TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 14 de Octubre de 2.013
203° y 154°

Expediente Nº 3.088

PARTE ACTORA: Ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VENERO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, en su orden.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicios ELISEO ENRIQUE GRAMCKO CONTRERAS y ASDRUBAL RAFAEL PIÑA SOLES, inscritos en los inpreabogado bajo los Nº 49.422 y 39.296, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.405.599, con domicilio en la población de Sabaneta del municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCIA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 28.075.

MOTIVO: DESALOJO.

BREVE RELACION DE LOS HECHOS

Se inicia la presente demanda de DESALOJO, mediante escrito contentivo de cuatro (04) folios útiles con sus recaudos anexos, recibido por distribución realizada en el Juzgado Primero del municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08/01/2.013, presentado por los abogados en ejercicios ELISEO ENRIQUE GRAMCKO CONTRERAS y ASDRUBAL RAFAEL PIÑA SOLES, inscritos en los inpreabogado bajo los Nº 49.422 y 39.296, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VENERO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, en su orden; en contra de la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.405.599.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Alega la parte actora en el libelo de demanda, que:

“.. Que sus representados adquirieron el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en fecha 18/06/2.012, según consta en documento protocolizado ante la oficina de Registro Publico del municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, anotado bajo el N° 18, folios 94 al 96, protocolo primero, tomo III, principal y duplicado, segundo trimestre del año 2.012. Que como causahabiente del arrendador JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.598.501, se subrogan en los deberes y derechos dentro de la relación arrendaticia existe con la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS. Que dicha relación deviene de sucesivos contratos de arrendamientos desde el 01/01/2.001, sobre un inmueble consistente de un local comercial, ubicado en la avenida Libertador cruce con la calle 7 de la población de Sabaneta, siendo el ultimo contrato de arrendamiento el celebrado el 15/01/2.009 hasta el 15/01/2.010, autenticado ante la oficina de Registro Público del municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en fecha 25/05/2.009, anotado bajo el N° 99, folios 203 al 204. Que existiendo solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo dicha antigüedad en la condición de arrendatario, que determina la prorroga legal que le corresponde dada la existencia real de un solo contrato, por nueve (09) años le corresponde de prorroga dos (02) años según el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que significo que desde el 15/01/2.010 hasta el 15/01/2.012, la arrendataria hizo uso del derecho a la prorroga legal. Que la expiración del tiempo fijado, opero la tacita reconduccion y la conversión del contrato en tiempo indeterminado, en virtud de haberse quedado la arrendataria ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador, al no exigirle judicialmente la devolución o entrega del inmueble dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes del vencimiento de la prorroga legal. Que vencido el ultimo contrato de arrendamiento 15/01/2.010, mediante pacto verbal se estableció un canon de arrendamiento mensual para el tiempo de la prorroga legal, en la cantidad de DOS MIL BOLIVRES (Bs. 2.000,00). Que una vez vencida la prorroga legal, la arrendataria dejo de cancelar algunas mensualidades: Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del 2.012. Fundamento la presente acción en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.1159, 1.160, 1.579 numeroal 2° del 1.592 del Código Civil; literal a del artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario y 20 ejusdem…”

Acompañó a su escrito libelar los siguientes recaudos:

• MARCADO “A”. Copia simple debidamente confrontada con su original del poder otorgado por los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VENERO PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-12.061.320 y V-12.779.802, en su orden, a los abogados en ejercicios ELISEO ENRIQUE GRAMCKO CONTRERAS y ASDRUBAL RAFAEL PIÑA SOLES, inscritos en los inpreabogado bajo los Nº 49.422 y 39.296, respectivamente. Folios 05-08.
• MARCADO “B”. Copia simple de documento de Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.598.501 y la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.405.599. Folios 09-11.

