TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y
DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS.

EXPEDIENTE N° 10-3232-C.B.
JUICIO: DESALOJO.

DEMANDANTE:
Francisco Antonio Montilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.278.904, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES:
Carmen Hidalgo y Nelson Mercado, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.605.364 y 11.188.361 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 8.017 y 69.774, de este domicilio.
DEMANDADO:
Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, del mismo domicilio y titular de la cédula de identidad N° E.- 82.041.851.

APODERADOS JUDICIALES:
Carlos Rodríguez y Yenifer Carolina González, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 12.204.480 y 9.387.051 respectivamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo os Nros. 70.962 y 134.771.

ANTECEDENTES

Cursa el presente expediente en este Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado: Carlos Rodríguez, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 70.962, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.- 82.041.851, contra la sentencia definitiva de fecha 29 de julio de 2010, dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano: Francisco Antonio Padilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.278.904, asistido por la abogada: Carmen Hidalgo, venezolana, mayor de edad, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 8.017 en contra del ciudadano: : Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E.- 82.041.851, que se tramita en el expediente N° 2213 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.
En fecha 08 de octubre del año 2010, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, por tratarse de un procedimiento de desalojo, se dejó establecido que el mismo sería tramitado conforme al procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.
En esta oportunidad, este Tribunal dicta sentencia en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

Alegó el ciudadano actor que es propietario de un inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, el cual tiene una superficie de trescientos catorce metros cuadrados con cuarenta centímetros (314,40 Mts), ubicado en la Calle Carvajal cruce con Avenida. Páez, distinguido con el N° 10-8 de esta ciudad de Barinas, alinderado de la manera siguiente: NORESTE: Calle Carvajal; SURESTE: Casa N° 9-21, que es o fue de Emilio Rivero, SUROESTE: Casa y solar que es o fue de Eduardo González y NOROESTE: Avenida Páez, cuyo código catastral es el Nro. 06-04.03.05.02.04, zona 01, tal como se evidencia del documento que en copia certificada anexó.
Alegó el actor que el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, desde hace 10 años aproximadamente celebró verbalmente un contrato de arrendamiento de uno de los locales que conforman el inmueble, con el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel, (antiguo propietario del inmueble) del cual hoy día es el propietario. Que dicho contrato verbal lo ha ido renovando automáticamente por lo que el mismo es un contrato a tiempo indeterminado. Que el mencionado ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, en fecha 06 de junio del año 2007, le notificó formalmente a través de la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 12 de junio de 2008, a través del Juzgado Segundo del Municipio del estado Barinas la no renovación del contrato verbal existente entre ellos y le ofreció en venta el inmueble a los fines de que ejerciera su derecho de preferencia que le asistía, no habiendo hecho uso del derecho de preferencia, tampoco ha querido desocupar el inmueble ni cancelar los canon de arrendamiento que tiene acordado con el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, el cual es la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuerte (Bs. F. 250,00) mensuales.
Adujo que ha hecho innumerables gestiones extrajudiciales, para que el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo se ponga al día con los cánones de arrendamiento que venia cancelándole a su vendedor, pero no ha podido lograrlo, pues no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del año 2008, adeudando hasta la fecha 4 meses del año 2008 (septiembre, octubre, noviembre y diciembre), y 5 meses del año 2009, (enero, febrero, marzo, abril y mayo), para un total de nueve (9) meses de atraso, las cuales ascienden a la cantidad de dos mil doscientos bolívares fuertes.
Que por las razones antes señaladas es por lo que acude para demandar como formalmente demanda al ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.041.851, por DESALOJO, para que le haga entrega material del local de su propiedad objeto del contrato verbal que tiene con el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, quien le vendió el referido inmueble con todos sus derechos y acciones, y en caso de que se niegue a ello sea obligado por el Tribunal.
A) a desalojar el inmueble objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO verbal existente entre ellos, y como consecuencia, convenga en la entrega material inmediata del mismo, completamente desocupado de todo tipo de bienes y personas; todo de conformidad con lo pautado por el artículo 34 letra “A”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Junto con el libelo de demanda consignó los siguientes documentos:

 Copia certificada de documento de compra-venta, suscrito por el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño.
 Copia simple de notificación presentada por ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas.
 Copia simple de notificación presentada por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.
 copia certificada de acta de defunción del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes emanada por el Registrador Principal del Estado Barinas en Fecha 29 de Julio de 2007.
 Copias simples de documentos de la tradición legal del inmueble.
 Copia simple de correspondencia enviada por el Sr. JESUS SERPA FIGUEREDO, titular de la cédula de identidad N° 82.041.851, en fecha 25 de mayo de 2007, dirigida al Sr. ORLANDO RANGEL BRICEÑO, donde le participa que acepta la oferta en venta de local comercial que actualmente ocupa en forma ininterrumpida desde el año 2001, en virtud del derecho de preferencia que legalmente le asiste.
En fecha 25 de marzo de 2010, los apoderados judiciales de la parte demandada Carlos E. González Guerrero y Yenifer Carolina Pujol González, inscritos en los inpreabogados bajo los Nros. 70.962 y 134.771; dan contestación a la demanda en los siguientes términos:

