JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO
Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS.


EXPEDIENTE N° 09-3.061-CB
MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE:
Ana Chiquinquirá García Blanco, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.208.143, y de este domicilio.


APODERADOS JUDICIALES:
Francisco Javier Pumar Rivas y Maury Ortegana Reyes, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-13.883.834 y 14.711.824, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 83.730 y 89.112, respectivamente..

DEMANDADO:
Roque Antonio Berrios Berrios, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.379.176, y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

No Constituyó.


ANTECEDENTES

Se tramita el presente expediente en este Tribunal, con motivo del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.229, en su carácter de demandante en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de agosto de 2009, por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en la que declaró improcedente la acción de Desalojo intentada por la ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.208.143, de este domicilio, actuando en nombre propio y como propietaria de los derechos y acciones, que se tramita en el expediente N° 09-5366 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.

En fecha 14 de octubre del año 2009, se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente, por tratarse de un procedimiento de Desalojo se tramita conforme al procedimiento breve previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem.

Estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, no fue posible hacerlo debido a la multiplicidad de competencias del Tribunal que acarrea exceso de trabajo.

En esta oportunidad el Tribunal dicta Sentencia en los términos siguientes:

DE LA DEMANDA

Alega la parte actora que consta en documento privado celebrado en fecha 01 de enero de 2008, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano: Roque Antonio Berrios Berrios, mediante el cual le concedió en arrendamiento un inmueble constituido por una casa y un local comercial, distribuido de la siguiente manera: cinco habitaciones para dormitorio, tres salas de baño con sus respectivas pocetas y lavamanos e instalaciones de aguas blancas y negras, un local comercial con barra, área de cocina, lavadero, un tanque para depósito de agua, cercado todo el inmueble perimetralmente con paredes de bloque, ubicado en la “Y” entrando a la población de ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, estado Barinas, frente al matadero industrial, carretera nacional Barinas San Cristóbal, local denominado Punto Alegre, así como el mobiliario y equipos que se describen: dos ventiladores de pared, un enfriador con tapa, una vitrina enfriador, un lavamanos, dos bombonas duragas, una cocina industrial con su respectiva instalación, 8 mesas y 28 sillas, cinco vacíos de cerveza, doce vacíos de refresco, un mesón grande de cocina, una mesa pequeña, cocina.
Que el canon de arrendamiento se estipuló en la suma de seiscientos cincuenta bolívares (Bs.650.00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días siguientes a la fecha de vencimiento, quedando entendido que la falta de pago de dos mensualidades vencidas entre otras, le confiere el derecho para accionar en pro de la recuperación del inmueble arrendado.
Afirma que se estipuló un lapso de duración del contrato de un año a partir del 01 de enero de 2008, prorrogable automática y sucesivamente, por lapsos iguales, asimismo se eligió a la ciudad de Barinas del estado Barinas, como domicilio especial para todos los efectos del contrato.
Explica la parte actora que el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un año más a partir del mes de enero de 2009, así mismo expresa que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos a partir del 05 de septiembre de 2008, por lo que adeuda hasta la fecha de la presentación de la demanda abril del 2009, la cantidad de cinco mil doscientos bolívares fuertes (Bsf.5.200,00) correspondientes a mensualidades vencidas, correspondiente a los meses de septiembre, octubre y diciembre del 2008 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2009.
Que el ciudadano Roque Berrios Berrios, plenamente identificado en autos, en su condición de arrendatario, no pagó los cánones de arrendamiento antes señalados a los cuales ella tiene derecho.
De igual manera expresa la parte actora que este ciudadano ha tomado una actitud agresiva en su contra, burlándose de su buena fe y actuando premeditadamente y maliciosamente, ante las innumerables gestiones que ha realizado para que le pague lo que legalmente le corresponde por canon de arrendamiento.
Sostiene la parte actora, que el demandado habiéndose comprometido una vez establecido el canon de arrendamiento de manera consensual, por medio de un contrato de arrendamiento legalmente contemplado en la legislación patria, y vulnerando sus derechos como propietaria y arrendadora de un inmueble que le fue entregado en condiciones perfectamente aceptables de habitabilidad; el cual actualmente presenta signos de deterioro, lo que se refleja en un daño patrimonial, razón por la cual se reserva el derecho de ejercer las acciones que hubiere lugar.
Alega así mismo, que la actitud asumida por el demandado arrendatario, a pesar de las múltiples diligencias personales que ella ha realizado este no ha querido honrar sus obligaciones arrendaticias, por lo que se encuentra en todo su derecho de dar por terminado la relación de arrendamiento inmobiliario, por causa del no cumplimiento en el pago del canon de arrendamiento.
De igual manera manifestó la demandante que el demandado se ha negado rotundamente a hacerle entrega voluntaria del inmueble arrendado ubicado en la “Y” entrando a la Población de Bolivia, frente al matadero industrial carretera nacional Barinas San Cristóbal, Municipio Pedraza del estado Barinas, local denominado Punto Alegre, y sigue ocupándolo de manera ilegitima e ilegal, no obstante las múltiples diligencias realizadas por su persona para que se le haga entrega del inmueble arrendado, así como de los bienes que le fueron cedidos al momento del arrendamiento y los cuales constan en dicho contrato, y es por lo que se le debe considerar un poseedor de mala fe, a tenor de lo dispuesto en el artículo 789 de nuestro Código Civil, pues lo ocupa en contravención de lo pactado voluntariamente, pues no le ha pagado el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2008 hasta el mes de abril de 2009 inclusive.
Fundamento su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.141, 1.133, 1.167, 1.579, 1592, del Código Civil. El artículo 33, 34 y 40 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario.
Igualmente, solicitó al Tribunal se ordene el desalojo del ciudadano Roque Antonio Berrios Berrios, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.379.176.
Solicitó el desalojo del demandado de autos y en consecuencia la entrega del inmueble objeto de la presente demanda libre de bienes como de personas por incumplimiento de la obligación contractual; Igualmente, estimó la demanda en la suma de cinco mil doscientos bolívares fuertes (Bs. f. 5.200,00) lo que equivale a 94 unidades tributarias, y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales alcanzan la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. f. 1.400,00), o sea condenado a ello por el tribunal.
De conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señalo su domicilio procesal la siguiente: Avenida Medina Jiménez entre Carvajal y Camejo. Centro Comercial Boulevard del Centro, primero piso, oficina 19 Barinas, estado Barinas. Y el del demandado, la siguiente dirección, sector la “Y” entrando a la Población de ciudad Bolivia, frente al matadero industrial, carretera nacional Barinas San Cristóbal, local denominado Punto Alegre, Municipio Pedraza estado Barinas.

