TSJ Regiones - Decisión

Alega la actora en su escrito de demanda lo siguiente:

“…Que en fecha 23 de agosto del año 1994, inicie una relación arrendaticia, mediante un contarte verbal, la cual hasta la presente fecha ha sido ininterrumpida, con el ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 3.781.590, y de este domicilio, la cual tiene por objeto, el arrendamiento de un inmueble de su propiedad, consistente en una casa para habitación familiar, ubicada en la urbanización Jardines residenciales Alto Barinas, primera etapa, desarrollo Los Cedros, Conjunto Residencial Araguaney, Nº 157, Barinas estado Barinas, la cual se encuentra constituida sobre una parcela de terreno de aproximadamente CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: línea recta de siete metros (7 mts) con área destinada al Zinder; SUR: en longitud igual que la anterior, con la calle Nº 5; OESTE: en línea

recta de veinte cuatro metros( 24 mts) con la parcela 156 y ESTE: en longitud igual a la anterior con zona de protección colindante debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 28 de junio de 1991, bajo el Nº 43, folios 100 al 105 del protocolo primero, tomo 14, principal y duplicado, segundo trimestre del año 1991…Ahora bien, es el aso que en fecha (13) de mayo de 2009, fui sorprendida cuando me fue impuesta boleta de citación a os fines de que compareciera ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, a dar contestación a la demanda de desalojo que me había incoado el ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 13.897.994, la cual me negué a firmar pues desconocía de quien se trataba este ciudadano… Una vez comparecí al mencionado tribunal, en la misma fecha de mi citación, a enterarme acerca del asunto planteado en mi contra, fue cuando tuve conocimiento de que el ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ… había procedido a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, por el precio de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs 1.000.000,00), es decir UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 1.000,00), el inmueble que poseo en arrendamiento desde el año 1994, al ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, hijo del antes mencionado ciudadano… En merito de los fundamentos tanto de hecho como de derecho expuestos es por lo que, en mi condición de arrendataria del ut supra identificado inmueble, procedo en este acto a demandar, como formalmente demando, por RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO, al ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 3.781.590, en su condición de arrendador y vendedor y al ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. 13.897.994, en su condición de tercero adquiriente del inmueble objeto del contrato de arrendamiento del cual soy arrendataria…”

ACOMPAÑO AL LIBELO:
- MARCADO “A” Copia Certificada de Hipoteca Convencional de Primer Grado, debidamente Registrada ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 12 /06/ 2009, anotado bajo el N° 43 Tomo 14, folio 100 al 105, del Protocolo Primero Principal y Duplicado, correspondiente al año 1991. (Folio 6 al 14)
- MARCADO “B” Copia Certificada de documento de venta, suscrito entre los ciudadanos: JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ y ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORDERO, debidamente registrado ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 12 /06/ 2009, anotado bajo el N° 37 Tomo II, folio

216 al 218, del Protocolo Segundo Principal y Duplicado, Tercer Trimestre correspondiente al año 2001 (Folio 15 al 120)
MARCADO “C” Copia simple de escrito dirigido al Juzgado Distribuidor del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, recibido en fecha 07/04/2009, cursante a los folio 21 al 29.

En fecha 16/06/2009, se llevo a cabo por ante este Tribunal la distribución de las causas, correspondiéndole al mismo conocer de dicha demanda.

En fecha 18/06/2009, fue admitida la presente demanda y se libraron los emplazamientos respectivos.

En fecha 18/06/2009, comparece por ante este Tribunal la ciudadana ZULAY MAZON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.261.008, domiciliada en esta ciudad de Barinas, asistida por el Abogado en ejercicio RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. V-3.914.762, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 25.670, mediante la cual le confiere PODER APUD ACTA, al mencionado profesional del derecho.

El día 26/06/2009, cursa diligencia del Abogado RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, mediante la cual solicita copias certificadas del expediente.

Por auto de fecha 20/07/2009, el Tribunal acuerda lo ante solicitado.

En fecha 12/08/2009, comparece el Abogado RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, mediante la cual solicita al Tribunal la citación personal del JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ.

El día 25/11/2009, cursa diligencia del Alguacil, consignando al expediente boleta de emplazamiento, librada al ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, sin firmar. Asimismo, cursa al folio (59) otra diligencia del funcionario adscrito a este Juzgado, en la cual le informa a la Juez que se entrevisto con el ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, negándose a firma la boleta de emplazamiento librada en su nombre.

