noviembre de 2009. Ahora bien ciudadana Juez, a partir del mes de septiembre de 2008, el señor ADALBERTO MONSALVE RIVERO, a través del Procedimiento Consignatario, comenzó a realizar el pago del canon de arrendamiento fijado según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que los vincula en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) por la reconvención monetaria hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 350,00), según consta en el expediente Nº 697 que cursa ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas; y no obstante a que a la fecha permanece ocupado el inmueble no realiza los depósitos correspondientes a los pagos mensuales tal y como lo establece el Contrato de Arrendamiento, es decir incumple con la obligación de pagar el canon puntualmente realizando pagos extemporáneos, según consta en el citado expediente… En razón de los alegatos…fundamento en los artículos 174, 274, 585, 599 ordinal 7º, 881 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigentes e igualmente en el Contrato de Arrendamiento suscrito con el arrendatario...demando como en efecto lo hago por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento de las obligaciones arrendaticias al ciudadano ADALBERTO MONSALVE RIVERO…y como consecuencia convenga, o en su defecto sea condenado a ello por este Juzgado a la entrega del inmueble arrendado…Pido que se le Condene en Costas y Costos a la parte demandada…

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 28-10-2.009 fue admitida la presente demanda y se libró en esa misma fecha el emplazamiento a la parte demandada.
En el folio veintidós (22), cursa diligencia de fecha 01-12-2.009, suscrita por el Alguacil de este Tribunal mediante el cual consigna la boleta de emplazamiento debidamente firmada en fecha 30-11-2.009.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha 03-12-2009, el ciudadano ADALBERTO MONSALVE RIVERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-8.059.645, debidamente asistido por los abogados en ejercicios HECTOR EDUARDO SALAS OSORIO y JOSE GREGORIO ROMERO BOLÍVAR, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-11.188.541 y V-9.380.798, respectivamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 143.163 y 134.497, en su orden presentan escrito dan contestación a la de demandada de la siguiente manera (Folios 24 y 25).
“En fecha 14 de noviembre del año 2007, autenticamos el ciudadano Richard López y yo, un contrato de arrendamiento donde se especifica claramente, el inmueble objeto del mismo y todas y cada una de las cláusulas contentivas de dicho contrato…desde mayo nuestro contrato de arrendamiento se prorroga de forma consecutiva, lo que deja claro, que actualmente esta vigente dicho contrato, es decir, cursa lapso del 14 DE NOVIEMBRE DE 2009 HASTA EL 14 DE MAYO DE 2010; la única forma de interrupción de la relación contractual se estableció en la cláusula tercera del contrato, donde especifica, que el arrendador debe notificar al arrendatario con un mes de anticipación al vencimiento del periodo, situación que nunca ha ocurrido; aunado a esto, el accionante en su escrito, fundamenta su pretensión en el incumplimiento del canon de arrendamiento, lo que es totalmente falso, ya que he consignado mensualmente en el tribunal primero del municipio Barinas, el canon de dicho arrendamiento…es evidente que el ciudadano Richard López actuó mal intencionadamente al pretender hacer creer a este tribunal que el arrendatario había incumplido con el pago…el prenombrado ciudadano, se negó a recibir el pago del arrendamiento, por lo que me vi en la necesidad de consignar el pago ante el tribunal supra identificado…DEL DERECHO…Código Civil de Venezuela…Articulo 1.159, 1.160 y 1.600…Por los razonamientos y las consideraciones antes expuestas en la presente contestación, siendo que la pretensión versa sobre un hecho que nunca ocurrió “el incumplimiento del pago del arrendamiento”; rechazo y contradigo ante este tribunal, todas y cada una de las pretensiones de la parte accionante y solicito que esta demanda se declare sin lugar en la sentencia definitiva…
En fecha 18/01/2010, cursa escrito de promoción de pruebas la parte actora, constante de un (01) folio y setenta y dos (72) anexos, donde invocan el mérito favorable y valor jurídico de los autos; asimismo, consignan copia simple del expediente de consignación Nº 697, de la nomenclatura particular del Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, siendo agregadas y admitidas mediante auto de fecha 19-01-2010. (Folios 49 al 121).