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la demanda fue interpuesta ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Barinas, en fecha 12 de mayo de 2009, evidenciándose que por efectos de la distribución de causas correspondió el conocimiento de la misma al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada y el curso de ley, el 18 de mayo de 2009, mediante el cual se ordenó librar despacho de comisión para la practica de la citación al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del estado Barinas.

En fecha 25 de mayo de 2009, se libró compulsa de citación al demandado y despacho de exhorto al Juzgado comisionado con oficio N° 213.

Posteriormente, en fecha 27 de mayo de 2009, la parte actora ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco, abogada en ejercicio actuando en defensa de sus derechos e intereses diligenció solicitando al Tribunal de la causa se dejase sin efecto oficio 213, mediante el cual se comisiona al Juzgado del Municipio Pedraza de esta Circunscripción Judicial, por cuanto el demandado de autos se encuentra en la Población de Boconoito Municipio San Genaro, estado Portuguesa, del Primer Circuito de esa Circunscripción, asimismo solicitó se designará su persona como correo especial; por medio de auto dictado por el Tribunal “A Quo” en fecha 03-06-2009, se abstuvo de acordar lo solicitado.

En fecha 10 de junio de 2009, la parte actora diligenció solicitando se comisionara al Juzgado del Municipio San Genaro, Boconoito del Estado Portuguesa del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, asimismo se le designe como correo especial con la finalidad de la celeridad procesal, mediante auto de fecha 15 de junio de 2009, el Tribunal “A Quo” acordó lo solicitado y libró exhorto al Tribunal comisionado una vez que la parte interesada consigne los emolumentos necesarios.
Se evidencia desde el folio 17 al 23 Despacho de Comisión con las resultas de la práctica de citación del demandado de autos, donde se demuestra que el mismo fue debidamente citado por el Alguacil del Juzgado comisionado, agregándose las resultas en fecha 20 de julio de 2009.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada no lo hizo ni por si ni por medio de apoderados judiciales.


