TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 18 de junio de 2.013
203º y 154°

Exp. Nº 4013-12

PARTE DEMANDANTE:Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.405.599
APODERADO JUDICIAL:Abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075
PARTE DEMANDADA:Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-3.598.501, V- 3.995.276, V-12.779.802 y V-12.061.320, en su orden
APODERADOS JUDICIALES:Abogados en ejercicio Asdrúbal Rafael Piña Soles y Eliseo Enrique Gramcko Contreras inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 39.296 y 49.422, respectivamente
MOTIVO:Retracto Legal Arrendaticio

Se inicia el presente juicio por demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta en fecha: 14 de agosto de 2012, por la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.405.599, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en contra de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-3.598.501, V-12.779.802 y V-12.061.320, respectivamente. Alega la parte demandante en su escrito libelar, lo siguiente:
“Que desde el 1º de enero de 2.001, comenzó una relación arrendaticia de forma verbal con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.598.501, domiciliado en la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 1º de enero de 2.001 hasta el 1º de enero de 2.002, tal como consta en el documento público administrativo, emanado de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, Coordinación de Hacienda Sabaneta, del estado Barinas y de recibos que en tres (3) folios útiles acompaña, marcados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”; Que en fecha: 24 de abril de 2.003, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, suscribió por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, contrato de arrendamiento, quedando anotado bajo el Nº 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, con la sociedad mercantil “VENERO BONIFORTE, C.A. (INVEBCA)”, domiciliada en la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba ordenadamente el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha: 14 de diciembre de 1.992, quedando inserta bajo el Nº 17, folios Vto. 64 al 74 vto, representada por su administradora, ciudadana: Maria Elena Venero Boniforte, con un lapso de duración de doce (12) meses, contados a partir del día 20 de diciembre de 2.002 hasta el día 20 de diciembre de 2.003, el cual consigna, marcado con la letra “E”; Que en fecha: 25 de mayo de 2.009, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, suscribió por ante la misma Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, quedando anotado bajo el Nº 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el último contrato de arrendamiento, con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Farmatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, por un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 15 de enero de 2.009 hasta el 15 de enero de 2.010, el cual consigna marcado con la letra “F”; Que en el referido acuerdo contractual, antes indicado, ambas partes convinieron en pago por concepto de pensión arrendaticia, la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,oo), pero una vez expirado el lapso natural del referido contrato de arrendamiento escrito, convinieron verbalmente, el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales, siendo éste, el último canon de arrendamiento convenido entre las partes, el cual ha venido siendo pagando puntualmente durante los días 20 de cada mes, salvo el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, ante la actitud inicua del ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, quien en forma continua, persistente y reiterativa, se escondía con el firme propósito de hacerle incurrir en mora en las obligaciones arrendaticias, por lo que ante esa negativa y soslayo por parte de “EL ARRENDADOR”, acudió ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, para consignar el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), los cuales han quedado a su orden y disposición, tal como se desprende de la solicitud de consignaciones inquilinarias, dada por recibida por el órgano judicial, la cual consigna marcada con la letra “G”; Cita el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que de su contenido se puede constatar sobre el derecho de preferencia, que se distinguen perfectamente tres (3) requisitos esenciales para su procedencia, a saber: 1) Que se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario del inmueble ofrecérselo en venta, en primer lugar a cualquier otra persona, 2) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años en su relación arrendaticia, 3) Que esté solvente en el pago de sus pensiones inquilinarias; Que en cuanto al primer requisito, sobre el derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otra persona, por ratio legis, se constituye igualmente en un deber del propietario del inmueble de que se trate, de comunicarle u ofertarle al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, indicándole el precio, condiciones y demás modalidades de la negociación, para que el arrendatario en el lapso de quince días calendarios manifieste en forma indubitable su aceptación o rechazo de dicha oferta, de conformidad con el artículo 44, eiusdem; Que en cuanto al segundo requisito, es necesario que el arrendatario del inmueble objeto de la oferta, tenga más de dos (2) años ocupando el mismo en condición de arrendatario, por lo que si tiene menos tiempo de ocupación no es necesario hacerle la oferta de venta con preferencia a cualquier tercero; Que el último de los requisitos, es de índole económico, y resulta necesario que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus respectivos cánones de arrendamiento en concordancia con el literal “a” del artículo 34, eiusdem, tal como consta de recibos que en tres (3) folios útiles acompaña, marcados con las letras “H”, “I” y “J”; Que al contrastar los supuestos de hecho de la norma o requisitos de procedibilidad del derecho de preferencia, con el caso sub examine, se puede verificar fehacientemente, que se encuentran cumplidos los extremos señalados, que tiene más de dos (2) años ocupando el local comercial, específicamente desde el 20 de enero de 2.001, cuando comenzó la relación arrendaticia de forma verbal y posteriormente en forma escrita, con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre el inmueble objeto de la acción, además, que se encuentra solvente en sus respectivos cánones de arrendamiento, tal como consta de recibos que se acompañan al libelo, y de la solicitud de consignaciones arrendaticias ante la jurisdicción competente, para así materializar o consolidar tener el derecho a que se contrae el primer requisito antes señalado, de adquirir con preferencia a cualquier otra persona, el inmueble objeto de la preferencia ofertiva, por considerar que el retracto legal que conoce hoy en día, está inspirado en el retracto convencional que tuvo sus orígenes bíblicos en el derecho Romano, no obstante el retracto legal arrendaticio tiene sus raíces en el retracto rural nacido en el derecho español, y recogido por nuestra legislación venezolana en el Código Civil de 1.942, que hoy en día conserva su mismo contenido en el artículo 1.546; Que debe destacar en primer orden, que la doctrina calificada paralelamente con la jurisprudencia consolidada de la extinta Corte Suprema de Justicia, abrieron un abanico de interpretaciones al instituto del retracto legal, que posteriormente fue subsumido dentro del estamento del derecho arrendaticio, contemplándolo solapadamente y con ciertos matices diferenciales en el artículo 6º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, del año 1.947 (derogado); Que luego, todas esas experiencias jurisprudenciales locativas, fueron recopiladas rigurosamente en un cuerpo normativo, que dio origen al vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha: 07 de diciembre de 1.999, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), próxima a cumplir trece (13) años de vigencia, ha sufrido algunas modificaciones en su texto normativo, pero en lo relativo al retracto legal arrendaticio, se ha mantenido incólume, cuando en su artículo 43; Que es un derecho irrenunciable del arrendatario sobre el inmueble que ocupa, al asumir o subrogarse en la misma posición jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad; Que de conformidad con el contenido del artículo 42, eiusdem y de las documentales señaladas ab initio, tiene más de dos (2) años, en la relación arrendaticia, específicamente desde el día 20 de enero de 2001, cuya relación la ha continuado de hecho y de derecho hasta la fecha de interposición de la demanda, lapso durante el cual ha mantenido una sólida solvencia contractual, tal como se evidencia de los once (11) últimos recibos de