TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 8537-2011
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN LOS ANDES

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil Concentrados Zamora, C.A., inscrita en los libros de comercio llevados por la Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el Nº 29, folios 96 al 100 vto, tomo I, adicional 1, de fecha 07 de agosto de 1990, representada por los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.256.595 y V-8.135.582, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados Jorge E. Rodríguez y María Belén Guglielmo, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 26.971 y 85.479, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad Nº E-570.342, e igualmente, contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.208.090.

APODERADO JUDICIAL: Abogado Juan Herrera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.651.

MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio (Apelación).

I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Tribunal Superior, previa distribución, en virtud del recurso de apelación intentado por el abogado Jorge Enrique Rodríguez Abad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.971, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 10 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en la que declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la Empresa Mercantil Concentrados Zamora, C.A., representada por los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo, contra los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, e igualmente contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva.

Por auto de fecha 15 de julio de 2011, se fijaron los lapsos y términos previstos en los artículos 118, 517, 518, 519 y 520 del Código de Procedimiento Civil.

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Señala el apoderado judicial de la parte actora que sus poderdantes son coarrendatarios de un inmueble ubicado en la Avenida Industrial, frente a las instalaciones o galpones de la empresa Pepsi Cola, Barinas, Estado Barinas, con un área aproximada de 2.322 metros cuadrados, cuyos linderos son: norte: terreno municipal; sur: Avenida Industrial; este: terrenos que son o fueron ocupados por Cruz de Parra; y oeste: terreno que es o fue propiedad de Giuseppe Natale, según consta de documento privado, suscrito en fecha 01 de septiembre de 1990, con el ciudadano Diego Ruggeri, titular de la cédula de identidad Nº V-6.060.785, -quien era su propietario, conforme se evidencia del documento registrado en fecha 25 de octubre de 1976, bajo el N° 10, Folio 21 vto, al 23, Protocolo Primero, Tomo 4, Cuarto Trimestre del año 1976-; que han cumplido cabalmente con los pagos de los cánones de arrendamiento, sin ningún inconveniente con respecto a la obligación asumida en el referido contrato; que en virtud de la muerte del ciudadano Diego Ruggeri, en fecha 19 de julio de 2.006, quedó como única y universal heredera la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, quien desde ese momento, por su condición de cónyuge sobreviviente y heredera, asumió legalmente la condición de arrendadora, por lo que sus representados le efectuaban los pagos de los cánones correspondientes.

Que en fecha 24 de enero de 2008, la ciudadana antes mencionada da en venta el inmueble objeto de arrendamiento a la ciudadana María Di Salvo de La Selva, sin haber efectuado a los demandantes de autos la notificación prevista en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con el objeto de que los mismos pudieran ejercer el derecho de preferencia; razón por la que interponen la presente demanda, a los fines de que los demandados convengan, o a ello sean condenadas por el Tribunal, en que la venta se realizó, sin haberse notificado de forma válida a sus representados; alegando la vulneración del derecho de preferencia; en consecuencia, se declare nula la venta que se verificó por la cantidad de Bs. 800.000,00, toda vez que tal enajenación no es oponible a sus representados, debiendo sustituir a la compradora en dicha negociación; que los herederos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, así como la ciudadana María Di Salvo, deben otorgarle a los aquí recurrentes el documento protocolizado de compraventa, por ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, en cuyo acto se pagará el precio que señale el Tribunal, conviniendo los codemandados en que la referida venta debe ser realizada, libre de todo gravamen sobre el inmueble.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.546 del Código Civil, 42, 44, 48 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicita que la sentencia dictada en el presente juicio, sirva a sus representados de título de propiedad, toda vez que en la fecha y oficina de registro, en que deba registrarse la decisión, pagarán el precio que se establezca por el valor del inmueble, descontándose las costas y costos procesales, a los que sean condenadas en la definitiva.

Asimismo, pide se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de litigio, e igualmente, se acuerde medida de suspensión de la decisión que pronuncie en su oportunidad sobre el fondo, el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, quien conoce el procedimiento de desalojo que incoara en contra de los demandantes, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, y a su vez se acuerde, que el pago que actualmente se efectúa por concepto de canon de arrendamiento, sea depositado en una cuenta del Tribunal Aquo y culminado el proceso, el monto depositado sirva como parte de pago del valor del inmueble.

