TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 21 de Septiembre de 2011.
201° y 152°

EXPEDIENTE: N° 2.911
PARTE DEMANDANTE: ciudadana COROMOTO MATILDE MAUHAD PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.915.131, de este domicilio.

ABOGADOS ASISTENTES: Abogados en ejercicio ALVARO HUMBERTO SANTIAGO GOMEZ y JUAN FRANCISCO MILIANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 135.213 y 33.897, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PARTY POINT, C, A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, bajo el Nº 23, Tomo 16ª, de fecha 31 de octubre de 2006, representada por la ciudadana NILZA ESPERANZA QUINTERO PIÑA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-9.382.775, en su condición de Presidenta.

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA:
Interlocutoria con fuerza de definitiva.

Por recibida la anterior demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, procedente de la distribución realizada en el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 12/08/2.011; presentada por la Ciudadana COROMOTO MATILDE MAUHAD PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.915.131, de este domicilio; asistida por los Abogados en ejercicio ALVARO HUMBERTO SANTIAGO GOMEZ y JUAN FRANCISCO MILIANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 135.213 y 33.897, en su orden; mediante la cual demanda a la Sociedad Mercantil PARTY POINT, C, A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, bajo el Nº 23, Tomo 16ª, de fecha 31 de octubre de 2006, representada por la ciudadana NILZA ESPERANZA QUINTERO PIÑA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-9.382.775, en su condición de Presidenta; el Tribunal ordena darle entrada, hacerse las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda observa:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Asimismo, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y al contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, en copia simple marcado “A”, suscrito entre las partes; se desprende que la parte actora, ciudadana COROMOTO MATILDE MAUHAD PRIETO, antes identificada, en su carácter de arrendadora, de un (01) inmueble constituido por una casa quinta, en una parcela de terreno designada con el Nº 46, ubicada en el sector Kloster Las Acacias, de la Urbanización Alto Barinas, Jurisdicción del Municipio Barinas, del sector A2-RB, con una superficie de quinientos diecinueve con cuarenta metros cuadrados (519, 40 mts2), y sus medidas y linderos son: NORTE: Parcela Nº 47 en veinticinco metros (25 mts); SUR: Avenida Colombia que es su frente, en veintiocho metros (28 mts); ESTE: Parcela Nº 45, en dieciséis metros (16 mts), y OESTE: Kloster Las Acacias que es su otro frente en veintitrés con veinte metros (23, 20 mts); el cual dio en arrendamiento bajo contrato escrito a tiempo determinado a la Sociedad Mercantil PARTY POINT, C, A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, bajo el Nº 23, Tomo 16ª, de fecha 31 de octubre de 2006, representada por la ciudadana NILZA ESPERANZA QUINTERO PIÑA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-9.382.775, en su condición de Presidenta, la parte actora en su escrito libelar alega lo siguiente:

“… Ciudadana Juez, la demandada incurrió en el incumplimiento del contrato, puesto que conforme a la cláusula tercera, la fecha de expiración del contrato era el día 15 de abril de 2010 y la obligación de esta era pagar los cánones de arrendamiento de acuerdo a al cantidad establecida en la cláusula segunda, es decir, cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), los primeros cinco (05) días cada mes, ocurriendo que desde diciembre de 2009, la arrendataria hoy la demandad empresa PARTY POINT C. A, dejo de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble… Ciudadana Juez, hasta la fecha, la demandada Sociedad Mercantil PARTY POINT C.A, me adeuda los cánones de alquiler de los meses de diciembre de 2009, enero 2010, febrero 2010, marzo 2010 y abril de 2010, por un monto total de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 25.000)… Con base a los fundamentos anteriormente señalados, es por lo que acudo a su competente autoridad a los fines de DEMANDAR como en efecto lo hago a la Sociedad Mercantil PARTY POINT C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, bajo el Nº 23, Tomo 16ª, de fecha 31 de octubre de 2006, representada por la ciudadana NILZA ESPERANZA QUINTERO PIÑA, up supra identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a los fines de que convenga o este Tribunal declare y/o condene a lo siguiente: PRIEMRO: Condene a la parte demandad al pago de los cánones de Arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de DICIEMBRE DE 2009, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL de 2010, por un monto de CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000) cada mensualidad, para un total de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000, 00). SEGUNDO: Condene a la parte demandada al pago de los intereses legales por el incumplimiento o mora en el pago de los cánones de Arrendamiento… Los cuales hasta la presente fecha suma la cantidad de TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.152.48). TERCERO: Condene a la demandada al pago de los interés moratorios que s e sigan ocasionados desde el día 28 de febrero de 2011 hasta el día de la sentencia definitiva… CUARTO: Condene a la demandada a pagar las costas y costos del presente juicio… QUINTO: Igualmente, solicito la Indexación, tomando en cuenta la perdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional como consecuencia del fenómeno inflacionario… (Cursiva del Tribunal)

Ahora bien, la pretensión ejercida por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por ello, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a verificar sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado; Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas, si han sido convenidas, que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado. Señalado lo anterior, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula TERCERA, señala: “El plazo de duración del presente contrato es de Un (01) año contados a partir del día quince (15) de abril del año 2009, hasta el día quince (15) de abril 2010.”
En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, como en el caso de marras, que las partes contratantes convienen que a plazo fijo de un (01) año, computables a partir del día quince (15) de abril del año 2009, hasta el día quince (15) de abril 2010,” por lo consiguiente, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejados pacíficamente en posesión del inmueble (Local comercial), una vez concluido dicho contrato.
Por otra parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”

Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Publico Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…” (Subrayado y negritas del Tribunal)
También, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Igualmente, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
Pues, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de esta Juzgadora, admitir la acción de Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, Así se decide.-
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Ciudadana COROMOTO MATILDE MAUHAD PRIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.915.131, de este domicilio; asistida por los Abogados en ejercicio ALVARO HUMBERTO SANTIAGO GOMEZ y JUAN FRANCISCO MILIANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 135.213 y 33.897, en su orden; mediante la cual demanda a la Sociedad Mercantil PARTY POINT, C, A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, bajo el Nº 23, Tomo 16ª, de fecha 31 de octubre de 2006, representada por la ciudadana NILZA ESPERANZA QUINTERO PIÑA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad números V-9.382.775, en su condición de Presidenta; por ser el contrato de arrendamiento objeto de la acción a tiempo indeterminado, y por lo tanto, contraria a ley y al orden público. ASÍ SE DECIDE.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veintiuno (21) días del mes de septiembre del año dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación
La Jueza Titular,

Abg. SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria

Abg. LILIANA CAMACHO

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria

Abg. LILIANA CAMACHO

EXP-2.911
SFC/LC/Andreina-