pago de los respectivos cánones de arrendamiento, pero que en virtud de la negativa del ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, de recibir las cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento, se vio en la imperiosa necesidad de acudir ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, para consignar el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), tal como se desprende de las copias certificadas que consigna, anexas al escrito libelar, de cuyas documentales se desprende la legitimatio ad causam activa; Que con motivo de haber solicitado en fecha: 9 de agosto de 2.012, copias certificadas por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, por equivocación pudo comprobar fehacientemente la compraventa efectuada por el ciudadano Juan de La Cruz Venero Boniforte, a favor de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, titulares de las cédulas de identidad nros. V-12.061.320 y V-12.779.802, respectivamente, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Farmatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, estando dentro del lapso establecido en el artículo 47, eiusdem; Que en ejercicio del derecho de preferencia y mediante notificación auténtica, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.012, por el ciudadano Juan de La Cruz Venero Boniforte, por intermedio de la Oficina de Registro Público del Municipio del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en la que le ofreció en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, le manifestó según documento marcado con la letra “K”, que deseaba vender el referido inmueble en la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,oo) para ser cancelados en una sola porción; Que en respuesta a ello, en ese mismo acto le manifestó su deseo de adquirir el inmueble, solicitando su justiprecio por ante el ente competente, por no estar de acuerdo con el monto del precio, aceptando el derecho de preferencia que le asistía para adquirir el inmueble arrendado; Siendo sorprendida, al solicitar en fecha: 9 de agosto de 2.012, por ante la misma oficina registral, copia certificada de un contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el referido ciudadano Juan de La Cruz Venero Boniforte, y la funcionaria de ese Despacho, por equivocación le suministra un libro de Protocolo, donde aparece registrado el documento de compraventa, que hace el ciudadano Juan de La Cruz Venero Boniforte, a favor de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, cuyo documento quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012, quedando con ello quebrantado su derecho de preferencia sobre el señalado inmueble, haciéndose procedente el derecho de retracto legal arrendaticio; Cita el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Que aún cuando le manifestó al propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, su voluntad de ejercer el derecho de preferencia, sobre el inmueble de marras, al momento de ser notificada en forma auténtica, en fecha: 11 de octubre de 2011, no obstante, el predicho ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, hizo caso omiso a su manifestación expresa de adquirir el inmueble y se lo vendió a terceras personas, lo que en todo caso, debió ofrecer en venta el referido inmueble a dichos terceros, hasta el día 11 de abril de 2012, de lo contrario ese ofrecimiento primigenio y único, efectuado en fecha: 11 de octubre de 2012, quedaría sin efecto jurídico, debiendo cursar nuevamente otra oferta de venta, de conformidad con el artículo 45, eiusdem; Que no obstante a todo ello, cuando el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en fecha: 18 de junio de 2.012, da en venta a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, yerno e hija, el local comercial que ha ocupado en calidad de “LA ARRENDATARIA”, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas, quedando inserto bajo el Nº 18, Folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, lo hizo pasados como fueron, dos (2) meses posteriores de haberse agotado el lapso de los ciento ochenta (180) días, a que se contrae el artículo 45, eiusdem, lapso este durante el cual, debió dar en venta a terceras persona y al no hacerlo conforme a la ley, debió cursar nueva preferencia ofertiva, por lo que le conculcó o violentó su derecho de preferencia sobre el referido inmueble; Que de lo establecido en el parágrafo único del artículo 44, eiusdem, se infiere que “EL ARRENDATARIO” debe por su parte, noticiar a “EL ARRENDADOR”, de la aceptación o rechazo de la oferta dentro los quince (15) días siguientes al ofrecimiento, pasado dicho lapso “EL ARRENDADOR”, podrá ofrecer en venta el inmueble a terceras personas en las mismas condiciones y modalidad que le fue ofrecido a “EL ARRENDATARIO”; Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012, la venta que hiciere el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, en cuyo contenido se puede leer lo siguiente:“…El precio convenido es por la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs.1.050.000,oo), de lo cual, los compradores pagaron la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,oo), según consta del citado documento de fecha: 26 de enero de 2012, y el saldo deudor, esto es, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), es pagado mediante cheque Nº 72000088 del Banco Occidental de Descuento (BOD) (Banco Universal).”; Que se desprende del contenido de la referida documental, que la forma de pago, fue convenida a plazo o en dos (2) porciones, una pagada en fecha: 26 de enero de 2012 y la otra porción pagada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta en fecha: 18 de junio de 2.012, sin embargo, cuando le hizo la oferta de venta en fecha: 11 de octubre de 2011, le ofreció el inmueble para que le fuera “…cancelado en una sola porción y en moneda de curso legal en el país…”, por lo que propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, cambió la forma de pago, distinta al primigenio ofrecimiento que hiciere; Que se puede perfectamente colegir, que si el propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, protocolizó el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble objeto de la acción, fuera del lapso establecido en el artículo 45, eiusdem, sin haberlo ofrecido nuevamente, así como haber cambiado las condiciones establecidas en el primigenio ofrecimiento de compraventa, la pretensión por retracto legal arrendaticio debe prosperar en derecho, y así solicita sea declarado; Que de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 43, 45, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que acude para demandar como en efecto demanda, por retracto legal arrendaticio al consorcio jurídico necesario, conformado por los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte en su condición de vendedor-arrendador por una parte, y por la otra, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, yerno e hija del primero, en sus condiciones de los adquirentes-compradores; o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012, en lugar de los adquirentes-compradores, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador; SUR: Inmueble de Juan Venero Lara; ESTE: Con Farmacia “Farmatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, constante de ciento veintiséis metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (126,50 mts.2); SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencidos; Indica como único domicilio procesal de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de vendedor-arrendador por una parte y de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, yerno e hija, la dirección siguiente: apartamento N° 810, situado en el octavo (8º) piso, del edificio Residencias Llano Alto, Torre “B”, ubicado en la Avenida 23 de enero, en la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas; Que en aras de dar cumplimiento con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs.1.050.000,oo), o su equivalente en once mil seiscientas sesenta y siete unidades tributarias (11.667 UT), en concordancia con el artículo 1° de la resolución N° 2009-0006, de fecha: 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia”.
En fecha 14 de agosto de 2012, se realiza sorteo de distribución de causas, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, correspondiendo a este Juzgado el conocimiento de la presente.
En fecha 17 de septiembre de 2012, se dicta auto, dándole entrada a la causa y asignándole la nomenclatura Nº 4013-12.
En fecha 18 de septiembre de 2012, se dicta auto, admitiendo la demanda y emplazándose a los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, para que comparecieren al segundo (2do) día de despacho siguientes a que constare en autos la ultima citación que se practicase, a fin de que dieren contestación a la misma.
