TSJ Regiones - Decisión

Expediente: 2.775-13.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
203º y 154º

DEMANDANTES: FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, mayores de edad, venezolanos, soltero el primero y casado el segundo, con cédulas de identidad números 1.639.293 y 4.995.045, respectivamente, con domicilio en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, mayor de edad, venezolano, casado, mecánico, cédula de identidad número 16.921.498, y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JESUS GARCIA PANTOJA y AUDREY SILVA PARRA, mayores de edad, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 20.379 y 37.920, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO PIRELA MORÁN y ROLANDO PRIETO GOTERA, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 37.636 y 37.914, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Alega la abogada AUDREY DEL VALLE SILVA PARRA, con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, que el ciudadano FRANCISCO QUINTERO, en su condición de administrador, por orden y cuenta de su legítimo padre LUIS QUINTERO, dio en arrendamiento un terreno urbano destinado para comercio de servicios, para un taller mecánico de refrigeración, al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO; ubicado dicho terreno urbano en la Calle Santa Ana, en el sector Altos de Jalisco, Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie de novecientos sesenta y seis metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (996,87mts.2), dentro de los siguientes linderos: NORTE: con inmueble que es o fue de Josefa Fuenmayor. SUR: con inmueble que es o fue de Emilia Vera. ESTE: su frente, con la vía pública Calle Santa Ana. OESTE: con inmueble que es o fue de Cira Moran; según consta de instrumento público registrado el día 29/05/1959, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N°44, folio 106 al 108, protocolo 1°, Tomo 7, propiedad del ciudadano FRANCISCO QUINTERO, quien viene a esta causa con el carácter de propietario del inmueble arrendado.

Que el arrendamiento consta de contratos notariados en fecha 13/02/1996, 29/03/1999, 25/03/2003, 17/04/2000, 13/06/2001, 25/03/2003, 12/07/2004 y 11/07/2007 en las Notarías Públicas Tercera los cuatro primeros contratos y el quinto, en la Notaría Pública Séptima, el sexto en la Notaría Pública Sexta y el último en la Notaría Pública Décima Primera, autenticados en su orden: el primero bajo el N°45, tomo 21; el segundo bajo el N°46, tomo 50; el tercero bajo el N°53, tomo 65, el cuarto bajo el N°59, tomo 92, el quinto bajo el N° 85, tomo 19, el sexto bajo el N°91, tomo 44 y el último bajo el N°5, tomo 109, que anexa al libelo.
Que en los dos último contratos marcados “H e “I”, se estableció la prórroga legal para cualquier interpretación que supusiera el menoscabo de algún derecho del inquilino y se le dio una prórroga humanitaria de seis (6) meses, improrrogable, que fenecía el 12/01/2008, quedando resuelta la relación arrendaticia que unía a sus poderdantes con el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO. Que el arrendatario siguió ocupando el terreno, prosiguiendo con las labores en el taller mecánico de refrigeración, cancelando un canon de dos mil bolívares (Bs.2.000) hasta el día 12/03/2011, y desde esa fecha se ha negado a cancelar los cánones de arrendamiento, aduciendo que el gobierno ha dado órdenes de que no puede ser desalojado por ser inquilino y tener derechos, aún cuando no paguen el canon y que esa propiedad debe quedarle a él por ley.

Que en razón que el último contrato de arrendamiento que establecía un prórroga de gracia de seis (6) meses que prescribe en un plazo determinado y de manera improrrogable, culminó el día 12/01/2008, y por cuanto sus mandantes siguieron cobrando el nuevo canon de dos mil bolívares (Bs.2.000) y el inquilino cancelándolas, el arrendamiento por tácita reconducción devino en indeterminado, rigiéndose por las normas pactadas en los contratos y el Código Civil.

