TSJ Regiones - Decisión

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 3 de enero de 1997, bajo el N° 32, tomo 99-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, por intermedio de su apoderado judicial LUIS PAZ CAIZEDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.762.914, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.540 y del mismo domicilio, contra sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 23 de febrero de 2011, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.521.180, 4.523.812, 5.829.772 y 5.829.773, respectivamente, domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, quienes actúan en nombre propio y en representación de su hermano, ciudadano JAVIER DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.534.875, domiciliado en Rockledge, Florida, Estados Unidos, en contra de la recurrente ut supra identificada; decisión esta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó a la sociedad mercantil demandada la entrega del bien objeto de litigio, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses comprendidos desde mayo hasta octubre de 2007, que suman la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,00) y los que se generen hasta que el fallo proferido quede definitivamente firme, así como también, el pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, de conformidad con la cláusula décima quinta del instrumento fundante de la acción, y finalmente, sin lugar la reconvención propuesta.

Apelada dicha decisión, y oído en ambos efectos el recurso interpuesto, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 23 de febrero de 2011, mediante la cual el Juzgado a-quo de esta misma localidad y circunscripción judicial, declaró resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó a la sociedad mercantil demandada la entrega del bien objeto de litigio, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses comprendidos desde mayo hasta octubre de 2007, que suman la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,00) y los que se generen hasta que el fallo proferido quede definitivamente firme, así como también, el pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, de conformidad con la cláusula décima quinta del instrumento fundante de la acción, y finalmente, sin lugar la reconvención propuesta; fundamentando sus decisiones en los términos siguientes:

(…Omissis…)
“PUNTO PREVIO
(…Omissis…)
En este mismo orden de ideas, riela a los folios del 05 al 08 de la pieza principal, original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria (sic) Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 31 de enero de 2003, anotado bajo el No. 32, Tomo 99-A, el cual demuestra la relación contractual y se le otorgo (sic) pleno valor probatorio, en cuyo contenido se extrae que los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, JAVIER DÍAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA, representados por RAFAEL DÍAZ CERRADA, a los fines de dicho contrato se denominaran (sic) LA ARRENDADORA, por una parte; y por la otra, NIQUELADOS y CROMADOS DEL LAGO, C.A., representada por HUMBERTO ARAUJO, quien se denominará (sic) EL ARRENDATARIO, con lo que, es forzoso declarar IMPROCEDENTE las defensas perentorias de fondo opuestas por la demandada, de falta de cualidad activa y pasiva, por quedar demostrado con el contrato de arrendamiento que los demandantes son los arrendadores, y la parte demandada son los arrendatarios, quedando afirmado (sic) la existencia del interés jurídico que tienen los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, JAVIER DÍAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA, que ameritan la protección del (sic) este órgano jurisdiccional, existiendo un derecho de acción a favor del titular del interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio, existiendo igualmente una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona abstracta quien la cual la ley ha concedido la acción, lo que manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado (sic) por las partes en el ejercicio del derecho constitucional de la defensa. ASÍ SE DECIDE.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
En el caso bajo estudio, los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, demandan la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que autentico (sic) por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 31 de enero de 2003, quedando anotado bajo el No. 53, Tomo 04, sobre un inmueble constituido por (…)
Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado con la Sociedad Mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., representada por el ciudadano HUMBERTO ARAUJO, donde se estipuló como término para su duración de un año contados a partir del primero de noviembre de 2002, y se prórroga automáticamente por periodos iguales y sucesivos, de un (01) año, si con quince (15) días de anticipación por lo menos, al final del período inicial, si cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra lo contrario, con la cantidad de DOSCIENTO (sic) BOLÍVARES (Bs.200,oo) mensuales, como canon de arrendamiento para el periodo (sic) inicial, pagaderos dentro de los primeros 5 días de cada mes, quedando establecido igualmente, que en caso de atraso se causaran (sic) intereses de mora a la tasa de las 6 principales entidades financiaras, y en caso de prorroga el canon de arrendamiento será aumentado cada año en la misma proporción en que se haya incrementado durante el año anterior el valor de los gastos de hogar, vivienda, en el área metropolitana de Caracas, publicado por el Banco Central de Venezuela, a menos que las partes conviniesen para un periodo (sic) determinado una cantidad distinta, e igualmente, se estipulo (sic) que el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones contraídas por el presente contrato, dará derecho a LA ARRENDADORA a considerar resuelto el referido contrato, y solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que faltare por vencer hasta la finalización del contrato, reservándose el derecho a reclamar los daños y perjuicios. El pago de los gastos judiciales y el pago de los honorarios profesionales, que se causaren según (sic) cláusula décima quinta.
Asimismo, alegó que según la cláusula tercera del contrato, su término de duración, se ha venido prorrogando de manera automática hasta la presente fecha, manteniéndose de esta manera la relación arrendaticia, bajo los mismos términos y condiciones establecidas en el referido contrato de arrendamiento, a excepción del canon de arrendamiento, que se ha venido aumentando convencionalmente, siendo actualmente la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00), no obstante es el caso, que la arrendataria, luego de varios intentos de cobro realizados extrajudicialmente ha incumplido reiteradamente la obligación que le impone la cláusula segunda, y adeuda la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860.oo) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE DE 2007.
Ahora bien, se evidencia por otra parte, que la Sociedad Mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., con las pruebas aportadas no demostró el pago de los cánones de arrendamiento reclamados correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE DE 2007, por lo que, este Tribunal considera que lo ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento (…) ya que correspondía a la parte demandante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica solicitada en el libelo de la demanda, no obstante, correspondía a la parte demandada, la carga de la prueba de aquellos hechos extintivos, invalidativos o modificativos que sirvan de fundamento en la contestación de la demanda, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, quedando resuelto el contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 31 de enero de 2003, quedando anotado bajo el No. 53, Tomo 04. ASÍ SE DECIDE.
Por vía de consecuencia, se ordena a la Sociedad Mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO, C.A.:
1) Hacer entrega inmediata del inmueble constituido por (…)
2) El pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE DE 2007, que suman la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,oo) y los que se vayan causando hasta que el presente fallo quede definitivamente firme.
3) El pago de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,oo) por concepto de gastos por cobranza extrajudiciales, gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, de conformidad con la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
Con relación a la reconvención propuesta por la ciudadana MARÍA LAURA ARAUJO MÁRQUEZ, actuando como Directora de la Sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., (…) de conformidad con el artículo 35 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y 888 del Código de Procedimiento Civil, alegando que los demandantes (…) con fecha 29 de agosto de 2007, efectuaron el 29 de septiembre de 2007, por medio de la Notaria (sic) Novena de Maracaibo del Estado Zulia, notificaron a NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., de preferencia ofertiva del inmueble arrendado, por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.700.000,oo) de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal considera que lo ajustado a derecho es declarara (sic) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA, por evidenciarse que este Tribunal declaró con lugar la tacha incidental propuesta por el profesional del derecho ÁNGEL ENRIQUE MENDOZA, obrando como apoderado judicial de los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, de conformidad con el artículo 1380 orinal 3° del Código Civil, ya que los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO y YLEANA DE KETCHUN, quienes figuran como solicitantes de la oferta de venta, y el abogado asistente JUAN CHALBAUD, no firmaron el documento de fecha 29 de agosto de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, declarando falso el documento de fecha 29 de agosto de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, y anulando la eficacia probatoria del mismo. ASI (sic) SE DECIDE.