En la oportunidad legal sólo la parte actora promovió medios probatorios y el Juzgado “A Quo” dictó sentencia en los términos que a continuación se transcribe parcialmente:
LA RECURRIDA

“…El Tribunal para decidir observa:
La Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece en su artículo 33, que toda acción derivada de una relación arrendaticia y en este caso el Desalojo, se sustanciará y se sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en esa Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, cuyo artículo 887 dispone que: “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362 eiusdem, pero la sentencia se dictara en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio”.

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil establece:
“…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, atendiéndose a la confesión del demandado….(omisis)…”.

De la disposición parcialmente trascrita se infiere que para que se produzca la confesión ficta se requiere la concurrencia de los siguientes elementos:
1.- La no comparecencia del demandado a dar contestación de la demanda dentro del plazo estipulado en la ley.
2.- Que durante el lapso probatorio no promueva prueba alguna que le favorezca.
3.- Que la acción intenta no sea contraria a derecho.
En el caso que nos ocupa se observa, que el demandado tuvo conocimiento de la presente acción en fecha 13-07-2009, cuando recibió de manos del alguacil del Juzgado del Municipio San Genaro de Boconoito con competencia en Asunto Alimentario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la boleta de citación, debiendo dar contestación al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación más un (1) día que le fuere concedido como término de la distancia, es decir, en fecha 27/2009, segundo (2do) día de despacho siguiente al auto de fecha 20/07/2009, mediante el cual se agregaron las resultas provenientes del juzgado comisionado, correspondientes a su citación; no presentándose ni por si, ni por medio de apoderado judicial; actitud esta franca rebeldía que genera una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario, con respecto a los hechos alegados por el actor en su libelo de demanda, razón por la cual, el primer elemento analizado se encuentra presente en el caso bajo estudio; así mismo se observa que durante el lapso probatorio, el demandado no presentó pruebas, ni Por si ni por medio de apoderado judicial, lo cual genera como consecuencia el hecho de no haber desvirtuado en modo alguno los alegatos expuestos por la parte accionante, constituyendo ello una conducta de evidente rebeldía, concurriendo así el segundo requisito para que opere la confesión ficta. Así se decide.
En cuanto al requisito de que la pretensión liberada no sea contraria a derecho encontramos que el artículo 34 d e la Ley de arrendamiento Inmobiliarios establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
b) ……
c) …..

