TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 25 de octubre de 2011
201º y 152
EXPEDIENTE: Nº 2884

PARTE DEMANDANTE:
YADIRA ELENA MATHEUS VALERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.383.938.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:
ALEXANDER R. TORREALBA R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.374.

PARTE DEMANDADA:
VICTOR MANUEL PORTILLA VILLAREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.964.045.

ABOGADO ASISTENTE PARTE DEMANDADA: LILIANA PATRICIA BUELVAS AVILA, aboga en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 19.025.260, inscrita en el Impreabogado bajo el Nº 150.988

MOTIVO: DESALOJO

Síntesis De La Controversia

Alegó la parte actora mediante escrito libelar lo siguiente:

“… es el caso ciudadano (a) JUEZ, que di en arrendamiento Un (1) Local Comercial, ubicado por la Calle Camejo N° 10-18 entre las avenidas Páez y Ricaurte de esta Cuidad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, al ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLARREAL… tal como se evidencia del documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, de fecha 02-06-2010, inserto bajo el N° 38, tomo 116 de los libros respectivos.- (anexo original), dicho contrato establece: “…Por cuanto este Contrato de arrendamiento llego a su termino cumplidos los tres años en fecha diez de junio de dos mil diez, acordamos que El arrendatario” hace uso de la prorroga Legal de conformidad con la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 38… pero es el caso ciudadana JUEZ, que esta prorroga Legal venció el 10-06-2011 y el arrendatario ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLARREAL, plenamente identificado, se niega a entregar el Local Comercial, objeto del Contrato de arrendamiento, en consecuencia, es mi voluntad por cuanto la Ley me asiste que la prorroga Legal que culminó el 10-06-2011, sea el ultimo en realizarse, y me sea devuelto dicho local comercial tantas veces mencionado por el Arrendatario libre de personas y bienes… a todo evento, DEMANDO como en efecto lo hago FORMALMENTE DEMANDO por DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROA LEGAL al ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLAREAL… Fundamento la presente demanda en los artículos 33, 38 y 39 inclusive de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el Artículo 881 y siguientes del Código de procedimiento Civil vigente. Calculo la presente demanda por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 30.000,00) TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO PUNTO SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (394,7425 UT). Pedimos con todo respeto al tribunal, decrete la desocupación y el secuestro correspondiente al tenor del ordinal 7° del Art. 599 del Código de Procedimiento Civil vigente…

En fecha 21 de Junio de 2011, se realizo el sorteo de las causas en este Juzgado correspondiéndole a este Despacho conocer de la demandada. (Folio 10).
Mediante de auto de fecha 27-06-2011, fue admitida la presente demanda y se libró boleta de emplazamiento. (Folios 12 y 15)
En fecha 30-06-2011 cursa diligencia mediante la cual le otorga poder apud-acta al abogado en ejercicio Alexander Torrealba. (Folio 14)
En fecha 29-07-2011, cursa diligencia del Alguacil de este Tribunal en donde consignada las boletas de emplazamiento, debidamente firmada por el demando de autos (Folios 17 y 18).
En fecha 02-08-2011, cursa escrito del ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLAREAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-20.964.045, de contestación de la demanda, el cual es del tenor siguiente:
“Negó y rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por cuanto no esta incurriendo en ninguna de las causales establecidas en el articulo 34 literal A de la ley de arrendamientos Inmobiliarios, ciertamente existió un contrato de arrendamiento por tres (03) años que inicio en fecha 13 de Junio de 2007 hasta el 13 de junio de 2010 y posteriormente se otorgo una prorroga que venció el 16 de julio del 2011… …