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

De un estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente expediente, se desprende:

Que en fecha 21 de septiembre de 2007, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, en contra de la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A.

En fecha 8 de octubre de 2007, fue solicitado por el apoderado judicial de la parte demandante, con fundamento en lo dispuesto en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de litigio; siendo negada dicha providencia por el Tribunal de la causa, en fecha 11 de octubre de 2007.

En fecha 15 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte accionante ANGEL ENRIQUE MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.920 y de este domicilio, consignó escrito de reforma de la demanda en el cual manifestó, que sus representados arrendaron a la accionada, representada en ese acto por su Gerente General, HUMBERTO ARAUJO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.691.336, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2003, bajo el N° 53, tomo 4, un inmueble constituido por la parcela N° 2 del parcelamiento Buena Vista, situada en la parroquia Idelfonso Vásquez de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, que forma un cuadrilátero de CINCO MIL METROS CUADRADOS (5.000mts2) distribuido de la siguiente manera: a) local de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, b) local de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68mts2) aproximadamente, c) local de TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (32mts2) aproximadamente con sala sanitaria y d) área de taller de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300mts2) de superficie aproximadamente.

Refiere, que en el la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció el lapso de un año a contar desde el 1° de noviembre de 2002, como tiempo de duración de la relación arrendaticia, pudiendo prorrogarse automáticamente la misma, por períodos iguales y sucesivos si con quince de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra, lo contrario. Aduce, que se estipuló como canon inicial la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00) mensual, la cual debía ser sufragada en las oficinas de sus mandantes los primeros cinco días de cada mes, por ello en caso de retraso, se debían cancelar intereses moratorios conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras.

Arguye, que en caso de prorrogarse el contrato de arrendamiento, el canon sería aumentado anualmente en la proporción en que se hubiere incrementado durante el año anterior, el valor de los gastos de hogar y vivienda en el área metropolitana de Caracas, publicado por el Banco Central de Venezuela, a menos que se conviniese para un período determinado, una cantidad distinta. Indica, que en la cláusula cuarta se estipuló que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones por parte de la arrendataria, daría derecho a la arrendadora de considerar resuelto el contrato de arrendamiento, permitiéndole solicitar la desocupación del bien arrendado, reservándose el derecho de reclamar los daños y perjuicios a que hubieren lugar, así como también, a exigir el pago de los gastos judiciales y de honorarios profesionales que se causaren conforme a la cláusula décima quinta de dicho instrumento.

En este sentido, alega que la relación arrendaticia se ha venido prorrogando hasta la actualidad, en los mismos términos y condiciones, con excepción del monto del canon de arrendamiento que se incrementó convencionalmente a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00), no obstante, la arrendataria ha dejado de sufragar -según indica- las pensiones correspondientes a los meses comprendidos desde mayo hasta octubre de 2007, que totalizan la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.860.000,00), resultando por ende, perfectamente aplicable -según su criterio- las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento. Por los fundamentos expuestos, habiendo sido infructuosas las gestiones extrajudiciales realizadas para obtener el pago in comento, solicita con fundamento en los artículos 1.167 del Código Civil y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la resolución del contrato de arrendamiento, la devolución del inmueble sub litis en las mismas condiciones en que fue entregado, con las respectivas solvencias de sus servicios; el pago del monto supra referido, así como también, la cancelación de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00), por concepto de gastos de cobranza extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos.