Estima la demanda, en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00).

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.
En fecha 10 de marzo de 2011 la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en su carácter de co-demandada, asistida por el abogado Miguel Azán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.546, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que expuso que es cierto que la Empresa Concentrados Zamora, C.A., mantiene una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con un galpón para depósito de mercancía, con oficinas internas y su mezzanina, tres baños y un depósito de agua, ubicado en la Avenida Industrial, a 100 metros de la Estación de Bomberos, diagonal al depósito de la Pepsi Cola (antes Cervecería Zulia), Barinas, Estado Barinas, con una superficie de 2.322 metros; que no obstante el arrendador se subrogó en su persona, encontrándose en estado de atraso con las obligaciones contractuales, como es el pago de los cánones de arrendamiento desde julio de 2008, incumpliendo con lo previsto en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niega en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta, por ser contraria a derecho y no ajustarse a la realidad de los hechos; asimismo, niega que la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri no le haya notificado la venta realizada, pues dentro de sus archivos, consta documental de fecha 30 de noviembre de 2007, en la que se evidencia la notificación mediante acta suscrita por la ciudadana antes mencionada (hoy difunta) en relación al ofrecimiento en venta de dicho inmueble, a los fines de darle el derecho preferente a que se refiere el artículo 42 eiusdem, siendo recibida la original y firmada por el ciudadano Carlos Palencia, quien es uno de los encargados del establecimiento comercial y yerno de los co-arrendatarios, ciudadanos César Acevedo y Marina de Acevedo; que la actitud de la anterior propietaria confirma su legalidad, por cuanto efectivamente logró hacer del conocimiento de los demandantes, su intención de vender el inmueble objeto de arrendamiento, no haciendo uso de tal derecho, en virtud de que transcurrieron con creces los quince (15) días estipulados en el parágrafo único del artículo 44 del aludido Decreto Ley, operando el silencio, lo cual dio libertad a la propietaria de dar en venta la cosa arrendada a tercera persona dentro del lapso de 180 días calendario, cumpliéndose tal lapso, pues la negociación se formalizó en fecha 24 de enero de 2.008, es decir, a los 55 días siguientes a la oferta de venta referida, con lo que se desvirtúa lo alegado por la accionante.

En igual sentido, rechaza que no se haya cumplido con el deber de notificar la venta, acotando que es una compradora de buena fe, razón por la cual no entiende por qué pretenden desconocer tal hecho, cuando lo cierto es que los hoy demandantes siempre estuvieron en conocimiento de la negociación por no haber ejercido los mismos su derecho de preferencia sobre el inmueble objeto de litigio; que en fecha 21 de julio de 2008 se trasladó con la Notaría Pública Primera de Barinas a la sede del inmueble con el fin de notificar su condición de propietaria y el inicio de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, debidamente subrogado en su persona, dejándose constancia de la presencia de un ciudadano identificado como Carlos Palencia, titular de la cédula de identidad Nº V-14.662.110, procediendo a preguntarle por los representantes de la empresa, manifestando el mismo, que no se encontraban en ese momento, por lo cual la Notaría procedió a imponerle de su misión, dando lectura al oficio de fecha 21 de julio de 2008, expedido por dicha oficina, el cual fue recibido y firmado el original por el ciudadano antes identificado, quien se comprometió a entregarlo a los representantes de la empresa; desvirtuándose así lo alegado por la parte actora, pues conforme al artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios una vez efectuada la notificación del adquirente comienzan a correr los cuarenta (40) días para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, por lo que solicita se declare la caducidad de la acción.

Niega que la parte demandante haya cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento, a partir de julio de 2008, en virtud de lo cual es improcedente la demanda, toda vez que uno de los requisitos fundamentales de admisibilidad es que el arrendatario se encuentre solvente en el pago, lo cual en el caso bajo estudio no se verifica, ni por sí, ni por medio de consignaciones arrendaticias llevadas al efecto en expediente de alguno de los dos Juzgados del Municipio Barinas.