Que adeuda veinticinco (25) meses de arrendamiento que montan cincuenta mil bolívares (Bs.50.000) que están insolutos, los cuales se corresponden a los meses comprendidos entre el 12/03/2011 y 12/03/2013, contraviniendo la Cláusula Octava del contrato celebrado el día 25/03/2003, autenticado ante la Notaría Pública Séptima bajo el N°85, tomo 19, marcado “G”., que modificó la Cláusula Séptima del Primer contrato celebrado, marcado “C”, ratificando la Cláusula Cuarta del segundo contrato, marcado “D”, donde se estipuló que la falta de pago de dos mensualidades daría lugar a la entrega inmediata del inmueble desocupado y el pago de los cánones vencidos e insolutos.
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Que ha realizado gestiones amigables e infructuosas para lograr la cancelación de los cánones y no se ha producido la desocupación del inmueble.
Con fundamento en las previsiones de los artículos 1.160, 1.517, 1579 y 1592 del Código Civil, en correspondencia con el artículo 3 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pide la inmediata desocupación del inmueble arrendado al ciudadano JAIME ALBERTO SANTO DOMINGO demandándolo por Resolución del Contrato de Arrendamiento para que convenga en desocupar el terreno objeto de arrendamiento por tiempo indeterminado, el pago de los cánones insolutos de los meses vencidos y los que se venzan hasta la desocupación definitiva.

Con fecha 22/05/2013 se recibió de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial la demanda planteada, se le dio entrada y se admitió, ordenando la citación de la parte demandada.
En fecha 28/05/2013, fue presentado escrito de reforma de la demanda, siendo admitido el día 31/05/2013.
Por diligencia suscrita el día 21/06/2013, la apoderada judicial de la parte actora, suministró la dirección para que se practicara la citación del demandado y consignó los gastos necesarios para el pago del transporte del Alguacil hasta el lugar donde debía practicarse la citación, señalando la siguiente dirección: Calle Santa Ana, sector Altos de Jalisco.
En fecha 25/06/2013 el Alguacil del Tribunal expuso que la parte actora no indicó el número de la calle y la nomenclatura del inmueble donde había de practicarse la citación.
Por diligencia suscrita el día 17/06/2013, la apoderada judicial de la parte actora indicó la dirección personal del ciudadano JAIME SANTO DOMINGO, en la Avenida 5C con Calle 43, número 39 A-102, Altos de Jalisco, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Con fecha 5/08/2013, el Alguacil del Tribunal expuso que, se trasladó hasta la Avenida 5C con Calle 43 número 39A-102 de Altos de Jalisco en el Municipio Maracaibo, con la finalidad de citar al demandado, con quien no logró entrevistarse, pues a pesar de su insistencia nadie le atendió.

A solicitud de la parte actora fueron librados carteles de citación para ser publicados en los diarios Panorama y La Verdad de la ciudad de Maracaibo, y por auto de fecha 18/09/2013, se hizo constar que fueron consignados ejemplares donde aparece publicado el cartel de citación librado al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO y se ordenó agregar las publicaciones a las actas.

En fecha 2/10/2013, la Secretaria del Tribunal expuso que el día 30/09/2013 se trasladó hasta la Avenida 5C con Calle 43, número 39A-102 en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde fijó cartel de citación dirigido al ciudadano JAIME SANTODOMINGO.

En fecha 8/10/2013 el abogado GUSTAVO PIRELA, con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JAIME SANTODOMINGO, consignó documento poder, el cual le fue conferido conjuntamente con el abogado ROLANDO PRIETO GOTERA, ambos inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.636 y 37.914, respectivamente; quedando citada la parte demandada para el presente juicio, de conformidad con las previsiones del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Por escrito presentado el día 14/10/2013 por el apoderado judicial de la parte actora -JESUS GARCIA PANTOJA- promovió pruebas, invocando el mérito favorable que se desprende de las actas y además solicitó la confesión ficta de la parte demandada.
El día 15/10/2013 el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte actora.

Por diligencia suscrita el día 21/10/2013, los apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de solicitud de inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato interpuesta en contra de su representado, y consignaron inspección practicada en el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con el artículo 75 numeral 12 de la Ley de Registro Público y del Notariado, solicitando además, se practicara inspección judicial en el inmueble de autos.

Anexa a la solicitud de inadmisibilidad de la demanda la inspección realizada por la Notaría Pública Novena de Maracaibo, el día 17/10/2013, con fundamento en el artículo 75 numeral 12 de la Vigente Ley de Registro Público y del Notariado, en el inmueble objeto de la relación arrendaticia; señalando que de ella se demuestra el uso exclusivo de habitación y vivienda, que está habitada por familia por más de 20 años de residencia, y como medio de subsistencia de dicha familia, han constituido un taller de refrigeración de equipos electrodomésticos.