En el folio ciento veinticuatro (124), cursa auto de fecha 02-02-2.010, mediante el cual se difiere el acto para dictar sentencia dentro de los Quince (15) días continuos siguientes.’
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
En el caso sub examine, la parte demandante invocando su condición de arrendador, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de Noviembre de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Barinas, con fundamento en que el demandado ALBERTO MONSALVE RIVERO, ya identificado, en su carácter de arrendatario del inmueble no realiza los depósitos correspondientes a los pagos mensuales tal y como lo establece el Contrato de Arrendamiento, es decir incumple con la obligación de pagar el canon puntualmente realizando pagos extemporáneos, según consta en el citado expediente…
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Ahora bien, conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a esta Sentenciadora para decidir la presente controversia, teniendo como base que no es hecho un controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia por tiempo determinado sobre el inmueble objeto de marras, por cuanto tal hecho no fue negado por la accionada, todo lo contrario en el escrito de Litis contestación se reconoce como arrendatario del ciudadano Richard Jesús López, supra identificado, quedando así preestablecido.

En consecuencia, la representación judicial del accionante acompañó a la demanda –entre otros-, los siguientes documentos:
1.- Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría pública Primera del Estado Barinas, de fecha dos (02) de Julio de 2009, anotado bajo el número 70, del tomo 167, de los Libros de Autenticaciones, se le otorga valor probatorio al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye al profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.
2.- Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Richard Jesús López y Adalberto Monsalve Rivero, identificados up-supra, sobre el inmueble constituido por una casa para habitación familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19, Nº 861, de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, propiedad del primero de los nombrados , el cual quedó autenticado en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, estado Barinas. Por cuanto este documento en forma alguna fue impugnado por el demandado, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna la citada copia. Con el presente instrumento se acredita la relación arrendaticia entre las partes contratantes, demostrándose además la cualidad tanto de la parte actora como de la parte demandada como arrendatario, las obligaciones contraídas, la duración del contrato de arrendamiento, el objeto de la relación arrendaticia y el canon de arrendamiento.
3.- Copia fotostática simple de Título supletorio de Propiedad, anotado bajo el número 21, folios 147, tomo 12 del protocolo, por cuanto este documento en forma alguna fue impugnado por el demandado, es por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, a los fines de demostrar la titularidad de la propiedad del inmueble de marras y la cualidad activa para intentar la presente acción y así se establece.
PRUEBAS APORTADAS POR EL DEMANDANTE EN LA ETAPA DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
- Invoca el mérito favorable y valor jurídico de los autos. El merito favorable de los autos, sin ser una mención legal, no puede de manera aislada y genéricamente invocado, considerarse un medio probatorio en sí mismo. En tal sentido se pronunció nuestro máximo Tribunal en fallo de fecha 26 de mayo de 1999, cuando señaló: “…En el juicio que por cobro de diferencia de prestaciones sociales y otros conceptos laborales Para decidir, se observa: En cuanto a la reproducción del mérito favorable de los autos que se acusa de haber silenciado la recurrida, la Sala considera que la reproducción de este mérito favorable, por sí mismo, no constituye un medio probatorio susceptible de ser silenciado por la alzada. En todo caso, si de las actas del expediente aparece que existen probanzas de la parte actora que le favorecían y que el sentenciador no las consideró ni valoró, debió hacerse en la formalización la acotación y el señalamiento expreso correspondiente. Empero el formalizante no indica nada al respecto en cuanto a este mérito favorable de los autos, por lo que la Sala no tiene materia sobre la cual decidir en torno a este particular de haber silenciado la recurrida el mérito favorable de los autos a favor de la parte recurrente...”. En aplicación del contenido del fallo supra transcrito, esta sentenciadora comparte lo referido al mérito favorable de los autos; por lo que no será objeto de análisis alguno.- Así se deja establecido.