Asimismo, contradice que la venta del inmueble arrendado deba ser anulada, aduciendo a tal efecto que en la oportunidad correspondiente de mutuo acuerdo entre las partes, se realizó el pago en efectivo, conforme quedó inscrito por ante el Registro Público, transfiriéndosele la propiedad al haber cumplido con los requisitos de ley para proceder a su protocolización.

Por su parte en fecha 10 de marzo de 2011, el abogado Juan Herrera, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 25.651, actuando en su carácter de defensor judicial de los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri presentó escrito de contestación a la demanda, en el que rechaza, niega y contradice en todos y cada uno de sus términos la demanda formulada en contra de sus defendidos, por ser falso de toda falsedad; alega que es incierto el hecho de que la parte demandante sea arrendataria del bien inmueble supra identificado, mediante contrato “contenido en un supuesto documento privado de fecha 01 de septiembre de 1.990”, el cual señala que es falso que haya sido suscrito entre la parte actora y el fallecido Diego Ruggieri, por lo que impugna dicho instrumento, así como la copia simple de la declaración sucesoral, solicitando que no se le dé validez alguna a las referidas documentales.

Que no es cierto que la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri (difunta), debía efectuarle a los demandantes, la notificación a que se refiere el artículo 44 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no es verdad que a ellos le asistiera derecho de preferencia, en caso de realizarse la venta del inmueble; que es ilusoria y no tiene asidero legal la aspiración de los demandantes en el sentido que el Tribunal declare nula la venta efectuada entre las partes aquí codemandadas.

Por último señala que es totalmente falso, que tanto la ciudadana María Di Salvo como sus defendidos, deban otorgarle a los hoy actores, documento protocolizado alguno sobre el referido inmueble, libre de gravamen y por el precio que señale el Tribunal.

IV
COMPETENCIA
Previamente debe este Juzgado Superior determinar su competencia para conocer el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora, contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas; en tal sentido, al tratarse el caso de autos de un asunto civil en segunda instancia, el conocimiento del recurso intentado corresponde a este Órgano Jurisdiccional. Así se decide.

V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
En la oportunidad correspondiente la apoderada judicial de la parte actora promovió copia fotostática simple del acta de defunción del ciudadano Diego Ruggeri Ruggeri; documental que cursa al folio 12, y se aprecia como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se tiene como fidedigna porque no fue impugnada por el adversario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la misma el fallecimiento del ciudadano Diego Ruggeri Ruggeri.

Asimismo, promueve copia simple de la planilla de declaración sucesoral presentada por la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri; la cual no se valora toda vez que fue impugnada por el defensor judicial de los herederos desconocidos de la mencionada ciudadana, en el escrito de contestación.

Promueve prueba de informes, a los fines de que se oficiara al Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas para que remitiese copia certificada de la totalidad del expediente N° 2310, e igualmente a la Oficina Nacional Antidrogas, con la finalidad de que se verifique la irregularidad surgida al autenticarse la venta; pruebas éstas que fueron inadmitidas por el Tribunal A quo (folio 100), de allí que no hay nada que valorar en ese sentido.