Por diligencia suscrita el día 22/10/2013, los apoderados judiciales de la parte demandante impugnaron la actuación realizada por la Notaría Pública Novena de Maracaibo, sea desestimada la inspección por ser realizada a sus espaldas en abierta contradicción a los principios de control de la prueba y de contradicción, en forma extra litem, sin su conocimiento y sin conocimiento de su pertinencia y necesidad, violando garantías constitucionales previstas en los artículos 21 y 26 de la Constitución en contumacia con lo previsto en los artículos 15, 204 y 397 del Código de Procedimiento Civil, solicitan que sea desechada y también piden que se deseche y se tenga como no interpuesto el escrito que corre agregado a las actas al folio 87 y su vuelto, por inoportuno, impertinente e improcedente, por preclusión.
Se oponen a la admisión de la inspección judicial solicitada por la parte demandada, por carecer de los puntos sobre los que recae o su objeto.
Ratifica el contenido de los contratos de arrendamiento que evidencian que el destino del terreno es para la instalación de un taller mecánico y otras maquinarias y negocios de actividad comercial

Por auto dictado en fecha 23/10/2013, este Tribunal admitió la documental presentada por la parte demandada y negó la admisión de la inspección judicial solicitada, por cuanto no se indicó el objeto de reconocimiento judicial.

Por auto dictado en fecha 29/10/2013, este Juzgado ordenó de conformidad con las previsiones del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, las siguientes pruebas oficiosas:

1) La comparecencia del ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, parte demandada en el presente juicio, a los fines de interrogarlo libremente y sin juramento, sobre los hechos he a bien tuviera el Tribunal, quien no se presentó en la oportunidad fijada por el Tribunal.
2) Se ordenó el traslado y constitución del Tribunal en el inmueble de autos.

De la solicitud de inadmisibilidad de la demanda
Los apoderados judiciales de la parte demandada solicitaron la inadmisibilidad de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta en contra de su representado, por no cumplirse previamente con el procedimiento establecido en la vigente Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 6.053 del 12/11/2011.
Alegan que la mencionad Ley regula de manera especial la materia que nos ocupa, le imparte el carácter estratégico y de interés público en los artículos 2 y 6 para dar cumplimiento al mandato constitucional del goce al derecho humano a la vivienda y hábitat en condiciones dignas y por ello su ámbito de aplicación es de obligatorio cumplimiento en todo el territorio de la República; que en consecuencia se debe agotar la instancia administrativa pautada en la Ley en comento, siendo que en el caso de autos se incurrió en inobservancia de lo preceptuado en el artículo 96 eiusdem, el cual remite a la aplicación del procedimiento administrativo establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10, que en consecuencia la demanda es contraria a derecho.
Que por estas razones solicitan que no sea declarada la confesión ficta que de manera temeraria ha sido planteada por el demandante.

Para pronunciarse sobre la solicitud planteada, este Tribunal observa que ha sido intentada demanda de resolución de contrato de arrendamiento que según expresan los demandantes, fue celebrado sobre un terreno urbano destinado al comercio de servicios para un taller mecánico de refrigeración, ubicado en la Calle Santa Ana en el sector Altos de Jalisco, Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

La parte demandada dentro del lapso probatorio consignó inspección realizada por la Notaría Novena de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 17/10/2013, constituida en el inmueble de autos, ubicado en la Avenida 5 Altos de Jalisco, signado con el N° 39A-102, al Fondo de la Iglesia Santa Rita de Casia de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, donde se señaló que el inmueble está conformado por tres (3) habitaciones , un área de cocina y otra para lavandería, así como un galpón en su frente en el que se desarrolla la actividad de un taller de refrigeración. Que las dependencias descritas de cocina, lavandería y habitaciones son de uso principalmente para vivienda y se pudo verificar que allí habita una familia de siete (7) miembros identificados como German Humberto Andrés, Jackeline del Carmen Morán, Jaime Alberto Santodomingo, Edixo Urdaneta, Jaime Andrés Santodomingo Moran y Aileen Acosta Casanova quien está en estado avanzado de gravidez y una menor cuyo nombre se omite. Que el Notario Público se dirigió hasta la casa contigua donde fue atendido por la señora ODILIA ROSA OÑATEZ DE SALCEDO, quien manifestó residir en el lugar desde hace más de 37 años y que desde hace veinte (20) años conoce a la familia SANTODOMINGO MORAN, quienes han sido sus vecinos. Que se dirigió a otra casa, siendo atendido por el ciudadano PEDRO ALBERTO RAMIREZ GARCIA, quien expuso que vive allí desde hace cuarenta (40) años y que la mencionada familia vive allí desde hace veinte (20) años aproximadamente. Igualmente dejó constancia de los linderos del inmueble, anexándose fotografías a la mencionada inspección.