En fecha 10/01/2.013, fue admitida la presente demanda y se ordeno el emplazamiento respectivo. Folio 14.
Mediante diligencia de fecha 18/01/2.013, el abogado en ejercicio ASDRUBAL PIÑA SOLES, solicito se le designara correo especial lo cual fue acordado mediante auto de fecha 24/01/2.013. Folios 15-16.
En fecha 04/03/2.013, mediante auto se dio por recibida la comisión sin cumplir, procedente del Juzgado del municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. Folio 39.
Mediante diligencia de fecha 05/03/2.013, el abogado en ejercicio ASDRUBAL PIÑA SOLES, solicito la citación por cartel, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 12/03/2.013, y agregado a los autos dicho cartel debidamente publicado en fecha 16/04/2.013. Folios 41-50.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Siendo la oportunidad prevista para la contestación de la demanda, la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, en fecha 24/04/2.013, mediante diligencia consigno escrito de contestación en el cual es del tenor siguiente:

“…Propuso cuestión previa de conformidad con el ordinal 8º del articulo 346 del Código de procedimiento Civil, por cuanto desde el 14/08/2.012, cursa ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, demanda por retracto legal arrendaticio, contra el consorcio jurídico conformado por los ciudadanos JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI y DARYS VIOLETA PEREZ DE VENERO, en su condición de vendedor – arrendador del inmueble de marras, por una parte y por la otra los IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VENERO PEREZ, en su condición de adquiriente –arrendador. Que dicha demanda busca es la nulidad del documento traslativo de la propiedad o en su defecto subrogar en las mismas condiciones, el precio y demás modalidades estipuladas en dicho contrato, en lugar de los adquirientes compradores. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil, propuso la falta de cualidad e interés de la parte actora ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VENERO PEREZ, por cuanto no trajeron a los autos el instrumento público que haga presumir la propiedad del inmueble de marras, que aluden haber adquirido, pero solo se limitaron a consignar el ultimo contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 25/05/2.009, en cuyo caso se hace imposible para esta jurisdicente constatar la producción efectiva de la subrogación arrendataria, cuya pretensión reclaman los demandante, ya que este documento es objeto de nulidad mediante la pretensión de retracto legal arrendaticio, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, por tal razón la parte activa no tienen cualidad o legitimation ab-causam, ni interés jurídico actual, para intentar la presente demanda, a tenor de los artículos 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil. Rechazo y contradijo todas y cada una de sus partes el contenido integro de las pretensiones plasmadas en el libelo de la demanda, por no ser ciertos los hechos ni el derecho invocado, salvo los hecho ciertos contenidos en el titulo I, intitulado de los hechos. Fundamento su pretensión de desalojo, por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2.012, afirmaciones totalmente falsas por cuanto esta totalmente solvente con las pensiones arrendaticias, tal como consta en copia simple del expediente N° 12-112, de consignación inquilinaria que se lleva ante el Juzgado del municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. Solicito se declare sin lugar la demanda de desalojo…”

Acompañó a la contestación de la demanda los siguientes recaudos:

• MARCADO “A”. Copia fotostática certificada de la demanda cursante ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. Folios 59-97.
• MARCADO “B”. Copia fotostática certificada de consignación arrendaticia, llevada ante el Juzgado del municipio Alberto Arvelo Torrealba de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. Folios 98-142.