También promueve prueba de informes, consistente en que se oficie a la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Los Andes del Seniat, requiriéndole copias certificadas de las planillas relacionadas con la declaración sucesoral presentada por la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri, y en igual sentido informe sobre la notificación de venta del inmueble signada con el N° 000621, de fecha 22 de enero de 2008, así como, la veracidad de la planilla N° H-9607 0228567, correspondiente al impuesto de enajenación de inmuebles cancelado en la transacción realizada entre las partes codemandadas y sus respectivas declaraciones impuesto sobre la renta del ejercicio económico del 01/01/2008 al 31/12/2008; evacuada dicha prueba (folios 137 al 139) la mencionada Gerencia Regional informó que con respecto a las planillas de declaración sucesoral, requería copias fotostaticas de las mismas para enviar tal información; en cuanto a la notificación de venta de inmueble y planilla Forma 33 N° H-9600228567, indicó que las considera válidas y ciertas; información que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte la ciudadana María Di Salvo de la Selva (parte codemandada), promueve copia simple de la notificación de la oferta de venta dirigida al demandante, ciudadano César Acevedo, recibida en fecha 30 de noviembre de 2007 (folio 104); así como, la notificación efectuada por la Notaría Pública Primera de Barinas en fecha 21 de julio de 2008 (folios 105 al 120) y las certificaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento, emitidas por los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas (folios 121 al 128); con respecto a tales pruebas, la parte actora impugna y desconoce la primera documental, e “impugn(a), tach(a) y descono(ce)” las restantes; sobre este particular, al resultar el escrito de impugnación confuso, comparte esta Juzgadora lo expresado por el Juzgado A quo, al momento de resolver dicha solicitud, en el sentido que la misma adolece de “(…) técnica jurídica necesaria para determinar con certeza qué medio de defensa fue el empleado (…) y cuál es el íter procesal que debe seguirse para su resolución…”, pues la apoderada judicial de la demandante, utiliza diferentes mecanismos procesales para atacar las pruebas de su adversario, aun cuando el fin o consecuencia que se pretenda alcanzar parezcan similares, como sería enervar el valor probatorio de las documentales consignadas por la contraparte, razón por la cual debe desecharse la impugnación realizada. Dilucidado la anterior, este Juzgado Superior no aprecia la notificación de ofrecimiento de venta, toda vez que se refiere al lapso establecido en el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el ejercicio del derecho preferente, siendo que el caso de autos se trata de una demanda por retracto legal arrendaticio; y en cuanto a la valoración de las documentales contentivas de la notificación efectuada por la Notaría Pública Primera de Barinas y las certificaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento, antes mencionadas, las mismas serán objeto de análisis en la motiva del presente fallo.

El abogado Juan Herrera, actuando en su condición de defensor judicial de los herederos desconocidos, presentó escrito en el cual promueve el valor y mérito del certificado de solvencia de sucesiones, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración de Aduanas y Tributario (SENIAT), de fecha 24 de agosto de 2007 (folio 18); con respecto a esta documental advierte este Órgano Jurisdiccional que el mencionado abogado en la oportunidad de dar contestación, impugnó “la copia simple de la sedicente declaración sucesoral rielante al folio 13-22 de autos…”; resultando contradictoria tal promoción, dado que impugna y promueve la misma documental; por lo que se desestima dicha prueba.

Por último el defensor judicial de los herederos desconocidos, promueve el valor y mérito de los documentos de compraventa de bienhechurías y del terreno objeto de litigio (folios 23 al 27); a las cuales se les otorga valor probatorio como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que la ciudadana Rosina Gioia de Ruggeri dio en venta el inmueble objeto de la presente controversia a la ciudadana María Di Salvo de la Selva, en fecha 24 de enero de 2008.