En fecha 15 de octubre de 2012, presenta escrito de la reforma a la demanda, la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.405.599, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, alegando lo siguiente:
“Que desde el 1° de enero de 2.001, comenzó una relación arrendaticia de forma verbal con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.598.501, domiciliado en la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con un lapso de duración de un (1) año contado a partir del 1º de enero de 2.001, hasta el 1º de enero de 2.002, tal como consta de documento público administrativo, emanado de la Alcaldía del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, Coordinación de Hacienda Sabaneta, del estado Barinas y de recibos que en tres (3) folios útiles que fueron acompañados a la carta libelar, marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, los cuales corren insertos a los folios 08, 09, 10 y 11; Que en fecha: 24 de abril de 2.003, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, suscribió por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con funciones Notariales, contrato de arrendamiento, quedando anotado bajo el Nº 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, con la sociedad mercantil “VENERO BONIFORTE, C.A. (INVEBCA)”, domiciliada en la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba ordenadamente el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha: 14 de diciembre de 1.992, inserta bajo el Nº 17, folios vto. 64 al 74 vto, representada por su administradora, ciudadana: María Elena Venero Boniforte, con un lapso de duración de doce (12) meses contados a partir del 20 de diciembre de 2.002 hasta el 20 de diciembre de 2.003, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra “E”, y corre inserto a los folios del 12 al 15, ambos inclusive; Que en fecha 25 de mayo de 2.009, en su condición de “LA ARRENDATARIA”, suscribió por ante la misma Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con funciones Notariales, quedando anotado bajo el Nº 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el último contrato de arrendamiento, con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador; SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Famatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, con un lapso de duración de un (1) año contado a partir del 15 de enero de 2.009 hasta el 15 de enero de 2.010, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra “F”, y corre inserto a los folios del 16 al 18; Que en el referido acuerdo contractual indicado, ambas partes acordaron el pago por concepto de pensión arrendaticia, de la cantidad de un mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,oo), pero una vez expirado el lapso natural del referido contrato de arrendamiento escrito, convinieron verbalmente, el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo) mensuales, siendo éste el último canon de arrendamiento estipulado entre las partes, los cuales ha venido pagando puntualmente durante los días 20 de cada mes, salvo el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio 2012, ya que ante la actitud inicua del pretendido ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, quien en forma continua, persistente y reiterativa, se escondía con el firme propósito de hacerle incurrir en mora en las obligaciones arrendaticias, acudió ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, para consignar el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio 2012, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), los cuales han quedado a su orden y disposición, tal como se desprende de la solicitud de consignaciones inquilinarias, dada por recibida por el órgano judicial, el cual fue acompañado a la carta libelar marcado con la letra “G”, y corre inserto al folio 19; Cita el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que se pueden distinguir perfectamente tres (3) requisitos esenciales para la procedencia del derecho de preferencia, los cuales son: 1) Que se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario del inmueble ofrecérselo en venta, en primer lugar a cualquier otra persona, 2) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años en su relación arrendaticia, 3) Que esté solvente en el pago de sus pensiones inquilinarias; Que en cuanto al primer requisito, sobre el derecho que tiene el arrendatario de adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otra persona, por ratio legis, se constituye igualmente en un deber del propietario del inmueble de que se trate, de comunicarle u ofertarle al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, indicándole el precio, condiciones y demás modalidades de la negociación, para que en el lapso de quince días calendarios manifieste en forma indubitable su aceptación o rechazo de dicha oferta, de conformidad con el artículo 44, eiusdem, Que respecto al segundo requisito, es necesario que el arrendatario del inmueble objeto de la oferta, tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble en su condición de arrendatario, por lo que si tiene menos tiempo de ocupación no es necesario hacerle la oferta de venta con preferencia a cualquier tercero, y el último de los requisitos, es de índole económico, siendo necesario que el arrendatario se encuentre solvente en sus respectivos cánones de arrendamiento, en concordancia con el literal “a” del artículo 34, eiusdem, tal como consta de recibos que en tres (3) folios útiles fueron acompañados a la carta libelar marcados con las letras “H”, “I” y “J”, los cuales corren insertos a los folios 22, 23 y 24; Que al contrastar los supuestos de hecho de la norma o requisitos de procedibilidad del derecho de preferencia, subsumiéndolo al caso en especie, se puede verificar fehacientemente, que se encuentran cumplidos los extremos señalados, pues tiene más de dos (2) años ocupando el local comercial, específicamente desde el 1º de enero de 2.001 (más de 11 años), cuando comenzó la relación arrendaticia de forma verbal y posteriormente en forma escrita, con el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte en su condición de “EL ARRENDADOR”, sobre el inmueble objeto de la acción, además se encuentra solvente (3º requisito) en sus respectivos cánones de arrendamiento, tal como consta de recibos que se acompañan a la demanda y de la solicitud de consignaciones arrendaticias ante la jurisdicción competente, para así materializar o consolidar el derecho de adquirir con preferencia a cualquier otra persona, el inmueble objeto de la preferencia ofertiva (1º requisito); Que analizado el derecho de preferencia, es decir el derecho de adquirir con preferencia a cualquier otra persona, el inmueble objeto de venta, es importante adentrarse al estudio del retracto legal arrendaticio, el cual está inspirado en el retracto convencional que tuvo sus orígenes bíblicos en el derecho romano, no obstante ese retracto legal arrendaticio tiene sus raíces en el retracto rural nacido en el derecho español, y recogido por nuestra legislación venezolana en el Código Civil de 1.942, que hoy en día conserva su mismo contenido en el artículo 1.546, en primer orden, que la doctrina calificada paralelamente con la jurisprudencia consolidada de la extinta Corte Suprema de Justicia, abrió un abanico de interpretaciones al instituto del retracto legal, que posteriormente fue subsumida dentro del estamento del derecho arrendaticio, contemplándola solapadamente y con ciertos matices diferenciales en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del año 1.947 (derogado); Que luego, todas esas experiencias jurisprudenciales locativas, fueron recopiladas rigurosamente en un cuerpo normativo, que dio origen al vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), publicado en Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1.999; Que la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), próxima a cumplir trece (13) años de vigencia, ha sufrido algunas modificaciones en su texto normativo, pero en lo relativo al retracto legal arrendaticio, se ha mantenido incólume, definiéndolo en su artículo 43, siendo un derecho irrenunciable del arrendatario sobre el inmueble que ocupa, al asumir o subrogarse en la misma posición jurídica del adquirente o adquirentes del inmueble, sustituyendo a ese tercero, en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad; Que de conformidad con el contenido del artículo 42 eiusdem y de las documentales señaladas ab initio, tiene más de dos (2) años, en la relación arrendaticia, específicamente desde el día 1° de enero de 2001, cuya relación le ha continuado de hecho y de derecho hasta la fecha de al reforma del libelo, lapso durante el cual ha mantenido una sólida solvencia contractual, tal como se evidencia de los once (11) últimos recibos de pago de los respectivos cánones de arrendamiento, marcados con la letras “H, “I”, “J”, que corren a los folios 22, 23 y 24, respectivamente, pero que en virtud de la negativa del ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, en su condición de “EL ARRENDADOR”, de recibir las cantidades de dinero por concepto de canon de arrendamiento, se vio en la imperiosa necesidad de ocurrir ante el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, para consignar el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de julio de 2012, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,oo), tal como se desprende de la copia certificada que fue consignada, anexas a lacarta libelar, marcada con la letra “G”, y corre inserta al folio 19, de cuya documental antes referida se desprende la legitimatio ad causam activa, con motivo de haberse efectuado la compraventa, antes señalada, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, Folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, por parte del propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.995.276, a favor de los adquirentes-compradores, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, domiciliados en la ciudad de Barinas del estado Barinas, sobre el inmueble objeto de la acción, configurándose un litis consorcio jurídico necesario o legitimatio ad causam pasiva, tal como consta del documento definitivo de compra venta, que fue acompañado a la carta libelar, marcado con la letra “K1”, que corre inserto a los folios del 28 al 31; Que con motivo de haber solicitado en fecha: 9 de agosto de 2.012, copias certificadas por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, por equivocación, pudo comprobar fehacientemente la compraventa efectuada por el ciudadano: Juan de La Cruz Venero Boniforte, y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.995.276, ambos domiciliados en la ciudad de Barinas, a favor de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, domiciliados en la ciudad de Barinas, estado Barinas, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Farmatotal”, y, OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, por lo que la pretensión se encuentra dentro del lapso establecido en el artículo 47 eiusdem; Que en el ejercicio del derecho de preferencia y mediante notificación auténtica, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2011, por el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, por intermedio de la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, documental que