Se observa a tal efecto que la demandante intenta la acción de desalojo, fundamentada en el artículo 34 literales “a” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios con base en el incumplimiento por parte del arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual la acción intentada se encuentra amparada en el ordenamiento jurídico y no puede ser considerada contraria a derecho, pues no esta prohibida por la Ley. En virtud de ello el tercer elemento analizado se encuentra presente en este caso, pues la pretensión del actor responde a un interés jurídico que el ordenamiento positivo tutela, es decir, se encuentra subsumida en el supuesto de la norma. Y en atención a ello esta sentenciadora concluye, que en el presente caso por no haberse dado contestación a la demanda, por no haber probado el demandado nada que le favoreciera, a los fines de desvirtuar los alegatos explanados por la accionante en su escrito libelar y por no ser contraria a derecho la pretensión de la actora, es por lo que resulta forzoso determinar, que operó y se consumó la CONFESION FICTA, por encontrarse llenos los elementos estipulados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, quedando así como ciertos, en todos y cada uno de sus partes los alegatos expuestos en el libelo de la demanda. Así se decide.
No obstante, al hecho de haberse consumado la confesión ficta, quien aquí sentencia debe expresar, que si bien dicha acción esta amparada o tutela por la disposición legal transcrita, también es cierto que para la procedencia de la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2) Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley, y3) Que el contrato verse sobre un inmueble. Pues faltando cualquiera de los requisitos mencionados la acción no podrá prosperar.
De esta manera al analizar si la acción intentada cumple con los requisitos para su procedencia se observa a tal efecto que la demandante intenta la acción de desalojo, fundamentada en el artículo 34 literales “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios con base en el incumplimiento por parte del arrendatario al pago de los cánones de arrendamiento, que ciertamente las partes se encuentran vinculadas por contrato de arrendamiento privado desde el 01 de enero de 2008, cursante a los folios 05 y 06 del expediente, sobre un inmueble, consistente en una casa y un local comercial, ubicado en la Y entrando a la población de ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, Estado Barinas, ubicado en frente del matadero industrial, carretera Nacional Barinas San Cristóbal, local denominado Punto Alegre; concurriendo dos (02) de los requisitos para la procedencia del desalojo. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado como requisito para la procedencia del desalojo, es objeto de revisión y estudio la cláusula relativa a su duración la cual nos dará la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario, y al respecto se observa que en la cláusula TERCERA, del referido contrato las partes convienen que:
“El tiempo de duración del presente contrato será de un (01) año, contado a partir del día primero (01) del año 2008, pudiendo ser prorrogado siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de antelación o anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas.”
En este sentido tenemos que la duración del contrato de arrendamiento ha sido fijada claramente por partes, con una duración de un (01) año, prorrogable por el mismo tiempo salvo manifestación en contrario de alguna de ellas, no habiendo dificultad para la interpretación, pues se estableció un término fijo y una prorroga automática al vencerse dicho plazo; siendo innegable que la voluntad de los contratantes fue que prorrogara por el mismo tiempo hasta que alguna resolviera su terminación mediante el aviso por escrito. Así las cosas, tenemos que de los autos del presente expediente no se evidencia que alguna de las partes haya participado por escrito a la otra, la no renovación del contrato en cuestión tal y como lo acordaron en la cláusula transcrita, aunado a ello la demandante afirma en el libelo de demanda que el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente por un año o más a partir de 1 de enero de 2009, y el cual tendrá su vencimiento en fecha 01 de enero de 2010, por lo cual se conserva como uno de tiempo fijo o determinado, en el cual no hay tacita reducción toda vez que continua vigente en su duración con las mismas condiciones pactadas inicialmente; por lo que deben sujetarse a ese plazo, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo determinado la acción procedente sería resolución o el cumplimiento del contrato en cuestión y no el desalojo ya que la misma solo puede intentarse bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, sobre un inmueble y fundamentada en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se decide.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos expuestos anteriormente este Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y mandato de la Ley dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la acción de DESALOJO, intentada por la ciudadana Ana Chiquinquirá García Blanco, debidamente asistida por sus apoderados judiciales abogados en ejercicio Francisco Javier Pumar Rivas y Maury Ortegana Reyes, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 83.730 y 89.112 respectivamente, contra el ciudadano Roque Antonio Berrios, todos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No se ordena Notificar a las partes de la presente decisión por cuanto la misma se dicta dentro del lapso establecido en la Ley…”


CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteado el presente caso, cuyo reexamen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos establecidos, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Jueza “A Quo” según la cual declaró improcedente la demanda de desalojo interpuesta, se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Y CARGA DE LA PRUEBA

Revisados los términos del libelo de la demanda, se ha verificado que la parte actora alegó la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, cuyo objeto es un inmueble consistente en una casa y un local comercial, cuyas características, distribución y ubicación ya han sido descritas en el cuerpo del presente fallo.

De igual modo, la parte actora, afirmó que el arrendatario y demandado de autos se encontraba en mora en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de septiembre, octubre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo y abril del año 2009, y en virtud de ello solicitó el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Por otro lado, ya se ha dejado constancia en la presente sentencia que la parte demandada no contestó la demanda, y que tampoco promovió medio probatorio alguno en el presente procedimiento.
Continuando con el deber que impone el artículo 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente pasa esta Superioridad, a analizar y valorar los medios probatorios promovidos por la parte actora:

DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

De la parte actora:

 Promueve y reproduce el documento de la cual se deriva la acción deducida, constituido por el contrato de arrendamiento celebrado mediante documento privado, el cual consta agregado a los folios 5 y 6 del presente expediente, y en el que se observa que se celebró un contrato a tiempo determinado entre los ciudadanos: Ana García Blanco, titular de la cédula de identidad N° 12.208.143 y Roque Antonio Berrios Berrios, titular de la cédula de identidad N° 9.379.176, cuyo objeto es un inmueble consistente en una casa y local comercial, cuyas características, distribución y ubicación se encuentran ya plasmadas en el presente fallo, con un tiempo de duración de un (1) año contado a partir del día primero (01) de enero del año 2008, pudiendo ser prorrogado siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra parte de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de antelación o anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas.