VI
DE LA DECISION APELADA
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 10 de mayo de 2011, declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, incoada por la Empresa Mercantil “Concentrados Zamora, C.A.”, representada por los ciudadanos Cesar Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo contra los Herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, y contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en los siguientes términos:
“…Omissis…
Se observa que en su escrito de contestación a la demanda, la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en su carácter de parte co-demandada, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Miguel Azán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.546, alega la caducidad de la acción incoada por la parte demandante
(…)
…resulta procedente transcribir el contenido del (…) artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).
De la lectura del dispositivo legal, anteriormente transcrito, se evidencia para quien decide, que el lapso establecido por el legislador patrio en el mismo, ciertamente es de caducidad, no aceptando suspensiones ni interrupciones de ningún tipo, corriendo fatalmente en contra del arrendatario, desde el momento de la fecha ‘cierta’ de la notificación que le haga la persona que tiene el carácter de adquirente o comprador, en el negocio jurídico respecto del cual, no fue notificado de su celebración, previamente.
Siguiendo el orden de ideas expuesto, no cabe duda de que una notificación realizada por notaría pública, le da la condición de ‘certeza’, a la fecha en que se realiza la misma, certidumbre esta, exigida por la letra del referido artículo 47 de la ley especial en la materia, de lo que se colige, que ciertamente la notificación realizada en fecha: 21 de julio de 2.008, por parte de la ciudadana María Di Salvo, a través de los oficios de la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, detenta el carácter de certeza, exigido en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
No obstante lo anterior, y a pesar de verificarse en la notificación realizada, el cumplimiento de dos de los extremos previstos en el artículo 47, harto referido, valga decir, fue realizada por la adquirente del bien inmueble, y detenta fecha cierta, queda analizar a quien decide, si la misma fue efectuada en la persona que según la Ley, debe tener conocimiento de la misma, verbigracia, el arrendatario.
En tal sentido se observa con claridad, que la referida notificación fue comunicada al ciudadano Carlos Palencia, titular de la cédula de identidad Nº V-14.662.110, quien evidentemente, no forma parte de la relación arrendaticia alegada por la parte actora y aceptada por parte de la co-demandada, María Di Salvo de La Selva, de lo que se colige, que el acto de comunicación mediante el cual exige la ley, se ponga en conocimiento al arrendatario de la operación jurídica de venta celebrada, no fue en el presente caso, efectuado en la persona de este (sic) último, por lo que en consecuencia, no tiene validez jurídica, ni originó el cómputo del lapso de caducidad establecido en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
En razón a las consideraciones anteriormente expresadas, queda claro en el presente caso, que al no haber comenzado a computarse el lapso de cuarenta (40) días, previsto en el contenido del artículo 47 de la ley especial en materia inmobiliaria, no puede operar la caducidad alegada por la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en su carácter de parte co-demandada, por lo que su defensa de fondo, debe ser declarada improcedente. Y así se decide.
(…)
El Tribunal para decidir observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de retracto legal arrendaticio. En tal sentido, dispone el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).
En consonancia con lo expresado anteriormente, y previa lectura del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, -al cual remite el artículo 43, ejusdem- resultan claramente visibles los supuestos exigidos en nuestra legislación para que pueda ser procedente la acción intentada en el presente caso, a saber:
1. Que exista entre las partes una relación arrendaticia,
2. Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble,
3. Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y,
4. Que el arrendatario satisfaga las aspiraciones (referentes al precio) del propietario.
En atención a las consideraciones antes expresadas, y de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, correspondía a la parte demandante en el presente caso, comprobar su solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento, en virtud que la parte accionada en su escrito de contestación, procedió a negar, rechazar y contradecir tal circunstancia, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 2.008, aceptando por otra parte, que era cierto que el accionante tenía más de diez (10) años ocupando el inmueble identificado en el libelo, en condición de arrendatario.
En tal sentido, no siendo controvertido en el presente caso, los supuestos exigidos por nuestra legislación patria, referidos a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y la ocupación por más de dos años del inmueble arrendado, queda a quien decide, analizar si en el presente caso, el arrendatario-demandante se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y así mismo, si su pretensión satisface las aspiraciones del propietario-vendedor.
En tal virtud, se desprende del acervo probatorio promovido por la parte accionada y evacuado en la oportunidad procesal correspondiente, que no cursa en ninguno de los juzgados del Municipio Barinas, expediente de consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana María Di Salvo de La Selva, ni de la de cujus, Rosina Gioggia de Ruggeri, por lo que en consecuencia, correspondía a la parte accionante, comprobar su solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, por cualesquiera de los medios de prueba admitidos por nuestra legislación.
En atención a lo expresado supra, constata quien decide, que no cursa en autos, que alguno de los accionantes, por sí mismos ni por actuación de sus apoderados judiciales, hubiesen promovido pruebas a fin de demostrar la circunstancia de su solvencia en lo relativo al pago de los cánones de arrendamiento, por lo que en consecuencia, al no haber comprobado tal hecho, debe tenerse como cierto el alegato de la parte demandante, respecto a la falta de pago -por parte de aquéllos- de las pensiones arrendaticias desde el mes de julio de 2.008, coligiéndose de tal circunstancia, que la parte demandante no haya cumplido con una de las condiciones exigidas por la ley especial en materia arrendaticia, para ser acreedora del derecho de retracto legal, y subrogarse en la persona de la ciudadana María Di Salvo de La Selva, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, celebrado entre ésta, y la de cujus, Rosina Gioggia de Ruggeri, por lo que en consecuencia, la demanda debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.
Como consecuencia de lo anterior, resulta inoficioso analizar si en el presente caso, el arrendatario-demandante satisface las aspiraciones económicas del propietario-vendedor. Y así se decide.
(…)
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por la abogada en ejercicio María Belén Guglielmo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.479, en su carácter de co-apoderada judicial de la empresa mercantil “Concentrados Zamora, C.A.” (…) representada por los ciudadanos: Cesar Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo (…) en contra de los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri (…) y de la ciudadana Maria (sic) Di Salvo de La Selva (…).
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Resaltado de la sentencia).