- Copias simples del expediente signado con el No. 697, que lleva el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas de los escritos de consignación, estado de cuentas y las planillas de depósitos efectuados en la cuenta corriente No: 0007-00013-42-0000047242 del Banco de fomento Regional los Andes, las cuales al no ser impugnadas por la parte demandada adquieren pleno valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se evidencia que las planillas de depósito consignadas por concepto de alquiler del inmueble arrendado fueron realizadas por el arrendatario dentro del lapso legal que establece el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a pesar de que la parte actora consigna las mencionadas pruebas, no es menos cierto que los pagos extemporáneos que alega cursante a los folios 27, 42 y 45, fueron hechos en las siguientes fechas: 06/01/2009, 10/06/2009 y 09/07/2009 y consecuencialmente los mismos están dentro del lapso establecido en el articulo 51; es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad. Cabe advertir, que de conformidad con lo establecido por los contratantes en el tantas veces mencionado Contrato de Arrendamiento, específicamente en la cláusula Segunda se puede constatar que el pago del canon de arrendamiento debía ser cancelados dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes; por lo que la norma en comento otorga un mayor lapso de tiempo al debitoris para que cancele el pago de la mensualidad en un tiempo mayor por mandato de la ley.
PRUEBAS APORTADAS POR EL DEMANDADO CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO DE LITIS CONTESTACION:
- Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Richard Jesús López y Adalberto Monsalve Rivero, identificados up-supra, sobre el inmueble constituido por una casa para habitación familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19, Nº 861, de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, propiedad del primero de los nombrados , el cual quedó autenticado en fecha Catorce (14) de Noviembre de 2007, por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, estado Barinas, ya este instrumento fue objeto de valoración por lo que se da por reproducido en todas y cada una de sus partes.
- Oficios de Consignación y copias de depósitos bancarios marcados con las letras desde la B hasta la K, correspondientes a los meses desde Enero hasta Noviembre, en cuanto a los oficios de consignación el Tribunal al no haber sido tachados de falso, les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil; en cuanto a los depósitos bancarios no fueron objeto de impugnación alguna, y por cuanto cada una de ellas contienen la respectiva nota de validación de la entidad Bancaria correspondiente, esta sentenciadora conforme a la doctrina de nuestro Máximo Tribunal valora las mismas como tarjas, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se declara. En mérito de estas consideraciones los instrumentos mencionados dan fe de las consignaciones efectuadas, sin embargo, en cuanto a que el demandado no realiza los depósitos correspondientes como lo establece el contrato, sino que son extemporáneos, esta Juzgadora bajo el análisis que ha continuación será explanado, dejará establecida la extemporaneidad o no de las consignaciones en comento, en lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento.
Así las cosas y luego del análisis del acervo probatorio aportado por las partes en la presente causa, se hace necesario para esta sentenciadora citar el contenido de la cláusula Segunda del contrato de marras, cuyo texto es del tenor siguiente:
“SEGUNDA: Las partes han convenido que el canon de arrendamiento es por la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (350.000,00), mensuales que el arrendatario se obliga a pagar directamente a EL ARRENDADOR o a una persona designada por ésta por mensualidades vencidas, en los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes. Queda convenido entre las partes contratantes que la falta de dos cánones de arrendamientos consecutivos, así como el incumplimiento de alguna de las cláusulas de éste contrato dará derecho a EL ARRENDADOR a demandar la Resolución.

En este orden de ideas y para una mayor inteligencia del Thema Decidendum, debemos forzosamente remitirnos también a los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Del contenido de las normas supra transcritas se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; que los contratantes deben cumplir cabalmente las obligaciones contraídas, tal como fueron pactadas, y que en caso de que alguno incumpla sus obligaciones, el otro puede a su elección, solicitar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si a ello hubiere lugar.
