TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 14 de marzo de 2.012
201° y 152°
EXPEDIENTE Nº 2.707.-

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNÁNDES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.434.453, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano MANUEL MARÍA DE SOUSA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.384.919, según se evidencia de poder debidamente notariado por ante la Notaria Publica Primera de Barinas, en fecha 28/04/2.008, anotado bajo el N° 44, tomo 84.

APODERADA JUDICIAL: Abogada en ejercicio LIDIA YASMIN MANTILLA BONILLA, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.930.448, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34-025.

PARTE DEMANDADA: Empresa Mercantil INVERSIONES R & C AMAZONA’S C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, el 14-07-2009, bajo el Nº 02, Tomo 16-A, representada por su Presidenta, ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.716.284, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Abogado en Ejercicio FELIX MOISES ROSALES, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.364.906, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075.

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:

“…En fecha Primero (1°) de Agosto de 2.009, se suscribió contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la empresa mercantil INVERSIONES R & C AMAZONAS´S, C.A. RIF N° J-29789817-4, de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 14 de Julio de 2.009, anotado bajo el Nº 2, Tomo 16-A, representado por su Presidente ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.716.284, y de este domicilio, el cual anexo al presente escrito marcado “B”, cuyo objeto lo constituye un Local para comercio, propiedad de mi representado de lo cual consigno conjuntamente copia del documento de propiedad y que se encuentra ubicado en la Planta Baja del edificio denominado “DON MANOLO”, de la calle Camejo, con avenida Libertad, Frente a la Plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas, anexo marcado “C”. cuyos linderos particulares actuales son los siguientes: Norte: Edificio Alicha, Sur: Avenida Libertad y Plaza El Estudiante, Este: Edificio Libertad y calle Camejo y Oeste: Edificio de Miguel González. En el contrato de arrendamiento fue convenido por el lapso de un (01) año fijo, iniciándose el 01 de agosto de 2.009 con vencimiento el 31 de julio 2010 tal y como se desprende de las CLÁUSULAS SEGUNDA y TERCERA del mencionado contrato.
Ahora bien ciudadana Juez, como se señalo anteriormente el contrato de arrendamiento fue convenido a tiempo determinado, específicamente por un año fijo, el cual vencía el 31 de julio de 2010, termino que ya venció, enviándosele a la inquilina un aviso o desocupación en fecha 31 de mayo de 2010, con suficiente anticipación, donde se le indicaba que para la fecha de vencimiento del contrato debía entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de personas y cosas, notificación que anexo marcada con la letra “D”, donde igualmente se le indicaba que dado a su atraso en el pago de los cánones de arrendamiento no tendría derecho a la prorroga de ley, pero es el caso, que hasta la fecha no ha realizado la desocupación ni la entrega del local comercial. Así como tampoco los pagos de los cánones de arrendamiento adeudando desde el mes de Junio de 2.010. De igual modo ciudadano Juez, es necesario resaltar, que el canon de arrendamiento convenido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales, mas lo correspondiente al IVA, los cuales debían ser pagados por la inquilina en mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco días de cada mes, en la cuenta corriente descrita en el contrato a tal efecto, como se desprende de las CLAUSULA SEGUNDA del indicado contrato de arrendamiento, los cuales la inquilina no paga desde el mes de Junio de 2010 encontrándose en mora y adeudando para la fecha los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.010. Ahora bien, por cuanto el referido contrato de arrendamiento fue por tiempo determinado de un (01) año fijo conforme lo establece la cláusula TERCERA y conforme a lo dispuesto en el literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, le correspondería a la inquilina seis meses de prorroga legal, siempre y cuando estuviese solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, como lo prevé el articulo 40 ejusdem, lo cual no es el caso, ya que para el momento del vencimiento del contrato se encontraba atrasada en el pago, en lo correspondiente a dos (2) meses, y para la fecha adeuda cinco (5) meses. Así las cosas y por cuanto la inquilina se niega a desocupar el inmueble y por lo antes expuesto, es por lo que recibí órdenes directas de mi representado para incoar la presente acción de desocupación, basado en el incumplimiento del contrato a tenor del siguiente fundamento…
En meritos de los fundamentos tanto de hecho como de derecho precedentemente expuestos es por lo que acudo ante este Tribunal, en nombre de mi representado, a los fines de demandar, como formalmente lo hago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167 del Código Civil y 33 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENADAMIENTO, a la empresa mercantil INVERSIONES R&C AMAZONA´S, C.A., identificada up supra, en la persona de su presidente ciudadana MARYLI MILEIDIS BERRIOS, antes identificada, para que convenga o de lo contrario sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a la desocupación y entrega material inmediata del Local para comercio que constituye el objeto del contrato de arrendamiento, el cual aparece plenamente identificado en este escrito. SEGUNDO: a pagar las costas procesales que se generen como consecuencia del presente procedimiento, conforme a lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Acompaño al libelo de la demanda lo siguiente:

• Copia Simple del poder especial otorgado a los ciudadanos MANUEL MARIA DE SOUSA y MARIA ENCARNACAO FERNANDES DE SOUSA, al ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES.
• Original del Contrato de Arrendamiento.
• Copia Simple del Titulo Supletorio.
• Original de oficio de desocupación.