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Rechazaron, negaron y contradijeron categóricamente, tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada una de las razones y argumentos expresados por el demandante y supuesto propietario del inmueble (local comercial) signado bajo el N° 10-8, ubicado en la esquina de la calle carvajal cruce con avenida Páez, en esta ciudad de Barinas, Municipio Barinas, del estado Barinas, ciudadano: Francisco Antonio Montilla en su libelo de demanda, por no ser ciertos y por ende totalmente falsos, viciados y contradictorios.
Sostuvieron que no es cierto que el contrato de arrendamiento verbal aludido en el libelo se haya celebrado con el demandante ciudadano: Francisco Antonio Montilla (a quien a todo evento desconocen como arrendador o propietario), ni mucho menos con el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel, a quien pretende acreditarle el demandante el carácter de antiguo propietario de dicho local, situación esta que jamás lo ha sido, pues su representado: Jesús Serpa Figueredo, con quien celebra verdaderamente el contrato de arrendamiento del local objeto de este proceso, es con el ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, quien es venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad, N° 890.399, de este domicilio y civilmente hábil y fue realizado en fecha 30 de junio del Año Dos Mil (2000), es decir, hace 10 años.
Que pasados un par de meses y a medida que se desenvolvió la relación arrendataria el ciudadano y hoy legitimo propietario de dicho inmueble ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, designa para la administración del mismo al ciudadano: Orlando Coromoto Rangel, quien de manera sorpresiva en el mes de junio del año 2008, se niega a recibir los canones de arrendamiento por supuesta orden del propietario y exigió a nuestro representado la desocupación inmediata del mismo, situación esta que obligó al ciudadano: Jesús Serpa a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento a través del Juzgado Primero del Municipio Barinas bajo el expediente de consignación Nº 689, en donde consta todas y cada una de las consignaciones de los respetivos cánones de arrendamiento realizadas al ciudadano propietario – arrendador del inmueble (local), Carlos Bonifacio Paredes, las cuales se han realizado de manera oportuna y legal hasta la presente fecha. En tal sentido consignaron anexa al presente escrito marcada con la letra “A” copia certificada de dicho expediente emanado de dicho juzgado en fecha 09 de diciembre del pasado año 2009, es decir hace tres (03) meses, para que surta todos los efectos y consecuencias legales del caso en este expediente se encuentran consignados la documentación que acredita la verdadera titularidad de dicho inmueble al ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes tal y según consta en el documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas en fecha 27 de Mayo de 1958, Protocolo Primero, folios 218 al 220 Nº 111, del Segundo Trimestre del año 1954 al igual que la ficha catastral y de la solvencia municipal respectivamente, la cual aquí reproducimos igual y a todo evento.
Afirmaron que es por ello que resulta sorprendente que el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel aparezca como antiguo propietario del inmueble, que actualmente ocupa como inquilino su representado Jesús Serpa, cuando jamás lo ha sido, usurpando así la propiedad del inmueble, tan es así que cuando realiza las notificaciones de la venta de dicho inmueble este ciudadano no tenia ningún titulo de propiedad del mismo; y es aún más sorprendente la supuesta venta a todas luces fraudulenta, que le realiza al aquí demandante (Francisco Antonio Montilla) , quien carece de cualquier cualidad para demandar el desalojo, pues es un extraño ajeno a cualquier tipo de relación arrendataria entre su representado ciudadano: Jesús Antonio Serpa Figueredo y el verdadero propietario-arrendador del inmueble ciudadano: Calos Bonifacio Paredes.
Que no es cierto que su representado Jesús Serpa Figueredo se encuentre insolvente en los cánones de arrendamiento del referido local, pues los mismos se encuentran religiosamente consignados de manera oportuna, legal y correcta como ya fue manifestado, en el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial bajo el expediente de consignación N° 689, a favor del propietario arrendador Carlos Bonifacio Paredes, desde el mes de junio del año 2008, es decir, casi dos (02) años de consignaciones. Es de hacer notar que para dicha fecha el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel no tenía ningún titulo o documento registrado que le acredite propiedad del inmueble en cuestión, solicitando el desalojo del inmueble atribuyéndose éste la cualidad de arrendador.
Que en nombre de un tercero (Orlando Rangel) quien es ajeno a cualquier relación arrendataria entre su representado Jesús Serpa y el verdadero Propietario –Arrendador Carlos Bonifacio Paredes, pues jamás han celebrado contrato de arrendamiento con ninguna otra persona distinta a este ciudadano.
Que por todas y cada una de las defensas que en derecho asisten a su representado ciudadano: Jesús Serpa Figueredo en su carácter de inquilino del referido inmueble solicitan que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.
Solicitaron en nombre de su representado Jesús Serpa Figueredo, se oficie al ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio Barinas del estado Barinas, a los fines de que abra una investigación para esclarecer el porque la titularidad del inmueble en cuestión ha sido transmitida de manera aparentemente fraudulenta no cumpliendo los requisitos exigidos en el Código Civil; y el por qué en la actualidad existe una doble titularidad.

Acompañaron al escrito los siguientes documentos:

 Copia certificada de las Consignaciones signadas con el N° 689 realizadas por ante el Juzgado Primero de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual fue agregado a los autos desde el folio 67 al 117 del presente expediente, solicitadas por el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo beneficiario Carlos Bonifacio Paredes. (Marcada A).
 Copia certificada de Tradición legal expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 01 de diciembre del año 2009, donde certifica que se han revisado minuciosamente los Libros y Protocolos llevados por esa oficina y La Tradición Legal, de los últimos 60 años, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en el área urbana de la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas. (Marcada “B”).