El día 26/11/2009, el Tribunal dicta auto comunicándole a la parte actora la declaración del Alguacil relativo al emplazamiento establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10/03/2010, cursa diligencia del Abogado Rafael Fasquias, mediante la cual consigna copia certificada de Poder General que le fue otorgado por el ciudadano Andrés Enrique Peñaloza, al ciudadano Jorge Luís Peñaloza González.

Mediante auto de fecha 24/03/2010, el tribunal agrega a los autos el anterior Poder, y se ordena librar boleta de emplazamiento al ciudadano Jorge Luís Peñaloza González.
El día 29/07/2010, cursa actuación de la Secretaria, en la cual le informa al Juez, que consigna boleta de Notificación librada al ciudadano Jorge Luís Peñaloza González, por cuanto la parte actora no ha impulsado la practica de la misma.

El día 04/10/2010, comparece el ciudadano Jorge Luís Peñaloza González, up supra identificado, asistido por el Abogado en ejercicio Jesús Alberto Páez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 75.256, actuando en su propio nombre y representación del ciudadano Andrés Enrique Peñaloza Corredor, Poder que quedo inserto bajo el Nº 15, Tomo 27, de fecha 08/02/2008, autenticado por ante la Notaria Publica Primera del estado Barinas, mediante la cual consigna a los autos escrito de contestación de demanda. El mismo día, el Tribunal agrega al expediente, el anterior escrito de contestación de demanda, interpuesta por la parte demandada.
En Fecha 11/10/2010, el ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA, titular de la cédula de identidad N° 3.781.590, actuando en su propio nombre y a su vez en nombre y representación del ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, titular de la cédula de identidad N° 13.897.994, debidamente asistido por el abogado JESUS ALBERTO PAEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.256. Presentó escrito de promoción de pruebas.-

Y por auto de fecha 13/10/2010, el tribunal lo ordena agregar a los autos.

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
El ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, actuando en nombre y representación del ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, debidamente asistido por el Abogado JESUS ALBERTO PAEZ, en su escrito de contestación solicita como punto previo a la contestación de la misma, la oposición de las cuestiones previas, contenida en el articulo 267, ordinal 1 del código de procedimiento civil relativo a la perención de la instancia, señalando que se desprende de los autos que la actora ni por si ni por medio de apoderado cumplió con la obligación que le impone la ley para que se practicara la citación del demandado, que no hay constancia expresa en autos que dentro del lapso de ley la parte actora haya puesto a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios

para el logro de la citación. Alega que el auto de admisión de la demanda de retracto legal arrendaticio incoada en su contra…Opone igualmente la caducidad de la acción establecida en el articulo 346, ordinal 10º, al señalar que su mandante es el legitimo propietario de inmueble ubicado en la urbanización jardines Residenciales Alto Barinas, Primera Etapa, Desarrollo los Cedros con una superficie de Ciento Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (269 Ms), según se evidencia en documento autenticado por ante la notaria publica segunda del estado Barinas de fecha 12-06-2001, registrado posteriormente por ante la oficina Subalterna de Registro Publico de Barinas de fecha 16-07-2001, inserto bajo el nº 37, folios 216 al 218, del protocolo Primero, Tomo Segundo Principal y Duplicado, tercer trimestre del citado año 2001…continua alegando que es cierto que su mandante adquiere en propiedad el inmueble objeto de la presente acción, por intermedio de venta del mismo. Que es cierto que la ciudadana ZULAY MAZON, fue su arrendadora, hasta que dio en venta el inmueble en fecha 12-07-2001, fecha en que le participaron a la actora del cambio de propietario, que ella tenia conocimiento, vista la notificación e intensión de venta que motivó que la actora le extendiera comunicación que consignó al presente expediente… Que el como propietario del inmueble en esa época la había participado previamente de su intención de vender el inmueble que ella ocupaba, que respeto el derecho de preferencia de adquirir dicho inmueble. Que la actora en calidad de arrendataria en comunicación de fecha 15 de mayo de 2001 le manifiesta no esta interesada en comprar el inmueble de su propiedad ocupado por ella que identifica el inmueble, la ubicación objeto de la presente acción donde expresa textualmente” En virtud de lo expuesto queda usted facultado para ofrecer en venta a terceros, el referido inmueble”, que lo suscribe con su puño y letra. Que de lo anteriormente expuesto queda plenamente demostrado que la actora fue efectivamente notificada por el previamente a celebrarse el contrato de compra venta entre su persona y su mandante….es por eso que consigna comunicación de la ciudadana Zulay Mazon, prueba fehaciente que ofreció en venta el inmueble objeto de la presente acción. Que desde el 12 de junio de 2001 hasta el 15 de mayo de 2009, fecha de interposición por parte de la actora de la presente acción de Retrato Leal Arrendaticio, transcurrieron 7 años, 10 meses y 2 días, suficientes y necesarios para determinar que la actora hizo oportuno el derecho que le consagra el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y que el término fijado en la citada norma es de caducidad, la presente demanda debe quedar desechada. De la contestación al fondo de la demanda, de conformidad con el artículo 35 de la ley de arrendamiento inmobiliario lo hizo en los siguientes términos: Primero: Niego, rechazo y contradigo por ser falso, que la demandada identificada, en los autos, haya mantenido conmigo, una relación arrendaticia mediante un contrato verbal, la cual hasta la presente fecha ha sido ininterrumpida, la cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble mi propiedad, consistente en una casa para habitación familiar ubicada en la Urbanización Jardines Residenciales Alto Barinas, Primera Etapa, Desarrollo Los Cedros, conjunto residencial Araguaney, Nº 157, Barinas estado Barinas, la cual se encuentra construida sobre una parcela de terreno de aproximadamente CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168 Mts 2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: línea recta de siete metros (7 mts) con área destinada al Zinder; SUR: en longitud igual que la anterior, con la calle Nº 5; OESTE: en línea recta de veinte cuatro metros( 24 mts) con la parcela 156 y ESTE: en longitud igual a la anterior con zona de protección colindante debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 28 de junio de 1991, bajo el Nº 43, folios 100 al 105 del Protocolo Primero, Tomo 14, Principal duplicado, Segundo Trimestre del Año 1991…Segundo: negó rechazo por ser falso que durante el tiempo que ha poseído el inmueble en su condición de arrendataria los pagos por concepto de canon de arrendamiento convenido se lo hacia a su mandante hasta la fecha que este le otorgara poder de representación luego se lo cancelaba a él. Tercero; Negó y rechazó por ser falso que en fecha 13 mayo de 2009 la actora alega que mediante boleta de citación fue recibida para dar contestación que por demanda de desalojo interpuesta por su representado. Cuarto: rechazó negó contradijo que la mandante se enteró de la fecha de su citación que su persona le había dado en venta pura y simple a su representado por la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F 1.000,00), el inmueble que posee en arrendamiento… Quinto negó y rechazo que su conducta le violenté el derecho preferente a la demandante como arrendataria de adquirir en propiedad… (…).

Acompaño al escrito de contestación los siguientes documentos:
- MARCADO “A” Copia Certificada de documento de compra venta, suscrito entre los ciudadanos: JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ y ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORDERO, debidamente registrado ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Barinas del estado Barinas, en fecha 12 /06/ 2009, anotado bajo el N° 37 Tomo II, folio 216 al 218, del Protocolo Segundo Principal y Duplicado, Tercero Trimestre correspondiente al año 2001. (Folio 81 al 90)
MARCADO “B” Original de oficio de fecha 15/05/2001, dirigido al INGENIERO JORGE PEÑALOZA. (Folio 91)

MOTIVA.
PREVIO

El Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala el artículo 43 ejusdem:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.”

Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, que abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.”

Ahora bien como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuestas por el demandado contenido en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la excepción procesal perentoria, cuyo objeto es terminar con el curso de proceso, en caso de ser declarado por el tribunal la existencia del hecho alegado por la parte demandada, de conformidad de conformidad con el encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”.

Opone el demandado en su escrito de contestación, a la demanda lo contenida en el artículo 267, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se desprende de los autos, que la actora ni por si ni por medio de apoderado, cumplió con las obligaciones que le impone la ley para la practica de la citación del demandado.

En tal sentido dispone el artículo 267, ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil:
“La Instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurrido treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado.

La norma parcialmente transcrita consagra la denominada institución de la “perención breve o especial”, que extingue el proceso, ya no por acto de parte sino por la inactividad de ellas prolongada por un cierto tiempo, luego de ser admitida la demanda. Por lo tanto, la inactividad procesal y el transcurso del lapso legal, hacen verificar de pleno derecho esta figura.

La perención requiere de la concurrencia de tres elementos o condiciones, a saber: uno objetivo, la inactividad, que se reduce a la falta de realización de actos procesales; otro subjetivo, que se refiere a la actitud omisiva de las partes y no del Juez; y uno temporal, que es la prolongación de la inactividad de las partes por el lapso de treinta días.
La jurisprudencia patria sostiene que la perención tiene su fundamento en la negligencia de las partes y en la presunción de que la inactividad de éstas entraña una renuncia a continuar la instancia.