fue acompañada a la carta libelar marcada con la letra “K”, la cual corre inserta a los folios 25 al 27, ambos inclusive, se le ofreció en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, manifestándole “EL ARRENDADOR” que deseaba vender el referido inmueble en la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,oo) para ser cancelados en una sola porción; Que en respuesta a ello, en ese mismo acto le manifestó su deseo de adquirir el inmueble, solicitando su justiprecio por ante el ente competente, por no estar de acuerdo con el monto del precio, aceptando el derecho de preferencia que le asistía para adquirir el inmueble arrendado; Que al solicitar en fecha: 9 de agosto de 2.012, por ante la misma oficina registral, copias certificadas de un contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el referido ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, la funcionaria de ese Despacho, por equivocación, le suministra un libro de Protocolo, donde aparece registrado el documento de compraventa, que hace el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero a favor de los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, cuyo documento quedó protocolizado por ante esa Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012, quedando con ello, quebrantado su derecho de preferencia sobre el inmueble de marras; Que esa actitud inicua, asumida por el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, al vender a terceras personas, el inmueble que ocupa en calidad de la arrendataria por más de diez (10) años, ha conculcado el ejercicio de su derecho de preferencia sobre el referido inmueble, lo que hace procedente el derecho de retracto legal arrendaticio; Cita el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Que cuando le manifestó al propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, su voluntad de ejercer el derecho de preferencia, sobre el inmueble de marras, al momento de ser notificada en forma auténtica, en fecha: 11 de octubre de 2011, no obstante, el predicho ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, hizo caso omiso a su manifestación expresa de adquirir el inmueble y se lo vendió a terceras personas, por lo que en todo caso, debió ofrecer en venta el referido inmueble a dichos terceros, hasta el día 11 de abril de 2012, de lo contrario ese ofrecimiento primigenio y único, efectuado en fecha: 11 de octubre de 2011 quedaría sin efectos jurídicos, debiendo cursar nuevamente otra oferta de venta, de conformidad con el artículo 45, eiusdem; Que cuando el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.995.276, en fecha: 18 de junio de 2.012, dan en venta a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, yerno e hija respectivamente, domiciliados en la ciudad de Barinas, del estado Barinas, el local comercial que ha ocupado en calidad de “LA ARRENDATARIA”, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, lo hizo en doscientos cuarenta (240) días, es decir, pasados como fueron, dos (2) meses posteriores de haberse agotado el lapso de los ciento ochenta (180) días, a que se contrae el artículo 45 eiusdem, lapso durante el cual, debió dar en venta a terceras personas y al no hacerlo conforme a la ley, debió cursarle nueva preferencia ofertiva, por lo que le conculcó o violentó el ejercicio de mi derecho de preferencia de adquirir el inmueble objeto de la venta; Cita el artículo 44, eiusdem, expresando que del mismo se infiere, que “EL ARRENDATARIO” debe por su parte, noticiar a “EL ARRENDADOR”, de la aceptación o rechazo de la oferta dentro los quince (15) días siguientes al ofrecimiento, pasado dicho lapso EL ARRENDADOR, podrá ofrecer en venta el inmueble a terceras personas en las mismas condiciones y modalidad que le fue ofrecido a “EL ARRENDATARIO”; Que consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, la venta que hiciere el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, en cuyo contenido se puede leer lo siguiente: “…El precio convenido es por la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,oo), de lo cual, los compradores pagaron la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650.000,oo), según consta del citado documento de fecha: 26 de enero de 2012, y el saldo deudor, esto es, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), es pagado mediante cheque Nº 72000088 del Banco Occidental de Descuento (BOD) (Banco Universal).”, se desprende que la forma de pago, fue convenida a plazos o en dos (2) porciones, una pagada en fecha: 26 de enero de 2012 y la otra porción pagada al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, esto es, en fecha: 18 de junio de 2.012, pero sin embargo, cuando se hizo la oferta de venta en fecha: 11 de octubre de 2011, se le ofreció en venta el tantas veces mencionado inmueble, para que le fuera “…cancelado en una sola porción y en moneda de curso legal en el país…”, por lo que propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte, y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, cambiaron la forma de pago, distinta al primigenio ofrecimiento que hiciere en fecha: 11 de octubre de 2011; Que de lo expuesto se puede perfectamente colegir, que si el propietario-arrendador, ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez De Venero, protocolizaron el documento definitivo de compra-venta sobre el inmueble objeto de la presente acción, fuera del lapso establecido en el artículo 45 eiusdem, sin habérmelo ofrecido nuevamente, así como haber cambiado las condiciones establecidas en el primigenio ofrecimiento de compraventa, la pretensión por retracto legal arrendaticio debe prosperar en derecho, y así lo solicita; Que en concordancia con los artículos: 33, 43, 45, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que acude para demandar como en efecto demanda, por retracto legal arrendaticio al consorcio jurídico necesario, conformado por los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero, domiciliados en la ciudad de Barinas del estado Barinas, en su condición de vendedor-arrendador por una parte, y por la otra, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, yerno e hija de los primeros, en su condición de adquirentes-compradores, o sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En subrogarse en las mismas condiciones, precio y demás modalidades, estipuladas en el documento traslativo de propiedad, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, quedando inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, del año 2012, que fue acompañado a la carta libelar, marcado con la letra “K1”, que corre inserto a los folios del 28 al 31, o cualquier otro instrumento jurídico suscrito con anterioridad a éste, en lugar de los adquirentes-compradores, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, sobre un inmueble conformado por un (1) local comercial, ubicado en la Av. Libertador cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, con los linderos documentales siguientes: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Farmatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan, constante de ciento veintiséis metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (126,50 mts.2); SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condene al pago de las costas procesales a la parte demandada; Indica como único domicilio procesal de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte y su cónyuge, ciudadana: Darys Violeta Pérez de Venero y Dayana Violeta Venero Pérez, la dirección siguiente: apartamento N° 810, situado en el octavo (8º) piso, del edificio Residencias Llano Alto, Torre “B”, ubicado en la Avenida 23 de Enero, en la ciudad de Barinas, jurisdicción del Municipio Barinas del estado Barinas, e Igor Cuotto Arellano, quie pueden ser citado en la dirección siguiente: Edificio Los Cristales, piso 6, apartamento 6-A, ubicado en la Transversal 2, de la Urbanización Eduvigis, del Municipio Sucre, del estado Miranda; Consigna marcado con las letras “L” y “M”, a los efectos legales pertinentes, los datos del registro electoral; Que en aras de dar cumplimiento con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,oo), o su equivalente en once mil seiscientas sesenta y siete unidades tributarias (11.667 UT) en concordancia con el artículo 1° de la RESOLUCIÓN N° 2009-0006, de fecha: 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo De Justicia”.
En fecha 15 de octubre de 2012, diligencia la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, en su carácter de parte demandante, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, consignando los emolumentos para la citación de los demandados y el traslado del alguacil.
En fecha 18 de octubre de 2012, se dicta auto, admitiendo la reforma de la demanda y emplazándose a los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero, Dayana Violeta Venero Pérez y Igor Cuotto Arellano, para que comparecieren al segundo (2do) día de despacho siguientes a que constare en autos la ultima citación que se practicase, más cinco (5) días que se le conceden como término de distancia a fin de dar contestación a la demanda. Asimismo se comisiona al Juzgado Distribuidor del Municipio Sucre del estado Miranda para que practicase la citación del ciudadano: Igor Cuotto Arellano.
En fecha 24 de octubre de 2012, se libraron compulsas y despacho de citación.
En fecha 11 de enero de 2013, diligencia el alguacil del Tribunal, manifestando haberse trasladado en varias oportunidades al edificio “Residencias Llano Alto”, torre “B” apartamento Nº 810, octavo piso ubicado en la Avenida 23 de enero de la ciudad de Barinas, con la finalidad de entregar la boleta de citación de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero y Dayana Violeta Venero Pérez, no encontrándoles.
En fecha 17 de enero de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, solicitando que la citación de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte y Darys Violeta Pérez de Venero, fuere practicada en la dirección aportada en el escrito de reforma a la demanda, y que la citación de la co-demandada Dayana Violeta Venero Pérez, se gestionase en la sede del diario “La Noticia”, ubicada en la Avenida Industrial con Avenida Carabobo, al lado de “Autoparabrisas Barinas C.A.”, N° 8-139, de la ciudad de Barinas.
En fecha 28 de enero de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando que la citación de los ciudadanos: Dayana Violeta Venero Pérez y Igor Cuotto Arellano, se practicase en el apartamento N° 8110, situado en la planta octava del edificio “Residencias Llano Alto”, Torre “B” ubicado en la Avenida 23 de enero de la ciudad de Barinas. Solicitando asimismo, se dejare sin efecto el oficio N° 557/12, de fecha: 24 de octubre de 2012, cursante al folio 51, remitido al Juzgado Distribuidor del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.
En fecha 13 de febrero de 2013, el alguacil del Tribunal, deja constancia de haberse trasladado en varias oportunidades al edificio “Residencias Llano Alto”, Torre “B” apartamento Nº 810, octavo piso, ubicado en la Avenida 23 de enero de la ciudad de Barinas, con la finalidad de entregar la boleta de citación a los ciudadanos: Dayana Violeta Venero Pérez, Darys Violeta Pérez de Venero y Juan de la Cruz Venero Boniforte, no encontrándoles, por lo que consigna las respectivas compulsas.