VII
DE LOS INFORMES.
En fecha 22 de septiembre de 2011, el abogado Jorge Enrique Rodríguez Abad, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó por ante este Juzgado Superior escrito de informes en el que expone que sus representados cumplieron con los pagos de los cánones de arrendamiento, conforme a la obligación asumida; que en fecha 24 de enero de 2008 la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri dio en venta el inmueble objeto de arrendamiento a la ciudadana María Di Salvo de la Selva, sin previa notificación a los hoy demandantes, con el objeto de que los mismos ejercieran el derecho de preferencia ofertiva; que para el momento en que “supuestamente se debió efectuar la oferta de venta del inmueble”, sus representados no se encontraban en mora; que el argumento señalado “tiene por objeto desvirtuar la aseveración formulada por la Ciudadana Juez de Primera Instancia que asumiera como presupuesto incumplidos (sic) por parte de (sus) representados la falta que involucraría no cumplir con el supuesto exigido en los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.

Alega, la falta de coherencia de la decisión de primera instancia, entre lo alegado y probado en autos, por cuanto –a su decir-, la Juez A quo, “hace buena una aseveración formulada por la parte demanda (sic), sin que exista prueba alguna que la soporte, pero que además al concatenar los documentos probatorios y los alegatos de la parte demandada, debió constatar como la ilegal e ilegítima venta, se produce según documento público, en fecha 24 de Enero del año 2008, es decir, en el supuesto negado de que se hubiera hecho efectiva una notificación de oferta de venta del inmueble a (sus) representados (…) resulta inconcebible presumir que en el supuesto negado de haberse incumplido con los cánones de arrendamiento para el mes de Julio del año 2008, tal circunstancia involucre que (sus) representados se encontraban insolventes para el año 2007 y principio del año 2008, que es cuando según lo establecido en la norma tendrían que haber estado insolventes para que se verificara el presupuesto que establece la ley y de esta forma quedaban exceptuados los antiguos propietarios y el nuevo propietario de cumplir con la oferta, y como quiera que esto no sucedió se puede apreciar la contradicción entre lo alegado por la parte demandante así como por lo explanado en (la) sentencia (…) lo que involucra la total y absoluta nulidad de la decisión proferida”.

Que la solvencia de los demandantes de autos en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos, se evidencia de las copias fotostáticas simples relacionadas con el expediente Nº 3859, nomenclatura del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el que se sustancia un procedimiento de cumplimiento de prórroga legal, contentivo de demanda la cual anexa marcada “A” (folios 173 al 184), asimismo, de la causa signada con el Nº 2310, que cursa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, relacionada con el juicio de desalojo incoado en contra de los actores, que anexa marcada “B” (folios 185 al 194).

Que la codemandada ciudadana María Di Salvo, ha utilizado los medios judiciales “no solo para solapar la ilegalidad de las actuaciones que han venido realizando sino que además han lesionado y siguen lesionando no solo al ente o persona jurídica que ha sido forzada ha (sic) interrumpir su actividad mercantil, sino que en lo moral vienen siendo afectadas las personas naturales, todo lo cual será dirimido oportunamente…”; que “la incongruencia de la decisión de primera instancia”, determina la nulidad de la misma.

Solicita se declare con lugar la apelación, se condene a los codemandados de acuerdo al petitorio formulado en el libelo de la demanda.

