TSJ Regiones - Decisión

En el juicio que por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sigue el ciudadano , ALEXANDER DE SOUSA FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 14.434.453, contra Empresa Mercantil INVERSIONES R&C AMAZONA’S C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 14-07-2009, bajo el Nº 02, Tomo 16-A, representada por su Presidenta, ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.716.284, de este domicilio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio MOISES ROSALES, suficientemente identificados; al momento de dar contestación a la demanda, la parte accionada propuso la reconvención o mutua petición en contra de la parte actora reconvenida y, siendo esta la oportunidad para decidir acerca de su admisibilidad, pasa esta juzgadora a hacerlo en los siguientes términos:

Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. (Cursivas del Tribunal)

Asimismo el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, atendiéndola o negándola…” (Cursivas del Tribunal)

En tal sentido, la reconvención o mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor para que sea resuelta en el mismo proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia.

Asimismo el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su Obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala:

“La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal”. (Cursivas del Tribunal)

En el caso de autos la pretensión que se intenta a través de la reconvención de la parte reconvenida de lo siguiente: Que Reconviene al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA, parte demandante, por cuanto en fecha 01 de Agosto de 2009, suscribió con el mismo CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por un local Comercial, ubicado en la Planta Baja del Edifico, “Don Manolo” en la calle Camejo y Av. Libertad, frente a la plaza El Estudiante del Municipio y Estado Barinas, que ambas partes convinieron como pensión arrendaticia la cantidad mensual de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), tal como consta en la cláusula Segunda del Precitado Contrato “dentro de los cinco (05) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes…”

Que el referido inmueble se encuentra bajo las condiciones de un inmueble de Regulación de alquileres de conformidad con la Ley especial que rige la materia, por cuanto la Carta o Constancia de Habitabilidad es anterior a 1987, tal como consta en documento que anexo al escrito.

Es por lo que solicita que el ciudadano MANUEL MARÍA DE SOUSA, ya identificado, le reintegre todas y cada una de las cantidades que le cobró en exceso por concepto de canon de Arrendamiento, durante la vigencia de la relación arrendaticia.

Que por todos los argumentos de hecho y derecho plasmado antecedentemente reconviene al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA, en su condición de arrendador para que convenga en: a reintegrarle todas y cada unas de las cantidades que le cobró en exceso por concepto de canon de arrendamiento, durante la vigencia de la relación arrendaticia. Que se oficie a la dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, del Estado Barinas a los efectos de la Sanción prevista en el artículo 82 de la ley de arrendamiento Inmobiliaria. Que sea condenado en costas. Estimo la presente reconvención o mutua petición en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) o su equivalente en Dos Mil Seiscientos Treinta y Dos Unidades Tributarias (2.632 UT).

Como se puede observar, la demanda RECONVENCIONAL interpuesta contra la parte demandante y que fundamenta el demandado en el exceso del monto del canon de arrendamiento, por cuanto alega que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra bajo las condiciones de un inmueble de Regulación de alquileres y por ende está obligado a reintegrar las cantidades dadas en exceso. Sobre este particular es importante señalar que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa:

Articulo 58:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”. (Cursivas del Tribunal)

Asimismo dispone el artículo 60 ejusdem:
“El reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resulte definitivamente firme.” (Cursivas del Tribunal)

En tal sentido es importante señalar el análisis doctrinal que al respecto ha hecho el Dr. Arquímedes Enrique González Fernández, cuando en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliaria comentada y concatenada señala “…los sobrealquileres a cobrar serían aquellos referidos desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme, luego de agotados los medios jurisdiccionales contencioso-administrativo, si existe instancia en tal sentido por algunos de los interesados contemplados en el articulo 11 de la ley. Ello sin perjuicio de los expuesto por el articulo 32 ejusdem, que determina la revisión de la regulación de alquileres: en tal caso la diferencia de cánones a reintegrar corre desde la fecha de la última regulación y no desde el otorgamiento…” (Cursivas del Tribunal)

