TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINASDE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 17 de mayo de 2012
201° y 153°
Expediente Nº 2310-
PARTE ACTORA: MARIA DI SALVO DE LA SELVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.208.090.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NICOLA AFFINITO LA SELVA, MIGUEL JOSE AZAN, MIGUEL AZAN, MILVIANN QUIARO VALDEZ y ADELIS PAREDES, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 31.865, 88.546, 12.076, 62.640 y 117.745.
PARTE DEMANDADA: CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-4.256.595, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO, casada, contador, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. 8.135.582, CRUZ EDUARDO SILVA G, soltero, titular de la cedula de identidad Nro. 7.318.038, todos domiciliados en Barinas, Estado Barinas y civilmente hábil, actuando en sus propios nombres y en representación de la Empresa Mercantil Concentrados Zamora C.A.
APODERADOS JUDICAILES PARTE DEMANDADA: Abogados JORGE E. RODRIGUEZ A. Y MARIA BELEN GUGLIEMO, inscrito en el inpreabogado bajo los números 26.971 y 85.479, en su orden.
MOTIVO: DESALOJO.
Conoce este Tribunal del presente expediente con motivo de Juicio de Desalojo interpuesto en fecha
BREVE RELACION DE LOS HECHOS

Se inicia la presente demanda de DESALOJO, mediante escrito contentivo de tres (03) folios útiles con sus recaudos anexos, recibido por distribución realizada en este Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 14-08-2009, presentado por la ciudadana MARIA DI SALVO DE LA SELVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-12.208.090, debidamente asistida por los abogados en ejercicio NICOLA AFFINITO LA SELVA, MIGUEL JOSE AZAN, MIGUEL AZAN, MILVIANN QUIARO VALDEZ Y ADELIS PAREDES, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 31.865, 88.546, 12.076, 62.640 y 117.745 contra los ciudadanos: CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-4.256.595, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO, casada, contadora, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. 8.135.582, CRUZ EDUARDO SILVA G, soltero, titular de la cedula de identidad Nro. 7.318.038, todos domiciliados en Barinas, Estado Barinas y civilmente hábil, actuando en sus propios nombres y en representación de la Empresa Mercantil Concentrados Zamora C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro de Comercio que lleva el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Barinas bajo el Nº 29, folio 90 al 100 Vto; en fecha 07 de agosto de 1990.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Alega la parte actora en el libelo de demanda, que:
“La presente demanda tiene por objeto que quien aquí narra obtenga un pronunciamiento Judicial que declare el Desalojo de un bien mueble ocupado por la Empresa Mercantil Concentrados Zamora C.A., o alimentos Zamora C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro de Comercio que lleva el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Barinas bajo el Nro 29, folio 90 al 100 Vto; en fecha 07 de agosto de 1990., representados por los ciudadanos CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-4.256.595, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO, casada, contadora, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. 8.135.582, CRUZ EDUARDO SILVA G, soltero, titular de la cedula de identidad N°. 7.318.038, todos domiciliados en esta ciudad de Barinas y civilmente hábil; actuando en nombre propio y en representación de la empresa antes descrita; en virtud de las violaciones en que ha incurrido al no cumplir con las cláusulas contractuales y disposiciones legales taxativas señalan las obligaciones fundamentales del contrato de arrendamiento… explana, MARÍA DI SALVO DE LA SELVA, ya identificada, que: anterior a la venta se encuentra celebrando un contrato de arrendamiento privado, donde han suscrito con el anterior propietario (arrendador) los ciudadanos CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, todos actuados en nombre personales y en representación de la empresa Mercantil Concentrado Zamora C.A… una relación arrendaticia a través de un contrato que se celebró de manera escrita, desde el 01 del mes de septiembre del año 1990, el cual; cabe resaltar que en la actualidad un nuevo contrato de arrendamiento no ha podido suscribir con el nuevo propietario por cuanto los arrendatarios no quieren a pesar de las múltiples gestiones realizadas por mi ante ellos; es de hacer notar que para la presente fecha, los ocupantes me han pagado (a la nueva propietaria) los meses de marzo, abril, mayo y junio del 2008, por la cantidad de Bs. 732,00 mensuales cada uno, otorgándole yo los recibos correspondientes… es el caso que los arrendatarios CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, todos actuados en nombre personales y en representación de la empresa Mercantil Concentrado Zamora C.A., todos ya identificados, han incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que rige entre ambas partes, y que en la actualidad equivale a la cantidad de DIEZ MIL QUINIESTOS TREINTA Y OCHO (Bs. 10.538,00) BOLIVARES FUERTES; puesto que no me han pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses siguientes: el mes de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del año 2009, que debió pagarlos sucesivamente al final de cada mes, dicho canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de Bs. 732,00 en el 2008 y 878,00 un 20% adicional para el 2009, todo de conformidad a la conversaciones con la señora Mariana (arrendataria) en fecha posterior a la compra y la cual aceptó en modo expreso y canceló las mensualidades siguientes a su notificación verbal en esos momentos, otorgándole los recibos correspondientes, y tiene atrasado la cantidad de 10.538,00 Bolívares. A tales efectos me permito acompañar dos certificaciones marcadas D y E expedidas por los Tribunales 1 y 2 del Municipio Barinas competentes en la materia, donde se deja constancia de que no existe y no aparece registrada consignación de dinero alguno, hechas a su favor en dichos tribunales, por los arrendatarios CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, todos actuados en nombre personal y en representación de la empresa Mercantil Concentrado Zamora C.A., todos ya identificados, al incurrir los arrendatarios en el incumplimiento de sus obligaciones me da como arrendador la potestad de solicitar el Desalojo del Inmueble dado en arrendamiento; esta acción se intenta debido a que el arrendatario no cumplido con lo aquí descrito, pese a los múltiples esfuerzos que he hecho para obtener la satisfacción de esta obligación, pero tales intentos han sido infructuosos; que los arrendatarios han incumplido con una de las obligaciones principales de todo el contrato de arrendamiento, como lo es el de pagar de manera puntual y concreta lo relacionado con los cánones o pensiones de arrendaticias, en la situación que nos ocupa, los arrendatarios los arrendatarios CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, ha incumplido con el pago de junio del año 2008 a julio del 2009, pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio del 2009, tal como se describió en el numeral anterior , dándome el ordenamiento jurídico venezolano vigente, la posibilidad de incoar las acciones de desalojo por falta de cumplimiento de las cláusula contractuales pactadas en la convención de de arrendamiento celebradas en fecha 01-09- 1990, por las razones de hecho y derecho espesadas anteriormente, es que procedo a demandar, como en efecto demando a CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G todos actuados en nombre personales y en representación de la empresa Mercantil Concentrado Zamora C.A., para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal al desalojo del inmueble dado en arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones arrendaticias previstas en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento referido a lo lago de este libelo el cual rige entre ambas parte desde el 01-99.1990, y como consecuencia la entrega del inmueble constituido por un (01) Galpón con todos sus accesorios; completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la convención locativa, recuerdo con lo establecido en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente demanda en la cantidad de de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs 20.000,00). Asimismo fundamentó la presente demanda de conformidad con lo establecido en los artículo 1133, 1159, 1160, 1592, del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo señalado en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a su vez concordados en los artículos 174, 274 y 881 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó a su escrito libelar los siguientes recaudos:
MARCADO “A”. Copia simple de documento de venta suscrito entre las ciudadana ROSINA GIOIA DE RUGGERI y MARÍA DI SALVO DE LA SELVA, debidamente protocolizado ante el Registro Publico de del Municipio Barinas del Estado Barinas, bajo el N 24, Tomo 12, Protocolo Primero de fecha 23-01-2880. (FOLIOS 8 al 11).
MARCADO “B”. Copia simple de documento de Contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos DIEGO RUGGERI RUGGERI, CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, actuado en su propio nombre y en representación de Concentrado Zamora C.A). ., (FOLIOS 12 al 14)
MARCADO “C”. Legajo de recibos de cancelación emanados a alimentos Zamora por concepto de alquileres del galpón situado en la avenida industrial (FOLIOS 15 al 25).
Marcado “D”, Original de Expediente de Solicitud de Certificación de Consignación expedido por el Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 30-04-2010 (Folios 26 al 28).
Marcado “E”, Original de Expediente de Solicitud de Certificación de Cánones expedido por ante este Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha 12-04-2010 (Folios 29 al 31).
En fecha 22-09-2009 fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento respectivo. (Folio 33 al 36).
Mediante diligencia de fecha 14-10-2009, suscrita por la ciudadana MARÍA DI SALVO DE LA SELVA, confirió Poder Apud Acta Especial a los Abogados en ejercicio NICOLA AFFINITO, MIGUEL JOSE AZAN, MIGUEL AZAN MILVIANN QUIARO y ADELIS PAREDES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 31.865, 88.546, 12.076, 62.640 y 117.745 en su orden. (Folio 33).