En la oportunidad legal ambas partes promovieron pruebas, y el Juzgado “A Quo” dictó sentencia en los términos que a continuación se transcribe parcialmente:

LA RECURRIDA

“…DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Para quien juzga, la presente acción se encuentra circunscrita a una demanda que por desalojo y con fundamento en el artículo 34 literal “a)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es incoada por el ciudadano FRANCISCO ANTONIO MONTILLA, supra identificado, al señalar que aproximadamente hace diez (10) años el ciudadano ORLANDO COROMOTO RANGEL (antiguo propietario del inmueble), convino en celebrar CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL A TIEMPO INDETERMINADO con el ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO… sobre el referido inmueble descrito supra, se tenia fijado, un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) pagaderos a partir del vencimiento de cada mes, asimismo, alegó entre otras cosas que el referido ARRENDATARIO ciudadano: JESUS SERPA FIGUEREDO, le adeuda hasta la fecha de presentación de la demanda , NUEVE (09) MESES por concepto de CANONES DE ARRENDAMIENTO, estas son: Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno. En el acto de la litis contestación los abogados en ejercicio CARLOS RODRIGUEZ GUERRERO y JENIFER CAROLINA PUJOL GONZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 70.962 y 134.771, actuando en el carácter de Defensores del demandado de autos ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO, identificado up-supra, mediante la cual niega, rechaza y contradice, en toda y cada una de las partes, tanto el fundamento del hecho como del derecho…niega, rechaza y contradice, el hecho de que su defendido haya celebrado contrato de arrendamiento ni con el ciudadano: FRANCISCO ANTONIO MONTILLA, parte demandante del presente juicio de desalojo, ni mucho menos con el Ciudadano y ORLANDO COROMOTO RANGEL … Niega, rechaza y contradice, el hecho de que su defendido, adeude las cantidades señaladas en el escrito libelar, por cuanto realizo las consignaciones de los canoes de arrendamiento a través del Juzgado Primero del Municipio Barinas bajo el expediente de consignaciones Nº 689…
De esta forma quedó trabada la presente litis.
En tal sentido y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:
Por acción especial de desalojo, se entiende, el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado, bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal “a)” del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En el caso de marras, la pretensión de la parte actora se fundamenta en el incumplimiento en que a su decir incurrió el demandado al dejar de cancelar nueve (09) mensualidades consecutivas, las cuales corresponden a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno, argumentos que serán objeto más delante de pronunciamiento por quien aquí decide.
PUNTO PREVIO
Por cuanto el demandado de autos alegó la falta de cualidad del actor en su escrito de Litis contestación, pasa esta Sentenciadora a analizar la presente excepción perentoria de fondo como punto previo:
En cuanto al tema que nos ocupa ha sostenido la tratadista Patrio Rafael Ortiz Ortiz, en so obra Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, páginas 516 y 517, señala lo siguiente:
“Como lo ha señalado DEVIS ECHANDIA, la legitimación es, en realidad un presupuesto de la pretensión contenido en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido, es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es mas apropiado decir que ésta es inadmisible, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta, no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está prohibido para hacerlo. Y así debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”.
Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada en fecha 26 de Junio de 2002 (Rafael Chavero en amparo constitucional, Exp. 00-3225) con ponencia del Magistrado José M. Delgado Ocando, señaló:
“…Al respecto, esta Sala dejó expuesto que: “Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) La legislación Ad Causam; b) El interés para obrar; y c) En algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal es la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien, la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria, no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”
El hecho de que la legitimación sea una condición para la actuación del ordenamiento sobre la pretensión, no implica que pueda ser declarada in limine litis cuando se observe, manifiestamente, que el actor carece evidentemente de la legitimación para estar en a causa. Sin embargo no es lo frecuente, y normalmente la falta de cualidad se decide como un capitulo previo a la sentencia de merito.
Siendo ello así, en los supuestos de legitimación ordinaria, donde lo único que se requiere es la auto atribución del derecho, el juez no pudiera pronunciarse in limine litis, y de oficio sobre la falta de cualidad o legitimación, será necesario esperar la defensa del demandado y, en todo caso, será en la sentencia de mérito donde el juzgador, necesariamente, deberá pronunciarse sobre la legitimación aún cuando no hubiese sido alegada.
Como la legitimación es un asunto que se requiere para la actuación del ordenamiento jurídico en la esfera de quien lo solicita, se entiende que, cuando se resuelve el mérito de la pretensión, el juez se pronunciará sobre su pertinencia subjetiva, aun cuando no hubiese sido alegada la falta de cualidad. Sin embargo, esta regla varia si se trata de legitimación extraordinaria o en los supuestos de improponibilidad subjetiva.
Existen cuestiones de orden público de las cuales el operador de justicia como director del proceso, no puede dejar escapar, y en franco acatamiento a la doctrina imperante de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, la cual se ha pronunciado sobre el hecho que evidenciaba la falta de cualidad que atente contra el orden publico, el juez debe declararla en cualquier estado y grado de la causa y declarará la Inadmisibilidad de la acción, pues la misma no conlleva a un fin exacto, como lo es la administración de justicia, sino a un proceso que nunca podría obtener un dictamen adecuado a la situación presentada.
Ahora bien, de acuerdo a la doctrina citada up-supra y al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien es cierto, que lo que se esta discutiendo en el presente juicio es una acción de desalojo, en el cual se ha alegado el incumplimiento en el pago de los canon de arrendamientos por parte del demandado, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y cinco (05) meses del año 2009 (enero, febrero, marzo, abril y mayo); no es menos cierto que resulta de obligatorio cumplimiento para ésta Sentenciadora el pronunciamiento de la excepción perentoria de fondo que nos ocupa, en tal virtud, de la revisión exhaustiva de las pruebas documentales supra analizadas, la parte demandada no logró demostrar la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, por lo que forzoso es concluir para esta jurisdicente que el accionante si tiene la de cualidad para sostener el presente juicio por ser el último propietario del inmueble de marras y por haber cumplido el anterior propietario y arrendador para aquel momento ciudadano Orlando Coromoto Rangel, con los requisitos de ley en cuanto a la Notificación del Arrendatario sobre la venta del inmueble, respetando su derecho a la Preferencia Ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, al no haber el ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO, en su condición de arrendatario, materializado en forma concreta el derecho de preferencia ha pesar de existir comunicación privada en autos la cual fue supra valorada, para adquirir mediante compraventa el inmueble de marras, forzoso es concluir para esta Sentenciadora que el nuevo propietario FRANCISCO ANTONIO MONTILLA, se subrogó en el anterior propietario arrendador ciudadano ORLANDO COROMOTO RANGEL BRICEÑO, y, como coloraría de ello si tiene la cualidad activa para Accionar en el presente juicio y así debe quedar establecido en el dispositivo del presente fallo. Así las cosas y para sustentar la figura de la Subrogación en materia arrendaticia trae esta sentenciadora a colación lo siguiente: Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario esta obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia N° 1753 de fecha 09 de octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, se dictaminó: “Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1064 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigidos por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico”.