En relación a esta documental se le otorga valor probatorio como documento privado reconocido para dar por demostrado los hechos que contiene, en virtud de que el mismo no fue impugnado en modo alguno por la parte a quien se le opuso en el presente procedimiento, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se declara.

 Promovió la solicitud de certificación de canon de arrendamiento emitida por el Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del estado Barinas signada con el numero 598 y que riela a los folios 26 al 30, en la que se observa que el señalado Tribunal hace constar que de una revisión exhaustiva del libro de admisión de Consignación de Cánones de arrendamiento, no se encuentra ninguna consignación realizada por el ciudadano: Roque Antonio Berrios, ni otra persona en su representación a favor de la ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco.

En relación a esta documental, se le otorga pleno valor probatorio para demostrar los hechos que contiene como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.358 y 1.360 del Código Civil.

Para decidir esta Superioridad observa:

El presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble, incoada por la ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.208.143, de este domicilio, contra el ciudadano: Roque Antonio Berrios Berrios, acción de desalojo que se pretende sobre un inmueble, ubicado en la “Y” entrando a la población de ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, estado Barinas, frente al matadero industrial, carretera nacional Barinas San Cristóbal, local denominado Punto Alegre, de conformidad con el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.160, 1.579 y 1.591 del Código Civil.

Dicha acción de desalojo, la fundamenta la accionante en el hecho de existir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y además de ello en el hecho de que el arrendatario no ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo y abril de 2009 a razón de: seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 650, oo) cada uno, para un total de: cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200, oo), por lo cual se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales como lo es la falta de pago de las mensualidades, y de conformidad con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda el desalojo del inmueble arrendado al ciudadano: Roque Antonio Berrios Berrios.

Se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente, que la co-apoderada judicial de la parte actora Abg. Maury Ortegana mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2009, solicitó ante el Tribunal “A Quo” la aplicación del contenido del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé la confesión ficta.

En cuanto a la contestación de la demanda, podemos decir que es el acto procesal por medio del cual el demandado ejerce su derecho de defensa contradiciendo o conviniendo en todo o en parte en la demanda. Además en la contestación el demandado puede reconvenir, si fuere el caso.

Sin embargo, puede darse el caso de la falta de contestación a la demanda, lo cual puede dar lugar a la confesión ficta, es decir, la presunción de confesión que recae sobre los hechos afirmados por la parte actora en su libelo, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben ser aplicadas a los hechos sometidos al conocimiento del tribunal.

La confesión ficta, admite prueba en contrario, lo que nos permite decir que la misma contiene una presunción “iuris tantum”, y se encuentra contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”

Como podemos observar, la disposición del Art. 362 de la Ley adjetiva, requiere dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada y tenga eficacia legal, a saber: que la petición del accionante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio la parte accionada no pruebe algo que le favorezca.

En el caso bajo examen se ha verificado que el demandado fue citado y por ello obtuvo conocimiento del procedimiento instaurado en su contra, tal y como se evidencia de la boleta de citación debidamente firmada por él que se encuentra agregada en el folio 21 del presente expediente.

Es por ello, que el demandado debió dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a su citación, más un día que le fue concedido como término de la distancia, observándose que las resultas de la comisión para la citación fueron recibidas y agregadas al presente expediente el día 20 de julio del 2009; no obstante, el demandado no compareció a contestar la demanda incoada en su contra, y tampoco promovió medio probatorio alguno que le favorezca, con lo cual quedan cumplidos los dos primeros requisitos para que prospere la confesión ficta.

En virtud de la declaratoria anterior, es preciso revisar el tercer requisito, vale decir, que la acción intentada no sea contraria a derecho, a tales efectos quien aquí sentencia observa que ha sido demandado el desalojo de un inmueble, por falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento.

En este orden de ideas, tenemos que la parte accionante solicita el desalojo del inmueble basado en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …”

La norma antes transcrita, expresa de manera clara e inequívoca que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; en este sentido preciso es traer al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.579 del Código Civil, que señala:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”(resaltado de este tribunal)

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99)

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones de desalojo se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

Conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como ya se señaló se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el señalado artículo.