Mediante diligencia de fecha 06-11-2009, el Alguacil titular de este Juzgado consignó boleta de emplazamiento librado a la ciudadana MARINA DEL VALLE CEVALLOS DE ACEVEDO, debidamente firmada. (Folios 39 al 40). Y en fecha 01 y 03 de Diciembre del año 2009 consigna mediante diligencia boletas de emplazamiento libras a los ciudadanos CESAR OMAR ACEVEDO FAJARDO y CRUZ EDUARDO SILVA G, sin firmar. (Folios 41 al 64).
Cursa al folio 65 del presente expediente, diligencia de fecha 10-12-2009, suscrita por el abogado NICOLA AFFINITO, mediante la cual solicita la notificación por cartel de los demandados de autos, la cual fue acordada mediante de auto de fecha 16-11-2009, y en esa misma fecha se libraron los carteles de citación respectivos (Folios 66 al 67).
Riela al folio (69) diligencia de fecha 27-01-10, suscrita por el NICOLA AFINITO con el carácter que se le acredita donde recibió el cartel de citación a los fines de su publicación, y en fecha 27-01-2010 mediante diligencia suscrita por la abogada en ejercicio MILVIANN QUIARO, consigna la publicación del cartel de citación librado, debidamente publicado en la Prensa y en Diario de los llanos, que cursa a los folios (70 y 71).
Mediante diligencia suscrita por el Abogado NICOLA AFFINITO, de fecha 09-03-2.010, que riela al folio (72), solicitó el nombramiento del defensor judicial de la parte demandada. Y por auto de fecha 17-03-2.010, este Tribunal designó como defensora judicial a la Abogada GAUDYS GONZÁLEZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.929.513, e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 28.813, quien fue notificada en fecha 22-04-2.010 a los fines de su aceptación o excusa y en fecha 04-05-2.010, la prenombrada aceptó el cargo de defensora judicial de los demandados de autos. Y en fecha 10-02-2010 este Tribunal mediante auto ordenó el emplazamiento respectivo, siendo notificada la prenombrada ciudadana en fecha 01-06-2010 (Folio 84).
Mediante escrito de fecha 21-06-2010, suscrito por la ciudadana MARINA DEL VALLE CEBALLOS DE ACEVEDO, titular de la cédula de identidad Nº 8.135.582, con el carácter de codemandada en el presente juicio, mediante la cual solicita la reposición de la causa al estado correspondiente al punto de la nulidad y la renovación del acto irrito, tal como lo prevé el artículos 228 del Código Procedimiento Civil; asimismo, solicita nuevos emplazamientos de los demandados, y una vez definitivamente firme la referida decisión, se acuerde y se libre nuevamente los emplazamientos a los demandados de autos.- ( Folios 85 al 95).
Y mediante auto de fecha 29-06-2010 este Tribunal declaró LA CADUCIDAD de las citaciones efectuadas y ordenó reponer la causa al estado de librar nuevas citaciones a los demandados, en virtud, de no haberse logrado las citaciones de todos los co-demandados en el lapso previsto en el artículo 228 del Código de Procedimiento civil. (Folios 96 al 103).
Mediante diligencia de fecha 15-07-2.010, el Alguacil titular de este Juzgado notificó que se trasladó a practicar el emplazamiento de los demandados de autos, no consiguiendo los mismos. A través de diligencia suscrita por el Alguacil titular de este Juzgado de fecha 20-07-2.010, el mencionado deja constancia de que se trasladó nuevamente a practicar el emplazamiento de los demandados sin poder conseguirlos; y por diligencia de fecha 26-07-2.010, el suscrito Alguacil de este Juzgado dejó constancia de haberse trasladado nuevamente a practicar el emplazamiento de los demandados en autos sin poder efectuarla, pues los mismos no se encontraron en ninguna de las tres oportunidades. (Folios 107 al 109).
Riela al folio 140, diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio Miguel Azán, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.546, en uso de la cual solicita a este Tribunal se practique la citación por carteles de los demandados. En auto de fecha 28-10-2.010, este Juzgado ordenó citar a la parte demandada por medio de carteles y la publicación prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil en los Diarios “La Prensa” y “El Diario de los Llanos” (folio 141).
Cursa al folio 143, diligencia suscrita por la Abogada Milvian Quiaro, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.240, solicitando y recibiendo el cartel de citación a que se refiere el artículo 223 de la norma civil adjetiva, a los fines de proceder a su publicación.
Mediante auto de fecha 05-08-2.010, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberse trasladado al inmueble (galpón) donde funciona la empresa Alimentos Zamora C.A. en la Avenida Industrial del Municipio Barinas del Estado Barinas, fijando en el Portón de acceso del referido inmueble duplicado del cartel de citación librado por este Tribunal (Folio 144).
Cursa al folio 145, diligencia suscrita por el Abogado Nicola Afinito, consignando los carteles de citación de los demandados de autos, publicados en dos Diarios Regionales de fecha 03-08-2.010, y 06-08-2.010, que cursan a los folios 146 y 147, y en fecha 09-08-2.010, se ordenó agregar a los autos los carteles (folio 148).
Riela al folio 149, diligencia mediante la cual el Abogado Nicola Afinito, solicita se nombre Defensor Judicial de la parte demandada, y vista la misma, mediante auto de fecha 14-10-2.010 (folio 150), el Tribunal procedió a designar como defensor ad litem al Abogado Silbestre Osma, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 145.104, ordenando su notificación, y en fecha 19-10-2.010, aceptó el cargo como defensor judicial de los demandados de autos.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Siendo la oportunidad prevista para la contestación de la demanda, el Defensor Judicial de la parte demandada, presentó escrito, haciéndolo en los siguientes términos:
“Negó, rechazó y contradijo en todas y cada unas de sus partes por no ajustarse a la realidad de los hechos, la demanda interpuesta por la parte demandante en contra de sus defendidos (…). Así mismo, negó que sus defendidos hayan violado o incumplido las cláusulas contractuales y disposiciones legales que taxativamente señalan las obligaciones fundamentales del arrendatario, especialmente la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que el demandante anexó “B”, equivalente a Bs. 10.538,00; por los meses Julio a Diciembre del 2.008 y Enero a Julio del 2.009, toda vez que ellos se encuentran solventes”. (Folio 162).
Así mismo, en fecha 01-11-2.010, como consta en los folios 163 y 164 y sus vueltos, la Abogada María Belén Guglielmo Benavides, consignó escrito de contestación de demanda, exponiendo: “Es cierto y así lo afirmó en su escrito, que sus representados suscribieron contrato de arrendamiento con el ciudadano Diego Ruggeri Ruggeri, cual fuese presentado por la actora en el expediente, por lo tanto en el ejercicio del derecho de la comunidad de la prueba, el referido contrato hace prueba para ambas partes y debe ser considerado como plena prueba (…). En ese sentido sostiene la apoderada judicial que: A) Si el contrato fue celebrado entre DIEGO RUGGERI RUGGERI y CÉSAR ACEVEDO Y MARINA DE ACEVEDO, representantes de la Empresa Concentrados Zamora C. A. y la cláusula tercera indica: “NORMAS SUPLETORIAS, para todo aquello no previsto en el documento, las relaciones entre las partes se regirán por las disposiciones pertinentes del Código Civil…”, es decir, que los contratos de arrendamiento son celebrados intuito personae (…). B) Que las partes que lo celebraron, acordaron un fuero especial, para la resolución de conflictos… en este caso concreto las partes acordaron en la cláusula dieciséis (16): DOMICILIO: para todos los efectos del presente contrato las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas Distrito federal… por lo que se verifica un vicio en lo que se refiere al territorio…con lo que de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil ese juzgado debe declarar su incompetencia (…). De igual forma manifestó, que sus representados han dado cabal cumplimiento a todas sus obligaciones contractuales como un buen pater familia, entre las que se encuentran efectuar el pago del canon de arrendamiento, en un primer término al ciudadano Diego Ruggeri y una vez fallecido éste con su esposa Rosina Gioia de Ruggeri, hasta su fallecimiento y con posterioridad, han sido pagados como se evidencia de consignaciones en el Tribunal Segundo de Municipio Barinas del Estado Barinas, causa Nº 695, por lo tanto mal se podría considerar que existe un incumplimiento por parte de mis representados, que pueda dar lugar a un Desalojo. Toda vez que no se celebró contrato de arrendamiento con esa persona por parte de mis representados… de lo anterior manifiesto en nombre de mis mandantes, que la ciudadana María la Selva, que pretende atribuirse la condición de propietaria del inmueble, aduciendo para ello que adquirió el inmueble de la finada Rosina Gioia de Ruggeri, incurrió en un vicio de anulabilidad del contrato de compraventa en razón de que ni la propietaria originaria ni ella como presunta propietaria, notificaron válidamente a mis representados de esta pretendida venta y en consecuencia de conformidad con lo establecido en la cláusula Décimo Tercera (13º) del contrato de arrendamiento que nos remite a las normas especiales del contrato de arrendamiento y a la norma espacialísima establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , normas estas que estatuyen la obligatoriedad del derecho de preferencia a favor de los arrendatarios… conlleva al desconocimiento del presunto y nuevo propietario y como quiera que la ciudadana María de la Selva, es un tercero tal como se evidencia del contrato suscrito, pues si se tratase de un heredero, la situación fuese distinta. En ese sentido destacó la apoderada judicial de los demandados de autos, que sus mandantes han incoado acción de retracto legal contra los herederos de Rosina Gioia de Ruggeri, y contra la ciudadana María la Selva, toda vez, que al haberse incumplido con el mandato que la ley sobre arrendamiento en su artículo 42, habiéndose verificado el menoscabo de derecho que legítimamente les corresponde a sus mandantes, el cual será sentenciado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, no será sino hasta ese momento que se podrá pronunciar quien conozca de esta causa, en el entendido de que esa declaratoria trae como consecuencia la declaratoria de improcedencia de esta causa… de igual manera pidió a este Tribunal que suspendiera el curso de esta causa hasta tanto no exista sentencia definitivamente firme en la causa de retracto lega, consignado copia certificada del libelo de demanda incoado por sus representados en el juicio de retracto legal; en tales términos quedó planteada la litiscontestación”.
PUNTO PREVIO
Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta por el demandado contenido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad activa del demandante para accionar, a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la excepción procesal perentoria.
Alega la apoderada judicial de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, que es cierto la existencia de la relación arrendaticia entre el ciudadano DIEGO RUGGERI RUGGERI, titular de la cédula de identidad Nº 6.060.785, de fecha 01 de septiembre del año 1.990, el cual fue presentado por la actora en su escrito libelar, pero si el contrato fue celebrado entre DIEGO RUGGERI RUGGERI, y CESAR ACEVEDO MARINA DE ACEVEDO, representantes de la empresa Concentrados Zamora C.A. y la cláusula décimo tercera, señala la demandada que la persona que accionó no suscribió el contrato el contrato de arrendamiento por lo tanto no podía incoar la acción por desalojo, por no ser titular del derecho documentado, que no tienen cualidad o interés del actor, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido es necesario realizar el análisis de la “Cualidad como Excepción”, citando el pensamiento del Procesalita Guariqueño LUIS LORETO, quien en su obra: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Que el problema de la cualidad entendida de ésta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita. En definitiva, la cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción.
Sobre el anterior particular, estima este tribunal necesario señalar lo jurisprudencia y la doctrina, han señalados por defecto de cualidad, en sentencia Nº 01116 Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 19 de septiembre de 2002, mediante la cual se indicó que:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luís Loreto, como aquélla ‘... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...’ (Ensayos Jurídicos, ‘Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad’, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ). Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.” (Sentencia de esta Sala Nº 01116 de fecha 19 de septiembre de 2002)
La opinión del jurista nos permite identificar a la cualidad (legitimatio ad causam) como una relación lógica de identificación entre la persona abstracta (arrendador, arrendatario, administrador etc.) a quien se concede la acción (rectius: pretensión) o contra quien se concede, y la persona concreta (aquella que obra en la causa que se dilucida por ante el estado), en quien se da el supuesto de la ley.
El concepto de cualidad toca el fondo del derecho por cuanto se relaciona con la posibilidad jurídica de plantear la pretensión (lo que aspira obtener la parte contendiente) o de negarla en juicio, y su expresión legal esta referida al articulo 361 del Código Procesal Civil. Por el contrario, cuando utilizamos una defensa que procura afectar no el derecho en discusión, sino la postura o situación de las partes en el proceso, trabajamos con la legitimatio ad procesum, se deben utilizar las defensas previas que recoge el artículo 340 eiusdem, en sus diferente ordinales.
En palabras de los ilustres Magistrados del Tribunal Supremo de Justicia, “la legitimación debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito... (Sentencia Nº 1919, Sala Constitucional, 14 de julio de 2003). Del mismo modo, dicha Sala, en decisión Nº 102, de fecha 06 de febrero de 2001, caso Oficina González Laya C.A y otros en amparo, dejó sentado lo siguiente: La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: “Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.”(Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489).
En el caso de marras, se observa que según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, se ventila que la relación arrendaticia fue pactada por los ciudadanos DIEGO RUGGERI RUGGERI, y CESAR ACEVEDO MARINA DE ACEVEDO, representantes de la empresa Concentrados Zamora C.A. pero igualmente del materia cursante a los autos específicamente en los folios del 09 al 11, se encuentra inserto documento de venta por parte de la ciudadana ROSINA GIOIA DE RUGGERI, a la ciudadana MARIA DI SALVO DE LA SELVA, parte actora, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas del Estado Barinas, de fecha 24 de enero del año 2008, inserto bajo el nº 24, folios 115 al 116 del Protocolo Primero, Tomo doce principal y duplicado del año 2008. Asimismo este Tribunal Observa que a los folios 202 al 219, donde se puede observa que la parte actora ciudadana MARIA DI SALVO DE LA SELVA, realiza la notificación de la referida compra venta y así mismo, le notifica que no desea celebrar un nuevo contrato de arrendamiento o renovar el anterior y se le otorga en dicha notificación del lapso de prorroga legal arrendaticia de tres años (3) establecida en el parágrafo “D” del articulo 387 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, según consta en notificación realizada por ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas de fecha 21 de julio del año dos mil ocho. Donde se dejo constancia entre otras cosas lo siguientes: “…con la finalidad de notificarle a la Sociedad Mercantil Alimentos Zamora .C.A, representada por los ciudadanos Cesar Omar Acevedo, Marina del V. Ceballos de Acevedo y Cruz Eduardo Silva, que la ciudadana MARIA DI SALVO DE LA SELVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 12.208.090, representada en este acto por la ciudadana ANNA MARIA GINA LA SELVA DI SALVO, titular de la cédula de identidad Nº 15.968.749, ha decidido no renovar el contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la empresa antes mencionada del inmueble antes dicho y que ésta ocupa en calidad de arrendatario y por lo tanto desea acogerse a la prorroga legal de tres años (3), establecida en el parágrafo (D) del Articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estando constituidos en el inmueble signado con la nomenclatura municipal 060402340322, ubicado en la avenida industrial de esta ciudad de Barinas, nos dirigimos hacia la oficina de la empresa mencionada, donde estaba sentado un ciudadano quien dijo llamarse CARLOS PALENCIA, titular de la cédula de identidad Nº V-14.662.110 y procedimos a preguntarle por los representantes de la empresa y éste nos respondió que ninguno se encontraba presente, razón por la cual lo impusimos de la misión de la Notaria, procediendo a dar lectura al oficio de fecha 21 de julio de 2008 expedido por este despacho a tales efectos, mismo que éste procedió a recibir y a firmar el original y se compromete a entregarlo a los representantes de la empresa Sociedad Mercantil Alimentos Zamora C.A., en virtud de los hechos antes narrados, la Notario ordena el regreso de la Notaria a su sede natural…”. Observándose con tal notificación la cual no fue impugnada ni desconocida por la parte accionada, que dicha parte demandada tenia conocimiento de los nuevos propietarios del inmueble, quedando demostrado la cualidad de la parte actora y como consecuencia se declara sin lugar la falta de cualidad promovida de conformidad con el artículo 361 del Código Procesal Civil. ASI SE DECIDE.
EL TRIBUNAL PARA DECIDR OBSERVA:
Al respecto, se destaca, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento. Ahora bien, a la luz de la legislación venezolana en materia de desalojo el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: solo “podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado…”
Ahora bien, así las cosas, es claro que de la disposición en concreto queda excluida la posibilidad de demandar en desalojo cuando se trata de una relación arrendaticia establecida a tiempo determinado en el disfrute del lapso de prorroga legal arrendaticia. Pues al arrendador le corresponderá en tal caso, esperar a que finalice el lapso que ha sido establecido contractualmente para la desocupación del inmueble. En el presente caso se observa, y así se desprende del análisis del contrato traído a juicio por las partes, cuya validez se mantuvo incólume pues no fueron atacados, ni impugnados en el curso del proceso, que la relación arrendaticia siempre se mantuvo regulada contractualmente con fecha de finalización, mas específicamente en el contrato suscrito y aceptado así en este proceso por las partes, que riela al folio 12 al 14 de la presente causa, en el que se establece específicamente en la cláusula cuarta que la relación arrendaticia sería de un año (1) fijo contado a partir del día 01 de septiembre del 1.990, prorrogables por periodo de un año, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste por escrito con lo menos de sesenta (60) día de anticipación, por vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas. Contrato éste que se viene renovando automáticamente por las partes, hasta el momento en la parte actora ciudadana MARIA DI SALVO DE LAS ELVA, en su carácter de propietaria del inmueble realiza la notificación de la no renovación del contrato que mantenía con la Sociedad mercantil Alimentos Zamora C.A., sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una parcela de terreno y las bienhechurias consistentes en un galpón, ubicado en la Avenida Industrial distinguida con la nomenclatura Nº 060402340322, en esta ciudad de Barinas estado Barinas, notificación realizada por ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas de fecha 21 de julio del año dos mil ocho. Donde se dejo constancia entre otras cosas que le concedida la prorroga legal de tres años (3), establecida en el parágrafo (D) del Articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conviene entonces aclarar en este punto qué cosa establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) años y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (03) años. …(omisis)…
En la figura de la prórroga en los contratos arrendaticios a tiempo determinado, se observa que cuanto mayor sea el tiempo del contrato, mayor será la duración de la prorroga.
En materia estrictamente jurídica la prorroga en los contratos de arrendamiento es un
plazo que se estipula a favor del arrendatario que comienza a regir al vencimiento del contrato de arrendamiento con miras a garantizar a éste un plazo adicional en la permanencia del inmueble arrendado el cual puede ser considerado como una garantía que le otorga la ley a los arrendatarios; el arrendador está obligado a concederla al inquilino, en cambio éste no esta obligado a disfrutarla, por ello es que la ley determina que para el arrendatario es potestativa y para el arrendador es obligatoria, es decir la prorroga legal busca por un lado asegurar al inquilino un plazo de permanencia en el inmueble, protegiéndolo como débil jurídico que es frente al arrendador, cuando éste resuelva no prorrogar el contrato, y por otro, brindar al arrendador una posibilidad cierta de que al concluir dicho plazo de prorroga legal recuperará con toda seguridad su inmueble; esta figura jurídica vino a terminar con la incertidumbre que existía antes de la entrada en vigencia de esta ley, en que transcurrían largos procesos que duraban años para desalojar al inquilino y el propietario veía lejano el momento de recuperar su inmueble; La prorroga legal no se solicita porque opera de pleno derecho al término del contrato de arrendamiento pues ha sido establecida como un derecho o garantía en beneficio del inquilino ,derecho éste de carácter irrenunciable, atendiendo a lo que establece el art. 7 de la ley comentada ejusdem: “los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Ahora bien, observa esta juzgadora que de la notificación realizada por la parte actora, quiso poner fin a la relación arrendaticia entre existente entre las partes, y que al finalizar el lapso contractual debía hacer uso de la prorroga legal, de conformidad con el parágrafo (D) del Articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por un lapso de tres (3) años.
En este orden de ideas, de los autos se evidencia que una vez llegada la fecha de finalización del referido contrato, es decir en fecha primeo de septiembre del año 2008, la cual según el contenido de la cláusula cuarta del tanta veces señalado contrato de arrendamiento era de un (1) fijo contado a partir del día 01 de septiembre del 1.990, prorrogables por periodo de un año, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste por escrito con lo menos de sesenta (60) día de anticipación, por vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas. Cumpliendo con lo previsto en el contrato suscrito, comenzando a computarse el lapso de la prorroga legal a partir del 01 de septiembre del año 2008 hasta el 01 de septiembre 2011.
En tal sentido, procede o no el desalojo de este inquilino? El instrumento que regula la materia de alquileres en nuestro país, es denominado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entró en vigencia el 1° de Enero de l año 2000, y derogó la exigua Ley de regulación de alquileres del 1° de agosto de 1960, que resultaba desfasada de la realidad que existía en nuestro país ya que la situación real era de completa anarquía dado que las controversias de este tipo se circunscribían a la esfera administrativa del estado, a cargo de un ministerio (el ya desaparecido de Industria y Fomento) lo que con el pasar de los años y el crecimiento en número y volumen de causas, convirtió la situación arrendaticia de Venezuela en una problemática de grave pronóstico, por cuanto los procesos se hacían lentos lo que traía como consecuencia que el arrendador veía pasar mucho tiempo para resolver su conflicto, hasta que la administración ordenare el desalojo del inmueble, mientras, el inquilino se anclaba en la circunstancia de depositar los cánones ante la oficina respectiva, para no ser desalojado, por lo que la consecuencia fue el decaimiento drástico de la oferta de arrendamientos, mientras la demanda aumentaba preocupantemente año tras año, con el crecimiento de la población. A esta situación anárquica le salió al paso la Presidencia de la República en el año 1.999, cuando por virtud de la Ley Habilitante, decide resolver esta incertidumbre mediante el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dictando las normas que hasta hoy día se mantienen vigentes y que cambió de manera radical esta situación, pues ahora se establece que solo la fijación (regulación) de cánones de arrendamiento será de la competencia administrativa, dejando el conocimiento y decisión de todas las demás materias inquilinarias al órgano judicial ordinario. Especialmente este decreto Ley crea en beneficio del inquilino la figura de la prórroga legal u obligatoria que debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Es así que esta figura nace y es regulada por el Estado como materia de orden público de obligatorio acatamiento para todos, como marco jurídico que controla o limita la autonomía de la voluntad de las partes para lograr un punto de equilibrio justo entre arrendador y arrendatario. En el caso bajo análisis el arrendador ha pretendido desconocer el derecho que tiene el arrendatario al beneficio de la prórroga legal que debe operar a la finalización del contrato arrendaticio, al exigir al inquilino el desalojo del inmueble, exigiendo la entrega del inmueble sin haber agotado el plazo de prorroga legal, en clara violación de la garantía legalmente establecida, siendo lo correcto que la prórroga establecida por el legislador en
beneficio del inquilino, de conformidad con el parágrafo (D) del Articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir por un lapso de tres (3) años; la prórroga para el inquilino comenzaría tal y como se señalo up supra a partir del 01 de septiembre del año 2008 hasta el 01 de septiembre 2011.
Por lo que necesario es para ésta Juzgadora, señalar que la presenta acción de desalojo fue presentada en fecha trece (13) de agosto del año 2009, y admitida por este Tribunal en fecha veintidós de septiembre del año 2009, estando en vigencia la prorroga legal arrendaticia cuyo vencimiento es el 01 de septiembre de 2011, lo cual viola la prohibición contenida en el artículo 41 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios establece: “ Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este DecretoLey, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
En base a las normas antes transcritas y al criterio establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, esta Juzgadora considera que “Solo” es posible demandar por medio de la acción de desalojo cuando existe un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” o “verbal”, por lo tanto en el caso de marras, no es procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña como instrumento fundamental de la acción fue concebido a tiempo determinado y el mismo se encuentra en el al momento de interpone la presente acción se encontraba en disfrute del lapso de prorroga legal arrendaticia, tal y como se expuso anteriormente. ASI SE DECIDE.
En tal sentido resulta forzoso para este Tribunal, señalar que aunque fue admitida la presente demanda a los efectos del derecho a la justicia y al debido proceso, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado; en efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. ASI SE DEIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos y como consecuencia de lo anterior, resulta ineficaz pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes durante el debate procesal. Salvo mejor criterio, ésta demanda por desalojo, debe ser declarado sin lugar. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana MARIA DI SALVO DE LA SELVA, debidamente representada por sus apoderados judiciales abogados NICOLA AFFINITO LA SELVA, MIGUEL JOSE AZAN, MIGUEL AZAN, MILVIANN QUIARO VALDEZ y ADELIS PAREDES, contra la empresa mercantil CONCENTRADOS ZAMORA C.A., o ALIMENTOS ZAMORA C.A., representada por loS ciudadanos CESAR MORA ACEVEDO FAJARDO, MARINA DEL V. CEBALLOS DE ACEVEDO Y CRUZ EDUARDO SILVA G., antes identificados, debidamente asistidos por sus apoderados judiciales JORGE E. RODRIGUEZ A. Y MARIA BELEN GUGLIEMO, en su orden suficientemente identificados.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de procedimiento civil se condena en costa a la parte actora.
TERCERO: se ordena la notificación a la partes de la presente decisión por dictarse fuera del lapso legal establecido.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los, diecisiete (19) del mes de mayo del año dos mil Doce (2012)
La Jueza Titular.

SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria

Abog. Liliana Camacho
En la misma fecha, siendo las Doce y Treinta de la tarde (12:30 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,

Abg. Liliana Camacho.

Exp. N° 2.310
LFC/leom