Del contenido de la disposición legal que precede se desprende que es carga de la parte actora cumplir con las obligaciones de ley para lograr la citación de la parte demandada, cuales son: el pago de los derechos por concepto de arancel judicial y timbres fiscales. Sin embargo, debe advertirse que hoy día toda la normativa referida a la cancelación de tales derechos es inconstitucional, ello en atención al principio de gratuidad establecido en el aparte único del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que dispone: “El Estado garantizará una justicia gratuita…(omissis)”.

En tal sentido se hace necesario escudriñar las actuaciones del presente expediente a los efectos de verificar lo alegado por el demandado el tribunal Observa: Que En fecha 18/06/2009, fue admitida la presente demanda y se libraron los emplazamientos respectivos; En fecha 18/06/2009, comparece por ante este Tribunal la ciudadana ZULAY MAZON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.261.008, domiciliada en esta ciudad de Barinas, asistida por el Abogado en ejercicio RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. V-3.914.762, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 25.670, mediante la cual le confiere PODER APUD ACTA, al mencionado profesional del derecho; El día 26/06/2009, cursa diligencia del Abogado RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, mediante la cual solicita copias certificadas del expediente, Por auto de fecha 20/07/2009, el Tribunal acuerda lo ante solicitado; En fecha 12/08/2009, comparece el Abogado RAFAEL ENRIQUE FASQUIAS, mediante la cual solicita al Tribunal la citación personal del JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ; El día 25/11/2009, cursa diligencia del Alguacil, consignando al expediente boleta de emplazamiento, librada al ciudadano ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, sin firmar. Asimismo, cursa al folio (59) otra diligencia del funcionario adscrito a este Juzgado, en la cual le informa a la Juez que se entrevisto con el ciudadano JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, negándose a firma la boleta de emplazamiento librada en su nombre.
En tal sentido se observa quede manera clara y precisa el actor oportunamente, dentro de los treintas días (30) siguientes a la admisión de la demanda, cumplió con la carga de poner a la orden del alguacil los medios y recursos necesario para el logro de la citación, por cuanto el alguacil en fecha 25/11/2009, sin firmar, asimismo diligencia de fecha 25/11/2009, el alguacil consigna boleta donde el actor de negó a firmar. Por lo que la defensa previa al fondo contenida en la artículo 267 ordinal 1º del Código Procedimiento Civil, debe ser declaran improcedente. ASI SE DECIDE.

Seguidamente entra esta juzgadora pasa a examinar la procedencia o no de la defensa de caducidad sostenida por el demandado y en tal sentido la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la Ley, se refiere solo a la caducidad ex lege, y viene a constituir un supuesto de pérdida irreparable del derecho por el transcurso del tiempo, sin haberse intentado la correspondiente acción.
En este sentido establece el Artículo 346:

“Dentro del plazo fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…)
10°) La caducidad de la acción establecida en la Ley.”

La cuestión previa de caducidad de la acción establecida en el ordinal 10° del 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra referida a la caducidad establecida expresamente por la Ley, para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de ser declarada extinguida la acción y, la sola presentación de la demanda basta para impedir que se cumpla el lapso fatal de caducidad, y cuyo incumplimiento implica una sanción para el demandante.

La caducidad produce la extinción de la acción propuesta en cada caso y del derecho a impedir que se logre su declaratoria oficiosa por no presentarse oportunamente y al ser considerada de orden público no es susceptible de renuncia y transcurrido el tiempo fijado en la Ley automáticamente genera los efectos sancionatorios.

En el caso bajo estudio se denuncia la caducidad de un término que fija expresamente la Ley y así tenemos que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Por su parte el Procesalista Colombiano Hernando Devis Echandía, en su obra “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274, señala lo siguiente:

“ (…) Para la formación válida de la relación jurídica procesal se requiere, además de la demanda, la denuncia o la querella, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean atendidas por el juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso. Dichos requisitos son: “(…)
1) la capacidad jurídica y la capacidad procesal…
2) La investidura de juez en la persona ante quien se debe presentar la demanda…
3) La calidad de abogado titulado en la persona que presenta la demanda…
4) La no caducidad de la acción, cuando la ley ha señalado un término para su ejercicio y de la relación de hechos de la demanda o de sus anexos resulta que está ya vencida…entones el juez debe rechazar la demanda de plano. Pero si la caducidad es declarada en la sentencia, ésta es de fondo o de mérito….” (Hernando Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”, Tercera edición, páginas 273 y 274).

Así tenemos que nuestro más alto Tribunal como lo es nuestro Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis… considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…”.