En fecha 14 de febrero de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando la citación por carteles de los co-demandados.
En fecha 21 de febrero de 2013, diligencia la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, en su carácter de parte demandante, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, ratificando, aceptando y convalidando como suyas propias, todas y cada una de las actuaciones del abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, tendentes a lograr la citación de los demandados y demás actuaciones correspondientes. En la misma fecha, diligencia la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, en su carácter de parte demandante, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, confiriéndole poder apud acta al mencionado abogado.
En fecha 26 de febrero de 2013, se dicta auto, acordando tener como apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, al abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075.
En fecha 26 de febrero de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando la citación por carteles de los co-demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 1° de marzo de 2013, se dicta auto, ordenando citar por carteles a los co-demandados ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero y Dayana Violeta Pérez Venero.
En fecha 18 de marzo de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignando dos (2) ejemplares de los periódicos “El Diario de los Llanos” y “De Frente”, de fechas: 14 y 17 de marzo de 2013, donde constan las publicaciones del cartel librado.
En fecha 25 de marzo de 2013, se dicta auto, se ordena la citación del ciudadano Igor Cuotto Arellano, conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y dejando sin efecto el despacho de citación librado en fecha: 24 de octubre de 2012, con oficio N° 557/12.
En fecha 1° de abril de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consignando los emolumentos para la citación del co-demandado: Igor Cuotto Arellano.
En fecha 4 de abril de 2013, se dicta auto, dejando sin efecto el término de cinco (5) días otorgados a la parte demandada como término de distancia.
En fechas: 24 y 30 de abril, y 6 de mayo de 2.013, diligencia el alguacil del Tribunal, manifestando haberse trasladado al edificio “Residencias Llano Alto”, Torre “B” apartamento Nº 810, octavo piso, ubicado en la avenida 23 de enero de la ciudad de Barinas, con la finalidad de entregar la boleta de citación del ciudadano: Igor Cuotto Arellano, encontrándole, por lo que en la última de las fechas señaladas, consignó la compulsa librada al efecto.
En fecha 9 de mayo de 2013, diligencia el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando la citación por carteles del co-demandado, ciudadano: Igor Cuotto Arellano.
En fecha 13 de mayo de 2013, diligencia la ciudadana: Darys Pérez de Venero, en su carácter de parte co-demandada, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Asdrúbal Rafael Piña Soles, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.296, otorgándole poder apud acta al abogado asistente, en conjunto con el abogado en ejercicio Eliseo Enrique Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422. En la misma fecha, diligencia el abogado en ejercicio Asdrúbal Rafael Piña Soles, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.296, consignando sendos poderes que le fueren otorgados en conjunto con el abogado en ejercicio Eliseo Enrique Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, en fecha: 23 de octubre de 2012, y por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, el 29 de junio de 2012, bajo el N° 26, Tomo 139, por parte de los co-demandados, ciudadanos: Juan Venero Boniforte, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, y dándose por citado en nombre de sus representados.
En fecha 13 de mayo de 2013, se dictan sendos autos, acordando tener como apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadana: Darys Pérez de Venero, a los abogados en ejercicios Asdrúbal Rafael Piña Soles y Eliseo Enrique Gramcko Contreras inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 39.296 y 49.422; y asimismo, acordando tener como apoderados judiciales de la parte co-demandada, ciudadanos: Juan Venero Boniforte, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, a los mismos profesionales del derecho.
En fecha 15 de mayo de 2013, presenta escrito de contestación a la demanda, el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, en su carácter de co-apoderado judiciale de la parte demandada, alegando lo siguiente:
“Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de las partes la demanda contentiva de la pretensión procesal de retracto legal arrendaticio tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los primero e improcedente el derecho alegado; Que rechaza, niega y contradice que en el presente caso se cumplan todos y cada uno de los concurrentes requisitos para que sea obligatoria la preferencia ofertiva, conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se realizó a pesar de la insolvencia de la arrendataria; Que para el momento en que se efectuó la notificación de la oferta de venta del inmueble a la arrendataria, ella se encontraba insolvente; Que los sedicentes comprobantes de pago de cánones de arrendamientos que la actora acompaña en el libelo marcados con las letras “H”, “I” y “J” (folios 22, 23 y 24) entre los cuales están los supuestos comprobantes de pago de los cánones de agosto, septiembre y octubre todos del año 2011, no están suscritos por el entonces propietario y arrendador Juan de la Cruz Venero Boniforti; Que en tal sentido desconoce y niega que las rúbricas que aparecen en el cuerpo de esos documentos, emanen de su representado, y también desconoce el contenido de los mismos; Que la notificación de la preferencia ofertiva se realizó en fecha: 11 de octubre de 2011, por la Oficina de Registro Público (en funciones notariales) del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas; Que por otra parte, las consignaciones arrendaticias a que hace referencia la parte actora en su libelo no se encuentran legítimamente efectuadas por haberlas realizado en forma intempestiva, con evidente retardo, sin dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la doctrina vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 5 de febrero de 2009; Que motivado a la manifiesta insolvencia de la arrendataria en el cumplimiento de su obligación principal, cual es el pago del canon de arrendamiento, hubo la necesidad de intentar ante el órgano jurisdiccional competente, la correspondiente acción de desalojo, que se sustancia y tramita en el expediente N° 3088-12 del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas; Que niegan, rechazan, y contradicen que la pretendida retrayente haya tenido conocimiento de la predicha enajenación el día 9 de agosto de 2012; Que niegan, rechazan y contradicen, que la demandante retrayente haya manifestado su voluntad de adquirir el inmueble cuando le fue ofertado mediante notificación auténtica de fecha: 11 de octubre de 2011; Que conforme a lo expresado por la demandante al momento de ser notificada por la funcionario público, la misma manifestó expresamente no estar de acuerdo con el precio de la venta ofertada, en la interpretación mas favorable de las palabras de la arrendataria efectuada en dicho acto, ello constituiría una nueva oferta por modificar la oferta original, valga decir, aceptación con precio por determinarse; Que pretender que esas palabras implican aceptación de la oferta es desconocer el contenido de la norma del artículo 1137 del Código Civil, parte in fine; Que el objetivo de la notificación de la oferta, no es para discutir los términos del negocio jurídico que propone efectuar el vendedor propietario, ex artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino informar al arrendatario las aspiraciones del propietario, lo cual significa que el arrendador propietario está interesado en vender y que el arrendatario esté dispuesto a pagar el precio bajo las modalidades a las cuales aspira el dueño del inmueble; Que es absolutamente falso que la arrendataria insolvente pero retrayente este en igualdad de condiciones a los posteriores adquirientes del inmueble, toda vez que claramente manifestó no estar de acuerdo con el precio ofertado; Que resultaría contrario a derecho, establecer la obligación condicional suspensiva que invoca la actora, por cuanto el artículo 1200 del Código Civil establece la nulidad de tal obligación; Que niegan, rechazan y contradicen que su representado Juan Venero Boniforti haya cambiado condiciones ofrecidas en el ofrecimiento de venta y que estuviera obligado a efectuar una nueva oferta, ello por dos razones: 1) La improcedencia legal del derecho a la preferencia ofertiva por la insolvencia de la arrendataria y 2) El rechazo la oferta de venta efectuado por la demandante el día 11 de octubre de 2011; Que niegan, rechazan y contradicen que la venta realizada por el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforti a Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, haya sido efectuada contrariando lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria o que haya operado la caducidad legal de la pretensión ofertiva; Que en efecto, mediante documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Barinas, el 26 de enero de 2012, bajo el N° 35, Tomo 13, respecto de la firma de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Pérez de Venero y Dayana Venero Pérez y en la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda el día 8 de febrero de 2012, bajo el N° 15, Tomo 14, respecto a la firma de Igor Cuotto Arellano, se pactó el contrato de promesa bilateral de compraventa con relación al inmueble arrendado e impugnada en el proceso; Que la arrendataria había manifestado no estar de acuerdo con el precio ofertado, por lo que el propietario estaba en absoluta libertad de dar en venta a cualquier otra persona el inmueble arrendado; Que la demandante toma como fecha de referencia para alegar la supuesta caducidad, el día de la protocolización del documento, que no es la fecha de la venta; Que la manifestación de la voluntad expresada, unos para vender y otro para comprar, se efectuó en fechas: 26 de enero de 2012 y 8 de febrero de 2012; Que aún cuando se trate de un contrato de promesa bilateral de compra venta, el criterio de la Casación Civil es que el mismo se equipara a la venta pura y simple; Que es de meridiana claridad la falta de cualidad del demandado Juan de la Cruz Venero Boniforti, para sostener el juicio, toda vez que no existe identidad entre a quien se le puede exigir el cumplimiento de una prestación y quien es llamado a juicio en la demanda de retracto legal arrendaticio; Que no es el ciudadano: Juan de la Cruz Venero Boniforti a quien pueda exigírsele que ceda su puesto (objetivo final del retracto legal) a favor de la actora, en el contrato de compraventa celebrado con los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez y con relación al inmueble arrendado, siendo los dos últimos, los únicos que pueden ser excluidos de la relación contractual impugnada; Que por lo expuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; Que de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invoca la caducidad de la acción, por haber transcurrido un lapso superior a 40 días calendarios consecutivos, a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, que se realizó el 18 de junio de 2.012; Señala domicilio procesal”.