Se aprecia de las actas que la parte demandante impugnó la mencionada inspección promovida, alegando que viola expresas disposiciones constitucionales y legales.
Al respecto debe señalarse, que la inspección promovida fue realizada el día 17/10/2013, fecha en la cual ya se encontraba en curso el presente proceso, pues la demanda fue interpuesta en fecha 17/05/2013, siendo admitida el día 22/05/2013. Asimismo consta en actas que la parte demandada se dio por citada por medio de sus apoderados judiciales en fecha 8/10/2013, lo que lleva a concluir que, dicha prueba fue evacuada sin respetar el debido proceso, sin permitir a la parte demandante el efectivo control de la prueba, derecho previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 49.- El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:

1. La defensa y asistencia jurídica son derechos inviolables en cualquier estado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho de ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante la violación del debido proceso….”

Por otra parte, debe señalarse que, el procedimiento mediante el cual se tramita el presente juicio es el procedimiento breve previsto en el Titulo XII, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el cual se establecen las oportunidades procesales para que las partes puedan realizar su defensa y acceder a las pruebas con las debidas garantías, tanto de promoción, evacuación y control de las mismas. De manera que, aquellas pruebas evacuadas por una sola de las partes sin respetar las formas procesales establecidas en la Ley y sin la debida participación y control de la otra parte, son pruebas obtenidas con violación del debido proceso y en consecuencia, se consideran inexistentes, de conformidad con las previsiones de la citada norma constitucional.
En este sentido, la inspección practicada por la Notaría Novena de Maracaibo en fecha 17/10/2013, promovida por la parte demandada, no produce valor probatorio alguno. Así se decide.

Ahora bien, este Tribunal por cuanto la materia de arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas es de orden público; a los fines de constatar los alegatos presentados por la parte demandada referidos a que el inmueble se encuentra destinado a vivienda y haciendo uso de la potestad conferida en el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la comparecencia del ciudadano JAIME SANTODOMINGO para interrogarlo; sin embargo, llegada la oportunidad fijada para llevar a efecto el acto, este no se presentó.
Asimismo, se ordenó el Traslado y constitución del Tribunal en el inmueble de autos, a los fines de practicar inspección judicial y dejar constancia de lo siguiente:
1) Si en el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal se observan enseres propios del hogar y uso doméstico. En caso afirmativo dejar constancia si los mismos se encuentran operativos.
2) Dejar constancia si en el inmueble funciona el servicio de agua, gas y electricidad.
3) Dejar constancia si se observan instrumentos y equipos destinados al funcionamiento de un taller de refrigeración.
4) Dejar constancia si en el inmueble se observan empleados u obreros laborando.

En fecha 4/11/2013 se trasladó el Tribunal para constituirse en el inmueble ubicado en la Avenida 5, número 39A-102, sector Altos de Jalisco en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, procediendo a notificar al ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO quien permitió el acceso al inmueble, donde además se encontraba una ciudadana que dijo ser su esposa, y se dejó constancia de los siguientes hechos:
Respecto al particular primero, se hizo constar que en el inmueble inspeccionado se observaron enseres propios del hogar distribuidos en tres (3) piezas, tales como camas, neveras, televisores. Se pudo observar también que una cocina con bombona en la parte exterior de las piezas destinadas a dormitorio. Los enseres de la cocina se encuentran en la parte exterior colocados en un área donde existe una estructura de metal con algunas láminas de zinc y acerolit, algunos de los enseres se observan en la intemperie.
Asimismo se hizo constar, que tanto la cocina como los enseres están ubicados en el área donde se encuentran bienes propios o destinados a un taller de refrigeración, como una cava y varias neveras, así como tarabas de ventiladores y piezas que resultan ajenas al uso doméstico. Se hizo constar igualmente que la lavadora, nevera y cocina funcionan; se observó una nevera en funcionamiento en una de las piezas destinadas como dormitorio y una lavadora chacachaca en funcionamiento. Los colchones se observaron tendidos. En una de las habitaciones se observó un colchón montado sobre aires acondicionados.
En relación al particular segundo, se hizo constar, que hay servicio eléctrico, de agua y gas por bombona.
Respecto al particular tercero se dejó constancia que en la parte frontal del inmueble existe un galpón con estructura de metal, láminas de acerolit, sin piso, donde se pudo observar neveras, aires acondicionados, cavas, enfriadores, bombonas de gas refrigerante, compresor para pintar y herramientas de trabajo, estantes de metal donde hay aires acondicionados en reparación. Detrás del área del galpón existe una construcción con paredes de bloques y techos de zinc, donde existen tres (3) piezas en las que están ubicadas las camas y bienes propios del hogar.
También se hizo constar que no se observaron empleados u obreros trabajando.