Mediante diligencia de fecha 24/04/2.013, la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, le confirió poder apud-acta, al abogado en ejercicio FELIX MOISES ROSALES GARCIA. Folio 143.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegan los apoderados judiciales de la parte actora que sus representados adquirieron el bien inmueble objeto de la presente controversia, en fecha 18 de junio del año 2012, según documento protocolizado por ante la Oficina De Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, inserto bajo el N° 18, folios 94 al 96, del protocolo primero, Tomo III, principal y Duplicado, segundo trimestre del año 2012, que como causahabiente del arrendador JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, titular de la cédula de identidad N° 3.598.501., que se subrogan en los deberes y derechos de la relación existente entre MANUELA HASSOUN ABOU KEIS; que dicha relación deviene de la celebración de sucesivos contratos de arrendamiento desde el primero (01) de enero del año 2001, sobre el inmueble consistente en un local comercial, ubicado en la Avenida Libertador cruce con calle 7 de la población del estado Barinas, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Av. Libertador. SUR: Inmueble de Juan Venero Lara, ESTE: Con farmacia FARMATOTAL. OESTE: Inmueble de YADAN RADUAN. Que el último contrato celebrado en fecha quince (15) de Enero del año 2009, hasta el quince (15) de enero del año 2010, autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba, con funciones notariales, de fecha 25 de mayo del año 2009, el cual acompañaron en copia simple.
Que existiendo continuidad entre un contrato y otro sucesivo dicha antigüedad determina la prorroga legal que le corresponde dada la existencia real de un solo contrato, siendo la misma de nueve (9) años, le corresponde un lapso legal de dos (2) años, según el literal “c” del artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que a partir del 15 de enero del 2012, la arrendataria, hizo uso del derecho de prorroga legal-
Que una vez vencido el término contractual del último contrato de arrendamiento, el día 15 de enero del año 2010, mediante pacto verbal el canon de arrendamiento vigente para la prorroga legal era la cantidad de Dos Mil bolívares (Bs. 2.000,00).
Que una vez vencida la prorroga legal, la arrendataria dejó de cancelar las siguientes mensualidades desde el mes de julio, El mes de agosto, el mes de septiembre, el mes de octubre, el mes de noviembre del año 2012-
Fundamentó la presente acción en los artículos 1,159, 1,160, 1579 numeral 2° del articulo 1,592 del Código Civil y el articulo 34, literal “a”.
Que el contrato ha operado la tacita reconducción, cambiando su naturaleza a tiempo indeterminado.
Que demanda a la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, al desalojo del inmueble arrendado y a la prestación consiguiente de entrega del mismo, solvente de todos los servicios públicos y en el mismo buen estado.
Estimo la demanda en la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,oo), equivalente a 266,66 unidades tributarias.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Estando dentro del lapso legal para ello la demandada ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, debidamente asistida por el abogado FELIX MOISES ROSALES GARCIA, opuso como defensa la cuestión previa, de conformidad con el articulo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de arrendamiento inmobiliarios, la prejudicialidad, de conformidad con el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Por cuanto desde el 14 de agosto de 2012 cursa por ante el juzgado de primera instancia en lo civil y mercantil de la circunscripción judicial del estado Barinas, demanda de retracto legal arrendaticio, contra el consorcio jurídico conformado por los ciudadanos JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE y su cónyuge ciudadana DARYS VIOLETA PEREZ DE VENERO, en su condición de vendedor- arrendador del inmueble en marras, por una parte y por la otra los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYAMA VIOLETA VENERO PEREZ, en su condición de adquiriente compradores, quienes éstos últimos fungen como actores en la presente causa.
Que la pretensión de retracto legal arrendaticio busca la nulidad del documento traslativo de propiedad o su efecto inmediato de subrogarme de las condiciones, precio y demás modalidades estipuladas en el documento de propiedad protocolizado por ante la oficina de registro público del municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado barinas, en lugar de los adquirientes compradores, parte actora en la presente causa, conformado por un local comercial, ubicado en la Av. Libertador cruce con calle 7, de la población de sabaneta jurisdicción del municipio Alberto Arvelo Torrealba.
Que la cuestión prejudicial opuesta es determinante en la resolución de la presente causa, ya que la resultas puedan recaer en el juicio de retracto legal arrendaticio, que cursa por ante el Juzgado de primera instancia en lo civil y mercantil de la circunscripción judicial del estado Barinas, según nomenclatura n° 4-013-13, se hace necesario la decisión previa de dicha causa, ya que la resolución que caiga sobre la misma ha de anteceder necesariamente a la decisión del presente asunto. Para constituir un requisito previo para la procedencia de ésta. Toda vez que de declararse la nulidad del documento de propiedad y subrogarse en la misma posición jurídica documental de la parte actora en la presente causa ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ, carecería de cualidad o legitimatio. Como defensa de fondo alegó la FALTA DE CUALIDAD E INTERES de los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ, cuando alegan que adquirieron el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según documento protocolizado, pero no presentaron a los autos instrumento público que hiciera presumir su titularidad sobre la propiedad del inmueble de marras, que solo se limitaron a consignar el último contrato de arrendamiento, sin acreditar la parte actora la propiedad del inmueble.