Ahora bien, en virtud de haberse estimado la aludida reforma de la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.5.360.000,00), el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró su incompetencia por la cuantía en fecha 15 de octubre de 2007, producto de lo cual, en fecha 5 de noviembre de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción Judicial, declaró su admisibilidad.

En fecha 7 de diciembre de 2007, el representante judicial de la parte accionada presentó escrito de contestación de la demanda en el cual convino en los siguientes hechos:
a) su poderdante celebró con los actores un contrato de arrendamiento sobre el bien sub iudice, el cual mide y se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: CIENTO CUATRO METROS (104mts) y linda con parcela N° 3; SUR: CIENTO CUATRO METROS (104mts) y linda con parcela N° 1; ESTE: CINCUENTA METROS (50mts) y linda con carretera Maracaibo-El Moján, y OESTE: CINCUENTA METROS (50mts) y linda con parcela N° 24 y con un galpón con un área aproximada de CUATROCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS (490mts2), y posee las siguientes características: fundaciones y columnas de concreto armando, techo de armadura metálico tipo “ceno” con cubierta de asbesto, piso de concreto con malla metálica, ventanas de aluminio, sistema de cloacas con tubería de cemento, pozo séptico, sumidero e instalación eléctrica por tubería metálica, y, b) El canon mensual inicial era la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), el cual debía ser pagado los primeros cinco días de cada mes, y en caso de mora debían cancelarse intereses moratorios, incrementándose posteriormente de muto acuerdo a TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00) mensual.

Señala, que su representada se encuentra en mora -según su dicho- a partir del mes de septiembre de 2007, puesto que ante la negativa de los accionantes de recibir el canon correspondiente a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2007, procedió a consignarlos por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00) por mes, más los intereses de mora, que suman el monto de CIENTO SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.172.360,00). Del mismo modo, arguye que convencionalmente se estipuló que el canon de arrendamiento sería cancelado cuatrimestralmente, es decir, cada cuatro meses y sin pago de intereses, por lo que, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento quedó sin efecto.

Seguidamente, y de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a los ciudadanos RAFAEL DIAZ BLANCO, JAVIER DIAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MONICA DE BOTEGA, con fundamento en los siguientes hechos: los accionantes-reconvenidos efectuaron a su poderdante en fecha 29 de septiembre de 2007, notificación de preferencia ofertiva del inmueble arrendado, mediante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.700.000.0.00,00), celebrándose en razón de ello -según su dicho- una reunión en fecha 4 de septiembre de 2007, con el representante de los oferentes, ciudadano VICTOR FRANCO BOTEGA SASTRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.929.773, en la cual su mandante aceptó la oferta de venta, empero, ante la ausencia de plazo estipulado para el otorgamiento de las condiciones de ésta, en fecha 19 de septiembre de 2007, por intermedio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se le notificó a los demandantes-reconvenidos, entre otros aspectos: a) la aludida aceptación y b) que solicitaron al ciudadano VICTOR FRANCO BOTEGA SASTRE, copia del documento de propiedad del inmueble, así como plano de catastro y solvencias municipales, quien se comprometió a entregarlo el día 18 de septiembre de 2007.

Asevera, que de tal notificación no hubo respuesta, por el contrario, los accionantes-reconvenidos procedieron a demandar en fecha 20 de septiembre de 2007, la resolución del contrato de arrendamiento, negándose a cumplir dichos ciudadanos las obligaciones que les impone el contrato de compra-venta y la Ley; esboza a favor de su representada los artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.474 y 1.448 del Código Civil, de los cuales desprende que en el presente caso la venta se perfeccionó con la aceptación de la oferta supra mencionada. Por los fundamentos expuestos, requiere que los RAFAEL DÍAZ BLANCO, JAVIER DÍAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA convengan en que es su representada la única propietaria del inmueble objeto de litigio, que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2003 se extinguió por confusión al adquirir su mandante la condición de propietaria, y en caso de negarse a ello, así sea declarado por el Tribunal con la correspondiente condenatoria en costas, solicitando finalmente, que la sentencia definitiva surta efectos de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la reconvención en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00).

En fecha 7 de diciembre de 2007, el Tribunal a-quo admitió la reconvención propuesta.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de los demandantes-reconvenidos presentó escrito de contestación a la reconvención, en el cual negó que las partes hayan modificado convencionalmente las condiciones del contrato de arrendamiento, y que el canon debía empezar a cancelarse cada cuatro meses, por cuanto como se desprende del referido instrumento, al prorrogarse el lapso inicial subsistían las mismas condiciones en éste establecidas, salvo el monto de la pensión arrendaticia, en tal sentido, asevera que el canon fue incrementando de muto acuerdo, a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00) mensual, por lo que, para la fecha de la admisión de la demanda, la accionada adeudada los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que totaliza la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.860.000,00).