De lo reseñado se colige que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, vale decir: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Así, se concluye que la caducidad es un presupuesto procesal para el ejercicio de la acción, cuyo análisis debe realizarse, en primer lugar, antes de examinar el fondo de la litis, para determinar si se encuentran cumplidos o no los requisitos para el ejercicio válido del derecho de acción.

Visto que el Tribunal se avocará a la resolución de la cuestión previa de caducidad invocada, cuya procedencia o no depende del término en que fue interpuesta la pretensión de Retracto Legal; en este sentido, se observa en autos, que la parte demandada consignó junto al escrito de contestación a la demanda, el cual cursa al folio 91, del presente expediente, comunicación de fecha 15 de mayo de 2001, dirigida al Ing. JORGE PEÑALOZA, donde renuncia del derecho de preferencia sobre el referido inmueble; por no aceptar la venta del referido inmueble el cual se cita textualmente a los efectos de ilustrar esta decisión: “…En la oportunidad de saludarlo y comunicarle que en mi carácter de arrendataria, que no estoy interesada en comprar el inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Jardines de Alto Barinas, Primera Etapa, Desarrollo Los cedros, Conjunto Residencial Araguaney, distinguido con el Nº 157 de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas, cuyos linderos son los siguientes: NORTE en línea recta de siete metros (7mts) con área destinada al Zinder, SUR: en longitud igual a la anterior, con calle Nº 5; OESTE: con parcela Nº 156 y ESTE: en longitud igual a la anterior, con la zona de protección colindante con la macro parcela. En virtud de lo antes expuesto queda usted facultado para ofrecer en venta a terceros, el referido inmueble.”; Sin que la parte actora haya impugnado o desconocido dicho documento. De esta manera de observa que la actora ciudadana ZULAY MAZON, estaba en conocimiento de la venta, y ante la negativa de comprar el referido inmueble, afectó su preferencia ofertiva: dejando claro para este tribunal, que En el caso bajo decisión, como previamente se dejó establecido, el titular del derecho de retracto se encontraba presente en el país por lo tanto, se hace aplicable la solución jurisprudencial antes transcrita. En consecuencia, el lapso para intentar su derecho de retracto comenzó al día siguiente del registro de la escritura, es decir el 17 de julio del año 2001 y venció el 01 de octubre del año 2001, todo lo cual evidencia que la demanda por retracto legal interpuesta en 16 de junio del año 2009, debe desecharse por haber operado la caducidad invocada por los demandados. (Cursivas y negrillas del tribunal)

En consecuencia, siendo uno de los requisitos de procedencia de la acción de preferencia ofertiva, que la acción haya sido intentada dentro de los cuarenta (40) días, según la Jurisprudencia, contados a partir de la fecha que tiene conocimiento de la venta; del análisis de los autos que conforman el presente expediente se desprende que la ciudadana ZULAY MAZON en su condición de arrendataria, estaba en conocimiento de la venta que afectó su preferencia ofertiva, desde el 17 de julio de 2001, por lo cual desde esa misma fecha tendría los cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual lo ejerció después del tiempo fijado para intentarlo; Y siguiendo el criterio jurisprudencial supra señalado, por lo que quien aquí juzga, considera que no se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de la Preferencia ofertiva y en consecuencia no procede la acción de retracto legal arrendaticia. Así se declara.

En mérito de lo expuesto, es innecesario continuar examinando la demás circunstancias tanto de hecho como de derecho que rodean la presente causa objeto de litigio, así como el fondo de la pretensión incoada, en virtud de haber operado la Caducidad de la Acción invocada por la parte demandada a través de la cuestión previa aludida de conformidad con el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y forzosamente a este Tribunal corresponde, por vía de consecuencia declarar sin lugar la demanda interpuesta, lo cual se hará en forma más precisa en la dispositiva del presente fallo, con su correspondiente condenatoria en costas a la parte actora. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la ciudadana ZULAY MAZON, representada por su apoderado judicial RAFAEL ENRIQUA FASQUIAS, contra los ciudadanos JORGE LUIS PEÑALOZA GONZALEZ, y ANDRES ENRIQUE PEÑALOZA CORREDOR, representados por su apoderado judicial JESUS ALBERTO PAEZ, suficientemente identificados supra.

SEGUNDO: Por cuanto la presente decisión de dicta dentro del lapso legal, no se ordena notificar a las partes

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de procedimiento civil se condena en costa a la parte perdidosa.

CUARTO: Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley, de conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil Diez (2010)
La Jueza Titular,

SONIA FERNANDEZ
La Secretaria Temporal,

LUISA ORTIZ
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En la misma fecha, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria Temporal

LUISA ORTIZ
EXP-2.241
SFC/LO/Andreina