Asimismo, el doctrinario Gilberto Guerrero Quintero ha sostenido en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, que es: 2EL EFECTO DE SUSTITUIR O PONER AL ADQUIRENTE DEL INMUEBLE ARRENDADO EN EL LUGAR DEL ARRENDADOR. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa…Aquella subrogación se produce por efecto, aún cuando el arrendador y arrendatario no lo hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario” P.73. Criterios doctrinarios y jurisprudenciales aplicables al caso que nos ocupa y que permite concluir a quien aquí sentencia que el demandante de marras ciudadano: FRANCISCO ANTONIO MONTILLA, se subrogó en el anterior arrendador y si tiene la cualidad activa para interponer la presente acción de Desalojo, Y así se decide.
Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a continuación se transcribe:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de la prueba”.
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en l artículo 1.354 del Código Civil, que también señala:
“Quien pida ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o él hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el caso sub judice, el accionante persigue la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilino, por cuanto le adeuda para el momento de la interposición de la presente acción, nueve (09) mensualidades consecutivas, las cuales corresponden a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, DEL AÑO 2008 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2009, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) cada uno.
A este respecto se hace necesario revisar el expediente de consignación N° 681, cursante a los autos en Copias Certificadas, promovido en la etapa probatoria por la parte demandada, cursante a los autos desde el folio 67 al 117, ambos inclusive.
De una revisión exhaustiva efectuada a dichas actuaciones, ciertamente se constata que, presentada como fue la consignación por el demandado de autos ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO, supra identificado, en fecha 08 de Julio de 2008, por ante este mismo Juzgado, y distribuido en fecha 22 de abril de 2008, recayendo la misma en el Juzgado primero del Municipio Barinas, dicho procedimiento fue admitido por el Juzgado en comento, en fecha 14 de Julio de 2008, exhortando al consignante a efectuar la consignación de la referida cantidad de dinero mediante deposito bancario a la cuenta corriente del Juzgado Primero del Municipio Barinas. Posteriormente el demandado de autos suscribe diligencia en fecha 01 de Agosto de 2008; donde consigna depósitos Bancarios a nombre del Tribunal signado con los números 17807853, 17808353 y 17809055, por concepto del pago del canon de Arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2008. Ahora bien del estudio y revisión efectuada a tales consignaciones, determina esta Sentenciadora que, Igualmente, se constata del mencionado Expediente de Consignaciones, que el demandado procedió a consignar los siguientes cánones:
 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2008, consignado en fecha 01/08/2008.
 El Canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008, consignado en fecha 08/10/2008.
 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre del año 2008, Enero, Febrero del año 23009, consignados en fecha 10/12/2008.
 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2009, consignado en fecha 16/03/2009.
 El canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2009, consignados en fecha 18/06/2009.
 El canon de arrendamiento correspondiente de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2009, consignados en fecha 16/09/2009.
Ahora bien, el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula el procedimiento a seguir para el pago por consignación de canon de arrendamiento, cuando el Arrendador se niega a recibir los mismos, señalando precisamente, el tiempo dentro del cual el inquilino debe realizar tal consignación este es, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; por lo que tratándose de un arrendamiento verbal, el inquilino debía cumplir con el pago del canon conforme a dicho procedimiento, dentro de los quince días siguientes, al vencimiento de cada mensualidad.
Asimismo, puntualiza el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda” (negrillas del Tribunal). Se deduce de la interpretación de la norma antes transcrita, que es de la competencia funcional del Juez de la causa que esté conociendo la respectiva demanda de DESALOJO, determinar si las consignaciones arrendaticias se han hecho de forma legitima, más no es de la competencia del Juez La Consignación arrendaticia es un medio o forma excepcional de pago judicial, establecido por el Legislador en beneficio del arrendatario, cuando el arrendador se rehúse a recibir el canon de arrendamiento vencido, el cual tiene por propósito considerar al arrendatario en estado de solvencia, cuando ha sido consignado en forma legítima, por ello, la consignación es d orden publico, es una forma excepcional de pago y presume solvente al arrendatario, salvo prueba en contrario.
Se considera que la consignación arrendaticia se ha hecho en forma legitima, cuando es efectuada conforme a lo establecido en la Ley, esto es, que la consignación se haga dentro del lapso legal, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento dl canon de arrendamiento, esto es, de cada mensualidad, que se haga mediante escrito dirigido al Juez de Municipio de la Jurisdicción, donde se encuentra ubicado el inmueble y que éste contenga la identificación del consignante y del consignatario con indicación de de los datos necesarios (dirección) para la NOTIFICACION del beneficiario, o en su defecto, se solicite la PUBLICACION de un cartel de notificación, se indique el motivo de la consignación y se consigne la suma correspondiente, así mismo, se considera que la consignación ha sido legítimamente efectuada cuando las siguientes o sucesivas consignaciones hechas sobre el mismo inmueble, se realicen en el mismo Tribunal de Municipio donde se apertura el expediente. En virtud de la consignación legítimamente efectuada existe la presunción iuris tantum de que el arrendatario se encuentra en estado de solvencia.
En el caso sub examine, observa esta Jurisdicente que en el tantas veces mencionado Expediente de Consignación signado con el número 689, cursa diligencia del ciudadano ANIBAL EDUARDO RONDON SERENO, Alguacil accidental del juzgado primero del municipio Barinas, cursante al folio 109, donde consigna dos (02) boletas de notificación originales libradas al ciudadano CARLOS BONIFACIO PAREDES, titular de la cédula de identidad personal número 890.399, donde se entrevisto con una ciudadana de nombre Isnalda Rivero Paredes, manifestándole ser sobrina del ciudadano a quien esta dirigidas dichas boletas, ya que el mismo murió ya hace bastante tiempo; en consecuencia, se puede afirmar que las consignaciones a las que se ha hecho referencia, no pueden ser consideradas como legítimamente efectuadas ya que se hicieron a favor de una persona fallecida hace más de cincuenta (50) años y quien no era Arrendadora y propietaria del inmueble de marras; en tal virtud las referidas consignaciones se tienen como no validas, amén de que además el consignante tampoco dio cumplimiento con las cargas que impone la ley para este tipo de procedimiento y así queda establecido.
En este sentido, analizadas las probanzas aportadas por las partes y conforme al hecho controvertido de la insolvencia de los cánones demandados, se puede concluir, que no existe en el expediente prueba alguna que demuestre que la parte accionada lograra enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto al hecho de la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos.
Así las cosas, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar los hechos alegados por la representación de la parte demandada, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, con lugar la acción de desalojo propuesta y, así se decide.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento a las motivaciones que preceden, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA
PRIMERO: Improcedente la falta de cualidad interpuesta por el demandado ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO, en la oportunidad de la Litis contestación.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano FRANCISCO ANTONIO MONTILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula d identidad N° V-4.278.904, de este domicilio en contra del ciudadano JESUS SERPA FIGUEREDO, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula d identidad N° E-82.041.851.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteado el presente caso, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos establecidos, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo”, según la cual declaró con lugar la demanda de desalojo de inmueble, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Y CARGA DE LA PRUEBA