VIII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La apoderada judicial de la parte actora interpone demanda de retracto legal arrendaticio, contra los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, e igualmente contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva, alegando que sus poderdantes son coarrendatarios de un inmueble ubicado en la Avenida Industrial, frente a las instalaciones o galpones de la empresa Pepsi Cola, Barinas, Estado Barinas, con un área aproximada de 2.322 metros cuadrados; que han cumplido con los pagos de los cánones correspondientes, conforme a la obligación asumida en el contrato de arrendamiento suscrito; que en virtud del fallecimiento del ciudadano Diego Ruggeri, en fecha 19 de julio de 2006, efectuaban los pagos respectivos a la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, quien asumió legalmente la condición de arrendadora; que en fecha 24 de enero de 2008, la ciudadana antes mencionada da en venta el inmueble supra identificado a la ciudadana María Di Salvo de La Selva, sin haberse efectuado la notificación prevista en el artículo 44 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que denuncia la vulneración del derecho de preferencia; solicita se declare nula la venta, sustituyéndose a la compradora en dicha negociación; en consecuencia, la sentencia dictada en el presente juicio, sirva a los demandantes de título de propiedad. Fundamenta la demanda en los artículos 1.546 del Código Civil, 42, 44, 48 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La ciudadana María Di Salvo de La Selva, en su carácter de codemandada, en la oportunidad de dar contestación solicita se declare la caducidad de la acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 eiusdem; alega que la parte demandante no ha cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2008, razón por la que pide se declare improcedente la demanda, toda vez que uno de los requisitos fundamentales de admisibilidad es que el arrendatario se encuentre solvente en el pago, lo cual en el caso bajo estudio no se verifica, ni por sí, ni por medio de consignaciones arrendaticias; niega que la venta del inmueble arrendado deba ser anulada, aduciendo a tal efecto que en la oportunidad correspondiente de mutuo acuerdo entre las partes, se realizó el pago en efectivo, transfiriéndosele la propiedad al haber cumplido con los requisitos de ley para proceder a su protocolización.

En igual sentido, el abogado Juan Herrera, actuando en su condición de defensor judicial de los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri contestó negando y contradiciendo en todos y cada uno de sus términos la demanda formulada en contra de sus defendidos, por ser falsos e inciertos los hechos denunciados.

Previamente, considera necesario advertir este Tribunal Superior que con la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario, de fecha 12 de noviembre de 2011, “Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda” (Disposición Derogatoria), sin embargo, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la mencionada Ley, las normas que regulan el arrendamiento de inmuebles “destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en es(a) Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliarios (…) hasta tanto se apruebe la Ley que regule la materia” (Subrayado nuestro); en tal sentido, al constatarse que en el caso bajo estudio el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra destinado a la actividad comercial, resulta aplicable el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Determinado lo anterior, considera necesario quien aquí juzga, entrar a examinar en primer lugar la defensa relacionada con la caducidad de la acción, resultando oportuno citar el artículo 47 eiusdem, que dispone:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación realizada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. (Resaltado de este Tribunal).

De la norma transcrita, se desprende que el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio se encuentra sometido a un lapso de caducidad de cuarenta días calendario, el cual será computado a partir de la fecha de la notificación cierta que le haga el comprador al arrendatario de la enajenación del inmueble, lapso éste que transcurre fatalmente y por ende no permite interrupciones; en este orden de ideas, se evidencia que cursa a los folios 105 al 108, notificación efectuada en fecha 21 de julio de 2008, por la Notaría Pública Primera del Estado Barinas a solicitud de la propietaria del inmueble objeto de litigio, anexándosele a la misma copia fotostática simple del contrato de compraventa celebrado entre las ciudadanas Rosina Gioia de Ruggeri y María Di Salvo de La Selva registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el N° 24, folios 115 al 116 del Protocolo Primero, Tomo Doce (12) Principal y Duplicado, Año 2008; no obstante lo anterior, esta Juzgadora comparte lo señalado por el a quo en el fallo objeto de apelación, en cuanto a que si bien dicha notificación fue realizada por la compradora, en igual sentido, que la misma tiene fecha cierta, no se produjo una efectiva y formal notificación al arrendatario, pues se le dio aviso al ciudadano Carlos Palencia, titular de la cédula de identidad N° 14.662.110, quien no formaba parte de la relación arrendaticia, por ende la actuación realizada por la Notaría Pública Primera de Barinas, no puede surtir efectos legales a los fines de computar el lapso de caducidad para intentar la presente acción; de allí que mal pueda operar la caducidad alegada por la ciudadana María Di Salvo de la Selva, en consecuencia, se desecha tal alegato. Así se decide.

Pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y en tal sentido observa que la apoderada judicial de la parte actora demanda por retracto legal arrendaticio, alegando que la venta del inmueble del cual es arrendatario, se realizó, sin haberse notificado de forma válida a sus representados, alegando la vulneración del derecho de preferencia; en consecuencia, solicita se declare nula la venta que se verificó por la cantidad de Bs. 800.000,00, toda vez que tal enajenación no es oponible a sus representados, debiendo sustituir a la compradora en dicha negociación; que los herederos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, así como la ciudadana María Di Salvo, deben otorgarle a los aquí recurrentes el documento protocolizado de compraventa, por ante el Registro Inmobiliario del Estado Barinas, en cuyo acto se pagará el precio que señale el Tribunal, conviniendo los codemandados en que la referida venta debe ser realizada, libre de todo gravamen sobre el inmueble; ahora bien, en la oportunidad correspondiente, la codemandada, alegó que en el presente caso no se cumple con unos de los requisitos fundamentales para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, como lo es, que el arrendatario se encuentre solvente en el pago; al respecto resulta pertinente remitirse a los artículos 42 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales prevén
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia Ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Resaltado nuestro).
Sobre el artículo 42 antes citado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° RC-000121, de fecha 26 de abril de 2010, caso: Freddy Orlando Calatayud Pereira, estableció:

“….(P)ara ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario. (…)
(En cuanto) al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto …”. (Paréntesis del Tribunal).
Atendiendo a lo antes expuesto, debe este Órgano Jurisdiccional revisar si en el caso bajo estudio se cumplen los tres elementos característicos del retracto legal, y en tal sentido, se constata que en efecto, la relación arrendaticia tiene más de dos (2) años, pues no es un hecho controvertido que los hoy demandantes se encuentra en condición de arrendatario desde el año 1990, en un inmueble ubicado en la Avenida Industrial, Barinas, Estado Barinas, propiedad de la ciudadana María Di Salvo de la Selva, conforme se evidencia del documento de compraventa que riela a los folios 23 al 27, el cual fue valorado precedentemente.
Verificándose el cumplimiento del requisito de existencia de la relación arrendaticia, se procede a establecer si se ha configurado la “solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento”; debiendo advertirse que en la oportunidad legal correspondiente la parte codemandada presentó certificaciones de consignaciones de cánones de arrendamiento, emanadas de los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas (folios 121 al 128) – las cuales se aprecian como documento público de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignas porque no fueron impugnadas por el adversario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de las mismas la insolvencia del arrendatario, asimismo, cabe señalar que la parte actora no trajo a los autos instrumentos probatorios que permitiesen desvirtuar dicha insolvencia. Aunado a lo anterior, conviene agregar que -contrario a lo señalado por la parte recurrente en el escrito de informes-, el arrendatario debe estar solvente para el momento del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, asimismo, deben desecharse las copias fotostáticas simples consignadas en esta instancia, relacionadas con los expedientes números 3859 y 2310, nomenclaturas del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito y del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en su orden (folios 173 al 194), por cuanto de las mismas no se desprende el cumplimiento de uno de los requisitos concurrentes para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio intentada (solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento), en virtud de lo cual este Juzgado Superior debe forzosamente declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.
En corolario de las anteriores consideraciones se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando confirmada la sentencia apelada. Así se decide.

IX
DECISIÓN
En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley decide:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Jorge Enrique Rodríguez Abad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.971 en su carácter de coapoderado judicial de la Sociedad Mercantil CONCENTRADOS ZAMORA, C.A., representada por los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.256.595 y V-8.135.582, respectivamente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 10 de mayo de 2011. Se confirma la sentencia apelada.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la Empresa “Concentrados Zamora, C.A.”, representada por los ciudadanos César Omar Acevedo Fajardo y Marina del Valle Ceballos de Acevedo, antes identificados, por intermedio de su apoderada judicial abogada María Belén Guglielmo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 85.479, contra los herederos desconocidos de la ciudadana Rosina Gioia de Ruggieri, así como contra la ciudadana María Di Salvo de La Selva, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-570.342 y V-12.208.090, en su orden.
TERCERO: Se condena en costas del proceso y del recurso a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veintitrés (23) días del mes de enero del año dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
FDO.
MAIGE RAMÍREZ PARRA
LA SECRETARIA,
FDO.
GREISY OLIDAY MEJÍAS
En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las ___X_____ Conste.
Scria.FDO.
MRP/gm.-