Por recibida la anterior demanda de DESALOJO y anexos, procedentes de la distribución realizada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23/11/2010; presentada por el abogado en ejercicio ADOLFO CEPEDA S., actuando en su condición de Apoderado judicial de los ciudadanos BATLA BAYESSE AMER DE AL MATNI, CAMILO AL MATNI AMER, EMILIA AL MATNI AMER, CAMILA AL MATNI AMER, WAIL AL MATNI AMER y DAFER AL MATNI AMER, identificados up-supra; mediante la cual demanda al Ciudadano LUIS GERARDO PINEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.647.723, el Tribunal ordena darle entrada, hacer las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda observa:
Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
”Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”
Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos acompañados, se desprende que los demandantes BATLA BAYESSE AMER DE AL MATNI, CAMILO AL MATNI AMER, EMILIA AL MATNI AMER, CAMILA AL MATNI AMER, WAIL AL MATNI AMER y DAFER AL MATNI AMER, son herederos ab-intestato del ciudadano HUSEIN AL MATNI RAFE, quien era venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.262.142, y falleció el 01-05-1996. Dicho causante suscribió contrato de arrendamiento, con el carácter de arrendador de un local comercial, constituido por paredes de bloques, techo de zinc, piso de cemento, un baño, con un área aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 m2), es decir cinco metros de frente por diez metros de fondo, ubicado en la Av. Libertad con calle Cruz Paredes de esta ciudad de Barinas, hoy por el paso del tiempo que se ha experimentado durante el período de arrendamiento ahora se identifica así: un local comercial ubicado en la Av. Libertad entre calles Cruz Paredes y El Sol, de la ciudad de Barinas, cuyos linderos son: Norte, Av. Libertad que es su frente; Sur, mejoras y bienhechurías que corresponden al local comercial denominado Bati Pollos El Rey; Este, solar y casa que es o fue de Daniel Rivas, actualmente terreno vacío y cercado con alfajor; y Oste, local comercial contiguo propiedad de los accionantes; construido con estructura de concreto armado con refuerzo metálico, paredes de bloques frisadas y pintadas parcialmente, revestidas de cerámica, techo de láminas de acerolit, estructura metálica, cielo raso de anime con correas de metal y piso de cemento con acabado liso, puerta de acceso Santamaría, baño interior, instalaciones eléctricas, aguas blancas y aguas servidas; que dicho contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, pero que conforme al artículo 1614 del Código Civil, se convierte a tiempo indeterminado, es decir, al no desalojar el inmueble el arrendatario en el tiempo estipulado en el contrato, y al continuar recibiendo el canon de arrendamiento el propietario mediante depósitos realizados por ante el Juzgado Segundo de Municipio de Esta Circunscripción Judicial, lo cual dejó de hacer desde el mes de enero de 2010, es decir que debe más de diez meses de canon de arrendamiento, incumpliendo con sus obligaciones contractuales por cuanto no ha pagado los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, Octubre y Noviembre de 2010, por lo cual demandan al ciudadano LUIS GERARDO PINEDA, ya identificado para que reconozca el incumplimiento y desaloje voluntariamente el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De acuerdo a lo que se desprende del libelo, el demandante afirma que dicho contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, el cual se convirtió a tiempo indeterminado por imperio de la Ley, art. 1614 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”
En relación a la especialidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, señala cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por: José Luís Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág.99).
La doctrina por su parte, ha clasificado los contratos de arrendamiento en: contratos a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato de manera que no sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo del contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
En relación a los contratos, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en una sentencia de vieja data, señaló lo siguiente:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipulo por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII.1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Siendo así las cosas, y tomando en consideración los criterios antes expuestos en relación a la revisión de los requisitos de admisibilidad de la demanda, este tribunal de la lectura y revisión del contrato de arrendamiento firmado entre las partes que cursa al folio veintisiete (27), se desprende, que en su cláusula SEGUNDA, se determinó lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año, contado a partir del Quince de Febrero de Mil Novecientos Noventa y Seis (15-02-1.996), prorrogable por períodos iguales y consecutivos, salvo que por voluntad unilateral de alguna de las partes manifieste por escrito, telegrama, carta o cualquier medio de prueba, su voluntad de no continuar ni prorrogar el presente contrato, y cuya participación se hará por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo o de alguna de sus prórrogas vigentes.”
De lo antes expuesto, puede concluirse que el contrato de arrendamiento examinado, nació a la vida jurídica bajo la forma de contrato a tiempo determinado por un (1) año, y se prorrogó en forma automática por periodos iguales, en virtud de que no se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que las partes hayan celebrado un nuevo contrato o un contrato distinto al que fue consignado por la parte actora en copias simple cursante a los folios 27 y 28, aunado al hecho de que no se desprende en autos, que la parte actora le haya manifestado por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y tampoco se observa de los recaudos acompañados al escrito libelar, que se le hubiese otorgado al arrendatario una prórroga legal para la desocupación del inmueble, en virtud de haberle manifestado al último de los nombrados su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que es irrebatible, que el contrato de arrendamiento existente entre las partes implicadas en el presente procedimiento se trata de un contrato a tiempo fijo, prorrogado automáticamente por el mismo lapso de un año fijado originalmente.
Distinto es el caso, si en el contrato de arrendamiento se fija un lapso fijo de duración sin convenir prórroga alguna, y vencido dicho lapso el arrendatario continúe ocupando el inmueble y el arrendador continúa recibiendo el canon correspondiente, esto hace que el contrato se convierta en indeterminado, en razón de que no es posible saber cuando culmina o termina el mismo.
En este sentido el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,…”.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”
Así las cosas, tal y como ya se dejó expresado en el cuerpo del presente fallo, ha quedado establecido que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento de inmueble a tiempo determinado, el cual se ha renovado de manera automática en prórrogas de un (1) año por convención expresa contenida en el mismo, por lo que resulta contrario a la ley la admisión de la presente demanda de desalojo, en virtud que tal acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo es posible ejercerla cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado; en consecuencia, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el indicado artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, es procedente declarar inadmisible la demanda incoada. Y ASI SE DECIDE.
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda incoada por los ciudadanos BATLA BAYESSE AMER DE AL MATNI, CAMILO AL MATNI AMER, EMILIA AL MATNI AMER, CAMILA AL MATNI AMER, WAIL AL MATNI AMER y DAFER AL MATNI AMER, contra el Ciudadano LUIS GERARDO PINEDA; supra identificados, por ser contraria a lo establecido en el artículo 34 de Ley de arrendamientos Inmobiliario. Así se decide.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los VEINTINUEVE (29) días de Noviembre del año dos mil diez (2.010)
La Jueza Titular,
Abg. SONIA FERNÁNDEZ C. La Secretaria,
Abg. LILIANA CAMACHO.
En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste,
La Secretaria,
Abg. LILIANA CAMACHO.
Exp. 2.717
SFC/alq.-
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