Por recibida la anterior demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y sus anexos, procedentes de la distribución realizada por ante el Juzgado primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 04/02/2011, presentada por el ciudadano GASPARE FERRANTI FERRANTI, contra el ciudadano CESAR OCTAVIO BENITEZ OLAVARRIETA; fundamentado la acción en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el Tribunal ordena darle entrada, hacer las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda observa:
Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
”Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”.
Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos adjuntos, se desprende que el demandante, en su carácter de propietario del inmueble ubicado en la Avenida Sucre entre Calle Mérida y Avenida Cruz Paredes, en el cual funciona la sede Comercializadora Agro V, C.A, signado con el numero cívico 11-87 de esta Ciudad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, según documento protocolizado por ante la denominada oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas, en fecha 03 de septiembre de 1969, bajo el Nº 95, Folios 192 vto al 194 protocolo Primero y mediante documento protocolizado en la misma oficina en fecha 16-04-1970, anotado bajo el Nº 20 folios 45 y 46 Protocolo Primero, demanda al ciudadano CESAR OCTAVIO BENITEZ OLAVARRIETA, antes identificado en su carácter de ocupante, a quien intenta acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando entre otras cosas y aduciendo lo que parcialmente se trascribe a continuación:
“…a principios del mes de octubre del año 1994, nuestro representado celebró contrato de arrendamiento verbal con relación al inmueble que mas adelante se describe, primero, con el ciudadano Cesar Octavio Benitez Olavarrieta…el arrendamiento se convino sobre un inmueble ubicado en la Avenida Sucre entre Calle Mérida y Avenida Cruz Paredes, en el cual, desde el 28 de junio de 2000, funciona la sede de la sociedad mercantil Comercializadora Agro V, C.A; dicho inmueble esta signado con el numero cívico 11-87 de la Ciudad de Barinas, estado Barinas. Tal local arrendado fue constituido sobre dos parcelas propiedad de nuestro representado que hoy forman un solo lote de terreno… Dicho contrato verbal de arrendamiento, fue reconocido por la sociedad mercantil Comercializadora Agro V, C.A, así como su duración, al momento de suscribirse un acuerdo en fecha 11 de octubre de 2006 en la Notaria Publica Primera de Barinas, bajo el Nº 13, tomo 183, que se adjunta marcado “C”, en el cual se estableció en la cláusula tercera, que ambas partes reconocen que para el 11 de octubre de 2006 la relación arrendaticia lleva mas de doce años, por tanto, para la fecha en que esta pretensión es propuesta, dicho contrato de arrendamiento verbal tiene una duración que sobradamente supera los quince años, en el supuesto de que tomásemos como fecha de inicio de la relación arrendaticia el 11 de octubre de 1994, con lo cual el pasado 11 de octubre de 2010, la misma cumplió una duración de al menos 16 años, contrato este que ya consignamos…. Al celebrarse un contrato de arrendamiento de inmuebles en forma verbal en si mismo se hace indeterminado, lo cual no significa que sea indefinido. Es decir, es indeterminado por cuanto no se ha previamente establecido (verbal o por escrito un plazo de duración, mas no es indefinido en el tiempo porque el limite legal esta consagrado en el articulo 1580 del Código Civil… DEL INCUMPLIMIENTO hasta la fecha LA SOCIEDAD MERCANTIL comercializadota Agro V, C.A, no ha efectuado la devolución del inmueble arrendado, a lo cual esta expresamente obligado por la ley, pese habérselo solicitado en varias oportunidades. En efecto, la citada norma del artículo 1594 del código Civil establece que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió y el comentado artículo 1.580 limita todos los contratos de arrendamientos, verbales o escritos, a un máximo de quince (15) años de duración… PRETENSION por las razones antes expuestas, vengo a demandar, como en efecto demando a la sociedad mercantil Comercializadora Agro V, C.A, antes identificada, por cumplimiento de contrato, para que proceda de inmediato a efectuar la devolución, por expiración del termino del contrato de arrendamiento verbal, con relación al inmueble ubicado, en la avenida Sucre entre Calle Medida y Avenida Cruz paredes, en el cual funciona la sede de Comercializadora Agro V, C.A… de conformidad con lo establecido en el articulo 33 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitamos a este Tribunal se tramite esta demanda conforme a las normas del Procedimiento Breve… SOLICITUD DE MEDIDA DE SECUESTRO de conformidad con lo establecido en el articulo 599, ordinal 2° del Código de procedimiento Civil, solicitamos al Tribunal con carácter de urgencia, dicte medida de secuestro sobre el bien arrendado…así mismo, de conformidad con lo previsto en el articulo 38 de Código de procedimiento Civil, estimamos la presente demanda en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00() que equivale a 769,23 unidades tributarias. (Negritas del Tribunal)
Ahora bien, este Juzgado para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa también lo siguiente, de acuerdo a lo que se desprende de la prorroga legal del arrendamiento acompañado junto al escrito libelar, el cual se observa debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas de fecha 11-10-2006, en la cláusula Tercera establecieron lo siguiente: “… solicita EL ARRENDATARIO la desocupación del inmueble y en vista de que tiene ocupando el inmueble por mas de Doce (12) años, se le concede un lapso de Un (1) año y seis (6) meses de prorroga a partir de la firma del presente documento para que proceda a desocupar el referido inmueble lo cual acepta EL ARRENDATARIO…” del referido contrato de arrendamiento, de la precitada cláusula se desprende que dicha prorroga legal comenzó a regir a partir de su autenticación, es decir, el 11-10-2006, con una vigencia de un año y seis meses; en consecuencia, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual o prorroga legal por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado; es decir, la doctrina y la legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; la cual opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes citadas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Por ello, este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intentó una acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento cuando no es procedente, en virtud que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…)”.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…”
En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, esta Juzgadora considera que solo es posible demandar por medio de la acción de desalojo cuando existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo tanto, en el caso bajo análisis concluye esta Jurisdicente, que al tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción por Cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra Legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, trascrito anteriormente.
Por los argumentos antes expuestos, esta Juzgadora considerando que el Juez tiene la obligación de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y observando claramente que en la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser contraria a derecho, por lo que, forzosamente debe este Despacho declarar improcedente la admisión de la presente demanda, Así se decide.
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda incoada por el ciudadano GASPARE FERRANTI FERRANTI, Italiano, titular de la cédula de identidad N° 12.205.686, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO MORALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.521 en contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA AGRO V. C.A., inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de fecha 28-06-2000, bajo el Nº 14, Tomo 11-A de los Libros respectivos, representada por el ciudadano CESAR OCTAVIO BENITEZ OLAVARRIETA, titular de la cédula de identidad N° 4.006.439, por ser contraria a una disposición expresa de la ley. Así se decide.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los, diez (10) días de Febrero del año dos mil once (2011).
La Jueza Titular
Abg. SONIA C. FERNANDEZ C.
La Secretara,
Abg. LILIANA CAMACHO
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretara,
Abg. LILIANA CAMACHO
EXP. 2773
SCFC/Yesika
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