Seguidamente, tachó de falso con fundamento en el ordinal 3° del artículo 1.380 del Código Civil, el documento contentivo de la presunta notificación de preferencia ofertiva efectuada por la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 27 de agosto de 2007, por ser falso que alguno de sus mandantes o el representante de éstos se haya presentado ante el funcionario público a hacer la solicitud in comento, la cual se pretende hacer valer en el proceso; dentro de esta perspectiva, asevera que para la fecha en que supuestamente se realizó dicha notificación, el ciudadano RAFAEL DÍAZ CERRADA no se encontraba en el país, producto de ello, solicita sea declarada con lugar la tacha propuesta y sin lugar la reconvención, máxime que no notificaron sus representados a la accionada, la preferencia ofertiva del bien sub litis por la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.700.000.000,00), por no corresponderle la misma conforme a lo previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuera de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, dado el estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y en razón de no haber celebrado sus poderdantes con el ciudadano VICTOR FRANCO BOTEGA SASTRE, alguna reunión en fecha 4 de septiembre de 2007, negando finalmente, que sea la demandada la actual propietaria del bien sub iudice y consecuencialmente que sus mandantes hayan perdido tal condición.

Aperturada la etapa probatoria, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, además de invocar el mérito favorable de las actas procesales, promovió prueba testimonial, siendo admitida por el Tribunal de la causa en la misma fecha. Del mismo, el representante judicial de los actores-reconvenidos promovió el mérito favorable de las actas procesales, el principio de comunidad de las pruebas y promovió prueba documental, la cual fue admitida por el Sentenciador de Primera Instancia en fecha 25 de enero de 2008.

En fecha 28 de enero de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada insistió en hacer valer conforme al artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento tachado, citando al respecto, el artículo 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado, del cual deduce, que el mismo no constituye un documento notarial, pues la finalidad de la actuación del Notario era dejar constancia de las resultas de la solicitud de la oferta arrendaticia, gozando por ende, de fe pública en virtud del artículo 75 de la Ley en referencia.

En fecha 21 de enero de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de formalización de la tacha en el cual indicó entre otros aspectos, que los ciudadanos YLEANA DÍAZ BLANCO DE KETCHUN y RAFAEL DÍAZ CERREDA no hicieron la solicitud de notificación de preferencia ofertiva que pretende hacer valer la demandada-reconviniente, pues no se trasladaron a la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 23 de agosto de 2007, a avalar la misma con sus firmas, por lo que se hace perfectamente aplicable –según su criterio- lo previsto en el ordinal 3° del artículo 1.380 del Código Civil, y solicita así sea declarado.

En fecha 6 de febrero de 2008, el Juzgado de la causa admitió la tacha propuesta por vía incidental, ordenando la notificación del Fiscal Superior del Ministerio Público del Circuito Judicial Penal del Estado Zulia, a los fines de que se impusiera de las actas; acordando aunadamente, la apertura de una articulación probatoria de ocho días con fundamento en lo dispuesto en los artículos 441 y 607 del Código de Procedimiento Civil, previa constancia en actas de la aludida notificación, así como también, de la notificación de las partes.

En fecha 10 de junio de 2008, el representante judicial de la parte demandada-reconvenida además de invocar el mérito favorable de las actas procesales promovió prueba de informes y de exhibición de documentos. Por su parte, el apoderado judicial de los demandantes–reconvenidos ratificó e hizo valer el documento contentivo de la presunta notificación ofertiva de fecha 29 de agosto de 2007, consignado en actas.
En fecha 12 de junio de 2008, fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho por el Juzgado a-quo, las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 23 de febrero de 2011, el Juzgado a-quo profirió decisión, en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, decisión ésta que fue apelada en fecha 20 de mayo de 2011, por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley, correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento del trámite legal correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que la parte accionada-reconviniente en la presente causa presentó escrito en fecha 12 de julio de 2011, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo, la cual se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, que no prevé la presentación de informes ni observaciones, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorarlo. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
PUNTO PREVIO I

Antes de proceder al análisis del asunto sometido a consideración de este Juzgador Superior, resulta ineludible pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LUIS PAZ CAIZEDO, contra decisión de fecha 10 de febrero de 2011 y su ampliación de fecha 22 de febrero de 2011, en la cual se declaró falso el documento de fecha 29 de agosto de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, nula la eficacia probatoria de dicho instrumento y se condenó en costas a la parte accionada; en este sentido, se cita lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil:

“Fuera de las aquí establecidas, no habrá más incidencias en el procedimiento breve, pero el Juez podrá resolver los incidentes que se presenten según su prudente arbitrio. De estas decisiones no se oirá apelación.”
(Negrillas de este Sentenciador Superior)

Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo V, 3ra edición actualizada, Ediciones Liber, Caracas 2006, pág. 538, en sus comentarios a este artículo, manifiesta:
“No habrá lugar a incidencias causadas por vicisitudes procesales de cualquier índole, salvo las ya vistas de cuestiones previas y reconvención. Sin embargo, cuando por alguna necesidad del procedimiento surgiere un incidente, el juez resolverá según su prudente arbitrio; para garantizar el derecho a la defensa que, de no aceptarse el incidente, quedaría conculcado.” (Negrillas de este Tribunal Superior)