NARRATIVA:

En fecha 15/11/2.010, se realizo el sorteo de la causa por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, correspondiéndole a este Despacho conocer de la demandada. (Folio 21).
Mediante auto de fecha 16/11/2.010, se admitió la demanda y se ordeno emplazar a la parte demandada. (Folio 22-23).
En fecha 26/01/2.011, el Alguacil de este Despacho, diligencia consignando boleta de emplazamiento y la compulsa por cuanto le fue imposible practicar el emplazamiento. (Folio 27-34).
Cursa al folio 35, sustitución de poder del apoderado judicial ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, a la abogada en ejercicio LIDIA YASMIN MANTILLA BONILLA.
Mediante diligencia la apoderada judicial LIDIA YASMIN MANTILLA, solicito la citación por cartel, siendo acordado por este Tribunal, en fecha 03/02/2.011, y agregada a los autos la publicación en fecha 15/02/2.011. (Folios 36-44).
En fecha 15/03/2.011, mediante diligencia la apoderada judicial LIDIA YASMIN MANTILLA, solicito la designación de defensor ad litem, a la parte demandada, siendo acordado en fecha 21/03/2.011, designándose al abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO ROMERO, librándose la notificación correspondiente. (Folio 45-50).
Mediante escrito presentado en fecha 25/03/2.011, la apoderada judicial de la parte actora, abogada en ejercicio LIDIA YASMIN MANTILLA, reformo la demanda en los siguientes términos:

“…En fecha Primero (1°) de Agosto de 2.009, se suscribió contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con la empresa mercantil INVERSIONES R&C AMAZONAS´S, C.A. RIF N° J-29789817-4, de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 14 de Julio de 2.009, anotado bajo el Nº 2, Tomo 16-A, representado por su Presidente ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.716.284, y de este domicilio, el cual anexo al presente escrito marcado “B”, cuyo objeto lo constituye un Local para comercio, propiedad de mi representado de lo cual consigno conjuntamente copia del documento de propiedad y que se encuentra ubicado en la Planta Baja del edificio denominado “DON MANOLO”, de la calle Camejo, con avenida Libertad, Frente a la Plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas, anexo marcado “C” cuyos linderos particulares actuales son los siguientes: Norte: Edificio Alicha, Sur: Avenida Libertad y Plaza El Estudiante, Este: Edificio Libertad y calle Camejo y Oeste: Edificio de Miguel González. En el contrato de arrendamiento fue convenido por el lapso de un (01) año fijo, iniciándose el 01 de agosto de 2.009 con vencimiento el 31 de julio 2010 tal y como se desprende de las CLÁUSULAS SEGUNDA y TERCERA del mencionado contrato.
Ahora bien ciudadana Juez, como se señalo anteriormente el contrato de arrendamiento fue convenido a tiempo determinado, específicamente por un año fijo, el cual vencía el 31 de julio de 2010, termino que ya venció, enviándosele a la inquilina un aviso o desocupación en fecha 31 de mayo de 2010, con suficiente anticipación, donde se le indicaba que para la fecha de vencimiento del contrato debía entregar el inmueble totalmente desocupado y libre de personas y cosas, notificación que anexo marcada con la letra “D”, donde igualmente se le indicaba que dado a su atraso en el pago de los cánones de arrendamiento no tendría derecho a la prorroga de ley, pero es el caso, que hasta la fecha no ha realizado la desocupación ni la entrega del local comercial. Así como tampoco los pagos de los cánones de arrendamiento adeudando desde el mes de Junio de 2.010. De igual modo ciudadano Juez, es necesario resaltar, que el canon de arrendamiento convenido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales, mas lo correspondiente al IVA, los cuales debían ser pagados por la inquilina en mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco días de cada mes, en la cuenta corriente descrita en el contrato a tal efecto, como se desprende de la cláusula segunda del indicado contrato, el cual señala: “SEGUNDA: LA INQUILINA cancelara la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000) mensuales como canon de arrendamiento, mas lo correspondiente al I.V.A, el cual será cancelado a EL ARRENDADOR, mediante deposito bancario que deberá realizar en la cuenta corriente N° 0121 0310 75 100366362 del Banco Corp-Banca, por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días de vencimiento a nombre de mi representado. Dicho canon comenzara a computarse a partir del día primero (01) de Agosto de 2.009”. Canon que la Inquilina como antes señale no paga desde el mes de Junio de 2010 encontrándose en mora y adeudando para la fecha los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.010. Ahora bien, por cuanto el referido contrato de arrendamiento fue por tiempo determinado de un (01) año fijo conforme lo establece la cláusula tercera la cual establece: TERCERA: La duración de este contrato de arrendamiento será de un (01) año fijo, no prorrogable, si ambas partes desean continuar con el arrendamiento se deberá realizar un nuevo contrato de arrendamiento, con el entendido que el nuevo contrato de arrendamiento tendrá un incremento en su canon conforme a la inflación. En caso de que las partes no deseen continuar con el arrendamiento, deberá manifestarlo a la otra parte con un mes de anticipación antes de a expiración de contrato”; realizándose la notificación de no continuar con el arrendamiento con suficiente anticipación. Así las cosas y por cuanto la inquilina se niega a desocupar el inmueble y a pagar los meses adeudados por cánones de arrendamiento y conforme a lo antes expuesto, es por lo que recibí ordenes directas de mi representado para incoar la presente acción de desocupación basado en el incumplimiento del contrato de arrendamiento y subsidiariamente el cobro de las mensualidades insolutas a tenor del siguiente fundamento.
En meritos de los fundamentos tanto de hecho como de derecho precedentemente expuestos es por lo que acudo ante este Tribunal, en nombre de mi representado, a los fines de demandar, como formalmente lo hago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.160, 1.167 del Código Civil y 33 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento insoluto, a la empresa mercantil INVERSIONES R&C AMAZONA´S, C.A., identificada up supra, en la persona de su presidente ciudadana MARYLI MILEIDIS BERRIOS, antes identificada, para que convenga o de lo contrario sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a la desocupación y entrega material inmediata del Local para comercio que constituye el objeto del contrato de arrendamiento, el cual aparece plenamente identificado en este escrito. SEGUNDO: a pagar los meses insolutos de cánones de arrendamiento, como son los correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.010 y los meses que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda por cuanto la demandada permanece ocupando el inmueble. TERCERO: a pagar las costas procesales que se generen como consecuencia del presente procedimiento, conforme a lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Cursiva del Tribunal).

En fecha 04/04/2.011, mediante auto este Tribunal, agregó y admitió la reforma de la demanda, ordenando la notificación al Defensor Judicial designado. (Folios 54-55).
En fecha 26/05/2.011, el alguacil titular de este Juzgado, consigna boleta de notificación, librada al defensor judicial designado, JOSÉ GREGORIO ROMERO BOLÍVAR, por cuanto le fue imposible localizarlo y la apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia solicito la designación de un nuevo Defensor Judicial, siendo designada la abogada en ejercicio EDITH ALMELINDA MAYORQUIN. (FOLIOS 57-62).
En fecha 09/06/2.011, el alguacil consigna Boleta de Notificación de la defensora judicial debidamente firmada. (Folios 63-64).
En fecha 22-06-2.011, mediante diligencia la defensora judicial acepta la designación, siendo juramentada en fecha 22-06-2.011. (Folios 65-66).
En fecha 28-06-2.011, se dicta auto mediante el cual se ordena la citación de la defensora judicial y se libra el emplazamiento respectivo. Siendo consignado por el alguacil en fecha 08-07-2.011. (Folios 67-70).
En fecha 12-07-2.011, la ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRIOS, asistida por el abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCÍA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, contesto la demanda en los siguientes términos:

“… CAPITULO I: DE LAS CUESTIONES PREVIAS: Ciudadana Juez, propongo en forma acumulativa, la CUESTIONES PREVIAS contenidas en el articulo 346 eiusdem, las cuales deberán ser resueltas en la sentencia definitiva, previo al fondo o merito del asunto debatido, en la forma indicada, en su orden, por el único aparte del articulo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en tal sentido, ofrezco al procedimiento, las que se detallan a continuación… DE LA CAPACIDAD DE POSTULACION. Ciudadana Juez de conformidad con el ordinal 3° del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presento como apoderado del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poder en nombre de la parte actora. En efecto ciudadana Juez, el ciudadano: ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, quien no es abogado, no tienen la CAPACIDAD DE POSTULACION que se atribuye respecto a la persona a quien dice representar, esto es, al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA. Esto así, de conformidad con el articulo 166 eiusdem, “… solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados. Asimismo, en el artículo 4 de la citada Ley especial, exige además de la obtención del correspondiente titulo de Abogado de la Republica, la inscripción en un Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social del abogado para dedicarse a la actividad profesional. Es por ello ciudadana Juez, que podemos colegir, que para poder ejercer la representación judicial de una persona, durante el iter procesal se requiere ser abogado, lo cual no podrá ser suplido siquiera por la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De suyo, cuando una persona que sin ser abogado, como el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, pretende ejercer la representación judicial del ciudadano MANUEL MARÍA DE SOUSA, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial CAPACIDAD DE POSTULACION que detenta todo abogado en ejercicio. En conclusión, al no ser abogado en ejercicio el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, mal pudiere representar judicialmente, en la causa a otra persona natural, pues, ni siquiera con la asistencia de la abogada LIDIA YASMIN MANTILLA BONILLA, pudiera allanar su falta de capacidad de postulación que le es dado exclusivamente a los abogados, previo formalidades de ley, así solicito SEA DECLARADO…. DE LA INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES: Ciudadana Juez, de una breve y sencilla lectura que usted haga al enrevesado escrito libelar y reformatorio, presentado por la parte actora, comenzando su lectura por el folio 51 y continuando hasta el vuelto del folio 52, ambos inclusive, podrá usted verificar, que se indica que el contrato culmino el 31 de julio de 2.010, para luego demandar pasados como fueron CUATRO (04) MESES por incumplimiento de contrato, cabe entonces preguntarse, ¿Si el contrato culmino como demandar el incumplimiento de contrato, cuando éste ya no existe?; por otra parte, ¿Si pasaron cuatro (04) largos meses de su culminación, porque no se demando inmediatamente, durante su vigencia por RESOLUCIÓN o CUMPLIMIENTO de Contrato?, ya que si el contrato de arrendamiento había nacido a tiempo determinado, éste se convierte automáticamente a tiempo indeterminado, siendo la pretensión procedente el DESALOJO, o bien dejarse correr la PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA. Ciudadana Juez, como usted puede perfectamente constatar la parte actora en su carta libelar y reforma, confunde conceptos o figuras jurídicas totalmente disímiles, una de la otra, confeccionando un mazacote de palabras e instituciones adjetivas y sustitutivas, como lo son, entre otras, las siguientes: DESALOJO, INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS… (sic)”, en fin, deja plasmado en su libelo, un malabarismo jurídico, como especie de subterfugio, enmarañando varias pretensiones e instituciones sustantivas y adjetivas, que engendran en si mismo, un tornado de palabras y argumentos anquilosados; por lo que debo ineludiblemente por razones de método y por necesidad procesal, descender y hurgar en lo mas profundo de los enrédeles formulados, pata confeccionar en la estructura del silogismo jurídico, la premisa adecuada, pata así poder entender, lo que quiso invocar o pedirla parte actora, con esas especiales e inconsistencias jurídicas, todo en aras de robustecer el constitucional DERECHO A LA DEFENSA, y en procura que el jurisdiciente les garantice a las partes, una TUTELA JUDICIAL EFECTIVA. En efecto, ciudadana Juez, la parte actora, pretende erigir y perfilar su acción mediante pretensiones acumulativas por “DESALOJO”, “INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO” RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, conforme al articulo 33 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, cuyas pretensiones así propuestas coliden entre si y se excluyen mutuamente, pues, no se puede conciliar en derecho el DESALOJO del inmueble, y al propio tiempo, reclamar INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por concepto de la falta de pago de las pensiones arrendaticias, por cuanto ello, no esta previsto en ley alguna…. De todo ello podemos ir adelantando desde ya, al caso in comento que las pretensiones acumulativas, invocadas por la parte actora, por DESALOJO,…INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO… INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, siendo estas dos últimas pretensiones, incompatibles co la primera…En conclusión…al amparo de la norma rectora sobre “RESOLUCIÓN” y “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” contenida en el artículo 1.167 del Código Civil…CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA: con el carácter de parte DEMANDADA en la presente causa…RECONOZCO la existencia de la RELACIÓN ARRENDATICIA mediante CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, que me vincula con la parte actora, pero rechazo, niego y contradigo, todas y cada una de sus partes el contenido integro de las pretensiones plasmada en la carta libelar, cabeza de las presentes actuaciones, por no ser ciertos los hechos narrados, ni el derecho invocado en la misma. DEL REINTEGRO. De conformidad con el articulo 58 DE LA Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con el articulo 33 ejusdem, el ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA…deberá reintegrarme todas y cada unas de las cantidades que me cobró en exceso por concepto de Canon de Arrendamiento, durante la vigencia de la relación arrendaticia…RECONVENGO al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA…para que convenga o a ella sea condenada por este tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A reintegrarme o repetir todas y cada unas de las cantidades que me cobró en exceso…todo lo cual se podrá verificar mediante EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO…SEGUNDO: Se oficie a la dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Barinas, a los efectos de la Sanción…TERCERO: De conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene en COSTAS PROCESALES a la parte ACTORA RECONVENIDA en la presente causa…(Folio 71-76).