En el caso bajo estudio, la parte actora sostiene que el demandado celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño; que este le notificó a través de la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 12 de junio de 2008, la no renovación del contrato existente y le ofreció en venta el inmueble a los fines de que el arrendatario ejerciera el derecho de preferencia. Que el arrendatario no ha querido desocupar el inmueble arrendado y tampoco ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto, adeudando septiembre, octubre, noviembre y diciembre, y cinco meses del año 2009, a saber: enero, febrero, marzo, abril y mayo, afirmando en el libelo también que él, es decir, el ciudadano: Francisco Antonio Montilla es el propietario del inmueble que ocupa el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo en calidad de arrendatario.

Por su parte los representantes judiciales del accionado, afirmaron que la persona con quien celebró el contrato de arrendamiento del local es el ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, y que dicho contrato fue celebrado el 30 de junio del año 2.000, es decir, hace 10 años. Que el legítimo propietario del inmueble que ocupa es el señalado ciudadano, y que este designó como administrador al ciudadano: Orlando Coromoto Rangel, quien de manera sorpresiva desde el año 2008 se negó a recibir los cánones de arrendamiento y exigió la desocupación del inmueble, situación que obligó a su presentado a realizar las consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas bajo el expediente N° 689, realizadas a favor del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes. Sostuvieron además que el inmueble arrendado jamás ha sido de Orlando Coromoto Rangel, que su representado no se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que el actor no tiene cualidad para demandar la desocupación del inmueble arrendado.

En relación a la actividad probatoria, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de la obligación, en todo caso, las partes tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Seguidamente pasa esta Superioridad, a analizar y valorar los medios probatorios promovidos por las partes:
DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

De la parte actora:

 Original de documento de Compra-Venta suscrito por el demandante ciudadano: Francisco Antonio Montilla y el ciudadano Orlando Rangel Briceño, donde se evidencia la venta pura y simple, perfecta e irrevocable, de un inmueble, ubicado en la Calle Carvajal cruce con Avenida Páez, distinguido con el N° 10-8 de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas, comprendido dentro de los lineros siguientes: Noreste: Calle Carvajal, Sureste: Casa N° 9-21, que es o fue de Emilio Rivero, Suroeste: Casa y solar que es o fue de Eduardo González y Noroeste: Avenida Páez, cuyo código catastral es N° 06.04.03.05.02.04 Zona 01, documento suscrito por los mencionados ciudadanos ante el Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 21 de noviembre de 2008, bajo el N° 2008.1104, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado 288.5.2.2.510, Libro de Folio Real año 2008. (Marcado “A”)

En cuanto a esta documental, debe resaltarse que la misma no fue tachada en modo alguno por la parte a quien se le opuso, en virtud de ello se le otorga pleno valor probatorio como documento público para dar por demostrada la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente, evidenciándose que el propietario del mismo es el ciudadano: Francisco Antonio Montilla, todo de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia simple de notificación presentada y practicada por la Notaria Pública Primera del estado Barinas en fecha 06 de junio de 2007; donde realiza la notificación a los arrendatarios de la no renovación del contrato de arrendamiento verbal existente entre las partes y de igual manera ofrece en venta el inmueble anteriormente identificado. (Marcado B).

A este documento se le otorga valor probatorio, para dar por demostrada la actuación de la funcionario público a cargo de la Notaría Pública antes señalada, en relación a su traslado y constitución en el inmueble arrendado a los fines de la notificación solicitada por el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia simple de expediente N° 1285, contentivo de la notificación presentada por el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, en fecha 12 de mayo de 2008 ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas donde realiza la notificación a los arrendatarios de la no renovación del contrato de arrendamiento verbal existente entre las partes y de igual manera ofrece en venta el inmueble anteriormente identificado. (Marcado C).