En el caso de marras, la pretensión de la parte actora se fundamenta en el incumplimiento en que a su decir incurrió la parte demandada al no efectuar oportunamente el pago de los cánones de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.
Ahora bien, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Resaltado propio) .
En la norma en comento, el legislador estableció en beneficio del arrendatario la posibilidad de que éste pueda consignar los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio donde esté ubicado el inmueble, en los casos en que el arrendador se niegue a recibirlos, otorgándole para ello un plazo de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Así las cosas, habiendo establecido el legislador un plazo para la consignación de los cánones de arrendamiento cuando el arrendador se rehúsa a recibirlos, el cual resulta en el caso de autos más beneficioso para la parte arrendataria, que el establecido en el contrato de arrendamiento, en tal virtud debe aplicarse el aludido plazo de quince (15) días continuos, previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a objeto de determinar si las consignaciones efectuadas por la arrendataria fueron extemporáneas o no.
Ahora bien, aprecia esta juzgadora que al revisar los comprobantes bancarios y los autos de ingreso de consignaciones Nº 697, emanados por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, que fueron agregados por el demandado en su escrito de litis contestación, marcados con las letras desde la B hasta la K, cursantes a los folios 28 al 46, ambos inclusive del presente expediente, y contenidos además en la copia simple del expediente de Consignaciones a que se ha hecho referencia, analizado up-supra, los cuales son discriminados por el tribunal de la siguiente manera:
-Enero: Fue depositado el día 05/02/209, según constancia de fecha 17 de febrero de 2009.
-Febrero: Fue depositado el día 03/03/2009, según constancia de fecha 09 de Marzo de 2009.
-Marzo: Fue depositado el día 01/04/2009, según constancia de fecha 16 de Abril de 2009.
- Abril: Fue depositado el día 04/05/2009, según constancia de fecha 18 de mayo de 2009.
- Mayo: Fue depositado el día 10/06/2009, según constancia de fecha 15 de Junio de 2009.
- Junio: Fue Depositado el día 09/07/2009, según constancia de fecha 16 de Julio de 2009.
-Julio: Fue depositado el día 03/08/2009, según constancia de fecha 21 de Septiembre de 2009.
- Agosto: Fue depositado el día 02/09/2009, según constancia de fecha 13 de Octubre de 2009.
- Septiembre: Fue depositado el día, 05/10/2009, según constancia de fecha 13 de Octubre de 2009. Estos Depósitos correspondientes a Agosto y Septiembre fueron consignados en la misma fecha es decir, el 13/10/2009.
-Octubre: Fue depositado el día 03/11/2009, según constancia de fecha 20 de Noviembre de 2009.
-Noviembre: Fue depositado el día 02/12/2009.

Ahora bien, en cuanto y tanto al valor probatorio, tenemos que estos documentos, constituidos por las Certificaciones de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el juez son documentos públicos y los mismos merecen valor probatorio, a tenor de lo establecido en los Artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concatenación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; mientras no sean tachados de falsos. Siguiendo este orden de ideas, observa esta sentenciadora que en la presente causa, la parte arrendataria ha cumplido con su obligación en el pago de los cánones de arrendamientos, ya que las mensualidades fueron consignadas dentro de los quince días siguientes al vencimiento de cada mes y por lo tanto deben tenerse como temporáneas a tenor de lo establecido en el precitado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, probando con ello su estado de solvencia en relación al pago de los cánones sobre el inmueble dado en arrendamiento. Así se declara.
En consecuencia, al no haber quedado demostrado el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, sobre un inmueble propiedad del demandante constituido por una casa para habitación familiar ubicada en el Barrio Primero de Diciembre, Tercera Etapa, Calle 19, Nº 861, de esta ciudad de Barinas, Municipio y Estado y así quedará establecido en el dispositivo del presente fallo.
DISPOSITIVA.

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedente, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: