TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 12 de Diciembre de 2012-.
202° y 153°

EXPEDIENTE: N° 3.081
PARTE DEMANDANTE: ciudadano ALEJANDRO ALZATE SANCHEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.219.220.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: OTONIEL AMERICO GRATEROL ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.003.-

PARTE DEMANDADA: cuidando: JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822.

MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA:
Interlocutoria con fuerza de definitiva.

Por recibida la anterior demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, procedentes de la distribución realizada en el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 06/12/2.012; presentada por el Ciudadano ALEJANDRO ALZATE SANCHEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.219.220; asistido por el Abogado en ejercicio, OTONIEL AMERICO GRATEROL ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.003; mediante la cual demanda al ciudadano JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822; el Tribunal ordena darle entrada, hacerse las anotaciones en los libros respectivos, y a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda observa:

Alega el demandante en su escrito libelar lo siguiente:
“… En fecha 20-05-1994, adquirí por medio de documento publico un (01) inmueble ubicado en la calle Bolívar, Nº 13-20, tal y como consta en la copia certificada… En fecha 15-10-2010, celebre Contrato privado de arrendamiento por el lapso de un (01) año no prorrogable con el ciudadano JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822, el cual se encuentra vencido desde el día 15-10-2011, en fecha 30-08-2011, le participe a EL ARRENDATARIO, que el referido contrato de arrendamiento se vencería en la fecha establecida, en fecha 04-06-2012, le oferte la venta del inmueble dado en arrendamiento, EL ARRENDATARIO, tal y como consta de la comunicación escrita… ciudadano Juez, es el caso que EL ARRENDATARIO, ha subarrendado el inmueble, violando así la cláusula NOVENA. Múltiples han sido las gestiones amistosas para solicitar de EL ARRENDATARIO, la desocupación voluntaria. Aun y sin embargo, agote la vía administrativa… Por los razonamientos expuestos, es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto demandado al ciudadano JOSE CSATRO, por incumplimiento de la obligación o para que convenga voluntariamente a cumplir con lo estipulado en el contrato de arrendamiento. .. ” (Cursiva del Tribunal).

Llegada la oportunidad para pronunciarse sobre la admisibilidad o inadmisibilidad de la presente demanda, esta Juzgadora lo hace con base a las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Ahora bien, de una revisión minuciosa realizada al escrito libelar y al contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, se desprende que la parte actora, ciudadano ALEJANDRO ALZATE SANCHEZ, antes identificado, en su carácter de arrendador de un (01) ubicado en la Calle Bolívar Nº 13-20, de esta ciudad de Barinas, el cual dio en arrendamiento bajo contrato escrito a tiempo determinado al ciudadano JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822; que se encuentra ocupado por el arrendatario contra quien intenta acción por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y por consiguiente la desocupación del inmueble up supra.

En este sentido, la pretensión ejercida es la resolución de contrato de arrendamiento, por ello, conforme a las facultades conferidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a verificar sobre el lapso o término de duración del referido contrato de arrendamiento ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado; Al respecto tenemos que conforme a esta materia el criterio reiterado de nuestra doctrinas establece que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado y por ende las prorrogas, si han sido convenidas, que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato; es decir, a tiempo determinado.
Señalado lo anterior, tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula CUARTA, señala: “El plazo de duración del presente contrato es de Un (01) año contados a partir del día quince (15) de Octubre del año 2010 hasta el día quince (15) de Octubre del año 2011.”
En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, como en el caso de marras, que las partes contratantes convienen que a plazo fijo de un (01) año, computables a partir del quince (15) de Octubre del año 2010 hasta el día quince (15) de Octubre del año 2011; por consiguiente, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto el demandado de autos fue dejados pacíficamente en posesión del inmueble (para uso familiar), una vez concluido dicho contrato.
Por otra parte, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone, textualmente, lo siguiente:
“…Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”

Por lo tanto, se evidencia que este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado Orden Publico Inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios; de igual manera, el Artículo 49 Constitucional impone, entre otros, el debido proceso, en tanto y en cuanto “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…esta sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta…, quedó extinguido por vencimiento del término” es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano…, donde se evidencia de que el contrato objeto de la parte demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”… “En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado”… “el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.…” (Subrayado y negritas del Tribunal)
También, el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”
Igualmente, parafraseando al Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Por lo consiguiente, la primera de ellas tiene su basamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el incumplimiento de uno de los contratantes; por el contrario, la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es una pretensión típica del derecho especial inquilinario; obviamente, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público inquilinario, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin, la justicia.
Pues, sería un notable desconocimiento del derecho, de parte de esta Juzgadora, admitir la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, porque sería atentatoria contra todos los principios de derecho, los criterios doctrinales y la jurisprudencia patria en esta materia, en consecuencia, esta acción debe ser desechada en derecho, en virtud que se aprecia en el caso subjudice que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo la actora no activo correctamente la acción estipulada en el ordenamiento jurídico vigente, siendo forzoso concluir que la acción propuesta es INADMISIBLE, Así se decide.-
Por las razones expuestas, resulta forzoso para este Tribunal concluir que la demanda incoada por el ciudadano ALEJANDRO ALZATE SANCHEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.219.220; asistido por el Abogado en ejercicio, OTONIEL AMERICO GRATEROL ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.003; contra el ciudadano JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822; por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe declararse INADMISIBLE, por cuanto la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, puesto que la acción que escogió el actor no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, por cuanto la vía a accionar era el desalojo y no resolución del contrato de arrendamiento. ASI SE DECIDE

DISPOSITIVA
En razón a los planteamientos anteriormente efectuados, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, NIEGA LA ADMISIÓN de la demanda de Resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano ALEJANDRO ALZATE SANCHEZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.219.220; asistido por el Abogado en ejercicio, OTONIEL AMERICO GRATEROL ROSALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.003; contra el ciudadano JOSE CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.634.822; por ser el contrato de arrendamiento objeto de la acción a tiempo indeterminado, y por lo tanto, contraria a ley y al orden público. Así se decide.
Expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los doce (12) días del mes de Diciembre del año dos mil doce (2012).
La Jueza Titular,

Abg. SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria

Abg. LILIANA CAMACHO
En la misma fecha, siendo la dos de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria

Abg. LILIANA CAMACHO
EXP-3.081 /SFC/LC/Andrea.-