PUNTO PREVIO

CAPITULO II CUESTIÓN PREVIA

Antes de pasar al pronunciamiento de fondo corresponde a este Juzgador decidir sobre la cuestión Previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Por cuanto desde el 14 de agosto de 2012 cursa por ante el juzgado de primera instancia en lo civil y mercantil de la circunscripción judicial del estado Barinas, demanda de retracto legal arrendaticio, contra el consorcio jurídico conformado por los ciudadanos JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE y su cónyuge ciudadana DARYS VIOLETA PEREZ DE VENERO, en su condición de vendedor- arrendador del inmueble en marras, por una parte y por la otra los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYAMA VIOLETA VENERO PEREZ, en su condición de adquiriente compradores, quienes éstos últimos fungen como actores en la presente causa.
Al respecto observa esta Juzgadora, que la referida cuestión previa fue fundamentada en la existencia de una acción de retracto legal sobre el inmueble objeto del presente juicio, cuando señala el demandada que la pretensión de retracto legal arrendaticio busca la nulidad del documento traslativo de propiedad o su efecto inmediato de subrogarme de las condiciones, precio y demás modalidades estipuladas en el documento de propiedad protocolizado por ante la oficina de registro público del municipio Alberto Arvelo Torrealba del estado Barinas, en lugar de los adquirientes compradores, parte actora en la presente causa, conformado por un local comercial, ubicado en la Av. Libertador cruce con calle 7, de la población de Sabaneta jurisdicción del municipio Alberto Arvelo Torrealba, del estado Barinas.
Que la cuestión prejudicial opuesta es determinante en la resolución de la presente causa, ya que la resultas puedan recaer en el juicio de retracto legal arrendaticio, que cursa por ante el Juzgado de Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Barinas según nomenclatura n° 4-013-13, se hace necesario la decisión previa de dicha causa, ya que la resolución que caiga sobre la misma ha de anteceder necesariamente a la decisión del presente asunto. Para constituir un requisito previo para la procedencia de ésta. Toda vez que de declararse la nulidad del documento de propiedad y subrogarse en la misma posición jurídica documental de la parte actora en la presente causa ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ, carecería de cualidad o legitimatio.
Ahora bien, la prejudicialidad prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Texto Adjetivo Civil, alude a un mecanismo de defensa que ejerce el demandado, con la finalidad de suspender la cusa en la cual se opone, a los fines de hacerla depender de la decisión que ponga fin a un proceso distinto pero estrechamente relacionado con ella.
En criterio del Dr. Ángel Francisco Brice, la misma es definida “como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos que deben influir en la decisión de aquel”. Por su parte el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, páginas 78 y 79, nos enseña que: “por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de merito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta.” (Subrayado del Tribunal).
Sobre la base de estas posiciones doctrinarias, el Tribunal concibe a la prejudicialidad como un medio de defensa que requiere la subordinación del juicio donde se invoca, a la decisión que se ha de dictar en distinto proceso por existir la dependencia entre ambos, ya que la sentencia de uno debe resolver la continuación o suerte del otro.