En fecha 12-07-2.011, la ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRIOS, otorga poder apud acta al abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCÍA, supra identificado. (Folio 77).
Mediante escrito de fecha 12-07-2.011, la defensora judicial ciudadana EDITH MAYORQUIN, supra identificada, da contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…me trasladé en varias oportunidades hasta la dirección indicada como el domicilio legal de la empresa demandada, siendo imposible ubicarla…este local se encuentra totalmente vacío y cerrado con apariencia de abandono y al preguntarle a los vecinos, estos me informaron que el negocio que allí funcionaba…había sido desalojado por un Tribuna…Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que en nombre de mi defendida procedo a contestar la demanda…Si bien es cierto que entre mi defendida..y el demandante se celebró un Contrato de Arrendamiento privado a tiempo o término fijo por un año…Niego y rechazo que mi defendida no haya pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010. Niego, rechazo y contradigo que mi defendida se haya negado a desocupar el local arrendado, al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito. Niego, rechazo y contradigo que mi defendida deba pagar a la demandante los cánones desde Junio de 2010 hasta la fecha de la culminación de este expediente…Reservo la oportunidad de promoción de pruebas para promover lo correspondiente en defensa de mi defendida…finalmente pido que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva…”

En fecha 12-07-2.011, este Tribunal dicta auto mediante el cual ordena agregar a los autos la contestación de la demanda de la parte actora y parte demandada. (Folio 96).
En fecha 18-07-2.011, la apoderada judicial de la parte actora, LIDIA YASMIN MANTILLA, presenta escrito de promoción de pruebas. (Folio 99 – 106).
En fecha 19-07-2.011, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria que declara inadmisible la reconvención interpuesta por la Empresa Mercantil INVERSIONES R & C AMAZONA’S C.A., representada por su Presidenta MARYULI MILEIDIS BERRÍOS, anteriormente identificada y se libró las notificaciones correspondiente. (Folio 107-113).
En fecha 27-07-2.011, la apoderada judicial de la parte actora se dio por notificada; asimismo, el alguacil diligenció consignado la referida boleta. (Folio 114-117).
Mediante diligencia de fecha 20-09-2.011, la apoderada judicial de la parte actora, solicita se libre boleta de notificación al apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCIA, supra identificado, siendo acordada mediante auto de fecha 21-09-2.011. (Folio 118-120).
En fecha 10/10/2.011, el alguacil consigna Boleta de Notificación librada al apoderado judicial de la parte demandada, debidamente firmada. (Folios 121-122).
En fecha 11-10-2.011, apoderado judicial de la parte demandada, apela a la sentencia interlocutoria que declara inadmisible la reconvención. (Folio 123).
En fecha 24-10-2.011, la apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de promoción de pruebas, siendo agregado y admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 25-10-2.011. (Folio 124-127).
En fecha 25-10-2.011, el apoderado judicial de la parte demandada, suscribe diligencia, mediante la cual promueve pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas mediante auto de fecha 26-10-2.011. (Folio 128-129).

CUADERNO DE MEDIDAS:
Se apertura cuaderno separado de medidas mediante auto de fecha 16-11-2.010, con inserción de copias certificadas del libelo de la demanda, con sus respectivos anexos y auto de admisión de la demanda, debidamente certificadas por la Secretaria. (Folio 01-22).
En fecha 27-04-2.011, la apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito mediante el cual solicita se decrete medida preventiva de secuestro, sobre el inmueble objeto de la presente demanda. (Folio 123-124).
En fecha 02-05-2.011, este Tribunal, dicta auto con fuerza interlocutoria mediante el cual decreta la medida solicitada por la parte actora, y ordena librar el correspondiente oficio y despacho de comisión al Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas. (Folio 25-27).
En fecha 27-05-2.011, este Juzgado dicta auto mediante dando por recibida la comisión procedente del Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Barinas y ordena testar y salvar foliatura (Folio 41)

PUNTO PREVIO:

Previo a realizar cualquier pronunciamiento sobre las pruebas promovidas por ambas partes, corresponde quien aquí decide, emitir una decisión acerca de las cuestiones previas que fuere opuesta por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda. En éste aspecto, se observa que el demandado en autos opuso la contenida en el Ordinal 3º del Articulo 346, del Código de Procedimiento Civil, igualmente el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. ejusdem.
En este sentido tenemos que el actor textualmente señala: “…Ciudadana Juez de conformidad con el ordinal 3° del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, opongo la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presento como apoderado del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poder en nombre de la parte actora. En efecto ciudadana Juez, el ciudadano: ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, quien no es abogado, no tienen la CAPACIDAD DE POSTULACION, que se atribuye respecto a la persona a quien dice representar, esto es, al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA. …cuando una persona que sin ser abogado, como el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, pretende ejercer la representación judicial del ciudadano MANUEL MARÍA DE SOUSA, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial CAPACIDAD DE POSTULACION que detenta todo abogado en ejercicio…”
El Artículo 346 establece:
“Dentro del Lapso fijado para la contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…Omissis…
3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”
Esta norma esta referida a la parte en sentido formal, en ningún caso a la parte material, por lo cual es necesario que exista un instrumento con características de mandato o poder, otorgado por el actor.
Asimismo el Articulo 3º de la Ley de abogado preceptúa que “para comparecer por otro en juicio” “se requiere poseer el titulo de Abogado”:
El Artículo 4º, por su parte, contiene la obligación que tiene el que no es abogado pero que debe comparecer en juicio en cualquier cualidad, de nombrar a un profesional del derecho para que lo represente o lo asista.
De acuerdo a los artículos indicados, solo los abogados en ejercicio están facultados para representar en juicio, es decir, para ejercer poderes en juicio. Y Continuando con la defensa previa alegada por el apoderado judicial de la parte demanda cuando señala: “…el ciudadano: ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, quien no es abogado, no tienen la CAPACIDAD DE POSTULACION que se atribuye respecto a la persona a quien dice representar, esto es, al ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA…”. En tal sentido es importante recordar lo que señala el Artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.
Articulo 155 del C.P.C.
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, o el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce…”
De las anteriores transcripciones se evidencia que el asunto a decidir en la presente incidencia de cuestión previa estriba en determinar si el apoderado o representante del actor al momento de otorgar el mandato cumplió con las formalidades antes indicadas y en tal sentido se aprecia, del escrito de libelo de demanda, que el actor ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, titular de la cédula de identidad Nº 14.434.453, actúa con la condición de Apoderado del ciudadano MANUEL MARIA DE SOUSA, titular de la cédula de identidad Nº 9.384.919, según consta en instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas de fecha veintiocho (28) de abril de 2008, inserto bajo el Nº 44, Tomo 84, el cual se encuentra inserto a los folios 6 al 8, siendo presentado en original a los efectos videndí, certificado el mismo por la Secretaria del Tribunal, (ver vuelto del folio 7),. Asimismo consta en el escrito libelar que el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, se presentó debidamente asistido por la abogada LIDIA YSAMIN MANTILLA BONILLA, titular de la cédula de identidad Nº 4.930.448, con Inpreabogado Nº 34.025.
Ahora bien seguidamente esta juzgadora, pasa a escudriñar el instrumento poder otorgado, anteriormente señalado, al ciudadano ALEXANDER DE SOSA FERNANDES, a los efectos de determinar si éste tenia facultades, para sustituir el mandato que le fuere conferido a la abogada en ejercicio LIDIA YASMIN MANTILLA, identificada up supra.
Es preciso señalar que ciertamente tal como se señalo anteriormente cursa a los folios 6 al 8, poder acompañado junto al escrito libelar, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas de fecha veintiocho (28) de abril de 2008, inserto bajo el Nº 44, Tomo 84, otorgado por los ciudadanos MANUEL MARIA DE SOUSA Y MARIA ENCARNACION FERNANDES DE SOUSA, al ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, y entre las facultades conferidas están: la representación ante cualquier autoridad judicial, civil o fiscal, de la misma forma, contiene la facultad de sustituir poder en sus nombres a abogados de su confianza. En este mismo orden de ideas, se evidencia al folio 35 del presente expediente, diligencia donde el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, con el carácter de apoderado de la ciudadana MANUEL MARIA DE SUOSA, sustituye el poder conferido por ante la Notaria Pública Primera de Barinas de fecha veintiocho (28) de abril de 2008, inserto bajo el Nº 44, Tomo 84, otorgado por los ciudadanos MANUEL MARIA DE SOUSA Y MARIA ENCARNACION FERNANDES DE SOUSA, a la abogada en ejercicio LIDIA YASMIN MANTILLA BONILLA, cursante en las actas procesales. Siendo obligante declarar para quién aquí decide que el actor cumplió con los requisitos establecidos en los articulo 3º y 4º del la Ley de Abogado, conjuntamente con el Articulo 155 del Código de Procedimiento Civil; y como consecuencia de lo anterior es forzoso declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el Ordinal 3º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-
Seguidamente se pasa analizar la segunda cuestión previa alegada por el apoderado judicial de la parte demanda, relacionada con la inepta acumulación de pretensiones, establecida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que no pueden reclamarse subsidiariamente indemnización de daños y perjuicios bien con la pretensión de cumplimiento de contrato o resolución de Contrato de arrendamiento, pero en ningún caso la reclamación mediante la pretensión de desalojo. A los efectos de determinar si en él presente procedimiento se realizó la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, o si por el contrario, la pretensión de la parte actora, plasmada en su escrito libelar se encuentra ajustada a derecho.
Distinguido lo anterior, esta Juzgadora debe proceder a resolver previo la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contratante en el presente juicio, y determinar si corresponde a los contratos a tiempo determinado o a tiempo indeterminado para así establecer la correcta o incorrecta fundamentación legal realizada por el actor al incoar la presente acción y de ser pertinente la acción incoada, conforme al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Toda vez, que lo atinente a los requisitos de admisión de la demanda constituye materia de orden público, y en virtud de ello revisable de oficio en cualquier estado y grado de la causa.
Acto seguido se analiza la naturaleza del contrato suscrito entre las parte en tal sentido tenemos; la pretensión por el actor ejercida, es de incumplimiento de contrato de arrendamiento, de un inmueble constituido por un (1) local comercial, de aproximadamente Ochocientos Cincuenta Metros cuadrados (850 M2), la cual conforma la Planta Baja del edificio Don manolo, que se encuentra ubicado en la Avenida Libertad cruce con calle Camejo, frente a la plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas, dentro de los siguientes linderos; Norte: Edificio Alicha; Sur;: Avenida Libertad y Plaza del Estudiante; Este: edificio Libertad y calle Camejo y Oeste: Edifico de Miguel González. Tal y como consta en instrumento privado de contrato de arrendamiento, cursante a los folios anexo al presente expediente 10 y 11 (Vto.).
Por su parte el demandado en autos, reconoce la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, que vincula con la parte actora, pero rechazo, negó y contradijo todas y cada una de las partes del libelo de demanda. Ante tal trabazón de la litis, pasa esta jugadora hacer consideraciones sobre el lapso o termino de duración del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a una relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.
Tenemos que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en su cláusula TERCERA, establecieron: “La duración de este contrato de arrendamiento será de un (1) año fijo, no prorrogable, si ambas partes desean continuar con el arrendamiento se deberá realizar un nuevo contrato de arrendamiento con el entendido que el nuevo contrato de arrendamiento tendrá un incremento en su canon conforme a la inflación. En caso de que las partes no deseen continuar con el arrendamiento, deberá manifestarlo a la otra parte con un mes de anticipación antes de la expiración del contrato”
Y la cláusula SEGUNDA, constituyeron; LA INQUILINA cancelara la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000) mensuales como canon de arrendamiento, mas lo correspondiente al I.V.A, el cual será cancelado a EL ARRENDADOR, mediante deposito bancario que deberá realizar en la cuenta Corriente Nº 0121031075 100366362 del Banco Corp Banca, por mensualidades vencidas, dentro de los cinco días de vencimiento a nombre de mi representado. Dicho canon comenzara computarse a partir del día Primero (01) de agosto de 2009.
Estando claro para esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento suscrito, comenzó el día primero (01) de agosto del año 2009 y venció el mismo primero (01) de agosto del año 2010, y a partir del dos (2) de agosto del año 2010, comenzó a regir el lapso de prorroga legal arrendaticia, y de acuerdo al artículo 38 Ordinal 1º de la Ley Arrendamiento Inmobiliario, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará automáticamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y de acuerdo a lo señalado le correspondía a la inquilina un lapso de sises (6) meses. Concluyendo, de esta manera que para el momento de la interposición de la presente demanda en fecha 15/11/2010, el contrato era a tiempo determinado y, se encontraba en el uso de la prorroga legal arrendaticia. ASI SE DECIDE.-
En tal sentido se observa en el presente caso que, la pretensión de la parte actora, es el INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, los correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2010 y los que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda. Corresponde entrar a analizar si la acción de incumplimiento y al mismo tiempo el cobro de los cánones de arrendamientos insolutos se tramita por procedimientos distintos y en consecuencia incompatibles para tramitarse en una sola causa.
Se hace necesario transcribir el texto íntegro del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.