Dentro de este marco, expresó el autor Gabriel Alfredo Cabrera Ibarra, en su obra “EL PROCEDIMIENTO BREVE”, Vadell Hermanos, Caracas-Venezuela-Valencia, 2009, págs. 28, 135 y 136, lo siguiente:

“Como ya he dicho anteriormente, es posible plantear el recurso de apelación contra la sentencia definitiva, pero, en algunos casos, este es negado para algunas interlocutorias.
(…Omissis…)
Como podemos apreciar, el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil prohíbe otras incidencias dentro del procedimiento breve diferentes a las que prevee (sic) el mismo articulado regulador de dicho procedimiento, pero deja en esos casos la posibilidad a que el Juez aprecie la circunstancia concreta y resuelva según lo que dicte su prudente arbitrio.
En el caso concreto que nos ocupa, de la tacha de falsedad en el procedimiento breve, considero que ese prudente arbitrio debería decirle al Juez que en los diez días de duración del lapso probatorio de este procedimiento no es posible tramitar una tacha de falsedad (…). De todas formas, como quiera que la tacha de falsedad puede ser propuesta por vía independiente, esto es por vía principal en un procedimiento separado exclusivo para la tramitación de la tacha de falsedad, y que exige la tramitación del procedimiento ordinario, cuyo lapso probatorio extenso es el conveniente para los casos de tacha de falsedad, el tachante siempre tendrá la posibilidad de acudir a dicho procedimiento.”
(Negrillas de este operador de justicia)

De acuerdo con lo citado ut supra, aprecia este Juzgador que el legislador estableció, de forma categórica, que en el juicio breve no existen incidencias distintas a las señaladas expresamente en el Título XII de la Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, y cualquier clase de incidencia que pueda presentarse será decidida por el Juez a su prudente arbitrio, estableciendo la Ley la inapelabilidad de tales decisiones. Con ello se pretende agilizar y desentrabar el procedimiento breve de todas las demoras que puedan extenderlo indebidamente, ello, con fundamento en la simplicidad que lo caracteriza y en aras de la celeridad de la administración de justicia.

De allí que se colija, de la lectura exhaustiva de los artículos 881 y siguientes del texto civil adjetivo, que, dada la naturaleza del juicio breve, no podrá admitirse, en este tipo de procedimientos, el recurso de apelación en contra de los autos, providencias o sentencias interlocutorias, ya que dicho recurso sólo podrá ser admitido en los casos expresamente previstos por la Ley, o en casos excepcionales, ello, a los fines de evitar que las partes, con sus actuaciones y excesivas peticiones y solicitudes, desnaturalicen el proceso establecido en el Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Por consiguiente, si bien es cierto que correspondía al Tribunal de Primera Instancia pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto por el representante judicial de la parte demandada, contra la decisión fechada 10 de febrero de 2011 y su ampliación de fecha 22 de febrero de 2011, aspecto que omitió dicho Juzgador, no es menos cierto que contra la misma no podía ejercerse dicho medio de impugnación, conforme a lo previsto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil, producto de lo cual, esta Superioridad se abstiene de emitir juicio de valor al respecto, quedando firme la aludida sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTO
PUNTO PREVIO II

Asimismo, procede este Juzgador Superior a pronunciarse sobre la defensa de fondo opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, con fundamento en los artículos 888 y 361 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de cualidad activa y pasiva para interactuar en el presente juicio en virtud de haber adquirido -según su criterio- su representada, la condición de propietaria del inmueble objeto de litigio conforme a la aceptación de la notificación de preferencia ofertiva efectuada por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, aceptación conforme a la cual, perdieron dichos ciudadanos -según su dicho- lo cualidad de propietarios y de arrendadores del aludido bien.

De este modo, se cita a continuación sentencia N° R.C 000258 proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de junio de 2011, bajo ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, expediente N° 10-400, en la que se instituyó lo siguiente:

“Por otra parte, cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar.
Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”
Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539)
(Negrillas de este Tribunal ad-quem)

En la misma perspectiva, establece el autor autor Gabriel Alfredo Cabrera Ibarra, en su obra “EL PROCEDIMIENTO BREVE”, Vadell Hermanos, Caracas-Venezuela-Valencia, 2009, pág. 95, lo siguiente:

“También podrá hacer valer como defensa de fondo la falta de cualidad o la falta de interés procesal en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, tal y como se desprende del primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. En estos casos, los últimos tres ordinales del artículo 346 y la falta de cualidad o interés de cualquiera de las partes para sostener el proceso, el tribunal (…) se pronunciará en la sentencia definitiva como un punto previo o capítulo previo a la decisión de fondo.”

En tal sentido, precisado como ha sido en el punto previo anterior que la notificación de preferencia ofertiva que sirve de fundamento para solicitar la falta de cualidad tanto activa como pasiva, quedó sin efecto, producto de la tacha incidentalmente propuesta por los accionantes-reconvenidos, puntualiza este suscrito jurisdiccional amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar y apreciar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2003, bajo el N° 53, tomo 04, surte plenos efectos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así pues, visto que el aludido instrumento fue suscrito entre los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, JAVIER DÍAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA, en calidad de arrendadores, y la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., como arrendataria, representada en ese acto por el ciudadano HUMBERTO ARAUJO, y, que los mismos son, respectivamente, demandantes y demandada en la presente causa, determina este Jurisdicente Superior que éstos poseen legitimación para ser parte en el presente juicio, declarándose consecuencialmente, improcedente la defensa de fondo relativa a la falta de cualidad activa y pasiva. Y ASÍ SE DECIDE.

SEXTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 23 de febrero de 2011, mediante la cual el Tribunal a-quo declaró resuelto el contrato de arrendamiento y ordenó a la sociedad mercantil demandada la entrega del bien objeto de litigio, el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses comprendidos desde mayo hasta octubre de 2007, que suman la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,00) y los que se generen hasta que el fallo proferido quede definitivamente firme, así como también, el pago de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, de conformidad con la cláusula décima quinta del instrumento fundante de la acción, y finalmente, sin lugar la reconvención propuesta.

Del mismo modo, en virtud del carácter de definitiva que ostenta la decisión recurrida, colige este Juzgador Superior, que la apelación interpuesta por la demandada-reconviniente, sobreviene de su interés en que se efectúe una revisión del fallo aludido por el órgano jurisdiccional de la instancia superior, a los fines de que sea declarada sin lugar la demanda incoada y con lugar la reconvención propuesta.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasan a analizar los medios probatorios consignados por las partes:
Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al escrito libelar:
• En original, contrato de arrendamiento del bien sub iudice, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2003, bajo el N° 53, tomo 04, suscrito entre los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, JAVIER DÍAZ, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN y MÓNICA DE BOTEGA, en calidad de arrendadores, y la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., como arrendataria, representada en ese acto por el ciudadano HUMBERTO ARAUJO.
Este Sentenciador Superior le otorga el correspondiente valor probatorio, en virtud de lo normado en los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, desconocido ni tachado de falso por la parte interesada, máxime que del mismo se desprenden las estipulaciones establecidas convencionalmente por las partes, a los efectos de regular la relación arrendaticia. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Copia simple de acta constitutiva de la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., inserta en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 3 de enero de 1997, bajo el N° 32, tomo 99-A.

Verifica este oficio jurisdiccional que el referido medio probatorio es una copia simple de documento público autorizado por un funcionario público competente, del cual se obtiene, entre otros aspectos, que el ciudadano HUMBERTO ARAUJO, ocupa el cargo de Gerente General de dicha sociedad, consecuencialmente, al no haber sido impugnada, desconocida ni tachada de falsa por la parte interesada, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior le otorga el correspondiente valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

Pruebas de la parte demandada

Acompañó junto al escrito de contestación de la demanda:
• Documento contentivo de solicitud de notificación de preferencia ofertiva, presuntamente efectuada por los actores ante el Notario Público Noveno del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual fue practicada por dicho funcionario, en fecha 29 de agosto de 2007.

Este Sentenciador Superior se abstiene de emitir juicio de valor en relación a este medio probatorio, por cuanto el mismo fue objeto de la tacha incidental propuesta en la presente causa, y consecuencialmente fue declarado falso por el Juzgado a-quo, por tal motivo, el mismo es desestimado en todo sus efectos probatorios. Y ASÍ SE DECIDE.

• En original, solicitud de notificación de la aceptación de la preferencia ofertiva presuntamente efectuada por los demandantes a la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., requerida por el ciudadano HUMBERTO ARAUJO en su condición de gerente general de la mencionada sociedad de comercio, la cual fue llevada a acabo por el Notario Público Tercero del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de septiembre de 2007.

Colige este Juzgador de Alzada que no obstante a no haber sido objeto de impugnación este medio probatorio, en virtud de basarse el mismo en la aceptación de la preferencia ofertiva presuntamente notificada por los demandantes en la presente causa a la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual fue tachada y declarada falsa por el Juzgador de la causa, esta prueba queda asimismo desestimada, por cuanto de la misma no pueden desprenderse consecuencias jurídicas que coadyuve a la solución del presente juicio, todo ello en aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Posteriormente, promovió en la etapa probatoria, la siguiente prueba:

• Testimonial de los ciudadanos ORLANDO MARTINEZ, RAUL EKMEIRO MELEAN y NELLY ALVARADO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 81.265.061, 10.448.365 y 13.550.627, respectivamente, y de este domicilio.

Se desprende de actas que las testificales bajo estudio fueron evacuadas por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ahora bien, este Tribunal desestima la testimonial del ciudadano RAUL EKMEIRO MELEAN, conforme a lo previsto en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, en razón de ser el mismo cónyuge de la ciudadana MARIA LAURA ARAUJO DE EKMEIRO, socia y directora de la compañía demandada, máxime que el mismo no aportó elementos de convicción en sus deposiciones. Y ASÍ SE DECIDE.

De la misma manera, este Sentenciador Superior desestima las declaraciones rendidas por los ciudadanos ORLANDO MARTINEZ y NELLY ALVARADO, producto de no guardar congruencia con el thema decidendum y los hechos controvertidos, y por resultar a juicio de quien hoy decide, altamente subjetivas e imprecisas, todo ello en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones

Se constata que la presente causa se contrae a juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, en contra de la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que totalizan la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.860.000,00), a fin de obtener, además de la resolución del instrumento fundante de la acción, la entrega del inmueble sub litis, el pago del monto supra referido, así como también, la cancelación de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos de cobranza extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, conforme a la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento.