En el caso concreto de autos, se advierte que la representación judicial de la parte actora afirman en el escrito libelar, que sus mandantes IGOR CUOTTO ARELLANO Y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ, son propietarios de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Libertador cruce con calle 7 de la Población de Sabaneta, Municipio Alberto Arvelo Torrealba, del Estado Barinas y que adquirieron dicho bien inmueble según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, de fecha 18 de junio del año 2012, bajo el Número 18, folio 94 al 96 del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, segundo trimestre del año 2012.
Del mismo modo, sostiene que como causahabiente del arrendador JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, se subrogan en lo deberes y derecho dentro de la relación arrendaticia existente con la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS. Y que dicha relación deviene de sucesivos contratos de arrendamientos desde el primero (01) de enero del año 2001 sobre el mismo inmueble. Que existiendo solución de continuidad entre un contrato y otro dicha antigüedad en la condición de arrendatario de la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS, determina la prorroga legal que le corresponde de dos (2) años; Que una vez vencido el término contractual del último contrato de arrendamiento, el día 15 de enero del año 2010, mediante pacto verbal el canon de arrendamiento vigente para la prorroga legal era la cantidad de Dos Mil bolívares (Bs. 2.000,00). Fundamento la causal de desalojo en la falta de pago del canon arrendaticio señalando que la arrendataria dejó de cancelar las mensualidades correspondiente a los meses de julio, El mes de agosto, el mes de septiembre, el mes de octubre, el mes de noviembre del año 2012; y en vista del incumplimiento en el pago de los cánones insolutos procede a demandarlo por desalojo aspirando en consecuencia la entrega material del mismo.
En cambio, la parte demandada diciéndose arrendataria, expone que su vínculo arrendaticio con el inmueble objeto de la demanda, lo tenia pactado con el ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTE, él en su condición de arrendador, según consta en contrato de arrendamiento de fecha 25 de mayo del año 2009, autentiado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Alberto Arvelo Torrealba con funciones Notariales, inserto bajo el Nº 99, Folios 203 al 204, de donde se colige que la relación jurídica procesal tiene como título un contrato de arrendamiento.
Así las cosas, al confrontarse la cuestión previa bajo estudio con las pretensiones que hace valer la parte actora, surge la siguiente interrogante: ¿hasta que punto la sentencia de merito a dictarse en el juicio que por retracto legal arrendaticio incoare la parte demandada en contra de la parte actora, sustanciado en el expediente Nº 4.3013-12, nomenclatura interna del Juzgado de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, según consta en copias certificadas de dicho expediente, el cual fue consignado, junto al escrito de contestación de la presente demanda inserto a los folios 59 al 97, interfiere y suspende pro tempore la resolución judicial que dirima el fondo del presente litigio de desalojo?. Para resolver el planteamiento anterior, el Tribunal se apoya en lo dispuesto en los artículos 43 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

“Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicaran las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”.

En este mismo orden de ideas, el maestro José Luis Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías (Derecho Civil IV) 5° edición, página 256, sostiene que “en el plano del análisis teórico, el ejercicio del derecho de retracto no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, en favor del retrayente.
De acuerdo con las normas de derecho y la posición doctrinal precedentemente expuestas, aún cuando es obvio y patente que no corresponde a esta Juzgadora decidir sobre el merito del retracto legal arrendaticio in comento, salta a la vista la estrecha vinculación procesal que existe entre ese juicio y la sentencia de fondo que soberanamente dicte este órgano jurisdiccional en el presente proceso de desalojo.
Siendo así tenemos que de los medios probatorios insertos a los autos se observa detalladamente que cursa a los folios 173 al 197, copia certificada de la Sentencia, de fecha 18 de junio del año 2013, proferida por el Juzgado de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, donde entre otras cosa declara con lugar la demanda de Retarcto legal Arrendaticio interpuesto por la ciudadana Manuela Hassoun Abou Keis, contra los ciudadanos Juna de la Cruz Venero Boniforti, Darys Violeta Pérez de Venero, Dayana Violeta Venero Pérez e Igor Cuotto Arellano.
En efecto, la eventual declaratoria con lugar del retracto legal arrendaticio traería como consecuencia, que el ciudadano Manuela Hasooun Abou Keis, tal y como se declaro en dicha sentencia de primera Instancia, conllevaría a que se Subrogue con efectos retroactivos en la posición de compradora que actualmente invoca los ciudadanos Dayana Violeta venero Pérez e Igor Cuotto Arellano, sobre el inmueble arrendado, objeto de este conflicto; vale decir, desde el mismo día 18 de junio del año 2012, fecha en la cual el ciudadano JUAN DE LA CRUZ VENERO BONIFORTI, le efectuó la venta documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Alberto Arvelo Torrealba del Estado Barinas, bajo el Número 18, folio 94 al 96 del Protocolo Primero, Tomo III, Principal y Duplicado, segundo trimestre del año 2012.
Siendo así, se patentiza que quedarían enervados ipso jure y sin efectos jurídicos los argumentos que en el presente juicio de desalojo esgrime la representación judicial de la parte actora, en cuanto al incumplimiento de una obligación contractual arrendaticia por parte del arrendatario, pues es evidente que, habiéndose efectuado la venta del inmueble en cuestión el día 18 de junio de 2012, mal podría exigírsele a partir de dicha fecha inclusive, cumpla con la obligación de pagar cánones de alquiler como contraprestación por el uso del inmueble. Esta deducción se aprecia mejor, al considerar que el demandado por efecto de la subrogación dejaría de ser considerado como arrendatario para convertirse en verdadero propietario, lo cual modificaría de manera palmaria la situación de hecho sometida al conocimiento de este Juzgado Segundo de Municipio.
Sobre la base de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, y visto que este órgano jurisdiccional se encuentra imposibilitado para dirimir el fondo de la presente controversia, ha pesar de constar en autos tal y como se señalo anteriormente ya sentencia de merito del Juzgado de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, donde declara con fue declarado con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio a favor de la ciudadana MANUELA HASOOUN ABOU KEIS, no es menos cierto que no consta que dicha decisión este definitivamente firme, y se declara que hasta tanto sea declarada definitivamente firme la desición del Juzgado de Primera Instancia, en el juicio de retracto legal arrendaticio, la cuestión previa promovida por la parte demandada, referida a la existencia de una cuestión prejudicial debe prosperar en Derecho; en consecuencia SE DECLARA CON LUGAR. ASÍ SE DECIDE.
Declarada con lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se produce el efecto jurídico de suspensión previsto en el artículo 355 eiusdem, razón por la cual este operador de justicia se abstiene de conocer el fondo del presente litigio, hasta tanto sea resuelta la cuestión prejudicial que influye en la decisión del mismo; ASÍ IGUALMENTE SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión Previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, en el presente juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue los ciudadanos IGOR CUOTTO ARELLANO y DAYANA VIOLETA VENERO PEREZ contra la ciudadana MANUELA HASSOUN ABOU KEIS.
SEGUNDO: Se suspende la presente causa hasta tanto conste en autos la sentencia definitivamente firme que recaiga sobre el juicio de Retracto Legal signado con el Nº 4-013-13, por ante el Juzgado de Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Barinas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se ordena la notificación de las partes por cuanto la decisión salió fuera del lapso legal establecido, debido a la gran cantidad de causa existente en este Tribunal motivado a la multiplicidad de competencias.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. En Barinas, a los catorce (14) días del mes de Octubre del año dos mil once (2.013).
La Jueza Titular.

SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria,

Abg. LILIANA CAMACHO.
En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:3 0 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,

Abg. LILIANA CAMACHO.
Exp. N° 3.088
SF/LC/thamara.-

Quienes suscriben, SONIA FERNANDEZ CASTELLANOS y LILIANA CAMACHO, Jueza y Secretaria titular (respectivamente) del Juzgado Segundo del municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del estado Barinas. CERTIFICAN: Que la copia computarizada que antecede es traslado fiel y exacto de su original que cursa en el expediente signado con el N° 3.088 de la nomenclatura particular de este Tribunal, contentivo del juicio de DESALOJO. Dicha copia se expide de conformidad con lo dispuesto en los artículos 112 y 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la parte infine del artículo 77 de la Ley del Registro Público y del Notariado. En Barinas, a los catorce (14) del mes de Octubre del año dos mil trece (2.013)
La Jueza Titular.

SONIA FERNANDEZ C.
La Secretaria,

Abg. LILIANA CAMACHO.

Exp. N° 3.088
SF/LC/thamara.-