En este mismo orden de ideas es necesario señalar que lo siguiente Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Se deriva, que habiéndose determinado que de conformidad con la ley especial que rige la materia cualquier acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles debe tramitarse y sustanciarse por el procedimiento breve, y siendo que el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos es una acción derivada de una relación arrendaticia, resulta forzoso concluir para quien aquí juzga que la pretensión de desalojo y pago de cánones de arrendamiento pueden perfectamente tramitarse en forma conjunta a través del procedimiento breve, de conformidad con el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así lo ha señalado la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de septiembre de 2.006, en el expediente Nº 2006-00084, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, donde se expresó lo siguiente:
“Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión Nº 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. Nº 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (

Se desprende del texto de la sentencia, anterior y parcialmente trascrita, que la Sala de Casación Civil considera ajustado a derecho, a fin de evitar un enriquecimiento indebido por parte del arrendatario, y tomando en cuenta los principios de concentración y economía procesal, que en las demandas que tengan por objeto la resolución de un contrato de arrendamiento, la parte actora pueda demandar válidamente además, el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, pues dicho monto se corresponde con los daños y perjuicios causados a la misma; criterio que ciertamente comparte esta juzgadora. En tal sentido, si bien en el presente caso se ventila una demanda de incumplimiento de contrato y subsidiariamente el pago de canones insolutos, de un inmueble arrendado, por encontrarse vinculadas las partes procesales entre sí, por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es palmario, que la consecuencia primaria de la acción interpuesta, comprende la terminación de la relación arrendaticia que une a los actores y a la parte demandada, de lo que se colige, que resulta aplicable también al caso sub examine la posibilidad de exigir además el pago de los cánones de arrendamiento que no fueron cancelados, por constituir éstos, la obligación primaria asumida por la parte arrendataria al celebrar el contrato de arrendamiento. Resultando con ello sin lugar la Cuestión Previa realegada por la parte demanda en relación a la inepta acumulación de pretensiones. Y ASÍ SE DECIDE.
Examinado lo anterior, se pasa en consecuencia al análisis exhaustivo y riguroso de todas y cada una de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Promovió el merito favorable a los autos, especialmente el contrato de arrendamiento privado, que riela a los folios 10 al 11 de esta causa, donde se evidencia que se convino la vigencia del contrato a tiempo determinado, con duración de un (1) año fijo, siendo la fecha de inicio del contrato el 01 de agosto de 2009 y con vencimiento el día 30 de julio de 2010. Este Tribunal al valorar la presente instrumental observa que en el acto de la contestación a la demanda, la parte demandada debidamente asistida por su abogado reconocen la existencia de la relación arrendaticia mediante el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. En tal sentido se le otorga todo el valor probatorio como instrumento privado, de conformidad con el artículo 1.363, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 444, del código de procedimiento Civil.
• Promovió y ratifico el mérito favorable de autos consistente en la documental contentiva del Titulo Supletorio de propiedad del inmueble, debidamente Registrado por ante el Registro Público del Municipio Barinas, de fecha 30 de noviembre de 1.989, bajo el Nº 46, Folios 107 al 110 del Protocolo Primero; Tomo Siete, Principal y Duplicado del Cuarto Trimestre del año 1989, anexo al libelo con la letra “C”. Se aprecian para comprobar sus contenidos como documentos públicos, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1. 359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Promueve y ratifico el mérito favorable de los autos consistente en documental contentiva de la Notificación a la demandada de finalización de contrato, donde se señala que no se va a renovar el contrato y que deberá entregar el local al vencimiento del contrato. En tal sentido se le otorga todo el valor probatorio como instrumento privado, y se le da valor probatorio por cuanto se demuestra que el Arrendador, dio cumplimiento a la clausula tercera del pretendido contrato. De conformidad con el artículo 1.371, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 444, del código de procedimiento Civil.
• Promueve y ratifica documental consistente en copia de carbón del último recibo de pago, así como las planillas bancarias con que fue efectuado el pago del canon de arrendamiento por la demandada a su representado. Evidenciándose que la demandada solo pago hasta el mes de junio de 2010. se desecha la misma por cuanto los meses de arrendamiento demandados vencidos y dejados de pagar son los correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre. ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Ratifico el contenido de las cuestiones previas, en el sentido de que la parte actora ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDES, no tiene capacidad de postulación para representar judicialmente al ciudadano MANUEL MARIA DE SUOSA, tal como fue propuesto en el escrito de contestación a la demanda. A esta prueba esta juzgadora no da valoración alguna, por cuanto el libelo de la demanda no constituye medio de prueba en si mismo, susceptible de valoración, en virtud, que los argumentos allí planteados, origina los hechos controvertidos, los cuales deben ser demostrado en la fase probatoria. ASI SE DECIDE.
• Ratifico el contenido de la cuestión previa opuesta por inepta acumulación de pretensiones. A esta prueba esta juzgadora no da valoración alguna, por cuanto el libelo de la demanda no constituye medio de prueba en si mismo, susceptible de valoración, en virtud, que los argumentos allí planteados, origina los hechos controvertidos, los cuales deben ser demostrado en la fase probatoria.
• Promueve la confesión espontánea realizada por la apoderada de la parte actora en el escrito libelar de reforma de la demandada. Este Tribunal señala que para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de dicha parte este acompañada del ánimo correspondiente al propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte. En tal sentido al no observar tal requisito se desecha la misma ASÍ SE DECIDE.