En fecha 03-08-2011, cursa escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Alexander Torrealba, parte actora en el presente juicio, siendo admitas mediante auto de fecha 08-08-2011, (Folios 21 al 23, 05 anexos al 24 al 29).-
En fecha 12-08-2011, cursa acta de testigos de los ciudadanos ANDREA NATHALIE MACIAS GAMEZ, MARIA EUGENIA FERNANDEZ y GLADIS DEL CARMEN OSUNA VALERO, titulares de las cédulas de identidad Nros V-15.670.838, V-16.191.137 y V-8.132.984 en su orden.- (folios 30 al 32)
CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 27-06-2011se ordeno la apertura cuaderno de medidas.
En fecha 30-06-2011 cursa diligencia del apoderado judicial de la parte actora mediante la cual solicita se decrete el secuestro del inmueble de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7° al articulo 599 del Código de Procedimiento Civil, siendo negada en fecha 06-07-2011 (folios 02 al 07)
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
PREVIO:
Tal como quedo señalado en la narrativa precedente, la parte actora en su escrito libelar, alega haber dado cedido en arrendamiento Un (1) Local Comercial, ubicado por la Calle Camejo Nº 10-18 entre las Avenidas Páez y Ricaurte de esta Cuidad de Barinas, Municipio y Estado Barinas, al ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLARREAL, tal como se evidencia del documento Autenticado por ante la Notaria Publica Primera del Estado Barinas, de fecha 02-06-2010, inserto bajo el Nº 38, tomo 116 de los libros respectivos., el cual establecieron entre otras cosa que “…Por cuanto este Contrato de arrendamiento llego a su termino cumplidos los tres años en fecha diez de junio de dos mil diez, acordamos que El arrendatario” hace uso de la prorroga Legal de conformidad con la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 38…”, continua alegando que la prorroga Legal venció el 10-06-2011 y el arrendatario ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLARREAL, plenamente identificado, que se niega a entregar el Local Comercial, objeto del Contrato de arrendamiento, en consecuencia, es su voluntad por cuanto la Ley le asiste que la prorroga Legal que culminó el 10-06-2011, le sea devuelto dicho local comercial tantas veces mencionado por el Arrendatario libre de personas y bienes: Que a todo evento, DEMANDA DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROA LEGAL al ciudadano VICTOR MANUEL PORTILLA VILLAREAL, Fundamentando la presente demanda en los artículos 33, 38 y 39 inclusive de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el Artículo 881 y siguientes del Código de procedimiento Civil vigente.
El actor fundamenta la presente demanda en Desalojo POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, con fundamento en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido pasa está juzgadora a realizar el siguiente análisis:
Conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho lo anterior, en integridad de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debo revisar indeclinablemente la admisibilidad o no de la acción incoada, y para ello se hace necesario analizar previamente el contrato acompañado con el libelo de la demanda por el actor, además a lo invocado por el demandado en el escrito de contestación a la demanda, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente
En tal sentido tenemos que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable. En este orden de ideas tenemos:
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable, es decir, lo que no tienen previsto prorroga alguna.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Y el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407)
Así tenemos, que se evidencia del contrato que cursa en autos, el cual se encuentra agregado a los folios del folios 06 al 08, del presente expediente, el cual ambas partes en el transcurso procesal reconocieron, teniéndose como una notificación del uso de la prorroga legal, del contrato de arrendamiento suscrito por los mismo; En dicha instrumental establecieron en la cláusula Tercera y Décima Primera, expresamente lo siguiente:
Cláusula Tercera: “la duración de este Contrato fue de tres (3) años fijos, a partir del Diez de Junio del Dos MIL Siete (10-06-2007)con vencimiento en fecha diez de junio del dos mil diez: El canon de ARRENDAMIENTO fue de UN MILLON de bolívares (Bs. 1.000.000,00) mensual el primer año, UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 1.200.000,00). El segundo año y UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000) mensuales el tercer año, mensualidades que se pagaron por adelantado. Igualmente “El Arrendatario” consigno un Deposito e TRES MILLONES DE BOLIVARES), suma que no ganara interés, ni se imputara a mensualidades vencidas y no pagadas, devolviéndose dentro de los sesenta días al finalizar el presente contrato, previa deducción de servicios o daños causados al inmueble.”

Cláusula DECIMA PRIMERA: “CLAUSAULA PENAL. Queda entendido que si llegare el término el presente contrato y el Arrendatario no lo desocupare pagara como penalización por tal omisión la suma de CIEN MIL BOLIVARES DIARIOS por cada día que transcurra mas el canon normal acordado en el Contrato. Por cuanto este contrato de arrendamiento llego a su término cumplidos los tres años en fecha diez de junio del dos mil diez, acordamos que “El Arrendatario” hace uso de la Prorroga Legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 38, a partir del Diez de junio del dos mil diez, por un año fijo hasta el diez de junio del dos mil once, con este documento nos damos por notificado de la finalización del Contrato de Arrendamiento mencionado y el uso de la prorroga legal e igualmente acordamos un nuevo Canon de Arrendamiento mensual durante la vigencia de la presente prorroga…”