Por otra parte se encuentran agregados a las actas los siguientes documentos:
Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 13/02/1996, bajo el N°45, Tomo 21 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos MARTIN QUINTERO HERNANDEZ, con el carácter de administrador del inmueble –El arrendador- y JAIME ALBERTO SANTODOMINGO –El arrendatario-, sobre un inmueble tipo terreno, ubicado en el sector Altos de Jalisco, Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia. En su Cláusula Cuarta consta que, el terreno arrendado sería destinado para la instalación y funcionamiento de su taller mecánico para vehículos y otras maquinarias, con prohibición expresa de darle un uso distinto.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 29/03/1999, bajo el N° 46, Tomo 50 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las mismas partes y sobre el mismo terreno. En dicho contrato se dejó constancia que se autorizó al Arrendatario para realizar la infraestructura necesaria que requiera su negocio, que quedarían en beneficio del arrendador al terminar el contrato. Igualmente e hizo constar que, la relación arrendaticia no generaría para el Arrendatario, derechos sobre el punto comercial o Good Hill, clientela, etc.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 17/04/2000, bajo el N° 53, Tomo 65 de los libros de autenticaciones respectivos, mediante el cual los ciudadanos MARTIN QUINTERO HERNANDEZ en su condición de arrendador, y el ciudadano JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, convienen en prorrogar por el lapso de un (1) año contado a partir del día 3/04/2000, el contrato de arrendamiento celebrado el día 12/03/1998 autenticado bajo el N°86, Tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Tercera de Maracaibo, bajo las mismas condiciones.

Documento autenticado ante la Notaría Tercera de Maracaibo el día 13/06/2001, anotado bajo el N° 59, Tomo 92 de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo de la declaración realizada entre los ciudadanos MARTIN QUINTERO HERNANDEZ y JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, acordando prorrogar por un lapso de un (1) año el contrato de arrendamiento celebrado el día 12/03/1998.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, el día 25/03/2003, bajo el N° 85, Tomo 19 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los nombrados ciudadanos sobre un bien inmueble tipo terreno ubicado en el sector Altos de Jalisco en jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa y Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. En su Cláusula Cuarta señala que el destino que se le daría al inmueble sería plenamente comercial, y en su Cláusula Décima señala que, El Arrendatario se compromete a no excavar el terreno, manteniéndolo siempre limpio y que no perturbe el ornato de la ciudad, prohibiéndole además la acumulación de basura.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, el día 12/07/2004, bajo el N° 91, Tomo 44 de los libros de autenticaciones respectivos, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado por los nombrados ciudadanos, sobre un terreno ubicado en el Municipio autónomo Maracaibo que linda por el NORTE: con terreno propiedad de Josefa Fuenmayor. SUR: con terreno propiedad de EMILIA VERA. ESTE: con vía pública (avenida 5) y OESTE: con terreno propiedad de Ciro Morán.

Documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 11/07/2007, bajo el N°5, Tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de la declaración realizada por los ciudadanos MARTIN QUINTERO HERNANDEZ y JAIME ALBERTO SANTODOMINGO, señalando que en fecha 12/07/2004, ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, bajo el N°91, Tomo 44, de autenticaciones respectivos, pactándose una prórroga legal a partir del año 2004, de tres (3) años, y vencidos, se extiende por un período de seis (6) meses para desocupar el inmueble por razones humanitarias; dejando resuelto el contrato de mutuo acuerdo.