En cuanto a esta documental, se le otorga pleno valor probatorio como documento público para demostrar los hechos que contiene, en virtud de que contiene actuaciones realizadas por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, que no fueron desvirtuadas en modo alguno por la parte a quien se le opuso.

 Copia certificada de acta de defunción del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes emanada por el Registrador Principal del Estado Barinas en fecha 29 de Julio de 2007, donde se demuestra que falleció en la ciudad de Barinas Estado Barinas en fecha once de Marzo de 1960.

Se le otorga pleno valor probatorio como documento público, para dar por demostrado el fallecimiento del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, evidenciándose que el señalado ciudadano falleció el día 11 de marzo de 1.960, es decir, hace más de cincuenta (50) años, todo de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copias certificadas de documento de compra-venta suscrita por el ciudadano: Nicolás Paredes de fecha 26 de octubre de 1973; mediante el cual declara que da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano: Eduardo Antonio Rangel, una casa levantada sobre paredes de bahareque, techo de zinc y piso de cemento, con una mediagua anexa levantada sobre paredes de bloques, techo de zinc y piso de cemento, las que se encuentran enclavadas en el cruce de la calle Carvajal con Avenida Páez, sobre una parcela de terreno propio, cuyos linderos son los siguientes: Noreste, Calle Carvajal; Sureste: Casa y solar de Emilio Rivero, Noroeste: Avenida Páez y Suroeste:, Casa y solar de Eduardo González, con una superficie total de trescientos catorce metros, con cuarenta centímetros cuadrados (314,40 mts2), quedando inscrito bajo el N° 2008.373, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 288.5.2.8.3 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008. (folios 136 al 140).
 Copia certificada de documentos de compra-venta suscrita por el ciudadano: Eduardo Antonio Rangel, mediante el cual declara que da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, una (1) casa de habitación enclavada en terreno propio, que mide CIENTO CINCUENTA Y NUEVE METROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (159,35 MTS), ubicada en la calle Carvajal N° 10-8 cruce con Avenida Páez de esta ciudad de Barinas estado Barinas alinderadas de la siguiente forma: Norte, Calle Carvajal; Sur: Casa N° 9-21 Familia González, Este: Casa de la ciudadana: Maria Filomena Pernia. Oeste:, Avenida Páez de la ciudad de Barinas, quedando inserta bajo el N° 27, Tomo 103 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

En virtud que los documentos antes señalados no fueron tachados en modo alguno por la parte a quien se le opuso, se les otorga pleno valor probatorio como documentos públicos, todo de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Copia certificadas de expediente de solicitud de Declaración de Únicos y Universales Herederos, signado con el N° 208, mediante auto de fecha 04 de junio de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, de conformidad con el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil declaró Único y Universal Heredero al ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño, hijo de quien en vida se llamara Eduardo Antonio Rangel.
 Copias certificada de planilla Sucesoral N° 0009229, de fecha 27 de abril de 2007, signada con el N° de expediente 153, emitida por el SENIAT, donde consta la declaración de los bienes del de cujus Nicolás Paredes, quien falleció el 11 de agosto de 1999.
 Copias certificada de planilla Sucesoral N° 0164672, de fecha 20 de julio de 2007, N° de expediente 256, emitida por el SENIAT, donde consta la declaración de los bienes del de cujus Nicolás Paredes, quien falleció el 11 de agosto de 1999.
 Copias certificada de planilla Sucesoral N° 142 cuyo N° es ilegible, de fecha 24 de abril de 2007, emitida por el SENIAT, donde consta la declaración de los bienes del de cujus Paredes Carlos Bonifacio, quien falleció el 07 de marzo de 1960.
 Copias certificada de planilla Sucesoral N° 0009225, de fecha 24 de abril de 2007, emitida por el SENIAT, signada con el N° de expediente N° 142 donde consta la declaración de los bienes del de cujus Paredes Carlos Bonifacio, quien falleció el 07 de marzo de 1960.

A los documentos antes descritos, se les otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene, por tratarse de actuaciones realizadas por un órgano jurisdiccional en ejercicio de sus competencias.

 Opuso la correspondencia enviada por el Sr. JESUS SERPA FIGUEREDO, titular de la cédula de identidad N° 82.041.851, de fecha 25 de mayo de 2007, dirigida al Sr. Orlando Rangel Briceño, en el que participa que acepta la oferta en venta del local comercial que actualmente ocupa en forma ininterrumpida desde el año 2001, en virtud del derecho de preferencia que legalmente le asiste; ya que con dicha correspondencia prueba que existe un Contrato de Arrendamiento verbal con el mencionado ciudadano.

Este documento es de naturaleza privada, suscrito por el ahora demandado Jesús Serpa Figueredo, en el que se evidencia que el señalado ciudadano y arrendatario del inmueble le manifiesta al ciudadano: Orlando Rangel Briceño, la aceptación de la oferta de venta del inmueble arrendado, que al ser producida en el presente procedimiento y no haber sido desconocida ni impugnada en modo alguno, se convirtió en un documento privado reconocido, en atención a ello, se le otorga pleno valor probatorio para dar por comprados los hechos que contiene, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Medios probatorios de la parte demandada:

 Copia certificada de las Consignaciones signadas con el N° 689 realizadas ante el Juzgado Primero de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el cual fue agregado a los autos desde el folio 67 al 117 del presente expediente, solicitadas por el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo beneficiario Carlos Bonifacio Paredes. (Marcada A).