En fecha 16 de mayo de 2013, se dicta auto, acordando agregar al expediente, el escrito de contestación a la demanda.
En fecha 27 de mayo de 2013, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, siendo dictado auto en la misma fecha, acordado agregarlo al expediente y admitiendo las pruebas promovidas.
En fecha 28 de mayo de 2013, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada. En la misma fecha se dicta auto, agregando el escrito al expediente y admitiendo las pruebas promovidas.
En fecha 30 de mayo de 2013, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. En la misma fecha se dicta auto, agregando el escrito al expediente y admitiendo las pruebas promovidas.
En fecha 3 de junio de 2013, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante. En esa misma fecha se dicta auto, agregando el escrito al expediente y admitiendo las pruebas promovidas.
En fecha 5 de junio de 2013, presenta escrito el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.075, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, siendo agregado al expediente, mediante auto dictado en la misma fecha.
En fecha 11 de junio de 2.013, presenta escrito el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada. En la misma fecha, se dicta auto, agregando el escrito al expediente y admitiendo las pruebas promovidas.
En fecha 12 de junio de 2.013, se dicta auto, difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco días continuos siguientes.
PUNTO PREVIOS
De la falta de cualidad del co-demandado Juan Venero para sostener el juicio
Se observa que en el escrito de contestación a la demanda, el abogado en ejercicio Eliseo Gramcko Contreras, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 49.422, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, alega como defensa de fondo, la falta de cualidad del co-demandado Juan de La Cruz Venero Boniforti, para sostener el juicio incoado en su contra, alegando al respecto lo siguiente:
“Es de meridiana claridad la falta de cualidad del demandado Juan de la Cruz Venero Boniforti, para sostener este juicio, toda vez que no existe identidad entre a quien se le puede exigir el cumplimiento de una prestación y quien es llamado a juicio en la demanda de retracto legal arrendaticio. No es el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a quien pueda exigírsele que ceda su puesto (objetivo final del retracto legal) a favor de la actora, en el contrato de compraventa celebrado con los ciudadanos Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez y con relación al inmueble arrendado; son estos dos últimos los únicos que pueden ser excluidos de la relación contractual impugnada.
El ejercicio del retracto legal por parte del arrendatario (en la negada hipótesis de que ocurra) le permitiría colocarse en la posición que tuvieron los compradores, relativo a la manifestación de voluntad y precio, no implica la redacción de un nuevo contrato ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el antiguo propietario, sino que exclusivamente los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario recurrente. La Sala de Casación Civil de la antigua Corte Suprema de Justicia, en fecha 14 de abril de 1993, determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador.
Por tal motivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la falta de cualidad en la persona del demandado Juan Venero Boniforti para sostener este juicio”.
Al respecto cabe observar en el presente caso, que la parte demandante acciona por vía de retracto legal arrendaticio, para ciertamente subrogarse en la persona de los compradores y co-demandados, ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, respecto del contrato de venta celebrado entre éstos, y los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti y Darys Violeta Pérez de Venero, en fecha: 18 de junio de 2.012, sobre un inmueble, consistente en un (1) local comercial, ubicado en la Avenida Libertador, cruce con calle 7, de la población de Sabaneta, jurisdicción del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, alinderado de la forma siguiente: NORTE: Av. Libertador, SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con Farmacia “Farmatotal” y OESTE: Inmueble de Yadan Raduan.
Habida cuenta lo anterior, observa quien decide, que ciertamente asiste la razón al co-apoderado judicial de la parte accionada, al afirmar que no puede exigírsele al co-demandado, ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, que ceda su lugar en el negocio jurídico celebrado, por cuanto el objeto del retracto legal arrendaticio, es que el demandante ocupe el lugar del contratante-comprador, en las mismas condiciones establecidas en el contrato de venta por el cual se acciona.
Sobre el particular, el procesalista Jaime Guasp ha expresado lo siguiente:
“…legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean tales personas las que figuren como partes en tal proceso…” (Derecho Procesal Civil, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1.961, p. 193).
Platea el autor anteriormente referido, la figura de la legitimatio ad causam, siendo éste, uno de los presupuestos que integran la pretensión, entendidos como requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado, la obligación que se le trata de imputar. Al respecto, señala el autor Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o la relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo” (Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, Temis, Bogotá, 1.961, p. 539)
En atención a los criterios doctrinarios parcialmente referidos, resulta pertinente advertir en el juicio bajo análisis, que tratándose el contrato de compraventa celebrado entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti y Darys Violeta Pérez de Venero, en carácter de vendedores, e Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez, en condición de compradores, de uno sinalagmático perfecto, los signatarios del mismo -y no sólo los compradores- se encuentran en un estado de litisconsorcio pasivo necesario respecto del bien inmueble que constituye el objeto material de la demanda, resultando amparados por la legislación patria, a fin de exponer en defensa de sus derechos, lo que consideren pertinente para demostrar al órgano jurisdiccional respectivo, que el contrato celebrado, lo fue con estricto apego a las normas que al respecto, establece la legislación patria.
Conforme a lo expresado ut supra, resulta ostensible que al tener el co-demandado, ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, en conjunto con su cónyuge, ciudadana Darys Violeta Pérez de Venero, la condición de vendedores en el contrato de venta respecto del cual se acciona en el juicio sub examine, es con los mismos, con quienes -en caso de prosperar la acción incoada- se perfeccionaría el negocio jurídico de compraventa celebrado, lo cual denota con meridiana claridad, la cualidad que detentan para sostener los embates del presente juicio; pues considerar lo contrario, valga decir, que la relación jurídico-procesal se constituiría válidamente en el presente caso, únicamente con el llamado a juicio de los compradores, evidenciaría la improcedencia de la acción incoada, al no llamar al proceso y por ende, hacer nugatorio el derecho a la defensa, a quienes son denunciados como infractores de la legislación especial en la materia arrendaticia, al enajenar un inmueble arrendado, violentando las disposiciones y condiciones previstas en el ordenamiento jurídico vigente. Y así se decide.
En razón a las consideraciones precedentemente explanadas, es claro que la defensa de fondo opuesta, no puede prosperar, debiendo ser declarada improcedente. Y así se decide.
De la caducidad de la acción
Sobre el particular, arguye la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:
“De conformidad con lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invoco la caducidad del derecho de ejercer el retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido un tiempo superior a 40 días calendarios consecutivos, a partir de la protocolización del documento traslativo de propiedad, que se realizó el 18 de junio de 2.012, en tanto que la particular demanda que contestamos fue presentada el 14 de agosto del mismo año, es decir, 57 días después”.
Analizado lo expuesto por el co-apoderado judicial de la parte accionada, resulta procedente transcribir el contenido del referido artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación realizada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”. (Subrayado del Tribunal)
De la lectura del dispositivo legal, anteriormente transcrito, se evidencia para quien decide, que el lapso establecido por el legislador patrio en el mismo, ciertamente es de caducidad, no aceptando suspensiones ni interrupciones de ningún tipo, corriendo fatalmente en contra del arrendatario, desde el momento de la fecha “cierta” de la notificación que le haga a éste, la persona que tiene el carácter de adquirente o comprador, en el negocio jurídico respecto del cual, no fue notificado de su celebración, previamente.
No obstante lo anterior, es evidente que el representante judicial de la parte accionada aduce, que en el presente caso, el lapso previsto en el referido artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a computarse, no conforme lo establecido en el referido dispositivo legal, sino desde la fecha de protocolización del instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, alegando como fundamento de ello, lo dispuesto en la sentencia N° 3005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha: 2 de diciembre de 2.002.
Al respecto cabe observar, que resulta diáfano el criterio esgrimido al respecto por los Magistrados de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, al referirse en el mismo texto de la decisión aludida, a la sentencia N° 55, del 21 de marzo de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el caso: José Noel Gómez Castro y otros, mediante la cual se dejó sentado, que el referido lapso de caducidad debía ser computado en la forma señalada por el representante judicial de la parte accionada, en el caso de que el arrendatario-retrayente, ‘no estuviere presente y no hubiere quien lo represente’…”, siendo por demás evidente, que la parte accionada no arguye tal circunstancia de ausencia, en el caso bajo estudio.
Conforme a lo explanado con anterioridad, resulta claro en el presente caso, que no habiendo alegado -y menos aún comprobado- la parte accionada, la ausencia de la arrendataria y/ o de su representante, a fin de notificarle de la enajenación del inmueble, es de lo que se colige, que no pueda aplicársele al presente caso, el criterio esgrimido en la sentencia de la Sala de Casación Civil, precedentemente referida, y en consecuencia, no constando en las actuaciones -ni haber sido alegado por la parte demandada- la circunstancia de la notificación “cierta” de la enajenación realizada sobre el inmueble objeto del litigio, es de lo que se colige, la manifiesta improcedencia de la caducidad opuesta como defensa de fondo, al no haberse verificado la circunstancia que da comienzo al cómputo del lapso de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 47 de la ley especial en materia arrendaticia. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 24 de abril de 2.003, anotado bajo el N° 10, folios 19 al 21, Tomo 03 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis con la sociedad mercantil “Venero Boniforti, C.A. INVEBCA”, representada por su administradora, ciudadana María Elena Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra “E”, y riela a los folios 12 al 15 de las actuaciones. Si bien se constata que el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento promovido, fue celebrado por la parte demandante, ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, no es menos cierto, que no se colige de la lectura del mismo, que el inmueble arrendado haya sido el que constituye el objeto material del presente juicio, y aunado a ello, se constata que el contrato fue celebrado con una persona jurídica que no es parte en el juicio, por lo que en consecuencia, no puede concedérsele valor probatorio, debiendo desecharse del proceso. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento, otorgado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 25 de mayo de 2.009, anotado bajo el N° 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos: Manuela Hassoun Abou Keis y Juan de la Cruz Venero Boniforti, el cual se acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra “F”, y riela a los folios 16 al 18 de las actuaciones. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se desprende la relación arrendaticia habida entre los referidos ciudadanos, desde la fecha de autenticación del instrumento. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del instrumento contentivo de notificación sobre la preferencia ofertiva, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.011, por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, la cual se acompañó al libelo de demanda, marcada con la letra “K”, y riela a los folios 25 al 27 de las actuaciones. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, respecto de su voluntad de vender el inmueble arrendado bajo las condiciones allí estipuladas. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de las copias certificadas del expediente N° 3.088-12, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de desalojo, incoada por los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se desprende que los abogados en ejercicio Eliseo Enrique Gramcko y Asdrúbal Rafael Piña Soles, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 49.422 y 39.296, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez, interpusieron demanda de desalojo en fecha: 19 de diciembre de 2.012, en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, manifestando que la misma adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a noviembre del año 2.012. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de las copias certificadas del expediente N° 12-112, nomenclatura del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis a favor del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se constatan las consignaciones efectuadas por la referida ciudadana, en fecha: 8 de agosto de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2.012; en fecha: 2 de octubre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2.012; en fecha: 26 de octubre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 23 de noviembre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 19 de diciembre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.012; en fecha: 23 de enero de 2.013, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 22 de febrero de 2.013, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.013; en fecha: 22 de abril de 2.013, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 21 de mayo de 2.013, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2.013. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de la certificación de días de despacho, expedida por el Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, respecto de los meses de agosto a diciembre de 2.012. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se desprenden los días en que el Juzgado referido, acordó despachar en los meses señalados. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico del instrumento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 26 de enero de 2.012, anotado bajo el N° 35, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata el negocio jurídico celebrado por vía auténtica entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Violeta Pérez de Venero, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez. Y así se declara.
Promueve el valor y mérito jurídico de los recibos de pago que rielan a los folios 22, 23 y 24 del expediente, así como los cursantes a los folios 8, 9 y 10 de las actuaciones, a fin de demostrar que la forma de pago sería los días veinte (20) de cada mes. Al respecto cabe observar, respecto de los recibos que rielan a los folios; 8 al 10, que los mismos corresponden al año 2.002, no desprendiéndose de las actuaciones -conforme a la valoración de los contratos de arrendamiento valorados precedentemente- que durante el referido año, la demandante hubiese establecido una relación arrendaticia con el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, sobre el bien inmueble objeto del litigio, por lo que en consecuencia, las referidas documentales no detentan valor probatorio alguno, y deben ser desechadas del proceso. Y así se declara.
Por otra parte, respecto de los recibos que cursan a los folios: 22 al 24 del expediente, se constata que la parte accionada, por actuación de su co-apoderado judicial, procedió a desconocerlos en el acto de contestación a la demanda, no solo en su firma, sino también en su contenido, de lo que se colige, que conforme a lo estipulado en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora comprobar su veracidad, por medio de la prueba de cotejo o la de testigos, circunstancia esta que no tuvo lugar en el juicio, por lo que en consecuencia, los instrumentos promovidos, deben desecharse del proceso. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promueve marcada “A”, copia certificada del expediente N° 12-112, nomenclatura del Juzgado del Municipio Alberto Arvelo Torrealba de esta Circunscripción Judicial, contentivo de consignaciones arrendaticias, efectuadas por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis a favor del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. De las referidas actuaciones se constatan las consignaciones efectuadas por la referida ciudadana, en fecha: 8 de agosto de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2.012; en fecha: 2 de octubre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2.012; en fecha: 26 de octubre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 23 de noviembre de 2.012, no especifica el mes al que corresponde; en fecha: 19 de diciembre de 2.012, respecto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2.012; en fecha: 23 de enero de 2.013, no especifica el mes al que corresponde. Y así se declara.
Promueve marcada “B”, copia simple de notificación sobre la preferencia ofertiva, efectuada en fecha: 11 de octubre de 2.011, por parte del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, respecto de su voluntad de vender el inmueble arrendado bajo las condiciones allí estipuladas. Y así se declara.
Promueve marcada “C”, copia simple de contrato de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 26 de enero de 2.012, anotado bajo el N° 35, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones respectivos. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento auténtico, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Del mismo se constata el negocio jurídico celebrado por vía auténtica entre los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforti, Darys Violeta Pérez de Venero, Igor Cuotto Arellano y Dayana Venero Pérez. Y así se declara.