La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijos o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tiene previsto prorroga alguna.

Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)

Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada revisar indeclinablemente la admisibilidad o no de la acción incoada, para ello se hace necesario analizar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado a los folios del folio 5 y 6, que la ciudadana: Ana García Blanco, celebró contrato de arrendamiento de inmueble con el ciudadano: Roque Antonio Berrios Berrios, cuyo objeto es una casa y un local comercial, ubicado en la “Y” entrando a la Población de Pedraza, frente al Matadero Industrial, Carretera Nacional Barinas-San Cristóbal, local denominado Punto Alegre, pactando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 650,oo, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: TERCERO: “El tiempo de duración del presente contrato será de un (01) año, contados a partir del día primero(01) de enero del año 2.008; Pudiendo ser prorrogados, siempre y cuando algunas de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de Antelación o anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorroga (sic).”

De lo antes expuesto, puede concluirse que el contrato de arrendamiento examinado, nació a la vida jurídica bajo la forma de contrato a tiempo determinado por un (1) año, y se prorrogó en forma automática por periodos iguales, en virtud de que no se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que las partes hayan celebrado un nuevo contrato o un contrato distinto al que fue consignado por la parte actora, aunado al hecho de que no demostró en forma alguna la parte actora que ella le hubiese otorgado al arrendatario una prórroga legal para la desocupación del inmueble en virtud de haberle manifestado al último de los nombrados su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que es concluyente, que el contrato de arrendamiento existente entre las partes involucradas en el presente procedimiento se trata de un contrato a tiempo fijo, prorrogado automáticamente por el mismo lapso de un año fijado originalmente. Y ASÍ SE DECLARA.

Distinto es el caso, si en el contrato de arrendamiento se fija un lapso fijo de duración sin convenir prórroga alguna, y vencido dicho lapso el arrendatario continúe ocupando el inmueble y el arrendador continúa recibiendo el canon correspondiente, esto hace que el contrato se convierta en indeterminado, en razón de que no es posible saber cuando culmina o termina el mismo.

Así las cosas, tal y como ya se dejó expresado en el cuerpo del presente fallo, ha quedado establecido que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento de inmueble a tiempo determinado, renovable en prórrogas de un (1) año por convención expresa contenida en el mismo, por lo que resulta contrario a la ley la admisión de la presente demanda de desalojo y, en virtud que tal acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo es posible ejercerla cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado; en consecuencia, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el indicado artículo 34 de la Ley especial que rige la materia, es procedente declarar INADMISIBLE la demanda incoada. Y ASI SE DECIDE.

En este orden de ideas, podemos añadir que por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte actora podrá pedir la resolución del contrato o su cumplimiento.

Por las razones de hecho y de derecho expuestas, el recurso de apelación debe ser declarado sin lugar, se declara inadmisible la demanda incoada y se modifica la sentencia recurrida, en los términos expuestos. Y ASI SE DECIDE.

D E C I S I O N

Por los motivos de hecho y de derecho antes expresados, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada: Ana Chiquinquirá García Blanco, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el N° 84.229, en su condición de propietaria del inmueble objeto de la presente demanda en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de agosto de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo del juicio de Desalojo, que se tramita en el expediente N° 09-5366 de la nomenclatura interna de ese Tribunal.
SEGUNDO: Se declara INADIMISBLE la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana: Ana Chiquinquirá García Blanco, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.208.143, de este domicilio, actuando como propietaria de sus derechos y acciones contra el ciudadano: Roque Antonio Berrios Berrios, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.379.176, por los motivos expuestos en la dispositiva.
TERCERO: Queda así MODIFICADA la decisión apelada, con la motivación expuesta.
CUARTA: Se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTA: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal se ordena la notificación a las partes y/o sus Apoderados Judiciales. Líbrense boletas.
Publíquese, regístrese, certifíquese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Cúmplase lo ordenado
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Barinas, a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil once. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Jueza ,

Rosa Elena Quintero Altuve
La Secretaria,

Abg. Adriana Norviato Gil


En esta misma fecha, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Scria,

Exp. N° 09-3061-CB
REQ/ANG/YS/Zaydé.-