Esta documental versa sobre unas consignaciones realizadas por el accionado ante el Juzgado Primero de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, que merecen valor probatorio para demostrar las consignaciones realizadas por el accionado a favor del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, sin embargo, se observa del expediente de consignación que el demandado y consignante de los cánones no dio cumplimiento con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de notificar al arrendador dentro de los 30 días siguientes a la consignación, por lo que evidentemente la consignación realizada en esos términos, es decir, sin cumplir a cabalidad con el trámite de la notificación debe tenerse como no hecha. Y así se declara.

 Promovió el valor y mérito favorable del escrito de contestación de la demanda.

En relación con esta promoción, esta Alzada ha señalado en múltiples oportunidades que en principio el escrito contentivo de la contestación de la demanda no es un medio de prueba susceptible de valoración como tal, en atención a que la contestación de la demanda contiene en todo caso los alegatos, defensas y excepciones del demandado que deben ser demostradas dentro del proceso en su oportunidad legal, en virtud de ello, tal promoción resulta inapreciable.
 Copia certificada de Tradición legal expedida por la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del estado Barinas en fecha 01 de diciembre del año 2009, donde certifica que se han revisado minuciosamente los Libros y Protocolos llevados por esa oficina y La Tradición Legal, de los últimos 60 años, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, ubicada en el área urbana de la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas, la cual tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA CENTIMETROS CUADRADOS (156.90 mts2), la cual formó parte de mayor extensión de TRESCIENTOS CATORCE METROS CUADRADOS CON CUARENTA CENTIMETROS CUADRADOS (314,40 mts2) , a que se refiere la anterior solicitud es la siguiente: Primero: el ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, hubo la propiedad por compra que hizo al CONCEJO MUNICIPAL, según consta de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, el día 27 de mayo del año 1958, bajo el N° 111 folios 218 al 220, del Protocolo Primero, Principal, Segundo Trimestre del año 1958. Segundo: AL CONCEJO MUNICIPAL, les han pertenecido desde tiempos inmemorial, y siempre se han reputado como sus ejidos.

En cuanto a esta documental, se le otorga pleno valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Punto Previo. De la falta de cualidad del actor.-

La parte accionada en la oportunidad de la contestación, alegó la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio, fundamentado en el hecho de que él había celebrado el contrato de arrendamiento del inmueble con el ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes.

Ahora bien, en relación a la defensa de fondo opuesta, podemos decir que la falta de cualidad para intentar o sostener el juicio se encuentra consagrada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a esta norma esta defensa puede hacerla valer el demandado en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda, tal y como ha sucedido en el presente caso.

Por otro lado, el artículo 16 de la ley adjetiva indica:

“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente. (Resaltado de este tribunal)

Diversas han sido las definiciones que se han dado en la doctrina de la falta de cualidad e interés, al respecto el maestro Luís Loreto, en su obra: Estudios de Derecho Procesal Civil, Universidad Central de Venezuela- Sección Publicaciones, Volumen XIII, en el capitulo IV “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, señala lo siguiente:
“La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa (legitimatio ad causam) para designar este sentido procesal de la noción de cualidad, y distinguirla bien de la llamada legitimación al proceso (legitimatio ad processum); y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llama legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva). Siguiendo el lenguaje empleado por el Legislador patrio en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, podríamos muy bien distinguir ambas nociones de cualidad diciendo “cualidad para intentar o sostener el juicio”. Más brevemente todavía podrá decirse cualidad activa y cualidad pasiva.
Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más.
En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico.”

Sobre este mismo tema, Bernardo Loreto Yánez, en una conferencia dictada en las Jornadas Dr. José Santiago Núñez Aristimuño en Maturín estado Monagas, en el mes de abril de 1992, recogida en la Revista de Derecho Probatorio 2, Director: Jesús Eduardo Cabrera Romero, Editorial Jurídica Alva SRL, bajo el título “Breves Consideraciones sobre la Defensa de Falta de Cualidad y la Carga de la Prueba” afirmó:

“En relación con la formación del contradictorio, todo ordenamiento contiene esquemas subjetivos abstractos que deben ser observados, los cuales están conformados por lo que se conoce como situaciones legitimantes, es decir, por una categoría jurídica diferenciable por su naturaleza de la titularidad de un derecho subjetivo, la cual sólo sirve para determinar quiénes pueden ser partes legítimas y obtener sentencia de fondo, favorable o desfavorable, en los casos a que las situaciones legitimantes se refieren. Habida cuenta de ello, la legitimación en la causa no es otra cosa que la coincidencia entre la situación legitimante prevista en la ley, con la situación jurídica en que el actor afirma encontrarse, según la configura en la pretensión que hace valer en la demanda.”

Debe entenderse entonces, que cualidad o legitimatio ad causam, no es otra cosa que la relación jurídica existente entre el demandante en concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de la pretensión, y la posibilidad de sostener el juicio como demandado.

En el caso bajo examen, observa esta Alzada que el ciudadano: Francisco Antonio Montilla, titular de la cédula de identidad N° 4.278.904, mediante documento debidamente otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, de fecha 21 de noviembre de 2008, anotado bajo el N° 2008.1104, asiento registral 1, el cual se encuentra agregado en los folios del 5 al 9 del presente expediente y que fue plenamente valorado en el presente fallo, adquirió el inmueble ubicado en la Calle Carvajal cruce con la Avenida Páez, distinguido con el N° 10-8, el cual es el inmueble objeto del contrato de arrendamiento invocado en el presente procedimiento y cuyo desalojo aquí se peticiona, evidenciándose que el vendedor en dicha negociación es el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel Briceño.
Por otro lado, se observa que el ciudadano: Orlando Coromoto Rangel, anterior propietario y arrendador original, dando cumplimiento con lo establecido en la Ley, notificó en su oportunidad al arrendatario y hoy accionado de la no renovación del contrato de arrendamiento, haciéndole además la oferta preferente de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de lo que se colige, que no habiendo hecho uso de la preferencia ofertiva, el nuevo propietario ciudadano: Francisco Antonio Montilla, se subrogó en el anterior propietario arrendador, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la señalada Ley especial que rige la materia.