Promueve marcada “D”, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, anotado bajo el N° 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, a fin de demostrar la caducidad de la acción. Constatándose que la defensa aludida, fue objeto de pronunciamiento ut supra, habiendo sido declarada improcedente, es por lo que resulta necesario desechar del proceso el instrumento promovido, al serlo únicamente, con el fin de demostrar la existencia de la alegada caducidad de la acción. Y así se declara.
El Tribunal para decidir observa:
La acción intentada en el presente juicio es la de retracto legal arrendaticio. En tal sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tipifica lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”
En consonancia con lo expresado anteriormente, y previa lectura del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -al cual remite el artículo 43, ejusdem- resultan claramente visibles los supuestos exigidos en nuestra legislación para que pueda ser procedente la acción intentada en el presente caso, a saber:
1.Que exista entre las partes una relación arrendaticia,
2.Que el arrendatario tenga más de dos años ocupando el inmueble,
3.Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
En consideración a los extremos de procedencia de la acción, precedentemente enunciados, pudo constatar quien decide en el presente caso, que la existencia de la relación arrendaticia por un lapso superior a los dos (2) años, no resulta ser una circunstancia controvertida, en virtud de no haber sido expresamente refutada por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda, y aunado a ello, evidenciarse tal circunstancia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, en fecha: 25 de mayo de 2.009, anotado bajo el N° 99, folios 203 al 204, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones respectivos, suscrito entre los ciudadanos: Manuela Hassoun Abou Keis y Juan de la Cruz Venero Boniforti, y que cursa en las actuaciones. De lo que se colige, el cumplimiento del primero y segundo de los requisitos enunciados ut supra, cuya verificación es exigida por la ley especial en materia arrendaticia. Y así se decide.
Ahora bien, conforme a los extremos de procedencia de la acción incoada que fueren precedentemente señalados, resulta evidente que queda por analizar en el presente caso, la solvencia de la arrendataria respecto del pago de los cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo anterior, constata quien decide, que en el presente caso la parte accionada alega en su escrito libelar, que para la fecha en que se realizó la notificación a la arrendataria, a fin de que hiciere uso de su derecho de preferencia ofertiva, esto es, el 11 de octubre de 2.011, la misma se encontraba en mora respecto de su obligación contractual de pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del mismo año.
No obstante lo anterior, y aún a pesar de la alegada insolvencia de la arrendataria, cabe observar, que se desprende de la notificación formulada por el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, en la fecha arriba señalada, por medio de la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, a la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, a fin de hacerle saber su voluntad de enajenar el inmueble arrendado, que ésta, a pesar de manifestar su aceptación del derecho de preferencia para adquirir el inmueble arrendado, no aceptó la oferta expresada por el propietario-arrendador, pues al manifestar su disconformidad con el precio de venta, es palmario que no satisfizo las aspiraciones del propietario, tal como lo requiere la parte final del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en consecuencia, el propietario-arrendador quedó así, en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceras personas, respetando las condiciones y modalidades establecidas en el ofrecimiento realizado a la arrendadora, contando con un plazo de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, a fin de concretar dicho negocio jurídico, conforme lo dispuesto en el artículo 45, ejusdem, el cual expiró en fecha: 8 de abril de 2.012. Y así se decide.
En consonancia con lo expresado anteriormente, se constata en el presente caso, que el documento mediante el cual, el ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, enajenó -con el consentimiento de su cónyuge- el bien inmueble objeto del presente litigio, a los ciudadanos: Igor Cuotto Arellano y Dayana Violeta Venero Pérez, y por ende traspasó la titularidad del derecho de propiedad a éstos, fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, de lo que se colige, que el referido negocio jurídico se perfeccionó más de dos meses después de vencido el lapso de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, otorgados por la ley al propietario, no siendo procedente en derecho, el alegato expuesto por la parte accionada, mediante el cual afirma que con el contrato preparatorio -constituido por la promesa bilateral de compraventa- se perfeccionó la venta definitiva, y por ende, el negocio jurídico se había concretado dentro del plazo estipulado en la ley especial en la materia.
Conforme a lo expresado precedentemente, es claro para quien decide, que en concordancia con lo previsto en el artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el presente caso, a partir del 9 de abril de 2.012, el propietario-arrendador se encontraba en la obligación legal de extender nueva oferta a la arrendataria, no siendo viable la afirmación que realiza el representante judicial del ciudadano Juan de la Cruz Venero Boniforti, según la cual, éste no tenía el deber de ofrecer nuevamente en venta el inmueble arrendado, en virtud de la negativa formulada por la arrendataria respecto de la oferta notificada en fecha: 11 de octubre de 2.011, pues es precisamente en virtud de tal negativa, que el propietario quedó en el derecho de ofrecer el inmueble en venta a terceros. Pero tal prerrogativa no es absoluta, pues se encuentra temporalmente condicionada, y verificado como fue el transcurso del plazo sin que se hubiese celebrado negocio jurídico alguno sobre el bien arrendado, quedó sin efecto el ofrecimiento realizado, y surgió la obligación de formular nueva oferta a la inquilina. Considerar lo contrario, sería desvirtuar el contenido del artículo supra referido. Y así se decide.
Ahora bien, habiendo sido dilucidada la circunstancia relativa a la evidente falta de oferta de venta del inmueble arrendado en el presente caso, resulta pertinente de seguidas, dilucidar si la arrendataria se encontraba solvente en el pago de los cánones arrendaticios, para el momento en que se celebró el contrato de compraventa entre los demandados del juicio sub examine, verbigracia, el 18 de junio de 2.012,
Al respecto cabe observar, que se desprende de la lectura de la copia certificada del expediente N° 3.088-12, nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de desalojo, incoada en fecha: 19 de diciembre de 2.012, por los ciudadanos: Igor Cuotto y Dayana Violeta Venero Pérez, en contra de la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, específicamente del libelo de demanda, que los actores aducen la insolvencia de la arrendataria, respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2.012, siendo ostensible que no alegan la insolvencia de la misma, por falta de pago del canon del mes de junio del mismo año, circunstancia esta de la que se colige, en concordancia con la ausencia de elementos probatorios en el expediente que denoten lo contrario, la solvencia de la arrendataria para el momento en que se celebró el contrato de compraventa respecto del cual, resulta retrayente. Y así se decide.
En consonancia con lo precedentemente expuesto, y tomando en consideración lo dispuesto en el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se constata en el presente caso, que no se le extendió a la arrendataria la oferta de venta a que se refiere el artículo 44, ejusdem, y asimismo, las condiciones de pago a plazos del precio, en que se verificó la venta a los terceros, resultan ser más favorables que las ofrecidas a la arrendataria en la oferta caducada, por lo que tales circunstancias, en conjunto con las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente explanadas, hacen procedente la acción incoada. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:
PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio, interpuesta por la ciudadana: Manuela Hassoun Abou Keis, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.405.599, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Félix Moisés Rosales García, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.075, en contra de los ciudadanos: Juan de la Cruz Venero Boniforte, Darys Violeta Pérez de Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-3.598.501, V-3.995.276, V-12.779.802 y V-12.061.320, respectivamente.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, SE ORDENA que la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, SE SUBROGUE en la persona de los compradores, ciudadanos: Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, todos precedentemente identificados, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento contentivo del negocio jurídico de compraventa, celebrado sobre el bien inmueble objeto de arrendamiento, el cual fuere protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha: 18 de junio de 2.012, inserto bajo el Nº 18, folios 94 al 96, Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del año 2012.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo de este Juzgado.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil trece. Años: 203º de Independencia y 154º de Federación.

EL JUEZ TEMPORAL

LA SECRETARIA
Abg. Juan José Muñoz Sierra
Abg. Nelly Patricia Meza

En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 3 y 25 minutos de la tarde. Conste,

LA SECRETARIA

Abg. Nelly Patricia Meza