En este sentido, se obtiene del expediente facti especie que el apoderado judicial de la parte demandada además de convenir en el hecho de haber celebrado su representada con los accionantes, un contrato de arrendamiento sobre el bien sub iudice, en atención al cual, el canon inicial era la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00), pagadero los primeros cinco días de cada mes, pues en caso de retraso debía sufragarse intereses moratorios, aceptó, que convencionalmente se incrementó el mismo a la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00) mensual, empero, adicionó que de muto acuerdo se pautó su pago cuatrimestralmente, es decir, cada cuatro meses y sin intereses de mora, por lo que, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento quedó sin efecto. Aunadamente, refirió que su poderdante sólo adeuda las pensiones causadas a partir del mes de septiembre de 2007, por cuanto las previas fueron consignadas por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ante la negativa de los accionantes de recibirlas.

Producto de lo cual, procede este suscrito jurisdiccional a citar lo previsto en el contrato de arrendamiento:

“SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha establecido en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000) mensuales “EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a “LA ARRENDADORA” a su orden en las oficinas de ésta última dentro de los primeros cinco días de cada mes. En caso de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento se causarán intereses de mora a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. En caso de prórroga el canon de arrendamiento será aumentado cada año en la proporción en que se haya incrementado durante el año anterior el valor de los “Gastos de Hogar, Vivienda en el área Metropolitana de Caracas” publicado por el Banco Central de Venezuela, a menos que las partes conviniesen para un período determinado una cantidad distinta.-
TERCERA: El término de duración de este contrato es de un año (1) contado a partir del 1° de noviembre de 2002 y se prorrogará automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (1) año, si con quince (15) días de anticipación, por lo menos, al final del período inicial, cualquiera de las partes no manifestare, por escrito, a la otra, lo contrario.
DÉCIMA:
DÉCIMA: En cualquier caso que “EL ARRENDATARIO” efectúe en el inmueble modificaciones en su estructura e instalaciones con la autorización de “LA ARRENDADORA” dichas modificaciones e instalaciones deberán ser removidas por “EL ARRENDATARIO”, antes de finalizar este contrato y estará obligado a hacer los trabajos necesarios para que el inmueble arrendado sea entregado a “LA ARRENDADORA” en el mismo buen estado en que lo ha recibido (…)
DÉCIMA TERCERA: “EL ARRENDATARIO” recibe el inmueble objeto de este contrato, en perfecto estado de conservación, uso y limpieza, encontrándose en perfecto estado de funcionamiento sus instalaciones eléctricas, sistema de plomerías y demás accesorios del inmueble, por lo cual se obliga a mantenerlo con la diligencia de un buen padre de familia y a hacer entrega del mismo al término de ese contrato, debidamente pintado y en las mismas buenas condiciones de conservación, uso y aseo en que lo ha recibido, especialmente en cuanto a sus servicios sanitarios y demás instalaciones a satisfacción de “LA ARRENDADORA” y en caso contrario deberá pagarle a “la arrendadora”, la cantidad que de acuerdo al presupuesto preparado para el momento de la terminación de contrato se le exhiba; dicha cantidad se destinará a pagar el valor de la limpieza, pintura y reparaciones tanto de bienes muebles como del inmueble arrendado.
DÉCIMA CUARTA: El incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de cualquiera de las obligaciones contraídas por el presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a la resolución del mismo y a exigir su desocupación inmediata y el pago de los cánones de arrendamiento por la duración del contrato, como si fueran líquidas y exigibles, o sea, como de plazo vencido, reservándose el derecho de reclamar los daños y perjuicios a que hubiese lugar.
DÉCIMA SEXTA: (…) igualmente me hago responsable por la cancelación de los servicios públicos contraídas por “EL ARRENDATARIO” (…)
(Negrillas de este operador de justicia)

Dentro de este marco, se trae a colación lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Del mismo modo, establece el Código Civil:

Artículo 1.133:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1160:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.354:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
(Negrillas de este Arbitrium Iudiciis)

En tal sentido, este Jurisdicente Superior se permite citar la opinión del tratadista venezolano Dr. Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
(…Omissis…)
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.
(…Omissis…) (Negrillas de este operador de justicia)

En el mismo tenor, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837. (Negrillas de este Tribunal ad-quem).