En consecuencia, habiéndose producido la subrogación arrendaticia, el nuevo propietario ciudadano: Francisco Antonio Montilla, subsiste frente al arrendatario con los mismos deberes y derechos del anterior propietario, por supuesto, dentro de las limitaciones que establece nuestro ordenamiento jurídico, lo que nos lleva a concluir que el ciudadano: Francisco Antonio Montilla si tiene cualidad e interés para intentar el presente juicio, por lo que la defensa de fondo de falta de cualidad invocada por la parte accionada debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE.

Para decidir este tribunal, observa:

El presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano: Francisco Antonio Montilla, titular de la cédula de identidad N° 4.278.904, contra el ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, titular de la cédula de identidad N° E-82.041.851, fundamentada dicha acción en la insolvencia del arrendatario en los términos que ya fueron expuestos en el presente fallo en el capítulo de los límites de la controversia.

En relación a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:
Art. 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Art. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Por otro lado, el artículo 34 literal “a”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Art. 34.- Sólo podrá demandarse, el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Ya hemos señalado en el cuerpo del presente fallo, que la parte actora fundamentó la acción de desalojo bajo el argumento de la insolvencia del arrendatario, sin embargo, el arrendatario afirmó en su contestación que él no se encontraba insolvente, en virtud de haber realizado las consignaciones arrendaticias de manera oportuna a favor del ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes, quien aseguró ser su arrendador desde hace diez (10) años.

En cuanto a los argumentos antes señalados, debe señalar quien aquí decide que el expediente contentivo de las consignaciones arrendaticias signado con el N° 689, realizadas ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas que fueron objeto de análisis por esta Superioridad en el capitulo de los medios probatorios, se dejó establecido que el consignante no dio cumplimiento con la carga de notificar al beneficiario de la consignaciones de conformidad con el artículo 53 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, desechándose tal medio probatorio, de lo que se colige que las consignaciones realizadas por el demandado no se perfeccionaron de conformidad con la Ley; sumado al hecho por demás irrefutable que el arrendatario realizó las consignaciones a favor de una persona que no era ni el propietario del inmueble ni el arrendador, en virtud de que el ciudadano: Carlos Bonifacio Paredes falleció hace más de cincuenta (50) años, en virtud de ello la consignación no puede ser considerada validamente realizada, y devela la actitud aviesa, desleal y la falta de probidad del demandado, al afirmar ante el órgano jurisdiccional que él había celebrado el contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Carlos Paredes, habiendo éste fallecido hace mas de cincuenta (50) años, lo que nos permite concluir sin lugar a dudas que la consignación arrendaticia realizada por la parte demandada, no surte en modo alguno los efectos previstos en la ley, y tales consignaciones deben ser desechadas del presente procedimiento. Y ASI SE DECIDE

En este orden de ideas, se EXHORTA de manera contundente a la parte accionada a abstenerse en lo adelante en volver a desarrollar este tipo de conducta desleal, que impide el desarrollo normal de la actividad jurisdiccional. Y ASI SE DECLARA.

La consecuencia del no pago de los cánones de arrendamiento, es la mora o atraso en una de las principales obligaciones de arrendatario, tal y como lo prevé el artículo 1.592 del Código Civil, que establece que el arrendatario tiene dos obligaciones principales: servirse de la cosa y pagar la pensión de arrendamiento, siendo esto así podemos señalar que en el caso bajo estudio el arrendatario incumplió con su obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento. Y ASI SE DECLARA.

Siendo que en el presente caso, quedó plenamente demostrado que el arrendatario incumplió con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento oportunamente, forzoso es concluir que la presente demanda de desalojo debe ser declarada con lugar, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 1.592, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y literal “a” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.

Por todos los motivos de hecho y de derecho expuestos, el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar, la demanda incoada debe ser declarada con lugar, y la recurrida debe ser confirmada en los términos expuestos. Y ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Carlos E. Rodríguez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.204.480, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 70.962, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.041.851 de este domicilio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 29 de julio de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo del juicio de Desalojo, que se tramita en el expediente N° 2213 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de inmueble arrendado, interpuesta por el ciudadano: Francisco Antonio Montilla, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.278.904, de este domicilio, debidamente representado de la Abogado en ejercicio: Carmen Hidalgo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 8.017; en contra de ciudadano: Jesús Serpa Figueredo, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E- 82.041.851, de este domicilio.
TERCERO: Por interpretación del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, en concordancia con el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil, se le concede tres (03) días de despacho, al demandado en autos, antes plenamente identificado; para que entregue en forma voluntaria, el inmueble arrendado ubicado en la Calle Carvajal cruce con Avenida Páez, distinguido con el N° 10-8 de la ciudad de Barinas, Municipio Barinas, comprendido dentro de los lineros siguientes: Noreste: Calle Carvajal, Sureste: Casa N° 9-21, que es o fue de Emilio Rivero, Suroeste: Casa y solar que es o fue de Eduardo González y Noroeste: Avenida Páez. CUARTO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la motivación expuesta.
QUINTO: Se condena en las costas del recurso a la parte demandada en la presente causa, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTA: No se ordena la Notificación de las partes por dictarse la sentencia dentro del lapso legal correspondiente.
Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Jueza Suplente Especial,

Rosa Elena Quintero Altuve

La Secretaria,

Abg. Adriana Norviato Gil

En esta misma fecha (22/10/2010), siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Scria,

EXP. N° 10-3232-C.B.
REQA/marilyn.-