En tal sentido es claro, para quien decide, que según lo establecido en las cláusulas contractuales señaladas anteriormente las partes fijaron, que el lapso de la relación arrendaticia era de tres (3) años fijos, contados a partir del Diez de Junio del Dos Mil Siete (10-06-2007) con vencimiento en fecha diez de junio del dos mil diez, y que una vez vencida la misma el arrendatario haría uso de la prorroga legal arrendaticia la cual según el articulo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios seria de un año. Hechos estos admitidos por la parte demandada, circunstancia que nos lleva a concluir que una ves vencido el contrato de arrendamientos es decir, el diez de junio del dos mil diez, El Arrendatario comenzó a disfrutar del lapso de la prorroga, es decir el once (11) de junio del año dos mil diez (2011), con fecha de vencimiento a la misma en fecha diez de junio del año 2011. Ahora bien la presente demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, fue presentada por el actor en fecha trece de junio del año 2011, siendo forzoso para esta juzgadora que el contrato de arrendamiento se encontraba al momento de la interposición de la presente acción, en vencimiento de la prorroga legal y por ende es a tiempo determinado. Así se decide.

Ante la circunstancia indicada anteriormente, se hace necesario traer a colación lo señalado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.- b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble.- c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición.- d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos.-e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro.-f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble.-g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento…”

Como se observa de la norma antes transcrita solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la pretensión del actor se fundamente en cualquiera de las causales establecidas en el artículo indicado. En el presente caso, del análisis del libelo de la demanda se puede constatar que la parte actora en su relación de los hechos señala que demanda el desalojo por vencimiento de la prorroga legal, observándose de la norma supra transcrita que el legislador no ha estipulado dentro de las causales para la procedencia del desalojo el vencimiento de la prorroga legal.
Del análisis de la relación de los hechos y estudio del contrato que vinculo a las partes en el presente juicio (vencimiento de la prorroga legal), estando dicha relación contractual a tiempo determinado, y de la pretensión del actor (desalojo), se puede concluir que la acción escogida por el actor no es la idónea y en este orden de ideas, ante el hecho de que la parte demandante escogió una vía distinta a la establecida en la ley para demandar el vencimiento de la prorroga legal, este Tribunal acoge el criterio sostenido por le extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de abril del año 1981, que expresa:
“…pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación ultima y definitiva de tales actos corresponden a los jueces…”

Así mismo, es oportuno citar criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”

De lo anteriormente trascrito, se puede concluir que en materia arrendaticia resulta muy importante la idoneidad de la vía escogida por el actor para satisfacer su pretensión, debido a las consecuencias jurídicas diferentes que cada pretensión puede acarrear y en el presente caso, la parte actora demanda el Desalojo por Vencimiento de la Prorroga Legal, del local comercial objeto de la presente acción, actuación ésta en la que incurrió en un error al momento de calificar su pretensión, que por consiguiente la hace improponible y como ya se dijo, en las causales por desalojo no se tipifica algún supuesto que establezca el vencimiento de la prorroga legal, lo que hace que la acción ejercida sea contraria a derecho y por consiguiente inadmisible, tal como será declarado en el siguiente particular. Y ASÍ SE DECIDE.
En tal sentido resulta forzoso para este Tribunal, señalar que aunque fue admitida la presente demanda a los efectos del derecho a la justicia y al debido proceso, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento y no una de desalojo. ASI SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, y como consecuencia de lo anterior, resulta ineficaz pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes durante el debate procesal. Salvo mejor criterio, ésta demanda por DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, debe ser declarado Improcedente. ASI SE DECIDE
DISPOSITIVA
En merito de las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedente y de las disposiciones legales citada, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE, la demanda de DESALOJO por VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana YADIRA ELENA MATHEUS VALERO, titular de la cédula de identidad Nº 9.383.938, en representación de su apoderado judicial ALEXANDER TORREALBA R., suficientemente identificados supra, contra el ciudadano VISTOR MANUEL PORTILLA VILLARREAL, titular de la cédula de identidad Nº 20.964.045, debidamente asistido por la abogada LILIANA PATRICIA BUELVAS AVILA, anteriormente identificada, en consecuencia:
PRIMERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal se hace necesario notificar a las partes.
SEGUNDO: Se Condena a la parte demandante perdidosa a pagar las costas, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los, veinticinco (25) días del mes de octubre del año dos mil once (2011).
La Juez titular

Abg. SONIA FERNANDEZ
La Secretaria,

Abg. Liliana Camacho
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,

Abg. Liliana Camacho

EXP-N° 2.884
SFC/LC/s.