Ello significa que el derecho a reclamar lo pagado por sobre alquileres nace cuando existe una regulación por parte del organismo administrativo que arroja una cantidad inferior a la que ha sido cobrada por el arrendador; de suerte que, si el inquilino no está solvente en el pago de algunos cánones como lo señala el artículo 63 de la Ley especial, tiene derecho a la compensación de la diferencia que resulte entre el sobre alquiler y el canon no pagado, o en todo caso al hacerse la respectiva regulación, si resulta que desde el inicio del contrato el inquilino venía cancelando una cantidad mayor a la establecida por el ente regulador, procede el reintegro de lo pagado en exceso. En este caso lo planteado por la demandada reconvincente como se explicó arriba es que sea condenado el arrendador a reintegrarle las cantidades que fueron pagadas en exceso por haber en el canon de arrendamiento pactado; lo cual no es procedente pues, el supuesto de hecho contenido en el artículo 58 ibidem, sólo contempla el reintegro de las cantidades pagadas en exceso con respecto a la regulación emitida por el ente administrativo, que es quien establece el canon máximo, de manera que la regulación constituye el parámetro para establecer si ha habido un cobro excesivo.
Al respecto, es conveniente citar el comentario que sobre este punto expone el profesor Edgar Núñez Alcántara, en su libro “La Relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI”; donde señala que: “el reintegro arrendaticio opera, al igual que su género próximo el pago de lo indebido, en casos expresamente señalados por la ley, sostiene, que en la materia inquilinaria sólo es posible que opere el reintegro inquilinario, en tres situaciones: la primera, en aquellos casos en que ha habido un pago excesivo en los cánones de arrendamiento (atendiendo a la determinación por los órganos administrativos del canon máximo a pagar por el inquilino). Esta circunstancia es denominada por la ley sobrealquileres (Artículos 33 y 58 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. La segunda, cuando se ha conferido una garantía real, consistente en una suma de dinero destinada para depósito, denominada por la Ley reintegro de depósito en garantía. (Artículo 33 y 25, eiusdem) y La tercera, cuando se ha dado en arrendamiento un inmueble que, por su conformación física, se considera al convenio como un arrendamiento ilegítimo. (Artículos 6 y 33 L.A.I.).
Como corolario de lo anterior, es necesario aclarar igualmente que para que opere el reintegro de las cantidades pagadas en exceso por concepto de canon de arrendamiento, es necesario que la autoridad administrativa o judicial competente haya dictado una providencia que fije el canon máximo a pagar por el arrendamiento del inmueble que ocupa, y del recorrido de las actas procesales no se evidencia pronunciamiento alguno que haga presumir que el canon del local arrendado fue regulado, en consecuencia por lo antes expuesto, la RECONVENCIÓN propuesta por la demandada debe declararse INADMISIBLE, como así se hará en el dispositivo de la presente decisión y así se decide.
DISPOSITIVA
En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la RECONVENCIÓN propuesta por Empresa Mercantil INVERSIONES R&C AMAZONA’S C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 14-07-2009, bajo el Nº 02, Tomo 16-A, representada por su Presidenta, ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.716.284, debidamente asistida por el Abogado FELIX MOISÉS ROSALES GACÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.364.906, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, contra el ciudadano MANUEL MARÍA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.384.919, por REINTEGRO DE ALQUILER. Así se decide.-
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la presente decisión.
TERCERO: Se ordena notificar a las partes en virtud de haberse pronunciado el presente fallo fuera del lapso establecido para ello, y una vez conste en autos la última notificación comenzará a transcurrir íntegramente el lapso de Promoción de Prueba, seguido en la causa principal.
Publíquese, regístrese, comuníquese y déjese copia certificada de la misma para el archivo de este Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil once. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
La Jueza Titular
La Secretaria
Abg. SONIA FERNADNEZ
Abg. LILIANA CAMACHO

En la misma fecha, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste. La Secretaria
Abg. LILIANA CAMACHO
Exp-N° 2.707 YAMILET