Ahora bien, pasa este Tribunal a examinar si es procedente declarar la inadminisibilidad de la demanda intentada en el presente juicio. A tal efecto es conveniente examinar algunas normas de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda publicada en Gaceta Oficial N°39.783 del 12/11/2011.

Conforme al artículo 94 de la referida Ley, es necesario agotar el procedimiento administrativo previsto en los artículos 95 y siguientes, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, con antelación a la interposición de las demandas que tengan por objeto el desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de Arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda; interponiendo solicitud debidamente motivada y documentada ante ese organismo, exponiendo los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Este procedimiento se corresponde con el establecido en el Decreto N°8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

Examinadas las pruebas de autos se puede concluir de los documentos de arrendamiento anteriormente descritos, que, el contrato celebrado entre las partes tuvo por objeto un terreno ubicado en el sector Altos de Jalisco, Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, relación que une a las partes desde el año 1996, destacándose del primer contrato celebrado el día 13/02/1996, que en él se especificó que el objeto es un terreno y que su uso estaría destinado a la instalación y funcionamiento de un taller mecánico para vehículos y otras maquinarias, con prohibición expresa de darle un uso distinto.
Asimismo puede observarse que, mediante el contrato celebrado el día 29/03/1999, sobre el terreno descrito, se hizo constar que se autorizó al Arrendatario para realizar la infraestructura necesaria que requiera su negocio, que quedarían en beneficio del arrendador al terminar el contrato; y del contenido del resto de los contratos antes citados y de sus prórrogas se desprende, que el contrato no tenía por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda sino de un terreno que se destinaría a un taller mecánico para vehículos; pudiendo constatarse de la inspección practicada por el Tribunal, que en el terreno funciona un taller de reparación de aires acondicionados, neveras, cavas enfriadoras y hasta lavadoras, lo que es notorio dada la cantidad de bienes acumulados en el galpón que existe en la parte delantera del terreno.
Igualmente pudo constatarse de la inspección realizada por este Juzgado en el inmueble de autos, la existencia de una construcción de bloques y techos de zinc y acerolit, formada por tres piezas en las cuales se encuentran ubicados bienes propios del hogar y la presencia en el inmueble del ciudadano JAIME SANTO DOMINGO y de la ciudadana JAKELIN MORAN quien afirmó ser su esposa; lo que lleva a considerar la dualidad del objeto del contrato de arrendamiento, pues se le ha dado el uso de vivienda a la construcción que existe detrás del galpón donde funciona el taller de reparación de bienes propios de refrigeración; aún cuando la forma en que se encuentran dispuestos los enseres de cocina y la cocina en la que se elaboran los alimentos, no se corresponde con nuestras costumbres, pues los platos, ollas y otros enseres están colocados a la intemperie y ubicados además con bienes que no son propios del uso doméstico, así como el colchón colocado sobre aires acondicionados.

Lo anterior lleva a concluir, que existe duplicidad del uso del inmueble –vivienda y taller de refrigeración-, y por ello debe agotarse previamente a la tramitación del proceso, el procedimiento administrativo previsto en los artículos 94, 95, 96 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda; por lo cual no solo resulta contraria a derecho la demanda instaurada por resolución del contrato de arrendamiento de un terreno urbano, por ser contraria a las previsiones previstas en los artículos 94, 95, 96, 98 y 99 de la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, sino también el procedimiento conforme al cual ha sido tramitado el presente proceso, pues según establecen los artículos 98 y 99 eiusdem, el procedimiento a seguir para la tramitación en los juicios por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, se sustanciará por el procedimiento oral contenido en la misma.
En consecuencia, se hace procedente la solicitud de inadmisibilidad de la demanda sin que sea necesario pasar a valorar el resto de los medios probatorios acompañados a las actas ni tampoco pronunciarse sobre el mérito de la causa.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

INADMISIBLE, la demanda intentada por los ciudadanos FRANCISCO QUINTERO BRICEÑO y MARTIN QUINTERO HERNANDEZ por resolución de contrato de arrendamiento de terreno urbano, en contra del ciudadano ALBERTO SANTO DOMINGO, ambos identificados anteriormente.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Publíquese y Regístrese.
Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los once ( 11) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.
LA SECRETARIA SUPLENTE,

Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.

En la misma fecha siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25.p.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA SUPLENTE,

Abog. JOHANA BARRERA AUVERT.
Expediente N° 2.775-13