En primer término, precisa esta Superioridad que la relación arrendaticia continúa a tiempo determinado en razón de lo consagrado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, puesto que el mismo tenía una duración inicial de un año, a contar desde el 1° de noviembre de 2002, prorrogable por períodos iguales y sucesivos de un año, salvo que con quince (15) días de anticipación, por lo menos, al final del período inicial, cualquiera de las partes manifestare a la otra por escrito, su voluntad de no renovarlo, lo cual no consta en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, verifica este Sentenciador Superior que no cumplió la accionada la carga impuesta en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, vale decir, demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, ya que no se desprende de los medios probatorios aportados en actas, que consignó por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, y que consecuencialmente se encuentra solvente, dejando de demostrar además que dicha cancelación debía hacerse cuatrimestralmente, como afirmó en su escrito de contestación, consecuencialmente, constatado como ha sido del instrumento fundante de la acción, al cual se le otorgó pleno valor probatorio, conforme a los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, que la pensión arrendaticia debía sufragarse dentro los primeros cinco días de cada mes, considera acertado en derecho este Juzgador Superior declarar la resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2003, bajo el N° 53, tomo 04, con fundamento en la cláusula décima de dicho instrumento y en el contrato 1.167 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En tal sentido, se declara la procedencia del pago de las pensiones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que totalizan la cantidad de MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,00) a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00), canon vigente durante esos meses, conforme a los dichos de ambas partes, así como también, los que se sigan causando hasta que quede definitivamente la presente decisión, para lo cual se tomará en cuenta el referido monto por haber sido el último pactado convencionalmente, en virtud de lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

En derivación, este Juzgador Superior ordena a la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., hacer entrega inmediata del inmueble constituido por la parcela N° 2 del parcelamiento Buena Vista, situada en la parroquia Idelfonso Vásquez de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, que forma un cuadrilátero de CINCO MIL METROS CUADRADOS (5.000mts2) distribuido de la siguiente manera: a) local de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, b) local de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68mts2) aproximadamente, c) local de TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (32mts2) aproximadamente con sala sanitaria y d) área de taller de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300mts2) de superficie aproximadamente, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, solvente de sus servicios públicos. Y ASÍ SE PRECISA.

Por otra parte, este Arbitrium Iudiciis declara improcedente la solicitud de pago de la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00), actualmente equivalente a TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos de cobranza extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos, en virtud de no haber aportado en actas los accionantes, algún medio probatorio que evidenciare dichos conceptos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, instituye este Tribunal Superior que en virtud de haber reconvenido la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., en contra de los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, a fin de que éstos reconocieran que es la única propietaria del inmueble objeto de litigio y que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de enero de 2003 se extinguió por confusión al adquirir tal condición de propietaria, con fundamento en la presunta notificación de preferencia ofertiva efectuada en fecha 29 de agosto de 2007, por los accionantes a través de la Notaría Pública Novena del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual fue declarada nula en su eficacia probatoria por el Juzgado de la causa en la decisión fechada 10 de febrero de 2011, así como también, en la presunta aceptación de dicha oferta realizada el día 4 de septiembre de 2007, este suscrito jurisdiccional amparado en su soberanía, independencia y autonomía para valorar y apreciar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, desestima dicha pretensión, por carecer de fundamentos. Y ASÍ SE DECLARA.

En aquiescencia, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes citados y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado al análisis de los alegatos y medios de prueba aportados por las partes, y no habiéndose otorgado todo lo peticionado por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, este Sentenciador de Alzada declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento propuesta por los aludidos ciudadanos en contra de la sociedad de comercio NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., del mismo modo, se declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la demandada-reconviniente en contra de los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, producto de lo cual, resulta forzoso para este oficio jurisdiccional MODIFICAR la decisión proferida por el Tribunal a-quo y en derivación, es menester declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguido por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, en contra de la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., por intermedio de su apoderado judicial LUIS PAZ CAIZEDO, contra sentencia definitiva de fecha 23 de febrero de 2011, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE MODIFICA la aludida decisión de fecha 23 de febrero de 2011, proferida por el precitado Juzgado, en el sentido de declararse PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, en contra de la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., consecuencialmente:

TERCERO: Queda resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 31 de enero de 2003, bajo el N° 53, tomo 04.

CUARTO: Se ordena a la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., hacer entrega inmediata del inmueble constituido por la parcela N° 2 del parcelamiento Buena Vista, situada en la parroquia Idelfonso Vásquez de esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, que forma un cuadrilátero de CINCO MIL METROS CUADRADOS (5.000mts2) distribuido de la siguiente manera: a) local de CIEN METROS CUADRADOS (100mts2) aproximadamente, b) local de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (68mts2) aproximadamente, c) local de TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (32mts2) aproximadamente con sala sanitaria y d) área de taller de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300mts2) de superficie aproximadamente, en las mismas condiciones en las cuales lo recibió, solvente de sus servicios públicos.

QUINTO: Se ordena el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, que totalizan la cantidad de MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.1.860,00), así como también, los que se sigan causando hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.310.000,00), por ser éste el último canon pactado convencionalmente, conforme a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

SEXTO: Improcedente la solicitud de pago de la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.500.000,00), actualmente equivalente de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.500,00), por concepto de gastos de cobranza extrajudiciales y gastos para el otorgamiento de los poderes o mandatos.

SÉPTIMO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil NIQUELADOS Y CROMADOS DEL LAGO C.A., en contra de los ciudadanos RAFAEL DÍAZ BLANCO, ZULAY DE CHALBAUD, YLEANA DE KETCHUN, MÓNICA DE BOTEGA y JAVIER DÍAZ, de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total en cuanto a la pretensión de los demandantes-reconvenidos. Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por resultar totalmente vencida con ocasión a la reconvención interpuesta, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.

A los fines previstos por el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

DR. LIBES GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

LGG/ag/acrm