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

Tal como se señalo anteriormente, la pretensión por el actor ejercida es de incumplimiento de contrato de arrendamiento de arrendamiento privado, de un inmueble constituido por un (1) local comercial, de aproximadamente Ochocientos Cincuenta Metros cuadrados (850 M2), la cual conforma la Planta Baja del edificio Don manolo, que se encuentra ubicado en la Avenida Libertad cruce con calle Camejo, frente a la plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas, dentro de los siguientes linderos; Norte: Edificio Alicha; Sur;: Avenida Libertad y Plaza del Estudiante; Este: edificio Libertad y calle Camejo y Oeste: Edifico de Miguel González. Con fundamento en el artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, aduciendo el actor, que el demandado le adeuda los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2010, así como los que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda.

Estando claro para esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento suscrito, comenzó el día primero (01) de agosto del año 2009 y venció el mismo primero (01) de agosto del año 2010, y a partir del dos (2) de agosto del año 2010, comenzó a regir el lapso de prorroga legal arrendaticia, y de acuerdo al artículo 38 Ordinal 1º de la Ley Arrendamiento Inmobiliario, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará automáticamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y de acuerdo a lo señalado le correspondía a la inquilina un lapso de sises (6) meses. Concluyendo, de esta manera que para el momento de la interposición de la presente demanda en fecha 15/11/2010, el contrato era a tiempo determinado y, se encontraba en el uso de la prorroga legal arrendaticia.
La actuación que constituye el objeto de la presente acción es el reclamo de incumplimiento de contrato de arrendamiento, y subsidiariamente el pag0 de los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, y los que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda. Fundamentada en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
Ahora bien, establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”

Asimismo, los Artículos 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Artículo 1.167

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Con vista a lo establecido en las normas antes citadas, resulta menester demostrar de manera fehaciente, que los hechos narrados en el escrito libelar se subsumen a los supuestos legales que sirven de fundamento a la pretensión y por cuanto la demandada sólo se limitó alegar excepciones y defensas que fueron desvirtuadas en la etapa previa al fondo y el hecho de haber negado genéricamente los alegatos de la parte actora, en consecuencia, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía al accionante la carga de probar sus afirmaciones de hecho, en cuanto a al existencia de la relación arrendaticia, y al demandado excepcionado el pago de la obligación.

En este sentido, examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso este Tribunal observa que, el accionante en su demanda afirmó haber suscrito con la demandada, un contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial, de aproximadamente Ochocientos Cincuenta Metros cuadrados (850 M2), la cual conforma la Planta Baja del edificio Don manolo, que se encuentra ubicado en la Avenida Libertad cruce con calle Camejo, frente a la plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas, dentro de los siguientes linderos; Norte: Edificio Alicha; Sur;: Avenida Libertad y Plaza del Estudiante; Este: edificio Libertad y calle Camejo y Oeste: Edifico de Miguel González. Con fundamento en el artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, aduciendo el actor, que el demandado le adeuda los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2010, así como los que se sigan venciendo hasta la culminación de la presente demanda.

De igual forma, afirmó que dicho contrato establece que la duración del presente contrato era de un año, no prorrogable, y si ambas partes desean continuar con el arrendamiento se debería realizar un nuevo contrato de arrendamiento, con un incremento conforme a la inflación, y si no deberían notificar a la otra parte por escrito. En este sentido, alegó el accionante que le manifestó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato mediante el documento privado suscrito por las partes contratantes en fecha 31 de mayo de 2010. Al respecto, la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas que fueron resueltas en la parte previa de este sentencia, además alego reconvención que fue declarada inadmisible; y en la contestación al fondo reconoció la existencia de la relación arrendaticia mediante contrato a tiempo determinado que lo vincula con la parte actora y a su ves rechazó y contradijo en cada una de sus partes el contenido integro de las pretensiones del escrito libelar.
De lo anteriormente expuesto se consideran controvertidos los hechos alegados por la parte actora en su demanda, toda vez que la accionada los negó expresamente, correspondiendo a aquélla la carga de probar sus afirmaciones de hecho, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales se transcriben a continuación: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. El Artículo 1.354 señala “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes. Establecido lo anterior esta Juzgadora encuentra que, uno de los hechos controvertidos es, precisamente, el no cumplimiento de la obligación de la demandada de entregarle el inmueble objeto del contrato por encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2010, a razón de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), para un total de Cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00). Ante tales planteamientos, y con base a las probanzas aportadas por las partes al proceso, este tribunal debe concluir que el accionante logró demostrar que existe una relación contractual, tal como se desprende del Contrato de arrendamiento privado cursante a los folios 10 al 11, el cual fueron valorados anteriormente, y de cuyos contenido se evidencia en primer lugar los términos en que fue previsto el lapso del contrato, así como la manera en que fuera acordada la entrega del inmueble al vencimiento del mismo, específicamente en sus particulares SEGUNDO y TERCERO.
En la prórroga legal y facultativa para el arrendatario, si este continúa durante ese período ocupando el inmueble, al hacer uso se repite, de la prorroga legal, debe seguir cumpliendo con las obligaciones contractuales, tal cual lo establece el artículo 38 in fine, cuando expresa: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Ello, quiere significar que, no obstante que se desarrolla la prórroga legal, el inquilino debe cumplir, de igual forma, con sus obligaciones arrendaticias, como lo es, entre otras-, el pago del canon de arrendamiento.
Trabada la litis, esta Juzgadora procede al análisis del libelo de la demandada y la contestación realizada por la parte demandada, todo de conformidad con el artículo 12 del Código del Procedimiento Civil, que indica:

“los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer a los limites de su oficio. En sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendido en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Por otra parte, al estar transcurriendo la prorroga legal, el contrato se considera a tiempo determinado, y si el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no por eso deja de tener derecho a la prorroga legal, en este caso, el arrendador podrá demandar la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, por falta de pago de cánones de arrendamiento, así lo señala el Dr. GILBERTO GERRERO QUINTERO, en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, paginas 286 y 287, cuando dice: “…Y si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones, que le impediría el derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejará automáticamente de gozar del mismo como para que pueda entenderse que ante ese incumplimiento proceda ipso iure la acción de cumplimiento de contrato del término; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, peso sí indica que el arrendador podrá ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de LAI, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley, ante el solo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el lapso de la prórroga; pues una cosa es “no tener derecho a gozar del beneficio de la prórroga lega” (art. 40) y otra muy distinta la inadmisibilidad de la acción interpuesta por incumplimiento del contrato (art. 41)…”
Ahora bien si después del vencimiento del término fijo del contrato de arrendamiento. Siendo de destacar, que en la prórroga legal y facultativa para el arrendatario, si este continúa durante ese período ocupando el inmueble, al hacer uso se repite, de la prorroga legal, debe seguir cumpliendo con las obligaciones contractuales, tal cual lo establece el artículo 38 in fine, cuando expresa: “…Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Ello, quiere significar que, no obstante que se desarrolla la prórroga legal, el inquilino debe cumplir, de igual forma, con sus obligaciones arrendaticias, como lo es, entre otras, el pago del canon de arrendamiento. De la misma manera, la parte demandada en el lapso legal para ello, no trajo a los autos prueba alguna para demostrar estar solvente con los cánones de arrendamientos insolutos de los meses de junio, julio, agosto septiembre noviembre y diciembre del año 2010, a razón de nueve mil bolívares (BS. 9.000,00) debiendo establecerse que el arrendatario, que no ha cumplido con la entrega del inmueble deberá cancelar el canon de arrendamiento de los meses que en violación del contrato, se haya mantenido en el inmueble hasta su entrega definitiva
Es en base a lo anteriormente expuesto y ante la existencia a los autos de un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, cuyo arrendador realizó el desahucio anticipado o típico de ley, con lo cual se despidió al inquilino, en fecha 31 de MAYO de 2010, otorgándosele la prórroga de Ley, establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que, el contrato debe cumplirse tal cual ambas partes lo establecieron, conforme a la Cláusula TERCERA Y SEGUNDA, aunado a que, nuestro Código Sustantivo en su artículo 1.159, señala: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; que deriva del artículo 1.165 del Código Civil Francés, según el cual: “ las convenciones legalmente formadas son ley entre quienes las hicieron …”, lo cual deviene de las doctrinas del Civilista Francés DOMAT, quien da a conocer vigorosamente la fuerza del vínculo obligatorio procedente del contrato, lo cual se traduce en que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes, pues el contrato deriva de la autonomía de la voluntad de los contratantes, por ello, el Juez, encargado de decidir la controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y aplicarlas en la resolución de los conflictos que tales contratos generen. En el caso sub lite, el Actor solicita el cumplimiento del arrendatario en relación a la entrega del inmueble tal cual se acordó en las disposiciones contractuales que rigen ésta relación arrendaticia, igualmente por la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos dejados de pagar de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2010, a razón de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,00), para un total de Cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), lo cual, corresponde en derecho, tal cual se acordó contractualmente y, una vez desechadas las excepciones del demandado en su totalidad, debe por tanto el demandado entregar inmediatamente el inmueble dado en arrendamiento Y ASÍ, SE DECIDE
Ahora bien, resulta evidente precisar que del material probatorio cursante en el presente expediente, analizado y valorado “supra”, se desprende de las pruebas aportadas por la parte demandada, éste no logro desvirtuar lo alegado por la accionante, lo que constituyo la base de la acción aquí incoada. Considerando quién aquí resuelve, salvo mejor criterio que ésta acción por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARENDAMIENTO debe ser declarada con lugar. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos narrados y con fundamento en las motivaciones que preceden y de las disposiciones legales citadas, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUSNCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNANDEZ, asistido por su apoderado judicial, LIDIA YASMIN MANTILLA BONILLA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº. 34.025, en contra de la Empresa Mercantil “INVERSIONES R&C AMAZONAS C.A., representado por la ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRIOS, debidamente representada por su apoderado FELIX MOISES ROSALES GARCIA, inscrito en el inpreabogado Nº 28.075, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena al demandado la Empresa Mercantil “INVERSIONES R&C AMAZONAS C.A., representado por la ciudadana MARYULI MILEIDIS BERRIOS, debidamente representado por el ciudadano FELIX MOISES ROSALES, supra identificados. a la desocupación inmediata del inmueble que ocupa en calidad de Arrendatario, constituido por un local comercial, de aproximadamente Ochocientos Cincuenta Metros cuadrados (850), el cual forma parte de la planta baja del edificio Don Manolo, ubicado en la avenida Libertad con calle Camejo, frente a la Plaza del Estudiante de esta ciudad de Barinas estado Barinas, y hacer entrega al ciudadano ALEXANDER DE SOUSA FERNÁNDES, o ha su apoderada judicial.
SEGUNDO: Se Condena a la parte perdidosa pagar las costas a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012).
La Juez Titular

Abg. SONIA FERNANDEZ C.
LA Secretaria Temporal,

Abg. LUISA ORTIZ

En la misma fecha, siendo las tres post meridiem de la tarde (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste. La Secretaria Temporal,

Abg. LUISA ORTIZ

Exp. N° 2107SFC/lc/